P09206 10-02-01

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台北市文山區木新路三段九五巷南側
更新地區－
都市更新事業計畫暨權利變換計畫
實施者：國泰建設股份有限公司
九十二年八月十三日
簡報單位：財團法人都市更新研究發展基金會
公聽會

簡報大綱
辦理依據與目的
現況分析說明
重建計畫與建築設計
財務計畫及預定實施進度
權利變換
後續辦理事宜

辦理依據與目的

實施者
–依都市更新條例第10條規定，都市更新地區內自辦更新
事業由更新地區土地及合法建築物所有權人自組更新會
實施或委託都市更新事業機構實施(以公司法設立之股
份有限公司)
–本案委託國泰建設股份有限公司為實施者。

• 都市更新條例第十九條，第二十二條及九二一震災
重建暫行條例第十七條。
法令依據
更新單元劃定原由
• 依都市更新條例第七條規定。
• 本案於90.9.3經台北市政府依府都四字第九○一
○二五八七○○號函迅行劃定為都市更新地區。
• 更新...

計畫目標
迅速完成災區重建、復甦都市機能
建構安全防災且環境優良的新社區
建立北市集合大樓重建之可行模式

現況分析說明

基地現況
•位置：台北市文山區木新
路三段95巷4弄1～11號
•土地面積：4602.75M2
•原有戶數：88戶
•土地使用分區：住三（建
蔽率45％，容積率225％）
•原建築型態：地上十五層，
地下二層，RC構造。
•本更新單元危樓目前...

◎危樓剪力破壞情況

權屬資料
•更新單元範圍，座落
於文山區實踐段二小
段地號641一筆土地，
面積共4602.75平方
公尺
•建號共89筆，面積
17913.18平方公尺
•土地同合法建物所有
權人，共計4人
N
369-1
332
333
-1
330
3...

同意參與都市更新事業比例
所有權人人數（人）面積（m2）
土地建物土地建物
同意數（B） 4 4 4602.75 17913.18
同意比例
（B/A） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
全區總和（A） 4 4 ...

重建計畫及建築設計

重建構想
• 更新單元內全區劃為
重建區段，以重建
方式進行更新
• 依九二一震災重建暫
行條例積極申請容
積獎勵
• 規劃一棟21層集合住
宅大樓及二棟透天別
墅
• 加強結構耐震設計
N
369-1
332
333
-1
330
325-...

六併集合住宅／兩戶透
天厝
六併集合住宅建築形式
142部32部（使照）汽車停車位
地上21層，地下3層地上15層，地下2層樓層數
116戶88戶戶數
更新後更新前
16,333.51㎡
821.29㎡
12,319.36㎡
20.42%
RC...

•全區為住宅設計
•配置計畫
–南側二棟透天別墅
–中央一棟21層集合
住宅大樓。
–車行出入口位於西
北側
–人行出入口則採大
樓與別墅個別獨立
出入之方式。
–南側設置廣大的中
庭。
整體配置計畫
人行動線
車行動線
透
天
別
墅
透
...

地下三層平面圖
•公共設施及停車空間
使用（61輛）
建築設計圖面說明—集合住宅部分
地下二層平面圖
•公共設施及停車空
間使用(59輛）
地下一層平面圖
•公共設施及停車空
間(22輛汽車、330
輛機車)

地面層平面圖
•住宅使用，包含門廳、梯廳及四併住宅單元
A C
D F

二層平面圖
•住宅使用，包含門廳、梯廳及四併住宅單元
A C
D F

三~十一層，十四~十九層平面圖
•六併住宅單元
A B C
D E F

十二層平面圖
•包含中繼水電設備間及五併住宅單元
A B C
D F

十三層平面圖
•包含中繼水電設備間及五併住宅單元
A B C
D F

二十層平面圖
•六併住宅單元，為樓中樓(下層)
A B C
D E F

二十一層平面圖
•六併住宅單元，為樓中樓(上層)
A B C
D E F

南北向及東西向立面圖
南北向立面圖東西向立面圖

壹層平面圖貳層平面圖參層平面圖
肆層平面圖屋突1平面圖屋突2平面圖
建築設計圖面說明—透天別墅部分

各向立面圖
南向立面圖西向立面圖
北向立面圖東向立面圖

更新後可申請分配之單元
•總分配單元為116戶
•集合住宅：114戶
–1～2F：四拼8戶；55.2坪～63.1坪
–3～11、14～19F：六拼90戶；46.3坪～55.7坪
–12～13F：六拼10戶；46.5坪～62.3坪
–20～21...

透視圖

財務計畫及實施進度

財務計畫—重建成本
•總重建成本推估約為1,080,099,351元，共同負擔
為1,073,800,479元(扣除公共補助費用)
•每坪平均造價約10.2萬元/坪
3,533萬元建物拆除工程費
55萬元地質鑽探費
458萬元外接水電管線工程...

•公共補助費
–約630萬元（不含鑽探）
•受災個別補助費
–約928萬元
•實施者先以自有資金及
建築融資貸款先行支付
–約10億7千4百萬元
–土地所有權人以更新後房
地折價抵付與實施者
450萬元地下室拆除補助費
580萬元建築規劃設計補...

實施進度
•從事業計畫暨權利變換計畫公告實施日起，
本更新事業實施之時程預估為54個月
6個月產權登記與成果報核
41個月新建工程至工程驗收
4個月地上層拆除工程
3個月拆建照申請
實施預定所需時程實施進度項目

權利變換

更新前權利變換方式更新後
A B C D
B C D
A:土地所有權人
B,C,D:土地及建物
所有權人
ABCDEX共有
A B C D E
X
補償金
希望留下
希望離開
所有權變換
建物土地區分所有
權利變換之意義

權利變換操作流程
申請分配
併同事業計畫申請
權利變換
意願調查
評定更新前、後
權利價值
權利變換計畫書圖製作
權利變換概算共同負擔費用
規劃設計

權利變換意願調查及分配位置申請
•權利變換意願調查（依權利變換實施辦法第5、11條）
–不願參與者：領現金補償
–同意參與者：提出申請分配
–如未於期限內表達參與權利變換意願者，視為不願參
與（依國泰建設股份有限公司92.7.17日(92)國...

更新前後權利價值評估
•委託三家鑑價機構(宏大不動產鑑定顧問公司、歐亞
不動產鑑定公司及協和不動產鑑定公司)
–查估評定更新前後之權利價值
•估價原則
–依權利變換實施辦法第6條規定辦理
–查估評定更新前土地及更新後房地之權利價值
–評價基準...

•估價結果選定
–依營建署頒佈都市更新作業手冊，三家估價結果相近
（差距在20％以內）時，由實施者選定其中一家之鑑價
結果
–選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司之估價結果
估價公司宏大不動產歐亞不動產協和不動產
更
新
前
評估土地總價(...

更新前估價
計算權利價值比例
更新後估
價
更新後價值分配
差額價金找補
負擔更新
成本
更新前土地總值：50,000萬元（A）
甲的土地價值：500萬元（B）
甲的權利價值比例：B/A=0.1％(C)
共同負擔總成本：100,000萬元(D)...

建物殘餘價值補償
•依更新條例第36條規定辦理
•補償金由實施者查定
•建物拆除費用於應領補償金額內扣回
•本案查定方式：
–建物重建成本：75,000元/坪
–折舊後建物重建成本：65,250元/坪(年折舊1.3％,10年)
–震災前建物總...

後續辦理事宜

規劃設計
申請分配
估價
權利變換分配
書圖製作
審議
核定實施
申請審議核定
進行中之工作項目更新事業實施
公聽會
已完成之工作項目
目前進度

•更新事業計畫與權利變換計畫擬於八月底送審
•預計審議期間4～5個月
•更新事業實施期間預計54個月
•預計於97年7月重建完成
後續辦理事項

簡報完畢
敬請指教

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