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1. marco conceptual reese jun 2013

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1. marco conceptual reese jun 2013

  1. 1. Eduardo Reese Julio 2013 Procesos de producción y reproducción de la ciudad, políticas territoriales y funcionamiento de los mercados de suelo
  2. 2. I / Marco conceptual 1. Procesos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas 2. Funcionamiento de los mercados de suelo 3. Características de las políticas urbanísticas 4. Evidencias de los últimos
  3. 3. • En general las experiencias de Desarrollo Local centran sus estrategias más importantes en los ejes del desarrollo económico, del fortalecimiento institucional, de la problemática social, etc. • En ellas, la ciudad cumple un papel de “soporte” o de escenario de las actividades y de las propuestas • La ciudad también es un recurso escaso y un activo fundamental para toda estrategia de desarrollo local
  4. 4. • La ciudad es un sistema complejo. • La ciudad es un tablero de fuerzas donde permanentemente se expresan y nunca se dirimen totalmente los conflictos. • La ciudad es un artefacto que permanentemente distribuye costos y beneficios ó pérdidas y ganancias
  5. 5. La reproducción de la ciudad es el resultado de la articulación de tres lógicas o sentidos. la del Estado ó la política pública la del mercado ó la acumulación del capital la de la reproducción de la vida ó la necesidad
  6. 6. “La planificación no es un mero cálculo, sino el cálculo que precede y preside la acción. En consecuencia, cálculo y acción son inseparables y recurrentes” Según Carlos Matus
  7. 7. La planificación y la gestión del territorio se entienden como prácticas indivisibles de un mismo proceso de construcción de políticas y a ese proceso como un proceso de alcance integral e integrador, de carácter participativo y de enfoque estratégico
  8. 8. La legitimidad de una gestión depende en parte de su capacidad de transformación del territorio.
  9. 9. 1. Procesos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas
  10. 10.  Actualmente el 89,3% (32,4 de 36 millones) de su población vive en ciudades.  La Argentina forma parte de una de las regiones más urbanizadas del planeta.  La PBA es una de las más urbanizada del país: el 96% de la población es urbana, es decir 13,3 de 13,8 mill. La Argentina es un país con una muy alta tasa de urbanización
  11. 11. Elementos estructurales del desarrollo urbano • Crecimiento acelerado de la población urbana • Crecimiento por adición con segregación • Incapacidad estructural de producción universal de infraestructuras, equipamientos y viviendas sociales
  12. 12. En la ciudad argentina se reconocen tres procesos simultáneos DensificaciónConsolidaciónExpansión
  13. 13. R E F N
  14. 14. La forma de “carpa” de las ciudades argentinas
  15. 15. El Mercado – El Estado – La Necesidad Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina
  16. 16. 2. Funcionamiento de los mercados de suelo
  17. 17. Villa Forestieri / Villa El Libertador (Córdoba) – Urbanización de 120 has desde 1930
  18. 18. Naturaleza del precio del suelo urbano
  19. 19. Naturaleza del precio del suelo urbano • Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano. • El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio. • Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos
  20. 20. Proceso de conformación histórica Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización 1 2 3 4 Inversión y esfuerzo de la sociedad Inversión del Estado en obras públicas Modificación y actualización de normas urbanísticas Respuesta a las demandas del proceso de urbanización Densificación y especialización funcional Precio inicial 1 2 3 4 Incrementos ajenos al esfuerzo del propietario
  21. 21. La ciudad es fruto del trabajo colectivo de una sociedad • La producción de la ciudad consiste en la incorporación de atributos que la cualifican (mediante modificaciones físicas, servicios y equipamientos, etc.) • Esto implica una incorporación de valor que el mercado cuantifica monetariamente
  22. 22. Factores que inciden en la estructura de precios del suelo 1. Accesibilidad 2. Centralidad 3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar 4. Estructura socio – económica 5. Estructura espacial 6. Demandas locacionales 7. Calidad urbana / paisajística / ambiental 8. Cobertura de infraestructura 9. Proyectos privados y públicos 10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos La tierra es un bien complejo cuyo precio depende de un conjunto amplio de factores del entorno que se interrelacionan
  23. 23. Distancia al centro Preciodelsuelo Area rural Límitedeláreaurbana Renta absoluta urbana Zona de vivienda Zona comercial Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1 Competencia entre los usos del suelo. Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios.
  24. 24. Distancia al centro Preciodelsuelo Area rural Límitedeláreaurbana Renta absoluta urbana Zona de vivienda Zona comercial Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2 + + + Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios.
  25. 25. La demanda de suelo es una derivada de la utilización que se le puede dar al suelo. Por lo tanto las posibilidades de utilización del suelo determinan el precio.
  26. 26. Dos componentes en la formación del precio del suelo 1 - Usos / externalidades actuales 2 - Usos / externalidades futuras o esperadas Acumulación histórica de plusvalías Capitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado Capitalización de las plusvalías anticipadas por usos y características potenciales en el futuro ¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!! !!!
  27. 27. Presenta rasgos específicos: 1/ Beneficia de manera diferencial a los lotes dependiendo de su localización en relación a la fuente de valorización 2/ Es atribuible a los esfuerzos de la comunidad y especialmente a las acciones del sector público 3/ A pesar de ser producidas por el conjunto de la sociedad son apropidas privadamente Plusvalías es el incremento del valor que experimentan los terrenos a lo largo del proceso de urbanización
  28. 28. El papel de la infraestructura 1. En las ciudades argentinas existe gran cantidad de tierra urbana que carece de infraestructura pública. 2. La baja provisión de infraestructura pública aumenta el valor de la tierra urbana mucho más que el costo de construirla. 3. Hay gran dificultad del financiamiento público de la infraestructura que impide contar con una cobertura completa.
  29. 29. Acceso adicional a servicio Distancia al centro (en km) Inversión construcción5 - 10 15 - 20 25 - 30 + Agua 11.1 5.1 3.2 1.02 + Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58 +Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03 Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro Fuente: Martim Smolka / M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
  30. 30. % del área urbanizada cubierto por el servicio Incrementodelpreciodelsuelo 0% 100% El papel de la infraestructura
  31. 31. Retención especulativa de suelo
  32. 32. La vivienda social como negocio inmobiliario
  33. 33. Estructura urbana actual Vías primarias Vías secundarias Area de servicios, talleres e industrias Area central Barreras urbanas Area producción primaria Areas residenciales con déficiturbanos 600 / 820 $/m2 150 / 300 $/m2 60 / 90 $/m2 45 / 60 $/m2 35 / 50 $/m2 3 / 4 $/m2 95 / 145 $/m2 Estructura de precios del suelo La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad
  34. 34. La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente patrimonialista de toda la sociedad
  35. 35. Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.
  36. 36. La discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta
  37. 37. Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la ciudad y a la propiedad inmueble El problema de nuestras ciudades no es la falta de planeamiento sino el actual orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo
  38. 38. El precio del suelo está determinado porel producto inmobiliario que en el se puede desarrollary porlo tanto porla demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Residual Ganancias Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda
  39. 39. El precio del suelo está determinado porel producto inmobiliario que en el se puede desarrollary porlo tanto porla demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Residual Ganancias Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda
  40. 40. Tiempo Preciodelsuelo La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural A Precio mínimo B Más alta valorización C D Cambios de parámetros urbanísticos Rehabilitación / renovación urbana
  41. 41. Tiempo Precio La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural Precio del espacio edificado Precio del suelo
  42. 42. 3. Características de las políticas urbanísticas
  43. 43. a. El urbanismo desvinculado de los procesos reales de reproducción de la ciudad
  44. 44. • La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente componentes autogestivos donde los pobladores tienen un papel central como constructores sociales y evolutivos del hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el mercado inmobiliario formal. • Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de producción de ciudad de los países centrales divorciándose de los procesos reales locales.
  45. 45. Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la ciudad en los países desarrollados Países desarrollados Primero urbanizo después ocupo Países del tercer mundo Primero ocupo después urbanizo
  46. 46. b. El urbanismo desvinculado de la estructura social
  47. 47. Las políticas urbanas operan sobre el supuesto de una sociedad relativamente homogénea y con objetivo de alcanzar una ciudad “ideal”. Su principal función es garantizar una ciudad ordenada con altos niveles de habitabilidad corrigiendo los efectos “no deseados” del mercado.
  48. 48. Las lógicas del urbanismo tradicional excluyen a los sectores populares y refuerzan el círculo de la pobreza Exclusión del mercado formal Informalidad Mayor pobreza
  49. 49. c. El urbanismo centrado en garantizarla seguridad de la valorización inmobiliaria
  50. 50. Trabaja sobre dos elementos fundamentales • normas del tejido urbano • normas de uso del suelo Los paradigmas del urbanismo tradicional en el Decreto Ley 8912
  51. 51. • Definición normativa de los patrones deseables para la ocupación de las diferentes zonas de la ciudad. • Estas definen los parámetros de aprovechamiento de las parcelas, los índices de ocupación, los indicadores de densidad habitacional, el tamaño mínimo de las parcelas, los retiros de las construcciones, los usos del suelo permitidos, etc. Los paradigmas del urbanismo tradicional
  52. 52. Los paradigmas del urbanismo tradicional • Menorocupación del suelo • Exigencia de grandes parcelas • Verticalización • Ruptura de la calle tradicional • Segregación de usos y funciones • Uniformidad de criterios e indicadores abstractos
  53. 53. Normativas urbanas y configuración de la ciudad
  54. 54. La acción del Estado genera incrementos en el valor de la tierra a través de diferentes actos de gobierno en los que se modifican las normas urbanísticas: • Incorporación de suelo rural al perímetro urbano • Cambio de usos de suelo por uno mas rentable • Incremento de indicadores de ocupación y edificación del suelo
  55. 55. • Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. • Los precios reflejan la estructura urbana de las ciudades. • Las políticas de suelo redireccionan y redistribuyen los costos y beneficios de los procesos de desarrollo urbano.
  56. 56. 81 Concepto Precio anterior US$ /m2 Precio posterior US$ /m2 Variación % Regalo en US$ Terreno de 5.000 m2 Suelo rural a urbano 2 10 400% 40.000 Densificación 100 180 80% 400.000 Zonificación R->C 200 400 100% 1.000.000 Fuente: MO Smolka Impacto de los cambios normativos sobre los precios del suelo
  57. 57. Este mecanismo hace previsible el valor de la tierra y con ello cierra el círculo de las herramientas que permiten que esta circule en el mercado con seguridad
  58. 58. Los problemas del urbanismo lote a lote
  59. 59. 4. Evidencias de los últimos años
  60. 60.  Casi una década de crecimiento económico y mejoras sociales (reducción del desempleo y la pobreza, mayor capacidad adquisitiva del ingreso, menor desigualdad social, etc.).  Niveles de informalidad urbana iguales que en los años 90.  Políticas de vivienda neo desarrollistas con políticas de tierra neo liberales y políticas urbanísticas que consolidan la Evidencias de los últimos años
  61. 61. 1/ Aumentos en los precios del suelo asociados al crecimiento de la economía La tierra es la única mercancía que se tranza en el mercado que ha recuperado y sobrepasado sus precios en dólares anteriores a la devaluación de 2002
  62. 62. Distancia al centro Preciodelsuelo Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka
  63. 63. Porcentaje de viviendas desahitadas porComuna en la CABA – 2010
  64. 64. El Mercado – El Estado – La Necesidad Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina 3/Ruptura de la heterogeneidad de la ciudad argentina
  65. 65. Fuertes contrastes socio territoriale s
  66. 66. Nuevo patrón de segregación. Pobres y ricos hoy disputan el mismo espacio: la periferia
  67. 67. Muy fuerte concentración de la construcción de viviendas de alto estándar en la CABA
  68. 68. Lo urbano es un sistema social caracterizado por la densidad y la diversidad Tres mecanismos articulan el proceso de reproducción social con el espacio • La calificación • La valorización • La diferenciación del espacio urbano
  69. 69. Localización de villas y asentamientos en AMBA – 2008 1,3 millones de habitantes = segunda ciudad del país
  70. 70. Superficie: 81.753 ha (47%) Población: 3.924.271 (39,67%)
  71. 71. Superficie: 128.778 ha (74,09%) Población: 6.765.911 (68,40%)
  72. 72. Superficie: 57.714 ha (33,20%) Población: 2.608.378 (26,37%)
  73. 73. Superficie: 51.468 (29,61%) Población: 2.256.508 (22,81%)
  74. 74. Superficie: 60.071 ha (34,56%) Población: 2.661.846 (26,91%)
  75. 75. Media: 14,49
  76. 76. Media: 3,74
  77. 77. Media: 10,67
  78. 78. Media: 17,41
  79. 79. Superficie: 58.869 ha (33,87%) Población: 3.370.974 (34,08%)
  80. 80. SINTESIS Superficie: 41.581 ha (23,92%) Correlación: 0.72Población: 2.056.943 (20,80%)
  81. 81. 4/ El debate sobre los modelos de crecimiento Ciudades compactas Ciudades dispersas Modelo europeo Ciudades mediterráneas Modelo norteamericano Ciudades anglosajonas
  82. 82. Impacto de las nuevas lógicas de urbanización Ciudad compacta Ciudad dispersa Ciudades argentinas Barrios formales Consolidación / Densificación Countrys /Barrios Cerrados Crecimiento /Densificación villas Ocupación periferias Pobres Informalidad Sectores medios y altos
  83. 83. Convivencia de lógicas diferentes de ocupación del suelo
  84. 84. 5. Características de las políticas urbanísticas a. El urbanismo desvinculado de los procesos reales de reproducción de la ciudad b. El urbanismo desvinculado de las características de la estructura social c. El urbanismo como herramienta para asegurarla reproducción de la renta urbana
  85. 85. Hoy estamos en un momento de cambio y las políticas públicas plantean otros debates como, la universalidad. La perspectiva basada en derechos de los ciudadanos. En este nuevo contexto el territorio es una entrada para alcanzar la integralidad. 6/ Territorialización de las políticas públicas
  86. 86. • Políticas de salud OMS / OPS: condicionantes socio ambientales de la salud – Programa Ciudades Saludables. • Políticas educativas: Programa Ciudades Educadoras. • El caso del PROMEBA - Programa de Mejoramiento de Barrios. • El caso de los CIC (MDS de la Nación) • El caso del Municipio de Morón: Secretaría de Abordajes Integrales.
  87. 87. Ministerio de Desarrollo Social Centros de Integración Comunitaria Abo rdaje te rrito rial: Las po líticas so ciale s de be n co nce birse a partir de una dinám ica te rrito rialpro pia de cada m unicipio , pro vincia o re g ió n, actuando co o rdinadam e nte de sde e lte rre no g e o g ráfico .
  88. 88. El Plan de Desconcentración / Descentralización se basa en el fortalecimiento de las siete Unidades de Gestión Comunal (UGC) que formarán una red de efectores de servicios municipales y extra- municipales de manera de acercarlos a la ciudadanía y estrechar la distancia entre el sector público y la sociedad civil. Morón – Descentralización y abordajes integrales
  89. 89. 7/ El alquilerno forma parte de las políticas públicas La ampliación y fortalecimiento del mercado de alquiler podría constituir una vía para dar respuesta a una parte de la demanda que recorre diferentes sectores de la escala social. Evidencia reciente: en la última década el alquiler tuvo en la Argentina una muy importante expansión. Si bien esto no se debió a la aplicación de una política expresa sino a un conjunto de factores coincidentes, permitió verificar diversos aspectos y efectos concurrentes.
  90. 90. Nivel de formalidad en la contratación del arriendo Nivel de formalidad en la tenencia del inmueble Tipo de operaciones de alquiler en la ciudad formal Tipo de operaciones de alquiler en la ciudad informal Hogares de ingresos altos y medios Hogares de bajos ingresos Hogares de bajos ingresos Mercado formal de alquileres Alquiler de casas y departamentos con contratos registrados - - Mercado de situaciones intermedias Alquiler de casas y departamentos con contratos sin registrar Alquiler de piezas en hoteles, pensiones e inquilinatos - Alquiler de casas y departamentos con contratos sin registrar Mercado informal de alquileres Alquiler de casas y departamentos sin contratos Alquiler de casas y departamentos sin contratos Alquiler de casas, y departamentos en villas y asentamientos Alquiler de piezas en inmuebles varios (no registrado como inmueble para habitación) Alquiler de piezas en villas, asentamientos y casas tomadas
  91. 91. Distribución porcentual de los hogares inquilinos por Provincia - 2010
  92. 92. Variación relativa 2001 – 2010 de situaciones de tenencia
  93. 93. 29,9% 21,4% 16,1% 13,5% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% CABA Rosario Total país 24 Municios GBA Porcentaje de hogares inquilinos en los distritos estudiados
  94. 94. 62,7% 27,2% 22,8% 14,8% 12,3% 11,1% 16,1% 82,4% 49,5% 40,0% 25,0% 22,1% 22,2% 29,9% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 1947 1960 1970 1980 1991 2001 2010 Total país CABA Evolución del porcentaje de hogares inquilinos en la Argentina y en la CABA según Censos Nacionales
  95. 95. Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valordel alquilerde departamentos de 2 ambientes según grupo decílico – CABA Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
  96. 96. Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valordel alquilerde departamentos de 2 ambientes según grupo decílico – 24 municipios GBA Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
  97. 97. Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valordel alquilerde departamentos de 3 ambientes según grupo decílico – CABA Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
  98. 98. Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valordel alquilerde departamentos de 3 ambientes según grupo decílico – 24 municipios GBA Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
  99. 99. 50,7% 46,2% 44,0% 52,6% 35,4% 36,7% 43,5% 30,2% 13,9% 17,1% 12,5% 17,2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Total país CABA 24 Municios GBA Rosario 17 a 36 años 37 a 56 años Más de 56 años Cantidad de hogares inquilinos según edad del jefe de hogarpordistrito en porcentaje
  100. 100. Cantidad de hogares inquilinos según tamaño del hogarpordistrito en porcentaje 34,3% 37,4% 10,6% 24,6% 23,7% 25,9% 19,9% 30,0% 15,5% 15,8% 25,2% 26,1% 18,0% 13,8% 21,5% 11,6% 4,8% 6,0% 12,2% 4,5% 3,7% 1,2% 10,7% 3,2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Total país CABA 24 Municios GBA Rosario 1 2 3 4 5 Más de 5
  101. 101. 8/ Crecimiento de los mercados informales
  102. 102. 9/ La disputa pordonde vivir: aumento de los conflictos y de los desalojos Posadas - Informacion general 29-7-2010 Ocupación de terrenos municipales planteó el Defensor del Pueblo
  103. 103. Asentamiento 17 de Noviembre – Campo Tongui 114 has / 110 manzanas / 3.100 lotes

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