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Architektenrecht Privatrechtliche Grundlagen

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Vorlesung an der TU Berlin

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Architektenrecht Privatrechtliche Grundlagen

  1. 1. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 59 I. Architektenleistungen II. Privatrechtliche Grundlagen
  2. 2. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 2 Team Prof. Dr. Kristin Wellner Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller Debora Portner M. Sc. Dipl.-Ing. Stefan Scholz Julie Teuber (Tutorin) Angela Stengel (Sekretariat) Kontaktdaten Raum A 618 Telefon 314-21829 www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft
  3. 3. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 60 Inhalte: • Werkvertragsrecht im BGB • Überblick und Beteiligte BGB • Bauvertrag • Architekten- und Ingenieurvertrag • Exkurs: Freie Mitarbeit vs. Anstellung Werkvertragsrecht
  4. 4. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 61 Öffentliches Recht Rechtssystem in Deutschland: Privatrecht / Zivilrecht Regelt die Rechtsbeziehungen der Bürger zueinander Regelt die Rechtsbeziehungen der Bürger zur öffentlichen Gewalt und der öffentlichen Gewalten zueinander Allgemeines Rechtssystem
  5. 5. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 62 Rechtssystem in Deutschland: Privatrecht / Zivilrecht Allgemeines Privatrecht Schuld-, Sachen-, Familien-, und Erbrecht Sonder- privatrecht Handels-, Gesellschafts-, Wertpapier-, Urheberrecht etc. Öffentliches Recht Allgemeines Rechtssystem
  6. 6. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 63 Rechtssystem in Deutschland: Privatrecht / Zivilrecht Allgemeines Privatrecht Schuld-, Sachen-, Familien-, und Erbrecht Sonder- privatrecht Handels-, Gesellschafts-, Wertpapier-, Urheberrecht etc. Öffentliches Recht BGB Allgemeines Rechtssystem
  7. 7. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 64 Aufbau des BGB im Überblick 1. Buch Allgemeiner Teil v. a. Rechtsgeschäft (Willenserklärung, Geschäftsfähigkeit, Anfechtung, Formbedürftigkeit), außerdem Rechtsfähigkeit, Vereinsrecht, Begriff der Sache, Verjährung von Ansprüchen. 2. Buch Schuldrecht 1.-7. Abschnitt: Allgemeiner Teil des Schuldrechts u. a. Haftung des Schuldners wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Schuldverhältnis, Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Rücktritts vom gegenseitigen Vertrag. 8. Abschnitt: Besonderer Teil des Schuldrechts („Einzelne Schuldverhältnisse“: Kauf, Miete, Werkvertrag), ungerechtfertigte Bereicherung, Haftung wegen unerlaubter Handlung Überblick und Beteiligte BGB
  8. 8. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 65 Aufbau des BGB im Überblick 1. Buch Allgemeiner Teil v. a. Rechtsgeschäft (Willenserklärung, Geschäftsfähigkeit, Anfechtung, Formbedürftigkeit), außerdem Rechtsfähigkeit, Vereinsrecht, Begriff der Sache, Verjährung von Ansprüchen. 2. Buch Schuldrecht 1.-7. Abschnitt: Allgemeiner Teil des Schuldrechts u. a. Haftung des Schuldners wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Schuldverhältnis, Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Rücktritts vom gegenseitigen Vertrag. 8. Abschnitt: Besonderer Teil des Schuldrechts („Einzelne Schuldverhältnisse“: Kauf, Miete, Werkvertrag), ungerechtfertigte Bereicherung, Haftung wegen unerlaubter Handlung Person Person Überblick und Beteiligte BGB
  9. 9. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 66 Aufbau des BGB im Überblick 3. Buch Sachenrecht u.a. Besitz, Eigentum, Hypothek, Pfandrecht 4. Buch Familienrecht 5. Buch Erbrecht Überblick und Beteiligte BGB
  10. 10. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 67 Aufbau des BGB im Überblick 3. Buch Sachenrecht u.a. Besitz, Eigentum, Hypothek, Pfandrecht 4. Buch Familienrecht 5. Buch Erbrecht Person Sache Überblick und Beteiligte BGB
  11. 11. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 68 Wie kommt ein Vertrag zustande? Überblick und Beteiligte BGB
  12. 12. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 69 1. Buch Allgemeiner Teil • Abschluss von Verträgen gem. BGB: Ein Vertrag ist ein Rechtsgeschäft, das aus mindestens zwei übereinstimmenden, in Bezug aufeinander abgegebenen Willenserklärungen, genannt Angebot (§ 145) und Annahme (§ 146 BGB). BGB • Allgemein • Grundsätzlich können Verträge nur zwischen geschäftsfähigen Personen (natürliche oder juristische Personen) abgeschlossen werden • Ein Vertrag wird ausgehandelt. Er kommt durch Angebot und Annahme (s.o.) zustande. • Die Vertragsparteien bestimmen den Inhalt des Vertrages = Vertragsfreiheit • Beschränkungen: • Sittenwidrigkeit • Grundsatz von Treu und Glauben • Strafbestimmungen Rechtliche Grundlagen
  13. 13. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 70 http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/ Sittenwidrigkeit als Grenze der Vertragsfreiheit „Als sittenwidrig wird etwas bezeichnet, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines jeden Menschen verstößt, der billig und gerecht denkt.“ (BGH 10, 232; 69 297) • Gem. § 138 BGB: (1) Verstoß gegen die guten Sitten (2) Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen, einer erheblichen Willensschwäche • Beispiele: Schmiergeldabreden, Kauf eines akademischen Titels, überhöhte Honorarvereinbarungen, Kaufvertrag über Radarwarngeräte, Vergütung von Beschäftigung 30 % unter ortsüblicher Vergütung Sittenwidrigkeit
  14. 14. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 71 • Allgemein • Bestimmungen des BGB sind Normen, nach denen die Rechtsverhältnisse aus den Verträgen auf Antrag (Klage) im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten von den Gerichten geprüft und festgestellt werden können • Anders als im Strafrecht erfolgt keine Aufsicht über die Einhaltung der Bestimmungen, sondern die Gerichte werden erst tätig, wenn sie von einer Partei angerufen werden (Klageerhebung, Zivilprozess) BGB Rechtliche Grundlagen
  15. 15. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 72 (1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. (2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Werkverträge§§ 631 - 652 BGB • § 631 BGB BGB Herstellung des Werkes Vergütung 2. Buch Schuldrecht Rechtliche Grundlagen
  16. 16. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 73 (1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. (2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Werkverträge§§ 631 - 652 BGB • § 631 BGB BGB (1) Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten. • § 641 BGB 2. Buch Schuldrecht Rechtliche Grundlagen
  17. 17. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 74 Vertragsarten • Bis 2017 nur einfache Werkverträge als Grundlage für Bauverträge sowie Architekten- und Ingenieurverträge • Seit 01. Januar 2018 neues Bauvertragsrecht mit neuen Vertragsarten! – Bauvertrag (Werkvertragsrecht Untertitel 1, Kapitel 2, §§ 650a – 650h BGB) – Verbraucherbauvertrag (Werkvertragsrecht Untertitel 1, Kapitel 3, §§ 650i – 650n BGB) – Architekten- und Ingenieurvertrag ([nur noch] ähnlich dem Werkvertrag: Untertitel 2, §§ 650p – 650t BGB) • Für öffentliche Auftraggeber zwingend (für private Auftraggeber empfohlen) sind die Regelungen der VOB/B (eine Art „Musterbauvertrag“) – VOB/B-Verträge BGB 2. Buch Schuldrecht Rechtliche Grundlagen
  18. 18. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 75 Auftraggeber (Bauherr) Auftragnehmer: BaufirmenAuftragnehmer: Planer Ähnlich dem Werkvertrag: Architekten- und Ingenieurvertrag Werkvertrag: Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h) Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n) ? Überblick und Beteiligte BGB
  19. 19. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 76 Auftraggeber / Bauherr Der Bauherr ist derjenige, für dessen Rechnung und auf dessen Verantwortung ein Bauvorhaben durchgeführt wird. VOB/A und VOB/B nennen ihn Auftraggeber, das BGB nennt ihn Besteller. Der Bauherr kann natürliche oder juristische Person sein. Zur Risikoabgrenzung wird oft für die Durchführung großer Bauvorhaben eine besondere Gesellschaft (GmbH, GbR) gegründet. Der Bauherr ist fast immer Grundstückseigentümer. Quelle: Rechtsanwalt Dominik Boisserée, FH Köln Überblick und Beteiligte BGB
  20. 20. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 77 Auftragnehmer / Planer Planer / Entwurfsverfasser müssen Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des Bauvorhabens besitzen. Sie sind für die Vollständigkeit und die Brauchbarkeit des Entwurfs verantwortlich. Ausführungszeichnungen müssen dem genehmigten Entwurf und den öffentlich rechtlichen Vorschriften entsprechen. Sie können geeignete Fachplaner hinzuziehen. Diese sind für die von ihnen gelieferten Unterlagen verantwortlich. Für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen aller Fachentwürfe bleibt der Entwurfsverfasser verantwortlich. Quelle: Rechtsanwalt Dominik Boisserée, FH Köln Überblick und Beteiligte BGB
  21. 21. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 78 Auftragnehmer / Bauunternehmer Der Unternehmer / Ausführungsbetrieb kann geeignete Fachunternehmer hinzuziehen, diese sind für ihre Arbeiten verantwortlich. Für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen seiner Arbeiten mit denen der Fachunternehmer bleibt der Unternehmer verantwortlich. Verantwortlich für: • die Ausführung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT), • Die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, • das Einhalten der Arbeitsschutzbedingungen, • den Nachweis der Verwendbarkeit verwendeter Bauprodukte und Bauarten. Rechtsanwalt Dominik Boisserée, FH Köln Überblick und Beteiligte BGB
  22. 22. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 79 Auftraggeber (Bauherr) Auftragnehmer: BaufirmenAuftragnehmer: Planer ? Überblick und Beteiligte BGB Werkvertrag: Architekten- und Ingenieurvertrag Werkvertrag: Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h) Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n) VOB/B-Vertrag
  23. 23. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 80 Grundlagen: • BGB (Werkvertragsrecht (ab § 650 a BGB) • VOB/B + VOB/C • AGB (BGB §§ 305 - 310) Aufgabenbereich des Architekten • Zustandekommen des Vertrages (LPH 6 und 7) • Durchführung und Mängelbeseitigung (LPH 8) • Gewährleistung (LPH 9) Herstellung des Bauwerkes Vergütung Bauvertrag
  24. 24. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 81 Grundlagen: • BGB (Werkvertragsrecht) • VOB/B + VOB/C • AGB (BGB §§ 305 - 310) Aufgabenbereich des Architekten • Zustandekommen des Vertrages (LPH 6 und 7) • Durchführung und Mängelbeseitigung (LPH 8) • Gewährleistung (LPH 9) Herstellung des Bauwerkes Vergütung Bauvertrag 05.06.2018 Das neue Bauvertragsrecht Dr. Kehrberg
  25. 25. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 91 Ausschreibung „was ich rausschicke“ Angebot „was ich zurückbekomme“ Rechtswirksamkeit Reihenfolge beachten § 1 VOB/B Deckblatt AVB = VOB/B ATV = VOB/C ZVB ZVB BVB ZTVB Vorbemer- kungen Leistungs- beschreibung Pläne 1 1 1 oder 3 4 2 3 5 6 Bauvertragsunterlagen
  26. 26. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 92 Auftraggeber (Bauherr) Auftragnehmer: BaufirmenAuftragnehmer: Planer ? sog. „kleine Vollmacht“ vom Auftraggeber für den Objektüberwacher (LPH 8) zur Durchführung des Bauvertrags Überblick und Beteiligte BGB Werkvertrag: Architekten- und Ingenieurvertrag Werkvertrag: Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h) Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n) VOB/B-Vertrag
  27. 27. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 93 • Ausführungsunterlagen des Auftragnehmers prüfen • Gemeinsame Aufmaße durchführen • Technische Abnahmen durchführen • Mängel rügen • Abhilfeerklärungen zu Kapazität und Terminen des AN aussprechen • Auf Verzug des AN hinweisen • Bedenken- und Behinderungsschreiben des AN prüfen und ggf. abwehren • Auf Kündigungsmöglichkeiten des AG hinweisen • Entgegennahme von Angeboten (Nachträgen), Rechnungen, Stundenlohnzetteln Originäre Vollmacht deckt die regelmäßigen Aufgaben des beauftragten Objektüberwachers: Kleine Vollmacht
  28. 28. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 94 • die (rechtsgeschäftliche) Abnahme der Bauleistungen, • Bedenken- und Behinderungsschreiben im Namen des Auftraggebers anzuerkennen, • Aufträge selbst an den Auftragnehmer oder Sonderfachleute zu erteilen, • auf Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu verzichten, • Angebote (Nachträge), Stundenlohnzettel oder Rechnungen im Namen des AG anzuerkennen, • die nachträgliche Anerkennung ohne Auftrag ausgeführter Bauarbeiten, • die Änderung vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermine. Originäre Vollmacht deckt nicht: Nur mit Sonder- vollmacht Kleine Vollmacht
  29. 29. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 95 Auftraggeber (Bauherr) Auftragnehmer: BaufirmenAuftragnehmer: Planer ? Überblick und Beteiligte BGB Werkvertrag: Architekten- und Ingenieurvertrag Werkvertrag: Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h) Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n) VOB/B-Vertrag
  30. 30. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 96 Grundlagen: • BGB (Werkvertragsrecht / Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650 p – 650 t BGB) • HOAI Kann auch durch Nichtarchitekten abgeschlossen werden, jedoch Verpflichtung zur Information über Status Planung des Vorhabens und Überwachung der Herstellung Vergütung Planungsvertrag
  31. 31. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 97 Form: • Architektenvertrag ist rechtsgültige Vereinbarung zwischen einem (1) Auftraggeber und (2) einer Person, die Architektenleistungen erbringt zu (2): 1. Architekten, die in der Architektenliste der Architektenkammer des Bundeslandes eingetragen sind 2. Nichtarchitekten, sie müssen vor Auftragsvergabe den Auftraggeber über diesen Umstand informieren, sonst kann der geschlossene Vertrag sofort gekündigt werden (ggf. Schadenersatzansprüche) Planungsvertrag
  32. 32. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 98 „Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1-9 gem. HOAI. […]“ Schlechtes Beispiel: Planungsvertrag
  33. 33. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 99 „Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1-9 gem. HOAI. […]“ Schlechtes Beispiel: Die HOAI… … ist reine Honorarordnung / reines Preisrecht. … dient dazu, das Honorar für bestimmte Teile der Architektenleistung festzulegen. … stellt keine Definition der Leistungspflichten des Architekten dar. Werden die in der HOAI aufgeführten Leistungen der Leistungsphasen Inhalt des Vertrages, schuldet der Architekt alle aufgeführten Leistungen, ob sie notwendig sind oder nicht + alle Leistungen, die zur Erreichung des Erfolges notwendig sind und ggf. über die HOAI hinausgehen. Planungsvertrag
  34. 34. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 100 „Wir beauftragen Sie mit der Erarbeitung aller notwendigen Unterlagen und mit den Abstimmungen zur Herbeiführung einer in allen baulichen und technischen Aspekten dauerhaft genehmigungsfähigen Planung.“ Gutes Beispiel (Genehmigungsplanung): Grundleistungen Besondere Leistungen a) Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, sowie notwendiger Verhandlungen mit Behörden unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter b) Einreichen der Vorlagen c) Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen  Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung  Nachweise, insbesondere technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art, für die Erlangung behördlicher Zustimmungen im Einzelfall  Fachliche und organisatorische Unterstützung des Bauherrn im Widerspruchsverfahren, Klageverfahren oder ähnlichen Verfahren Auszug HOAI LPH 5 Planungsvertrag
  35. 35. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 101 Form: • Grundsätzlich Formfreiheit – also auch mündlicher Vertragsschluss möglich • Wesentlicher Grundsatz: Beide Parteien wollen sich aneinander binden • Vertrag kommt z. B. auch schon zustande, wenn • der Auftraggeber den Vertragsentwurf erhalten hat, • ihm alle Vertragsdetails bekannt sind • und er „fernmündlich“ oder im Gespräch „Ja, ich bin einverstanden“ äußert Planungsvertrag
  36. 36. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 102 Planungsvertrag Form: Grundsätzlich wird von einem Vertragsschluss ausgegangen wenn… …der Bauherr den Architekten bevollmächtigt, in seinem Namen Vereinbarungen (z.B. mit Behörden) zu treffen oder Verhandlungen zu führen. … mit Entwürfen und Plänen gearbeitet wird, die dem Auftraggeber vom Architekten überlassen wurden. …der Auftraggeber einen Bauantrag unterzeichnet, den der Architekt gefertigt hat. …der Auftraggeber den Architekten (z.B. in Form von Abschlagszahlungen) bezahlt. …vom Architekten mehrere Leistungen erbracht werden. …der Auftraggeber dem Architekten Änderungswünsche mitteilt. …die Leistungen des Architekten hinsichtlich des Arbeitsaufwands oder finanziell nicht mehr als unerheblich bezeichnet werden können.
  37. 37. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 103 Form: • Aus Beweisgründen wird eine schriftliche Vereinbarung empfohlen • Formvorschriften können bei Gemeinden, sonstigen öffentlich- rechtlichen Körperschaften und kirchenrechtlichen Körperschaften gelten • Unzulässig: Kopplung der Architektenleistung mit dem Erwerb eines bestimmten Grundstücks • Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen! §7 Abs. 1 HOAI: „Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.“ Planungsvertrag
  38. 38. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 104 Vertragsinhalte • Wer ist Besteller und wer ist Auftragnehmer • Vertragsgegenstand • Leistungsziele / Etappen • Vergütungen der Leistungsziele / Etappen • Vergütungen weiterer Leistungen / Nebenleistungen Kerninhalte Rot = notwendig • Bauherrenpflichten (z.B. Abnahmen der Architektenleistung) • Urheberrechte und Nutzungsrechte • Mängel und Haftung • Regeln für Streitfälle Beispiele für mögliche zusätzliche Vereinbarungen Planungsvertrag
  39. 39. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 105 Planungsvertrag Weitere Vertragsinhalte • Grundleistungen • Besondere Leistungen • Beratungsleistungen • zusätzliche Leistungen   die wichtigsten Angaben zum Bauvorhaben (Bauzeit, Baubeschreibung, max. Baukosten usw.)  Beschreibung der Pflichten und Aufgaben des Architekten, Auflistung der Leistungen  Beschreibung des Umfangs der Vollmacht des Architekten  Haftungsumfang und Angaben zur Haftpflichtversicherung  Gewährleistungspflichten  Abrechnung der Nebenkosten  Fertigstellungsfristen
  40. 40. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 106 Weitere Vertragsinhalte • Grundleistungen • Besondere Leistungen • Beratungsleistungen • zusätzliche Leistungen   die wichtigsten Angaben zum Bauvorhaben (Bauzeit, Baubeschreibung, max. Baukosten usw.)  Beschreibung der Pflichten und Aufgaben des Architekten, Auflistung der Leistungen  Beschreibung des Umfangs der Vollmacht des Architekten  Haftungsumfang und Angaben zur Haftpflichtversicherung  Gewährleistungspflichten  Abrechnung der Nebenkosten  Fertigstellungsfristen Gem. § 14 Abs. 2 HOAI u. a. • Versandkosten • Kosten für Vervielfältigungen • Baustellenbüro • Fahrtkosten • Trennungsentschädigungen pauschal oder nach Einzelnachweis abrechenbar Planungsvertrag
  41. 41. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 107 Besondere Leistungsziele “Die Parteien vereinbaren, dass mit der vom Auftragnehmer erstellten und vom Auftraggeber freigegebenen Kostenrahmenschätzung in LPH1 eine verbindliche Kostenobergrenze für die KG300 gem. DIN276 vereinbart ist.” Beispiele: Vereinbarungen zu Kostenplanung “Die Kostenschätzung erfolgt als Kostenermittlung in der 3. Ebene der Kostengliederung als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung.” Quelle: Dipl.-Ing. Architekt Andreas Pfisterer Planungsvertrag
  42. 42. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 108 Planungsvertrag Kündigung allgemein: Kündigungsmöglichkeiten der Vertragspartner (wenn nicht anders vereinbart) ungleich verteilt: • Auftraggeber kann jederzeit kündigen – dann jedoch Zahlung für noch ausstehende Leistungen des Architekten • Architekt/in nur wenn gem. § 648a BGB wichtige Gründe vorliegen (wenn Fortführung des Vertrages nicht zugemutet werden kann)
  43. 43. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 109 Planungsvertrag • ohne wichtigen Grund: • Kündigungsmöglichkeit jederzeit (§ 648 BGB) • Anspruch des Architekten auf Honorarzahlung für erbrachte und ausstehende Leistungen • Jedoch Abzüge für ersparte Aufwendungen • aus wichtigem Grund z.B.: • Unterlassene Aufklärung über fehlende Architekteneigenschaft • Erhebliche Abweichung von vereinbarten Baukosten • Konkurs / Insolvenz des Architekten • Gravierende Mängel der Leistung • Persönliche Gründe des Auftraggebers (schwere Krankheit etc.)  Lediglich Vergütung für bis zum Kündigungszeitpunkt erbrachte Leistungen  Ggf. Honorarkürzungen Kündigung durch den Auftraggeber:
  44. 44. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 110 Planungsvertrag ohne wichtigen Grund: • gem. Werkvertragsrecht ursprünglich nicht vorgesehen • seit 1. Januar 2018 gem. § 650r Abs. 2 BGB wegen fehlender Zustimmung des AG zu Unterlagen (innerhalb vorgegebener Frist) aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) z.B.: • Keine Begleichung fälliger Abschlagszahlungen durch den AG • Trotz Fristsetzung keine Mitwirkung des AG am Bauprojekt (§ 643 BGB) • Unsachgemäße Eigenleistung des AG mit Gefährdung der Mangelfreiheit des Bauwerks • Persönliche Gründe (z.B. schwere Erkrankung des Architekten) Kündigung durch den Architekt:
  45. 45. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 111 Orientierungshilfe Planungsvertrag Quelle: Hamburger Architektenkammer Planungsvertrag
  46. 46. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 112 Beispiel: Beschreibung der Leistung „Entwurf und Genehmigung“ Quelle: Hamburger Architektenkammer Planungsvertrag
  47. 47. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 113 Ein Generalplaner übernimmt die Gesamtleistung von Bauwerk und Anlagen Planungsvertrag - Beispiel
  48. 48. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 114 Planungsvertrag - Beispiel
  49. 49. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 115 Planungsvertrag - Beispiel
  50. 50. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 116 Planungsvertrag - Beispiel
  51. 51. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 117 Planungsvertrag - Beispiel
  52. 52. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 118 Planungsvertrag - Beispiel
  53. 53. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 119 Planungsvertrag - Beispiel
  54. 54. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 120 Planungsvertrag - Beispiel
  55. 55. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 121 Anlage zum Vertrag – Leistungsbild (Grundlage HOAI 2009) Planungsvertrag - Beispiel
  56. 56. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 122 Vergütung Die Vergütung kann frei vereinbart werden (BGB). Die in der HOAI festgelegten Einschränkungen bezüglich der Ober- und Untergrenzen der Honorierung der üblichen Planungsleistungen (in HOAI: Grundleistungen) sind einzuhalten. Es wird jeweils nur der Erfolg der jeweiligen Leistungsphase geschuldet, nicht der vollständig erbrachte Leistungskatalog in der Anlage der HOAI. Honorar Ordnung für Architekten und Ingenieure Rechtsverordnung der Bundesregierung Inkrafttreten 1977 | Aktuelle Fassung 2013 Detailierte Darstellung (formale Anforderungen) in der Veranstaltung “Honorarberechnung” Planungsvertrag - Beispiel
  57. 57. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018 Seite 123 Werkvertrag Dienstvertrag Selbständiger Dienst Unselbständiger Dienst Freie Mitarbeiter Angestellte Mitarbeiter Vorsicht Schein- selbständigkeit ! Erfolg = „Tätigwerden“ Erfolg = „Werk“ Exkurs: Angestellte vs. Freie Mitarbeiter

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