014.Orden.De.Viabilidad

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014.Orden.De.Viabilidad

  1. 1. Taller de Arquitectura Exteme Migrations Migraciones Extremas Septiembre 2009 Escuela de Arquitectura Facultad de Arte, Arquitectura y Diseño UNIACC
  2. 2. Taller de Arquitectura Exteme Migrations Migraciones Extremas Septiembre 2009 Escuela de Arquitectura Facultad de Arte, Arquitectura y Diseño UNIACC >> E xtreme M igrations >> M igraciones E xtremas Bienvenidos a la Movilidad: Territorial, Urbana, Metropolitana y Arquitectónica. Welcome to the total architectural mobility.
  3. 3. >> E xtreme M igrations >> M igraciones E xtremas Taller de Arquitectura Exteme Migrations Migraciones Extremas Septiembre 2009 Escuela de Arquitectura Facultad de Arte, Arquitectura y Diseño UNIACC H acia un O rden de V iabilidad en 03 E tapas G enéricas de D esarrollo
  4. 4. >> G estión, F ormulación y E valuación de P royectos >> La V iabilidad, C uantificación y A sociatividad en un P royecto A rquitectónico H acia un O rden de V iabilidad en 03 E tapas G enéricas de D esarrollo
  5. 5. >> V iabilidad y C uantificación de un P royecto A rquitectónico ¿qué debe contener una propuesta arquitectónica para detonar un producto económico y/o social? <ul><li>01. A bstract. </li></ul><ul><li>02. E studio de M ercado. </li></ul><ul><li>03. E studio E conómico. </li></ul>
  6. 7. <ul><li>01. Abstract resumen ejecutivo breve 5 a 10 páginas carta </li></ul><ul><li>Idea de Negocio o Idea de Producto Rentable. </li></ul><ul><li>Descripción de la Necesidad a Cubrir. </li></ul><ul><li>Localización. </li></ul><ul><li>Actores del Negocio. </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo (usuario final). </li></ul><ul><li>Imagen e Idea Arquitectónica. </li></ul><ul><li>Resumen Económico (Inversión, Venta, Rentabilidad, VAN y TIR). </li></ul><ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo y Localización. </li></ul><ul><li>Oferta. </li></ul><ul><li>Demanda. </li></ul><ul><li>Precio. </li></ul><ul><li>Análisis FODA. </li></ul><ul><li>Sensibilización. </li></ul><ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><li>Venta. </li></ul><ul><li>Rentabilidad. </li></ul><ul><li>y Flujos Económicos. </li></ul>
  7. 9. ¿? <ul><li>01. Abstract resumen ejecutivo breve 5 a 10 páginas carta </li></ul><ul><li>Idea de Negocio o Idea de Producto Rentable. </li></ul><ul><li>Descripción de la Necesidad a Cubrir. </li></ul><ul><li>Localización. </li></ul><ul><li>Actores del Negocio. </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo (usuario final). </li></ul><ul><li>Imagen e Idea Arquitectónica. </li></ul><ul><li>Resumen Económico (Inversión, Venta, Rentabilidad, VAN y TIR). </li></ul>
  8. 10. <ul><li>01. Abstract ( resumen ejecutivo breve 5 a 10 páginas carta) </li></ul><ul><li>Idea de Negocio o Idea de Producto Rentable. </li></ul><ul><li>Visión general de una idea construible que es capaz de transformarse en un negocio o bien un producto usufructuable socialmente </li></ul><ul><li>Descripción de la Necesidad a Cubrir. </li></ul><ul><li>Determinar una necesidad, sea generándola, o cubriendo nichos insatisfechos, o bien proyectando las demandas habituales por tendencias de crecimiento </li></ul><ul><li>Localización. </li></ul><ul><li>Determinación del sector de la ciudad a posicionarse (“Location, Location, Location”) </li></ul><ul><li>Actores del Negocio. </li></ul><ul><li>Definición de los individuos necesarios para gestionar el negocio, (Asociatividad y Financiamiento) </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo (usuario final). </li></ul><ul><li>Definición del grupo de personas, sea por segmento social, económico o etario, definiendo sus niveles de ingresos, costumbres, usos y preferencias. </li></ul><ul><li>Imagen e idea arquitectónica. </li></ul><ul><li>Discurso arquitectónico que dilucide y emocione para provocar el deseo de ser parte de un destino creativo del espacio, aparte de la tipología, el programa y el mix de usos a proyectar, referir una imagen objetivo para un espacio en la ciudad, en lo posible situarse en un campo paradigmático de la contemporaneidad de la ciudad. </li></ul><ul><li>Resumen económico. </li></ul><ul><li>Inversión, venta, rentabilidad, VAN y TIR. </li></ul><ul><li>Mostrando números y cifras significativas y radicales. </li></ul>
  9. 12. <ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo y Localización. </li></ul><ul><li>Oferta. </li></ul><ul><li>Demanda. </li></ul><ul><li>Precio. </li></ul><ul><li>Análisis FODA. </li></ul><ul><li>Sensibilización. </li></ul>¿?
  10. 13. <ul><li>02. Estudio de Mercado ( estudio que sustenta el conocimiento de un mercado en particular y en distintas escalas). </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo y Localización. </li></ul><ul><li>Se deben determinar el ingreso y las costumbres de un grupo de una cierta homogeneidad social aplicable al negocio. Se suelen distinguir tres elementos sociales para la segmentación: </li></ul><ul><li>- Segmento Etario (cada 5 años un grupo) </li></ul><ul><li>- Segmento Económico (referido a los ingresos) </li></ul><ul><li>- Segmento Social (referido a las costumbres) </li></ul><ul><li>Respecto del área de influencia se deben determinar los contextos geográficos en los cuales el estudio se aplica en estricta relación con la localización del negocio. Todo para fundamentar una correcta localización. </li></ul><ul><li>Oferta. </li></ul><ul><li>Se deben presentar antecedentes sobre la cantidad ofrecida y la caracterización particular del segmento objetivo en cuestión. Un estudio de oferta debe referirse a lo menos los siguientes temas: </li></ul><ul><li>-Determinar oferta competitiva (productos o edificios similares) </li></ul><ul><li>-Cantidad ofrecida por la competencia (en m2 y en unidades) </li></ul><ul><li>-Precio de la oferta competitiva (por m2 y por unidades) </li></ul><ul><li>-Estándar de calidad de la competencia </li></ul>
  11. 14. <ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Demanda. </li></ul><ul><li>Determinar el comportamiento de la demanda por el producto en cuestión. En el caso que no haya información de demanda para un producto, hipotéticamente desconocido, se debe poner atención particularmente en la percepción de la población respecto de la evolución económica del país, así como evidentemente del ingreso, el crecimiento y la estructura de la población. </li></ul><ul><li>En todo caso, en el estudio de demanda deben cuantificarse valores para: </li></ul><ul><li>- Estimación de demanda para el horizonte del proyecto: </li></ul><ul><li>¿Cuánta gente estaría potencialmente interesada en mi producto? </li></ul><ul><li>- Cantidad y velocidad de venta de unidades vendidas: </li></ul><ul><li>¿Cuánto y cuan rápido se vende este producto en el mercado </li></ul><ul><li>- Elementos más valorados por la demanda: </li></ul><ul><li>¿Qué busca el interesado? </li></ul><ul><li>- Sensibilización: </li></ul><ul><li>¿Cuáles son los factores del mercado que son más importantes a nuestro proyecto? </li></ul><ul><li>Generalmente los factores que afectan a la demanda son: el precio, el valor de los insumos, el empleo, los gustos preferencias y usos de la población. En el caso inmobiliario la percepción de la población y la sensación de estabilidad en el empleo es determinante. </li></ul>
  12. 15. <ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Precio. </li></ul><ul><li>El precio, podemos determinarlo de 2 maneras: </li></ul><ul><li>- Por rentabilidad esperada </li></ul><ul><li>- Por valoración de nuestros atributos frente a la oferta competitiva </li></ul><ul><li>Es este precio el que se somete a análisis en el estudio económico. Se deben considerar diversos escenarios para el precio de venta en base al análisis FODA </li></ul><ul><li>Análisis FODA. </li></ul><ul><li>El análisis FODA determina los atributos y detractores de nuestro negocio en base a 4 elementos: </li></ul><ul><li>Fortalezas: </li></ul><ul><li>Aquellos atributos que son propios de nuestro proyecto </li></ul><ul><li>Oportunidades: </li></ul><ul><li>Aquellas externalidades que favorecen nuestro proyecto </li></ul><ul><li>Debilidades: </li></ul><ul><li>Aquellos detractores que son propios de nuestro proyecto </li></ul><ul><li>Amenazas: </li></ul><ul><li>Aquellas externalidades que, de detonarse podrían generar problemas a nuestro negocio </li></ul>
  13. 16. <ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Sensibilización. </li></ul><ul><li>Debemos descubrir las variables del mercado que afectan significativamente nuestro negocio. </li></ul><ul><li>Cada negocio es sensible particularmente a ciertas variables del mercado, por Ej.: </li></ul><ul><li>“… si el dólar baja de precio, el negocio de exportación sufre porque produzco en pesos y vendo en dólares…” </li></ul><ul><li>“… si mi jefe está echando gente, mejor me calmo y no me endeudo para comprar mi casa…” </li></ul><ul><li>“… con estas alzas de bencina y con el dólar así de bajo voy a traer más autos DIESEL…” </li></ul><ul><li>Aparte de definir los elementos sensibles a nuestro proyecto, debemos cuantificar cuánto inciden las variaciones de dicho elemento en la venta del producto. </li></ul>
  14. 17. Ejemplo: Lista de Oferta Competitiva Departamentos Providencia ABC1
  15. 18. Ejemplo: Lista de Oferta Competitiva Departamentos Providencia ABC1
  16. 19. Ejemplo: Lista de Oferta Competitiva Departamentos Providencia ABC1
  17. 20. Ejemplo: Sensibilización del Precio versus Rentabilidad (TIR)
  18. 21. Ejemplo: Relación Oferta Nueva versus Venta y Stock Final
  19. 22. Ejemplo: Proyección Socio Económica para Santiago al 2025
  20. 24. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><li>Venta. </li></ul><ul><li>Rentabilidad y flujos. </li></ul>¿?
  21. 25. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><li>Determinar el monto total de recursos a invertir. </li></ul><ul><li>La inversión para proyectos de construcción se puede desglosar de la siguiente manera: </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Terreno (CT) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Proyectos Asociados (CP) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Construcción (CC) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costos Financieros (CF) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Promoción y Marketing (CM) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Permisos, Aspectos Legales y otros (CD) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costos de Operación (CO) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Lo esencial del estudio de inversión, es determinar tanto los egresos iniciales y sus costos de operación como los egresos que devengan de otras etapas de inversión futuras, (en el caso que se plantee un proyecto mediante etapas. </li></ul>
  22. 26. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Terreno </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>El costo del terreno o “valor del suelo” urbanos en Chile fluctúa en un amplio rango de valores: </li></ul><ul><li>Así tenemos en sus extremos: </li></ul><ul><li>- 1UF/m2: para áreas periféricas de la ciudad (en el límite urbano). </li></ul><ul><li>- 150 UF/m2 y más para sectores consolidados de vocación corporativa. </li></ul><ul><li>Como regla general el suelo vale lo que es capaz de producir como renta, en otras palabras, la renta mensual es un porcentaje (generalmente entre el 0.5 y el 1%) del valor del suelo productivo. </li></ul><ul><li>Cabe destacar que a mayor afluencia de personas a un lugar crece la capacidad de producir lo que genera un alza en el valor de suelo de aquellos sectores. </li></ul><ul><li>Visto desde otro punto de vista, el valor del suelo será un porcentaje de las ventas que pondrá un límite en la rentabilidad de un negocio. </li></ul>
  23. 27. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Proyectos Asociados </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Pueden estimarse como porcentaje del costo de construcción y al estándar de diseño esperado: </li></ul><ul><li>Arquitectura: 1-5% (para CC superiores a 15.000 UF) </li></ul><ul><li>- Ingeniería: 0.2-0.5% </li></ul><ul><li>- Instalaciones Sanitarias: 0.1-0.4% </li></ul><ul><li>- Instalaciones Eléctricas: 0.1-0.4% </li></ul><ul><li>- Climatización: 0.1-0.3% </li></ul><ul><li>- Iluminación: 0.1-0.5% </li></ul>
  24. 28. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Construcción (CC) </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>El costo de construcción se estima por metro cuadrado útil, equivalente a la superficie habitable definida en la LGUC y la OGUC. En él gravitan las siguientes variables: </li></ul><ul><li>- Estándar de materialidad de construcción, </li></ul><ul><li>- Tipología arquitectónica (referida a la densidad de paredes), </li></ul><ul><li>- Cantidad de obras anexas a la construcción, </li></ul><ul><li>- Accesibilidad y conectividad de la obra, </li></ul><ul><li>- Nivel tecnológico (relacionado a sistemas electrónicos). </li></ul><ul><li>Una vivienda de emergencia vale 1.5 UF/m2 de construcción </li></ul><ul><li>Un edificio inteligente de alto estándar más de 35 UF/m2 </li></ul><ul><li>Como media, los valores de construcción de edificios de departamentos para segmentos C1, C2, C3 y D fluctúan entre las 11 y las 17 UF/m2. </li></ul>
  25. 29. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo Financiero </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>El costo financiero es el valor del interés que se paga a una institución financiera. </li></ul><ul><li>El costo financiero depende de varios factores: </li></ul><ul><li>- capital solicitado </li></ul><ul><li>- tiempo (velocidad de construcción y velocidad de venta) </li></ul><ul><li>- estructura del crédito </li></ul><ul><li>- tasa de interés </li></ul><ul><li>A modo de establecer un orden de magnitud del costo financiero se puede ejemplificar un valor del 4% anual (en UF) de la inversión. Para una construcción de 14 meses, sin venta en verde, con un crédito enterado parcialmente según estados de pago y a una tasa normal de inversión. </li></ul><ul><li>Todo proyecto de inversión es generalmente financiado a través de bancos. </li></ul><ul><li>¿De donde obtienen dinero los bancos? (de Colocaciones, AFP, bonos, etc.)… por ende: del ahorro o inversión de las personas comunes y corrientes. </li></ul>
  26. 30. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Promoción y Marketing </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>La competitividad de la economía ha suscitado un requerimiento fundamental en todos los negocios, el cual es el marketing. </li></ul><ul><li>La industria inmobiliaria y de la construcción no son la excepción: </li></ul><ul><li>El costo de promoción y marketing es el costo que debo asumir por difundir y promover nuestro producto en el mercado. </li></ul><ul><li>Inicialmente se consideraba una comisión del 2% al agente capaz de comercializar el producto. </li></ul><ul><li>Hoy en día las campañas publicitarias para proyectos inmobiliarios se empinan al 3 o 4% del costo de venta desarrollando fuertes campañas y conceptos de vida, en los que los arquitectos podemos aportar sobretodo en la generación de imágenes habitables en medios de comunicación. </li></ul>
  27. 31. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Permisos, Aspectos Legales y otros. </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Para los permisos deben considerarse los derechos típicos tales como derechos de permiso obra nueva (1.5% presupuesto MINVU), copropiedad inmobiliaria (1.5 % de la tasación fiscal). </li></ul><ul><li>Debe considerarse un 1% aproximado, para costos imponderables. </li></ul>
  28. 32. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Costo de Operación </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Para el caso de los proyectos o negocios a mediano o largo plazo, se deben cuantificar los costos de operación: </li></ul><ul><li>- Costos Fijos: </li></ul><ul><li>patentes, permisos, sueldos, mantención, etc.. </li></ul><ul><li>- Costos Variables: </li></ul><ul><li>teléfono obra, luz, agua, marketing, eventos especiales, etc. </li></ul><ul><li>La definición de estos costos es radical a la hora de proponer un flujo. </li></ul>
  29. 33. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Venta. </li></ul><ul><li>El estudio de mercado dará fuertes luces sobre precios de venta y valores para comercializar nuestro edificio. </li></ul><ul><li>En todo caso el tema venta es una decisión. Por lo tanto, en su carácter de estudio es bueno definir escenarios </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Unidades a vender o comercializar: </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Definir precios de venta unitarios para cada unidad a comercializar y sus escenarios. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Venta total: </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>En el caso de proyectos que generen unidades vendibles. </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Velocidad de venta: </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>La velocidad de venta puede obtenerse de informes inmobiliarios y debe ser manifestada en tiempo para agotar stock o porcentaje del total vendido por mes o año. </li></ul><ul><li>Para cada caso el estudio de mercado indicará las velocidades de venta o comercialización esperadas. </li></ul>
  30. 34. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Rentabilidad y flujos. </li></ul><ul><li>Esta parte del estudio tiene por objetivo estudiar la rentabilidad bajo distintos escenarios </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Rentabilidad. </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>La rentabilidad es un porcentaje. Puede ser un porcentaje de la inversión total o un porcentaje de las ventas. La más usada es la primera, de esta manera: </li></ul><ul><li>La rentabilidad se entiende como Venta Total – Inversión Total X 100 </li></ul><ul><li> Inversión Total </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Flujos. </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>Flujo de caja del ciclo de vida del negocio que determine su VAN con una TIR impuesta por los valores de mercado (>11% para inversiones inmobiliarias) </li></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Sensibilización de Factores incidentes en el Flujo. </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><li>El estudio de mercado determinó ciertos factores a los que el proyecto es muy sensible. </li></ul><ul><li>Esos factores deben ser medidos en una tabla de sensibilización. </li></ul>
  31. 36. >> V iabilidad y C uantificación de un P royecto A rquitectónico ¿qué debe contener una propuesta arquitectónica para detonar un producto económico y/o social? <ul><li>01. A bstract. </li></ul><ul><li>02. E studio de M ercado. </li></ul><ul><li>03. E studio E conómico. </li></ul>
  32. 38. ¿? <ul><li>01. Abstract resumen ejecutivo breve 5 a 10 páginas carta </li></ul><ul><li>Idea de Negocio o Idea de Producto Rentable. </li></ul><ul><li>Descripción de la Necesidad a Cubrir. </li></ul><ul><li>Localización. </li></ul><ul><li>Actores del Negocio. </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo (usuario final). </li></ul><ul><li>Imagen e Idea Arquitectónica. </li></ul><ul><li>Resumen Económico (Inversión, Venta, Rentabilidad, VAN y TIR). </li></ul>
  33. 40. <ul><li>02. Estudio de Mercado </li></ul><ul><li>Segmento Objetivo y Localización. </li></ul><ul><li>Oferta. </li></ul><ul><li>Demanda. </li></ul><ul><li>Precio. </li></ul><ul><li>Análisis FODA. </li></ul><ul><li>Sensibilización. </li></ul>¿?
  34. 42. <ul><li>03. Estudio Económico </li></ul><ul><li>Inversión. </li></ul><ul><li>Venta. </li></ul><ul><li>Rentabilidad y flujos. </li></ul>¿?
  35. 43. La Arquitectura de las cosas de nuestra existencia, es hoy el arte de resolver problemas , que no se pueden formular antes de solucionarlos … Taller de Arquitectura Exteme Migrations Migraciones Extremas Septiembre 2009 Escuela de Arquitectura Facultad de Arte, Arquitectura y Diseño UNIACC
  36. 44. Taller de Arquitectura Exteme Migrations Migraciones Extremas Septiembre 2009 Escuela de Arquitectura Facultad de Arte, Arquitectura y Diseño UNIACC >> E xtreme M igrations >> M igraciones E xtremas Bienvenidos a la Movilidad: Territorial, Urbana, Metropolitana y Arquitectónica. Welcome to the total architectural mobility. Equipo de Profesores: Iván Kliwadenko Treuer, Arq.©PHD José Tomás Nuyens Campo, Arq.Ma. Ricardo Castillo von Bennewitz, Arq.©PHD Gustavo Ferrer Gaete, Arq.Ma.

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