Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
НЕБОСКРЕБЫ.
ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА.
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
Москва 2015 г.
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
1
RD MANAGEMENT 2015
СОДЕРЖАНИЕ
НЕБОСКРЕБЫ МИРА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ И...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
2
RD MANAGEMENT 2015
Еще в  70-е годы прошлого века небоскреб...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
3
RD MANAGEMENT 2015
Первым небоскребом принято считать здани...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
4
RD MANAGEMENT 2015
СТАЛИНСКИЕ ВЫСОТКИ
Сталинские высотки сч...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
5
RD MANAGEMENT 2015
«МОСКВА-СИТИ»
В1992г.начинаетсястроитель...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
6
RD MANAGEMENT 2015
В течение 5 лет здание Burj Khalifa в  Д...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
7
RD MANAGEMENT 2015
Современный небоскреб в среднем обслужив...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
8
RD MANAGEMENT 2015
Современные лифты оснащены частотным при...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
9
RD MANAGEMENT 2015
ФАСАДЫ НЕБОСКРЕБОВ
Одной из самых сложны...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
10
RD MANAGEMENT 2015
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Мойка окон и  фасадов высо...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
11
RD MANAGEMENT 2015
Для ликвидации очага возгорания в небос...
НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
12
RD MANAGEMENT 2015
Чем выше здание, тем больше протяженнос...
Небоскреб — это сверхсовременное здание,
управление которым требует использования
современных технологий, например, таких ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

небоскребы формирование субрынка особенности эксплуатации_rd_management

858 views

Published on

Компания RD Management провела исследование, в рамках которого были рассмотрены вопросы эксплуатации высотных объектов, приведены примеры из собственного и мирового опыта управления небоскребами.

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

небоскребы формирование субрынка особенности эксплуатации_rd_management

  1. 1. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. Москва 2015 г.
  2. 2. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 1 RD MANAGEMENT 2015 СОДЕРЖАНИЕ НЕБОСКРЕБЫ МИРА ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ИСТОРИЯ НЕБОСКРЕБОВ ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕБОСКРЕБОВ ЛИФТЫ ФАСАДЫ И КРОВЛЯ ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ 2 3 4 6 7 9 11 12
  3. 3. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 2 RD MANAGEMENT 2015 Еще в  70-е годы прошлого века небоскреб ассоциировался во всем мире исключительно с Нью-Йорком или Чикаго. Чуть позже дома-ве- ликаны стали появляться и в Европе, Японии, Китае и других странах Юго-Восточной Азии. А на рубеже двух тысячелетий бум строитель- ства небоскребов достиг России. Основываясь на мировом и собственном опы- те эксплуатации современных, технологичных высотных зданий, компания RD  Management сравнила эксплуатацию зданий обычной этаж- ности и небоскребов и определила особенности обслуживания высоток. В исследовании приве- дены технические и  технологические аспекты обслуживания небоскребов, а  также вопросы влияния климатических условий на эксплуата- цию высотных объектов. Отдельная глава исследования посвящена истории появления небоскребов, развитию высотного строительства в мире и России. Ма- териал подготовлен совместно с образователь- ным проектом «Москва глазами инженера». В США и  Европе небоскребами принято счи- тать здания высотой не менее 150 м. Междуна- родная база данных по зданиям мира Emporis определяет небоскрёб как здание выше 100 м. По определению Совета по высотным зда- ниям и городской среде CTBUH (Council on Tall Buildings and Urban Habitat), небоскрёбы выше 300 м называются сверхвысокими, а  свыше 600 м — мега-высокими. Совет по высотным зданиям и городской среде CTBUH выделил три критерия измерения вы- соты здания, из которых основным является конструктивная высота объекта. Она опреде- ляется от уровня тротуара до наивысшей точ- ки конструктивных элементов здания (включая шпили и исключая телевизионные и радиоан- тенны и флагштоки). При составлении рейтин- гов заведомо не включаются теле- и  радио- башни. НЕБОСКРЕБЫ МИРА ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ
  4. 4. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 3 RD MANAGEMENT 2015 Первым небоскребом принято считать здание Страховой компании (Home Insurance Building), построенное в 1885 г. в Чикаго (США). Его по- явлению способствовало изобретение стальных каркасных конструкций и пассажирских лифтов. Первоначально здание Home Insurance Building имело всего 10 этажей и  высоту 42 м. Позд- нее, в 1891 г. были надстроены еще два этажа, и  высота выросла до 54,9 м. Автор проекта, Уильям Ле Барон Дженни, применил новатор- скую технологию строительства, при которой впервые был использован несущий каркас. Ар- хитектор не решился полностью отказаться от других несущих конструкций, поэтому здание имело также несущую заднюю стену и гранит- ные колонны. В полной мере переход на несущий стальной каркас был осуществлен при строительстве 11-этажной башни Уанрайта в  Сент-Луисе (США) по проекту архитектора Луиса Салли- вана в  1891 г. Благодаря несущему каркасу общую массу сооружений удалось уменьшить почти на треть. Ограничение на высоту было снято благодаря разработке в 1903 г. фирмой «Отис» конструк- ции лифта с электрическим приводом, в котором вес кабины, идущей вверх, частично был урав- новешен весом второй кабины, идущей вниз. Практически сразу после появления первых небоскребов и  снятия ограничения на высоту подъема развернулась настоящая гонка в стро- ительстве самого высокого из них. ИСТОРИЯ НЕБОСКРЕБОВ 187 м Singer Building 47 этажей США / Нью-Йорк Woolworth Building 57 этажей США / Нью-Йорк The Trump Building 70 этажей США / Нью-Йорк Chrysler Building 77 этажей США / Нью-Йорк Empire State Building 102 этажей США / Нью-Йорк One World Trade Center 110 этажей США / Нью-Йорк Willis Tower 108 этажей США / Чикаго Petronas Towers 88 этажей Малайзия / Куала-Лумпур Taipei 101 101 этажей Тайвань / Тайбэй Burj Khalifa 163 этажей ОАЭ / Дубай Metropolitan Life Tower 50 этажей США / Нью-Йорк 1908 1913 1930 1930 1931 1972 1974 1998 2004 20101909 213 м 241 м 283 м 319 м 381 м 417 м 442 м 452 м 509 м 828 м
  5. 5. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 4 RD MANAGEMENT 2015 СТАЛИНСКИЕ ВЫСОТКИ Сталинские высотки считаются первыми небоскребами советской эпохи. Самое высокое из них  —  основное здание МГУ имени М. В. Ломоносова (240 м) вошло во все мировые рейтинги небоскре- бов. Всего было построено семь небоскребов сталинской эпохи. ПЕРВЫЕ ВЫСОТНЫЕ ЗДАНИЯ Первые небоскребы появились в  России око- ло 100 лет назад. Первое высотное здание на железобетонном каркасе в  Москве  — здание Моссельпрома на Новом Арбате. По такой же технологии строятся здание ГосТорга на Мяс- ницкой улице и  типография «Известия» на Пушкинской площади. Изначально они проек- тировались как высотные здания, но после вве- дения норм по ограничению высотности стро- ительства в центре Москвы оба проекта были лишены башен. В 1937 г. начато строительство первого совет- ского полноценного небоскреба. Им должен был стать Дворец Советов. Проект представ- лял собой огромную башню высотой более 400 м. Однако с началом Великой Отечествен- ной войны стройка была приостановлена. В  дальнейшем реализация проекта не была возобновлена. ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ Гостиница «Украина» 1957 г. 206 м Здание Министерства иностранных дел 1953 г. 172 м Дом на Котельнической набережной 1952 г. 176 м Гостиница «Ленинградская» 1954 г. 136 м Дом на Кудринской площади 1954 г. 156 м Главное здание МГУ 1953 г. 240 м Высотное здание на площади Красных Ворот 1952 г. 138 м
  6. 6. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 5 RD MANAGEMENT 2015 «МОСКВА-СИТИ» В1992г.начинаетсястроительствосамыхизвест- ных московских небоскребов — «Москва-Сити». По замыслу автора проекта «Москва-Сити» Бориса Тхора, центральное ядро представля- ло собой парк с  подземной инфраструктурой и  паркингом. В центре парка — здание обще- ственного назначения в  форме куба, постав- ленного на угол. И вокруг этого центрального ядра закручивалась цепь из небоскребов. От первого участка, где сейчас находится башня Evolution Tower, по часовой стрелке распола- гались небоскребы, увеличиваясь по высоте. Идея проекта была еще и  в  том, что жители удаленных районов также имели вид на реку, для этого и сами небоскребы были поставлены «ребрами» к реке, что увеличивало обзор. Этот проект был значительно изменен. Из оригинального проекта были завершены только мост Багратион (1997 г.) и Башня 2000 (2001 г.). В новой версии «Москва-Сити» од- ной из первых завершается «Башня на Набе- режной». Полностью завершить строительство ММДЦ «Москва-Сити» планируется в 2018 г. По данным международной базы Emporis, Москва занимает 13-ое место среди городов с наи- большим количеством небоскребов (высота выше 100 м), а в двадцатке самых высоких зданий Европы на Москву приходится 12 небоскребов, десять из них реализованы в рамках проекта «Москва-Сити». ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ ВЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 60-80 ГГ. В 60-х гг. застраивается Новый Арбат. Высота зданий достигает 70 м тем не менее, они так- же считаются высотными. В данный период были возведены два здания, которые могут по праву носить звание высоток: Дом Совета экономической взаимопомощи (СЭВ) и  Дом Советов РСФСР. Высота здания Дома СЭВ (1970 г.), нынешнего здания Правительства Москвы, достигает 105 м. Строительство Бело- го Дома, нынешнего Дома Правительства РФ, завершилось в 1979 г., его высота составляет 102 м. Город Столиц 2009 г. 302 м Федерация-Запад 2009 г. 242 м Федерация-Восток 2016 г. 374 м Империя 2011 г. 239 м Меркурий Сити 2013 г. 339 м ОКО 2014 г. 245 м ОКО (Жилая башня) 2016 г. 352 м Евразия 2014 г. 309 м Evolution Tower 2014 г. 255 м IQ-Квартал 2015 г. 173 м ВЫВОДЫ Северная Башня 2008 г. 108 м Башня 2000 2001 г. 130 м Башня на Набережной 2007 г. 264 м
  7. 7. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 6 RD MANAGEMENT 2015 В течение 5 лет здание Burj Khalifa в  Дубае удерживает звание самого высокого небоскре- ба в мире. Однако прогресс не стоит на месте и на сегодняшний день заявлены проекты, пре- вышающие небоскреб «Burj Khalifa по высоте. Среди них: башня Nakheel в  ОАЭ, Kingdom Tower в Саудовской Аравии. В России и Европе самым высоким зданием станет «Лахта Центр». X-SEED 4000 — МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ? X-Seed 4000 — проект самого высокого здания мира. Его высота должна составлять 4000 м над уровнем моря, а  количество этажей — 800. X-Seed 4000 должен вмещать от 700 000 до 1 000 000 жителей. Автор проекта — строительная компания «Тасаи Корпорейшн». Проект разработан специально для Токио. Одной из основных проблем проекта является его расположение в  районе «Тихоокеанского огненного кольца» — зоны сильнейшей в мире вулканической активности, так что угроза зем- летрясений и цунами для здания весьма велика. Проект закрыт на неопределённый срок. ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ Название Страна Россия ОАЭ Саудовская Аравия Санкт-Петербург Дубай 32 км от Джидды 463 м 1050 м 1000 мВысота Город Лахта Центр Nakheel Kingdom Tower
  8. 8. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 7 RD MANAGEMENT 2015 Современный небоскреб в среднем обслужива- ет более 30 лифтов. С целью увеличения про- пускной способности при выделении минималь- ной площади под лифтовые шахты широкое применение получили скоростные и  многока- бинные лифты (Double-Deck/Multi-Deck и Twin). Double-Deck представляет собой единую двухъярусную кабину, которая находится на одной раме и  помещена в  одну шахту. Такие лифты обслуживают два смежных этажа одно- временно. Суть работы лифтов типа Twin заключается в том, что кабины лифта передвигаются в об- щей шахте независимо друг от друга. Современные скоростные лифты от мировых производителей способны развивать скорость 16 м/c. В небоскребах, как правило, предусмотрено разделение на лифтовые группы, обслужи- вающие различные функциональные зоны — офисы, апартаменты, парковку, зону погрузки и разгрузки. Это позволяет группировать пото- ки пассажиров и значительно оптимизировать движение в  деловом комплексе. В  свою оче- редь, лифты определенной зоны управляются единым компьютером, который сам выбирает, какой лифт ближе для клиента. Еще более со- временной является интеллектуальная система управления: как только гость или служащий прикладывает пропуск к  электронному считы- вающему устройству на турникете, система ав- томатически сама вызывает лифт на требуемый этаж. Таким образом, лифт программируется с  помощью пропуска, что значительно эконо- мит время сотрудников арендаторов и посети- телей небоскребов. Современные лифты оборудованы автоматиче- скими ловителями, предотвращающими паде- ние кабины, поэтому, в случае возникновения какой-либо аварийной ситуации, находящиеся в лифте люди всегда остаются в безопасности. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕБОСКРЕБОВ ЛИФТЫ Twin Экономия места за счет отказа от одной шахты Double-Deck
  9. 9. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 8 RD MANAGEMENT 2015 Современные лифты оснащены частотным при- водом, различными модулями, системой ме- ханического реверса и даже световым барье- ром для обнаружения присутствия человека. Специальный диспетчерский пункт координиру- ет круглосуточную работу лифтов в небоскребе и обеспечивает слаженную работу всех систем в здании. Работа таких систем требует специальных усло- вий эксплуатации, а их обслуживание — специ- ального программного обеспечения, особенно- го оборудования и  инструментов и,  конечно, специалистов соответствующего профиля. К примеру, система управления лифта на базе микропроцессора корректно работает при тем- пературе от –5 до +50 градусов, а это значит, что в машинном отделении необходимо обеспе- чить отопление в холодное время года и конди- ционирование в разгар лета. В условиях наше- го климата причинами поломок лифтов могут выступать неблагоприятные погодные условия, в которых вынуждена работать сложная авто- матика, и управляющая компания должна учи- тывать данные особенности. Еще одной особенностью эксплуатации лифтов является процесс оперативного ремонта и за- мены деталей. В производстве лифтового оборудования за- метна тенденция к кооперации: отдельные де- тали лифтов выпускают на разных заводах, иногда даже в разных странах. Поэтому стал- киваясь с  необходимостью заменить опреде- ленную деталь, специалист вынужден менять и другие узлы, или весь агрегат, или проводить полную модернизацию лифта. В случае замены каких-либо деталей следует обращаться в сер- висную сеть производителя, представители ко- торой устраняют поломки в рамках сервисного обслуживания. ЭКСПЛУАТАЦИЯ Обслуживание лифтов в небоскребах необходимо доверить профессиональной управляющей компании, которая имеет опыт эксплуатации особого оборудования от ведущих мировых произ- водителей лифтов и налаженные контакты с их представителями в России. ВЫВОДЫ
  10. 10. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 9 RD MANAGEMENT 2015 ФАСАДЫ НЕБОСКРЕБОВ Одной из самых сложных задач при строитель- стве высотных зданий является проектировка оконных конструкций, к которым предъявляет- ся целый комплекс требований: по безопасно- сти, прочности, долговечности, а также тепло- техническим характеристикам. При ошибках в  проектировании фасада на этапе эксплуатации здания можно столкнуть- ся с  такими проблемами как повышенные те- плопотери зимой и перегрев летом, что в свою очередь будет приводить к  повышенному по- треблению электроэнергии. Учитывая географическое положение России и, соответственно, низкие температуры в зимнее время, в высотном строительстве объектов ши- роко используются двухкамерные стеклопакеты, которые позволяют снизить теплопотери зда- ния. Такое решение имеет свои плюсы и в жар- кие летние месяцы, т.к. существенно снижает затраты на кондиционирование до 50-60%. С целью предотвращения негативного воздей- ствия чрезмерного солнечного света, приводя- щего к  перегреву помещений здания и  боль- шим затратам на кондиционирование, часто используются полимерные светоотражающие или тонирующие покрытия. Данные технологии позволяют блокировать до 98% ультрафиоле- тового излучения. В последние годы также используют различно- го рода высокотехнологичные инновации в об- ласти интеллектуального остекления фасадов: • Фасады с размещением автоматически ре- гулируемых жалюзи, защищающих от яр- кого и прямого солнечного света и откры- вающихся в пасмурную погоду. • Фасады с размещением между слоями раз- личного оборудования, обеспечивающего благоприятный воздушный режим в поме- щениях. • Фасады с  интеллектуальным освещени- ем — медиафасады, их второе назва- ние — «цифровое стекло» (digitalglass). Их применяют с целью показа видеоконтента любой степени сложности, вплоть до 3D роликов, а также повышения энергоэффек- тивности здания. ФАСАДЫ И КРОВЛЯ
  11. 11. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 10 RD MANAGEMENT 2015 ЭКСПЛУАТАЦИЯ Мойка окон и  фасадов высотных зданий — большая статья расходов. Вопросы монта- жа оборудования, мелкого ремонта, замены стеклопакетов, мойки фасадов детально про- рабатываются еще на этапе проектирования и строительства. Привлечение профессиональ- ной управляющей компании на данном этапе позволяет просчитать оптимальный метод об- служивания фасадов с учетом всех особенно- стей здания и климатических условий региона. В современных небоскребах для обслуживания фасадов широко применяются стационарные системы обслуживания фасадов высотных зда- ний или BMU (Building Maintenance Units). Данные фасадные системы представляют собой машины в виде передвижных кранов, к которым подвешена рабочая платформа или люлька. Та- кие установки разрабатываются индивидуаль- но под каждый объект и позволяют проводить различные виды работ на сложных фасадах. В самом высоком небоскребе мира Burj Khalifa заложена специальная рельсовая система, она располагается на трех этажах (40-м, 73-м и  109-м). По рельсам движутся специальные люльки: крановые подъемники и  сверхпроч- ные кабели позволяют им перемещаться вверх и вниз. Однако полностью исключить промыш- ленный альпинизм не удалось даже при при- менении современных технологий: фасад выше 110-го этажа и  шпиль небоскреба моют про- мышленные альпинисты. Стационарные системы обслуживания фасадов для нашего региона должны быть разработаны с учетом климатических особенностей, с целью их использования при низких температурах (например, при необходимости срочного ре- монта или очистки фасада от наледи). Еще одной особенностью обслуживания фаса- дов в  небоскребах является объединение под одной крышей разных типов недвижимости: ри- тейл, офисы, апартаменты, гостиницы. Мойка фасадов в зоне апартаментов предпочтительна для жильцов в дневное время, а в офисной части и зоне ритейла наоборот — утром или вечером. При строительстве высотных зданий в  России следует учитывать вопросы эксплуатации фа- сада и кровли в холодное время года. Если это- го не учесть, то можно столкнуться с проблемой обледенения фасадов зимой, образованием наледи на поверхности кровли. Для решения этих задач в  небоскребе должна быть пред- усмотрена система антиобледенения. Система обогрева крыши здания и  фасада полностью исключает образование наледи не только на поверхности кровли, но и в водостоках, жело- бах и по карнизам крыши. Такие меры позволят обеспечить качественную и слаженную работу всей системы на протяжении всего срока экс- плуатации кровли и фасадов. Привлечение профессиональной управляющей компании на этапе проектирования позволяет выбрать оптимальное решение для последующей эксплуатации фасада и  кровли небоскреба. Правильный выбор системы фасада, концепции его обслуживания позволяют в дальнейшем из- бежать сложностей в эксплуатации, а также дополнительных расходов. ВЫВОДЫ
  12. 12. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 11 RD MANAGEMENT 2015 Для ликвидации очага возгорания в небоскре- бе необходима мощная внутренняя система пожаротушения, а для спасения людей — про- думанная система эвакуации из здания. В высотных зданиях основными путями эвакуа- ции являются лестницы, к которым предъявля- ются требования: • лестницы должны быть незадымляемыми с противопожарной вентиляцией и подпо- ром воздуха; • лестничные клетки должны быть выведены непосредственно наружу; • ширина лестничных маршей должна быть шире, чем в зданиях обычной этажности; • при строительстве должны использоваться негорючие материалы. Для обеспечения спасательных работ и пожа- ротушения в  высотных зданиях должно быть предусмотрено: • устройство пожарных лифтов; • устройство наземных вертолетных площа- док и/или устройство площадок для вер- толетов и спасательных кабин на крыше здания; • устройство пожаробезопасных зон; • оснащение зданий индивидуальными и коллективными средствами спасения; • оснащение объектового пункта пожароту- шения. От грамотного проекта высотного здания, предусматривающего все необходимые меры по пожарной безопасности, а  также постоян- ного контроля всех систем на объекте, зависит безопасность тысяч людей, живущих и работа- ющих в небоскребах. Роль управляющей компании, которая занима- ется эксплуатацией небоскреба, заключается в  наблюдении за исправностью всех систем здания, включая устройства по пожарной без- опасности и элементы, которые взаимодейству- ют с  системами пожарной безопасности при возгорании. Профессиональная управляющая компания должна иметь лицензию на осущест- вление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. Еще одной немаловажной задачей УК является организация эвакуации до приезда спасатель- ных служб при возникновении чрезвычайной ситуации. В  небоскребах эвакуационные пути более сложные и длинные, следовательно, по- вышается важность проведения регулярных плановых эвакуационных учений для всех, кто работает и живет в небоскребе. ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
  13. 13. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ. 12 RD MANAGEMENT 2015 Чем выше здание, тем больше протяженность инженерных систем и  больше оборудования, необходимого для обеспечения его жизнедея- тельности. Высота накладывает свои особенно- сти на эксплуатацию сетей в связи с перепадами давления в инженерных системах водоснабже- ния и кондиционирования на разных высотах. Для этого системы подачи ресурсов в  небо- скребах разбиты на секции, каждая из которых отсекается техническими этажами, где разме- щено оборудование, обслуживающее только данную секцию, а не все здание. Задача управляющей компании заключается в том, чтобы настроить равномерность распре- деления потоков воздуха и воды и выровнять баланс системы на всех уровнях высотного здания. На системы коммуникации в небоскре- бах ложится большая нагрузка и, как след- ствие, инженерные системы могут изнаши- ваться чаще, требовать замены или ремонта. При эксплуатации небоскреба управляющая компания должна в два раза чаще проводить аудит всех коммуникаций с удвоенным количе- ством квалифицированных инженеров. Для отслеживания состояния инженерных си- стем и оборудования на таком сложном объекте как небоскреб должна применяться автоматизи- рованная система управления зданием, напри- мер BMS (Building Maintenance & System). Кру- глосуточная диспетчерская служба на объекте работает с данной системой с целью оператив- ного реагирования на сигналы. Автоматизиро- ванная система BMA (Building Maintenance & Administration) помогает работать с арендато- рами, в режиме online реагировать на их по- требности и отслеживать статус работ. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЧТО НЕДОПУСТИМО В НЕБОСКРЕБАХ? В небоскребах запрещены мусоропроводы: в каждом здании организован свой порядок сбора мусора. Также в  небоскребах нельзя делать эксплуатируемую кровлю для смотровой площадки или открывать летнюю веранду непосредственно на крыше.
  14. 14. Небоскреб — это сверхсовременное здание, управление которым требует использования современных технологий, например, таких как системы BMS и  BMA. Данное ПО позволяет в  режиме online мониторить работу инженер- ных систем, оперативно реагировать на посту- пающие сигналы и заявки арендаторов, а так- же отслеживать статус выполненных работ, как текущих, так и плановых. Эксплуатацию небоскреба необходимо дове- рять профессиональной управляющей компа- нии, обладающей опытом обслуживания слож- ных, высокотехнологичных объектов. Привлечение профессиональной управляющей компании требуется еще на этапе проектиро- вания небоскреба. Зная специфику эксплуата- ции высотных зданий, команда управляющей компании может просчитать оптимальную концепцию обслуживания фасада небоскреба, выбрать эффективные решения по остеклению, которые в  дальнейшем позволят снизить те- плопотери зимой и перегрев помещений летом, дать рекомендации по выбору лифтового обо- рудования и т.д. От грамотного проекта высот- ного здания зависит стоимость его дальнейшей эксплуатации. Собственники по всему миру понимают спец- ифику эксплуатации зданий, особенно высо- котехнологичных объектов, и  доверяют свои активы профессиональным управляющим ком- паниям. На российском рынке недвижимости ситуация несколько иная: некоторые собствен- ники объектов создают в  своей структуре in- house управляющие компании. В то же время высотное строительство активно развивается в России, а новые объекты стано- вятся более технологичными, и как следствие, усложняется их эксплуатация. Данная тен- денция послужит основанием для пересмотра отношения собственников в пользу професси- ональных управляющих компаний и  поможет сформировать на рынке недвижимости субры- нок по управлению высотными зданиями. ВЫВОДЫ Copyright 2015 RD Management. Авторские права защищены. Отчет RD Management является исследованием рынка недвижимости и ос- нован на собственных материалах компании. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации. Использование материала, содержащегося в отчете, разрешено только с письменного разрешения RD Management. Несмо- тря на достоверность содержащейся в отчете информации, компания не может предоставить гарантии отсутствия фактических неточно- стей. В случае их обнаружения, просим сообщить нам для внесения соответствующих изменений. RD Management 125009 Москва, Россия Романов переулок, 4/2 Т +7 495 772 77 01 Ф +7 495 772 77 02 research@rdms.ru

×