Cómo hacer "números "al comprar una vivienda en España

2. Este artículo te enseñará como dominar los
números en la compra de un inmueble
controlando las variables que intervienen.Sin
estos cálculos estarás sólo haciendo
estimaciones sobre si es una buena compra o
no.

3. De donde vienen los ingresos por
parte de un inmueble:
1.Cash-flow
2.Apreciación del valor del inmueble
3.Amortización del préstamo
4.Beneficios fiscales

4. Entendiendo de donde vienen y sabiendo
como calcularlos estaremos en el camino
de hacer la compra adecuada.
Los cuatro puntos básicos explicados:

5. Cash-flow.
Todo lo que importa conocer es cuanto dinero entra y
cuanto sale como consecuencia de poseer el inmueble,si al
final del periodo estudiado (doce meses es un horizonte
adecuado) queda dinero encima de la mesa.
Por lo tanto queda claro que es imprescindible hacer los
cálculos financieros necesarios , alquileres,IBI, Tasa de
recogida de residuos urbanos,comunidad y
suministros, estimar un porcentaje anual para
mantenimiento y un porcentaje anual previsto de
desocupación (un 6% es adecuado).

6. Apreciación.
Se define como el aumento de valor de la propiedad
en el tiempo.
¿Pero cuanto aumento? y ¿Durante cuanto tiempo?
Para resolver esto hay que tener en cuenta que causa
que una vivienda se aprecie.Condiciones de
mercado,como que un área empiece a resultar
atractiva, reformas en el inmueble.

7. Amortización del préstamo.
Este punto puede parecer algo confuso ,¿como puede
un pago mensual suponer un beneficio? se entiende
cuando es otro quien lo paga, es decir el inquilino ,te
están ayudando a pagar tu inmueble ,o en el caso de
que no se alquile teniendo en cuenta que del pago
mensual la parte de amortización revierte en tí al
final (lo puedes considerar como una forma de
ahorro).
Además hay que tener en cuenta el apalancamiento,
si compras con préstamos podrás disponer de más
dinero y comprar más propiedades que elegidas
adecuadamente puedan generar.

8. Beneficios fiscales
Es la capacidad del inmueble de sacar de tributación
ingresos de la misma .
Gastos y reducciones sacan de tributación parte de los
ingresos .
Para la determinación del rendimiento neto del capital
inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos
íntegros todos los gastos necesarios para su
obtención, así como las cantidades destinadas a
la amortización del inmueble y de los demás bienes
cedidos con el mismo, siempre que respondan a su
depreciación efectiva.
Gastos deducibles en la vivienda.

9. 1. Intereses y demás gastos de financiación de los
capitales ajenos invertidos en la adquisición o
mejora del bien.
2. Conservación y reparación.
a) Los efectuados regularmente con la finalidad de
mantener el uso normal de los bienes materiales, como el
pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de
calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y
recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por
limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.

10. a) Primas de contratos de seguro.
b) Los de administración, vigilancia, portería, cuidado
de jardines, etc.
c) Los ocasionados por la formalización del contrato de
arrendamiento y los de defensa jurídica si ocurren.
d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
Amortización: 3% del valor de adquisición incluyendo
todos los gastos de la firma y 10% de los bienes muebles
cedidos conjuntamente.
Y quizá lo más importante , después de minorar los
ingresos con los gastos anteriores hay reducciones así, la
reducción del rendimiento neto procedente del
arrendamiento de bienes inmuebles es del 60% y
del 100% si el inquilino tiene menos de 30 años .