Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
ООО «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА»
.
ОТЧЕТ
О ВЫПОЛНЕНИИ
НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЫ
«АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ ГО Г...
2
Оглавление
Список исполнителей ............................................................................................
3
СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ
Руководитель темы:
Заместитель генерального директора,
кандидат географических наук
________________...
4
ВВЕДЕНИЕ
В настоящем отчете представлены результаты следующих работ,
предусмотренных техническим заданием:
-анализ текущ...
5
города. Кроме того, проведен анализ нормативных правовых актов и
муниципальных программ Республики Башкортостан и города...
6
1. Анализ текущей ситуации в жилищной сфере, в жилищном
строительстве. Оценка влияния развития жилищной сферы на
конкуре...
7
информационного обеспечения принимаемых в сфере жилищной политики
решений.
Как и в других российских городах, наибольшие...
8
Рис. 1 – Обеспеченность общей площадью жилья
Рис. 2 – Количество комнат на одного человека
Ветхий и аварийный жилищный ф...
9
силу особенностей расчета данного показателя, его динамика отличается
повышенной волатильностью, однако в целом можно ко...
10
Рис. 3 – Динамика доли ветхого и аварийного жилищного фонда в Уфе и
городах-конкурентах
Также особенностью г. Уфы в сра...
11
1.2 Обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в
улучшении жилищных условий
В ГО г. Уфа установлена учетная но...
12
принимаемых на жилищный учет являются малоимущими, что
свидетельствует о том, что муниципальная система жилищного учета...
13
в т.ч.
профессиональными
застройщиками
379,4 414,9 407,5 433,6 163,1 296,1 339,6 416,9 450,6 500,8
в т.ч.
индивидуальны...
14
Табл. 2 – Динамика ввода жилых единиц и их среднего размера
В свою очередь, нарастание разрыва между средним размером
в...
15
Эта проблема может быть решена путем повышение эффективности
использования наличного жилищного фонда: в существующем жи...
16
риски для строительного комплекса в условиях макроэкономической
нестабильности и на устойчивой основе привлечь на рынок...
17
выплат (субсидий) для приобретения (строительства) жилых помещений за
счет средств бюджетов всех уровней;
2) граждане, ...
18
В) является гражданином Российской Федерации и работает по
трудовому договору, в организациях бюджетной сферы, организа...
19
помещениях», позволило уточнить количество нуждающихся в жилых
помещениях.
Однако на территории ГО г. Уфа НО ФРЖС РБ по...
20
программы за счет бюджетных средств. Целевые индикаторы программы
предусматривают, что к 2020 году доля введенного в эк...
21
нуждающихся в улучшении жилищных условий в городском округе
город Уфа Республики Башкортостан».
2. МП «Развитие террито...
22
c. Количество земельных участков, предоставленных льготным
категориям граждан однократно и бесплатно для
индивидуальног...
23
около 190 тысяч9
. Это порядка 70 тыс. новых жилых единиц разного
размера (средний размер – 2,5). При уточнении необход...
24
оборудованы водоотведением (канализацией) через коммунальную
канализационную систему, 14% - ванной или душем в жилом по...
25
обеспечения жильем вновь образующихся семей, нуждающихся в улучшении
жилищных условий.
7. Выводы
При утверждении в каче...
26
удовлетворительные жилищные условия оцениваются 43,2% домохозяйств
(около 180 тыс. домохозяйств) – табл. 3.
Таблица 3 –...
27
3. Обоснование основных целей и приоритетных направлений
жилищной политики города Уфы до 2030 года
3.1 Описание ключевы...
28
низкие темпы выбытия жилья;
высокая доля инвестиционного спроса на жилье в совокупном спросе;
суррогатные и непрозрачны...
29
нескоординированность объемов и типов жилищного строительства в
ГО г.Уфа и на прилегающих территориях в составе Уфимско...
30
привлекательности жилищного фонда города Уфы в
качестве инвестиционного объекта;
 на региональном уровне:
между разноо...
31
 повышение доступности жилья в городе Уфе для всех категорий
граждан;
 создание современной комфортной городской сред...
32
- решение проблемы ветхого и аварийного жилья, кардинальное сокращение
объектов морально устаревшего жилья;
- обеспечен...
33
3.3 Предложения по развитию новых форм жилищного обеспечения
граждан
Новыми формами жилищного обеспечения граждан в пер...
34
процентные ставки по ипотечным кредитам приведут к снижению
доступности приобретения жилья в собственность. В сложной с...
35
Кооперативное жилье имеет пониженную ликвидность по сравнению с
жильем, находящимся в частной собственности (продать мо...
36
статьями предоставляет органам местного самоуправления новые
возможности для реализации муниципальной жилищной политики...
37
- расширение использования механизма компенсаций отдельным
категориям граждан при найме жилья (это потребует принятия с...
Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)
Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)
Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)
Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)
Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)

797 views

Published on

В данном исследовании проведен анализ сложившейся ситуации в жилищной сфере, а разработаны стратегические направления муниципальной политики в этой сфере

Published in: Government & Nonprofit
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Стратегические направления муниципальной политики в жилищной сфере (Институт экономики города, г. Москва)

  1. 1. ООО «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА» . ОТЧЕТ О ВЫПОЛНЕНИИ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЫ «АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ ГО Г. УФА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОСНОВНЫМ СТРАТЕГИЧЕСКИМ НАПРАВЛЕНИЯМ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ» Руководитель темы, Зам. генерального директора, к.г.н. А.С. Пузанов Москва 2015
  2. 2. 2 Оглавление Список исполнителей ................................................................................................................................. 3 Введение ...................................................................................................................................................... 4 1. Анализ текущей ситуации в жилищной сфере, в жилищном строительстве. Оценка влияния развития жилищной сферы на конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность города........................................................................................................................................................ 6 1.1 Общая характеристика жилищного фонда и жилищной обеспеченности.......................... 6 1.2 Обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий ............................................................................................................................................... 11 1.3 Общая оценка ситуации в жилищном строительстве ......................................................... 12 1.4 Анализ нормативных правовых актов и муниципальных программ Республики Башкортостан и города Уфы, определяющих основные механизмы реализации жилищной политики............................................................................................................................................. 16 2. Оценка потребности в различных формах жилищного обеспечения для разных групп населения текущая и к 2030 году......................................................................................................... 22 3. Обоснование основных целей и приоритетных направлений жилищной политики города Уфы до 2030 года .................................................................................................................................. 27 3.1 Описание ключевых вызовов, стоящих перед жилищной сферой в перспективе до 2030 года и описание возможных ответов на эти вызовы на муниципальном и региональном уровнях ............................................................................................................................................... 27 3.2 Предложения по стратегическим целям и задачам жилищной политики ГО г. Уфа ...... 30 3.3 Предложения по развитию новых форм жилищного обеспечения граждан .................... 33 3.4 Предложения по основным механизмам реализации жилищной политики, включая предложения по направлениям бюджетной поддержки развития жилищной сферы из средств местного бюджета.............................................................................................................................. 35
  3. 3. 3 СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ Руководитель темы: Заместитель генерального директора, кандидат географических наук _________________ (подпись, дата) А.С. Пузанов
  4. 4. 4 ВВЕДЕНИЕ В настоящем отчете представлены результаты следующих работ, предусмотренных техническим заданием: -анализ текущей ситуации в жилищной сфере городского округа «Город Уфа» (далее – ГО г. Уфа), а также в в жилищном строительстве; - оценка влияния развития жилищной сферы на конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность города; - анализ нормативных правовых актов и муниципальных программ ГО г. Уфа, определяющих основные механизмы реализации жилищной политики; -описание ключевых вызовов, стоящих перед жилищной сферой в перспективе до 2030 года и описание возможных ответов на эти вызовы на муниципальном и региональном уровнях; - оценка потребности в различных формах жилищного обеспечения для разных групп населения текущая и к 2030 году; - обоснование основных целей и приоритетных направлений жилищной политики города Уфы до 2030 года; - предложения по развитию новых форм жилищного обеспечения граждан; - предложения по совершенствованию нормативного правового регулирования развития жилищной сферы на местном уровне; - предложения по основным механизмам реализации жилищной политики; -предложения по целевым показателям долгосрочных жилищных программ. Отчет состоит из трех разделов. В первом разделе представлены результаты анализа текущей ситуации в жилищной сфере и в сфере жилищного строительства, а также оценка влияния развития жилищной сферы на конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность
  5. 5. 5 города. Кроме того, проведен анализ нормативных правовых актов и муниципальных программ Республики Башкортостан и города Уфы, определяющих основные механизмы реализации жилищной политики. Во втором разделе представлена оценка текущей потребности в различных формах жилищного обеспечения для разных групп населения, а также прогнозной потребности к 2030 году. В третьем разделе содержится описание ключевых вызовов, стоящих перед жилищной сферой в перспективе до 2030 года и возможных ответов на эти вызовы на муниципальном и региональном уровнях, на основе которых сформированы предложения по стратегическим целям и задачам, новым механизмам жилищного обеспечения, а также целевым показателям долгосрочных жилищных программ.
  6. 6. 6 1. Анализ текущей ситуации в жилищной сфере, в жилищном строительстве. Оценка влияния развития жилищной сферы на конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность города 1.1 Общая характеристика жилищного фонда и жилищной обеспеченности По состоянию на конец 2014 г. жилищный фонд городского округа г. Уфа составляет 24598,9 тыс. кв. м, в том числе 23925,4 тыс. кв. м в городской местности и 673,5 тыс. кв. м в сельской местности1 . Жилищный фонд представлен 11516 многоквартирными домами, в том числе 6039 домами блокированной застройки, а также 33435 индивидуальными (одноквартирными) домами. Всего в жилищном фонде города на конец 2014 г. находилось 454344 жилых единиц (помещений), из которых 420909 (92,6%) – в многоквартирных домах. Количество домохозяйств по итогам Всероссийской переписи населения 2010 г. (далее также – ВПН-2010) составило 369788 единиц, средний размер домохозяйства – 2,7. Если предположить, что к 2014 г. средний размер домохозяйства снизился до 2,6, то оценка числа домохозяйств на 2015 год составит 425 тыс. домохозяйств. Средняя обеспеченность общей площадью жилья составляет 22,0 кв. м. При этом следует отметить, что по данным Всероссийской переписи населения 2010 г. по г. Уфе жилищная обеспеченность в занимаемых жилых помещениях составила только 18 кв. м. (от 16 кв. м в Калининском районе до 20 кв. м в Кировском районе). Подобное расхождение между данными государственного статистического наблюдения (форма 1-жилфонд) и данными переписи характерно для всех регионов России и свидетельствует о необходимости совершенствования жилищного учета и качества 1 Жилищный фонд Республики Башкортостан на конец 2014г. - Уфа: Башкортостанстат, 2015г.
  7. 7. 7 информационного обеспечения принимаемых в сфере жилищной политики решений. Как и в других российских городах, наибольшие проблемы с жилищной обеспеченностью испытывают большие семьи. Так, средняя обеспеченность семей из 4-х человек составляет только 78% от средней обеспеченности, а семей из 5 и более человек – около 60%2 . В сравнении с городами-конкурентами для Уфы характерен более низкий уровень жилищной обеспеченности, что является негативным фактором конкурентоспособности и миграционной привлекательности. Также Уфа отличается относительно средним уровнем обеспеченности жилыми помещениями в расчете на 1000 жителей – 4073 жилых помещений на конец 2014 г. Следует отметить, что указанное отставание в значительной степени обусловлено миграционной привлекательностью Уфы. Также важно оценить особенности расселения в жилищном фонде города. С точки зрения покомнатного расселения в среднем на 1 жителя города приходится 0,83 комнаты, что меньше, чем в большинстве городов- конкурентов. Особой проблемой является высокая доля проживающих в коммунальных квартирах – в период между ВПН 2002 и 2010 гг. эта доля выросла с 3,9% до 4,2%, сегодня в коммунальных квартирах проживает более 15 тыс. домохозяйств. Данная проблема характерна, в первую очередь, для проживающих в Ленинском, Октябрьском и Орджоникидзевском районах – рост доли «коммуналок» в этих районах и обусловил увеличение показателя на уровне города. В остальных районах города доля проживающих в коммунальных квартирах в рассматриваемом периоде снижалась. 2 Рассчитано по данным ВПН-2010. 3 По– 427.
  8. 8. 8 Рис. 1 – Обеспеченность общей площадью жилья Рис. 2 – Количество комнат на одного человека Ветхий и аварийный жилищный фонд составляет 467,3 тыс. кв. м (1,9% жилищного фонда), в том числе ветхий - 326,14 тыс. кв. м, и аварийный - 141,2 тыс. кв. м5 . На территории городского округа зарегистрировано 1624 ветхих многоквартирных домов и 351 аварийный многоквартирный дом. В 4 По другим данным – 257,5 тыс. кв. м – необходимо уточнить. 5 Жилищный фонд Республики Башкортостан на конец 2014г. - Уфа: Башкортостанстат, 2015г.
  9. 9. 9 силу особенностей расчета данного показателя, его динамика отличается повышенной волатильностью, однако в целом можно констатировать, что ситуация с ветхим и аварийным жилищным фондом в Уфе хуже, чем в городах-конкурентах. Наибольшая доля ветхого жилищного фонда расположена в центральной части Уфимского полуострова (около 1/3). Неблагоустроенный и непригодный для проживания жилищный фонд сохранился на территориях, требующих больших капитальных вложений на инженерную подготовку территории, - в основном это затапливаемые территории либо территории со сложными инженерно-геологическими условиями и пересеченной местностью. По расположению на территории городского округа непригодный для проживания жилищный фонд условно делится на три группы: 1. В санитарно-защитных зонах от промышленных предприятий. 2. В районах перспективной застройки, формирующей общественно-деловые центры республиканского и городского значений, вследствие несоответствия непригодного для проживания жилищного фонда градостроительному регламенту. 3. В районах, не предусмотренных для проживания, на территории города, характеризующихся сильной закарстованностью, наличием оползневых явлений, пойменной территорией рек (затапливаемые территории). К сожалению, площадь расселяемого ветхого и аварийного жилья в последние годы снижается – с 20,6 тыс. кв. м в 2011 г. до 7,6 тыс. кв. м в 2014 г. При таких темпах расселение существующего ветхого и аварийного жилья затянется на 50 и более лет.
  10. 10. 10 Рис. 3 – Динамика доли ветхого и аварийного жилищного фонда в Уфе и городах-конкурентах Также особенностью г. Уфы в сравнении с городами-конкурентами является быстрый рост объемов и доли жилищного фонда с износом от 31 до 65% (подобная тенденция характерна также для Оренбурга)6 . Объем такого жилья увеличился с 4,0 млн кв. м в 2005 г. до 5,7 млн кв. м в 2012 г. В перспективе такая тенденция может привести к быстрому нарастанию объемов ветхого жилья. Рис. 4 – Структура жилищного фонда по уровню износа 6 Рассчитано по данным формы государственного статистического наблюдения 1-жилфонд за 2005, 2010 и 2012 г. К 2014 г. произошло существенное снижение доли ветхого и аварийного жилищного фонда.
  11. 11. 11 1.2 Обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий В ГО г. Уфа установлена учетная норма, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения, в размере менее 12 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека7 . Также установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, исходя из которой определяется уровень размера общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, в размере от 14 до 18 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Указанные нормативы более жесткие, нежели в большинстве муниципальных образований Российской Федерации, что позволяет поддерживать реалистичный уровень ожиданий относительно планов органа местного самоуправления по бесплатному предоставлению жилых помещений. Тем не менее, по данным формы государственного статистического наблюдения 1-жилфонд, на конец 2014 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 20 387 семьи или около 4,8% всех семей. Из них 4100 семей состоят на учете более 10 лет. В течение 2014 г. вновь на учет было принято 1702 семьи, а снято с учета – 1842 семьи (9% от всех состоящих на жилищном учете). При этом только 471 семья (26% снятых с жилищного учета в 2014 г.) получила жилые помещения. Таким образом, большая часть семей снимается с жилищного учета по причине утраты оснований для постановки на такой учет, не получив содействия в улучшении жилищных условий. Среди вновь принятых на жилищный учет малоимущие граждане составляют только 20%. Большая часть очередников, получивших жилые помещения, покупают такие жилые помещения с использованием федеральных субвенций или по программам льготного ипотечного кредитования. Только одна треть граждан, 7 Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.06.2006г. №12/22
  12. 12. 12 принимаемых на жилищный учет являются малоимущими, что свидетельствует о том, что муниципальная система жилищного учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, не сфокусирована на задачах, определяемых полномочиями органов местного самоуправления в сфере жилищного обеспечения граждан, определяемых Жилищным кодексом Российской Федерации. К сожалению, такая ситуация характерна для большинства российских городов. 1.3 Общая оценка ситуации в жилищном строительстве Данные табл. 1 свидетельствуют о том, что в последнее десятилетие для Уфы характерен устойчивый рост жилищного строительства, объемы ввода жилья увеличились в 2014 г. в 1,75 раза по сравнению с 2005 г. Однако этот рост был обеспечен, в основном, резким объемом роста индивидуального жилищного строительства, годовые объемы ввода которого увеличились более чем в 3,5 раза, а доля в общем вводе жилья с примерно 20% в 2005-2006 гг. до 40-50% в 2010-2014 гг. Объем ввода жилья профессиональными застройщиками вырос только в 1,3 раза и отличался нестабильностью. Резкое падение объемов ввода в кризисном 2009 г. – более, чем в 2,5 раза – свидетельствует о высокой зависимости предложения жилья профессиональными застройщиками от условий жилищного кредитования населения – до 65% сделок на первичном рынке жилья осуществляется при помощи ипотечного жилищного кредита. Табл. 1 – Динамика объемов жилищного строительства в ГО г. Уфа8 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ввод в действие жилых домов, тыс. кв.метров общей площади 469,9 521,1 611,5 809,9 564,5 654,6 702,2 770,4 816,3 822,3 8 Рассчитано по данным форм государственного статистического наблюдения С-1 и 1-ижс.
  13. 13. 13 в т.ч. профессиональными застройщиками 379,4 414,9 407,5 433,6 163,1 296,1 339,6 416,9 450,6 500,8 в т.ч. индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов 90,5 106,2 204,0 376,3 401,4 358,5 362,6 353,5 365,7 321,5 Доля общей площади жилья, введенной индивидуальными застройщиками, % 19,2 20,3 33,3 46,4 71,1 54,7 51,6 45,9 44,8 39,1 Из таблицы 2 также видно, что годовой объем ввода жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) вырос в период 2010-2014 гг. в 1,3 раза. При этом средний размер вводимой жилой единицы снизился с 73,7 кв. м до 71,5 кв. м. Еще более резкое снижение наблюдается в сегменте ввода жилья профессиональными застройщиками – с 61,8 кв. м в 2010 г. до 54,7 кв.м в 2014 г. Таким образом, средний размер вводимой квартиры в многоквартирном доме приблизился к среднему размеру жилой единицы в жилищном фонде ГО г. Уфа (54,2 кв. м). При этом средний размер жилой единицы, вводимой в сегменте индивидуального жилищного строительства вырос с 87,7 кв. м в 2010 г. до 136,8 кв. м в 2014 г., т.е. более, чем в полтора раза. Анализ рассмотренной информации позволяет сделать следующие выводы. В последние годы произошло качественное изменение структуры жилищного строительства в городском округе. Резкое увеличение доли индивидуального жилищного строительства (до 40-50% по общей площади вводимого жилья и до 20-25% по количеству вводимых жилых единиц) несет риски снижения управляемости пространственным развитием города.
  14. 14. 14 Табл. 2 – Динамика ввода жилых единиц и их среднего размера В свою очередь, нарастание разрыва между средним размером вводимой квартиры в многоквартирном доме и средним размером вводимого индивидуального жилого дома связано с рисками нарастания социально- пространственной сегрегации. Существенное снижение среднего размера квартиры во вновь построенных многоквартирных домах связано, по-видимому, с насыщением спроса со стороны групп населения с наиболее высокими доходами (и отсутствием на рынке многоквартирного жилья новых привлекательных для данной категории продуктов, что определяет переключение их спроса на индивидуальное жилищное строительство) и переключением застройщиков на спрос, предъявляемый группами населения с менее высокими доходами. Однако спрос, предъявляемый данной группой населения в еще большей степени зависит от условий ипотечного жилищного кредитования, что в ситуации макроэкономической нестабильности определяет высокие риски для строительного комплекса. Кроме того, тенденция к приближению среднего размера квартиры в строящихся многоквартирных домах к среднему размеру квартиры в существующем жилищном фонде не позволит в стратегической перспективе решить задачу качественного улучшения условий проживания в жилищном фонде ГО г. Уфа. Кроме того, в долгосрочной перспективе возникает т.н. риск перепроизводства малогабаритных квартир. Ввод жилья с 2007- 2014г.г., прогноз на 2015г.г. по ГО г.Уфа РБ общ. площадь, кв.м % общ. площадь, кв.м % общ. площадь, кв.м % общ. площадь, кв.м % общ. площадь, кв.м % общ. площадь, кв.м % 2 8 9 10 11 13 14 13 14 13 14 13 14 Всего введено по г.Уфе, кв.м: 654580 116 702247 107,3 770447 110 816350 105,8 822256 108 880000 107 квартир 8877 8740 10103 10873 11507 12472 в т.ч. многоэтажного: 296055 181 339679 114,7 416949 123 450623 108,2 500708 121 550000 110 квартир 4789 5568 7173 8153 9158 10060 в т.ч. индивидуальное: 358525 89,3 362568 101,1 353498 97,5 356727 103,5 321296 87,7 330000 102 квартир 4088 3172 2930 2720 2349 2412 2011г. 2014г. Прогноз 2015г.2013г.2012г. Введено в действие жилья 2010г.
  15. 15. 15 Эта проблема может быть решена путем повышение эффективности использования наличного жилищного фонда: в существующем жилищном фонде имеется достаточное количество малогабаритных квартир, которые могли бы быть заняты теми, кто в них действительно нуждается. Одно из возможных направлений решения задачи – активизация рынка жилья путем увеличения среднего количества сделок, связанного с введением одной новой жилой единицы (увеличение длины т.н. жилищной цепочки (housing chain) или жилищной фильтрации). Для этого необходимо, чтобы покупатели жилья на первичном рынке, как правило, становились продавцами своего прежнего жилья и не оставляли его в своей собственности. Это, в свою очередь, возможно при следующих условиях: покупатели жилья на первичном рынке не решают задачу разъезда совместно проживающих домохозяйств и склонны продать жилое помещение, в котором они ранее проживали; издержки собственника помещения, не используемого для проживания, возрастают, что стимулирует такого собственника к продаже такого жилого помещения. В этом контексте основными направлениями жилищной политики в сфере регулирования рынка жилищного строительства могли бы стать: стимулирование появления на рынке многоквартирных домов качественно нового продукта, способного заинтересовать группу населения с наиболее высокими доходами и переключить их спрос с индивидуального жилищного строительства на приобретение «нового продукта» в многоквартирных домах; стимулирование фильтрации на вторичном рынке, определяемой количеством домохозяйств, улучшающих жилищные условия в расчете на одну вновь введенную жилую единицу; развитие сектора некоммерческого жилищного строительства, в первую очередь, строительства наемных домов социального использования и поддержка жилищно-строительной кооперации, что позволило бы снизить
  16. 16. 16 риски для строительного комплекса в условиях макроэкономической нестабильности и на устойчивой основе привлечь на рынок спрос, предъявляемый группами населения со средними доходами и доходами несколько выше средних. 1.4 Анализ нормативных правовых актов и муниципальных программ Республики Башкортостан и города Уфы, определяющих основные механизмы реализации жилищной политики Базовым нормативным правовым актом, определяющим основные направления жилищной политики на территории г. Уфы является Закон Республики Башкортостан от 2 декабря 2005 г. N 250-з «О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан». В данном законе, в основном, регулируются полномочия, отнесенные к ведению субъекта Российской Федерации Жилищным кодексом РФ. Важной нормой стало дополнение указанного Закона Республики Башкортостан статьей 20.1, вступившей в силу с 1 марта 2015 г. В соответствии со статьей 20.1. «Отдельные категории граждан, для обеспечения жилыми помещениями которых Республикой Башкортостан в целях жилищного строительства создаются некоммерческие организации» Республикой Башкортостан создаются некоммерческие организации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, а также ряда категорий, устанавливаемых непосредственно данной статьей. К числу таких категорий отнесены: 1) граждане, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Башкортостан и муниципальными правовыми актами имеют право на приобретение жилья экономического класса, получение социальных
  17. 17. 17 выплат (субсидий) для приобретения (строительства) жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней; 2) граждане, лишившихся жилых помещений в результате чрезвычайных ситуаций, в том числе пожаров, а также по решению суда о выселении граждан из занимаемых жилых помещений без предоставления других жилых помещений, за исключением некоторых категорий граждан (не имеющих жилищных прав, либо совершивших противоправные действия) 3) граждане, удостоенных государственных наград Российской Федерации и Республики Башкортостан; победителей чемпионатов и первенств Российской Федерации, Европы, мира, чемпионов и призеров Олимпийских, Паралимпийских, Сурдолимпийских игр, других международных спортивных мероприятий; 4) лица, замещающие государственные должности Республики Башкортостан, должности государственной гражданской службы Республики Башкортостан не менее одного года, муниципальные должности в Республике Башкортостан, должности муниципальной службы в Республике Башкортостан не менее одного года; 5) граждане, не состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не имеющих в собственности жилых помещений общей площадью на одного члена семьи более учетной, установленной в соответствии с жилищным законодательством, в случаях, если гражданин соответствует одному или нескольким условиям: А) проживает в коммунальной квартире, общежитии независимо от размеров занимаемого жилого помещения; Б) проживает в смежной неизолированной комнате, а также в однокомнатной или двухкомнатной квартире в составе двух семей и более независимо от размеров занимаемого жилого помещения, ином помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
  18. 18. 18 В) является гражданином Российской Федерации и работает по трудовому договору, в организациях бюджетной сферы, организациях, которые реализуют приоритетные инвестиционные проекты Республики Башкортостан, являются резидентами индустриальных парков. Фактически указанной статьей определены новые направления жилищной политике на региональном уровне, отражающие новые приоритеты жилищной политики на федеральном уровне (увеличение объемов строительства жилья эконом-класса, учреждение некоммерческих организаций, осуществляющих такое жилищное строительство, поддержка жилищного обеспечения при реализации приоритетных инвестиционных проектов), а также специфические проблемы в жилищной сфере Республики Башкортостан и города Уфы: 1) высокая доля проживающих в коммунальных квартирах; 2) высокая доля проживающих в неблагоустроенном жилье. Однако под обеспечением жилыми помещениями Закон Республики Башкортостан понимает исключительно поддержку при приобретении жилья в собственность (часть 2 ст. 20.1). Также можно указать на недостаточную четкость определения ряда приоритетных категорий (победители других международных соревнований и т.п.). Возможность предоставления жилья в долгосрочный наем на некоммерческих условиях законом не регулируется. Практическая реализации нового направления жилищной политики, установленного ст. 20.1 республиканского закона связана с деятельностью НО «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан», начавшем деятельность с 2012 г. За период 2012-2014 гг. НО ФРЖС РБ обеспечила ввод в эксплуатацию 116,4 тыс. кв. м жилья (199 домов, 2834 квартиры). В 2015 году НО ФРЖС РБ запланирован ввод 62,7 тыс. кв. м жилья (49 домов, 1566 квартир). Средняя цена реализации 1 кв. м – 27,6 тыс. руб. Также создан жилищный фонд некоммерческого найма НО ФЖРС РБ, в котором находится около 100 квартир. Использование НО ФЖРС РБ единой автоматизированной системы «Учет граждан, нуждающихся в жилых
  19. 19. 19 помещениях», позволило уточнить количество нуждающихся в жилых помещениях. Однако на территории ГО г. Уфа НО ФРЖС РБ построено только два многоквартирных дома. В целях более полного учета жилищных потребностей населения г. Уфы, создания конкурентной среды в секторе некоммерческого жилищного строительства представляется целесообразным учреждение г. Уфой аналогичной некоммерческой организации (в качестве соучредителей могли бы выступить крупнейшие работодатели города). Такая организация могла бы сосредоточиться на решении специфических для г. Уфы вопросов: 1) строительство и эксплуатация наемных домов социального использования; 2) обеспечение жильем категорий населения, приоритетных для г. Уфы; 3) поддержка расселения при реализации проектов развития застроенных территорий. Основным документом реализации жилищной политики на республиканском уровне является государственная программа «Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан» на 2015-2020 годы, утвержденная Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 декабря 2014 г. № 686. Организации города Уфы муниципальное унитарное предприятие «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и открытое акционерное общество «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» являются соисполнителями указанной государственной программы. В числе целей государственной программы – развитие альтернативных форм жилищного обеспечения (развитие арендного жилья, жилищной кооперации), однако эти задачи не подкреплены адекватным ресурсным обеспечением – 100 млн. руб. бюджетных субсидий на поддержку развития арендного жилья из 19 млрд. руб. ресурсного обеспечения
  20. 20. 20 программы за счет бюджетных средств. Целевые индикаторы программы предусматривают, что к 2020 году доля введенного в эксплуатацию арендного жилья в общем объеме ввода жилья составит только 0,03%, а доля жилья, введенного в эксплуатацию жилищно-строительными кооперативами, к общему объему ввода жилья – только 0,008%, что не соответствует аналогичным целевым показателям федеральной государственной программы. Также не предполагается качественных изменений в обеспечении жильем граждан, поставленных на жилищный учет, более того, предполагается ухудшение ситуации - доля нуждающихся граждан, обеспеченных жильем, в общем количестве граждан, нуждающихся в обеспечении жильем снижается, согласно указанной государственной программе с 6,9% в 2014 г. до 5,7% к 2020 г., а значит соответствующим образом возрастает срок ожидания социального жилья. На муниципальном уровне жилищная политика четко не сформулирована. Отсутствует муниципальная программа, определяющая основные параметры жилищной политики. Отдельные мероприятия жилищной политики разнесены по нескольким муниципальным программам с разными ответственными исполнителями. Большая часть мероприятий связана с софинансированием мероприятий федеральных и региональных программ и не носит инициативного характера со стороны города. Также начата программа жилищно-строительных сбережений, связанная в сегодняшней ситуации с высокими рисками. 1. МП «Развитие городского округа город Уфа Республики Башкортостан» №4916 от 31.10.2014г. (ответственный исполнитель - Управление экономики Администрации ГО г. Уфа). В составе данной муниципальной программы реализуются две подпрограммы, слабо связанные с другими направлениями реализации МП: «Организация постановки на учет малоимущих граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и «Обеспечение жильем молодых семей,
  21. 21. 21 нуждающихся в улучшении жилищных условий в городском округе город Уфа Республики Башкортостан». 2. МП «Развитие территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» №5889 от 30.12.2014г. (ответственные исполнители Управление капитального строительства, Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ). В составе муниципальной программы реализуется подпрограмма «Подготовка территорий и земельных участков для освоения территории ГО г.Уфа РБ», индикаторами которой являются: a. Принятые постановления на разработку документации по планировке территорий ГО г.Уфа РБ b. Утвержденная документация по планировке территории ГО г.Уфа РБ c. Подготовленные градостроительные планы земельных участков d. Приобретение жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда Только последний индикатор отражает степень решения одной из задач жилищной политики. 3. МП «Развитие земельных отношений на территории ГО г. Уфа РБ». В составе муниципальной программы реализуется подпрограмма «Проведение государственного кадастрового учета земельных участков», индикаторами которой, в частности являются: a. Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения b. Количество земельных участков, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства
  22. 22. 22 c. Количество земельных участков, предоставленных льготным категориям граждан однократно и бесплатно для индивидуального жилищного строительства. Очевидно, что описанные мероприятия, разнесенные по разным муниципальным программам взаимосвязаны и должны быть скоординированы. Кроме того, действует несколько программ, немеющих статуса муниципальной программы. К ним относятся: муниципальная адресная программа "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы", утвержденная решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 5 июля 2007 г. n 25/8; программа «Горожанин»УГАИКа. Эти программы имеют неопределенный статус, срок действия муниципальной адресной программы заканчивается в текущем году. 2. Оценка потребности в различных формах жилищного обеспечения для разных групп населения текущая и к 2030 году Оценка жилищной потребности с точки зрения формулирования стратегических целей и задач развития города может оцениваться набором объективных и субъективных показателей. Объективные показатели 1. Достижение стандарта покомнатного расселения Стандарт расселения, при котором на каждого члена домохозяйства приходится в среднем одна комната, является достаточно привлекательным. Расчеты на основе приведенных выше данных показывают, что для достижения данного стандарта (при неизменной численности населения) в Уфе необходим ввод новых жилых помещений с общим числом комнат –
  23. 23. 23 около 190 тысяч9 . Это порядка 70 тыс. новых жилых единиц разного размера (средний размер – 2,5). При уточнении необходимого объема жилых единиц и распределения этой потребности по видам жилых помещений следует учитывать прогнозируемое дальнейшее снижение среднего размера домохозяйства, увеличение доли домохозяйств, состоящих из одного человека. В частности в межпереписной период доля таких домохозяйств увеличилась на 22% и составило 21% всех домохозяйств (в Советском районе – четверть всех домохозяйств). 2. Расселение коммунальных квартир При предположении, что при расселении коммунальной квартиры требуется одна новая жилая единица, потребуется ввод более 15 тыс. новых жилых единиц. 3. Расселение совместно проживающих семей Только для создания возможности расселения совместно проживающих семей, признанных таковыми по данным ВПН-2010 (8% от общего числа домохозяйств) потребуется ввод 34 тыс. новых жилых единиц. 4. Замещение сносимого жилья Для замещения ветхого и аварийного жилья, признанного таковым на сегодня, потребуется около 8 тыс. новых жилых единиц10 . Это меньше, чем годовой объем ввода жилья в городе Уфе. Однако неблагоприятная структура жилищного фонда по степени износа определяет регулярное возобновление данной потребности. Кроме того, часть жилья будет сноситься в рамках реализации проектов реконструкции застроенных территорий. С точки зрения определения стратегических целей жилищной политики представляется целесообразным говорить о реализации программ сноса морально устаревшего жилья, формально не являющегося ветхим или аварийным. В частности, по данным ВПН-2010 12% жилых помещений не 9 Рассчитано на основе данных о распределении жилых помещений в ГО г. Уфа по количеству комнат. Количество комнат в жилых помещениях, состоящих «из четырех комнат и более», принято равным 4,5. 10 При предположении о среднем размере ветхого или аварийного жилого помещения – 54 кв. м (соответствует среднему размеру жилого помещения в жилищном фонде города).
  24. 24. 24 оборудованы водоотведением (канализацией) через коммунальную канализационную систему, 14% - ванной или душем в жилом помещении. Мировой опыт показывает, что необходимая динамика структуры жилищного фонда достигается при ежегодных совокупных объемах выбытия жилья в объеме до 1% наличного жилищного фонда. Фиксирование в качестве промежуточной цели ежегодных объемов выбытия на уровне 0,7% наличного жилищного фонда потребует строительства 3 тыс. жилых единиц ежегодно для замещения такого выбытия. В настоящее время из жилищного фонда города выбывает лишь около 1 тыс. жилых помещений11 . 5. Обеспечение прироста населения Оценка данного компонента жилищной потребности зависит от прогноза динамики показателей естественного и миграционного прироста, что в сегодняшних условиях представляет немалую сложность. В 2014 г. миграционный прирост составил более 4 тыс. чел., или 0,38% наличного населения. По данному показателю Уфа отстает от городов-конкурентов, где миграционный прирост в 2014 г. составлял 0,6-1,0%. Однако по уровню миграционного оборота (6% в 2014 г.) Уфа опережает города-конкуренты. Можно предположить, что жилищное обеспечение прироста населения потребует в обозримой перспективе ввода не менее 1 тыс. жилых единиц ежегодно. 6. Выполнение государственных и муниципальных обязательств по обеспечению жилыми помещениями Для выполнения существующих на конец 2014 г. обязательств потребуется 20387 жилых помещений, однако при предположении, что только 60% очередников будут улучшать жилищные условия путем получения жилья в домах-новостройках как это имеет место сейчас, потребность в новых жилых единицах составит около 12 тыс. новых жилых единиц. Кроме того, потребуется около 1,5 тыс. новых жилых помещений ежегодно для 11 Оценка. 54 тыс. кв. м за 2013 год.
  25. 25. 25 обеспечения жильем вновь образующихся семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 7. Выводы При утверждении в качестве стратегических задач жилищной политики на период до 2030 года: - достижение стандарта расселения в жилых помещениях «комната на человека»; - решение проблемы коммунальных квартир; - решение проблемы ветхого и аварийного жилья, кардинальное сокращение объектов морально устаревшего жилья; - снижение срока ожидания для поставленных на жилищный учет до 3 лет, общий объем нового жилищного строительства в период до 2030 года составит: НС =(70 + 15 + 34) + 8 + 3*15 + 1*15 + 12 + 1,5*12 тыс. новых жилых единиц. Если принять во внимание, что первые три компоненты жилищной потребности являются пересекающимися множествами и оценив их объединение в 90 тыс. жилых единиц, а также, что до 40% расселения из ветхого и аварийного жилья обеспечивается в рамках достижения стандарта покомнатного расселения получаем: НС = 90 + 0,6*8 + 45 + 30 + 12 + 18 = 185 тыс. новых жилых единиц или около 12,3 тыс. жилых помещений ежегодно. Такой расчет определяет необходимый объем жилищного строительство и позволяет смоделировать основные параметры жилищного строительства, необходимого для достижения указанных стратегических целей жилищной политики Субъективные оценки Доля оценивших свои жилищные условия как плохие и очень плохие составляет 1,6% всех домохозяйств или около 7 тыс. домохозяйств. Как
  26. 26. 26 удовлетворительные жилищные условия оцениваются 43,2% домохозяйств (около 180 тыс. домохозяйств) – табл. 3. Таблица 3 – Распределение домашних хозяйств города по степени удовлетворенности своими жилищными условиями на конец 2014 года, % Все домохозяй ства в том числе оценивающие свои жилищные условия как Затрудни лись ответитьОтлич ные хорош ие удовлет во- рительн ые плох ие очен ь плох ие Башкортос тан 100,0 9,0 52,1 35,7 2,7 0,3 0,2 Уфа 100,0 11,0 43,7 43,2 1,5 0,1 0,5 В том числе имеющие располагае мые ресурсы ниже величины прожиточн ого минимума (Башкортос тан) 100,0 2,6 31,4 47,9 14,8 3,3 - Источник: данные ОБДХ за 2014 г. При этом на некоторую стесненность условий проживания указали 21,9% опрашиваемых в рамках ОБДХ домохозяйств, а на большую стесненность – 14,8%, т.е. всего около 36%. Сопоставление этих двух источников субъективных оценок позволяет заключить, что не менее 40% уфимских домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия. Это в целом соответствует оценке жилищной потребности проведенной выше на основе объективных источников информации.
  27. 27. 27 3. Обоснование основных целей и приоритетных направлений жилищной политики города Уфы до 2030 года 3.1 Описание ключевых вызовов, стоящих перед жилищной сферой в перспективе до 2030 года и описание возможных ответов на эти вызовы на муниципальном и региональном уровнях Оценка ключевых вызовов, стоящих перед жилищной сферой, и возможных ответов на них основывается на анализе сильных и слабых сторон жилищной сферы городского округа, выявленных по результатам проведенного в разделах 1 и 2 настоящего Отчета анализа. К сильным сторонам жилищной сферы городского округа можно отнести: относительно высокие и стабильные объемы жилищного строительства; высокий уровень развития ипотечного жилищного кредитования; внимание к качеству жилищного продукта в сегменте экономкласса; реалистичный уровень публичных обязательств по бесплатному предоставлению социального жилья (учетная норма и норма предоставления); наличие единой автоматизированной системы «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях» (АИС «УГНЖ»); наличие крупной некоммерческой организации, осуществляющей строительство жилья экономкласса и оказывающей поддержку гражданам в приобретении такого жилья. К числу слабых сторон жилищной сферы городского округа относятся: более низкий уровень жилищной обеспеченности в сравнении с основными городами-конкурентами; высокая доля ветхого и аварийного жилья; высокая доля проживающих в коммунальных квартирах и неблагоустроенном жилье;
  28. 28. 28 низкие темпы выбытия жилья; высокая доля инвестиционного спроса на жилье в совокупном спросе; суррогатные и непрозрачные формы взаимоотношений в строительном комплексе (неденежные формы оплаты подрядчиков); отсутствие либо недостаточность мощностей по инфраструктуре; распространенная практика строительства многоквартирного жилья на землях ИЖС; практика формирования социально-неблагополучных сообществ при переселении из ветхого и аварийного жилья; недостаточная информационная обеспеченность принимаемых решений (отсутствие достоверной информации о наличном фонде, используемом для проживания, в т.ч. на территории промзон); наличие незарегистрированных объектов ИЖС в черте города, отсутствие градостроительной документации на земли ИЖС. наличие множества мелких программ, не оказывающих реального влияния на ситуацию в жилищной сфере (программа «Горожанин» УГАИКа и др.). Отсутствие координации между поставленными целями и ресурсным обеспечением. Недостаточное отражение целей и задач жилищной политики в муниципальных программах. Все это определяет следующие ключевые вызовы и риски, стоящие перед жилищной сферой в обозримой перспективе (в период до 2030 года): снижение объемов жилищного строительства вследствие падения реальных доходов населения и ухудшения условий кредитования; ухудшение состояния/ увеличение износа жилищного фонда; «перепроизводство» малогабаритного жилья, которое может привести к росту количества жилых единиц сверх потребности при неудовлетворительном качестве значительной доли таких жилых единиц; рост социально-пространственной сегрегации; снижение уровня благоустройства территорий ИЖС;
  29. 29. 29 нескоординированность объемов и типов жилищного строительства в ГО г.Уфа и на прилегающих территориях в составе Уфимской агломерации; нарастание дисбалансов в жилищной сфере вследствие некомплексности и нескоординированности жилищной политики на уровне муниципального образования. Результатом реализации таких рисков может стать снижение конкурентоспособности, инвестиционной и миграционной привлекательности городского округа. Таким образом, можно говорить о системе стратегических разрывов между требованиями к жилищной сфере, предъявляемыми современной экономикой и крупнейшими городами, которые стремятся сохранить и упрочить свою конкурентоспособность в условиях нарастающей глобальной конкуренции за ресурсы развития и выявленным состоянием жилищной сферы и сферы жилищного строительства, основными тенденциями, которые могут реализоваться при инерционном сценарии развития. К числу таких стратегических разрывов могут быть отнесены:  на глобальном и национальном уровнях: между требованиями к мобильности человеческих ресурсов, предъявляемыми новой экономикой, и низкими возможностями жилищного фонда обеспечить необходимый уровень мобильности; между стандартами расселения в жилых помещениях, обеспеченностью общей площадью жилья, характерными для городов-конкурентов на национальном и глобальном уровнях и сложившимся уровнем жилищной обеспеченности и сложившимся уровнем расселения в жилых помещениях; между необходимостью максимально эффективного использования существующего жилищного фонда в условиях ограниченности земельных ресурсов и высокой
  30. 30. 30 привлекательности жилищного фонда города Уфы в качестве инвестиционного объекта;  на региональном уровне: между разнообразием жилищных предпочтений и жилищных потребностей семей на разных стадиях жизненного цикла семьи и относительно однородной структурой жилищного фонда; между потребностями жителей Уфимской агломерации в широком спектре ценовых категорий жилья и узким спектром ценовых категорий предложения жилья, смещенного в сторону «дорогих» сегментов; между необходимостью преодоления диспропорций в территориальном распределении жилищного фонда по территории города, сложившихся в период нерыночной экономики, и продолжением усугубляющих эти диспропорции тенденций;  на локальном уровне: между потребностью в интегрированности городского пространства и городского сообщества и существенной дифференциацией в обеспеченности жильем и характеристиками жилых помещений между отдельными районами города. 3.2 Предложения по стратегическим целям и задачам жилищной политики ГО г. Уфа Исходя из проведенного анализа, могут быть сформулированы следующие стратегические цели развития жилищной сферы:  увеличение вклада жилищной сферы в формирование образа города Уфы как крупного межрегионального центра, привлекательного для проживания;
  31. 31. 31  повышение доступности жилья в городе Уфе для всех категорий граждан;  создание современной комфортной городской среды в районах жилой застройки. Основными направлениями достижения данных стратегических целей должны стать:  расширение возможных форм улучшения жилищных условий;  повышение эффективности использования существующего жилищного фонда;  поддержание высоких объемов жилищного строительства и существенное увеличение объемов выбытия ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья;  приведение структуры вводимого жилья в соответствие с потребностями населения (с учетом дифференциации потребностей различных групп населения), а также стратегическими целями развития города;  повышение экономической и социальной эффективности бюджетных расходов в жилищной сфере. Кроме указанных стратегических целей, разработка стратегии на определенный срок (в данном случае – до 2030 года) требует формулирования стратегических задач, которые характеризовали бы достижение качественных улучшений состояния жилищной сферы и уровня жилищной обеспеченности в период реализации стратегии. В качестве таких стратегических задач, решение которых в рассматриваемых период представляется реальным, могут быть предложены: - достижение стандарта расселения в жилых помещениях «комната на человека»; - решение проблемы коммунальных квартир;
  32. 32. 32 - решение проблемы ветхого и аварийного жилья, кардинальное сокращение объектов морально устаревшего жилья; - обеспечение возможности реализации жилищных потребностей с учетом специфических потребностей различных доходных, социальных и профессиональных групп населения; - снижение срока ожидания для поставленных на жилищный учет до 3 лет. Эти задачи могут достаточно четко и однозначно быть описаны целевыми индикаторами стратегии. Окончательное определения системы стратегических целей и задач развития жилищной сферы должно быть осуществлено в увязке с общей системой стратегических целей и задач муниципального образования. Для этого необходимо сформировать согласованное целевое видения состояния жилищной сферы к 2030 году по следующим направлениям: определение целевой структуры жилищного фонда по типам жилых помещений (многоквартирные дома, малоэтажная блокированная жилая застройка, индивидуальные жилые дома; жилищный фонд, занимаемый собственниками жилых помещений и нанимателями); пропорции нового жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий, развития застроенных территорий и уплотнительной застройки; пропорции расходования бюджетных средств на поддержку приобретения жилья в собственность и по договорам коммерческого и некоммерческого12 найма жилых помещений; пропорции расходования бюджетных средств на поддержку спроса и поддержка предложения на рынке жилья; определение целевых групп населения, которым будут предоставляться жилые помещения по договору социального найма; определение иных приоритетных для города категорий граждан в целях оказания им поддержки при обеспечении жильем. 12 По договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
  33. 33. 33 3.3 Предложения по развитию новых форм жилищного обеспечения граждан Новыми формами жилищного обеспечения граждан в период реализации стратегии должны стать: развитие наемного жилищного фонда путем строительства наемных домов, в первую очередь, социального использования; развитие жилищно-строительной кооперации. Начало практической реализации такого нового приоритета в период экономического спада имеет свои преимущества. В период, когда на рынке сжимается спрос населения на приобретение жилья, реализация проектов по строительству доступного наемного жилья на принципах ГЧП позволит создать новый сегмент «нерыночного» спроса и новый сегмент экономической деятельности. Это в полной мере относится и к развитию жилищно-строительной кооперации. Одним из таких новых сегментов экономически деятельности мог бы стать некоммерческий сектор застройщиков и (или) наймодателей жилья, функционирующих при поддержке государства и предоставляющих жилье внаем на некоммерческих принципах (по регулируемым ставкам найма, которые обеспечивают возвратность инвестиционных средств и небольшую фиксированную прибыль, которая реинвестируется в новые проекты). Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусмотрено поручение «обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Актуальность задачи увеличения объемов строительства доступного наемного жилья в современных экономических условиях только возрастает. Высока вероятность того, что снижение доходов населения и высокие
  34. 34. 34 процентные ставки по ипотечным кредитам приведут к снижению доступности приобретения жилья в собственность. В сложной ситуации окажутся семьи врачей, учителей и иных граждан, имеющие невысокий уровень доходов. Соответственно возрастет доля граждан, для которых наем жилого помещения на длительный срок по доступной плате за наем станет единственным реальным способом улучшения жилищных условий. Основные финансово-экономические причины низких темпов развития наемного жилья в настоящее время состоят в том, что проекты по строительству наемных домов даже коммерческого использования остаются непривлекательными для участников рынка в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов, а также отсутствуют долгосрочные инвестиционные и (или) кредитные ресурсы на их реализацию. Указанные проблемы еще более усугубляются в случае строительства наемных домов социального использования, плата за наем в которых должна быть доступна для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Не менее важной причиной, сдерживающей развитие сегмента найма жилья, является отсутствие долгосрочных инвестиционно-кредитных ресурсов для строительства наемных домов и самих механизмов привлечения таких средств. Представляется, что задача по развитию таких механизмов должна решаться в партнерстве с государственными институтами развития, в первую очередь, с АО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, одним из кредитных продуктов которого является «Арендное жилье». Необходимость создания условий для строительства жилья, включая малоэтажное, некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами, чтобы снизить цену на жилье, исключив прибыль коммерческого застройщика, и напрямую «завязать» спрос и предложение обсуждается достаточно давно. Фонд «РЖС» уже внедрил такую программу и продемонстрировал на практике огромный спрос граждан на участие в жилищно-строительных кооперативах.
  35. 35. 35 Кооперативное жилье имеет пониженную ликвидность по сравнению с жильем, находящимся в частной собственности (продать можно только пай, а вступление в кооператив нового члена должно быть утверждено решением общего собрания), что делает его гораздо менее привлекательным для спекулятивных и инвестиционных операций. 3.4 Предложения по основным механизмам реализации жилищной политики, включая предложения по направлениям бюджетной поддержки развития жилищной сферы из средств местного бюджета Необходимость концентрации как публичных, так и частных ресурсов многих участников проектов по строительству наемных домов социального использования, привлечения средств из различных источников, в том числе бюджетных средств и частных инвестиций, обуславливает целесообразность реализации таких проектов на принципах государственно-частного партнерства. Непосредственная реализация проектов по строительству, эксплуатации наемных домов социального использования может проводиться: - специализированными некоммерческими организациями (в первую очередь созданными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, но возможно созданными и иными заинтересованными лицами); - заинтересованными частными застройщиками. Реализация таких проектов ГЧП частными застройщиками может осуществляться на основании договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, который и порядок заключения которого регулируется статьями 55.27 – 55.29 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Дополнение Градостроительного кодекса Российской Федерации в 2014 году указанными
  36. 36. 36 статьями предоставляет органам местного самоуправления новые возможности для реализации муниципальной жилищной политики в части содействия дифференциации предложения жилья в разных районах города, а также координации жилищной и градостроительной политик в муниципальном образовании. Средства, собираемые такими специализированными организациями в качестве платы за наем жилых помещений, должны направляться такими организациями на строительство новых наемных домов социального использования (револьверная схема). С учетом опыта Республики Башкортостан по созданию некоммерческих организации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан и наличия законодательного регулирования на региональном уровне представляется целесообразным учреждение городским округом г. Уфа такой специализированной некоммерческой организации (в качестве соучредителей могли бы выступить крупнейшие работодатели города). Такая организация могла бы сосредоточиться на решении специфических для г. Уфы вопросов: строительство и эксплуатация наемных домов социального использования; обеспечение жильем категорий населения, приоритетных для г. Уфы; поддержка расселения при реализации проектов развития застроенных территорий. Региональная и муниципальная программы по развитию доступного наемного жилья также должны включать порядок взаимодействия всех участников проектов по строительству наемных домов социального использования и определение обязательств каждой из сторон при реализации таких проектов. В региональную и муниципальную программу по развитию доступного наемного жилья целесообразно также включать мероприятия, предусматривающие:
  37. 37. 37 - расширение использования механизма компенсаций отдельным категориям граждан при найме жилья (это потребует принятия специального нормативного правового акта местного самоуправления); - реконструкцию неиспользуемых зданий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях создания наемных домов социального использования; - долгосрочную (оптовую) аренду или продажу помещений в наемных домах социального использования у частных застройщиков органами государственной власти, органами местного самоуправления или созданными ими специализированными некоммерческими организациями в целях гарантирования спроса и снижения рисков застройщиков. Для создания законодательных условий реализации таких программ необходимо принятие актов, отнесенных жилищным законодательством к компетенции органов местного самоуправления: определение категорий граждан, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с учетом требований статьи 91.3 ЖК РФ; определение максимального размера дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации и с учетом требований статьи 91.3 ЖК РФ; установление порядка учета заявлений граждан о предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если наймодателями являются органы местного самоуправления, управомоченные этими органами организации или созданные такими органами организации (статья 91.14 ЖК РФ); установление требований к порядку, форме и срокам информирования граждан, принятых на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, о количестве жилых помещений, которые могут

×