Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Prodexpo North - Γιάννης Ορφανός - Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης

5 views

Published on

3ο Online Συνέδριο Prodexpo North - Πέμπτη 25 Ιουνίου 2020

Γιάννης Ορφανός, Partner, Arbitrage

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Prodexpo North - Γιάννης Ορφανός - Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης

  1. 1. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΜΕ ΤΟ ΒΛΕΜΜΑ ΣΤΗ ΜΕΤΑ-ΠΑΝΔΗΜΙΑ ΕΠΟΧΗ Ιούνιος 2020 ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved
  2. 2. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved H ΠΑΓΚΟΣΜΙA ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΕΛ. 4 Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΕΛ. 8 Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΕΛ. 14 2
  3. 3. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ! ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 3 Δεν μπορούμε να τα προβλέψουμε όλα σήμερα. Πάρτε μια βαθιά ανάσα.
  4. 4. H ΠΑΓΚΟΣΜΙA ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 4
  5. 5. H ΠΑΓΚΟΣΜΙA ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ O ΑΝΤΙΚΤΥΠΟΣ ΣΤΟ REAL ESTATE ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 5 • Οι περιορισμοί στην κοινωνική κινητικότητα οδήγησαν σε κλειστά εμπορικά καταστήματα, κέντρα αναψυχής και ξενοδοχεία. Τα εισπραχθέντα τριμηνιαία ενοίκια μειώθηκαν, με συνέπειες για τους ιδιοκτήτες και τους δανειστές. • Το 1ο και 2ο τρίμηνο του 2020 είναι πιθανό να καταγράφει η μεγαλύτερη συρρίκνωση της παγκόσμιας οικονομίας στη ζωντανή μνήμη. Τα ακίνητα δε θα μείνουν ανεπηρέαστα. • Μετά από ένα πολύ καλό τελευταίο τρίμηνο του 2019, με διεθνείς συναλλαγές ύψους €70 δισ. οι ροές κεφαλαίου αναμένεται να σταματήσουν, καθώς η κίνηση κεφαλαίων περιορίζεται και η παγκόσμια οικονομία κινείται σε ύφεση. • Γενικά, αναμένεται απώλεια ζήτησης σε συγκεκριμένες αγορές ακινήτων (π.χ. λιανικής, αναψυχής), ενώ κέρδη σε άλλες (logistics τελευταίου μιλίου, ευρύχωρες κατοικίες). • Πιο συγκεκριμένα, αναμένεται επιτάχυνση των πολυαναμενόμενων διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων σε ορισμένους τομείς (όπως το λιανικό εμπόριο) και επανεφεύρεση άλλων τομέων (χώρος γραφείων). • Οι τιμές ενοικίασης γραφείων αναμένεται να υποστούν πίεση και οι αποδόσεις ενδέχεται γενικά να αυξηθούν. Αναμένονται υψηλότερες πιέσεις στα ενοίκια των καταστημάτων, οι οποίες έχουν σαφώς ενισχυθεί από το lockdown και τον αντίκτυπο της συνεχιζόμενης διείσδυσης του ηλεκτρονικού εμπορίου. • Αντίθετα, οι αποδόσεις για προνομιακές αποθήκες και κέντρα logistics (ιδιαίτερα last mile) είναι πιο ανθεκτικές, καθώς η όποια ενδεχόμενη χαμηλότερη αύξηση ενοικίου αντισταθμίζεται από τις αποδόσεις, διατηρώντας σταθερή την αύξηση της αξίας στα διάφορα σενάρια. Πηγή: Arbitrage RE, Nomisma
  6. 6. H ΠΑΓΚΟΣΜΙA ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ O ΑΝΤΙΚΤΥΠΟΣ ΤΗΣ ΠΑΝΔΗΜΙΑΣ ΣΤΟ ΠΑΓΚΟΣΜΙΟ REAL ESTATE ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Εκτίμηση άμεσων εμπορικών κινδύνων σε συγκεκριμένους τύπους ακινήτων. Source: Arbitrage RE, RICS, Praxi Valuations Κλάδοι με υψηλό εμπορικό ρίσκο Ξενοδοχεία με πλήρεις υπηρεσίες που εξαρτώνται από συνέδρια / επαγγελματικά ταξίδια Γραφεία με πυκνούς χώρους και έλλειψη προδιαγραφών υγείας και ευεξίας (health & wellness) Τα εποχιακά ξενοδοχεία εξαρτώνται από τον ξένο τουρισμό και τους Tour Operators Ta διαμερίσματα που εξαρτώνται από βραχυπρόθεσμες διαμονές με περιορισμένες υπηρεσίες Λιανικό εμπόριο προσανατολισμένο στον τουρισμό, ειδικά με εμπορεύματα πολυτελείας Εμπορικά κέντρα με πολλούς εσωτερικούς χώρους εστίασης, αναψυχής και διασκέδασης Μικτοί χώροι λιανικής, εστίασης και αναψυχής σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές Συνεργαζόμενοι χώροι γραφείων που εστιάζουν περισσότερο στην πυκνότητα και όχι στις υπηρεσίες * Εμπορικοί χώροι που συνδέονται με το αεροδρόμιο εκτός από αποθήκες Καλύτερα προστατευμένοι κλάδοι Σύγχρονες αποθήκες logistics, ειδικά με ψυκτική αποθήκευση τροφίμων Κέντρα διανομής τελευταίου μιλίου που εξυπηρετούν λιανοπωλητές ηλεκτρονικού εμπορίου Επαγγελματικοί χώροι ιατρικών υπηρεσιών σε ιδιωτικούς μη κυβερνητικούς παρόχους Ποιητικές κατοικίες μακροχρόνιας ενοικίασης με κατάλληλους χώρους εργασίας στο σπίτι Λιανικό εμπόριο βασικών αγαθών, ειδικά με click & collect παραλαβή για παράδοση στο σπίτι Ευέλικτοι χώροι ιδίας αποθήκευσης (self-storage) λόγω ιστορικά ανθεκτικής ζήτησης μέσω ύφεσης Ευρύχωρη κατοικία με προδιαγραφές ευεξίας και ενεργειακής απόδοσης Data centers που λειτουργούν από παρόχους υπηρεσιών Incl. Reception secretariat and videoconferencing enabled meeting rooms 6
  7. 7. H ΠΑΓΚΟΣΜΙA ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 7 • Οι επενδυτικές επιπτώσεις θα ποικίλλουν ανάλογα με τη διασπορά και τον τύπο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου • Οι συναλλαγές και τα σχετικά καταγεγραμμένα στοιχεία της αγοράς θα μειωθούν οδηγώντας σε μια σχετική έλλειψη διαφάνειας. Το γεγονός αυτό θα οδηγήσει σε αυξημένη αβεβαιότητα σχετικά με τις αποτιμήσεις στα ακίνητα λόγω και των αβέβαιων μελλοντικών ταμειακών ροών και της αστάθειας στις χρηματοπιστωτικές αγορές • Επενδυτικά ακίνητα που υποστηρίζονται από μακροχρόνιες ροές εισοδήματος από σημαντικούς εταιρικούς μισθωτές ή κυβερνητικούς ή χρηματοδοτούμενους από την κυβέρνηση οργανισμούς θα είναι πιθανότατα πιο ανθεκτικά. • Οι επενδυτές θα επικεντρωθούν περισσότερο σε θέματα διακυβέρνησης (governance), διαχείρισης και ρευστότητας. • Αναμένεται μεγαλύτερη διαφοροποίηση στην κατανομή των επενδύσεων σε ακίνητα (συνδυασμός κλάδων και χρήσεων, φορέων εκμετάλλευσης, ενοικιαστών) για την εξισορρόπηση των αποδόσεων κινδύνου • Οι υψηλότερου ρίσκου επενδυτικές στρατηγικές φαίνονται πιο ευάλωτες στο εγγύς μέλλον. • Για τις αναπτύξεις ακινήτων, υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με τα χρονοδιαγράμματα και το κόστος των έργων λόγω της διαταραχής στις κατασκευαστικές αλυσίδες. Για τις αναπτύξεις που ολοκληρώνονται τους επόμενους μήνες, η δραστηριότητα εμπορικής μίσθωσης είναι πιθανό να μειωθεί. Source: Arbitrage RE, RICS
  8. 8. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 8
  9. 9. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ AKINHΤΩΝ Η ΑΜΕΣΗ ΑΝΑΤΑΞΗ ΜΕΤΑ ΤΟ LOCKDOWN ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΒΑΣΙΚΗ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Άμεση ανάταξη και βιώσιμη ανάπτυξη Αναιμική ανάκαμψη και στασιμότητα Μετρώντας νέες απώλειεςΕυκαιρίες για νέες επενδύσεις ή 9
  10. 10. 10 ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΠΡΩΤΟΦΑΝΗ ΥΦΕΣΗ, ΕΙΧΕ ΞΕΚΙΝΗΣΕΙ Η ΑΝΑΚΑΜΨΗ … …ΑΛΛΑ ΤΩΡΑ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΜΙΑ ΝΕΑ ΒΙΩΣΙΜΗ ΕΠΑΝΑΚΑΜΨΗ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Πριν την εκδήλωση της πανδημίας και της λήψης των φυσικών μέτρων περιορισμού της, οι μακροχρόνιες οικονομικές προοπτικές ήταν πλέον πιο θετικές. Μετά τη λήξη της πανδημίας, η πρόκληση είναι να δοθεί ώθηση στον κλάδο των ακινήτων μέσα από μια σειρά από αναπτυξιακά έργα που θα ενισχύσουν την οικονομία, την εργασία και τις ευκαιρίες επιχειρηματικότητας.
  11. 11. 11 ΠΟΙΟΙ ΚΛΑΔΟΙ ΘΑ ΕΠΗΡΕΑΣΤΟΥΝ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ; ΑΝΤΙΚΤΥΠΟΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΛΟΓΩ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΩΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΩΝ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Χωρίς προσαρμογές, ορισμένες κατηγορίες ακινήτων εκτίθενται σε μακροπρόθεσμο εμπορικό αντίκτυπο ως αποτέλεσμα της πανδημικής κρίσης και των αναμενόμενων λειτουργικών πρωτοκόλλων κοινωνικής αποστασιοποίησης που θα εφαρμοστούν. Σε γενικές γραμμές, οι επιπτώσεις θα ποικίλλουν, τα ποιοτικά και ευρύχωρα προνομιακά ακίνητα με πιστοποιημένες προδιαγραφές ευεξίας και ψηφιακά άρτιες υποδομές θα είναι πιο ανθεκτικά. Οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι μαζί με τα καταστήματα λιανικής βασικών αγαθών ενδεχομένως θα ενισχυθούν εμπορικά. Το ποιοτικό οικιστικό απόθεμα έχει ισχυρά εμπορικά «θεμέλια» λόγω έλλειψης αντίστοιχου αποθέματος, αλλά θα υπάρξουν εμπορικές επιπτώσεις με βάση το σχεδιασμό, τη θέση και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ευεξίας (wellness). Τα ξενοδοχεία και οι χώροι αναψυχής θα υποφέρουν αναμφίβολα βραχυπρόθεσμα λόγω των επιβεβλημένων περιορισμών. Μακροπρόθεσμα, ορισμένα ακίνητα φιλοξενίας θα χρειαστεί να προσαρμόσουν τα επιχειρηματικά μοντέλα τους και τους χώρους τους. Οι χώροι λιανικής και εστίασης θα χρειαστεί να προσαρμοστούν και αναμένονται στους κλάδους αυτούς εταιρικές ενοποιήσεις ή αναδιαρθρώσεις.
  12. 12. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΥΡΙΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ΖΗΤΗΣΗΣ ΣΤΙΣ ΕΠΙΜΕΡΟΥΣ ΑΓΟΡΕΣ ΠΡΙΝ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΠΑΝΔΗΜΙΑ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Αγορές Γεωγραφίες Οικιστικά Ακίνητα Γραφειακά Ακίνητα Εμπορικοί Χώροι / Καταστήματα Ξενοδοχειακά Ακίνητα Βιομηχανικά Ακίνητα / Αποθήκες Αθήνα – Κύρια / Ποιοτικά Αθήνα – Δευτερογενής Θεσσαλονίκη – Ποιοτικά Άλλες πόλεις Σημαντικοί τουριστικοί προορισμοί Πριν την εκδήλωση της πανδημίας, η αγοραστική ζήτηση ήταν αυξανόμενη, με διαφορετικούς ρυθμούς, για ποιοτικά ακίνητα στις κύριες αγορές. Επί του παρόντος, η ζήτηση θα παραμείνει για αποθηκευτικούς χώρους σε στρατηγικά σημεία, ποιοτικά οικιστικά ακίνητα και μεγάλα ξενοδοχεία σε σημαντικούς προορισμούς που χρήζουν αναβάθμισης. Στο μεσοπρόθεσμο μέλλον, και μετά τη λήξη της πανδημίας, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για τα υπόλοιπα Α’ κατηγορίας ακίνητα αλλά και για εμπορικές αναβαθμίσεις/αναπτύξεις λόγω της έλλειψης ποιοτικού και σύγχρονου διαθέσιμου κτιριακού δυναμικού. Ο κλάδος των καταστημάτων θα είναι ο τελευταίος που θα ανακάμψει. Πηγή: Arbitrage Real Estate Πριν το ξέσπασμα της πανδημίας (Φεβ 2020) Μετά τη λήξη της πανδημίας (Πρόβλεψη Q1 2021) 12
  13. 13. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΔΗΜΟΣΙΕΣ ΕΡΕΥΝΕΣ ΜΑΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΣΤΑ ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΙ ΑΓΓΛΙΚΑ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved ΘΑ ΑΝΑΝΕΩΘΟΥΝ ΓΙΑ ΝΑ ΕΠΑΝΑΚΥΚΛΟΦΟΡΉΣΟΥΝ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΤΕΛΟΣ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ ΝΕΕΣ ΕΚΔΟΣΕΙΣ ΣΤΟ ΠΡΩΤΟ ΜΙΣΟ ΤΟΥ 2021 13
  14. 14. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 14
  15. 15. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΤΟ ΜΕΤΡΟ ΣΥΓΚΡΙΣΗΣ, ΕΛΛΗΝΙΚΗ Ή ΜΕΣΟΓΕΙΑΚΗ ΦΙΛΟΔΟΞΙΑ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Πειραιάς, Βόλος, Ηράκλειο και Πάτρα ή Βαρκελώνη, Λισαβώνα, Τελ Αβίβ, Γένοβα, Νίκαια και Μασσαλία ή 15
  16. 16. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΘΕΤΙΚΑ ΝΕΑ ΚΑΙ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΓΙΑ BRAIN GAIN ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Πολυεθνικές αυξάνουν την παρουσία τους, ιδιωτικοποιήσεις και βελτίωση υποδομών, έργα με επίκεντρο την ποιότητα ζωής, πανεπιστημιακά ιδρύματα που εξάγουν πανευρωπαϊκά αποφοίτους σε θέσεις κλειδιά, ακόμη και σε επενδυτικά ταμεία real estate. Πηγή: Arbitrage Real Estate 16
  17. 17. Η ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Πηγή: Arbitrage RE, Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – Επεξεργασία: Arbitrage RE, Yuvoh Ltd Όπως αναμένεται, τα τελευταία χρόνια και μέχρι τον Μάρτιο, η μεγαλύτερη δραστηριότητα συναλλαγών στην χώρα καταγραφόταν, εκτός από την Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και στους κύριους τουριστικούς προορισμούς. Τιμές πώλησης - € / μ2 Ενοίκια - € / μ2 Με κόκκινο πιο ακριβές περιοχές, με μπλε πιο φτηνές. 17
  18. 18. Η ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Πριν το ξέσπασμα της πανδημίας, οι τιμές παρουσίαζαν αυξητικές τάσεις σε κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης και σε σημαντικούς τουριστικούς προορισμούς στη Χαλκιδική. Γενικά, στη Θεσσαλονίκη προτιμώνται μικρά διαμερίσματα έως δύο υπνοδωματίων μέχρι 20ετίας ή παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα, για λόγους φοιτητικής στέγης αλλά και από νέους επαγγελματίες. Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση βρίσκονται στο παραλιακό μέτωπο και στο ιστορικό κέντρο. Επιλεγμένοι Νομός Ζητούμενη Τιμή Πώλησης (€/μ²) 50μ²-100μ² Ζητούμενη Τιμή Πώλησης(€/μ²) >100μ² Μέσο Χαμηλό Μέσο Υψηλό Μέσο Χαμηλό Μέσο Υψηλό Αττικής 1.900 3.300 2.200 3.500 Θεσσαλονίκης 1250 2.000 1.600 2.600 Χαλκιδική 1.200 2.200 930 1.250 Μαγνησίας 1260 1490 1300 2450 Αχαίας 1.080 1.345 1.150 1.890 Κυκλάδων 1.450 5.300 1.300 3.000 Κερκύρας 1.150 2.600 1.050 3.400 Δωδεκανήσου 950 1.830 1.020 1.790 Μεσσηνίας 1.430 2.017 1.120 2.400 Σχόλιο: Αφορά κατά κανόνα σε νεόδμητα διαμερίσματα Πηγή: Σπιτογατος.gr, Arbitrage RE Μέσες Ζητούμενες Τιμές Ενοικίασης Κατοικιών - Θεσσαλονίκη (€/μ2) Δυτική Θεσσαλονίκη Βόρεια Ανατολική Θεσσαλονίκη Δήμος Θεσσαλονίκης Εύοσμος 4,0 Καραμπουρνάκι 7,5 Παλιά παραλία 14,0 Νεάπολη 3,9 Βυζάντιο 7,0 Νέα παραλία 9,0 Κορδελιό 3,2 Καλαμαριά 6,8 Ιστορικό Κέντρο 7,2 Ηλιούπολη 3,5 Κηφισιά 6,0 Ντεπώ 6,1 Ευκαρπία 3,5 Πανόραμα 5,0 40 εκκλησιές 5,5 Αμπελόκηποι 3,5 Πυλαία 4,5 Τριανδρία 5,0 Σταυρούπολη 3,6 Θέρμη 4,5 Τούμπα 5,0 Πολίχνη 3,3 Μετέωρα 3,6 Χαριλάου 4,8 Ωραιόκαστρο 3,6 Συκιές 3,8 Άνω πόλη 4,9 18
  19. 19. Η ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΙ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Λόγω ζήτησης, οι τιμές ενοικίασης των διαθέσιμων ποιοτικών γραφειακών χώρων είχαν αρχίσει να παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις πριν το ξέσπασμα της πανδημίας σε περιοχές της Θεσσαλονίκης. Γενικά, η αγορά των γραφειακών χωρών αποτελείται επί το πλείστον από μικρούς και κατακερματισμένους χώρους σε κτίρια μικτών χρήσεων με συμβατικές Η/Μ υποδομές (συμπ. ασθενή ρεύματα), τεχνολογικά φτωχά με παλιές καλωδιώσεις και συχνά με κοινόχρηστες τουαλέτες. Υπάρχει γενικά έλλειψη ποιοτικών και τεχνολογικά άρτιων γραφειακών χώρων και μεγάλων αυτοτελών κτιρίων γραφείων που δύναται να στεγάσουν πολυεθνικούς ομίλους. Περιοχή Ζητούμενη Τιμή Ενοικίασης (€/μ²) 50μ²-200μ² Ζητούμενη Τιμή Ενοικίασης (€/μ²) > 200μ² Μέσο Χαμηλό Μέσο Υψηλό Μέσο Χαμηλό Μέσο Υψηλό Κέντρο (Αριστοτέλους – Εγνατία – Παραλία – Δικαστήρια) 5 10 - - 26ης Οκτωβρίου 9 13 8 12 Πυλαία (πλησίον Mediterranean Cosmos) - - 5 10 Δυτική είσοδος 4 7 3 6 Καλαμαριά (π.χ. Ανδριουπόλεως) 6 10 5 9 Πηγή: Arbitrage RE 19 Η αγορά καταστημάτων της Θεσσαλονίκης έχει ως επίκεντρο τον εγχώριο καταναλωτή. Λείπει γενικά το πολυτελές (luxury) προσφερόμενο προϊόν που θα καθιστούσε την πόλη high end shopping destination για διεθνείς επισκέπτες. Αντιθέτως, ο χώρος της εστίασης και της γαστρονομίας έχει βελτιωθεί σημαντικά, με άριστη σχέση ποιότητα-τιμής, και προσελκύει συχνά επισκέπτες τριημέρου από το εσωτερικό και το εξωτερικό. Γενικά λόγω της πανδημίας, προβλέπονται μειώσεις τιμών και αύξηση κενών χώρων στα καταστήματα. Ο Δήμος θα χρειαστεί να υποστηρίξει ουσιαστικά μέσω των εργαλείων που διαθέτει στην ανάσχεση της επιδείνωσης. Περιοχή Ζητούμενη Τιμή Ενοικίασης (€/μ²) >150μ² Μέσο Χαμηλό Μέσο Υψηλό Τσιμισκή Α 90 115 Τσιμισκή B 60 90 Τσιμισκή Γ 35 50 Μητροπόλεως 30 55 Ανατολικά (Καλαμαριά) 20 35 Δυτικά (Αμπελόκηποι) 20 35 Εγνατία 18 30 Πυλαία / Λεωφ. Γεωργικής Σχόλης (Big Boxes) 15 35 Mediterranean Cosmos 40 60
  20. 20. Στρατηγική η θέση της Θεσσαλονίκης στο δίκτυο διασύνδεσης της Ευρώπης με την Ανατολική Μεσόγειο Πηγή: Ευρωπαϊκή Επιτροπή – Ανάλυση: Arbitrage RE Η ΑΓΟΡΑ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΤΟ ΔΙΑ-ΕΥΡΩΠΑΪΚΟ ΔΙΚΤΥΟ ΜΕΤΑΦΟΡΩΝ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 20
  21. 21. Η ΑΓΟΡΑ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΚΑΙ ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΕΙΣ ΑΠΟΘΗΚΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Πηγή: Arbitrage Real Estate ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Ενδεικτικά εμπορικά στοιχεία 21
  22. 22. 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000 Δοϊράνη Εύζωνοι Προμαχώνας Οδικές αφίξεις, 2019 Κύριοι διασυνοριακοί σταθμοί 70,1% 24,7% 19,7% 15,2% 11,5% 8,7% 7,8% 7,7% 6,5% 5,4% Γερμανία Βρετανία Κύπρος Ρωσία Ιταλία Ισραήλ Ολλανδία Αυστρία Τουρκία Πολωνία Αεροδρόμιο Θεσσαλονίκης, 2019 Προέλευση διεθνών επισκεπτών Η ΑΓΟΡΑ ΦΙΛΟΞΕΝΕΙΑΣ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΑΛΚΙΔΙΚΗΣ ΑΦΙΞΕΙΣ ΚΑΙ ΕΠΟΧΙΚΟΤΗΤΑ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική ως προορισμοί έχουν τη μοναδικότητα να υποδέχονται διεθνή τουρισμό αεροπορικώς και οδικώς. Παρά τις δυνατότητες που διαθέτουν, η επισκεψιμότητα τους παραμένει εποχική, γεγονός που καταδεικνύει, ιδιαίτερα για τη Θεσσαλονίκη, αναξιοποίητο δυναμικό στο τουριστικό προϊόν μέσω της προσφοράς εναλλακτικών προτάσεων που να συνδυάζουν το ιστορικό ενδιαφέρον (Βλ. Πέλλα, Αμφίπολη, Άθως κτλ.) με την γαστρονομία (βλ. δρόμους του κρασιού Έδεσσας και Νάουσας) και τις ορεινές εξορμήσεις (π.χ. Σέλι, Καϊμακτσαλάν, Ταξιάρχης, Αρναία). Πηγή: INSETE, Fraport Greece, Helstat – Επεξεργασία: Arbitrage RE 22 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Επισκέπτες(Εκατ) Διεθνείς Αφίξεις Τουριστών, 2019 0 100 200 300 400 Ιαν Φεβ Μαρ Απρ Μαι Ιουν Ιουλ Αυγ Σεπ Οκτ Νοε Δεκ Επισκέπτες(Χιλιάδες) Εποχικότητα διεθνών πτήσεων, 2019 0 200 400 600 800 1.000 Ιαν Φεβ Μαρ Απρ Μαϊ Ιουν Ιουλ Αυγ Σεπ Οκτ Νοε Δεκ Επισκέπτες(Χιλιάδες) Εποχικότητα διεθνών οδικών αφίξεων, 2019 Κύριοι διασυνοριακοί σταθμοί Δοϊράνη Εύζωνοι Προμαχώνας
  23. 23. Η ΑΓΟΡΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΑΛΚΙΔΙΚΗΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΑΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Η σεζόν διαρκεί 5-6 μήνες (αρχές Μάιου με μέσα Οκτ), με τις πληρότητες, πριν το ξέσπασμα της πανδημίας, να προσεγγίζουν μεσοσταθμικά το 80% και στα πολύ αποδοτικά ξενοδοχεία πάνω από 90%. Στα ποιοτικά ξενοδοχεία, το Rev PAR στα 4* πλησίαζε τα τελευταία χρόνια τα 20,000€ και στα 5* τα 32,000€. Στην Χαλκιδική, τα high-end ξενοδοχεία επιτυγχάνουν αρκετά καλύτερες αποδόσεις. Η Θεσσαλονίκη ως προορισμός θα πρέπει να στοχεύσει στην αύξηση της διάρκεια παραμονής του επισκέπτη τριημέρου για 1-2 βραδιές ακόμη μέσω της βελτίωσης των ημερήσιων συνδέσεων με γειτονικούς προορισμούς ενδιαφέροντος (ακτίνα 100-150 χλμ). 23Πηγή: INSETE, Helstat – Επεξεργασία: Arbitrage RE 0 10 20 30 40 50 5* 4* 3* Θεσσαλονίκη Ξενοδοχειακές Μονάδες 2019 0 20 40 60 80 100 120 5* 4* 3* Χαλκιδική Ξενοδοχειακές Μονάδες 2019
  24. 24. Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΕΤΑ ΤΗ ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΠΑΝΔΗΜΙΑΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved Δυνατά Σημεία • Προσιτές σχετικά τιμές που απέχουν ακόμη 20%-25% από προ της μεγάλης οικονομικής κρίσης (2008) • Καλές αποδόσεις σε σύγκριση με ανταγωνιστικές μεσογειακές δευτερογενείς αγορές • Ιδιωτικοποιήσεις και αναβαθμίσεις σε υποδομές (αεροδρόμιο, λιμάνι, μετρό, περιφερειακή) • Δραστηριά Ισραηλιτική Κοινότητα • Οδική σύνδεση με τα Βαλκάνια • Πρόγραμμα «Χρυσή Βίζας» και εξοχική κατοικία στην Χαλκιδική • Εστίαση και τουρισμός (σε κατάσταση ομαλότητας μετά την πανδημία) Αδυναμίες • Υψηλή ύφεση το 2020 λόγω πανδημίας, αύξηση ανεργίας και αβεβαιότητα για την ανάκαμψη το 2021 • Νέα αύξηση επιχειρηματικών κόκκινων δάνειων, υψηλότερα επιτόκια δανεισμού και περαιτέρω περιορισμός της τραπεζικής πίστης. • Ελάττωση του ήδη αισθητά μειωμένου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών λόγω της προηγούμενης οικονομικής κρίσης • Έλλειψη διαθέσιμου θεσμικού επενδυτικού προϊόντος • Δημογραφικό και μετανάστευση εξειδικευμένου ανθρώπινου δυναμικού («brain drain») Ευκαιρίες • Επανάκαμψη και ανατίμηση τιμών • Εμπορεύσιμα και ελκυστικά βιομηχανικά ακίνητα που είναι εξασφαλίσεις στα χαρτοφυλάκια «κόκκινων δανείων» των τραπεζών • Αναβαθμίσεις με μίξεις ευέλικτων εμπορικών και οικιστικών χρήσεων (συμπ. φοιτητικής στέγασης) • Νέες αναπτύξεις αυτοτελών και τεχνολογικά σύγχρονων γραφείων • Η αναμενόμενη δημιουργία του digital hub της Pfizer, των κέντρων καινοτομίας της Deloitte και της Cisco • H Θεσσαλονίκη ως επιχειρηματικό κέντρο των Βαλκανίων Απειλές • Γεωπολιτική αστάθεια και ένα 2ο κύμα της πανδημίας • Αναιμική ανάταξη της οικονομίας τους επομένους μήνες, χαμηλοί ρυθμοί ανάπτυξης και αύξησης της ήδη υψηλής ανεργίας μετά τη λήξη της πανδημίας • Έλλειψη τοπικών επενδυτών και διαθέσιμης χρηματοδότησης • Έλλειψη κατάλληλου ανθρώπινου δυναμικού • Τεχνολογική, φυσική και εμπορική απαξίωση παλαιών ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές • Μη εμπορεύσιμα και ελκυστικά υποθηκευμένα ακίνητα ως εξασφαλίσεις στα χαρτοφυλάκια «κόκκινων δανείων» των τραπεζών Οι τιμές παραμένουν προσιτές. Μετά τη λήξη της πανδημίας, είναι σημαντικό να συνεχιστεί η υλοποίηση των νέων έργων υποδομής και ο σχεδιασμός νέων αστικών αναπλάσεων και εμπορικών κτιριακών κατασκευών που καλύπτουν υπάρχουσες και διαχρονικές ανάγκες της Θεσσαλονίκης και των γύρω περιοχών. Το μεγάλο στοίχημα είναι η προσέλκυση θεσμικών επενδυτών και ξένων αγοραστών είτε λόγω ευκαιριών στα ξενοδοχειακά ακίνητα και στα ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις «Χρυσής Βίζας» ή μέσω στοχευμένης προσέλκυσης πολυεθνικών στη βάση κινήτρων δημιουργίας εταιρικών κόμβων (hub) και βιομηχανικής παραγωγής στη λογική ενός brain (re)gain . Πηγή: Arbitrage Real Estate 24
  25. 25. Εταιρεία: ARBITRAGE REAL ESTATE ADVISORS Διεύθυνση: Αμφιθέας 2 & Συγγρού, Νέα Σμύρνη Τηλέφωνο: +30 2109403431 FAX: +30 2109403781 Email : info@arbitrage-re.com Ιστοσελίδα: www.arbitrage-re.com ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑΣ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 25
  26. 26. Η παρούσα παρουσίαση έχει προετοιμαστεί στη βάση της συμμετοχής μας στο διαδικτυακό συνέδριο Prodexpo North στις 25/06/2020. Εμπεριέχει τις προβλέψεις μας και τις απόψεις μας σχετικά με την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης αλλά και με τον εμπορικό αντίκτυπο της πανδημικής κρίσης στα ακίνητα παγκοσμίως και στην Ελλάδα. Συστήνεται να μην προχωρείτε σε εμπορικές ενέργειες βασισμένοι στις εκτιμήσεις και στις προβλέψεις της εν λόγω παρουσίασης χωρίς ανεξάρτητη επαγγελματική συμβουλή. Η συγκεκριμένη συμβουλή θα πρέπει να αναζητηθεί από άτομο ή επιχείρηση που κατέχει άδεια και εμπειρία του συγκεκριμένου γνωστικού αντικειμένου. Κανένα άλλο μέρος δεν έχει το δικαίωμα να αποκτήσει πρόσβαση ή να στηριχθεί στην παρούσα παρουσίαση για οποιοδήποτε άλλο σκοπό εκτός από αυτόν που περιγράφεται παραπάνω και για το λόγο αυτό δεν αποδεχόμαστε καμία ευθύνη έναντι τρίτων. Απαγορεύεται η οποιαδήποτε αναφορά του παρόντος σε ενημερωτικό δελτίο ή άλλο υλικό, άνευ προηγούμενης έγγραφης συγκατάθεσής μας και χωρίς ειδική αναφορά στην πηγή των πληροφοριών. ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ ΕΥΘΥΝΩΝ ©2020 Arbitrage Real Estate. All Rights Reserved 26

×