1. Het Vlaamse
Onteigeningsdecreet
anno 2019
De bestuurlijke fase en
‘procedural safeguards’,
Titel V van het Duitse
‘Baugesetz’ en
de ‘Vlaamse praktijk’
IFE 1 oktober 2019
Jeroen De Coninck
jeroen@dc-advocaten.be

2. Overzicht bestuurlijke fase
• Procedural safeguards bij
onteigeningen
• Deel I Europees Kader inzake
‘procedural safeguards’
• Deel II Duitse Bestuurlijke fase in
Baugesetz
• Deel III Huidige Vlaamse
bestuurlijke praktijk
• Deel IV Besluit

3. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Algemene beoordelingsgronden
• Legitimiteitsvereiste
• in het openbaar belang en
• proportionaliteitsvereiste tussen de gebruikte
middelen en het nagestreefde doel
• Legaliteitsbeginsel
Beoordeling procedurele waarborgen bij onteigeningen
vanuit Europees kader:
Redelijke termijn (art. 6 EVRM)?

4. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Algemene Beoordeling vanuit Europees kader:
• Beoordeling legitimiteit – openbaar belang –
proportionaliteit
Lithgow and others v the UK (8 July 1986)
• Nationalisering van bedrijven mogelijk door toedoen van de
‘Aircraft and Shipbuilding Industries Act 1977’
• Rdnr. 120 “(…) not only must a measure depriving a person of his
property
• pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim
“in the public interest”, but there must also be
• a reasonable relationship of proportionality between the
means employed and the aim sought to be realised. This
latter requirement was expressed (…) by the notion of fair
balance. The requisite balance will not be found if the person
concerned had had to bear “an individual and excessive
burden”

5. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling procedurele waarborgen vanuit Europees
kader:
• Legaliteitsbeginsel
• A depriviation must be “subject to the conditions
provided by the law”
• ”This involves a fair and proper procedure,
namely, that the measure in question should issue
from and be executed by an appropriate
authority and should not be arbitrary. There must
also be procedural safeguards against the misuse
of powers of the State."
(Monica Carss-Frisk, Human Rights handbooks, no. 4)

6. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel
• James and Others v. the UK (application nr. 8793/79), 21 februari 1986
(inzake long lease reform UK 1967)
• ‘Conditions provided for by law’ (para 67)
• “The Court has consistently held that the terms ‘law’ or ‘lawful’ in the
Convention “do not merely refer back to domestic law but also (relate)
to the quality of the law, requiring it to be compatible with the rule of
law’ (See, as the most recent authority, the Malone Judgment of 2
August 1984, Series A nr. 82, p. 32, par 67).
• “National law should, therefore, be adequately accessible and
sufficiently precise. In addition, it must have foreseeable
consequences, and the taking itself should be surrounded by basis
procedural safeguards.”, Sebastian Lopez escarcena, Working Paper Nr.
63 – May 2011
https://ghum.kuleuven.be/ggs/publications/working_papers/2011/63Lopez
Escarcena, 17

7. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel Recente rechtspraak inzake ‘procedural
safeguards'
• SVITLANA ILCHENKO v. UKRAINE 4 juli 2019 (Application no. 47166/09)
• In april 1983 kreeg verzoeker de toelating van het ‘Executive
Committee of the Kyiv Leninsky District Council’ om haar garage te
gebruiken. In januari 1995 stuurde dezelfde District Council een
brief dat zij er geen bezwaar tegen had dat verzoeker de garage op
haar naam zou registreren, waarna in februari 1995 het
eigendomsrecht op haar naam werd geregistreerd. Op 29
November 2002 wordt verzoeker verwittigd door een
gemeentebedrijf dat zich bezighoudt met de ontwikkeling van
nieuwe projecten, dat haar garage zou moeten verdwijnen, met als
reden dat de garage onwettig was en dat de registratie van de
garage eveneens onwettig zou zijn. De garage kon niet op een
alternatieve plaats voorzien worden.
• De stad bood dus een geldelijke vergoeding aan ‘offer’. Ze werd
uitgenodigd om het document te komen tekenen en hieromtrent
een beslissing te nemen ‘informed decision’.
• Procedures worden gevoerd vanaf het jaar 2003

8. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel Recente rechtspraak inzake ‘procedural
safeguards'
• SVITLANA ILCHENKO v. UKRAINE 4 juli 2019 (Application no. 47166/09)
• Wetgevend kader:
• Artikel 118 van de ‘Land Code’ bepaalt dat rechtsonderhorigen om
een privatisering van hun land kunnen vragen, waarvan zij gebruik
maken. Artikel 119 van de ‘Land Code’ stelt dat zij die kunnen
aantonen voor meer dan 15 Jaren ‘openlijk’ het land te gebruiken
een aanvraag tot eigenaar kunnen indienen.
• Artikel 212 van de ‘Land Code’ stelt dat onwettig bezet land moet
teruggegeven worden aan de wettige eigenaar. Wel dient de
‘squatter’ het goed terug te brengen in de ‘wettige’ staat en dient
deze de kosten hiertoe gemaakt door de eigenaar vergoeden: “The
court considers that the findings of the domestic courts are
unambiguous: they applied in the applicant’s case the legal rule
concerning squatters. (…) That rule not only does not entitle
squatters to any compensation for their demolished structures but
also requires them to cover the landowner’s demolition costs (…).

9. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel Recente rechtspraak inzake ‘procedural
safeguards'
• SVITLANA ILCHENKO v. UKRAINE 4 juli 2019 (Application no. 47166/09)
• Wat maakt het EHRM van dit alles:
• ‘In the present case, it has never been suggested that any law
was broken in the construction of the garage. The applicant
had regular registered title to it. It was never invalidated’
• ‘In fact, the applicant's rights to the garage and its regular
nature were not questioned for twenty years, until the new
high-value development, the placement of which happened to
coincide with the situation of the applicant’s garage, came
along (…).’
• ‘It appears that the “unauthorised’ nature of the applicant’s
use of land in the present case resulted not from any breach
of the law at the time her garage was built but primarily from
the evolution of Ukrainian law, within the framework of the
transition from Soviet law, which did not recognise any private
ownership of land (…) and tenancy in the classical sense, to a
system based on ownership and tenancy which characterises
Ukrainian land law today.'

10. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel Recente rechtspraak inzake ‘procedural
safeguards'
• SVITLANA ILCHENKO v. UKRAINE 4 juli 2019 (Application no. 47166/09)
73. Therefore, her apparent failure to follow up on the city’s offer to
negotiate an ex gratia settlement (‘offer’) cannot be interpreted as waiver
of her rights (see Volchkova and Mironov, cited above, § 125). Moreover,
there was no procedural framework for such negotiations and for
furnishing her with the information necessary to make an informed
decision on any eventual offer (compare Potomska and Potomski v. Poland,
no. 33949/05, §§ 77 and 78, 29 March 2011).
The Government failed to comment on how much compensation would
have been offered and what any such offer would have been based on.
This is not surprising given that no compensation was due by law and no
established procedure was in place to provide any essential safeguards in
that process. In such circumstances the applicant’s failure to follow up on
the city’s offer to negotiate is not sufficient to find that there was no
violation of her rights.
74. The applicant, therefore, was denied any right to compensation.

11. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Beoordeling vanuit Europees kader:
• Legaliteitsbeginsel Recente rechtspraak inzake ‘procedural
safeguards'
• SVITLANA ILCHENKO v. UKRAINE 4 juli 2019 (Application no. 47166/09)
75. The Court considers that in a situation like the present one, where the
development project was primarily to develop housing for private
commercial gain, even though the domestic authorities also judged it in the
public interest because it contributed to the increase and renovation of the
available housing stock, only compensation determined through a
procedure ensuring an overall assessment of the consequences of the
expropriation, including the award of an amount of compensation in line
with the market value of the taken property, could satisfy the
requirements of Article 1 of Potocol No. 1.
76. No such compensation, accompanied by appropriate safeguards, was
offered to the applicant.”

12. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Procedural safeguards
‘through a procedure ensuring an overall assessment of the consequences
of the expropriation, including the award of an amount of compensation
in line with the market value of the taken property’
• Rechtspraak geeft duidelijk aan dat het legaliteitsbeginsel zowel
betrekking heeft op de ‘wet’ die voorhanden moet zijn als de ‘kwaliteit’
van de wet.
• De verschillende (extreme) gevallen die aan Het Hof werden voorgelegd
maken steeds gewag van (i) correcte vergoeding, maar ook (ii) het
moeten voorhanden zijn van afdoende beschermingsmechanismen in
die wetten om tot een correcte vergoeding te komen.
• Het Oekraïne arrest stelt letterlijk dat aan diegene wie land ontnomen
wordt, er voldoende informatie moet voorhanden zijn om een
‘informed decision’ te kunnen maken bij een ‘eventual offer’

13. Europees
kader –
1ste protocol
EVRM
Redelijke termijn van de procedure

14. Vraagstelling Vlaams onteigeningsdecreet 1 jaar in werking…
• Krijgt de onteigende voldoende informatie om een ‘geïnformeerde
beslissing’ te kunnen nemen indien er een voorstel tot compensatie aan
haar wordt gedaan?
• Bevat het Vlaams onteigeningsdecreet afdoende ‘procedurele
waarborgen’ om arbitraire onteigeningsbeslissingen tegen te gaan?
• Onteigeningen op basis van het onteigeningsdecreet kunnen in
Vlaanderen door het doorlopen van de bestuurlijke fase en de
gerechtelijke fase. Vanuit Europees perspectief lijken beide fasen dan
ook samengelezen te moeten worden om na te gaan of er afdoende
‘procedurele waarborgen’ zijn, alvorens een overheid kan onteigenen.
• Is er sprake van een ‘appropriate’ of ‘geschikte’ overheid die de
onteigeningsbeslissingen neemt?
• Dient een onteigening te gebeuren binnen een redelijke termijn? En
wordt dit gegarandeerd door het Vlaamse onteigeningsdecreet?

15. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Duitse systeem inzake onteigeningen
Bevoegdheid?
• Konkurrierende Gesetzgebung (Art.: 74 GrundGesetz, 74a GrundGesetz)
(concurrerende bevoegdheid ‘Länder’ en ‘Bund’)
• Länder bevoegdheid: “art. 74 GG 14. das Recht der Enteignung, soweit
sie auf den Sachgebieten der Artikel 73 und 74 in Betracht kommt;”
• = vergelijkbaar met relatie Vlaanderen / België
Federaal
• BE - Federale onteigeningswetten
• ‘Bund’ wetgeving: vb. Baugesetzbuch (titel 5)
Gewesten / Länder
• Vlaams onteigeningsdecreet
• ‘Länder’ wetgeving: vb. Wetgeving Rheinland Pfalz (Länder)

16. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
‘Beteiligten’: (‘Betrokkenen’)
• Eigenaar
• Zakelijk gerechtigden
• Persoonlijke gerechtigden, inzoverre deze ten laatste zich aanmelden
tijdens de ‘mondelinge’ onderhandelingen
• Overheid
Fase 1: Minnelijke onderhandelingen voordat onteigeningsprocedure
opgestart wordt
• ‘Freihändige Erwerbsverhandlungen’ (minnelijke onderhandelingen tot
bekomen van grondeigendom)
• ‘Angemessenes Angebot’ moet gedaan worden (dit moet aangetoond
kunnen worden) vs mag in Vlaanderen:
MvT p. 45 Vlaanderen: “Dit neemt natuurlijk niet weg dat de onteigenende
instantie reeds vroeger, dus voor het nemen van een voorlopig
onteigeningsbesluit mag onderhandelen, teneinde op een volkomen vrije
basis al percelen te verwerven, zonder de druk van een voorlopig
onteigeningsbesluit. De onteigenende instantie begeeft zich dan als een
normale contrapartij in het rechtsverkeer”

17. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 2: Enteignungsantrag (onteigenings’verzoek’ - Voorbereidende fase
tot onteigening
• Konkrete Angaben opstellen (VL - ‘’Projectnota”)
• Lageplan (VL - Onteigeningsplan)
• Nachweis (bewijs dat er mondelinge onderhandelingen gevoerd werden
om de onteigening te vermijden)
• Begründung der Notwendigkeit der Enteignung
• Vb. Er waren geen andere minder ingrijpende maatregelen mogelijk
en het algemeen nut maakt deze ingrepen noodzakelijk
• indien de onteigening gebeurt op basis van een
‘Planfeststellungsbeschluss’ of ‘Bebauungsplan’ (VL - RUP) moeten
deze voorgelegd worden en toegevoegd aan het
onteigeningsvoorstel. (moet dus niet!)
• Grundbuchauszugs / Auszug aus dem Liegenschaftskataster (VL
Hypotheekregister (niet verplicht) / kadasterplan (wel verplicht))

18. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 3 - Mündliche Verhandlung (minnelijke onderhandelingen tussen
onteigende en de initiatiefnemer)
• Gutachten der Gutachterausschusses (deskundigenverslag inzake
onteigeningsvergoeding noodzakelijk om onderhandelingen te kunnen
voeren) (VL zelfs deze onderhandelingen gebeuren nog zonder dat de
overheid verplicht is om adviezen inzake prijsvorming voor te leggen.)
• Partijen kunnen verder minnelijk naar een akkoord zoeken na inzage van
deze adviezen en het zoeken naar een minnelijke regeling.

19. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 1 tot 3 bestaan niet in Vlaanderen
Fase 4 (startpunt Bestuurlijke Fase in Vlaamse regeling) – ‘Ladung der
Beteiligten zur mündlichen Verhandlung’ door de ‘Enteignungsbehörde’
(onteigeningsambtenaar) (VL – er bestaat géén onteigeningsambtenaar
(meer))
• Inzoverre de minnelijke onderhandelingen op basis van het
deskundigenverslag mislukt zijn, start de mondelinge procedure met de
onteigeningsambtenaar
• Partijen kunnen nog verder standpunten verduidelijken en aangeven
• (VL. openbaar onderzoek, maar in Duitsland niet geformaliseerd op deze
wijze - meer vrijheid en meer gezien als een dialoog)
• Dit is van belang, want de onteigeningsambtenaar moet met alles tot op
het einde rekening houden: Die Enteignungsbehörde muss also auch
die schriftlichen Ausführungen und Anträge der Beteiligten berücksichtigen, die
bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht worden sind. Sie darf
ihre Entscheidung aber nur auf Tatsachen und Beweisergebnisse stützen, zu denen
sich zu äußern die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung Gelegenheit hatten.
Der Enteignungsbeschluss braucht nicht in der mündlichen Verhandlung zu
ergehen. Zum Gang der mündlichen Verhandlung (zie Beck verlag Kommentar
BauG §112)

20. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 4 (startpunt Bestuurlijke Fase in Vlaamse regeling) – ‘Ladung der
Beteiligten zur mündlichen Verhandlung’ door de ‘Enteignungsbehörde’
(onteigeningsambtenaar) (VL – er bestaat géén onteigeningsambtenaar
(meer))
• Op dit ogenblik wordt er ook een aangifte gedaan in het grondenregister
dat er een onteigeningsprocedure is starten te lopen (tegenstelbaarheid
aan derden) (VL – geen dergelijke verplichting voorzien)
• Bekendmaking in ‘Amtsblatt’ (vgl. Belgisch Staatsblad)
• Uitkomst van deze onderhandelingen met de onteigeningsambtenaar:
• Einigung (akkoord) (Einigungsurkunde) ‘Akkoordstelling’ = staat
gelijk met een niet-aanvechtbare onteigening (§110 BauG)
• Teileinigung (deelakkoord over het overdragen van de gronden,
waardoor er enkel nog een procedure inzake de schadevergoeding
gevoerd dient te worden) ‘eine Vorauszahlung in Höhe der zu
erwartenden Entschädigung zu leisten ist.’ (100% dus!)
• Kein Einigung ‘Beschluss über den Enteignungsantrag en zinsen’
besluit over het onteigeningsverzoek + schadevergoeding +
interesten) (= onteigeningsbesluit, uitgaande van de
onteigeningsambtenaar)

21. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 4 (startpunt Bestuurlijke Fase in Vlaamse regeling) – ‘Ladung der
Beteiligten zur mündlichen Verhandlung’ door de ‘Enteignungsbehörde’
(onteigeningsambtenaar) (VL – er bestaat géén onteigeningsambtenaar
(meer))
• Opgelet! De onteigeningsambtenaar kan reeds het onteigeningsverzoek
onwettig verklaren. Er volgt dus een ‘post factum’ beoordeling niet door
diegene die het project wil realiseren, wel door de
onteigeningsambtenaar.
• Sanctie indien procedure niet wordt gevolgd in Duitsland: nietigheid van
de onteigeningsprocedure - enkel inroepbaar door diegene die getroffen
is (= belang dient aangetoond te worden)

22. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Fase 5 Het eigenlijke onteigeningsbesluit (vgl. Definitief
onteigeningsbesluit = start van de gerechtelijke procedure)
Fase 6 Ausfürhungsanordnung (= uitvoeringsbesluit inzake de onteigening)
Pas op dit mogelijk is de onteigening voltrokken.
Fase 7 Niet-betaling binnen de maand - onteigeningsbesluit wordt
opgeheven (§120 BauG)

23. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Opgelet: vroegere inbezitname: hoe hiermee omgaan en kan dit zonder
dat er een (deel)akkoord is? (§116 BauG) (Vl – geen regeling in Vlaams
onteigeningsdecreet – wel o.a. regeling in dijkendecreet)
Vlaamse regeerakkoord 2014-2019: ‘het Dijkendecreet blijft daarbij behouden’ (dus
alvast geen eenvormige regeling 😀) MOW stelt verder: “Het dijkendecreet dat
toelaat snel en efficiënt dijken met het oog op hoogwaterbescherming te bouwen,
blijft daarbij behouden en desgevallend uitgebreid voor de kust.”
Der Besitzeinweisungsbeschluss (beslissing tot inbezitname van grondstuk
- beslissing van de onteigeningsambtenaar, niet van initiatiefnemer)
• Wettelijke voorwaarden moeten vervuld zijn (geen beoordelingsvrijheid)
• Aparte toelating door de onteigeningsambtenaar
• tijdstip van inbezitname vermelden (mogelijks) direct uitvoerbaar
• Interesten worden toegekend vanaf inbezitname en dit op de (nog toe te
kennen) onteigeningsvergoeding.
• Schadevergoeding vervroegde inbezitname: interesten (Basisinterest
ECB + 2% op jaarbasis met mogelijkheid werkelijke schade te eisen)
• Andere schade wordt apart vergoed (bijv. schade aan gewassen)
• Bij verpachting en/of verhuur: ook vergoeding voor pachter en/of
huurder
• Akte is aanvechtbaar

24. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Opgelet: vroegere inbezitname: hoe hiermee omgaan en kan dit zonder
dat er een (deel)akkoord is? (§116 BauG) (Vl – geen regeling in Vlaams
onteigeningsdecreet – wel o.a. regeling in dijkendecreet)
• Die vorzeitige Besitzeinweisung ist nur zulässig, wenn einem Enteignungsantrag
mit hoher Wahrscheinlichkeit entsprochen würde.
• Hinzu kommen weitere besondere Voraussetzungen:
• Der sofortige Beginn der Bauarbeiten auf dem betroffenen Grundstück muss
aus Gründen des allgemeinen Wohls (dringend) geboten sein.
• Die Eigentümer oder die Besitzer weigern sich, dem Projektträger den Besitz
der benötigten Flächen durch Vereinbarung unter Vorbehalt aller
Entscheidigungsansprüche (Bauerlaubnis) zu überlassen.
• Die planungsrechtlichen Voraussetzungen (beispielsweise ein vollziehbarer
Planfeststellungsbeschluss oder ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan)
müssen vorliegen.
• In einem Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) muss bereits ein
Enteignungsantrag gestellt sein.
• An die Dringlichkeit der Baumaßnahmen sind im Verfahren hohe
Anforderungen zu stellen.
• Bei Abwägung der Belange der Allgemeinheit mit den Interessen der
Grundstückseigentümer/Besitzer muss ein sofortiges Tätigwerden zur
Abwendung eines erheblichen Schadens für die Allgemeinheit unumgänglich
sein.

25. Vergelijking
met titel V
‘Enteignung’
van het
Duitse
(federale)
Baugesetz
Duitse systeem inzake onteigeningen
Opgelet: omgekeerde onteigening – (VL - onteigeningsdreiging 1382 BW) –
middle tegen schending redelijke termijn (VL – geen bescherming)

26. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Omzetting 1ste protocol (art. 3 onteigeningsdecreet)
• § 1. Onteigening is, overeenkomstig artikel 16 van de Grondwet, slechts
mogelijk ten algemenen nutte. Indien zij ook een privaat belang dient,
kan dat slechts in zoverre het algemeen nut primeert.
• § 2. Onteigening is, overeenkomstig artikel 16 van de Grondwet, slechts
mogelijk indien daartoe een uitdrukkelijke wettelijke of decretale
rechtsgrond is voorzien.
• § 3. Onteigening is, overeenkomstig artikel 1 van het Eerste Aanvullend
Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, slechts
mogelijk als dit noodzakelijk is. Deze onteigeningsnoodzaak heeft op
cumulatieve wijze betrekking op de volgende drie elementen:
1° het doel van de onteigening;
2° de onteigening als middel; (zie fase 1 tot 3 D niet voorhanden in VL)
3° het voorwerp van de onteigening.
• § 4. Onteigening is slechts mogelijk nadat daartoe de volgens dit
decreet bepaalde procedures werden gevolgd. (Afdoende procedurele
waarborg?)
• § 5. Onteigening is, overeenkomstig artikel 16 van de Grondwet, slechts
mogelijk tegen een billijke en voorafgaandelijke schadeloosstelling.

27. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
‘geschikte
overheid?’
• Algemene onteigeningsbevoegdheid voor Vlaamse
Regering, provincies en gemeenten (art. 7)
• Enkel indien er een decretale basis is om te
onteigenen voor specifieke Vlaamse
overheidsvehikels (ruilverkaveling, NV Aquafin,…) (art.
7, laatste alinea)
• Machtigingen? (artikel 8)
• College van de Vlaamse Gemeenschapscommissie:
na machtiging Vlaamse regering
• Enkele IVA’s, EVA’s,.. enkel na machtiging
gemeenteraad / provincieraad
• Regeling toekomstige overheidsvehikels (artikel 9)

28. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
‘geschikte
overheid?’
• Praktijk:
• Gemeentes / steden / … hebben vaak geen afdoende opgeleid
personeel met kennis van zaken
• Geen eenvormigheid
• Geen beperkingen
• Enkel mogelijk advies van Vlaamse dienst onteigeningen
• Vaak doet men maar wat
• Initiatiefnemer kan zichzelf beoordelen en geen intern
controlemechanisme
• Bemerkingen:
• Quasi geen machtigingen meer nodig;
• Vrijheid blijheid – iedereen kan onteigenen: Geen onafhankelijke instantie
die initiatiefnemers controleert (cfr ‘Enteignungsbehörde’) – aanbeveling!
• Quasi geen procedurele beperkingen om overheid ‘hulp’ te bieden:
• Verplichting om na opstart onderhandelingen onteigening ook te
onteigenen?
• Verplichting om aan te tonen dat er afdoende gelden beschikbaar
zijn?
• Geen beperking in de tijd en geen automatische vervalregeling indien
onteigening niet tijdig gerealiseerd wordt.

29. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
‘Fase 1 tot
en met 3 in
Baugesetz’
• Fase 1: alvorens een onteigeningsplan op te stellen, een onteigening
voor te bereiden, moet de eigenaar van het te onteigenen perceel
benaderd worden met een ’correct bod’ (angemessenes bod) (≠ VL)
• Fase 2: Er moet voorafgaand géén ‘enteignungsantrag’ opgesteld
worden met duidelijke prijszetting. Ddeze fase is gelijklopend met fase 3
in Vlaanderen
• Fase 3: Mondelinge onderhandelingen op basis van het
‘enteignungsvertrag’. (dit is periode voor het openbaar onderzoek in
Vlaanderen)
≠ VL
Probleem in de praktijk:
- Enkele voorbeelden:
- Onderhandelingen gebeuren door het vermelden van een bedrag én met
vermelding dat er toch geen rek op dit bedrag zit, zodat de mensen beter
maar kunnen overgaan tot vrijwillige medewerking (zonder dat men dus
afdoende geïnformeerd is)
- U zal toch binnen het jaar moeten weggaan….dus zou u maar best akkoord
gaan met de voorgestelde vergoeding.
- Probleem: doordat de onteigenende overheid op voorhand zelfs geen moeite
dient te doen, gebeurt dit ook niet of op een zeer diverse wijze.
- Er zou dus best net als in Duitsland een verplichting opgelegd worden om
voorafgaand aan de onteigening een minnelijke verkoop te betrachten tegen een
‘angemessenes Angebot’ – Het onteigeningsdecreet is hier dan ook voor
verbetering vatbaar

30. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Voorlopig onteigeningsbesluit vs ‘Enteignungsantrag’ in
Duitsland (Baugesetz):
• Wie?
• Aanduiding wie er onteigend zal worden
• Naam van eigenaars, zakelijk gerechtigden én van gebruikers
• Exacte gegevens van het te onteigenen stuk grond + speciale
regeling voorzien indien er een erfdienstbaarheid van langdurige
aard op komt
• Aantonen dat de grootte van het perceel voor het te voorziene project
noodzakelijk is. Indien er slechts gedeelten van een perceel onteigend
worden moet dit aangegeven worden
• De relevante RUP’s en/of gewestplanbestemmingen bijbrengen +
melden of er nog procedures hangend zijn ≠ VL
• Overzichtsplan, liggingsplan,…
• Actuele kadasterplannen en uittreksels uit het hypotheekregister
• Bewijsstukken en verduidelijking inzake de tot nu toe gevoerde
onderhandelingen ≠ VL
• Bewijs dat het weldegelijk om een ‘angemessenes Angebot’ gaat:
(actueel grondenprijzenkaart, waardebemiddelingen,
deskundigeverslagen, overeenkomsten met buren,….) ≠ VL

31. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Voorlopig onteigeningsbesluit vs ‘Enteignungsantrag’ in
Duitsland:
• Verduidelijking inzake de toestand: werd er vroeger nog getracht om te
onteigenen? ≠ VL
• Informatie over reeds voorliggende stedenbouwkundige vergunningen
voor het project (overzicht van wat er nog moet gebeuren,
hoegrootheid van vergoedingen,…)
Vlaanderen:
• Te onteigenen goederen (geen oplossing indien er discussie is over
grootte perceel)
• De onteigenende instantie
• De rechtsgrond
• Onteigeningsdoel en –noodzaak
• Bijlagen:
• Onteigeningsplan
• Projectnota
• Andere documenten: mogen toegevoegd worden… 🧐

32. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Bijlage onteigeningsplan:
• Onteigeningsplan VL en aanduiding van onteigende partijen
• Aanduiding eigenaars (enkel via kadaster – nochtans zijn exacte
eigendomsgegevens gekend bij het hypotheekkantoor)
• Onteigenende overheid moet indien zij kennis heeft van de juiste
gegevens weldegelijk niet de schijnbare maar de werkelijke
eigenaars contacteren en dit vermelden op het onteigeningsplan.
• Onteigeningsdecreet voorziet hier dus geen verbetering in.
Nochtans is er in Vlaanderen (i) een hypotheekbewaarder die
hiertoe bevraagd kan worden en (ii) een register waarin
huurovereenkomsten geregistreerd dienen te worden (iii) rest nog
problematiek van pacht, waarbij een eenvoudig plaatsbezoek
volstaat.
• Het is niet goed te begrijpen waarom men dit net zoals in Duitsland
niet op deze wijze regelt.

33. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Bijlage onteigeningsplan:
• Onteigeningsplan VL en Kadasterplan
• Kadasterplan zou volstaan, maar mogelijkheid van een plan
opgesteld door een landmeter.
• Waarom niet de verplichting opleggen om een landmeter aan te
stellen om een plan op te stellen. (zie ook stelling VERBIST,
BUGGENHOUDT en BIMBENET)
• Alsdan zitten partijen dadelijk rond tafel met correcte(re) gegevens
en zullen correcte(re) prijzen kunnen besproken worden.
• Op heden gebeurt dit in de praktijk soms, maar nog veel teweinig.
Ook hier is het onteigeningsdecreet dus nog vatbaar voor verbetering.

34. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Projectnota:
• Projectnota VL
• Doelstelling MvT: publiek in te lichten over hte te realiseren project
• Opmerking: waarom Publiek? In Duitsland gebruikt men de
veel correctere term ‘Beteiligten’ of ‘Deelgenoten’
• Het ‘publiek’ heeft (meer) dan voldoende mogelijkheden om
de planningsprocessen in de war te sturen en de
vergunningen aan te vechten
• Net zoals mijn buurman geen zaken heeft aan wie ik als
eigenaar verkoop in een vrijwillige verkoop, heeft mijn
buurman er ook geen zaken mee of ik onteigend wordt.
• ‘Publiek’ en het ‘publieke register’: waarom? Dit maakt alles
nodeloos ingewikkeld
• Voorstel: pas dit aan en beperk u als overheid tot de
eigenaars, zakelijk gerechtigden, evenals de persoonlijk
gerechtigden (huurcontracten,…).
• Op heden zorgt de werkwijze van de overheid voor
vertragingen, problemen,….die te vermijden zijn door van bij
aanvang alle betrokkenen correct aan te schrijven

35. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De start:
voorlopig
onteigenings
besluit met
bijlagen
Voorlopig onteigeningsbesluit vs ‘Enteignungsantrag’ in
Duitsland:
• Projectnota VL (artikel 12)
• een projectplan met beschrijving van het project
• en de daarbij te realiseren werken en
• tevens in voorkomend geval de realisatietermijnen en
voorwaarden voor de werken.
• Probleem:
• Geen harde sancties inzake realisatietermijnen (bijv. Verval van
onteigening)
• Beschrijving van het project (nut?)
• Wel nuttig (zie ook reeds deels verplicht in Duitsland):
• Werd er reeds een aanbesteding gedaan voor de werken?
Overmaken van documentatie
• Is er nog een planinitiatief nodig? Zo ja, stand van zaken
meegeven
• Omgevingsvergunning? Zo ja wat is de stand van zaken?
• Termijn waarbinnen dit alles gerealiseerd dient te worden?
• Verduidelijking inzake budgettering: is er wel geld? (een vraag
die belangrijker en belangrijker wordt…)
• Bijhorende sanctioneringen voorzien voor de overheid

36. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
De onderhandelingen
Artikel 15 en 16 – de onderhandelingen
• Probleem:
• Aanbod dient pas te gebeuren vier weken voor de betekening van
de dagvaarding
• Mag vroeger (in praktijk: quasi nooit dus)
• Oplossing: regeling D: ’Angemessenes Angebot’: In D wordt dit
naar voren geplaatst. Ook daar is er enkel verplichting indien er
bereidheid getoond wordt door de onteigende om een minnelijke
regeling te zoeken.
• In praktijk - grote verschillen
• Sanctionering indien dit niet goed gebeurd of indien de offerte niet
afdoende objectief gemotiveerd is?
• Geen harde verplichting – praktijk zal hier dan ook als dusdanig
mee omgaan, tenzij RvvB hierin zou tussenkomen en hier bepaalde
gevolgen aan zou koppelen
• Onderhandelen veronderstelt dat er een bod op tafel ligt…Hier niet
vereist.
• Stelling overheden in deze fase:
• Kosten landmeter-expert (deskundige) zijn in deze fase niet
noodzakelijk.
• Wat indien onteigening niet doorgaat wegens gebrek aan
geld? – Artikel 1382 e.v. B.W. (procedure hangende hieromtrent)

37. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Openbaar onderzoek
Artikel 17 en 18– Openbaar onderzoek
• Probleem:
• Publiek? Waarom niet enkel betrokkenen bij de onteigening?
• Waarom een openbaar onderzoek? Hoorrecht volstaat?
• Waarom een openbare website met onteigeningen?
• ‘Publiek’ heeft reeds afdoende rechten en zij kunnen als betrokkenen
opkomen tegen het project an sich.
• Het openbaar onderzoek is dan ook de verkeerde benaming voor wat
hier gebeurd.
• Het openbaar onderzoek zorgt er enkel voor dat de polarisatie vergroot.
Hoorrecht is anders dan het recht om een ‘bezwaar’ in te dienen tijdens
een openbaar onderzoek.
• Functie zou eerder een bemiddelende rol moeten hebben, daar waar
het nu een polariserende rol heeft.
• In Duitsland wordt dit ‘hoorrecht’ aangegrepen om te zoeken naar:
• Akkoord
• Deelakkoord (je mag onteigenen, het mag overgeschreven worden
in het hypotheekregister, waarbij het deelakkoord dat
ingeschreven wordt zal gelden als een akte van overdracht)
• Geen akkoord: dan finaal onteigeningsbesluit
• In Vlaanderen is dit systeem niet voorhanden. De overheid krijgt tijdens
dit openbaar onderzoek dan uiteraard ook klachten…

38. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Zelfrealisatie
Artikel 24 – 27 – Zelfrealisatie
• Probleem:
• Wat indien project over meerdere percelen gaat en je enkel je
eigen deel wenst te realiseren?
• Wat indien de overheid het lastenboek niet overmaakt met
technische beschrijving van de werken?
• Wat indien de overheid zelf al een openbare aanbesteding heeft
gedaan?
• Wat inzake termijn om tot zelfrealisatie te kunnen overgaan.
• ….
• Zelfrealisatie
• = doel om in het kader van onteigeningsnoodzaak tussen te komen
• = slechts in beperkt aantal gevallen toepasbaar
• = Vele kinderziektes
• Praktijk: moeilijk, gelet op tijdsdruk die énkel voorhanden is voor de
onteigende, niet voor de onteigenaar.

39. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Motivering
in
bestuurlijke
fase
Toetsing
RvvB en
vredegerecht
ABBB Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur
• ABBB (zorgvuldigheid, rechtszekerheid, motivering) zal dienen getoetst te
worden, op niveau van de bestuurlijke procedurele fase (vaag), de verplichtingen
die moeten worden voorzien in het onteigeningsbesluit, onteigeningsplan en
projectplan (vaag en/of te weinig)
• Quasi elke overheid kan heden zonder enige interne overheidscontrole
onteigenen, zonder te beschikken over de nodige competenties - grote
diversicatie in kwaliteit
• RvvB: het geëigende orgaan om deze controle te doen.
• RvvB: echter

40. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Redelijke
termijn van
onteigening?
‘Wanneer start de
onteigeningsdreiging?’
Redelijke termijn van de onteigening?
G. VAN HOORICK Tijdschrift van de vrede- en
politierechters, nr. 29, die Keure 2019, 68
“De termijnen die tot een schending van artikel 6.1. EVRM kunnen leiden, hoeven bij
het Europees Hof voor de Rechten van de Mens niet zeer lang te zijn. Zo werd in een
Poolse zaak 10 jaar, in een Turkse zaak iets meer dan zeven jaar, en in een Griekse
zaak zelfs iets meer dan vijf jaar als overdreven beschouwd, wat aanleiding gaf tot
een schadevergoeding.”
• Startpunt redelijke termijn?: onderhandelingen en/of voorlopig
onteigeningsbesluit? Of startpunt vanaf gerechtelijke fase?
• Geen onteigeningsplicht, maar éénmaal onteigening opgestart, is het dan
onnauwkeurig (1382 e.v. B.W.) dat de onteigening stopgezet wordt? Of is dit enkel
onnauwkeurig op ogenblik dat de onteigening niet nauwkeurig wordt voorbereid?
• Zie Rechtspraak EHRM inzake schending redelijke termijn – schadevergoeding te
betalen - Vrijheid blijheid?...Of toch enige grenzen
• Huidige argumentatie overheden: wij hebben geen beperkingen, wij hebben geen
onteigeningsplicht, dus wij lopen bij opstart van de bestuurlijke fase geen
aansprakelijkheid…Is dit zo?
• G. VAN HOORICK (Handboek Notarieel Bestuursrecht, 2016, 51): “Wel kan de
rechter wanneer de overheid onredelijk lang wacht, het als een burgerrechtelijke
fout beschouwen, waarvoor zijn dan schadevergoeding moet betalen.”

41. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Redelijke
termijn van
onteigening
‘Toekomstmuziek: de
omgekeerde
onteigening tegen
stilzitten van de
onteigenende
overheid?’
Duitsland ‘Umgekehrte Enteignung’:
‘Wenn die Nachteile überwiegen, greift der gesetzlich verbriefte
Übernahmeanspruch des Eigentümers. Mit dem Übernahmeanspruch wird
dem Eigentümer die Möglichkeit eröffnet, selbst die Initiative zu einer
entschädigungsrechtlichen Lösung zu ergreifen, ohne die Einleitung
eines Enteignungsverfahrens abwarten zu müssen. So sehen einige
Fachgesetze unter bestimmten Voraussetzungen einen
Übernahmeanspruch für den Grundstückseigentümer gegen die Gemeinde,
oder das Land (z. B. als Träger der Straßenbaulast) vor. Die Frage der
Übernahme wird in einem eigenständigen Verfahren verhandelt. § 40 EEG
NW enthält die entsprechenden verfahrenstechnischen Regelungen’
https://www.bezreg-muenster.de/zentralablage/dokumente/ordnung_und_sicherheit/enteignung/Broschuere_Enteignung.pdf
• Omgekeerde onteigening:
• Eigenaar heeft de mogelijkheid om de overheid te dwingen om de
vergoeding te betalen, gelet op de nakende onteigening.
• Zorgt ervoor dat eigenaar niet ‘uitgeroosterd’ wordt en zorgt er ook
voor dat de overheid vanaf de aanvang van de beslissing dient na te
denken inzake voorhanden zijn van de noodzakelijke gelden

42. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
Sanctionering
Artikel 10 onteigeningsdecreet:
Op straffe van nietigheid (art. 10):
formele vereiste:
• wat indien deze documenten aangetast zijn door een probleem met de
ABBB? Is dan de ganse onteigening nietig?
• Of slaagt de nietigheid enkel op het puur voorhanden zijn van de
documenten?
• Artikel 11 en 12 Onteigeningsdecreet: vallen deze ook onder de
nietigheidssanctionering? Hier geen nietigheid voorzien
• Geen nietigheid inzake onderhandelingsplicht en geen nietigheid inzake
openbaar onderzoek
• Nietigheid? Waarom geen ‘verval’ sanctionering, zodoende dat de
overheid opnieuw dient te starten met de betreffende procedure?
• Nog geen rechtspraak RvvB

43. Bestuurlijke
fase in
Vlaanderen
En het
vredegerecht?
Toetsing bestuurlijke fase door vrederechters
• Probleem vrederechters:
• (vaak) geen voeling met administratieve praktijk om procedure post factum
te controleren;
• grote verschillen in kwaliteit van vredegerecht tot vredegerecht;
• Is de vrederechter dan ook anno 2019 nog het geëigende orgaan om deze
bestuurlijke fase met bestuursrechtelijke plichten te gaan controleren?
• Een vrederechter zal artikel 16 GW en art. 1, eerste protocol EVRM als
toetsingskader nemen. Echter:
• Openbaar nut wordt quasi steeds aanvaard
• Legaliteit: door de ruime omschrijvingen in wetgeving ook quasi nooit
een probleem
• Bevoegde overheid: door de ruimte omschrijving ook quasi nooit een
probleem
• Proportionaliteit/noodzaak: vaak nog enigste toetsingskader, hetgeen
dan ook vaak leidt tot verkeerde discussies (vb. Rond punt dat voor
een overheid veel minder geld kost, versus een tunnel dat voor de
overheid veel meer geld kost – zie verhaal Lier, ter hoogte van de
Mechelsesteenweg)

44. Besluit
Bestuurlijke
fase
besluit
• Bestuurlijke fase: (zeer kleine) verbetering ten aanzien van
bestaande ‘federale’ situatie.
• Bevat de wetgeving wel afdoende ‘procedurele waarborgen’?
• Prijs: Bestuurlijke fase zou moeten starten met een duidelijk
uitgewerkte prijs van de overheid die deze wenst te betalen op
basis van een deskundigenverslag met een vergelijking van
actuele prijzen. (geen verplichting op heden)
• (Voorlopig) Onteigeningsbesluit, onteigeningsplan en
projectnota:
• Geen duidelijke sanctioneringen voorzien indien de
overheid Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur
schendt tijdens deze bestuurlijke fase.
• De echte zaken die van belang zijn (is er al een
vergunning, zijn er eerdere betrachtingen geweest om te
onteigenen, is er budget, is er een termijn….) moeten niet
vermeld worden door de onteigenaar
• Geen vervalregeling voorzien indien de onteigening niet
binnen een bepaalde termijn het project realiseert.
• ‘Openbaar onderzoek’ en ‘publiek’ werkt polariserend. Beter
zou zijn over te gaan naar een echt ‘hoorrecht’ met het
‘betrokken publek’.

45. Besluit
Bestuurlijke
fase
besluit
• Onderhandelingen: hoe kan er onderhandeld worden zonder dat de
overheid een ‘objectief’ en ‘gemotiveerd’ verslag dient voor te leggen.
Onderhandelingen hebben alsdan geen zin.
• Eindresultaat bestuurlijke fase = definitief onteigeningsbesluit
• Zou moeten kunnen eindigen met een deelakkoord (akkoord
inzake onteigening), zodoende dat de onteigenende overheid
dan verder kan en er vervolgens enkel nog een procedure
inzake vergoeding gevoerd wordt.
• Specifieke procedure inzake vroegtijdige inbezitname is op heden enkel
geregeld in specifieke wetgeving, zonder regeling inzake
schadevergoedingsregeling. Huidige deelregelingen zonder specifieke
schadevoorzieningen en compatibiliteit met het EVRM?
• Geen bescherming onteigenende indien overheid onteigening zomaar
afbreekt (artikel 6 EVRM):
• Oplossing: omgekeerde onteigening invoeren
• Op heden enkel schending van de Redelijke termijn:
schadevergoeding op basis van 1383 B.W. en Beginsel van gelijkheid
van openbare lasten
• Zelfrealisatieregeling
• onevenwichtig en niet afdoende uitgewerkt.
45

46. Besluit
Bestuurlijke
fase
besluit
• 'geschikte overheid’ om te onteigenen?
• Kwaliteit van de onteigenaars is sterk wisselend. Waarom geen
onteigeningsambtenaar voorzien die zowel initiatiefnemer als
eigenaars/zakelijk gerechtigden/…
• Geen enkele rem op initiatieven om te onteigenen
• Geen duidelijk kader
• Vredegerecht: geschikte rechter?
• Grote kwaliteitsverschillen
• (Vaak) geen voeling met administratief recht
• Meerwaarde? Alternatief: onteigeningsambtenaar en enkel nog
mogelijkheid om onteigening aan te vechten voor de RvvB
• Hoogdringendheid: via regeling vroegtijdige inbezitname – mogelijks
hier wel een rol voor de vrederechter weggelegd
• Belang goede regeling:
• Betonstop, ruilen van volumes…En draagkracht bij bevolking van een
correct onteigeningsmechanisme.
• Actualiteit van onteigeningsrecht:
• Berlijn: wenst grote immobiliënvennootschappen te onteigenen.
• Tübingen: Bouwverplichting opleggen en indien er niet gebouwd
wordt - onteigenen
• Algemeen besluit:
• 1 jaar onteigeningsdecreet: veel vraagtekens, geen wezenlijke
verbeteringen ten aanzien van het bestaande systeem, bestuurlijke
fase niet afdoende doordacht, geen draagkracht bij bevolking.

47. Bedankt!