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Observaciones del proyecto de ley reformatoria a la ley de propiedad horizontal 1

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Observaciones del proyecto de ley reformatoria a la ley de propiedad horizontal 1

  1. 1. SILVIA SALGADO ANDRADE ASAMBLEÍSTA NACIONAL OBSERVACIONES INFORME DE SEGUNDO DEBATE DEL PROYECTO DE LEY REFORMATORIA A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTALEl Proyecto de Ley Reformatoria a la Ley de Propiedad Horizontal tiene la finalidadde democratizar la toma de decisiones de los copropietarios, facilitar el cobro de lasexpensas de condominio, reconocer a la administración del condominio como unaactividad sin fin de lucro y coadyuvar en la garantía del derecho a la vivienda dignaseñalada en el artículo 345 de la Constitución de la República.En este contexto, también, resulta necesario incorporar dos temáticas:1) El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal expresa que el Reglamento General de la ley regulará los derechos y las obligaciones recíprocas de los copropietarios. La línea general del Proyecto de ley es que, en la toma de decisiones de los copropietarios, se utilizará el criterio de proporcionalidad de las alícuotas. No obstante, existen decisiones que, según su naturaleza, requieren ser tomadas a través del voto igualitario de cada uno de los copropietarios. En este sentido, se propone que el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal norme que el Reglamento General a esta ley reglamentará los casos en que, en la toma de decisiones de los copropietarios, se utilizará el criterio de proporcionalidad de las alícuotas o el criterio del voto igualitario de cada uno de los copropietarios.2) El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que el Reglamento Interno de Copropiedad contendrá, entre otras, las normas sobre las facultades, las obligaciones y la forma de elección del administrador.
  2. 2. SILVIA SALGADO ANDRADE ASAMBLEÍSTA NACIONALLas sentencias de la Corte Suprema de Justicia visibilizan que, en el régimen de lapropiedad horizontal, el administrador ejerce funciones de dirección y administración;por tanto, sea o no remunerado, debería ser el representante legal. Sin embargo, estaindeterminación ha ocasionado algunos conflictos jurídicos; por ejemplo, ante el casolaboral presentado por el Dr. Hugo Amir Guerrero Gallardo, la Corte Suprema deJusticia indicó que la propiedad horizontal no es negocio o empresa; y, tampoco existensocios, condueños o coparticipes…en tal virtud, los copropietarios no pueden tenerrelación de trabajo con ningún trabajador en el régimen de la propiedad horizontal…entonces, los trabajadores en el régimen de la propiedad horizontal carecen de amparolaboral. Esta situación no se puede repetir.En este panorama, se propone que, en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal,se determine que el administrador es el representante legal del inmueble y, por ende,sobre él recaen todas las responsabilidades derivadas del ejercicio de la dirección yadministración del inmueble. LEY PROYECTO DE LEY Art. 11.- El Reglamento General de esta Ley establecerá un capítulo especial para precisar los derechos y obligaciones Art. 11.- El Reglamento General de esta recíprocos de los copropietarios. Los Ley establecerá un capítulo especial para propietarios de los diversos pisos, precisar los derechos y obligaciones departamentos o locales, podrán recíprocos de los copropietarios. Los constituir una sociedad que tenga a su propietarios de los diversos pisos, cargo la administración de los mismos. departamentos o locales, podrán Si no lo hicieren, deberán dictar un constituir una sociedad que tenga a su reglamento interno acorde con el cargo la administración de los mismos. Reglamento General. Si no lo hicieren, deberán dictar un reglamento interno acorde con el Reglamento General. El Reglamento Interno deberá ser aprobado por el voto de por lo menos las dos terceras partes de los copropietarios. El Reglamento General de esta ley En tratándose de edificios destinados a reglamentará los casos en que, en la propiedad horizontal, construidos toma de decisiones de los directamente o con fondos del Instituto copropietarios, se utilizará el criterio
  3. 3. SILVIA SALGADO ANDRADE ASAMBLEÍSTA NACIONALEcuatoriano de Seguridad Social u de proporcionalidad de las alícuotas oorganismos de derecho público o de el criterio del voto igualitario de cadaderecho privado con finalidad social o uno de los copropietarios.pública, el Reglamento Interno deCopropiedad deberá ser expedido por larespectiva institución.El Reglamento Interno de Copropiedad El Reglamento Interno deberá serdeberá, en todo caso, ser protocolizado aprobado por el voto de por lo menos lasen una notaría del cantón e inscrito en el dos terceras partes de los copropietarios.Registro de la Propiedad respectivo.Cumplidas estas formalidades, tendrá En tratándose de edificios destinados afuerza obligatoria aún respecto de propiedad horizontal, construidosterceros adquirentes a cualquier título. directamente o con fondos del InstitutoEsta inscripción no pagará impuestos y Ecuatoriano de Seguridad Social uno causará más derechos que los que organismos de derecho público o decorresponda cobrar al Registrador de la derecho privado con finalidad social oPropiedad. pública, el Reglamento Interno de Copropiedad deberá ser expedido por la respectiva institución. El Reglamento Interno de Copropiedad deberá, en todo caso, ser protocolizado en una notaría del cantón e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo. Cumplidas estas formalidades, tendrá fuerza obligatoria aún respecto de terceros adquirentes a cualquier título. Esta inscripción no pagará impuestos y no causará más derechos que los que corresponda cobrar al Registrador de la Propiedad.Art. 12.- El Reglamento Interno deCopropiedad contendrá las normas sobreadministración y conservación de los Art. 12.- El Reglamento Interno debienes comunes, funciones que Copropiedad contendrá las normas sobrecorrespondan a la Asamblea de los administración y conservación de los
  4. 4. SILVIA SALGADO ANDRADE ASAMBLEÍSTA NACIONALCopropietarios, facultades y bienes comunes, funciones queobligaciones y forma de elección del correspondan a la Asamblea de losadministrador, distribución de las cuotas Copropietarios, facultades yde administración entre los obligaciones y forma de elección delcopropietarios y todo lo que converge a administrador, distribución de las cuotaslos intereses de los copropietarios y al de administración entre losmantenimiento y conservación del copropietarios y todo lo que converge aedificio. los intereses de los copropietarios y al mantenimiento y conservación delEl Reglamento determinará en que casos edificio.la gestión de los administradoresrequerirá la conformidad de la Asambleade los Copropietarios. El administrador ejerce la dirección yLa imposición de gravámenes administración del inmueble. Paraextraordinarios, la construcción de todos los efectos, sea o nomejoras voluntarias y cualquiera sensible remunerado, será el representantealteración en el goce de los bienes legal del inmueble y será responsablecomunes, requerirá la unanimidad de los por sus actos u omisiones. Loscopropietarios asistentes a la respectiva copropietarios serán solidariamentereunión. responsables de los actos o las omisiones del administrador. El Reglamento determinará en que casos la gestión de los administradores requerirá la conformidad de la Asamblea de los Copropietarios. La imposición de gravámenes extraordinarios, la construcción de mejoras voluntarias y cualquiera sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá el consentimiento de los dos tercios de las alícuotas de copropiedad, asistentes a la respectiva reunión., sin perjuicio de la obtención de la autorización que para el efecto deba
  5. 5. SILVIA SALGADO ANDRADEASAMBLEÍSTA NACIONAL otorgar la respectiva Municipalidad.

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