Ubcc 2012 2013 中期报告

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Ubcc 2012 2013 中期报告

  1. 1. 有达到分析师预期目标。既快速增长又平稳增长,增长 文 胡一大等 大学商业咨询会 1 UBCC 中期报告目录 CONTENTS University Business Consulting Club 大学商业咨询会 卷首 003 关于我们 文 内务组 007 文婷的话 文 罗文婷 008 一大的话 文 胡一大 项目总结 009 关于红酒的故事 文 王晓鸿等 012 游戏公司那些事儿 培训回顾 014 财务分析?小CASE~ 文 刘青俐 017 工作申请,如何写CV?文 韩佳源 UBCC不是一个有了100做到200的组织,而是一个从0 做到1的地方:100到200是依赖历史,依赖模板,依赖经 验,依赖重复和改进;而0到1是依赖未来,依赖勇气, 依赖信念,依赖起步和创造。这是我们的使命,更是我 们作为UBCC中的一员最引以为傲的地方。 “学会欣赏他人的优点”,虽是一句多么熟悉的 话,却常常容易被人遗忘,尤其是在这会聚各地身经高 考历练的优秀学生的港大。这一句话,除去我背后高考 的光环,让我暂时忘却商科圈子中的peer pressure,让 我以谦卑的心态去融入更广阔的世界。 而这更表明我们现在所处的时刻是一个非常有意义 的时刻,因为我们的决定,很有可能可以在很大程度上 改变这个组织未来的走向。十年树木,百年树人。若将 UBCC当做一个有生命的个体,他的培养是由我们所有人 共同完成,而最初的几年显得尤为重要。 “Can Do”精神绝对是做项目之必备良品。估值困 难重重想放弃的时候,圣爷一封邮件送来“Can Do” 二词。显然,这是一种压力,因为它告诉你如果想到放 弃,不是因为真的没有解决方法,而是,你不够好;但 这也是一种动力,因为世界上没有什么是办不到的。 其间我们也在思索:根据我们的委托人的经历背 景,他应当是已经做过充分的市场调查,为何却偏偏 要在文化部刚刚查封博彩游戏的风口浪尖来“顶风作 案”?我们甚至猜测此委托人可能“神通广大”,有足 够的信心在文化部扫除了大批竞争者之后逆流而上。 事实上,自1986年上市以来,微软仅有一个季度没 高出分析师预期,收益从来不跌等奇迹使其股价不断上 涨,公司资产不断壮大。它是如何做到这一点的呢? 一份好的简历还需要你细心地处理格式,有时候一个 小小的空格就有可能葬送你的一个来之不易的机会。
  2. 2. 文 麟舟 非谋利社团。四年走来,UBCC一直秉持着 2 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告目录 CONTENTS 大学商业咨询会 3 UBCC 中期报告 卷首语 关于我们 UBCCer的故事 文 内务组 大学商业咨询会(University Business Consulting Club),旨在搭建一个大学生活 与职业生涯之间的平台,通过知识培训, 经验分享,项目实战等方式为在校大学生 提供一个自我提升的学习机会,同时希望 可以借助管理咨询的思考模式让学员们更 有组织,更有条理的面对生活中的难题。 我们的骄傲 UBCC在2009年由五位香港大学校友—— 洪圣奇,颜示硼,袁融,刘伟衡,王培 创立,四年间服务过十五家企业,完成 二十一个项目,吸纳上百名优秀学员,从 一个寂寂无名的组织发展至盛名校内外的 求变求新的理念,不断完善组织架构,丰 富学习内容,创新培训形式,拓宽实战渠 道,始终致力于为学员提供更好更多元的 服务。 UBCC B14、B15的新鲜血液们 日常training 香港房地产专题 020 专题目录 022 香港房地产行研 文 王若尹、孙毅君、刘俊志 030 买房在香港 文 初丹丹 042 租房在香港 文 何家成 062 房地产专题附录 文 初丹丹等 027 专访前CBRE策略部总裁David Chang 文 何家成 随着下半年中央银行的两次降息,逐步活跃的债券 市场和贷款业务助推2012年社会融资总量实现22.9%增 长,达到15.76万亿元,资本流动性进一步增强。相对从 紧的货币和财政政策逐步向适度宽松转变,能够为香港 未来的房地产业发展提供充足的资金和广阔的市场。 总的来说香港市场应该仍会是关注的焦点。至于房 价会不会降,我不知道,但有一点可以肯定的是,房价 不会再持续飞增了。我想大趋势还是与去年持平吧,或 许会有细微的增长。当然,因为成本等原因造成房价略 微降低也是完全可以理解的。 后记 064 且行,且思。 065 我们的UBCC范儿 文 UBCCers 我希望港大能够成为一个既有“仰望星空”的教育 理念,又有“脚踏实地”的教学方法的校园——非此不 足以培养不平凡的毕业生——而UBCC则能和我们的学校 教育相互作有力的补充,给成员乃至更多的同学带来真 正实用的教益。 风飘飘,雨茫茫,才下心弦,却上眉头。我的UBCC。 借问CASE何处有,牧童遥指UBCC~
  3. 3. 4 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告卷首语 大学商业咨询会 5 UBCC 中期报告 卷首语 我们的组织 借鉴咨询公司模式,参考UBCC的发展历史以及招新现状,我们在今年重新完善了UBCC的 组织架构。UBCC内部分为项目组(Project Group)、设计组(Design & Publishing Group)、 研究组(News & Study Group) 以及内务组(Development & Training Group)。 项目组: 项目组是UBCC的核心力量, 通过严格面试选入的学员参加 每周培训,通过案例研究(case study)以及经验分享学习知识技 能,同时参与研究企业公司的实 战项目,积累经验。另外项目组 也自由组队参加商赛,接受学长 学姐以及外邀嘉宾的深入指导, 在每次参与中都能有所收获,有 所进步。 设计组: 设计组是UBCC的特色分流, 设计组招收UBCC会员中在文字 图片编辑,资料总结,刊物设 计等方面有特长和兴趣的优秀 学员,提供设计专项培训,在 参与项目之外整理组织资料, 设计UBCC网站及出版物,同时 参与行业研究,定期对所有会 员汇报成果。 研究组: 研究组是UBCC的重要后备力 量,平时关注时事新闻,做专项 研究,定期发布报告,在每周培 训中以展示的形式向会员介绍每 周要闻以及研究成果。同时也通 过学习研究掌握项目必备知识, 同时锻炼展示,团队合作等多项 技能。 内务组: 内务组是UBCC协调管理的纽 带,对内负责组织每周培训,邀 请嘉宾;建立评估体系,使组织 学员相互促进;收集会员意见, 规划UBCC发展方向。对外致力于 系,增加学员实战机会。 我们的使命 2013年,是UBCC走过的第四个年头, 也是我们承接下这个充满希望的组织,为 它增添活力与生命力的一年。UBCC不仅仅 是一个专业知识培训的学习小组,也是一 个旨在服务同学,追求共同进步的兴趣社 团,更是一群年轻人在学校里为将来的职 业之路打拼的创业梦想。我们深知,比起 有着几十年历史的社团,比起有着强大资 金支持的组织,我们没有太多的先天优 势,但是我们比任何一个成熟的组织都要 有活力,有创新力,有生命力,有无限发 展的可能。没有过去的资本,我们就只能 着眼未来的希望;看不清下一步在哪里, 我们就踏踏实实的走好现在的每一步路。 UBCC不是一个有了100做到200的组织,而 是一个从0做到1的地方。100到200是依赖 历史,依赖模板,依赖经验,依赖重复和 改进;而0到1是依赖未来,依赖勇气,依 赖信念,依赖起步和创造。这是我们的使 命,更是我们作为UBCC中的一员最引以为 骄傲的地方。 与合作企业公司建立良好关
  4. 4. 6 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告卷首语 大学商业咨询会 7 UBCC 中期报告 卷首语 文婷的话 在UBCC的日子 文 罗文婷 还记得开学初在UBCC的招新面试中,有一个 环节是由两组的同学各自从优缺点两个方面评价 对方的展示。讨论中,我们两组都集中“攻击” 对方组的缺点,而对存在的优点敷衍带过。讨论 结束后,一位学长遗憾的说:“之前的一些组都 会对对方表示肯定和鼓励。你们应该学会欣赏他 人的优点,而不是仅仅着眼于缺点,甚至将缺点 放大。” “学会欣赏他人的优点”,虽是一句多么熟 悉的话,却常常容易被人遗忘,尤其是在这会聚 各地身经高考历练的优秀学生的港大。这一句 话,除去我背后高考的光环,让我暂时忘却商科 圈子中的peer pressure,让我以谦卑的心态去 融入更广阔的世界。 能以预备会员的身份进入UBCC,颇感幸运, 也倍加珍惜。于我而言,UBCC就是一片璀璨的星 空,每一位会员都是其中闪亮而独特的一颗星 星。有的同学非常擅长展示,大方得体,逻辑清 晰,说话能突出重点,时刻关注听众的反应;有 的同学擅长分析,能在公司的报表和众多数据中 发现问题,甚至超前学习一些会计财务知识,并 对产生问题的原因做出合理推断;有的同学能在 游玩海洋公园之后“出其不意”地做一个针对其 运行和宣传策略的专业性展示;有的同学是设计 方面的小专家,无论是海报、PPT还是网站都能 高水平、高质量地完成;有的同学还能以“非主 流”的策略寻求到与比赛的评委面对面交流的机 会……每一个星期天的下午,每一次的培训或者 分享,我都十分期待,并且认真聆听;时而亦能 有所感触,有所深思,有所收获。UBCC通过一些 专业化的知识培训和实践,让刚步入大学的我触 碰到现实中商业世界的温热,但更宝贵的是让我 收获了一帮志同道合的朋友。做每周案例分析时 有大家一起“搏尽”的身影;会员生日时亦有大 家准备的惊喜;更有美味的龙华火锅和各种精 彩的“腐败活动”……不知不觉间一个学期过去 了,开始总担忧因预备会员的身份而成为“边缘 人”,但现在发现自己已经真正融入UBCC这个温 暖而愉快的大家庭中。 拥有这样一群优秀的朋友,自己前进的脚步 当然也不能停下来。还记得自己在研究投行职业 时看到各种生僻词汇的无比苦恼;还记得在设 计宣传海报和铁路通票时遇到种种不顺的心情烦 躁;还记得为自己做展示时语速急促、肢体紧张 的状态而焦躁不安;还记得做旅游杂志翻译的同 时要完成会计课Group Project的手足无措…… 每周的任务,每一次的考验,对我而言都是一次 挑战自我的机会,让我走出comfort zone,去尝 试,去体验,去闯荡。自己一步一步成长的足 迹,也印证在UBCC这一本日志上。 这样的前进与成长,当然也离不开UBCC老会 员们的关怀和帮助。每一次的经验分享与交流, 不仅让我吸收到各种新知识,更宝贵的是通过一 些职场分享或者方向指引让我未来的图画更加清 晰。每一句温暖的问候,每一句耐心的指导,每 一句真诚的建议,我,相信还有UBCC的其他会员 们都已牢牢地记在心里。 在UBCC中,在欣赏和学习他人中,总能暴露 出自己更多的缺点和不足。但我坚信,一路向 前,不惧失败,总能实现目标,超越自我。当 然,更重要的是在大学中找到属于自己的方向和 道路。总有比你优秀的人,总有比你精彩的人 生。只要走好自己脚下的路,也就没有什么遗憾 了。 罗 文 婷 B 1 5 E&F UBCC会员 内 务组组员 我们的希望 UBCC是一个充满活力与希望的组织, 我们为了学习为了梦想而来,我们会为 每一个进步而感到欣慰,会为每一个收 获而感到幸福。这里没有繁琐的规章制 度,没有严格残酷的等级职位,没有教 条固定的发展模式,有的只是大家为了 一个共同的目标去认认真真的学习,踏 踏实实的奋斗,我们希望,也将一直希 望着,UBCC的未来,将因为每一个参与 的人而更加美丽。 UBCC的学员主要是作为助理学生顾问(Student Consulting Trainee,简称SCT),分 组参与学习,同时所有UBCC学员都参与每周培训,也经常跨组进行交流和学习。同时有四 位助理执行经理(General Management Trainee,简称GMT)在各小组中负责协调组织的工 作,项目组有两位GMT,分管商业咨询(consulting)和商业比赛(competition),设计组 与内务组各有一位GMT。 我们的四位GMT 胡一大 项目组GMT Year 1 (3),精算爆四哥 可爱卖萌的CASE杀手 我 是 胡 一 大 , 三 年 制 一 年 级 , 精 算 。 在 UBCC担任项目组GMT, 雅称general management trainee,兼任腐败活动动员长。正所 谓培养感情从胃开始,我号召各 位会员吃了糖水、火锅、烧烤 等等,让各位会员在酒足饭 饱之余高高兴兴参与项目 培训,以期取得理想的培 训效果。正是:尝尽天下 美食,做好十分项目。 张宇晗 内务组GMT Year 1 (3),E&F 女神范人力资源大神 我是张宇晗,在一个 名曰发展培训的小组做 GMT。窃以为最响亮的组 名做着最后勤的事情,貌 似对商业咨询最无关的工 作事迹引发着对UBCC最深刻的理 解。开心过、思考过、怀疑 过、坚持过,一路走来, 经历过便是收获。 刘乐瑶 设计组GMT Year 1 (4),E&F 温柔贪吃的设计达人 你 只 看 到 G M T 三 个 字高端霸气,却从不知 道这是哪几个单词的缩 写 ( 呵 呵 , 我 也 不 知 道= =);你有你成员 众多,我有我神一般的 队友;你有你的due与 reading,我仍从不妥 协地爱着电影、食物和 长椅。对于设计,你有 你的理解,我有我的坚 持,选择它注定是一段 艰难的旅程,忍着刷剧的诱惑,在屏幕前孤独终 老。但那又怎样?精益求精,就要活得漂亮!我 是刘乐瑶,我为自己带盐! 刘俊志 比赛组GMT Year 1 (4),A&F 专业沉稳的分析强人 夫将者,兵之首也。 良将之于兵士如羽翼之 于 猛 虎 , 翱 翔 四 海 , 随 所 遇 而 施 之 。 兵 无 良将,则若鱼龙脱于江 湖,欲求游洋之势奔涛 戏浪而不可得。初以锐 气承重任,幸得同英豪 共事,半年功成功败, 知敌强于先之所遇,亦 知 欲 为 良 将 当 贤 而 能 下,勇而能斗,刚而能 忍,直而能虑,知人勤劳,悉人极寒。一将庸, 一军懈怠;一将勤,一军乐战;一将智勇,一军 克敌。今使命未完,重托依在,不敢言所成,但 求殚精竭虑,鞠躬尽瘁,以为良将。
  5. 5. 8 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告卷首语 大学商业咨询会 9 UBCC 中期报告 项目总结 项目总结 I UBCC 乐在此,爱在此——关于红酒的故事 文 王晓鸿、吴洋 整理 孙毅君 2012年夏 我与UBCC的故事从这里开始。 招新手册里那些奇葩的人和事,或诙谐或睿 智的分享让我对新鲜的旅程充满期待,初入大学 虽迷茫困惑,却始终记得里面的一句话:“ 去 做那件此刻深深吸引着你,让你觉得特别值得, 付出任何辛苦都无怨无悔的事情吧,有时这种激 情会带来很多惊喜。” You need to follow your heart anyway. 2012年秋 这个秋天,壮志在胸的我们接下了在UBCC的 第一个任务。前路是阳光?是挫折?还是迷茫? 面对挑战,我们又该如何把握自身?想必这也是 很多人遇事前曾经胡思乱想纠结彷徨过的吧。 【没有答案。】 【我们寻找答案。】 此次的客户一家红酒咨询公司A。这间公司 通过专业设计的酒单和高效的物流为高端餐饮场 所提供一站式服务,它在市场营销的专业性,供 货渠道的稳定性以及市场信息数据库方面有较大 优势。公司希望在对目前整个香港红酒市场有较 为准确的认识基础上优化已有业务,并通过并购 (M&A)新兴红酒数据信息公司B,在港特许经营商 和在亚洲热点国家开设分公司扩大公司规模,成 为著名地区性红酒咨询公司。 看上去好大的一个目标,几个在校的学生真 的能做到吗?相信很多人和我们一样,在项目初 期也会有这样的担心。 【不要怕。千里之行,始于足下。】 任何一个项目的完成,最看重的不是你有多 少人力财力物力,而是你解决问题的能力、所在 团队的活力与勇于尝试的处事态度。依靠团队的 合作与前辈的指导,我们把曾经的咨询梦一步一 步地落到实处,在实践中不断完善自我,完善我 们的成果。 回顾这令人难忘的一个学期,我们究竟做了 些什么? 整个项目分为四个主要阶段: 亲爱的各位UBCC会员: 值此新春佳节之际,先祝大家新年快乐,万 事顺意! 初来香港,实在有幸结识UBCC和UBCC的你 们,而更加有幸,能在UBCC和你们走过这开篇的 半年,和以后的更多个半年。其实有时候会想, 个人如粉尘一粒行走于茫茫世间,就像一张小手 握着一根小铅笔在一张无穷大的白纸上画着弯弯 曲曲的人生轨迹,那么,是要何等的缘分,才能 够那么巧地生活在同一所城市,来到同一所大 学,两条轨迹奇迹般地有那么一刻相交,即使是 回眸一瞥也是千年修行的善果,更何况是互相填 充了整个大学的记忆。 君子和而不同,这半年来最大的感受,香港 大学包容了太多“和而不同”的君子,UBCC也是 如此,通过一学期的相互了解,发现大家性格各 异,或静或动,或头脑灵活,擅长分析,或气场 非凡,长于表达。反观自己,一直以来比较静, 有时显得难以亲近,当然和性格有关,但对大 家的动态也看在眼中,在新的一年中也要自我反 省,和各位更深入交流。而对于UBCC的发展,大 家也知道,我是典型的偏理想主义,大概意思和 我上学期那一次“预谋已久”的情感关怀小演说 类似,希望大家能够兼顾在现代商业社会中打拼 的能力和追求幸福和美的感性。对于现在碰到的 一些问题和比较执着的东西,我对自己说:“20 年后回头再看,这又算的了什么呢。”不过这种 想法有时也有坏处,比如上周五当我面对写作业 和打游戏的矛盾的时候,我想:20年后,现在的 作业算的了什么呢?于是我就心安理得地打游戏 了。话说远了,UBCC的各位都是我所认识的优秀 的人才,大家各不相同,却能够在一起为着相同 的目标,各自的理想而努力,学习,进步,腐 败,欣赏他山之玉,弥补己之不足。可能20年后 想起现在,也会觉得这是一段珍贵无比的记忆。 想来,UBCC是一个新生的组织,成立至今也 不过几年光景,在制度上自然尚有较为随意之 处。而这更表明我们现在所处的时刻是一个非 常有意义的时刻,因为我们的决定,很有可能可 以在很大程度上改变这个组织未来的走向。十年 树木,百年树人。若将UBCC当做一个有生命的个 体,他的培养是由我们所有人共同完成,而最初 的几年显得尤为重要。试想,港大的百年舍堂, 百年学生会,当几十年前的老人们如今回头参加 这个组织的某个典礼,看着、听着自己当年留下 的印记,心中会有何种感触。若UBCC能不仅能将 自身流传下去,也能将历届会员的情怀保留下 来,暂且不论这个组织本身的姿势水平如何,单 是这一点就值得我在此奋斗。但我也听过一个在 香港金融业工作的朋友感慨:现在在同事之间, 很难建立起亲近的友情,虽然夜以继日地在一起 做项目,出报告,但在个人情感方面,却难有进 展。这会不会对UBCC也适用呢?毕竟,我感觉从 事金融行业,确实会有这种倾向。但越是这样, 我们越要凝聚起所有的UBCC人,不光是这一届, 更是往前和之后的每一届,这样才会让各位“精 英”们在走向工作后仍能记得这一个港湾,才容 易有一年年传承下去的文化内涵,才能让我们的 传承机制更容易实施,能让UBCC在社会上有更大 的接触网。甚至,多年以后,可以邀请回UBCC 前会员、今XXX集团大中华区总裁为大家分享; 或是多年老会员齐聚一堂,追忆百年UBCC点点滴 滴。 嗯,又说远了。我觉得,增强UBCC的凝聚 力,不仅对组织功能的实现大有好处,也对UBCC 的流传有重要影响。而具体来实现,诸如确定成 立日举行纪念活动,拍一段视频,年年的纪念 品,给毕业会员的“结业奖章”等。这些倒都是 一些小的方面,更多的还需要和大家共同努力。 行文至此,了述胸怀。再次祝大家在新的一 年里顺顺利利,家人平安,身体健康,万事如 意! 胡一大 敬上 PS:本学期任务较多样化,望大家时时刷 reading,刻刻做pre! 一大的话 献给UBCC,献给UBCCer 文 胡一大
  6. 6. 个项目的时间分配如上页图所示。 在项目中,我们通常采取研讨方式、我们整 10 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告项目总结 大学商业咨询会 11 UBCC 中期报告 项目总结 虽然经历多次被圣爷退回,修改,再上交的 循环,但当最后看到客户邮件回复中excellent job, impressive, like so much的词时,我们 的coordinator发出了“我们还是有用的!”的 呐喊,每个人都有小小的成就感,努力和harsh 之后所获得的愉悦和满足是难以言表的。 2012年冬 回想起这段经历的点点滴滴,有疲惫失落压 力,也有欣喜欣慰满足。但最重要的,是充实, 是收获,是成长。 关于求知 在做每个阶段任务的时候,储备足够相应的 知识会让人如鱼得水。于是,接到任务迅速充电 成了常态,M&A, evaluation,franchise model 各种新名词新方法新理论一股脑吞下去,于是 乎,精神食粮已经充分霸占我的胃和心。 渐渐地,知识的储备和实践中的摸爬滚打, 让我对自己喜欢的更清楚一些。常常觉得,做这 个项目好像谈了场恋爱。被吸引着,总想多了 解它一点,多给它一点时间。即便是在学期末赶 deadline最繁忙最辛苦的时候,收到任务时,也 会突然拥有百分之一百二十的精力继续战斗。甚 至稍长一点时间没有反馈会觉得缺了点什么。似 乎,我爱上了咨询。 关于队友 首先,引用学姐的话“如果想走得远,请结 伴而行”。当仰视别人的时候,你会发现他们是 如此强大,自己要学习的是何其的多。身边有对 数字很敏感,不断探索世界的学霸,有办事效率 极高,上知天文,下知地理的靠谱哥,也有学习 恋爱工作睡觉样样充实的牛人。与他们相处,自 己也提高了不少。刚开始的搜索和分析中,最常 做的就是复制粘贴和等待邮件安排,很少会想这 个数据从哪里来,又有什么暗示,下一步该干什 么。与他们交流多了,很容易就会发现自己思维 能力的欠缺。于是,我开始留意别人的思维模 式,多问几个为什么,多想几个下一步,自然而 然,搜索更为准确,分析也更主动了。“渔”永 远比“鱼”重要。所以,不妨有一颗屌丝的心, 谦逊的仰望,只因我们想更好的飞行。 关于精神 “Can Do”精神绝对是做项目之必备良品。 估值困难重重想放弃的时候,圣爷一封邮件送来 “Can Do”二词。显然,这是一种压力,因为它 告诉你如果想到放弃,不是因为真的没有解决方 法,而是,你不够好;但这也是一种动力,因为 世界上没有什么是办不到的。 关于协作 几十年流传江湖的teamwork一词宝刀未老。 想成为一个好的leader,先要学会做一个出色的 team player。无需为多替别人分担的工作抱 怨,因为整个团队目标相同;无需为大量琐碎基 础的工作抓狂,哪怕写一封邮件,也是学习和成 长的过程。 关于成长 一路成长的路上,我觉得最有意义的不是任 何奋斗而来的结果而是这个追逐奔跑的过程本 身。UBCC的队友们可能各自拥有不同的生活理 想,然而却在共同的目标指引下享受着追逐梦想 的苦与乐。这又何尝不是一切学习、生活乃至成 长本身的意义所在呢?UBCC让我更加确认了这一 点。 是啊,在UBCC短短的一个学期竟已带来如此 丰富的感触。不过我相信这只是一个开始。未来 的日子,我们已准备好行囊,结伴同行,继续上 路。 附:信息收集小tips: 资料收集的渠道: 收集信息的心态:1.Be patient: 上网收集(其中包括学会从各种代理商中周 旋,套取自己所需的信息) 推荐网址: 各大海关网站:这是本次项目中进出口规定 主要来源 和讯财经(www.hexun.com):这里有较丰富 的公司信息,行业新闻。 雅虎行业中心(http://biz.yahoo.com/ic/ index.html):这里有较全的行业公司比较与分 类。 Bloomberg:著名商业资讯供应商,全球即时 新闻等,大家自行探索。 搜数网(http://www.soshoo.com/index. do):大量统计数据,年鉴 Linkedin:不仅仅是一个求职互动网站,而 且也是搜人资料的利器。 人大财经论坛:那里几乎是你想要什么,它 就有什么(行业报告,教材etc),但是没有论 坛币是万万不能的。 访谈(分为warm call & cold call):要抱 着nothing to lose的精神勇敢地泡客户、泡专 家! 咨询公司或学校现有资料库(我用过的有: 中国统计年鉴,Factive,ISI emerging market 我们高端大气上档次的报告封 面~: etc) 收集信息的心态: 1.搜索时的小强精神: 实践证明,前三十页的搜索页都是有用的, 所以搜索也是个消耗青春的活。但是在资源有限 的情况下,Google等搜索引擎仍是初步信息分析 的主要靠山。给搜索词条这项看似繁琐的工作更 充裕些的时间,很可能你就能因此省下很多功 夫。另外,除了在搜集资料过程中保持细心以及 耐心之外,学会记录自己每次发现的好的数据 源,方便下次查找。 2.条条大路通罗马: 有些问题,我们并不能直接运用书本上的知 识,需要从侧面角度来解决。比方说,对于公司 B这类没有上市,没有公开财务报表,甚至没有 盈利的三无公司的估值,我们的方案便是通过访 谈调查餐厅在应用电子酒单之后的红酒销量的增 加额,售酒均价,公司A合作餐厅数量,公司A可 以占据的提成等外围数据的计算整合来最终获取 公司A合并公司B后能产生的价值。曲线救国,随 机应变是一个好的团队必须的本领。 3.书写规范: 不管在哪个行业,书写规范十分重要。感触 最深的则便是收发邮件的规范与报告的规范了。 多出一个无谓的空格的距离,换行分页的格式不 统一,又或者是没有两端对齐…这些以前看起来 好似鸡蛋里挑骨头的完美主义者才有的怪癖却成 了必须。然而,当我们经历更多之后才发现,这 些规范与礼仪,不仅是对对方的尊重,更是对自 己的负责。试想当那些阅读过千百份邮件或是报 告的读者们看到如此的错误,他们的脑海里是会 放你一马还是留下一个不够严谨负责的印象呢? 对别人负责也是对自己作品的尊重。请以零容忍 的心态要求自己的书写规范吧!
  7. 7. 的上市博彩公司开发出来进军网络市场,那么他 的”这个核心点,鉴于这家游戏公司是一家大型 其他皆为business的管理人员。再深入调查,除 文 胡一大、曾彬玮、陈小锐 12 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告项目总结 大学商业咨询会 13 UBCC 中期报告 项目总结 项目总结 II 游戏公司那些事儿 我们这次的委托人是一家上市博彩公司旗下 的网络游戏公司,之前在国外有较成功的将博彩 元素代入网络游戏的经验,此次他们的主要目的 是进入中国市场,而委托我们主要有两个任务: 在北京选取一个合适的办公室地点作为基地以及 提供博彩游戏在中国网络上线的策略。 在接到这份任务后,我们便大致确定了我们 的思路,第一个任务相对简单,采用地理中的区 位因素分析。而第二个任务则需要考虑不同的上 线形式间的差异和优劣了。 寻找办公室 事情往往看起来很简单。在刚接到对方的委 托时,我们既不知道对方团队的规模,也对委托 人的期望不甚了解。经过在谷歌上反复搜索此家 游戏公司的资料,发现只有一个人在管理技术, 了技术团队外并无太多的新闻,由此我们推断出 这是一家新成立不久的皮包公司,负责管理网络 游戏运营,但并不负责具体的技术事项。这与我 们最开始的设想完全不同,我们起初认为这家游 戏公司是一家类似盛大的兼技术与运营而且注重 技术开发的科技公司,事实并非如此。这是我们 在整个项目中所学到的第一件事情,不要想当 然。 好在我们通过这种方式大致揣摩出了委托人 的意图,他们需要的可能是能够容纳一个管理团 队或者技术团队的基地,对于这样的中间公司, 虽然国内并没有什么相似的例子,但是他们关注 的应该就是这些因素:地租、交通便捷程度、金 融区和高新技术区。既能够与北京大型的技术公 司联系方便又易于面对大众推广自己的产品。于 是根据我们建立的简单系数模型,在北京各大区 域筛选出几个较为理想的地点,继而通过各家不 动产网站的参考价格和优缺点比较,终于为委托 人确定了最佳的地点。 果然,委托人十分满意我们的第一次报告。 游戏上线 这是真正棘手的问题,在我们反复推测委托 近年,大型社交平台和独立游戏平台上,网络 博彩游戏层出不穷,脱颖而出变得格外困难。 人的最终目的后,初步确定出三种上线方式:在 独立的网站平台建立游戏,如几年前的联众世 界;在大型社交平台建立应用,如腾讯Q+平台或 人人网平台等;与现有游戏公司合作成立合资公 司。然而,不同方式面临的共同问题是每一款游 戏都需要文化部审批的游戏版号,然而文化部恰 恰于今年8月严格禁止了任何涉及博彩元素的游 戏。无论是联系人人网商务合作部的经理或者是 网络上的游戏办好的办理代理商,或是咨询其他 从事电子商务的专业人员,得到的结果都实在不 容乐观,从而一度使我们的项目停滞。其间我们 也在思索:根据我们的委托人的经历背景,他应 当是已经做过充分的市场调查,为何却偏偏要在 文化部刚刚查封博彩游戏的风口浪尖来“顶风作 案”?我们甚至猜测此委托人可能有某种“神通 广大”,有足够的信心在文化部扫除了大批竞争 者之后逆流而上。 但猜测毕竟是猜测,我们终究不得不想方设 法绕过文化部的限制提出新的方案并建立相应的 盈利模型和营销策略。 这时,我们第三次回到了“委托人的真实目 们必然不仅是着眼于单个游戏的收益,而是借此 机会在中国市场推广企业品牌,本次进军必然只 是一项大型的市场计划中的第一步棋子。因而, 品牌所能造成的影响力才应当是我们最需要考虑 的因素。于是在经过一系列对当前网络游戏市场 的调查后,我们得出三种可行方案:与已经在运 营游戏的游戏公司合作,掌握其游戏运营权并进 行修改;将游戏中的博彩元素改写;放弃Web版 游戏,转而发展移动应用如安卓应用或iOS应用 等。其中第一种是我们的首要方案。幸运的是, 我们也发现了不少可考虑合作的中国公司,在进 一步调查各公司的运营情况与影响力之后,也锁 定了我们潜在目标的大致规模和期望达到的效 果。接下来便是根据市场情况制定盈利模型和营 销策略,这一点由于委托人本身已具备相当的经 验,和市场的逐渐稳定,都是顺水推舟,并没有 太大障碍。至此,我们的任务基本完成。 事后感想 说来,这是我们小组接触的第一个项目,所 以颇有感触。 当然最首要的还是,对方的真实目的。其实 委托的描述很简单,但是我们却要反复推测委托 人真正想达到怎样的效果。无数次的换位思考, 不仅是在咨询项目中,也是在处理所有的事情, 主动去寻找根本的动机,不仅会避免盲目劳动, 甚至可以事半功倍。 正像上文中提到,中间有个小小的插曲是我 们对委托人“逆流而上”行为的推测,或许这个 突破点才真正是整个事情的关键,或许委托人 已经胸有成竹,委托可能也只是想要一个参考意 见。我们所能做的也是尽可能完善地提出这个意 见。对于我们,这一段小小的猜测,也为我们整 个项目增加了不少乐趣。 当然还有一些较实际的常用技能。为了获得 需要的信息,我们不仅想方设法使用了功能多样 的搜索引擎如一些房地产网站的内部外部搜索, 更是利用不同的“身份”和各种人交流,如人人 网的商务合作部经理,腾讯的合作部门,乃至冒 充企业客户一些代理商交流。一段时间的摸爬滚 打,也使我们或多或少地收获了不少获取信息的 方法,又了解到一个行业的基本情况,更能够快 速准确地读出客户所没有说出来的一个层面。
  8. 8. 案的关键证据,而枯燥冗长的案例介绍也仿佛有 环环相扣。死板的报表在他们口中仿佛成为一桩 率和生涩的名词,他们以熟谙商业运作模式的经 验揣测投资者筹资者的心理,分析中抽丝剥茧, 14 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告培训回顾 大学商业咨询会 15 UBCC 中期报告 培训回顾 培训回顾 I 财务分析?小CASE~ 文 刘青俐 相信很多同学看到这个标题都会产生一定的 无奈感。它们常常以文字的形式出现,但是内里 却令人捉摸不透,无从下手。对于众多大一新生 来说,诸如此类的词还有行业研究,市场策划, 资本运作等等。当传说中的专家教授在讲台上 口若悬河的时候,总感觉自己一头雾水,不明就 里,小学弱气息扑面而来。笔者我,就是这样一 枚非专业文学院小学弱,经历着种种充斥着淡淡 忧伤的感同身受。 好在有幸加入UBCC,在SEM1的前3次精心筹 备的CASE STUDY中,洪圣奇学长和曾彬玮等项目 组同学用简单明了的方式,诙谐幽默的语气介绍 了一些与财务分析相关的知识和案例,解释了一 些臭名昭著的财报诡计。脱离各种复杂的模型比 了生气。UBCC令我们深有体会——其实商场如戏 台,且看你我他演绎那尔虞我诈惊心动魄,专业 性(商学)之外,也少不了一些社会学和心理学 (人学)的门道。 那么财务分析究竟是什么呢?维基百科如 是说——财务分析(又称金融分析),指以利 润率、偿付能力、流动性、稳定性等财务指标 (微观数据,即各种复杂的模型比率和生涩的名 词),以及增长历史、前景、同业比较(宏观情 况)等方法,对企业、项目或投资的分析。 一般来说,财务分析的对象是各家公司的财 务报表,是筹资者精心粉饰的外表。而财务分析 的目的就是得到该公司真正的情况来作为投资者 决策的指标。筹资者为了得到资金,常常不择手 段的使财报更加好看,而投资者为了收益,往往 需要得到掩藏在数据之下的裸核心。财务分析的 过程,很大程度上是一个替投资者揭穿谎言的过 程。与此同时,除了筹资目的之外,好看的财报 能为Top Manager赢得更多的奖金,这增加了公 司决策者在财报上动手脚的动机,除了造假之 外,贿赂监管人亦是常事。因此,财报是一个处 处有诡计藏心机之所在,财务分析也因此成为了 水深莫测的学问。 在开始前不得不说,笔者行文的目的并不在 于教会你如何做财务分析,而是通过案例展示一 些财报中的常见诡计,拓展见识,提高商业敏感 度,使观者不至于太过天真。接下来,我们就来 看那些聪明的筹资者如何妙笔生花粉饰太平。 一、财务数据如何不客观 我们先来做个小测试:假设, 公司A向公司B以$105购入100件商品,11•• 月30日付款,商品 在11月30日送达 公司B向公司A的子•• 公 司 —— 公 司 a 以 $100购入100件商 品,11月1日付款, 商品在11月30号送 达 公司a向自己的母公•• 司以$100购入100件 商 品 , 1 1 月 1 日 付 款,商品11月30日 送达 问:公司A、B、a 交易的 实质是什么?有什么好处? 解答 ,如图所示: 在11月1号,$100从B→a→A,在11月30 号,$105从A→B(从B到B),而这100件商品从 A→a→B→A(从A到A)。因此:1)他们交易的 实质是商品倒换而不是真正的销售2)通过这个 技巧,使公司A在只实际花费¥5的情况下为公司 A,a, B在账面上各增加了$100,$100,$105的 销售额。 由此可知,如果作为公司A的投资者,单看其 财报上的销售业绩就很容易被误导而产生过于积 极的判断。而且事实上,公司A,a, B的做法并 不违法。因此,财务数据没有我们想象的那么客 观。我们再来看一个实际的例子——微软。 大名鼎鼎的微软亦有其著名的报低利润策 略——通过故意降低当季利润以保证每季度收入 达到或超过分析师预期。事实上,自1986年上市 以来,微软仅有一个季度没有达到分析师预期目 标,既快速增长又平稳增长,增长高出分析师预 期,收益从来不跌等奇迹使其股价不断上涨,公 司资产不断壮大。它是如何做到这一点的呢?首 先,在财报中,微软将支出最大化,软件研发成 本全部算作支出。同时微软公司采取极保守的收 入认定,自1996年开始延迟收益,以软件在客户 购买后仍然有故障和更新为由,将很大部份收益 计入未实现收入。通过将去年和今年未实现收入 的差值加入今年的收益重新计算,我们得到修正 后的97~99年财报:
  9. 9. 16 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告培训回顾 大学商业咨询会 17 UBCC 中期报告 培训回顾 培训回顾 II 工作申请,如何写CV? 文 韩佳源 从高中生一下子转变成大学生,很多同学已 经在考虑毕业工作的事情了,同学们这时多多少 少都会有点疑问。如何写简历?如何能了解公司 的文化背景?如何在面试中表现得出彩?其实找 工作不是一蹴而就的事情,大量的前期准备工作 需要一点点进行。 于是我们在sem1进行了3场内容充实的工作申 请培训。我们有幸邀请到了一些已经在工作上有 成的前辈们来给我们分享了一些他们成功的经验 与失败的教训,而且还对会员们分享了规划职业 方向等具体问题。同时,我们也通过具体案例的 实战演练训练了大家的具体操作能力,并与会员 们进行分享分析与调查过程。这些内部分享与交 流受到了会员们的一致肯定,并希望以后多多开 展这样有实际可操作性并且能够对未来职业产生 巨大帮助的活动。下面我们将把总结出来的精华 和大家进行分享。 一想到找工作,大家首先想到的必然是一份 简历。但是一份好的简历并不是随随便便就写出 来的,不光内容要充实,格式也同样重要。我们 应该首先明确的是简历的组成部分:个人资料、 教育(education)、经验(experience)和其 他(other)。 首先,个人资料要交待你的姓名、地址、电 话、邮箱等信息。要开门见山,让面试官迅速了 解你是谁。 紧接着的便是教育部分。这一部分要写清你 的大学、学位、专业、学术成就(包括奖学金、 GPA(注意美式英式之间的换算问题)、First- class honor等),但是编辑这一部分时要对你 应聘公司的背景做深入了解,以便调整其中内容 及格式。例如,如果你申请一家美国公司,最好 省略掉高中时期的经验,否则会给人留下业余的 印象。另外,不要罗列你所上过的课程,但是可 以交代你所涉及的领域,尤其是与本专业方向不 同的课程。 再者便是你的工作经验部分。这一部分是对 你工作经验的展示,其中包括暑期实习、参与教 授的研究、参与的项目以及其他工作经验。这一 部分是整个简历中的重中之重,体现的不光是你 经验的丰富,更重要的是凸显你从中得到的经验 与能力。同时,也可以针对性得添加细节,以此 来证明经验与职位所需能力的紧密联系. 其他部分可以交待你参与过的社团、掌握的 技能(例如交流技能、熟练掌握软件操作等)、 掌握的语言等等; 可以顺带提一下你的兴趣爱 好;但这这些都是为了凸显你与众不同的能力。 一份好的简历还需要你细心地处理格式,有 时候一个小小的空格就有可能葬送你的一个来之 不易的机会。 首 先 要 选 好 一 个 漂 亮 而 又 不 失 正 式 的 字 体,一般常用的有Times New Roman, Arial, Helvetica, 以及类似的字体。有人推荐使用 Matthew Carter’s Georgia,并且大力抵制使 用Times New Roman,原因是Times New Roman的 字母间距 和 字体间距很不好看。 再者要注意字体的大小和简历的长短。我们 一般选用11-12号,一般不小于10号。长短一般 括号中是修正后的数据,较之原数据明显使 收益更加平稳化。但观者不免产生疑问:别的公 司都是报高利润,为何微软要反其道而行之?其 原因1)首先是上文中提到的隐藏利润以保持股 价稳步上涨;2)向人们展示微软实力强大:用 保守的会计方法还能保持超过预期增长;3)对 竞争对手施加压力(别的公司政策没这么保守, 只要表现逊色于微软就会使人们失去信心); 4)防止公司发展过快滋长自满情绪。值得一提 的是,微软的该项做法曾在竞争对手运作下遭到 证监会的控告,然而由于其无害性使微软毫发无 伤。而微软的成功也向我们证明:一份精心布局 的财报能为公司带来极大的收益。然而如果不通 过有效的财务分析,我们是无法看出微软的诸多 伎俩的。 综上所述,我们可知出于各种原因,财务数 据并不是客观可信的,需要我们细心分析,在这 里介绍两个小技巧:1)通观报表,关注变化很 大的数据,前后比较;2)减掉报表里不可靠的 地方重新分析。接下来我们再看一些其他的财报 诡计。 二、财务数据如何动手脚 现金•• 许多公司为了财报上的现金数据而做盈余的 管理。 例1:Barings Future Singapore的总经理 把已经花掉的钱放进无效账户,让人在报表上无 法看出,最终现金账户伪报了五千万英镑。监 管人没有发现这个问题,为此Barings Future Singapore的总公司Barings Group,一家老字号 银行,倒闭了。 例2:Satyam把债务当作投资,94%的现金实 际是不存在的。 小贴士:阅读财报时要关注票据,里面会写 明现金账户包括哪些部份。 库存•• 经常被用作Earning Management,因为易于 经常被用作于盈余管理,因为易于修改,有时只 要改变库存货品价格即可。 例1:菜油公司把水当成菜油充数,增加库存 数量直至比美国总共菜油还多; 例2:某公司用石头充当光盘; 例3:Crazy Eddie是美国一家经营了近20年 的连锁零售商店。1984年上市,其IPO为8美元, 两年之后就暴涨至75美元。1989年该公司申请 了破产保护,1994年,公司的CEO Eddie Antar 被判处有期徒刑12.5年。然而直到十年之后, 监管人同外媒才发现Crazy Eddie的一系列财报 造假。经营期间为求募资,Crazy Eddie主要运 用了以下手段1)向供应商“借”货品以增加账 面库存;2)将商品在店面间倒换以制造双倍库 存;3)制造超过1.2亿美元的虚假销售和应收 账款;4)偷窃监管人手中的库存报表并改动数 字。之所以多年来未被发现,主要得益于Crazy Eddie强大的说服力,使得经销商,供应商统统 在监察期间为其说谎。同时,造假收据也是方法 之一。 其他例子 例1:Sunbeam通过提早补购计划增加不存在 的销售量; 例2:Boston Scientific将存货的仓库借给 客户,将货物运到客户方仓库就算卖掉了,过了 财报季又表明交易取消了; 例3:Sensormatic通过改变获得收益的日期 来达到预期增长额; 例4:Duke energy与竞争对手相互交易,夸 大公司规模以获取银行贷款的优惠; 例5;Soho中国频繁声名改变主营方向以混淆 投资者对宏观情况的分析。 结语 综上就是笔者在SEM1所学的有关财务分析的 一些知识,希望能对同学们有小小帮助,更希望 能激发同学们对财务分析的兴趣和对UBCC的热 情。其实财务分析、行业研究、市场策划、资本 运作等等不过是一系列名词,希望同学们切莫产 生畏难情绪,认真分析学习个中知识,相信以大 家的智慧和努力一定能在商海中有所作为。
  10. 10. 18 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告培训回顾 大学商业咨询会 19 UBCC 中期报告 培训回顾 不超过1页,除非你有10年以上的工作经历。要 记住,公司扫一份简历只要30s。而且,在罗列 经历时用“·+动词”开头会更利于阅读。 除此之外,还要注意行距与页边。出于对可 读性的考虑,最好增加行距至字体大小的120% (例如,12号字,行距调整成为14)。页边不超 过1英寸,不少于0.5英寸,左边对齐。 如何让雇主在最短时间内最舒服地了解你十 分重要! 简历编辑好了之后我们就要选择纸张了,不 要小看简历用纸,其中也包括了很多的学问。首 先,对于简历纸张的大小的选择在不同地区也是 有差别的,如在美国会选用letter-size paper, 也就是8.5-by-11 inches,然而在欧洲就是 210 x 297mm。 之后便是对于纸张质及颜色的选择。首先, 纸张的手感要让人舒服,要厚薄合适,拿在手里 要有分量,但又不至于太厚。再者,如果我们很 看重某一次机会,选择带纹理的纸张也不失为一 种强调自己对该工作看重的方式,但是注意不 要太过于花哨,喧宾夺主。颜色方面,保守的选 择为奶油色(cream)、灰白色(off-white)和灰 色(grey)。但是根据Bloomsburg University's Virtual Training Help Center的建议,一些冷 色调的颜色例如绿色、蓝色会给人一种冷静沉稳 的感觉。但是,这些是为了突出你的简历而不是 哗众取宠,要注意适度。 最后还要注意! 最好使用激光打印机打印! 如果是电子版,要注意文件名,最好使用自 己名字作为文件名。(有特殊 要求的除外) 大家都对简历的格式及大体 内容有了了解,但是肯定还是 对具体内容以及细节有着不小 的困惑。这不难理解,因为大 家都是year 1 新生,工作经验 相对缺乏,对怎样申请工作完 全没有概念。下面的一些注意 事项便是来自于一些前辈们的 分享 首先要明确的便是CV投入领 域。CV需要方向针对性,因为 不同行业不同职业对个人能力 的需求也是不同的,在申请某 个职位之前一定要对职业进行 深入调查。 简历中的用词用语也十分 重要。要注意的是,一定不要 用模糊的词给自己留破绽。例 如,large、many等。因为写 简历只是求职的第一部。小小 的破绽在面试中很有可能就会 暴露。为了雇主留下专业的印 象,Verb的选择也十分重要。 对此,前辈们提出用Google搜 索cv verb,会找到波士顿学 院列举的动词。http://www. bc.edu/offices/careers/skills/ resumes/verbs.html 再者,注意语态和语气。不 要一直使用被动语态,这样给 人感觉事情自然而然地发生在 你身上,而不是你努力争取。 但是同样不要以一种你掌控所 有事情的语气使用主动语态。 关于怎样引起雇主兴趣的问题,前辈们也给 出了很好的建议。运用详细的数据来描述你不同 寻常的经历会在短时间内给人留下深刻的印象。 例如,带领7个人的团队完成了一个200万的项 目。关于是否可以适当夸大简历中内容来引起注 意的问题,学长的建议是要尽可能保持真实。因 为面试官会就你的简历提问题的。除此之外,通 过体现你对公司关注度来引起注意yeshiva很好 的方法,例如参加过这个公司举办的某个比赛。 但是不要过分展示自己对公司的调查。 针对大家缺少工作经验的实际情况,我们可 以尝试Functional Resume格式。着重于参与的 组织和获得的奖项以及可以转化成工作经验的能 力和课程知识,这样可以分散雇主对你缺乏工 作经验劣势的关 注。例如,曾经 参加过学校志愿 者俱乐部,组织 并领导了一个义 工项目。(根据 加利福尼亚大学 圣克鲁茨分校职 业发展中心的推 荐, 强调你的职 前能力,包括与 他人交流的能力 等,会给你的简 历增色很多。) 另 外 , 一 定 要让他人看一下 自己的简历来给 自己提出建议, 同时也要尽可能 得参加一些研讨 会。更为重要的 是!CEDARS这么 好的资源一定不 要放过! 不 要 以 为 一 份简历写好了就 完事大吉了,一 份好的简历是要 不断修改,定期 更新的。只有这 样,我们才能写 出一份吸引人的 人的简历。 EXAMPLE 1 EXAMPLE 2
  11. 11. 20 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港房产 大学商业咨询会 21 UBCC 中期报告 香港房产 香港房地产专题 给我一个支点,我可以撬起心中的房。 目录 宏观房地产分析: 总体概要 个股投资分析 买方在香港 买房投资者须知 各区买房综合评价 买房疑问解答  近期热门楼盘介绍 租房在香港 总体介绍 分区分析:中西区、沙田、油尖旺 房地产基础知识附录
  12. 12. 文 王若尹、孙毅君、刘俊志 场需求提供多元化产品。其产品主要面向市场上 22 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港房产 大学商业咨询会 23 UBCC 中期报告 香港房产 香港房地产行研 香港宏观房地产剖析 总体概要 内地整体经济平稳复苏,资金流动性增强 统计数据显示中国经济复苏迹象明显:在中 央政府继续实行宽松的货币政策的背景下,2012 年4季度国内GDP增长7.9%,全年平均增长7.8%, 实现平稳增长,符合中央预期调控目标;同时四 季度PMI指数持续走高,达到50.6,创下自八月 份来新高。与此同时,资本流动性进一步增强, 2012年社会融资总量增长22.9%。内地经济启稳 回升将为香港发展带来正面支持。此外,美联储 推出了第三轮量化宽松措施以确保经济持续复苏 的措施等也起到了支撑全球投资者信心的作用。 政策作为有限,短期内仍供不应求 香港政府的最新施政报告中提出“适度有 为”策略,未来5-10年大力增加房屋及土地供 应。但目前香港住房的刚性需求依然强烈,改善 性置业与首次置业需求旺盛,房屋空置率始终保 持在4%左右的低位。另一方面,受投资大环境影 响,充裕资金稳固支撑房产业上行趋势。香港楼 市的房价持续七轮上涨,即便有政府干预,每次 地产周期的高峰期,普遍要比上次周期高峰期高 30%左右。最高峰时,香港一手房和二手房的交 易数量达到1:6。由此可见,短期内香港房市供 不应求的态势不会发生根本变化。 实体投资:产品多样,量力而为 香港房地产业作为推动香港经济发展的支柱 产业之一,其实体投资之市场呈现出成熟多样的 发展态势。不论是买房或是租房,各类投资者都 可以根据自己的需要,找到适合投资的项目。高 端投资方面看好[一号·西九龙](九龙)、[一 号银海](九龙)及[天玺](九龙)等;高性价 比投资方面推荐[尚悦](元朗)、[第一城](沙 田)及[好运中心](沙田)等楼盘。 个股看法:买入新世界发展(0017.HK), 持续观望恒基兆业(0012.HK) 新世界发展:2012年两大主推项目市场反 应热烈;2013年集中推出9个新的楼盘,迎合市 刚性需求旺盛的改善性与首次置业者以及长线投 资者,因而受印花税政策等调控政策冲击较小。 同时,该公司通过多种方式大量增加具有大潜力 的项目储备,与其较高的资金周转率相结合,进 一步提升资产净值;按预定计划保持稳定的物业 销售节奏从另一个侧面力图确保发展稳定性。结 合对香港房地产市场的整体情况和新世界发展自 身现状和未来预期的判断,目前新世界发展仍具 有较大的投资价值。 恒基兆业:2012上半年销售势头良好,其 利润同期增长5%,远高于早期市场对其利润预 期。下半年两大主打楼盘如期开盘销售,并且均 达到约70%的销售率,股价也一路看涨,最高升 幅达18%。然而随着高达35%的印花税的实施, 高企的交易成本也使恒地不确定因素增加。恒 地2012/2013年大幅放慢其重建项目的步伐达 76%/72%。且自10月27日正式实施新印花税以来 香港房地产交易市场受重挫,使得恒地新落成销 售的项目也受到了极大影响,出现明显延缓的销 售和盈利情况。因而未来恒地仍存在较大不确定 因素,观望气氛增加。 中国内地经济复苏态势明显助推香港房地 产业发展 在经历连续七个季度的发展放缓后,2012年 4季度,中国GDP增长7.9%,首次实现回升。全年 平均增长7.8%,实现平稳增长,符合中央预期 调控目标。市场预测,2013年一季度,中国国 内GDP将重回8%的区间,实现平稳快速的发展。 此外四季度PMI指数持续走高,达到50.6, 创下自八月份来新高,尽管尚未回复到10-11 年的高位,但是缓慢而有力的回升表现出明显 的复苏态势,表明了中国经济发展的信心。 此 外 , 2 0 1 2 年 国 内 固 定 资 产 投 资 增 长 2 1 % , 达 到 3 6 . 5 万 亿 元 。 其 中 , 1 6 % 来 自 于 房 地 产 及 其 相 关 的 建 设 行 业 。 说 明 , 在 国 内 市 场 对 房 地 产 产 业 的 供 需 随 着 逐 渐 平 稳 的 国 家 政 策 和 相 对 宽 松 的 投 资 环 境 得 到 复 苏,为香港房地产业的发展同样带来商机。 与此同时,随着下半年中央银行的两次降 息,逐步活跃的债券市场和贷款业务助推2012年 社会融资总量实现22.9%增长,达到15.76万亿 元,资本流动性进一步增强。相对从紧的货币和 财政政策逐步向适度宽松转变,能够为香港未来 的房地产业发展提供充足的资金和广阔的市场。 从中国2012年末的各项指标中不难看出,在 全球经济仍处于缓慢回升状态的形势下,中国领 跑全球经济复苏的脚步。内地市场普遍预期,面 对经济下行的风险,中央政府继续实行宽松的货 币政策,仍然是下半年政策调控的总体基调。预 计2013年,将会持续经济回升的整体趋势。而作 为中国南大门的香港,若能借地缘和政策优势, 实现发展,我们有理由相信其房地产业在新的一 年能给我们带来更多的期待。 全球其他主要经济体继续推行宽松货币政 策,保障发展前景 香港作为中国与国际市场的合作和交流的 枢纽,受全球整体经济的态势影响也十分的明 显。基于环球经济表现疲弱,美国联储局推出 了第三轮量化宽松措施,并强调超低利率至少 维持至2015年年中,更表明若有需要,美国联 储局便会准备采取更多措施,以确保经济复苏 持续。12月12日,在美国首都华盛顿,美国联 邦储备委员会主席伯南克举行记者会。美国 联邦储备委员会当日宣布,将在年底“扭转操 作”到期后,扩大现有资产购买计划,并用量 化数据指标来明确超低利率期限,这意味着美 国第四轮的量化宽松计划正式启动。由于美国 不断地扩大抵押债券和长期国债的持有量,低 息的国际大环境在短期内难以得到根本的改 变。可望延续有利本港楼市发展之低息环境。 这对于目前超过50%人口居住于私人住宅的 香港社会而言,绝对是利多于弊。与此同时,近 年本港个人收入大幅增长,加上新婚家庭及出生 人口持续上升,亦刺激着新的置业及换置物业的 刚性需求,预期对住宅市场仍起着良好的支撑作 用。 相关政策出台,短期内作为有限;房市仍 供不应求 目前政府对于房屋问题的施政纲领有别于前 任政府的“大市场,小政府”,提出“适度有 为”策略,强调市场失灵时政府要进行调控。近 期例如“港人港地”、买家印花税等,就已体现 政府对“适度有为”的拿捏。特区政府发布施政 报告强调未来5-10年大力增加房屋及土地供应, 政府预计5年内会建成7.5万个公屋单位,2018年 之后的5年总供应量则为10万个;会廉价售卖给 基层家庭的居屋供应约为每年1.7万个。商品房 方面,就现有盘源和土地供应节奏预计,未来3 至4年共有6.7万个单位新推向市场。较之过去5 持续低息有利于 香港房屋购置和 投资的发展
  13. 13. 显著增加。通过适度增加供应,引导楼市平稳健 24 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港房产 大学商业咨询会 25 UBCC 中期报告 香港房产 年平均每年2.48万个公私营房屋建成量及每年不 足1万套的商品房,未来10年每年的建成量,会 康发展,让香港市民乐得其所,减低市场过于波 动的风险,而非通过激烈的行政手段影响楼市自 然发展是最新政策的主旋律。 值 得 注 意 的 是 , 由 于 香 港 供 地 严 重 不 足 , 因 而 解 决 房 屋 问 题 绝 非 朝 夕 之 功 。 即 便 是 上 述 政 策 仍 需 5 年 左 右 的 时 间 来 完 成 , 且香港住房的刚性需求依然强烈,房屋空置 率 保 持 在 4 % 左 右 的 低 位 , 因 而 短 期 内 香 港 房 市 供 大 于 求 的 态 势 不 会 发 生 根 本 变 化 。 与此同时,香港房地产业的投资投机需求在 强压下也始终旺盛。尤其是近年,内地甚至兴起 了来港购房团使香港房地产的投资投机需求高 涨。最高峰时,香港一手房和二手房的交易数量 达到1:6。同时,这种需求又与政府政策,房价 起落有着密切的关系,过度的投资投机不断推高 房价,到达高峰时政府重拳打压,使投机和房价 得到冷却。但一旦政策放松,投机卷土重来。而 且从长远趋势而言,房价也因此一直在上升。每 次地产周期的高峰期,普遍比上次周期高峰期高 30%左右。 当然对于政策的实际实行还有待时间的检 验。然而,香港房地产业短期内供应不足,投资 投机仍旧旺盛的问题仍然无法得到解决,导致香 港房价在短期内不会有大幅下降的可能。施政报 告当日多个大型小区甚至录得破纪录成交,且重 要的地产股转跌为升,反应明显,但接下来楼市 会如何变化,仍是未知数。 由图中可 见,从1990年 起,香港房地 产供求的空缺 率始终在4.0% 以上,尽管近 年有所下滑, 但总体仍处于 供不应求的阶 段 个股投资分析 新世界发展有限公司(0017.HK): 买入 新世界发展有限公司(俗称新世界集团,港 交所:0017,OTCBB:NDVLY)是一家在香港交易 所上市的地产公司。主要业务是香港物业发展及 投资。新世界集团透过新创建集团有限公司(港 交所:0659)从事道路、港口物流、设施管理、 建筑及交通等业务,透过新世界中国地产有限公 司(港交所:0917)从事中国内地物业发展及投 资, 及透过新世界百货中国有限公司(港交所: 0825)从事中国内地百货业务。同时,该公司是 典型的家族企业,其创始人郑裕彤博士为全球十 大华人富豪之一,现任董事会主席郑家纯为其长 子。董事会核心成员中更有多人来自郑氏家族。 2012年两大主推项目热销,股市表现稳居 香港地产业之首 回顾2012财年,该公司物业发展分部之贡献 为5,274.0百万港元,占总利润的39.8%,较2011 年上升11.2%。 2012年该公司在香港主推两个项目,分别为 大坑「春晖8号」及沙田「溱岸8号」。两个项目 的市场反应热烈。 随着住宅物业市场气氛出现好转迹象,该公 司率先于2012年3月,推出年内市场首个豪宅项 目「春晖8号」,共提供62个标准单位及四个复 式单位。项目位于大坑传统豪宅地段,设计多样 兼富灵活性,适合不同置业者的需要。该项目吸 引大批区内换楼客及长线投资者,每平方呎成交 价更屡创纪录,成为区内的新指标。标准单位的 销售率已达100%。 承接着「春晖8号」的良好气势,该公司于 2012年6月推出年内市场首个大型住宅项目「溱 岸8号」,共提供937个标准单位及44个特色单 位。项目毗连沙田港铁车公庙站,位置优越,景 观宜人。多元化的户型及良好的品质,吸引不少 首次置业者及自住用家。于2012年9月25日,共 售出748个住宅单位。 股票方面,新世界发展有限公司(港交所: 0017)2012年表现不俗,一年间伴随两大主推项 目的顺利销售,股票大涨92%,涨幅位居香港地 产业股票之首。联系到2011年年末该公司曾经以 “2配1”的方式进行配股导致股价波动来看,市 场对于该公司的业绩与未来表现仍然颇具信心。 多样化项目落成,自身发展适应市场变 化,具有投资价值 承接2012年两大主推项目的顺利实施,2013 年该集团将集中推出9个新的楼盘,迎合市场需 要提供多元化的产品类型。不仅重视新楼盘的销 售层面,而且从质量、设计、宣传等各个方面主 动进行优化,提升产品价值与企业形象。优质的 服务与产品,多样化的产品类型将仍是该公司的 精神所在。 与此同时,该公司通过公开拍卖与招标、私 人市场的收购等多种方式进一步增加具有良好发 展潜力的项目储备,与较高的资金周转率相结合 将有助于资产净值的提升;按预定计划保持稳定 的物业销售节奏从另一个侧面力图保证良好的发 展稳定性。 公司创始人郑裕彤2012年3月份卸任,长子郑 家纯继任后,公司仍然保持稳定的发展规划,有 董事局其他家族成员的鼎力协助与前车之鉴,公 司的发展策略保持了一贯的稳扎稳打。 综合近年的发展情况来看,该公司的股票仍 然具有较大潜力。宽松的货币政策与市场刚性需 求与改善性住房需求的进一步释放将有利于该公 司的物业销售。当然,由于其家族企业的特性, 由自身原因引发的股价大起大落的可能性较低, 较适合偏保守型的投资者考虑。未来一年的主要 风险仍在于全球经济形势的不明朗与潜在的下行 风险。同时,鉴于政府针对房地产市场不同于以 往的“适度有为”政策,未来潜在的大幅度的政 策调整也需要投资者谨慎考虑。 结合对香港房地产市场的整体情况和新世界 发展自身现状和未来预期的判断,目前新世界发 展仍具有较大的投资价值,因而作出“买入”的 评级判断。 恒基兆业地产(Henderson Land 0012.HK):中性 从目前整个香港楼市状况,及恒基兆业地产 有限公司(下面简称“恒地”)近期的业务情 溱岸8号开售 春晖8号开售 况,针对恒基兆业地产(Henderson Land 0012. HK),我认为其评级为“中性”,投资者需审慎 决定是否应投资该支股票。已买入的投资者可以 继续持有,以观望香港整体楼市股市变化,及该 公司的整体发展情况。 超预期“成绩单”、新盘开售热销和农地 转用加快助推恒地稳中求进 中期报告,助推股价上扬。从恒地八月份公 布的2012年上半年中期年报来看,恒地交出了一 份“出人意料”的成绩单。HK$3,589mn的利润 同期增长5%,远高于早期市场对其HK$2,400mn 的利润预期。随后,随着恒地下半年两大主打 楼盘:迎海和尚悦的如期开盘销售,并且均达 到约70%的销售率,而2012年末,新项目晓荟 亦开盘销售,使得下半年恒地股价一路看涨, 从HK$49.10最高升至HK%57.90,升幅达18%。 预计,2012年年报的公布,以及三大主要项 目的持续销售会为恒地接下来的股价表现提供上 涨的动力。另外,由于恒地有超过40%的产业是 集中在内地市场的,且从12年中期报表来看,恒 地利润的增长很大部份来源于内地市场的增长 (72%的物业投资利润增长来源于内地市场), 尤其是北京,上海等一线城市项目的落成和销 售,预计13年相对温和和平稳的内地房地产政 策,也将为恒地在内地的发展提供良好的环境。 农地转化加快助推恒地。由于社会发展的需 要以及政府为刺激经济发展而对土地的进一步需 求,若政府加快农地转用程序,恒地作为香港拥 有农地最多的房地产发展商(约有510万平方英 尺的土地储备,位于东北新界发展区,及总耕地 储备4240万平方英尺),将成主要受益者。 交易成本上升,重建项目推迟仍为恒地未 来发展不确定因素 印花税开征重挫市场。受到过度的投资投机 及非理性需求的影响,香港过高的房价使政府出 台更为严厉的调控措施。自10月27日正式实施新 印花税以来,香港一手楼及二手楼交易跌幅超过 70%,重挫香港房地产交易市场。在此影响下, 恒地新落成销售的项目也受到了极大影响,出现 明显延缓的销售和盈利情况。更者,该政策的变 化及持续性仍为未知数,所以未来政策发展对房 地产业的影响仍不明朗,但明确的是,政府不会 任由房价飙升,而目前香港房价处于周期高峰, 遭到下挫已难以避免。 晓荟开售 迎海,尚悦 项目热销 2012年 中期年 报公布
  14. 14. 26 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港房产 大学商业咨询会 27 UBCC 中期报告 香港房产 高企成本拖慢重建步伐。随着高达35%的印 花税的实施,高企的交易成本也使恒地放慢其重 建项目的步伐。恒地推迟了其2012/2013的重建 项目76%/72%,这也成为了来年恒地发展的最不 确定因素之一。 同业竞争仍然激烈。恒地的发展同样受制于 香港其他房地产公司。在恒地开盘销售迎海,尚 悦的同时,新鸿基地产公司亦推出天晋项目,新 世界也和港铁合作推出溱岸8号项目,长江实业 等集团的其他项目也紧接登陆。恒地目前整体水 平还难以与香港的龙头房地产企业“硬碰硬”竞 争,因而多采取“观望政策”,这也将会影响恒 地后续项目的推进,而发展中项目的延迟和在销 售项目销售的减缓必定对恒地的股价产生影响。 结合对香港房地产市场的整体情况和恒地自 身现状和未来预期的判断,目前市场对恒地的预 期仍处于较为审慎合理的区间。因而,作出“中 性”评级判断。 旗下物业推荐 无论是物业发展还是投资,在住宅方面恒地 近年均致力于发展高端豪宅,因为,适合大学毕 业生的楼宇项目较少。从地理位置,租金水平 和性价比而言,个人比较推荐恒地旗下的“豪峰 轩”。 地理位置优越。豪峰轩位于尖沙咀棉登径 8 号,从地理位置而言,是绝佳的。周围的公共交 通设施便利,邻近尖东港铁站,经东铁线即可直 达中国内地,分外方便;而且交通网络完善,与 港铁站相距仅3分钟的步行距离。 豪峰轩备有多款单位设计,由498平方呎的一 房单位,到超过5,500多平方呎三房两厅单位, 而比较适合大学毕业生的为其街景两房单位。其 小户型两房房单位面积约为600平方呎,配套有 基本的两房一厅一卫,比较适合大学毕业生居 住。目前,按照市场查询的价格,其两房单位租 金在HK$20,000-24,000。选择这款两房单位是因 可选择与他人合租摊分租金,每月租金只需为 一万港元左右。如果后期成家后,便可直接独租 该单位。按照基本同样地段和面积的住房,周边 租金基本维持在HK$10,000-20,000左右,多为一 房一厅的单位。且豪峰轩配套有酒店式管家服务 和包括室外游泳池、水力按摩池、健身房、桑拿 浴室和迷你高尔夫球练习场的会所,相比而言。 豪峰轩的性价比要略高一筹。从地理位置,性价 比,配套设施而言,豪峰轩是恒地旗下目前对于 大学毕业生最佳的选择。 豪峰轩紧邻尖东站,香 港站和尖沙咀站,地铁交通发 达。除此以外,还有便利的城 巴,小巴服务。为上班一族免 除交通之忧。 新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties Ltd. 0016.HK):买入 新鸿基地产1963年由郭得胜、冯进喜、李兆 基共同创立新鸿基实业公司发展而来,1972年于 港交所上市。土地储备多,业务以物业开发和投 资的混合为主,亦有酒店经营,物业管理,建造 服务,金融服务、保险等地产相关业务。并有对 电讯、运输、物流行业的战略投资。 竞争优势: 土地库存充足,扩张迅速 新 鸿 基 地 产 于 香 港 有 着 充 足 的 土 地 储 备 。 同 和 记 黄 埔 作 对 比 , 新 鸿 基 无 论 在 香 港 还 是 在 内 地 都 有 明 显 的 土 地 储 备 优 势 和 扩 张 野 心 , 在 地 产 方 面 的 专 注 很 明 显 。 新鸿基和记黄埔香港已建成物业面积比 较,信息来源:新鸿基、和记黄埔财报 新鸿基和记黄埔大陆已建成物业面积比较,信息来源:新鸿 基、和记黄埔财报 现今新鸿基地产拥有香港地产商中最大的土 地储备,包括两千八百五十万平方尺的已建成投 资物业,二百七十万平方尺建设中投资物业, 一千五百四十万平方尺可供出售发展中物业以及 两千七百万平方尺农地。 擅做优质地产 新鸿基擅做高端商业地产,其在香港的地产 包括:中环广场(GFA)、国际金融中心(IFC)、 环球贸易广场(ICC)、凯旋门。随着在内地的 扩张,其在内地也进行了许多高端商业地产的开 发,如:上海国金中心、上海环贸广场、北京 APM等。由于选址得当,物业质量高,新鸿基商 业地产租金走势远好于香港地产租金平均走势。 新鸿基地产平均租金增长率和香港平均租金增长率比较图,信 息来源:新鸿基财报,物业估价署 新鸿基在屋苑建设之中注重质量,“以心建 家”,建筑质量、精装户型内家具陈设在港口碑 甚好。同时,新鸿基重视物业配套设施的修建, 室内游泳池、公共宴会厅、私立国际学校等保证 了新鸿基在港的屋苑销售量。 除2010年受整体经济形势影响外,新鸿基的 销售额一直保持良好的上升态势。随着全球经济 的逐步回暖,预计新鸿基住宅物业的销售额会有 进一步的提升。同时随着2013-14财年内九龙贸 易中心B座的建成出租以及筲箕湾i UniQ誉都的 建成发售,会为新鸿基带来新的营收。但由于建 成面积同去年相差无多,物业销售的收入预计会 保持平稳而不是显著上升。 核心业务坚实 新鸿基地产采取的为整产业链模式,以地产 业务为核心业务,同时又有酒店经营、物业管 理、金融保险等地产相关业务。相关业务既提供 了部分收入,又能起到例如增加销售、提高屋宇 质量、公司口碑等作用。新鸿基的地产业务模式 为香港地产业普遍采用的混业模式,即开发物业 和投资物业混合的模式,两者也为新鸿基地产的 主要利润来源。除08年只占到77%外,其余各年 两者占比保持在83%以上,平均年占比为83.7%, 2011年为87%。租售并举使新鸿基的盈收能得以 稳定的增长。 财务分析: 1. 盈利能力: 新鸿基地产的盈利能力呈下降趋势,控制成 本能力近段时间逐年下降。投资物业在2011年的 租金毛收入和净收入的增长率分别为13%和15%, 2012年的租金毛收入和净收入的增长率分别为 13%和15%,其中净收入的增长率均高于毛收入增 长率,体现了新鸿基在投资地产方面的成本控制 能力的提高。但是整体毛利率由2008年的53%下 降至了2011年的40%,体现了扩张后消化能力不 足,利润率没能跟上扩张步伐。 新鸿基地产毛利率走势图,信息来源:新鸿基地产财报 对于为何利润率未能保持的原因,新鸿基近 些年在香港的土地储备未明显增加,甚至在建物 业还略有下降,购地和扩张主要在内陆进行,而 对内地市场不熟悉等因素导致了内地业务的利润 率无法企及香港业务,使得整体利润率被拉低, 随着对内地房地产市场的熟悉,新鸿基地产利润 率会有所回升。 新鸿基利润率下降的另一个原因为贷款的增 加,用以扩张的银行贷款使得新鸿基地产的融资 成本增加,降低了利润率。 2. 资本构成和偿债能力: 新鸿基地产的财务政策较为保守,使公司得 以保持良好的债务状况。除2010年为2.45外,公 司的流动比率均在3.4以上,且从2010年至2012 年呈上升趋势。2009、2010年比率较低是由于公 司借债增加,流动负债增加所致。近五年速动比 率除2010年为0.56外,其余各年保持在0.85以 上,2012年为0.94,表明公司债务情况健康。从 财务结构上来看,新鸿基融资方式以银行贷款为 主,且保持在合理范围内,资产负债率近五年内 均保持在17%之下 新鸿基地产资产负债率变化图,信息来源:新鸿基地产财报 短期挑战:家族纷争,管理层危机 新鸿基的家族色彩较为浓重,郭氏家族通过 基金持有新鸿基地产约45%的股份,但未分给个 人,家族内斗争较为激烈,对新鸿基的发展有阻 碍因素。贪腐事件后郭炳江连任新鸿基董事 反 对票高达21.5%,新鸿基高级管理层的动荡平息 还需时间。此方面的不确定因素可能导致新鸿基 股价的波动。 投资建议: 近日新鸿基地产获利回吐调整,股票有所下 跌。2.18日缩量小阴线,同时周布林线呈缩口, 有死叉趋势,上升通道缩小,短线内可能会有进 一步盘整。月布林线长短期均呈上升趋势,且金 叉,结合业绩和财务状况,建议买入。
  15. 15. D:刚毕业是什么概念? Q:那么未来的香港房地产市场呢? 28 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港房产 大学商业咨询会 29 UBCC 中期报告 香港房产   下午五点半的中环汇丰总部大楼,人来人 往。西装革履的上班族们从密密麻麻的大楼中鱼 贯而出,穿过那两头永久肃穆的铜狮,或欢欣、 或疲倦地踏上回家的路。然而David Chang并不 是其中一员,未着外套的他拿着手机便下楼了, 因为之后他还会回到办公室继续他的工作。繁忙 的他正常收工时间在七点半。   35岁的David Chang在美国长大,从加州大 学毕业后,用两年时间在世界雨极孟加拉当志愿 者,教授孩子们英语。David在2005年就在全球 最大的商业房地产服务公司CBRE的旧金山部任 职。后来他在杜克大学完成MBA学业,又进入谷 歌实习。时隔两年,当他再次回到CBRE时,他已 是亚洲地区的策略部总裁。在这个岗位上,他更 是锦上添花地成为了RICS2012年的年度香港杰出 青年。如今的他在中环皇后大道一号的汇丰大楼 里,继续着他的故事。   我们有幸采访了David Chang先生,听听他 对房地产的理解与展望。 David Chang 专访香港CBRE前策略部总裁 文 何家成 David Chang 香港汇丰银行策略计划部高管 前香港CBRE策略部总裁 2012RICS香港年度杰出青年 Q= UBCC D= David Chang Q:这半年在汇丰做得开心吗? D:挺开心的,现在的工作很有意思。策略与规 划,事情比较繁杂,各区域之前的协调,雇员的 合作都在我的工作范围内,是个认识不同的人的 好机会。 Q:那之前在CBRE呢? D:策略部,也很有趣。当时主要是为公司提供 房地产策划建议,你知道的,各种公司都希望能 在好的地段设立办公点、开设店铺等,房地产策 略是非常重要的。后来有个长期合作的好朋友, 是汇丰的,推荐我来的汇丰。 Q:2012年10月末,香港政府提高了额外印花税 的税阶,还推出了全新的买家印花税,非本港最 高外增35%的印花税。你觉得这会对香港楼市需 求造成什么影响? D:香港市场需求其实有三方面:第一方面是西 方投资,这方面的影响是最大的,因为印花税的 增加会大大压缩他们的利润空间和香港优势;第 二方面是大陆投资,我觉得并不会有太大影响, 不是因为大陆人“乐于消费”,而是因为他们的 需求相对刚性,资金也比较雄厚,不会有太大缩 水;而第三方面是本地投资,也不会有太大变 化,就算有一定增长,也是因为其他因素,而非 由于印花税。 Q:整体而言,2012年是相对困难的一年,很多 毕业的同学都求offer而不得,你觉得这种状况 在2013年还会持续下去么? D: 求offer而不得?(笑)我当时2001年本科毕 业时,在美国也是这样,我挺能理解毕业生找工 作的辛苦的。其实刚刚毕业没有必要一心进大公 司的,在很多小公司也能学到好多东西,初出茅 庐,应该多学习。学习,还有快乐,才是最重要 的。当然,如果在摩根等大公司工作得出色,以 后的上升空间和涉足范围是会广一些。去年的 话,情况确实不太理想。你想啊,各大公司的损 益表最重的开支都是薪酬和房地产,公司自然会 削减人员开支,不仅招人少,裁员也很厉害。员 工缩水的同时,很多公司也计划将办公地点从最 火地段转到相对便宜的次级地段。至于2013年, 情况应该有所缓解。 D:我是持比较乐观的态度的。尽管大陆的发展 会有一定的冲击,但影响不会太大,总的来说香 港市场应该仍会是关注的焦点。至于房价会不会 降,我不知道,但有一点可以肯定的是,房价不 会再持续飞增了。我想大趋势还是与去年持平 吧,或许会有细微的增长。当然,因为成本等原 因造成房价略微降低也是可以理解的。 Q:这么说2013还算是一个投资房地产的好时机 咯? D:算是吧。(笑)这个还是要看具体的来看才 行,不能统而观之。其实未来潜在的风险也是不 小的。首先就是来自经济的波动,毕竟香港不是 一个相对稳定的市场,它会受美国、大陆、日本 等地区的影响。特别是美国,港币和美元联系紧 密,美元的变动会直接冲击香港,房地产业自然 不可避免。还有就是特区政府的规划建设、大 陆、成本等都是潜在的风险。对了,说到港币, 你觉得人民币会替代港币吗? Q:啊?短期之内,应该不会吧。 D:我也觉得不会。毕竟牵涉的东西太多了,风 险过大。就算会也是十年之后的事了。 Q:那是很久以后的事呢!如果着眼现在,您觉 得刚毕业的学生适合买房,还是租房? Q:这样吧,假设是在汇丰工作三年的员工,哪 种选择是比较明智的? D:其实汇丰情况不大一样,对员工是有租房 和买方补贴的。我和太太在坚尼地道租的房, 五万,公司可以支付尽一半。不过如果忽略这些 的话,我觉得一开始还是租房和攒钱比较好。等 到有一定资本,再去说买房居住和投资房地产。 Q:很多科大的同学在大学阶段就投资房地产 了,买将军澳的房,首付90万,月供4000,还能 以一万的价格租出去。似乎投资房地产也不错 啊? D:有好的机会自然也要抓住,能付首付,还是 可以尝试的。(笑)不过香港的房价确实太高 了!我告诉我的朋友我月租五万,他们都被吓着 了。之前在谷歌时,住在旧金山硅谷附近,价格 远没这么吓人。 “学习,还 有快乐, 才是最重 要的。”
  16. 16. 30 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港买房 大学商业咨询会 31 UBCC 中期报告 香港买房 在香港,买房投资可以分为住宅、商铺、写字楼等等,但是 旺铺的费用往往高达20-30万HKD每尺,而写字楼的回报时间则 过于长线。所以,本人比较推荐住宅投资。 而在香港,住宅的交通等便利程度往往是与其升值潜力 成正相关的,因此买房自住和投资所选的区域也基本重合,故 下文将为大家综合介绍目前香港适合买房的几个区域,附录中 会对一手房与二手房的区别、买房自住与投资、近期热门楼盘 进行相关介绍。 上学集中地——西环 上班集中地——中环、湾仔、铜锣湾(写字楼有逐渐向九龙 和奥运迁移的趋势) 总原则——上班族选择居住地,最主要的是交通是否便利, 设施是否齐全和性价比,特别是女孩子一个人住还要注重安全 因素。 买房在香港 买房投资者须知 文 初丹丹 地区 价格 HKD/平米 新楼盘数 量 安全性 交通 自然环境 经济环境 房屋质量 楼房密度 配套 性价比 升值潜力 中西区 15-20万 非常大 市中心 20-30万 非常大 奥运站 10万 适中 西九龙 10+万 适中 将军澳 6-10万 较少 元朗 6万 很少 目录 买房投资者须知 各区买房综合评价 买房疑问解答:  一手房OR二手房?  投资房OR实用房?  三分钟教你投资赚大钱 近期热门楼盘介绍:  一号.西九龙  日出康城  天晋  尚悦  迎海
  17. 17. 面都是不错的选择,受到越来越多高管的青睐。 32 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港买房 大学商业咨询会 33 UBCC 中期报告 香港买房 奥运站——位于九龙油尖旺区。油尖旺地区 比较有市井风情,住在这里起居方便但环境复 杂,并非人人适合,尤其是油麻地。但是奥运不 同,首先交通很便利,到中环只需2站,到西九 龙、新界都比较方便,最重要的是,它可直达高 铁站(即将开通京九高铁线)和西九龙文化区 (2015年将建成海滨长廊)。再者,奥运站新屋 苑与二手房性价比都是很高的,房价大约10万 HKD每平米在香港算中等,而且增值势头迅猛, 即使在2012年初末两次高达20%的跌价风波中, 奥运的房价也十分稳固。缺点是,新楼盘已经不 多,主要是二手房,而且升值已同步于市场,不 过具有良好的抗跌性。所以无论从实用和投资方 居住指数: 投资指数: 西九龙——除了上班交通方便,九龙还可直 接办理登机,而且有高铁站。还有,九龙有很 多新的楼盘屋苑,设施新且有保安。随着一些写 字楼搬往九龙,相信九龙有希望成为一个上班族 的工作聚集地,无论是新房还是二手房性价比都 很好。不过,九龙的房价近两年涨势强劲且稳定 性好,已经较贵,1套60平米的两房需要1000万 HKD以上(在奥运600万HKD或以上)。对于上班 族来说,很适合居住和投资。 居住指数: 投资指数: 将军澳——属于新界,临地铁站,交通也比 较便利,这里有望建成香港最大的屋苑区。如果 预算不太多,又希望空间大、景观好,这是不错 的选择。但是这里曾经是垃圾填埋区,随着楼房 密度的增加,尤其是夏天,空气很差,而且由于 房子供大于求,升值潜力不太被看好。 居住指数: 投资指数: 元朗——属于新界,代表着新界远离市中心 的地区,相似的还有屯门、沙田、大围、大埔等 等4。临地铁站,交通比较方便,但一定是比不 上奥运和九龙的,如果在中环上班,每天要在路 上花20-30分钟左右。新界地方大、选择多而且 比较便宜,升值周期可能比较长但是一直稳步上 升,虽然没有九龙涨得快。上班可能不是那么方 便,很适合长线投资。 居住指数: 投资指数: 各区买房综合评价 中 西 区 —— 中 西 环 属 于 香 港 较 传 统 的 地 区 , 建 筑 普 遍 较 旧 , 新 楼 盘 很 少 , 大多数是单栋楼(设施少,没有配套的健身房什 么的,而且价格只会比新楼便宜1万HKD每平方尺 左右),屋苑(与单栋楼相反)比较少,住着也 不是很安全,最重要的是,这里的房价比别处的 贵很多。不过,随着西港岛地铁线的落成,可能 会出现契机。 居住指数: 投资指数: 市中心——主要指中环到铜锣湾一带,是商 业黄金三角区,商场林立。但是,这一个区域的 房价是十分的贵的,且以商铺居多,投资保值、 抗风险以及上班方便都是其他地方比不了的,通 俗一点,在铜锣湾买个楼有可能今天买明天赚, 但是超出正常人经济承受能力。而且随着经济中 心向外扩张和写字楼向九龙和奥运的搬迁,这里 也不再是唯一的选择。 居住指数: 投资指数:
  18. 18. 34 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港买房 大学商业咨询会 35 UBCC 中期报告 香港买房 买房疑问解答 要买一手房还是二手房呢?• 各个地区二手房与一手房的总体价格趋势和升值潜力是基本相同的。两者区别详情见下表。 指标 一手房 二手房 手续 比较简单 比较复杂 交房期 1年之后 2个月之内 中介佣金 免佣金 1%左右 房价 其他条件相同情况下,一手房比二手房贵出15%-20% 装修费用 很小(一般可直接入住) 房屋翻新等费用 总体评价:一手房和二手房各有利弊,不过像现在居住的好地段九龙站和奥运站,地方没有新界那 么多,所有二手房会比较多,这些二手房一般在2-8年之间,房子比较新,交通和配套措施都很好,上 班很方便,而且二手房会便宜一点,入住快,还是不错的选择的。不过,像港岛区的二手房有的会比较 旧,特别中西环一些单栋楼,楼旧又不便宜,安全性差,性价比不高。所以,还是因个人情况而异的, 仅做参考。 投资房产和实用住房有哪些区别• 呢? 基本上方便自住的地段跟投资前景好的地 段是重合的,不过也有区别。如果是住,主要可 以根据自己的资金和需要来选择户型和地区,不 过对一般人来说还是小户型更实用。但是如果是 侧重投资,那最好是买交通便利地区小户型的房 子,易倒手、出租。目前香港最适合住的地段, 虽然具体情况因人而异,但是奥运站和九龙站是 两个很热的地方,房价合理,各种条件都很好, 是高级白领们租房和买房的大热门。当然了,因 为现在港大学生上班的聚集点主要在中环铜锣湾 附近,住在那里一定是更方便的,不过房价过 高。如果想投资又不在乎资金,那么湾仔、中环 是同等房况下回报最快最多的。 3分钟教你如何投资赚大钱• 在香港投资房地产主要有两种方式,租和卖 以及两者结合。 租:买入的房子需要交通比较好,或者周围 有很好的租客群(比如,虽然沙田、粉领的交通 不如油尖旺,但是那里靠近中大,所以沙田的房 子也是很热的。详细参考租房部分)。当然,在 香港租金和房价最高的就是名校区,比如港大附 近和九龙塘(豪宅区)。价格方面最好是处于中 等价位(即综合考虑便利程度和价格因素)。那 具体要如何操作呢?比如,我在将军澳买一套 大约300-400万HKD的房子,然后首付30%是90万 HKD(香港永久居民首付10%即可),每个月月 供大约4000HKD,然后租出去,每个月租金大约 10000HKD,然后自己再用6000HKD租一个5000HKD 左右的房子,加上水电费等各种费用,最起码收 支相抵是不成问题的,一年剩6000HKD或以上, 还是可以实现的。而且,像将军澳、奥运站、九 龙站这些地方,是不容易掉价的,交通设施也很 方便,都是不错的投资地点。 卖(或两者结合):这不同于我们传统的认 识。比如我们像上一个例子,我在交完首付30% 之后,很少有人会等30年交完所有的房钱之后再 出手,一般是在30年之内,有某一年房价涨到一 个高潮或者是自己满意的回报值的时候就脱手, 毕竟10年以上的二手房就会有点旧,不太好脱 手。当然,在未脱手之前,可以自己住,也可以 外租。一般情况下,外租是比卖合算的。在香 港,升值潜力最快的房子当然是中环、湾仔、铜 锣湾一带,但是并不一定是最适合投资的地方。 最有升值潜力的是目前处于楼市中上层次的位 置,房价在1000万左右的,非香港永久居民首付 30%加上税款大约40%(永久居民10%),比如九 龙站等等。像元朗、屯门等新界的地段,也有 升值潜力,但是不会那么快,毕竟新界的地还很 多,交通和配套措施还相对不太方便。 近期热门楼盘介绍 (以下楼盘A为推荐,AA为十分推荐) 1号.西九龙(A) 交通: 最近地铁站:荔枝角地铁站(5分钟步行) 从荔枝角站出发,1站达美孚西铁站接驳新界西 北,2站到南昌转驳东涌线前往九龙站或机场,3 站抵太子站连接九龙东或直达港岛 临高铁站且可以办理登机,连接内地与香港 环境: 西九文化区「城市中的公园」规划,与邻近 的大型公园和海滨长廊互相呼应,共同缔造翠绿 休憩版图 顶层可远眺奧运站一带维港、昂船洲大桥及 蓝巴勒海峽壮丽景致 周边设施: 附近医院:荔枝角医院、明爱医院、玛嘉烈 医院、蔡涌医院 学校网:处于小学40校网,如区内名校荔枝 角天主教小学等,中学属深水埗区,临近英华书 院 公园及运动场:附近3km内有多个公园,一个 运动场 附近商场:吉之岛购物商场等,还有家禽、 疏菜等批发市场 小区配套: 基本:影音室、活动室、音乐室、儿童游乐 室、户外泳池、闲座区、健身室及兵乓球室(但 基本信息 基本信息 优势 批评 开发商 长江实业 位于西九龙黄金地段 (即将建成西九龙文化 区等政府大型发展计 划) 限量供应,有升值潜力 临高铁站,交通便利 公园、商场、酒店众多 一号·西九龙与同 为长实楼盘泓景 台,最接近处相距 只约10米余。 长实的物业口碑不 是特别好 地址 香港九龙西长沙湾,九龙西荔枝角 道873号 预计入伙时间 2013年末 物业座数 2座(第一座为玲珑邸,第二座位玥 珑邸) 单位总数 286伙 单位面积 680尺(约62平米) - 2房 - 35伙 820尺(约74平米) - 3房 - 35伙 1150尺(约104平米) - 3房连主人 套房 - 144伙 1300尺(约118平米) - 4房连主人 套房 - 72伙 入市价格 1.38万HKD每尺(约15万每平米), 售价约1600万HKD起 管理费 2.1HKD 居住指数 投资指数 是住客会所设施於入伙时未必能即时启用) 高级:会所【西九荟】室内室外划分3大尊 区─「优闲王国」、「水上乐园」及「动感地 带」,提供多项独特休闲娱乐设施,切合不同家 庭成员的享乐要求
  19. 19. 36 UNIVERSITY BUSINESS CONSULTING CLUB UBCC 中期报告香港买房 大学商业咨询会 37 UBCC 中期报告 香港买房 日出康城(A) 交通: 地铁:日出康城的交通主要依赖港铁将军澳线支 线康城站,平均每12分钟一班。领都住客可以在 地下候车处乘坐穿梭巴士到港铁康城站。此外, 也可利用3楼的有盖行人通道步行5至10分钟到康 城站。只需4站已可达香港东或九龙东的商业及 娱乐热点。 巴士:九龙巴士298E线和新巴797M线(往返将军 澳其他地区),但周日及节假日停开 九龙巴士98S线,周一至周五每天早上提供四班 车往返市区 新巴796X线、796P、九龙巴士98D线(后两班为 早晨特快班次) 新界区专线小巴112S线及新界区专线小巴112M线 (虽然看起来还不错,但实际上仍然有不少居民 投诉交通配备措施严重不足) 环境: 辽阔山景 距离新界东南堆填区只有约850米,附近还有将 军澳工业邨。环保署证实有两个沼气排放设施距 离日出康城不足250米,而一条环保大道之隔则 是污水处理厂〈只在密闭空间内处理污水〉,有 不少居民表示长期闻到非常强烈的臭味。屋苑周 围还有大片的空地,及仍未落成的日出康城地 盘。 周边设施: 医院:附近无医院 公园及运动场:3km以内有清水湾郊野公园、港 岛高尔夫球会将军澳练习场 商场:区外附近无商场 学校:学之园幼稚园(小区内)、香港三育书院 基本信息 基本信息 优势 批评 开发商 港铁发展,长江实业已承建前三期 交通便利:内设港铁 尊站康城站,只需4站 已可达香港东或九龙 东的商业及娱乐热点 人流简单,居住环境 优裕 日出康城紧连跨海湾 大桥及连接将来的蓝 田隧道 拥有世界级大型康乐 及体育设施 规模大:完工后将是 香港最大的屋苑区 管理费很贵但是物业管理 和配套设施却很差 单位用料差劣:玻璃窗上 多有小气泡,天花线不完 整,全屋电线,电话线等 都不是安装在墙身内,而 是采用极便宜的方法 发展商处理投诉态度差 附近250米有沼气区,很 可能会爆炸 位于堆填区,臭味会随着 建筑物的增多而日渐严重 地址 香港新界将军澳小赤沙将军澳86 区,在将军澳工业邨以北,港铁康 城站及将军澳车厂上盖 发展计划 第一期:首都(5座,2009年7月入 伙) 第二期:2A领都、2B领峰、2C领凯 (2010年9月入伙) 第三至十四期:有的暂停,有的正 在招标 单位总数 21500 单位面积 主打800-1300尺(约72-118平米) 三房和四房大宅 入市价格 3房426万HKD,4房704万HKD 管理费 2.1HKD每尺 居住指数 投资指数 总体来说,学校网不太理想 小区配套: 基础:学校、运动场、音乐室、阅览室、电脑 室、图书馆、卡拉OK室、游戏室、健身室、水疗 设施、温习室、活动室 、篮球场、活动室、练 习室、儿童泳池、室內泳池、桑拿浴室、桌球 室、健身室、休闲廊、保齡球道、厨房、备餐室 及小型餐饮吧 (不同期略有差别) 高级:首都有专为女 士 而 设 的 尊 属 私 人 天 地 — — 维 纳 斯 专 宠 世 界 及 为 住 客 作 私 人 池 畔 派 对 的 池 畔 园 林 讌 乐 屋 领都有【银河王国】的园林会所,面积达30 万平方尺,亦设有6个专区,室內外设施逾60 项,包括4个泳池及3個按摩池、豪华享乐厅、以 春夏秋冬设计的琴室及VIP电影馆等。 天晋(AA) 交通: 地铁:距将军澳地铁站100米,经过一站到调景 岭即可转乘观塘线至九龙,或经过两站穿过海底 隧道即可到达港岛。 巴士:周围4个巴士站,步行均在2分钟之内,十 分方便 环境: 望向调景岭站方向是高楼大厦,望向南方则是鲤 鱼门海景 周边设施: 医院:3km左右有灵实医院 公园及运动场:步行8分钟有港岛高尔夫球会 (无敌海景、全港最大)5km左右有茅湖足球场 商场:步行1分钟有君荟坊,步行2分钟有将军澳 广场地下商场 学校:学校众多。如德宝英文幼稚园、田家炳小 学、佛教志莲小学、将军澳天主教小学、仁济医 院王华相中学、基督教宣道会宣基中学等等。 小区配套: 30万尺会所 Club Axis ,【海钻董事屋】及【金 钻董事屋】、室內外游泳池区、健身房、篮球场 或羽毛球场、宴会厅、剧院。 除住宅外亦提供商场,酒店及写字楼。毗邻「天 晋」的两所酒店名为「香港九龙东皇冠假日酒 店」及「香港九龙东智选假日酒店」 基本信息 基本信息 优势 批评 开发商 港铁和新鸿基 交通便利,楼下就是地铁 站和巴士站 新鸿基的物业质量有保障 升值潜力大 环境舒适 商场、酒店以及其他配套 设施齐全 湾仔写字楼会逐渐搬迁到 将军澳 屋内的垃圾桶小 (目前没有找到明显缺 点) 地址 香港新界东将军澳唐 贤街9号 物业座数 6座住宅,2座酒店 单位数 1028 类型 标准单位:两房-四 房(692-1433尺,实 用面积为77%) 特色单位:花园单 位、空中花园、顶级 特色单位(665-2560 尺,实用面积77%) 管理费 2.5-2.75HKD每尺 入市价格 12698HKD每平方尺 (约14万每平米) 预计入伙日期 2012年12月31日 居住指数 投资指数

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