Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Tassos Kazinos - Prodexpo 2018 Presentation

65 views

Published on

CEO, Trastor REIC

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Tassos Kazinos - Prodexpo 2018 Presentation

  1. 1. 1 Prodexpo 2018 Taxes and Real Estate Trastor Case Study November 1st , 2018
  2. 2. 2 Taxes and Real Estate Σύνοψη Φορολογίας ΑΕΕΑΠ vs ΑΕ Φόρος Εισοδήματος 10% επί του επιτοκίου αναφοράς της ΕΚΤ + 1%, επί επενδύσεων και διαθεσίμων. Από το 2016 ελάχιστος εξαμηνιαίος φόρος 0.375% 29% επί των φορολογητέων κερδών ΕΝ.Φ.Ι.Α. Κύριος φόρος: Βάσει κλίμακας Συμπληρωματικός: 0.55% Φ.Μ.Α. Τέλη Μεταγραφών Μειωμένα Πλήρη Παρακράτηση φόρου επί διανεμομένων μερισμάτων Απαλλάσσονται Παρακράτηση από το μέτοχο 15% Απαλλάσσονται 3% επί της φορολογητέας αξίας (ή Φ.Π.Α.) Κεφαλαιακά Κέρδη Απαλλάσσονται 29% επί των φορολογητέων κερδών ΑΕΕΑΠ ΑΕ Κύριος φόρος: Βάσει κλίμακας Συμπληρωματικός: 0.55% ΕπίπεδοΕταιρείαςΕπίπεδοΜετόχου
  3. 3. 3 Taxes and Real Estate Ιστορικό Κύριων Μεταβολών Φορολογικού Καθεστώτος 1999 - Σύσταση της πρώτης ΑΕΕΑΠ 1975 1985 1995 2005 2010 2015 1975 Ο "Φόρος Ακίνητης Περιουσίας" (ΦΑΠ) επιβλήθηκε για πρώτη φορά στην Ελλάδα με τη μορφή ετήσιου φόρου επί της αστικής ιδιοκτησίας 1980 O ΦΑΠ καταργήθηκε μετά από τις έντονες διαμαρτυρίες των ιδιοκτητών, ενώ κρίθηκε και αντισυνταγματικός από το ΣτΕ. Στη θέση του επιβλήθηκε πρόσθετος φόρος 2-4% στα μισθώματα & αύξηση του ΦΜΑ κατά 2% 1982 Ο ΦΑΠ επιβλήθηκε για δεύτερη φορά με συντελεστή έως και 2% ετησίως αλλά ακυρώθηκε η εφαρμογή του 1997 Επανήλθε για τρίτη φορά ως Φόρος "Μεγάλης" Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ) με συντελεστή 0.3 – 0.8% 1993 Επιβλήθηκε το ΤΑΠ και ο συμπληρωματικός φόρος μισθωμάτων 3% 2010 Εφαρμογή ξανά ως Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) 2016 Αυξάνεται από 0.5% σε 0.55% ο συντελεστής του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες, ενώ για τα νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ο συντελεστής του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ αυξάνεται από το 0.25% στο 0.35%, ενώ καταργείται ο μειωμένος συντελεστής για τις ΑΕΕΑΠ 2014 Εφαρμογή Ε.Ν.Φ.Ι.Α. σε αντικατάσταση των ΕΕΤΑ και ΦΑΠ 2008 Καταργήθηκε ο ΦΜΑΠ με το νόμο 3634/2008 και στη θέση του επιβλήθηκε το Ε.Τ.ΑΚ. με συντελεστή 1‰ 2013 Το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) μετονομάστηκε σε Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ) 2011 Θεσμοθετήθηκε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ)
  4. 4. 4 195 255 215 64 172 298 263 169 602 2013 2015 2017 Κύριος Φόρος ΕΝΦΙΑ / ΕΕΤΑ Συμπληρωματικός Φόρος ΕΝΦΙΑ / ΦΑΠ Φόρος ΑΕΕΑΠ +128% Taxes and Real Estate ΕΝΦΙΑ & Φόρος ΑΕΕΑΠ Διατηρείται σταθερός αριθμός και αξία ακινήτων κατά την εξεταζόμενη περίοδο Έτος βάσης το 2013 +6% +98% Αύξηση του ΕΝΦΙΑ Αύξηση του Φόρου ΑΕΕΑΠ €'000 €523k €595k €1,115k
  5. 5. 6 2.593 2.643 2.643 921 1.488 921 602 29 193 52 9 412 Trastor ΑΕΕΑΠ ΑΕ ΑΕ Καθαρά κέρδη Φόρος Εισοδήματος Φόροι Ακινήτων Έξοδα Taxes and Real Estate ΑΕΕΑΠ vs ΑΕ ΑΕΕΑΠ Trastor ΑΕΕΑΠ 2017 Ανώνυμη Εταιρεία Με επενδύσεις €19εκ. το 2017 €’000 Ανώνυμη Εταιρεία Χωρίς επενδύσεις το 2017 €1,523k Συνολική Φορολογική Επιβάρυνση €602 kΦόρος ΑΕΕΑΠ €29 kΦόρος Εισοδήματος €193 kΦόρος Εισοδήματος €1,517k Συνολική Φορολογική Επιβάρυνση €1,114k Συνολική Φορολογική Επιβάρυνση Πραγματικός Φορολογικός Συντελεστής92% ΚΠΦ που αντιστοιχούν σε €602k φόρο εισοδήματος €2,076k
  6. 6. 7 Taxes and Real Estate ΕΝΦΙΑ & Φόρος ΑΕΕΑΠ 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% [VALUE] 0,0% 0,1% 0,2% 0,3% 0,4% Εξαμηνιαίο Επιτόκιο Αναφοράς ΕΚΤ Εξαμηνιαίος Φορολογικός Συντελεστής ΑΕΕΑΠ Spread -0,6% -0,4% -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% • Η σύνδεση του φορολογικού συντελεστή ΑΕΕΑΠ με το μεταβλητό επιτόκιο αναφοράς ΕΚΤ δεν αποτελούσε σημαντικό πρόβλημα στην φορολόγηση των ταμειακών διαθεσίμων • Η φορολογική επιβάρυνση μπορούσε να αντισταθμιστεί από τους εισπραττόμενους τόκους • Η εφαρμογή του ελάχιστου εξαμηνιαίου συντελεστή 0.375% το 2016 σε συνδυασμό με πτωτικά ως αρνητικά επιτόκια καταθέσεων επιβαρύνει τις ΑΕΕΑΠ: • Εμποδίζει την προσέλκυση νέων κεφαλαίων (συνολική φορολόγηση 1.75% κατά το 1ο έτος) • Αυξάνει το κόστος ομολογιακού δανείου από την αγορά για νέες επενδύσεις που επιβαρύνεται με επιτόκιο και φόρο ΑΕΕΑΠ
  7. 7. 8 Taxes and Real Estate Συμπεράσματα Το πιθανό φορολογικό πλεονέκτημα εξαρτάται από το μέγεθος, την κεφαλαιακή διάρθρωση και την επενδυτική δραστηριότητα της ΑΕΕΑΠ Μη σταθερό φορολογικό πλαίσιο με αυξημένες μεταβολές κατά την περίοδο της κρίσης Επαναπροσδιορισμός του φορολογικού πλαισίου βάσει διεθνών πρακτικών Η φορολόγηση των ταμειακών διαθέσιμων αποθαρρύνει την εισροή νέων κεφαλαίων
  8. 8. 9 Thank you!

×