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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelsgutachten

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Dr. Mark Butt
GSK STOCKMANN + KOLLEGEN
[6. CoRE Handelsimmobilientag 2015]

Published in: Real Estate
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Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelsgutachten

  1. 1. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelsgutachten Präsentation 6. CoRe Handelsimmobilientag, 22. Oktober 2015 Dr. Mark Butt Rechtsanwalt – Fachanwalt für Verwaltungsrecht
  2. 2. Arten von Einzelhandelsgutachten 3 raumbezogenes Einzelhandelskonzept Ziel: Steuerung Handelsentwicklung projektbezogene Auswirkungsanalyse Ziel: Bewertung der Folgen eines Projekts „Einzelhandelsgutachten“
  3. 3. Einzelhandelskonzepte
  4. 4. Bedeutung von Einzelhandelskonzepten Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB  Berücksichtigung in der Abwägung von Bauleitplänen, insbesondere zur Steuerung des Einzelhandels  Grundlage für sonstige Maßnahmen Ortsentwicklung (Stadtmarketing, Quartiersmanagement etc.) 5
  5. 5. Bedeutung von Einzelhandelskonzepten  keine unmittelbare rechtliche Relevanz für Genehmigung für Einzelhandelsvorhaben  Umsetzung durch rechtsverbindliche Bebauungspläne, z. B. • Festsetzung von Baugebieten gem. BauNVO • Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen in Baugebieten (§ 1 Abs. 5 BauNVO), z. B. Einzelhandel allgemein • Ausschluss bestimmte Arten von Anlagen (§ 1 Abs. 9 BauGB), z.B. bestimmte Betriebstypen wie Lebensmittelmärkte 6
  6. 6. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte  „nachvollziehbar und widerspruchsfrei“ (BVerwG v. 26.02.2009, 4 C 21.07), z.B. Begründung für Einzelhandelsausschlüsse und Differenzierungen  Maßnahmen müssen geeignet sein, Planungsziele zu erreichen (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11), z.B. kein Ausschluss von Einzelhandel außerhalb der Innenstadt zum Schutz der Innenstadt, wenn Ansiedlung in der Innenstadt realistischerweise nicht in Betracht kommt 7
  7. 7. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte  Anwendung eines „realitätsnahen Maßstabes“, nicht theoretische Möglichkeiten, sondern konkrete Gegebenheiten (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11)  wettbewerbsneutral (BVerwG v. 17.12.2009, 4 C 1.08; v. 10.10.2013, 4 BN 36.13; EuGH v. 24.03.2011 - C-400/08), Beschränkungen sind nur aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt, nicht zum Konkurrenzschutz 8
  8. 8. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte Mindestinhalte regelmäßig:  Rahmenbedingungen Untersuchungsraum: geographisch, wirtschaftlich, rechtlich  Ist-Situation: Darstellung und Bewertung  Konzept für Untersuchungsraum: räumliche Gliederung mit Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, Empfehlungen für zentrale Versorgungsbereiche, wohnortnahe Versorgung, großflächigen Einzelhandel mit ortsspezifischer Sortimentsliste 9
  9. 9. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte  Konkrete Handlungsempfehlungen: • planungsrechtliche Steuerung durch Bebauungspläne (Berücksichtigung bestehendes Baurecht, Entschädigungsfragen) • Maßnahmen zur Aufwertung Innenstadt / Teilzentrum etc. 10
  10. 10. Auswirkungsanalysen
  11. 11. Bedeutung von Auswirkungsanalysen  Grundlage für Entscheidung zur Aufstellung / Änderung eines Bebauungsplans für ein Vorhaben, Fragestellung z.B. • Werden Ziele der Raumordnung eingehalten? • Ergeben sich städtebaulich negative Auswirkungen? • Unzumutbare Auswirkungen auf Nachbargemeinde?  Grundlage für behördliche Entscheidung über Zulässigkeit eines Vorhabens, z.B. • § 34 Abs. 3 BauGB: Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche? • § 11 Abs. 3 BauNVO: Kann die Vermutungsregel widerlegt werden? 12
  12. 12. Anforderungen an Auswirkungsanalysen Prüfung Widerlegung der Vermutungsregel (§ 11 Abs. 3 BauNVO)  1. Stufe: Liegt ein atypischer Fall vor? • Betriebliche Gründe (z.B. schmales Sortiment: Autohaus, Baustoffhandel etc.) • Städtebauliche Gründe (z.B. integrierte Lage in einer Großstadt, besondere Siedlungsstrukturen etc.)  2. Stufe: Können sich „nicht nur unwesentliche Auswirkungen“ ergeben? • Gliederung und Größe der Gemeinde und Ortsteile • Sicherung der verbrauchernahen Versorgung • Warenangebot des Betriebs 13
  13. 13. Anforderungen an Auswirkungsanalysen Prüfungsmaßstab für „schädliche Auswirkungen“ auf zentrale Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3 BauGB): Beeinträchtigung der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs BVerwG v. 12.01.2012 (4 B 39/11): Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände, insbesondere:  Verkaufsfläche im Vergleich zu vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche  voraussichtliche Umsatzumverteilung  Entfernung Vorhaben zentraler Versorgungsbereich  Vorschädigung des Versorgungsbereichs  Gefährdung eines Magnetbetriebs  Summationseffekte am Vorhabenstandort  weitere Umstände des Einzelfalls 14
  14. 14. Anforderungen an Auswirkungsanalysen  Berechnung Umsatzpotenzial des Vorhabens: betreiberspezifisch?  Berechnung der Umsatzumverteilung: Methode?  Bewertung der Umsatzumverteilung: individuelle Verhältnisse? Demnächst mehr dazu vom AK Einzelhandel der gif e.V. ! 15 Offene Fragen:
  15. 15. Zeit für Ihre Fragen!
  16. 16. Ihr Ansprechpartner Dr. Mark Butt Karl-Scharnagl-Ring 8 80539 München Tel +49 89 288174-0 Fax +49 89 288174-44 Mail butt@gsk.de
  17. 17. Lebenslauf Dr. Mark Butt Beruf und Position • Rechtsanwalt, zugelassen seit 2001 • Partner im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes Zusatzqualifikation • Fachanwalt für Verwaltungsrecht Ausbildung und beruflicher Werdegang • Studium der Rechts- und Politikwissenschaften in Regensburg und Aberdeen • frühere Tätigkeit als Referent im Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen Tätigkeitsschwerpunkte • Planungsrecht, insbesondere öffentliches Baurecht • Umweltrecht • Vergaberecht Mitgliedschaften • Arbeitskreis Einzelhandel der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) Fremdsprachen • Englisch, Französisch Publikationen • Diverse Publikationen im öffentlichen Baurecht, internationalen und europäischen Umweltrecht, Vergaberecht
  18. 18. GSK im Überblick 43 Sozien sowie Of Counsels, wie z.B. Dr. Theo Waigel (Bundesfinanzminister a.D.) und Peter Schmidhuber (EU-Kommissar unter Jacques Delors). Wachstum Seit 1997 von 10 auf über 130 Rechtsanwälte ohne Fusionen. Gegründet als Zusammenschluss befreundeter Rechtsanwälte aus renommierten Wirtschaftskanzleien. globales Netzwerk aus über 40 angesehenen Wirtschaftskanzleien in allen wirtschaftlich wichtigen Ländern der Erde. Mitglied der Broadlaw Group mit den internationalen Partnerkanzleien Nabarro (UK), Nunziante Magrone (I), Roca Junyent (E) und Lefèvre Pelletier (F). Weiterentwicklung des Leistungsprofils gewährleisten zahlreiche GSK Anwälte sowie Quereinsteiger aus anderen Kanzleien. Sie bezeugen die Attraktivität von GSK als Arbeitsumfeld. deutschlandweit zählt GSK zu den 25 größten deutschen Kanzleien. 19
  19. 19. 4 Tätigkeitsfelder 20 Mit hervorragenden Anwälten aus unseren vier Tätigkeitsfeldern bilden wir je nach Fall individuelle, kanzleiweite und schlagkräftige Projektteams, die fachübergreifend komplexe Fragestellungen lösen.
  20. 20. Standorte 5 Standorte in den Wirtschaftszentren Deutschlands Beratungsteams werden nach Ihren Bedürfnissen lokal und überregional gebildet Große Projekte und Transaktionen können wir überall in Deutschland und in den wesentlichen Märkten Europas realisieren Büro Singapur Unser Büro GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd. dient als Tor nach Asien Lokales Know-how aufgrund der Verankerung vor Ort und der kurzen Wege zu allen Projektbeteiligten Gemeinsames Büro in der EU-Hauptstadt Brüssel mit Nabarro 21
  21. 21. GSK International: Member of Broadlaw Group Bei grenzüberschreitenden Projekten und Transaktionen arbeitet GSK mit einem internationalen Netzwerk renommierter Anwaltskanzleien zusammen – der Broadlaw Group. Gemeinsam mit unseren exklusiven Broadlaw Group-Partnern Lefèvre Pelletier & associés (Frankreich), Nabarro (UK), Nunziante Magrone (Italien) und Roca Junyent (Spanien) verfügen wir über mehr als 1000 Anwälte in 27 Städten der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftszentren Europas, Asiens, des Nahen Ostens und Nordafrikas. Das GSK Italian Team in München und Berlin berät im deutsch- italienischen Rechtsverkehr. Unser Büro in Singapur, GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd., dient als Tor nach Asien für asiatische Investoren, die in Deutschland investieren wollen, aber auch für unsere deutschen Mandanten, um sie bei ihren Asien-Engagements rechtlich und strategisch zu begleiten. 22
  22. 22. Roca Junyent Spanien Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, Lleida, Girona, Shanghai Nabarro LLP Vereinigtes Königreich London, Manchester, Sheffield, Brüssel, Dubai, Singapur Nunziante Magrone Italien Rom, Mailand, Bologna, Istanbul, Tirana GSK Stockmann + Kollegen Deutschland Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg, München, Brüssel, Singapur Lefèvre Pelletier & associés Frankreich Paris, Frankfurt am Main, München, Algier, Casablanca, Guangzhou, Hongkong, Shanghai + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + ++ 23
  23. 23. Real Estate Law Firm of the Year Germany 2011 Auszeichnungen Investment Funds Law Firm of the Year Germany 2011 Best German Law Firm 2012 Top Wirtschaftskanzlei 2013 im Bereich Gesellschaftsrecht, M&A und Compliance sowie Immobilien und Baurecht Nominiert als Kanzlei des Jahres 2012 für M&A Construction Law Firm of the Year Germany 2011 GSK unter den Top-20-Kanzleien im Ranking der Unternehmensjuristen Top-Kanzlei 2014 für Immobilienwirtschaftsrecht Top Steuerkanzlei 2014 & 2015 im Bereich Umwandlung, Umstrukturierung und M&A

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