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  1. 1. AllegAto 1contributi emersi durAnte le Assemblee del dibAttito pubblicodagli interventi alle assemblee della prima fase del dibattito pubblico.I testi seguenti sono estratti dalle registrazioni audio delle diverse assemblee svolte nella prima fase di dibattitopubblico. Sono stati selezionati e organizzati per tema gli interventi più significativi per il loro contributo allosviluppo del dibattito.. Nelle diverse sezioni tematiche, le date delle assemblee sono indicate all’inizio di ognisequenza. All’interno dei singoli interventi sono stati eliminati i pezzi di minore interesse o ripetitivi per facilitarela lettura. Sono segnalati con carattere corsivo i soli inserimenti della redazione utili a completare le frasi osegnalare le parole incomprensibili.1. le ipotesi progettuali della società punta dell’olmo e le reazioni nella società locale La compagine proponente 3/5/2011 bAldi (punta dell’olmo) C’erano due realtà diverse, che erano una realtà di tipo sociale nel bergamasco, che era quella della Fondazione Azzanelli-Cedrelli, che faceva per i soggiorni dei ragazzi, diciamo le colonie, come erano definite tanti anni fa, per la popolazione di Bergamo e la parte invece alta dell’Italcementi che era dedicata ai dipendenti, tra virgolette, dell’azienda stessa. Vivevano di vite indipendenti l’una con l’altra. Negli anni ’70, diciamo che c’è stato il maggiore…sviluppo e c’erano circa un migliaio di fanciulli che… di ragazzini che venivano ospitati nelle colonie ed era un’enclave perché di fatto tutto quello che succedeva lì dentro era di origine bergamasca, non c’erano molti contatti con il territorio cellese. C’erano le gallerie; all’interno del compendio ci passava la ferrovia, c’era un casello ferroviario che era dedicato a scaricare e ricaricare i bambini dopo il periodo di soggiorno… Durante la guerra c’era stato un periodo in cui le colonie sono state anche ahimé dedicate a luogo di transito per i deportati, storia molto triste evidentemente; fa parte della storia che dobbiamo rispettare in qualche misur. E’ chiaro che l’attività di ospitalità nei confronti dei bambini,e sia quella parte bergamasca, sia quella specifica dell’Italcementi, è andata avanti sino a circa gli anni ’90, quando poi è cambiata la società, si sono un po’ cambiate tutte le strutture e quindi la funzione originaria di colonia ha via via lasciato il posto al deserto sostanzialmente, perché niente è stato più fatto lì dentro se non, come diceva il Sindaco….la Scuola Alberghiera per un certo periodo di tempo. Nel 2007 abbiamo, è stato trovato un accordo tra la Fondazione Azzanelli-Cedrelli e l’Italcementi, un accordo per il quale la Italcementi ha, diciamo, incaricato ufficialmente la Fondazione di trovare eventuali acquirenti dell’intero compendio immobiliare, quindi sia della parte alta che della parte bassa e di tutto il bosco evidentemente, ivi comprese le due gallerie, quella verso Varazze e quella verso Celle, sia nel territorio di Celle, del Comune di Celle, sia nel Comune di Varazze, quindi compreso anche, diciamo, l’immobile che c’è sulla spiaggia verso Varazze, e con un accordo che ha previsto il fatto che nel corso della vendita tutto il denaro, atti separati perché le proprietà erano diverse, quello che veniva incamerato dalla Italcementi sarebbe stato donato alla Fondazione, che aveva un accordo col Comune di Bergamo, per costruire all’interno di Bergamo una casa, non di riposo ma di assistenza per disabili e persone anziane. Quindi, tutto quello che ne è venuto fuori economicamente è ritornato in Bergamo ed utilizzato in maniera molto proficua, tra l’altro. Diciamo che la cordata, chiamiamola… non mi piace ma… il gruppo di persone che ci siamo visti e ci siamo resi conto che esisteva una possibilità immobiliare, come diceva il Dottor Sacchi, qui ci sono delle fotografie che scorrono,
  2. 2. quella prima era veramente adatta perché, se notate, sulla spiaggia c’è scritto qualche cosa, eravamonel periodo bellico evidentemente del fascismo e quindi i bambini erano stati utilizzati tipo pennarello perscrivere una parola che in quel periodo andava molto di moda, evidentemente… Come vedete, la spiaggiatra l’altro era molto più ampia dell’attuale, molto più profonda, è stata erosa moltissimo nel tempo ed uno deipremi sarà anche quello di fare un rifacimento sostanziale di tutto questo. Qui che scorrono, mentre parlo,ci sono le fotografie dei bambini durante i loro soggiorni, e questo qui è la parte iniziale proprio sull’Aureliaa picco, dove c’è la curva, subito dopo la curva, nel primo palazzo.Diciamo che le tre componenti della “Punta dell’Olmo” sono il GIS, Gruppo Imprese Savonesi, che èrappresentato… sostanzialmente sono cinque imprese edili che si sono consociate, per fare tutta unaserie di operazioni immobiliari, correggetemi se sbaglio quelli del GIS, e hanno dalla loro parte unagrossa esperienza per operazioni di questo tipo, anche di dimensioni molto grandi, in ogni caso che sonosempre state connotate da un […] utilizzo del risparmio energetico, di un’attenzione anche al territorio.La seconda componente è il IDSC, che vorrebbe dire Istituto Diocesano Sostentamento Clero. L’IstitutoSostentamento Clero è un ente ecclesiastico all’interno della Diocesi di Savona; è presente quest’Istituto intutte le Diocesi italiane, e tutti questi istituti fanno capo ad un Istituto Centrale Sostentamento Clero. Tuttoquesto meccanismo è nato nel momento della riscrittura del Concordato tra Stato e Chiesa, creazionedell’8 per mille e tutte queste cose, capitalizzando tutti questi singoli istituti che si devono occupare delsostentamento del clero della propria Diocesi, quindi pensare agli stipendi, al versamento dei contributidei sacerdoti della Diocesi di Savona, parroci cellesi compresi, qualsiasi sacerdote che sia diocesano. Laterza componente, che si è aggiunta in un secondo tempo, ma già subito nella “Punta dell’Olmo” sono leIndustrie Rebora, che fanno parte del Gruppo Spinelli. Spinelli è abbastanza conosciuto come persona, piùche altro, forse più che industrialmente, come ex Presidente del Genoa ed attuale Presidente del Livorno,sono compagni di strada, il GIS e il Rebora, per noi dell’Istituto, compagni di strada estremamente affidabilie certi. Questa Società che abbiamo creato che è “Punta dell’Olmo”, perché una delle Punte lì una è “PuntaAspera” l’altra è “Punta dell’Olmo”, ci sembrava giusto chiamarla in qualche maniera evidenziando doveeravamo, cercando di capire come si poteva andare avanti con quelli di Bergamo, come li definivamo, nelsenso che abbiamo cercato di capire come avremmo potuto entrare in rapporto con queste persone, e qualierano gli strumenti per andare avanti. E’ stato fatto da parte della Fondazione o meglio da un gruppo dilavoro che comprendeva legali loro, tecnici molto abili, un bando di concorso privato, non pubblico, privato;avevano messo tutta una serie di paletti di ogni tipo, genere, natura e specie che vincolavano lapartecipazione di aziende per garantire la maggior trasparenza possibile, per evitare che ci potessero esseredegli inquinamenti di qualsiasi tipo mafioso, diciamolo chiaramente, all’interno di società che potesseropartecipare, volessero partecipare a quest’asta; abbiamo partecipato ed abbiamo avuto l’avventura divincere, non dico né fortuna né sfortuna, l’avventura di vincere. Gli atti… sono stati perfezionati degli attidi vendita, i singoli atti di vendita nel corso del 2009, che sono stati più atti di vendita perché ci sono state,l’acquisizione della parte alta della parte Italcementi e della parte bassa della Fondazione e, in una fasesuccessiva, l’acquisizione delle due gallerie, quindi siamo felici proprietari di tutto questo. All’interno diquesto è chiaro che noi avevamo fatto, come ha detto il Dottor Sacchi, evidentemente, dei ragionamenti,delle valutazioni economiche, che erano state fatte in un momento in cui questa bolla di difficoltà economicaitaliana, europea, mondiale non si era ancora sviluppata, quindi ancora erano momenti leggermente diversi,abbiamo proseguito su questa strada, evidentemente, pensando che dovevamo percorrere una strada in cuiperò il territorio, le nostre realtà locali dovessero essere rappresentate, quindi se, in primo luogo, operandodelle scelte come tecnici, da individuare per metterli, per lavorare insieme, a questa progettazione, personeche però fossero radicate sul territorio, in modo tale che conoscano esattamente quello che è il terreno, maanche quelle che sono le realtà sociali all’interno del quale ci troviamo ad operare. Poi ve li presenterannodirettamente i due architetti che fanno un po’ da capocordata a tutta questa cosa.9/5/2011morisi - C’era qualcuno che voleva informazioni ulteriori sulla compagine sociale, credo che secondo quelliche sono i parametri del capitalismo più evoluto, sapere da chi è fatta una società in termini percentualisarebbe importante.
  3. 3. sAccHi - Per noi non è molto importante in quanto decidiamo molto all’unanimità; c’è molta democrazia,però la maggioranza è detenuta dall’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero e poi ci sono altri duesoci, le Industrie Rebora il 30% e GIS che ha il 19% .Le prime reazioni dell’amministrazione comunale alla proposta progettuale di Punta dell’Olmo3/5/2011sindAco: Abbiamo subito chiarito con la Società che, qualora ci fosse stata una proposta, diciamo, diversa(ndr. dalle indicazioni contenute nel PUC) , come quella che poi è stata depositata all’Amministrazionecomunale, non avremmo discusso nell’ambito, diciamo, della parte rappresentativa che è il Consigliocomunale, seppur questo era legittimo, ma avremmo aperto un confronto con i cittadini.La Società “Punta dell’Olmo” ci ha presentato una proposta che ha delle positività, che ha delle criticità.Io conoscevo già un po’ il compendio delle Bergamasche perché ho avuto l’onore, per cinque o sei anni,di essere stato prima l’Amministratore Delegato, poi il Presidente del Centro di Formazione TuristicoAlberghiero che aveva sede, voi ve lo ricordate, nelle Colonie Bergamasche, che ha dovuto andare poia Varazze perché le condizioni, diciamo, strutturali delle colonie bergamasche non permettevano più lapresenza del centro, perché non c’era più la possibilità di avere… lì c’erano dei ragazzi e non si era piùpotuto avere il certificato di prevenzione incendi e sulla questione della pericolosità. Perciò ero riuscito,avendo questo incarico, a penetrare un po’ all’interno, diciamo, del compendio, però non lo conoscevobene completamente; io sono rimasto stupefatto, sconcertato, devo dire, della grande valenza di un parte diquell’area lì, che ha una valenza, diciamo, di un eco-sistema unico, secondo me, ma tutti quelli che l’hannovisto lo hanno anche confermato, che questo enorme parco 35.000/ 36.000 mq. parliamo perciò di unagrande entità, che è rimasto completamente uguale, nel senso che lì non ci sono stati intervento edilizi, nonsono state tracciate strade di particolare rilevanza, se non dei sentieri, sulla parte cellese. E’ un compartoche comprende sia una parte che è sul Comune di Celle, sia una parte che è sul Comune di Varazze. E’una cosa unica.Circa meno di un mese fa, sono stato ennesimamente con un gruppo di imprenditori a vedere questocompendio, poiché avevano chiesto delle associazioni di poterlo vedere, e sono stato un po’ commossodella presenza di un’orchidea ligure, che qualcheduno si ricorderà, se la ricorda, che si chiama “Scarpettadella Madonna”. Io, la conoscevo perché nell’ (termine incomprensibile) dove abitavo, di fronte c’era unariva dove nascevano alcune, ci andavo con mia mamma buon anima; mi sono trovato probabilmente in unmigliaio di queste orchidee, tutto una piana di orchidee di questo tipo, che io pensavo che non ce ne fosseropiù sul territorio cellese. Il botanico che è venuto con noi ha trovato tutta un’altra serie di fiori autoctonidi quella zona, liguri, che probabilmente non esistono più; abbiamo perciò un patrimonio di eco-sistemanaturalistico importantissimo.Qualunque sia poi l’intervento che si faccia all’interno, diciamo, dei volumi delle Bergamasche, [è auspicabile]salvaguardarlo e tentare di portarlo al pubblico; tra l’altro è collegabile con la galleria ex treno sia conVarazze che con Celle; non è tutto nel Comune di Celle, ma noi pensiamo di poter essere attori anchedi un’operazione sul Comune di Varazze, chiedendo la proprietà anche sull’area del Comune di Varazze,perché siamo un po’ preoccupati che sulla parte del Comune di Varazze una quota di questo bellissimoparco sia invece minacciato da un sistema di trasformazione, adesso è turistico, perciò significa comunqueche possa operare sopra, e rovinerebbe completamente questo eco-sistema.Io ho avuto un diverbio abbastanza forte con il Sindaco di Varazze attuale, quando ha ennesimamanteportato avanti un progetto che secondo me dobbiamo impedire: che le gallerie che portano nel compendiodi questo Parco vengano utilizzate per fare un’Aurelia bis. Dobbiamo fare tutte le battaglie possibili per[salvaguardare] questo compendio, una cosa unica e veramente splendida, una delle cose più belle che cisiano in quel comparto. Ho visto anche le associazioni imprenditoriali di Varazze puntare su questa Aurelia
  4. 4. bis; c’è stato un dibattito con le nostre, che per fortuna hanno detto a quelle di Varazze che non va bene.23/5/2011sindAco - L’Amministrazione comunale chiaramente non ha un ostacolo se l’edilizia convenzionata fossefuori, ha un ostacolo chiarissimo, che non vogliamo un’ulteriore occupazione di territorio, cioè noi nonsaremo disponibili a mettere fuori, nel caso l’edilizia convenzionata ci fosse, andando a fare ulteriori palazzie utilizzando dei volumi non esistenti, perciò è chiaro che questo è imprescindibile da questo punto di vista,tanto per essere chiari. Io non voglio occupazione ulteriore del territorio, se edilizia convenzionata si ha dafare, si ha da fare entro volumi esistenti.La proposta progettuale Punta dell’Olmo (Ipotesi A) - Caratteri generali3/5/2011sAccHi (gis - punta dell’olmo)Perché lì? Perché è un posto di pregio, nel senso che oggi il mercato, il mercato è in crisi, ed è valido soloper prodotti di alto livello e questa di Celle è un prodotto di alto livello, per qualsiasi uso uno ne voglia fare,nel senso che è una zona che offre una location che è molto valida sia per un fine alberghiero, che per unfine residenziale. E’ un territorio unico, perché trovare un bosco in riva al mare in Liguria è praticamenteimpossibile, è un’area dove dove si può intervenire senza utilizzare nuovo territorio ma sfruttando aree giàedificabili, e… è un’area che si presta a molteplici usi e quindi l’investimento, di per se, era un investimentoche già solo l’acquisto e la prospettiva della valorizzazione dell’acquisto poteva valere l’investimento.bAldi (punta dell’olmo)Gli scenari futuri della colonia sono molto semplici, da una mono-funzionalità che era prima, che era quelladella ospitalità nei confronti dei bambini, evidentemente si deve passare necessariamente a una cosa chesia con un panorama un po’ più complesso, sicuramente ci deve essere una edilizia residenziale, senzala quale non si riesce a portare avanti ogni tipo di progetto, se non c’è il residenziale, evidentemente…;ci deve essere anche un’edilizia convenzionata, perché i benefici… è uno dei tanti benefici che ricadonoimmediatamente sulla popolazione di Celle, sulla [termine non comprensibile] è di poter acquistare a deiprezzi decisamente accettabili, molto buoni, una parte di quest’edilizia che si va a costruire, cioè un’ediliziasociale, questa non è nient’altro che una risposta a quelle che sono le leggi vigenti nello Stato italiano,quindi ad un’urbanizzazione corrisponde anche un’edilizia sociale; un Cento congressi che dovrebbe, anzisicuramente può diventare un grosso polo trainante sull’economia anche per non fare un turismo soltantoperiodico durante l’estate, come siamo stati abituati; ci sarà una parte di turistico-ricettivo in questa zonaqui.Poi ci sono i due aspetti che non sono di investimento con un ritorno immediato ma che sono un ritornogrosso per la popolazione ma anche per le abitazioni che ci saranno, e che sono da una parte questoparco pubblico, con delle grosse caratteristiche anche di unicità ed all’interno di questo parco, in una fasciabassa anche una parte che poi il Dottor Verner ci spiegherà bene, di un, l’abbiamo definito uno stagnodidattico, che può offrire anche un grosso richiamo. Questo è molto brevemente quello che sarà, quella cheè l’operazione [termine incomprensibile].de steFAnis (Arch. incaricato punta delll’olmo)Sono più di cent’anni che questo luogo è recintato e nessuno poteva entrare. Le prime volte che siamo entratied abbiamo visitato questo posto veramente molto particolare, ha dato proprio l’impressione di essere unposto dove il tempo si sia fermato, per cui anche se la natura che noi vediamo è quasi tutta antropizzatae quindi è stata proprio creata anche con le varie messe a dimora di alberature o quant’altro, in realtà poinel tempo la natura ha ripreso un attimino i suoi spazi, per cui si ha proprio l’impressione di entrare in unposto assolutamente incontaminato e non solo ma è un posto anche molto carico di una vita storica, sembra
  5. 5. proprio, camminando nei sentieri, le panchine vecchie… ormai quasi distrutte, sembra quasi di camminareun po’ nella storia. Questo aspetto di trovarci di fronte a un posto così ricco, non solo dal punto di vistapaesaggistico, naturalistico, ma anche proprio ricco di vita, di storia è un qualcosa che ha segnato, segna ecredo segnerà il lavoro che stiamo facendo.Come prima cosa uno cerca di capire che cosa hanno in mano, hanno i committenti che hanno delleaspettative, quindi ti pongono un tema progettuale; quindi una proposta che, in variante a quello che il PianoRegolatore prevede. La proposta è quella di realizzare all’interno di quest’area, diciamo, dei volumi presenti,esistenti, delle funzioni, come ha spiegato giustamente chi mi ha preceduto, differenziate rispetto all’unicamono-funzione prevista, che era quella turistica. E così nascono le prime idee, più come idee provocatorie,per fare dei brain-storming di lavoro all’interno, più che come vere ipotesi di progetto, tanto è vero che poisono state abbandonate, perché ci siamo subito resi conto degli errori che portavano dietro questi progettipreliminari. Questo è uno dei tanti, ce ne sono quattro/ cinque, perché nel frattempo si stava formandoil gruppo di lavoro. Vi faccio un po’ di storia per capire anche come siamo arrivati alla proposta che poivedremo. Il gruppo di lavoro comportava l’introduzione anche di competenze diverse e punti di vista anchediversi, per affrontare il tema progettuale.1) Partiamo ad esempio da questa ipotesi perché è un po’ emblematica, diciamo che qui non avevamoancora bene la percezione del luogo, del posto dove ci trovavamo, non soltanto dal punto di vista fisico, maproprio anche dal punto di vista dei valori, delle forze e delle debolezze, delle potenzialità ma anche dellefragilità di questo luogo. Qui ad esempio era previsto la conservazione di alcuni edifici e l’abbattimento diquesto, con la realizzazione ad esempio della maggior parte dei box, dei posti auto in questa parte qua,l’introduzione di una strada che, sfruttando via la Natta, che attualmente esiste, che si può percorreresoltanto a piedi e che poi continua e sfocia sull’Aurelia, continuare invece con una strada veicolare cheportava a questa edificazione, con una proposta di nuovo edificato sulla parte di crinale, che è la parteanche dal punto di vista naturalistico forse un po’ meno ricco, con un verde più diradato e anche meno dipregio, l’introduzione qua di un piccolo Cento congressi, che poi ci siamo resi conto essere troppo piccoloin confronto alle aspettative, con il progetto che è quello di fare un Cento congressi più importante, laristrutturazione di uno stabilimento balneare, con un sovrappasso, quindi con la possibilità di accedere allostabilimento, superando una barriera fisica, che è quella dell’Aurelia, che attualmente è il problema piùgrosso. Sapete che l’attraversamento lì è molto problematico e difficile. Quest’ipotesi qua presenta diversierrori, Ci siamo resi conto che costruire una nuova strada, una viabilità, sarebbe stato un intervento troppoimportante, troppo pesante su un territorio molto delicato, perché vuol dire fare dei movimenti di terra, deicontenimenti, una delle caratteristiche di questo territorio è di avere un’inclinazione abbastanza forte, quindiabbiamo dei dislivelli molto forti, tanto è vero che voi sapete che l’accesso attuale viario, da sotto non ècollegato con sopra perché c’è troppo dislivello e, quindi, questo comporta di avere almeno due accessi,uno dalla parte bassa dell’Aurelia ed uno alto.2) Oltre a quest’idea della strada poi abbandonata, s’è abbandonata l’idea di edificati fuori dai sedimi degliattuali edifici esistenti, s’è poi analizzato il problema degli edifici esistenti con i risultati che poi l’ingegnere cidirà e sulla possibilità di riutilizzare questi edifici, ma soprattutto poi si èragionato sul fatto che il soddisfacimento degli standard urbanistici, quindi, con l’obbligo di dare posti autoper ognuno degli appartamenti previsti, portava di conseguenza che o i parcheggi si facevano al di fuoridegli edifici, quindi con un grosso consumo di suolo e anche quindi con uno sconvolgimento dell’assettodel territorio, oppure di mettere i box sotto gli edifici e questo poi ha portato a tutta una serie di scelteconseguenti.Si è formato il gruppo di lavoro, dicevo, l’architetto Persico e l’architetto De Stefanis, che siamo noi,l’architetto Giachetta che si occuperà del rapporto tra l’intervento e l’ambiente, l’ingegner Goso dellestrutture, strutturista, geologia Dottor Mirenghi, progettista e agro-forestale Dottor Tranquilli e DottoressaSusini, progettazione idraulica, ingegner Franzoni, impiantistica esterna interna ingegner Brunengo e peritoPiton, Manca in questo elenco chi ha fatto i rilievi del terreno, che è lo Studio Forni di Savona.A questo punto, abbiamo fatto delle ipotesi, che poi abbiamo abbandonato, che ci servivano un po’ per
  6. 6. sgrossare il problema, un po’ per cercare di dare un po’ una forma a questo progetto, ci siamo dati unascaletta, un modo di lavorare, un cammino per passi successivi. Innanzitutto, come è detto, la conoscenzadel luogo. Ci è sembrato, di fronte a questo posto così particolare, essenziale far delle indagini moltoapprofondite, anche di più di quelle che normalmente si fanno per un intervento di questo genere, un’indaginechiamata screening, quella che la legge prevede, che vuole indagine sul territorio per quel che riguarda iservizi, per capire se l’intervento era sostenibile per i servizi primari, cioè le fognature, le utenze e poi anchei servizi secondari alle persone, quindi l’istruzione, l’assistenza medica etc.3) il progetto presentatoSi è iniziato quindi con la conoscenza del luogo, per prima cosa una grossa indagine fotografica, di cui credouna parte sia contenuta nel sito di “scegliecelle”, sia di terra; questo qua era il luogo di ritrovo all’internodelle colonie, dove c’era da una parte ovviamente anche la cappella per i riti religiosi e dall’altra parteinvece il palco per le feste; questa è la parte dell’Italcementi, dove c’era anche la mensa, questa è unacosa particolare ed in cui ci siamo imbattuti camminando nel parco all’interno delle colonie; questo è unmonumento ai garibaldini, quindi negli anni del centocinquantenario della formazione d’Italia questo ci hacolpito, perché in realtà questo monumento è stato inaugurato dai garibaldini stessi bergamaschi, dopoalcune decine d’anni dal loro essere stati con Garibaldi.Poi invece la campagna fotografica da mare, in più riprese, ed infine, cosa molto più recente, campagnafotografica aerea, con un ditta di Torino che utilizza questi palloni aerostatici, che vengono mandati fino aduecento metri d’altezza con delle macchine fotografiche ad alta definizione che danno immagini nitidissimeanche per questo tipo di progettazione, quindi già qui si intravede il palazzetto dello sport della Natta equindi il confine della proprietà. Questa parte qua e queste sono parti di Italcementi e dietro si vedono leBergamasche, questo qua è il sedime ferroviario, le gallerie sia verso il porto di Varazze, che verso Celle,sono entrambe di proprietà della Società, qui il fondovalle… questo era l’ex casello, adesso di proprietàprivata, con un piccolo terreno intorno, questo è il fondovalle dove c’erano tre o quattro campi da calcio,che venivano utilizzati per i ragazzi; gli ultimi due sono ormai stati ri-conglobati nella vegetazione. Questaè la zona di crinale, questa è la via Natta, percorribile a piedi, che poi ridiscende sull’Aurelia e questa è laviabilità che dalla Natta entrava nelle colonie e si fermava praticamente qui e continuava fino più o menoa questa casetta, in dimensioni minori. Queste altre immagini semmai le inseriremo nel sito. Qui si vedonoun po’ le caratteristiche di come era sorto l’edificato, un po’ per somma di volumi fatti nei tempi successivi,a seconda delle esigenze. Qua ad esempio questa sarebbe diventata la lavanderia… c’era una batteria dilavatrici industriali impressionante, lì c’era il custode e così via. Questa è l’unione, la fotografia compostadall’unione di più fotografie dove si vede tutto il comparto.Alla campagna fotografica è seguito poi il rilievo preciso degli edifici, edificio per edificio, tutte le parti fuoriterra, seminterrate etc. ecco sezioni, prospetti, piante. Abbiamo portato alcuni esempi per far capire il tipodi lavoro, per i tecnici colleghi che ho visto in aula sono cose normali; comunque questo è il tipo di lavoroche è stato fatto, che si sta facendo: il rilievo del terreno, compresi tutti i percorsi sia dalla parte di Celle,dalla parte di Varazze e quindi anche i sentieri, non soltanto i rilievi degli edifici e del loro intorno ma, comevedete, anche di tutto il terreno intorno.goso (ing. incaricato punta dell’olmo)La prima domanda che mi è stata fatta è stata quella di valutare l’eventualità di mantenere in opera alcunedelle strutture esistenti ed eventualmente quali erano gli interventi necessari a tal fine. Devo ricollegarmi aquello che diceva il mio collega De Stefanis che entrando lì dentro ci si trova come se fosse un posto doveil tempo si è fermato. Purtroppo per le strutture il tempo non si è fermato,quindi sono strutture che hanno subito un forte degrado, presentano notevolissimi problemi di conservazionee in quest’ottica la normativa non ci viene incontro. Voi non lo sapete, qualcuno lo saprà però, dal 2008 in Italiaè in vigore il D.M. 2008 del 14 gennaio, che ha messo un po’ fine a quella che era una confusione normativasulle strutture antisismiche. Dopo che c’era stata purtroppo la tragedia della scuola di Secondigliano inprimo luogo e poi il terremoto dell’Aquila, è stato riordinato un attimino tutto il discorso normativo e perstrutture come queste, dove si interviene su fabbricati esistenti, la norma è molto severa, perché mi dice
  7. 7. la norma: bene, tu vuoi utilizzare delle strutture? Prima me le consolidi, quando me le hai consolidate mele adegui. Cosa significa? Consolidare è una parola che più o meno ce l’abbiamo tutti in testa cosa vogliadire, consolidare una struttura vuol dire andare a coprire quei limiti che la struttura ha per un uso che nevogliamo fare legati allo stato di conservazione, al tempo che è passato, ai difetti di costruzione all’epoca,a difetti progettuali dell’epoca.Adeguare è una parola un po’ più complicata ed è la vera novità della norma, perché? Io la voglio fare breve,non vi voglio annoiare, però in Liguria, prima di queste normative, soltanto una zona verso Imperia ed unazona verso La Spezia erano considerate sismiche, tutto il resto era considerato non sismico, per cui nonera obbligatorio…cioè non si pensava neanche a costruire in modo antisismico. Dopo questa introduzionenormativa, la non sismicità è stata annullata, quindi, ci sono zone poco sismiche e zone tanto sismiche. Celleè una zona poco sismica, però è ben diverso da dire non è sismica, perché? Perché rientrare all’internodi una zona sismica fa sì che le strutture che per loro natura sono nate per resistere prettamente a carichiverticali al loro peso, al peso della gente che ci va dentro… quindi carichi verticali, si trovano a doversopportare carichi orizzontali.Noi ci siamo concentrati soprattutto sul padiglione Frizzoni, il primo il più bello, quello che è nato per primoe due padiglioni Italcementi, l’ “F” ed il “G”, che erano quelli che ci sembravano a prima vista quelli un po’più adeguabili. Dai rilievi che hanno fatto i miei colleghi, ci siamo subito resi conto che il padiglione Frizzoniaveva grosse lacune, perché è una struttura molto irregolare, cosa vuol dire è una struttura molto irregolare?Lo vedete dai prospetti, no? Ci sono volumi bassi, volumi alti e lo vedete dalla pianta, ci sono corpi grossi,appendici piccoline, tutta una serie di difformità geometriche che fanno sì che il terremoto su queste strutturesi accanisce, perché si accanisce? Perché il terremoto ha degli effetti che sono proporzionali alla massa,quindi dove trova più massa va più forte, dove trova meno massa va meno forte, quindi, sui corpi grossi,quelli belli robusti ci colpisce forte, su quelli più piccoli ci colpisce meno e l’edificio ruota, l’edificio ruota e, adesempio, un edificio come il padiglione Frizzoni (può girare…), un edificio come il padiglione Frizzoni, che èrealizzato in muratura, il fenomeno della rotazione gli dà molto fastidio, per sua natura, perché la muraturanon resiste alle torsioni, ma soprattutto lo vedete, impalcati in legno ormai marci, infiltrazioni di umidità cheinteressano sia le parti accessorie ma soprattutto le parti strutturali. Si potrebbe pensare di fare dei rinforzi,dei tagli e dei cuci, però nelle analisi che abbiamo condotto, ahimè, il padiglione Frizzoni è quello che perprimo è caduto e quindi, purtroppo, ci siamo dovuti concentrare un po’ di più sugli edifici in cemento armatoche questi movimenti rotatori gli danno un po’ meno fastidio, perché proprio sono realizzati in cementoarmato, che tra le sue peculiarità ha questa caratteristica di resistere, per cui ci siamo spinti oltre, perché lanorma ci dice cosa dobbiamo fare per prima cosa, abbiamo fatto dei campionamenti di materiali, cioè: comesono stai costruiti questi edifici? Tutti voi avete sentito parlare dei cementi depotenziati, cemento con tantasabbia, poca sabbia, sabbia di mare, sabbia… sì è tutto vero, però dobbiamo anche considerare che sonoedifici costruiti tanti anni fa, con le risorse che avevano tanti anni fa, quindi, la sorpresa che abbiamo avuto,qual è? Quella che vedete in mezzo è il tentativo di fare una carota in un pilastro dell’edificio del padiglione“G”, mentre quella che è sulla vostra destra, padiglione “G” Italcementi, quella che è sulla vostra destra èun carotaggio comune che abbiamo fatto in una fondazione di bassissimo, bassissimo livello, per cui giàvedete la grossa differenza qual è, la carota fatta in un pilastro delle colonie Italcementi ha presentato unostato di consistenza molto basso, tanto è vero che il laboratorio ci ha confermato, vedete degli ingrandimenti,che le resistenze del cemento con cui sono fatti i padiglioni Italcementi non superano i 15 N/mmq. Il testounico, che vi dicevo all’inizio, prescrive che una struttura, in cui ci vanno dentro bambini, persone etc. nonpossa impiegare calcestruzzi con resistenza inferiore ai 20 N/mmq., quindi, siamo ben distanti dal limiteminimo che è quello che ci consente la norma. Comunque ci siamo spinti oltre, quello che vedete nelledue foto lassù, mi perdonerete, ma non sono foto delle colonie, sono foto che io ho fatto all’Aquila, dove èemerso… quale era il problema maggiore degli edifici in cemento armato costruiti negli anni ’60? Il nodotrave/ colonna, cioè dove i pilastri incontrano le colonne, sostanzialmente. Voi adesso non lo capite, forsenon ve ne rendete conto, ma quello che vedete non è il piano terra, ma il piano primo, sotto c’erano dellemacchine, la vedete spuntare la targa…voi guardate i pilastri e le travi, l’armatura scoppiata, tutto il ferroche c’è lì, bene noi il ferro che abbiamo trovato nelle travi del padiglione “G”, ad esempio, sono quelle lì che
  8. 8. sono evidenziate in rosso, un ferro verticale, qualche staffa orizzontale, le travi poco armate, poco ferro,ferro di diametro piccolo, questo che cosa sta a significare? L’ho fatta molto breve, ma la risposta che noipurtroppo abbiamo dovuto dare alla Società è stata quella che le strutture sono sì volendo consolidabili, madifficilmente adeguabili, per cui sarebbe difficile far diventare quelle strutture lì adeguate a resistere ad unevento sismico che magari non si verificherà mai, ma la norma dice che si può verificare.de steFAnis (Arch. incaricato punta dell’olmo)Uno dei quesiti che ci ha posto subito questo luogo era il rapporto tra l’edificato e le aree esterne. Ci siamosubito resi conto che la progettazione non riguardava soltanto e nemmeno forse tanto gliedifici, ma proprio l’utilizzo di questa enorme area verde, perché abbiamo fatto come se fosse un piccolopiano regolatore all’interno, quindi una zonizzazione. Quindi, la zona di verde che è compresa all’internodell’edificato che è destinato, che noi vorremmo destinare al verde, diciamo, condominiale, chiamiamolocosì, parco condominiale, e tutta la parte invece di utilizzo pubblico, in totale sono più di 40/44 ettari, 43/45.000 mq., di cui circa 23.000 in questa zona qua di parco pubblico e una zona che, anche con la cessioneda parte della Società, come s’è detto prima, della proprietà di questa parte verso il Comune di Varazze euna parte che comunque è gravata da vincoli di inedificabilità per il TCP ligure, di questa parte qua invecedel versante sempre verso Varazze. Questa è l’ubicazione di quella zona umida o stagno didattico di cui siparlerà dopo, all’interno del parco pubblico, che comprende questa parte qua, che era proprio il parco con icamminamenti, questi che avete visto, i viottoli, i sentieri che era proprio il parco utilizzato dalle colonie, chetra l’altro è un esempio di bosco di lecceta abbastanza particolare, di pregio, ecco… Andiamo avanti… Quindi,la zonizzazione dell’intervento. Come forse vi avevo già accennato, il discorso degli accessi: naturalmentequesto accesso qua sotto, che comunque per forza di cose, come ho detto anche per i dislivelli, rimarràcome accesso, ma soltanto limitato agli edifici più fronte mare, mentre l’accesso da sopra, dalla Natta èquello che dovrà servire tutta la parte alta e penetrare anche con la strada esistente fino all’edificato, finoall’interno nel cuore del complesso.Entriamo quindi nelle linee progettuali che ci siamo dati, che il discostarci da quello che sono le superficigià utilizzate comunque costituisce un problema per la sensibilità, per la fragilità, per l’importanza diquesto territorio, per cui tutti i nostri sforzi sono stati quelli rivolti a rimanere, come vedete, all’internodella superficie già occupate dagli edifici, non solo ma cercando di liberare delle parti, tant’è vero che,diciamo, lo stampo, l’impronta a terra della superficie coperta degli edifici è circa 1.000 mq. in meno rispettoall’attuale. Ovviamente poi il terreno è occupato per i cantieri intorno agli edifici, per cui in realtà poi ilterreno attualmente occupato dagli edifici è quello che effettivamente verrà utilizzato per l’intervento, allafine quando poi verranno risistemate tutte le aree, quindi, un po’ rimarginate le ferite che inevitabilmente sicreano in un intervento, comunque quello che rimarrà di suolo occupato è soltanto l’impronta nuova degliedifici, inferiore a quella …quindi, questa è stata la prima, diciamo, norma che ci siamo auto-creati.La seconda sempre, derivante dal fatto di utilizzare meno suolo possibile, è quello di riutilizzare la viabilitàesistente e non crearne nuove, quindi utilizzare l’esistente, che arriva fino a qui, ampliando, diciamo,adeguandolo alle esigenze.La terza linea progettuale è stata quella di liberare un pochettino il fronte mare, vedete che attualmente èuna cortina continua…, se noi vediamo di nuovo il plastico ci rendiamo conto di come attualmente abbiamo,vista da mare, una palazzata continua, quindi vorremmo liberare questa parte centrale per liberare eriorganizzare un po’ la vista dell’edificato dal mare.interVento - Quindi abbiamo nella vostra ipotesi una riduzione della superficie?de steFAnis - Una riduzione della superficie coperta. C’è poi l’ubicazione del Cento congressi. Questonon è stato facile. In un certo senso, ci sono state ipotesi, qualcuno diceva lo metteranno in fondo valle,in nuovi edifici, in realtà i nostri sforzi sono di non creare nuovi edifici. La soluzione che noi abbiamoproposto alla committenza, che ha abbracciato, è il fatto di non creare un nuovo edificio, ma in realtà unastruttura interrata, seminterrrata, in prossimità dell’accesso della Natta, che è anche collegabile con l’uscitaautostradale, proprio per non avere nuovi volumi: Essendo tra l’altro crinale, non va oltre, diciamo, il profilo
  9. 9. della collina, ma crea una specie di sistemazione come a terrazzamenti per una parte, soltanto per un…invece in questo angolo qua fuoriesce. Però, diciamo, che per la posizione, perché per come è fatto dalmare, verrebbe essere quasi non vedibile, non avendo quindi impatti paesaggistici. La richiesta che ci èstata fatta è quella di un Cento congressi importante, impegnativo, parliamo di una sala congressi di quasi700 posti, più altre due o tre sale, per un totale di quasi 900 persone, e di per se non è soltanto fare dellesale, ma la superficie necessaria per i servizi collegati alle sale congressuali è quasi quanto quella dellesale. Non è soltanto fare un cinema, un teatro, un Cento congressi, vuol dire anche sale stampa, vuol direanche magazzini, vuol dire bar, ristoranti etc. etc.Le destinazioni d’uso del verde ne abbiamo già parlato, andiamo avanti, l’ubicazione dei parcheggi… Inquesta zona di crinale sono ubicati i parcheggi, in parte a raso e in parte interrati su più piani, così comeanche sotto il Cento congressi c’è un piano di parcheggi, tutti gli altri, quelli riguardanti gli edifici sonotutti sotto gli edifici invece, c’è un parcheggio che però serve allo stabilimento balneare, collegato non piùcon quel passaggio aereo che dicevamo all’inizio, ma in realtà con un sottopasso, un piccolo tunnel solopedonale, che collegherebbe questa parte di parcheggio allo stabilimento balneare.Questa l’ipotesi, quindi, di masterplan che è stato depositato in Comune, che è credo anche illustrata sia nelsito che nelle documentazioni che sono state consegnate. Vedete la strada che ripercorre l’esistente, quac’è una specie di elica per entrare in questi due parcheggi sotto, che hanno un ingresso anche dall’Aurelia.Questo è il Cento congressi, che è sistemato poi a tetto verde, in modo da non avere impatti anche dalle visteaeree, questi sono parcheggi; anche quelli sistemati poi a verde attrezzato, è verde armato, come si dice,ad alberature, in modo da mitigare l’impatto. C’era un problema, che riguarda il discorso fatto inizialmente:questo è un terreno, era un terreno completamente circondato da rete, da recinzione, tutt’ora lo è, e quindiquesto grande verde pubblico, per cui l’intenzione è quella di rendere un parco pubblico, non era collegato,non era accessibile. L’idea è stata quindi della Società di cedere ad uso pubblico la galleria di proprietà,in modo da potersi collegare con la passeggiata che già in parte sfrutta il sedime ex sedime ferroviario. Equesto, diciamo, sarebbe il completamento per mettere a sistema il parco pubblico con, diciamo, il territoriocomunale. C’è poi la possibilità di un ingresso da sopra, collegando la viabilità con i sentieri esistenti, nonesistenti soltanto in questo piccolo tratto: quindi con un piccolo collegamento, aver la possibilità anche,utilizzando i parcheggi che ci sono nella zona della Natta ed i parcheggi pubblici che vengono realizzati inquesta zona e poter accedere al parco pubblico. Queste sono le linee principali…Vi faccio vedere solo questo: è l’idea di Cento congressi. Come vedete, se voi immaginate qua la linea delterreno, passa dove c’è la mia freccia e quindi è per tre quarti interrato. Questa è un’idea di foto-inserimentocon queste zone; questi terrazzamenti, che saranno più una sistemazione del terreno, che un vero edificio.Questi qua sono gli spazi necessari, ecco… questa è la sala con tutti i servizi igienici, uscite di sicurezza,scale, vigili del fuoco, quant’altro… il bar, i magazzini e tutto quello che ci vuole, vi assicuro tante cose, perpoter fare un centro di queste dimensioni .15/6/2011interVento - Una precisazione, mi sono perso le prime due quindi non so: dove sono finitele gallerie con la passeggiata? È possibile che siano vostre?sAccHi - Sì, sono nostreinterVento - È quand’è che sono diventate di proprietà?sAccHi - Le abbiamo comprate circa un anno fa,un anno e mezzo fa.interVento - Insieme a tutto il resto dei terreni?sAccHi - No, le abbiamo comprate in una fase successiva, separatamente.interVento - E in che modo?sAccHi - Le vendevano e le abbiamo comprate.interVento - Una trattativa privata? Erano di un privato?sAccHi - Sì, erano di un privato e le abbiamo comprate.
  10. 10. Sulla gestione del Cento congressi15/6/2011sAccHi - Solo per essere preciso, il Cento congressi è il Cento congressi, poi ha tutta una serie, adesempio, di posti auto che vanno messi in terrazzi, che è un ulteriore costo, poi c’è la gestione quinquennaledel Cento congressi, che ha un ulteriore costo. La somma di tutto ciò siamo intorno ai € 15 milioni. Il Centocongressi ha bisogno di un avvio … cinque anni di gestione hanno dei costi, certamente c’è una questionedi avvio … poi se è meglio non farlo, sono scelte vostre … Allora, il Cento congressi per avere una suaattività deve entrare in convenzione … ma come è possibile che dal primo congresso …interVento - Stiamo parlando di gestione, dopo cinque anni quello non lo vendete al Comune di Celle?sAccHi - No, noi non lo regaliamo neanche, al Comune di Celle, perché nelle ipotesi che cisono in realtà lo prenderebbe la Provincia.interVento - Io le parlo di gestione, Lei si trova un cubetto di cemento con 1000 posti dentroe N posti macchina sotto, ok?sAccHi - Esatto.interVento - Da quel momento lì parte.sAccHi - E pago personale …interVento - L’altro giorno è venuta a parlare la dottoressa del Cento congressi del Ponente e ha detto:“Ve lo do in gestione”, magari i primi mesi faticherà un po’, ma magari fa due o tre congressi eclatanti, faun po’ di promozione, magari il primo anno proprio in pari non ci va ma la gestione, se non è in pari, non neparliamo neanche, perché sennò il Comune di Celle domani fallisce.sAccHi - La gestione diventa in pari, e questi non sono studi miei ma sono studi che hanno fatto terzi,facendo convenzioni con gli albergatori, cioè gli albergatori si convenzionano ed hanno poi una redditivitàal Cento congressi, sennò il Cento congressi da solo porta …interVento - Nel caso in cui si facesse il Cento congressi, 900 posti, dobbiamo fare 900 posti autoanche?sAccHi - Non sono 900, ma sono 300 posti auto.interVento - E gli altri 600 dove vanno?sAccHi - Perché si augura che ognuno non venga con la sua macchina, c’è un gruppo che verrà inpullman, che arriva dall’aeroporto e prende il taxi, c’è un calcolo che dice che un certo congressi da 900posti devo avere 300 posti auto … no, non sarebbero tutti sotto il Cento congressi.Sullo stagno didattico nella proposta Punta dell’OlmoVerner (lipu)La LIPU, penso che tutti lo sappiano, è una delle più importanti associazioni ambientaliste italiane, e trale varie cose che fa per proteggere l’ambiente abbiamo anche la protezione ambientale attraverso larealizzazione di oasi e di aree protette, oltre ad altre iniziative che possono essere quelle di educazioneambientale. Questi due aspetti caratteristici della LIPU, sono tutti e due presenti in quest’idea di stagnodidattico. Non è il primo esempio di stagno didattico presente in Italia, sono stati fatti in diverse aree protettesia da parte della LIPU che del WWF. Si tratta praticamente di immaginare la creazione di un’area umidae che abbia una valenza appunto didattica, quindi, che possa essere interessante per le scolaresche e ingenerale per il pubblico.La prima cosa che abbiamo fatto, naturalmente, è stata quella di conoscere l’area, che può essere suddivisasostanzialmente, come è stato detto precedentemente, in tre grosse porzioni: una porzione che è quella,
  11. 11. diciamo, di parco, che è costituita da degli alberi di grandi dimensioni, perché l’edificazione dell’area, larealizzazione dell’area è molto vecchia, e questo parco comprende degli alberi appunto di grandi dimensionidi conifere, come il pino d’Aleppo, il cipresso ed il pino da pinoli ed il leccio, che è la pianta tipica dell’areamediterranea, quando viene lasciata svilupparsi in maniera autonoma. Un’altra parte importante è la parteverso Varazze, che appunto è altrettanto importante che invece è costituita sempre da conifere e lecci diminori dimensioni, soprattutto da una macchia mediterranea sia bassa che alta particolarmente interessante.La parte invece dove dovrebbe essere realizzato lo stagno didattico comprende un campo di calcio (eranopresenti due campi di calcio a sette per i ragazzi) un campo di calcio, quindi un’area ormai abbandonatapianeggiante, che viene colonizzata da piante pioniere erbacee e abbiamo scoperto che quest’area cheè contornata dal Rio Finale già adesso ospita delle specie importanti dal punto di vista della protezione,che sono appunto orchidee, una è quella di cui ha parlato il Sindaco precedentemente, cioè la serapiasneglecta e l’altra è l’ophrys sphegodes, che è un’orchidea protetta da legge regionale. Queste chiaramentein un intervento di un ipotetico parcheggio sarebbero state distrutte, quindi, sarebbe stato fatto un dannoenorme e, quindi, invece la realizzazione di uno stagno con delle aree molto ridotte ma comunque delle areecornice intorno, permette di proteggere anche queste piante. Non è solo questo che è interessante in unostagno didattico, ma è anche la protezione di quella che viene così detta fauna minore, ed anche questaoggetto di una legge regionale che la protegge. La fauna minore comprende, ad esempio, anfibi e rettili ed inparticolare gli anfibi sono costantemente a rischio per la distruzione delle aree umide, quindi la ri-creazionedi un’area umida vicino al Rio Finale che già scorre da decenni in questo luogo, permetterà, se realizzato,di proteggere in particolare anfibi, rettili ed insetti acquatici. Che cosa stiamo facendo attualmente? Stiamofacendo una fotografia di quella che è la situazione ornitologica-ambientale in questo momento. E’ statodetto che l’area è rimasta abbandonata per anni, immaginate quale importanza da un punto di vista faunisticopuò avere un’area verde vicino al mare con alberi di grandi dimensioni, in cui l’uomo praticamente non entrada molto tempo. Già adesso abbiamo osservato che sono presenti delle specie tipiche dei boschi maturi, inparticolare nell’area a parco che contiene proprio gli alberi più grandi, come il picchio verde, che è nidificante,nel mese scorso, proprio a fine mese di aprile ho osservato il colombaccio che viene attirato dalle ghiandedi leccio di cui si nutre, e che ancora non sappiamo se era solamente di passo o addirittura svernante eper il colombaccio questa è naturalmente un’area molto importante. Nell’area di macchia mediterranea,quindi, quella di uliveto, nella parte più settentrionale ed occidentale e quella invece, del versante versoVarazze è presente tutta la fauna della macchia mediterranea e tra gli uccelli il bellissimo occhiocotto, che èquell’uccellino con l’occhio rosso, simile alla capinera, che vediamo nella foto in basso. Con la costruzionedello stagno didattico potrebbero essere attirate delle specie che al momento non sono presenti, specieche quindi potrebbero essere attirate dalla presenza di larve di insetti o eventualmente di piccoli pesci eche potrebbero passare, quindi svernare o addirittura passare e nutrirsi per rifocillarsi prima di ripartiredurante le migrazioni, come rallidi, cioè uccelli simili alla gallinella d’acqua, quali il voltolino, che si vedenella foto superiore ed addirittura la gallinella d’acqua potrebbe probabilmente nidificare in quest’area, altriuccelli come quello delle foto lì in basso, dei piccoli aironi, potrebbero anche questi trovare rifugio durantele migrazioni. Questo naturalmente nel tempo, perché quello che si deve fare è capire che la creazione diuno stagno didattico ha dei tempi relativamente lunghi, in quanto è necessario che cresca la vegetazione eche gli animali incomincino a conoscere questa nuova possibilità. Quindi la creazione di un stagno didatticodi circa 1.050 mq. è uno dei più grandi, almeno per quello che riguarda l’esperienza della LIPU, non è daintendere ovviamente come un laghetto di pesci rossi, cioè è una cosa completamente diversa e proprio èper questo è importante da un punto di vista naturalistico e didattico.E’ importantissimo anche il fatto che in Liguria queste aree mancano, tutte quelle che c’erano sono statebonificate e ci si è costruito sopra, quindi, la presenza di un’area umida all’interno di un’area boscosa evicina al mare è di estrema importanza e con possibilità di grandi sviluppi. Naturalmente è importante anchedefinire quelli che sono gli obiettivi e quelli che sono i risultati attesi, e cioè le indicazioni operative che noidaremo saranno delle indicazioni di tipo naturalistico e di tipo ambientale, che dovranno poi essere messesulla carta da un punto di vista tecnico da chi si prenderà la responsabilità di fare il progetto definitivo. Noidovremmo naturalmente definire anche per quello che riguarda la popolazione, le attese della popolazione
  12. 12. e delle scuole che dovrebbero poi frequentare quest’area, che ci saranno dei tempi di attesa, naturalmenteprima si inizia meglio è, e la manutenzione dovrà essere garantita nel tempo con un qualche cosa chegarantisca anche da un punto di vista economico quello che è la gestione dell’area. In caso contrarionon ci sarebbe niente di peggio che spendere dei soldi per fare una cosa del genere e poi abbandonarlaa se stessa. Sulla gestione didattica naturalmente noi ci candidiamo in quanto abbiamo esperienza inquest’ambito in tutta Italia ed anche a Genova e siamo disponibili comunque per qualsiasi contributo chevenga dall’esterno.Sulla collocazione e sui destinatari degli alloggi sociali nella proposta Punta dell’OlmointerVento - Volevo chiedere se l’edilizia convenzionata o social housing potrebbero avere influenzaall’esterno dell’area in discussione, quindi se ci potrebbe essere una ricaduta fuori dal territorio delle coloniebergamaschesAccHi - Parlava di edilizia sociale o di edilizia convenzionata?interVento - Sociale.sAccHi - L’edilizia sociale può essere ubicata all’esterno, basta che sia all’interno del territorio cellese.interVento - Quindi le decisioni che vengono prese su questo processo potrebbero influireanche esternamente all’area delle colonie bergamasche.sAccHi - Sìmorisi - Potrebbero influire, scusi se intervengo io, a condizione che gli strumenti urbanistici del Comunelo ammettano, perché se vanno fuori dall’area è chiaro che a maggior ragione occorre una previsioneurbanistica che lo consenta.sAccHi - L’edilizia sociale è un’edilizia pubblica poi alla fine, segue gli interessi pubblici.morisi - È una contropartita per l’urbanistica residenziale, però.sAccHi - Si.interVento - Per quanto riguarda l’eventuale ipotesi di edilizia convenzionata, nelle graduatorie dellefamiglie che saranno scelte, ci sarà una priorità o comunque ci sarà la possibilità di stare nelle parti alte perfamiglie cellesi, oppure la situazione prevede anche esterni?il sindAco - L’idea dell’Amministrazione comunale è chiarissima: solo ed esclusivamente per famigliecellesi, su questo non c’è dubbio, sennò non lo faremo nemmeno, per avere situazioni come già abbiamoavuto, compreso l’ARTE, perché poi il rischio per esempio dell’ARTE è chequando agisce, agisce su bandi che sono addirittura provinciali, se andiamo verso un’edilizia convenzionata,sia qui, come ha detto l’assessore, e se non fosse qui comunque noi sul territorio non ne mettiamo più senon dentro fabbricati esistenti e con bandi che riguardino solo ed esclusivamente i cellesi.Sul dimensionamento dell’edificazione residenziale nella proposta Punta dell’Olmo9/5/2011sAccHi - La somma di 250 appartamenti potrebbe essere uscita da un conto di questo tipo …morisi - Ecco, allora abbiamo scoperto la pietra dell’equivoco, 185 alloggi da 70 m², 50 e di ediliziaconvenzionata e 21 di edilizia sociale, quindi qui siamo a 185 più 50, 235 …sAccHi - ... più 20, 255 …morisi - Però questo nell’ipotesi …sAccHi - … di alloggi di quel tipo, di metri quadri di quel tipo ed era un’ipotesi, questa, fatta per vedere
  13. 13. che impatto c’era sulla viabilità, sulla popolazione, su un’ipotesi di massima di questo tipo, quindi potrebbeessere uscito di qua.morisi - Ma potrebbe … qual è la vostra previsione … perché avete un amore notevole per il condizionale….sAccHi - Sennò non staremmo a fare una democrazia partecipata …morisi - Ma il condizionale nella vostra proposta, questa è un’altra cosa. Voi che cosa vi aspettate qua?sAccHi - Allora, secondo me, per l’edilizia convenzionata 70 m² probabilmente è un po’ piccolo, civorrebbero 80 metri, sull’edilizia residenziale 70 metri potrebbe essere un numero correttomorisi - Quindi in realtà non siamo tanto lontani da questo totale.sAccHi - No, non siamo lontani però ci sono quei 21 appartamenti di edilizia sociale che in realtà noncomprendono affatto la …morisi - Perché sono quelli che la legge impone.sAccHi - Esatto, e che vengono fatti in più.morisi - Va bene, comunque 135 più 50, ho capito … sì, certointerVento - Quei numeri lì, i 50 di convenzionale e i 21 di edilizia sociale sono stati richiesti dal Comune?sAccHi - No, è un calcolo per dare un’idea di che incidenza c’era, un’ipotesi di popolazione che incidevasia sulle strutture che sul traffico, e quindi è stata fatta un’ipotesi, anzi, ritengo che il Comune voglia dei metriquadrati medi di edilizia convenzionata più alti.interVento - Bisognerebbe che il Comune si esprimesse.morisi - L’edilizia sociale è quella prevista dal vostro standard ligure?sAccHi - Dalla legge ligure, sì .morisi - Il Comune che auspici fa sotto questo profilo? Non si deve pronunciare stasera, dicostasera perché dovrà ragionarci sopra, però, un orientamento ancorché di carattere politico su questo tema,queste dimensioni vi convincono, vi sembrano utili, vi sembrano ragionevoli per il vostro fascicolo?il sindAco - La superficie media per alloggio o le superfici generali?morisi - L’una e l’altra.il sindAco - L’una e l’altra, per l’edilizia sociale non abbiamo nessuna incidenza perché è una percentualein base all’edilizia residenziale non convenzionata che si fa, cioè tutte le operazioni in base alla Legge 38regionale superiori ai 500 m², se non erro, devono scontare, se sono conformi al PUC, il 10%, se sonodifformi al PUC, il 20%, perciò è un calcolo completamente matematicomorisi - È uno standardil sindAco - Non siamo noi che guidiamo le operazioniil sindAco - Per quanto riguarda l’edilizia convenzionata, io ritengo che la superficie media possa ancheessere sufficiente da questo punto di vista, preferirei averne qualche decina in più della media, se devo direla mia.interVento - Una domanda riferibile alla parte convenzionata degli alloggi. A Celle ci sonotantissimi alloggi in edilizia convenzionata, io stessa sto in uno di questi. Da sempre l’edilizia convenzionatasi paga i propri alloggi, nel senso che non li paghiamo di più, non li paghiamo di meno rispetto al prezzo dicostruzione, adesso il Sindaco ha detto che sono costati circa € 2300 a m², non si tiene conto secondo meche questa volta l’impegno edilizio è maggiore perché prima si deve cominciare una demolizione e poi lacostruzione successiva. Non è una proposta, però un’idea, visto che tutti i cellesi che abitano queste casese le sono pagate completamente, agevolare visto che il costo è il consumo del territorio, non è in terminidi euro, riterrei giusto, è un pensiero che sto facendo adesso, riterrei giusto che il prezzo di questi alloggiconvenzionati non sia né più né meno che il prezzo mero di costruzione.morisi - Questa è una proposta che peraltro è emersa anche in altri interventi, quando ho detto allasocietà Punta dell’Olmo cosa c’era come margine di non negoziabilità e che hanno detto: “Questo non ènegoziabile”. Verifichiamolo.sAccHi - No, questa è una soluzione accettabile.
  14. 14. 15/6/2011interVento - Ho aspettato la chiusura per lanciare una riflessione a tutti, mentre ce ne andiamo a casa.È chiaro che siamo sotto ricatto di circa 250 abitazioni, questo per fare una sintesi ed essere brevissimo.Sono passati venti o trenta anni in cui queste strutture sono rimaste inutilizzate, è passato tutto questotempo in cui si è lasciato che la Regione non se ne occupasse. Mi domando se questa iniziativa curiosa,come ho mandato un’e-mail, perché non è stata fatta dieci, quindici o venti anni fa? Adesso siamo sottoricatto di 250 abitazioni.sAccHi - Non sono però 250 abitazioni, sono 140 nell’ipotesi massima.morisi - 140 più l’edilizia sociale?sAccHi - Adesso dovrei andare a riprendere le tabelle.morisi - Aveva fatto il conto e arrivavamo a 235, 236, sbaglio?sAccHi - Mi sembra 215.Sul dimensionamento finanziario della proposta progettuale Punta dell’Olmo9/5/2011morisi - La cosa che chiedevo a Punta dell’Olmo Spa, e che a me non è chiarissima è: quali sono le ragionidi questo investimento che voi siete intenzionati a fare, cioè, che cosa vi aspettate da questo investimento?Qual è l’idea che l’investitore Punta dell’Olmo Spa nell’insieme della sua compagine societaria si è fattocirca l’opportunità che quest’operazione può presentare.sAccHi - E’ complesso anche sapere il risultato finale, nel senso che, è chiaro che uno fa un’operazionesperando di avere investito bene i suoi soldi e che ci torni il giusto guadagno, e complessa perché oggi unonon sa esattamente cosa ci farà, e quindi non sa quali saranno i tempi di ritorno di questo investimento,perché se ovviamente io riuscissi a fare tutte case convenzionate a un prezzo eccezionale e riesco avendere tutto in sei mesi, è chiaro che ho una risposta immediata in tempi brevissimi. Non sarà così, quindiquello che faremo avrà dei tempi lunghi, si spererà di venderlo, perché se è un albergo bisogna trovare ilgestore, si sono delle case bisogna trovare degli acquirenti, il mercato non sai come va. Io se vuole le possofar vedere uno schema di investimento per capire quali sono i margini delle cose, come variano, se variamole varie ipotesi di investimento, che comunque avranno sempre quel margine di invenduto o nei tempi incui è venduto. Noi ad esempio immaginiamo che questa operazione venga portata a termine nel giro di seianni e che magari le vendite finiscono tra nove anni, ma se questo qua si protrae invece per molti più anniè chiaro che l’investimento e un investimento che comincia ad avere delle negativitàmorisi - Ecco, volevo capire una cosa di più. Voi associate l’investimento a quale tipo di realizzazione,edilizia residenziale?sAccHi - Mista.morisi - Ce lo può descrivere, in parole povere, al di là dello schema …sAccHi - Lì dipende molto da quello che noi dobbiamo dare, nel senso che, le faccio unesempio, poi magari con i numeri rimangono più semplici, se io devo fare un 30% di case in ediliziaconvenzionata, queste case in edilizia convenzionata se vengono vendute a € 4000/ € 4500 non mi portanodanno, nel senso che tra quello che ho comprato, quello che mi costa realizzarlo, e quello che vendo, oanche un piccolo margine di utilemorisi - Voi per ora quanto avete investito nell’acquisire questo bene?sAccHi - Noi per acquisire questo bene circa 26/27 milioni di euro …morisi - Quindi, 26/27 milioni di euro per ora investiti.sAccHi - Sì. Quanto ci vorrà a costruire tutto? Circa 60 milioni di euro.morisi - Oltre a questi 26?sAccHi - Esatto, quindi si arriva un investimento di 80 milioni di euro e quindi poi si spera che riesce ad
  15. 15. arrivare a 100/110 milioni di euro.morisi - Quindi il risultato finale per voi è difendibile dal punto di vista aziendale se produce un introito …sAccHi - Un margine intorno al 10% attualizzato, io sto parlando compreso anche gli interessi .morisi - Compreso anche gli interessi. Voi vi siete dovuti indebitare per fare questo investimento?sAccHi - Certo, sì, sì, con la banca di riferimento qua in provincia … non sono praticomorisi - Avete sentito tutti? Allora è importante l’informazione che ci ha dato il dottor Sacchi, cioè,l’investimento iniziale per acquisire l’area è tra i 25/26 milioni di euro …sAccHi - Sì se contiamo già alle spese progettuali …morisi - Comunque, avete tirato fuori tra il 25, 26, 27 milioni … ora, se volete spaccare il capello in quattrochiederemo al dottor Sacchi …sAccHi - Il bilancio è pubblico.morisi - Esatto. Allora, voi pensate, se questa ipotesi progettuale va in porto, se il Comune la accoglie conle correzioni, revisioni, integrazioni, però voi pensate a un investimento di 60 milioni di euro, oltre a questi26.sAccHi - Noi pensiamo a un investimento vicino ai 90 milioni di euro.morisi - 90 milioni di euro. Per voi il ritorno atteso è sui 110.sAccHi - Sì.morisi - Allora, per arrivare a questo ritorno atteso, voi che cosa immaginate? Edilizia residenziale …sAccHi - Edilizia sociale, e turistico-alberghiero, ma non è che lo stiamo dicendo per …sAccHi - Quando noi abbiamo fatto il compromesso di quest’immobile, qua a Celle c’era lacampagna elettorale, quindi non sapevamo neanche con che Amministrazione cesseremo dovuti confrontare.Abbiamo visto in quel periodo lì le varie proposte che facevano i vari gruppi parlamentari, e comunqueabbiamo comprato, quindi siamo arrivati poi a fare l’atto e abbiamo cercato, a quel punto c’era il Sindacoeletto, abbiamo cercato di incontrarlo ma si è rifiutato di incontrarci, non solo, si è rifiutato anche dopo cheavevamo fatto l’atto perché essendo un edificio vincolato c’erano i sessanta giorni della Soprintendenza, e liabbiamo pensato: “Magari vorrà acquisirlo lui”, perché avevano i sessanta giorni di tempo le Amministrazionipubbliche per acquisirlo, quindi siamo riusciti a incontrare l’Amministrazione solo sessanta giorni dopo chelo abbiamo acquisito. A quel punto l’Amministrazione, e prima era sempre detto che lì si può fare soloalbergo, ci ha detto alcune problematiche che c’erano in Celle e di cosa Celle aveva bisogno, ci ha parlatodel Cento congressi, è venuto fuori il discorso del parco, è venuta fuori un’edilizia convenzionata a prezzimolto agevolati. A quel punto, ognuna di queste cose, ha un costo, un costo che porta più o meno delledifferenze su un business plan generale. È chiaro che se io faccio un Cento congressi e mi costa otto milionidi euro, devo trovare una redditività all’interno dell’operazione che mi porti questi otto milioni di euro, equesto vale per ogni singolo capo di richiesta.morisi - L’interesse pubblico di questa operazione, virtualmente parlando, mi sembra che stia in due poli,in due questioni. Uno è il parco, e abbiamo chiamato non a caso questo processo partecipativo in questomodo, due, è l’offerta residenziale a prezzi agevolati o convenzionatasAccHi - E terzo è il Cento congressimorisi - E terzo è il Cento congressi. Ecco, la domanda è questa: quante edilizia non convenzionata ènecessaria per voi per affrontare l’investimento sul Cento congressi e sul parco?sAccHi - Allora, sul parco devo essere sincero il costo non è altissimo, diciamo che ci serve circa un 10%… se poi volete vi faccio vedere anche degli schemi che sono anche più chiari …sAccHi - Il bosco, benché abbia un valore perché è nella parte di Celle che ha un indice di edificabilità, daun punto di vista di business plan la cosa non costa tantissimo, diciamo che con un 10% di edilizia libera nonsiamo in grado di dare 20.000 m² di parco, attrezzato sistemato, siamo su quell’ordine lì.morisi - E quindi in termini di appartamenti? Io ho sentito da un po’ di conoscenti di Celle, di gente che miha scritto, le cifre più curiose, c’è chi parla di centinaia, c’è chi parla di molte decine …sAccHi - Allora, faccio l’esempio, in quel caso il 10% sono 1800 m², 1800 m² di residenziale corrispondonoa venti appartamenti, 100 m² l’uno … aspetti che devo vedere la tabella … 90.morisi - In altre parole, più crescono le aspettative della funzionalità pubblica di questo investimento, più
  16. 16. cresce il vostro bisogno di edilizia libera. Nella vostra prospettiva di base, ripetiamo questi numeri, la vostraaspettativa di edilizia libera ammonta a? Nell’ipotesi complessiva?sAccHi - Arriva a circa il 60%, quindi siamo circa a 7000 m² .morisi - E in numero di alloggi?sAccHi - Devo mettermi con la macchinetta, sennò dico un’altra castroneria … non sono novanta, misembrava strano … venti … vi avevo detto diciotto, mi sembrava strano …morisi - Allora, senta, chiederei intanto al pubblico se ci sono domande se intanto mentre io chiedo alpubblico questa cosa lei ci dà una pennetta … trenta secondi per avere dati di supporto a ciò che ci dicePunta dell’Olmo Spa.interVento - Volevo sapere qual è l’attuale superficie utile delle attuali costruzionisAccHi - Sono circa 60.000 m³ da dividere a diverse altezze, perché variano molto nei vari edifici, quindiattualmente si ragiona in termini di metri cubi, che sono circa 60.000, compresi anche i volumi però anchenel Comune di Varazze, che però sono molti meno, comunque circa 60.000 m³. Se dividiamo per un’altezzaurbanistica di 3 metri, 3,15 metri, abbiamo dei 18.000 ai 20.000 m²interVento - Qual è la superficie utile, non il volume . Ho chiesto l’esistente.sAccHi - Sono circa 18.000 metri, la prossima volta quando parliamo del progetto in maniera più specificatecnica saremo in grado di darvi … circa 18.000, attualmente vi possiamo dire questointerVento - 18.000 m² sarebbe la superficie lorda attuale, c’è un circa davanti .sAccHi - Scusi, per precisare, la superficie utile come la intende lei credo che si riferisca probabilmente allasuperficie che nel Comune di Celle viene indicata come superficie SR, o sbaglio? La superficie di riferimentonon tiene conto della larghezza dei muri, dei blocchi scala e di tutto quello che è, noi oggi non abbiamoancora fatto questo calcolo ma abbiamo ragionato in termini di volumetrie e di conteggio di superfici lorde.Oggi abbiamo delle murature che sono larghe in alcuni punti anche 1 metro, 60 cm, nel momento in cui oggidovesse andare a costruire una casa nuova, dovrei realizzare delle murature intorno ai 45 cm. La prossimavolta, comunque, vedremo il calcolo della superficie utile, obiettivamente non ci siamo ancora occupati difare, perché non ci interessa in questa fase.9/5/2011interVento - Come faccio se prima viene deciso di acquistare, prima del risultato elettorale, quindi nonso cosa succederà, decido di fare un investimento importante, mi indebito, e non so quale sarà l’esito, perònon ho nemmeno sentito la soluzione BsAccHi - Qui vi faccio alcuni esempi di ogni tipologia, voi vedete nelle varie colonne le tipologie, turisticoricettivo, edilizia convenzionata, edilizia libera, Cento congressi e parco pubblico. Sto passando con lafreccia. Il costo di acquisto, facciamo l’ipotesi che sia come è tutto turistico ricettivo, ovviamente il costo ametro quadro non cambia per tutte e tre le ipotesi …Mi costerà più o meno tanto uguale fare l’edificazione, un po’ di più il Cento congressi perché in realtà lodevo anche arredare e dargli tutta una serie di forniture. Poi ho dei costi di progettazione che variano unpochino se è turistico ricettivo, che costa un po’ meno, degli oneri accessori, molto bassi per il turisticoricettivo perché io al Comune in realtà non devo dare niente, non devo pagare oneri, ho qualche costo diallaccio e compagnia, mentre ovviamente nell’edilizia libera a questo costo è molto più alto.Nell’edilizia libera, aggiungo solo questo per far capire …morisi - Questi € 200…sAccHi - … sono dovuti a una legge che ci obbliga a fare dell’edilizia sociale e quindi i costi, più o menosono simili ma leggermente più alti per l’edilizia liberamorisi - Perché sull’edilizia lib.era voi avete …sAccHi - Ho questo peso dell’edilizia sociale.morisi - Una quota dell’edilizia sociale, che per la Liguria è uno standard, non solo per la Liguria, ma quiin particolare.sAccHi - Sugli attuali valori di mercato queste voci qua mi danno, ad esempio nel turisticoricettivo, rispondendo a quella domanda iniziale, comunque un margine di utile …
  17. 17. morisi - Va bene, voi immaginate di avere un margine operativo del 7% circa.sAccHi - Sì, attualizzato, vuol dire anche considerato tutti gli interessi, anche l’equity, tanto per parlaretecnicamente. Ovviamente, se io faccio dell’edilizia libera, questo utile è molto più alto, è più alto di € 2000a m² .morisi - La cosa è molto interessante, cioè, il turistico ricettivo abbiamo una redditività a m² di € 305,l’edilizia libera € 2305, chiaro?sAccHi - Questa è anche la domanda perché l’edilizia libera …morisi - Cioè, in realtà senza edilizia libera voi non avete volano di sostegno della realizzabilitàdell’intervento, o sto esagerando?sAccHi - Riesce praticamente a scambiare i soldi dell’investimento, stai in piedi, ma poco di piùmorisi - Cioè, non sarebbe una speculazione, senza edilizia libera non c’è speculazione.sAccHi - Perfetto.sAccHi - Mentre invece non abbiamo notato che l’edilizia convenzionata, se io la vendessi a € 2350 a m²,come è parsa l’intenzione, la rimessa è altissima, e per ogni m² di edilizia convenzionata io rimetto € 1974.morisi - Cioè, scusate, io volevo capire una cosa, anche per i cittadini che sono questa sera con noi,siccome lo scarto è molto rilevante, se spostiamo un attimo la freccia in giù, cioè, l’edilizia libera voi laquotate a un valore di mercato medio di € 7000, l’edilizia convenzionata 2000 … volevo capire bene,scusate.sAccHi - L’edilizia convenzionata non la quoto abitualmente nei € 2350, perché mediamente intorno aCelle si fanno edilizie convenzionate a € 3500, € 4000, € 3000 il minimo e € 4000 il massimo che è adAlbissola la marina vicino al mare. Qua a Celle c’è stato detto, se noi facciamo dell’edilizia convenzionata,la vorremmo vendere a un prezzo medio di € 2350.morisi - Questo lo dice il Comune?sAccHi - Questo lo dice il Comune.il sindAco - Sì, il Comune dice questo sulle basi della valutazione di quanto hanno costruito con valoreal m², anzi inferiore,le cooperative che hanno operato sul territorio in questi anni. Le cooperative che hannooperato sul territorio in questi anni hanno costruito a un prezzo oscillante tra i € 2000 e i € 2200 1 m², perciònoi, quando Punta dell’Olmo ha chiesto un parametro, noi abbiamo ritenuto che il parametro di € 2350 siaun parametro che ci permetta oltretutto di andare a soddisfare le esigenze che diceva l’assessore. Se nonon avremmo soddisfatto quelle esigenze di gruppi di giovani, di famiglie nuove che potevano avere la casain proprietà che è una delle grandi aspirazioni che ci sono.Questi sono i parametrimorisi - Sono molto importanti questi dati sull’edilizia convenzionata. Punta dell’Olmo ci dice checorrisponde all’84,02% in termini di redditività al m², a fronte di un’edilizia libera che mi produce il 33% dimargine operativo lordosAccHi - Perfettomorisi - Il che significa che più incremento la domanda di edilizia convenzionata, più deve incrementarel’offerta di edilizia libera sul mercatosAccHi - Perfettomorisi - Ho visto sui giornali cose curiose, ho visto 235 alloggi. Quanti sono questi alloggi?sAccHi - Cosa vorrebbe dire quello che abbiamo visto prima? Che per fare 10 m² di edilizia convenzionataio devo fare 9,87 m² di edilizia libera per pareggiare i conti, a quel prezzo lì. A € 2350 al m²sAccHi - Mentre per il parco pubblico me ne bastano 2,31 m², per fare un altro esempiomorisi - Quindi il punto vero, a questo punto, il trade off, come si dice in gergo politologico,alla fine non è tanto il parco …sAccHi - No, incide pocosAccHi - Faccio alcuni esempi, se noi ipotizziamo 3700 m² di edilizia convenzionata, che soddisferebberopiù o meno gli alloggi che diceva l’Assessore, avremo bisogno di 3600 m² di edilizia libera. La stessaquantità, l’ipotesi due, di edilizia convenzionata, sempre 3700 m² ma venduti a € 3500 ci richiedono solo1500 m² di edilizia libera
  18. 18. morisi - Seconda domanda, è già stata fatta, ammesso che voi accettiate la proposta del Comune cioè diun’edilizia convenzionata a € 2350 a m², questo benedetto numero di alloggi a quanto ammonterebbe, celo potete dire per la prossima volta?sAccHi - Ve lo posso dire già qui, perché se noi facessimo l’edilizia convenzionata a € 2350 am² per 3700 m², perché anche quello contano, cioè quanti ne vogliamo è di alloggi in edilizia convenzionata,avremo bisogno di 3652 m², il centro congresso da 900 posti che è il massimo immaginabile, 4700 m²,un parco pubblico, qua c’è scritto di 10.500 m² perché già 9500 devono essere dati a standard e quindinon sono un costo perché sono già compresi nel costo dell’edilizia libera, poi, altre opere che ci chiedeil Comune, la passeggiata, l’allargamento di via Natta, ulteriori 500 m², abbiamo circa una somma checorrisponde al 61% di edilizia libera, il 61% di 18.500 m². questa è l’ipotesi io l’ho chiamata di massimarichiesta, poi esistono ipotesi intermedie …morisi - Quindi, scusi se torno pedissequamente su questa domanda, questo 61%, se devomisurarlo su uno standard, cioè su una unità di misura di m², quanti appartamenti comportano? Perchécapisco che questo per voi non è rilevante, come non lo è per i progettisti, però per me che devo raccontarequesta cosa o vengo qui e cerco di capirne di più … sa, vedo sul giornale 235 appartamenti … qualcuno loha detto e il giornalista ci è cascato come una prugna seccasAccHi - Quanti appartamenti, dipende dalla dimensione dell’appartamento.morisi - La vostra unità di misura qual è?sAccHi - Se facciamo una misura media, perché anche lì poi ci saranno misure più piccole, di80 m², basta dividere i metri quadrati totali per 80 e si ha il numero di appartamenti, se la somma sono 9000m², diviso 80 fatela voi la divisione così non sbaglio più, 110 appartamenti .interVento - Volevo conoscere il business plan della società nell’ipotesi originariamorisi - Ah, senza Cento congressi?interVento - Senza nientemorisi - L’abbiamo vista prima però, possiamo farla rivedere.interVento - Non se ne è parlato … sapere quante camere, quanti posti letto erano previsti, perchéarriveremo poi a una certa contraddizione perché se non si fa il Cento congressi ci sarebbe una grandequantità di posti letto, se invece si fa ce ne sarebbero meno, e questa mi parrebbe un po’ una contraddizione.sAccHi - I posti letto non ci sono, perché poi i posti letto dipende anche dalla tipologia dell’albergo.interVento - Ma non è stato fatto uno studio iniziale?sAccHi - Nei business plan si lavora a metro quadrato, quindi si calcola i metri quadrati di alberghiero, diresidenziale, di convenzionata, non si calcola né a stanze …interVento - Ma residenziale non c’era all’inizio.sAccHi - No, le sto dicendo in generale in tutti i business plan non si ragiona mai né a stanze, né a camerené ad appartamenti, ma a metri quadrati, perché è il costo del costruire con il costo del vendere o affittare,non si fa mai quante camere ci saranno, perché ci possono essere alberghi con camere da 40 m² perchévogliono fare camere extra lusso a cinque stelle da sceicchi o camere a 12 m²sAccHi - Il turistico ricettivo è valutato € 4500 a m², un valore di un turistico ricettivo nuovo, qui ci sonodegli albergatori saranno quanto valgono i loro alberghi sul nuovo, quindi questo moltiplicato per i metriquadrati è il valore messo a nuovo del complessoLe possibilità di trasformazione offerte nel quadro del PUC23/5/2011sindAco - Attualmente la normativa di piano definisce questo ambito di zona turistica, io lo leggo cosìci capiamo meglio. “Questo è un ambito T1, comprende la zona delle ex Colonie milanesi e Coloniebergamasche, si trova a levante del territorio comunale lungo l’arenile, vi sono inseriti alcuni edifici a bloccodi notevoli dimensioni costruite nella prima metà del secolo XX per cure e vacanze legate all’attività balneare.
  19. 19. Tali edifici possono essere oggetto di interventi di recupero e riuso con destinazione specifica a caratterecollettivo quali albergo, Cento congressi con relativi spazi per attività sportive complementari (palestra,tennis, fitness e simili), centro di ricerca e studio per attività di formazione professionale o di tipo seminarialee universitario, servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati. L’ambito, in rapporto allapeculiarità paesistica, comprende due ambiti di conservazione, un ambito T1.ANI-MA, in regime paesisticodi area non insediata da mantenere e ambito T1.ID-CE in regime paesistico di insediamento diffuso daconservare, in essi non è possibile realizzare nuovi volumi né incrementare della superficie di riferimentoSR. Interventi sull’esistente sono consentiti nel rispetto delle disposizioni IV delle presenti norme integratecon le norme (incomprensibile) di cui al precedente 7 - che vuol dire il modo di costruire, i materiali – èpossibile costruire volumi interrati con destinazione a parcheggio, deposito accessori, e a destinazione d’usodi zone simili, purché non siano realizzate nel sottosuolo delle superfici boscate e alberate. Un eventualeCento congressi potrà essere realizzato anche all’esterno dei volumi già esistenti, previa riduzione deimedesimi di pari ingombro volumetrico”. Questa è l’attuale norma della zona T1 che non comprende solo lebergamasche, ma comprende bergamasche e milanesi e il CottolengoCosa si può fare dal punto di vista delle destinazioni d’uso, mi sembra di essere chiaro, poi c’è l’architettoredattore del piano che mi bastona se dico qualcosa di sbagliato, parla di strutture alberghiere, uffici pubblicie privati, strutture collettive in genere, questo è quello che dice la normadi piano. Secondo me il piano ha una negatività, che non prevede nemmeno ragionamenti di comparto, peresempio non fa un ragionamento sulla viabilità complessiva di queste aree, l’attuale PUC, applicandolo così,e nemmeno chiede delle specifiche di comparto, che secondo me ci sarebbero dovute essere, dividendole Milanesi per un conto e le Bergamasche per un altro e il Cottolengo che tra l’altro non è interessato aoperazioni e, tra l’altro, noi nella modifica del PUC vorremmo toglierlo lasciandolo all’attività di caratteresociale dove è attualmente, il piano è un po’ deficitario da questo punto di vista.Il mio ufficio urbanistico, e io dico riferitevi a loro da questo punto di vista, mi confermava questa mattinache gli interventi secondo loro possono essere fatti addirittura anche solo su un edificio con il permesso dacostruire, nel caso ci sia conformità con il piano urbanistico comunale, cioè non ci sarebbero secondo loroostacoli, però non chiedetelo a me, qui c’è l’ingegnere Zunino, non c’è la dottoressa Mita, ed eventualmentechiedetelo al loro, mi confermavano stamattina che anche se venisse domandato un permesso a costruiresu un solo fabbricato con la destinazione d’uso del PUC, questo potrebbe essere ammesso. Perciò, mancaun po’ di un quadro generale secondo me sull’attuale situazione di PUC.morisi - Quindi, il punto di debolezza di questa situazione urbanistica, se ho ben capito, è uneccesso di rigidità, la non contestualizzazione del fabbisogno di mobilità, e quindi di infrastrutturazione,il fatto che consentirebbe a chiunque ne avesse naturalmente la titolarità di poter fare interventi puntualinell’ambito di quella destinazione prevista senza preoccuparsi delle insieme. Ho capito bene? È così? Iomi permetto di aggiungere una cosa, sempre di osservatore esterno, stiamo parlando di uno strumentourbanistico, non di un progetto, stiamo parlando di una regola, in poche parole, cioè non stiamo parlandodel fatto che effettivamente su quest’area ci siano interventi propensi a produrre quel tipo di realizzazioni,quindi la situazione potrebbe anche restare così se non ci fossero interessi privati che volessero attivarsi.15/6/2011morisi - il Piano urbanistico comunale divide il territorio di Celle in ambiti, questi ambiti hanno delle funzionidi carattere, sia territoriale, sia strategico, diverse, non sono alcune più importanti e altre meno importanti,soltanto che alcuni di questi ambiti hanno determinate regole sia per la conservazione dei valori territoriali,ambientali, paesaggistici che esprimono sia per guidare, contenere e disciplinare le loro trasformazioni,le modificazioni, ciò che vogliamo fare in questi ambiti territoriali. Ebbene, l’articolo 67 al comma 1 dellenorme del PUC 2008 una prima descrizione di cos’è l’ambito T, gli ambiti T sono ambiti turistico ricettivi,sono quelle parti del territorio che hanno impianti per l’ospitalità turistico ricettiva e campeggi. Questi ambiti,il pianificatore di Celle, cioè l’Amministrazione comunale, ne ha individuati sette di questo tipo di ambiti, ehanno caratteristiche diverse in relazione alle peculiarità paesistiche che prevedono a loro volta nove ambiti
  20. 20. di conservazione. Che cosa ci interessa sapere? Che cosa si può fare in questi ambiti cosiddetti T? Alberghi,residenze turistico alberghiere, strutture turistiche all’aria aperta, pubblici esercizi, qui l’architetto Gabbariami corregga, se in quanto correlati comunque alla vocazione turistica di questi luoghi? Mi porrei questadomanda. Esercizi commerciali, anch’essi spiegabili all’interno di questa destinazione turistico ricettiva.Residenza, questa residenza però è limitata, nella sua prevedibilità, agli ambiti T4, T5, T6 e T7, non vogliofare il geometra che a fossa qualunque discorso con le sigle, fuori dall’ambito T1, che è quello che ciinteressa. La residenza è concepita al di fuori dell’ambito T1, purché si tratti di volumi esistenti, già, perragioni storiche destinati all’uso residenziale. In più sono prevedibili, negli ambiti T, per ora li consideriamoal plurale, uffici e servizi pubblici e privati. Che cosa dice il PUC? Perché io faccio questa scelta? La faccioper quella che può sembrare un’ovvietà, ma è un’ovvietà da rimarcare tre volte, nel senso che negli ambitiT abbiamo quelle aree dove è prevalente la destinazione ricettiva, e qui recita testualmente il PUC: “Checostituisce la più importante struttura economica del paese di Celle e il PUC intende dunque salvaguardarlae potenziarla.Quindi, in questi ambiti non è consentito il cambio d’uso delle strutture ricettive esistenti, laddove neesistano, in conformità al successivo titolo settimo delle presenti norme di Piano turistico”. Cioè, c’è un titolosettimo nel PUC, che è un documento di qualche decina se non centinaia di pagine a seconda di come losi stampa, in cui si stabiliscono delle regole rispetto al modo in cui certi cambi di uso possono aver luogotecnicamente. “È assentibile – cioè, si può permettere, il cambio d’uso dei volumi residenziali in alberghi,-quindi verso il turistico ricettivo si può sempre andare – il cambio di destinazione d’uso dei locali a pianoterra è ammesso solo per inserire nuovi esercizi commerciali, uffici o pubblici esercizi”. Per intenderci,non case, non residenze. Quarto comma: “Il cambio d’uso dei sotto tetti - questo può non interessarvi, macomunque per dire come ragiona il PUC – a fini abitativi nei volumi residenziali o con una destinazionericettiva negli alberghi nel rispetto delle norme igienico edilizie vigenti”. Questo è consentito. “Quando si trattidi edifici antichi, l’inserimento dei serramenti con … “, insomma, ci sono delle regole molto puntuali, moltoprecise. La Liguria, a differenza di altre Regioni italiane, ha una strumentazione urbanistica in cui la vecchialogica del Piano regolatore, cioè di uno strumento molto puntuale, si mette insieme, cerca di sposarsi,con la logica di un Piano strategico. Quindi, anche nel PUC abbiamo questo costante alternarsi di normemolto puntuali, molto precise, un vaso di garofani sì, un vaso di rose no, ma allo stesso tempo una sceltastrategica riguardante la destinazione turistico ricettiva. È una questione che è caratterizza la legislazioneligure. Cosa si può fare quando abbiamo a che vedere, sempre negli ambiti T, quindi turistico ricettivi, cosasi può fare sugli edifici che hanno destinazione alberghiera, laddove, per varie ragioni, questa destinazionealberghiera possa venire meno, cioè, se si vincola la destinazione alberghiera per superamento dellaqualità alberghiera stessa di un certo immobile, per eventi che sono sopravvenuti. Che cosa si può fare?Manutenzione ordinaria e straordinaria, opere interne, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione,demolizione, ricostruzione, senza incremento della superficie di riferimento, sistemazione delle aree. Sonoin ogni caso consentite le demolizioni di edificio parte di edificio prive di valore architettonico ambientale.Si tratta naturalmente di appurarlo e di accertarlo. Qui ci sono delle norme tecniche, quelle che adessoscavalco, ma effettivamente di eccessivo dettaglio tecnico, ve le risparmio, la cosa importante è che gliinterventi, questo riguarda quando ce ne occuperemo, la qualità progettuale e architettonica “Gli interventiammessi negli ambiti T, devono essere effettuati tenendo conto delle seguenti prescrizioni di livello puntualeper i volumi costruiti dopo il 1942, e nel rispetto delle disposizioni di cui ai Capi, 1°, Interventi sul patrimoniodell’edilizia esistente e Capo 2°, Interventi sulle aree, e al Titolo IV, Codice dei materiali”. Insomma, il PUCdetta delle regole molto stringenti, almeno sulla carta, molto esigenti. Qui ci sono una serie di prescrizionipuntuali, che volendo possiamo richiamare, ma per ora ve le risparmierei. Allora, andiamo al merito dell’ambitoterritoriale che più ci interessa. Avete capito quali sono lì insieme di regole generali che riguardano gli ambitiT? Cioè queste aree a specifica destinazione turistico ricettiva. I sette ambiti T di conservazione sono cosìsuddivisi: ambito T1, mi fermo a quello, non ve li sto a elencare tutti, non vi preoccupate. “L’ambito T1comprende la zona delle ex colonie milanesi e delle colonie bergamasche, e si trova a levante del territoriocomunale lungo l’arenile – questo lo sappiamo tutti ma il PUC deve descrivere qual è l’ambito territoriale dicui stiamo parlando – vi sono inseriti alcuni edifici a blocco di notevoli dimensioni costruite nella prima metàdel ventesimo secolo per cure e vacanze legati alle attività balneari”.
  21. 21. Si dice ancora al comma 8.1: “Tali edifici possono essere oggetto di interventi di recupero e riuso condestinazione specifiche a carattere collettivo, quali alberghi, Cento congressi – vedete che qui il PUC ,formulato questa ipotesi di lavoro del Cento congressi in maniera molto generale, starei per dire moltogenerica, senza ancorarlo a una previsione specifica – con relativi spazi per attività sportive e complementari,palestra, tennis, fitness e simili; centro di ricerca e studio per attività di formazione professionale o di tiposeminariali o universitario; servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati”. Queste sonole funzioni che l’edilizia può produrre per questo ambito territoriale, interventi di recupero e riuso condestinazione specifica a carattere collettivo quali alberghi, spazi per attività sportive, centri di ricerca e distudio, formazione professionale, servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati, ovviamentesempre in funzione di questa destinazione primaria. “L’ambito, in rapporto alle peculiarità paesistichecioè ai valori paesaggistici che contempla e che alimenta anche indirettamente, comprende due ambitidi conservazione, un ambito T1 ANIMA, in regime paesistico di area non insediata da mantenere, e unambito T1 … “, ora quelle sigle non me ne ricorderò mai a memoria ma ce le risparmiamo sono due ambitidi particolare pregio paesaggistico, in un caso abbiamo un’area non insediata, cioè priva di insediamenti,da mantenere, in un altro caso abbiamo un’area caratterizzata da un insediamento paesistico diffuso, mache proprio per il suo valore paesistico, va conservato. In questi due ambiti non è possibile realizzarenuovi volumi né incrementare la superficie di riferimento. Cosa si può fare sull’esistente? “. Gli interventisull’esistente sono possibili nel rispetto delle disposizioni di cui al Titolo IV”, chi ha la pazienza, chi non loconosce tra i presenti, troverà nel Titolo IV una serie di norme molto puntuali, molto precise che dettanoregole di trasformazione. È possibile costruire volumi interrati con destinazione a parcheggio o depositiaccessori – cioè che servono – alle destinazioni di uso di zona, e simili, purché non siano realizzati nelsottosuolo delle superfici boscate e alberate. Un eventuale Cento congressi - e il PUC prudentemente usal’aggettivo “ eventuale” - potrà essere realizzato anche all’esterno dei volumi già esistenti previa riduzionedei medesimi di pari ingombro volumetrico”. Mi interessa il Cento congressi, almeno sulla carta, mi dice ilpianificatore comunale di Celle, ma a condizione che non comporti ulteriore consumo di suolo … scusate, diingombro di volumi. Abbiamo un articolo 116 comma 2 in cui il Piano urbanistico comunale affronta il temadella strategia ricettiva del Comune, e si dice, al comma 2: “La capacità ricettiva del Comune in terminidi aumento dei posti letto verrà potenziata con l’attuazione dell’ambito T1”, quindi si dice, attenzione, losviluppo dell’offerta ricettiva di Celle ligure conta, fra le altre, anche sulla possibilità di potenziare l’offertamediante l’ambito T1. Come? “Prevedendo il riuso dei grandi corpi esistenti delle ex colonie - sono noveedifici per una volumetria che supera i 90.000 m³, con destinazioni specifiche per la ricettività, alberghi,Cento congressi, sport e simili, in conformità con l’articolo 67.8.1 che abbiamo appena letto, che ipotizzanola realizzazione di non meno di 240 nuovi posti letto a ricettività alberghiera, non meno di 240 nuovi postiletto. “La capacità ricettiva potrà essere incrementata - questa capacità di 240 nuovi posti letto – anchemediante eventuali cambi di destinazione d’uso di edifici residenziali esistenti in alberghi negli ambiti T4,T5, T6, in conformità … “, cioè, questa soglia di 240 nuovi posti letto non può essere superata se nonspalmando su altri ambiti di rilevanza territoriale importante ma non sul T1, a cui si attribuisce evidentementeun’importanza, una rilevanza paesaggistica molto specifica e da salvaguardare. Naturalmente i 240 nuoviposti letto sono numerati a prescindere dalle loro dimensioni specifiche, però noi sappiamo che abbiamo unlimite volumetrico entro il quale questa dimensione deve trovare rispetto. Scusate … almeno 240 … però,scusatemi, ritorniamo su quella norma, eccola qua: “Non meno di 240 nuovi posti letto”, avevo letto male,vi chiedo scusa. Questa capacità ricettiva di non meno di 240 posti letto può essere incrementata, anche,si dice, per eventuali cambi di destinazione. Quell’”anche” è molto importante, cioè, l’Amministrazionepotrebbe ritenere di non incrementare l’offerta all’interno di quell’area utilizzando altri ambiti specifici. Qui lanorma ha comunque una sua, credo voluta, non dico ambiguità ma ambivalenza, perché offre margini nondi interpretazione ma di applicazione che sono differenziate a seconda delle diverse ipotesi progettuali chesi potrebbero prospettare. Basta che stiano all’interno di quella dimensione volumetrica prevista.gAbbAriA - Perché questo articolo fa parte del Piano turistico, Lei prima ha detto che è composto datante pagine, no, tra queste pagine c’è un elenco ben preciso di tutti gli alberghi in funzione, con il numerodei posti letto. Quando si è fatto questo Piano turistico rimaneva il tema grosso della T1, su cui non c’eranoproposte, non c’era nessuno che nel momento in cui è stato sviluppato il piano si è fatto avanti dicendo:
  22. 22. “A me interessa, propongo questo, propongo quest’altro”. Quindi, sono stati definiti questi 240 posti lettoin rapporto alla sommatoria delle altre tabelle, cioè, era un numero abbastanza equilibrato che con itecnici della Regione, nell’esaminare il Piano turistico, abbiamo indicato. La norma vuole lasciare lo spazioaperto, come diceva prima il signore, perché all’interno della T1 io posso arrivare per assurdo, la sparo,10.000 posti letto, ma è assurdo. L’altra capacità ricettiva si sommerebbe a questi, la capacità ricettivapotrà essere ulteriormente incrementata negli altri ambiti, ma su un altro numero, non oltre i 240. Se a mearrivava un’ipotesi di 280 nella T1, benissimo, la accoglievo. Nella T6 poteva uscire un condominio che nonfunzionava più come condominio e poteva diventare albergo, incrementavano per il numero dei posti lettocorrispondente alla potenzialità ricettiva di quel volume. Lo spirito era questomorisi - Allora, per riassumere, noi abbiamo almeno 240 nuovi posti letto, nella T1 …gAbbAriA - Se uno si presenta, vuole fare un intervento nella T1, minimo 240 posti letto…morisi - Bene il limite qual è?gAbbAriA - Non c’è.morisi - Nella T1 il limite non c’è. Bene, allora ribadisco …gAbbAriA - Il limite è progettuale, dipende cosa uno riesce a fare stare nella SR presente dentro la zonaperché non può essere incrementata, deve rispettare i parametri, a ogni posto letto deve corrispondere totmetri …morisi - Quindi, l’unico limite è il limite delle volumetrie esistenti?gAbbAriA - Che è indicato in quei 90.000 m³, ovviamente parliamo di un Piano regolatore, non parliamodi un piano particolareggiato, i 90.000 m³ sono stati valutati …morisi - Questo ci dice il PUC di Celle … scusate, ma io cerco di capire per bene insieme a voi, perchéquesta norma immagino che è stata molto meditata, però, forse anche per questo, può prestarsi a letturediverse. Allora, noi abbiamo il limite di 90.000 m³ che non può essere superato.gAbbAriA - No, anche quello, scusi … quello lì si riferisce ai volumi esistenti, c’è scritto una volumetriache supera i 90.000 m³, no? Può darsi che facendo il rilievo architettonico, cosa che a livello di Pianoregolatore non si fa, invece di 90.000 m³ la sommatoria di volumi bergamasche e milanesi e Cottolengo,perché c’è compreso anche quello, perché la T1 comprende anche quello. …morisi - La domanda però allora che mi sorge è questa, poi non voglio complicare la vita alla discussione,lascio parlare altri, ma a questa parola “riuso” è ancorata a un limite volumetrico, o no?gAbbAriA - È ancorata all’ingombro reale dei volumi presenti.morisi - Ecco, l’ingombro reale dei volumi presenti è il limite che la norma mi dà, però?gAbbAriA - Esatto, questo sì.morisi - E il limite che la norma mi dà, ammonta a?gAbbAriA - A questa scala di pianificazione la valutazione che è stata fatta allora 90.000 m³gAbbAriA - In una delle norme precedenti c’era anche scritto che vi erano anche dei volumi incongrui,quindi, dovendo fare un progetto reale può darsi che anche tutto l’esistente non sia utilizzabile, quellobisogna anche vederlo.23/5/2011sindAco - Tre precisazioni velocissime. La prima è che esiste sempre, ricordiamocelo, questa opzione,per il privato, che nessuno gliela può togliere, nel senso che il privato ha il diritto di poter realizzare quelloprevisto dal PUC.morisi - Cioè, il vostro strumento urbanistico far delle previsioni …sindAco - Fa delle previsioni, e il privato se c’è presenta una previsione che è conforme al piano urbanisticocomunale ha diritto di averlo.morisi - C’è una magistratura che certamente glielo garantisce.sindAco - Glielo garantisce, possiamo fare quello che vogliamo, sarebbe un sopravvenire rispetto aidiritti privati sanciti dal PUC, e perciò lui ha diritto, anche se decidesse in questo caso che interviene solosul primo fabbricato, ha solo un limite, quello che nell’intera area T1 è previsto che devono essere realizzatialmeno 243 posti letto, se lui comincia a chiedere solo questioni alberghiere o quello che è previsto nelPUC, lui lo fa.

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