INFORME SOBRE CALIFICACION JURIDICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “ROCHERESIDENCIAL”. ACUERDOS IMPUGNABLES. OBLIGACIONES...
suficiente entidad y relevancia para ser objeto de análisis jurídico y extraer de ellos las Conclusionesfinales del estudi...
b)      Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan.       c)      Las conducciones telefóni...
alcantarillado, recogida de basuras, pero si recauda y actualiza el Impuesto sobre Bienes Inmuebles(IBI), factura los cons...
Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, con el único voto en contra del propietario de la parcela sitaen la Calle Luxembur...
cálculo, será base cien la totalidad de los metros privativos integrantes de la urbanización de lasfincas matrices nombrad...
de los comuneros que estableció el Laudo Arbitral de 1.992, tales como “Navidad”, “ActividadesDeportivas”, “Actividades Lú...
copropietarios, en función a sus cuotas o coeficientes, indivisa e inseparable y, en el caso de lasComunidades de Propieta...
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de porteroelectrónico y otras de seguri...
Por ello, desde la perspectiva de la interpretación sistemática y contextual de dichosEstatutos, tenemos que relacionar el...
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El Laudo Arbitral de 1.992, citado en el número 15 de los antecedentes, consideró noaplicable la Ley de Propiedad horizont...
Existe pues un periodo no definible exactamente en su fecha final, pero que comienza en1.973 y se mantiene hasta principio...
"...todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta delitisconsorcio pasivo necesario, por cuan...
Determinado el marco legal que reguló ambas comunidades, al menos desde 1.973 hastaentrados los años 90, se hace necesario...
Ahora bien, de la aplicación de dichos acuerdos, ha venido practicándose hasta la fecha, lacostumbre de designar un único ...
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El títuloconstitutivo contendrá...
que se contemplan en el apartado 3 del artículo que comentamos. La posibilidad de actuar en uno uotro sentido sigue abiert...
La conclusión del anterior razonamiento, implica en definitiva, que, en principio, los Estatutosde 1.973 de ambas comunida...
Aún cuando resulte extender un poco el cuerpo de este Informe, me veo obligado atranscribir por imprescindibles para la de...
moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de plenoderecho, conforme al pár...
En principio, parecería posible llegar a la conclusión de que, sí los acuerdos adoptados fuerencontrarios a materias regul...
respeto a los derechos adquiridos (Disposición Transitoria Preliminar) que se ha de poner enconexión con el principio "tem...
existía, aunque inicialmente no se aplicase, cuando en 1.973 se crearon las dos comunidades queanalizamos. Si hubiera sido...
un copropietario, y hasta tanto ésta se resuelva, no nos podemos pronunciar al efecto, aunque si elpronunciamiento fuere f...
La Exposición de Motivos de la Ley 8/1.989 de 6 de Abril, reguladora del Régimen dePropiedad Horizontal expresa: “…….Con b...
comunes. Pero, en principio no encuentro tampoco ningún caso en que una parcela del ConjuntoInmobiliario disponga de la po...
       Al punto 3º del Orden del Día: Aprobación de las cuentas del año 2.010.- En losmismos se contienen partidas de gas...
un inmueble. ¿Qué opinión expresaría si se mantuviera por la Comunidad que hay que contribuir alos gastos de “actividades ...
La mera representación de la Comunidad no absorbe a nadie un tiempo tan importante comopara dejar de atender sus obligacio...
transcurso del tiempo resulte inaplicable la cosa juzgada pero para ello es necesario que se produzcauna variación de las ...
Sería también aconsejable, antes de ejercitar la acción judicial, requerir notarialmente, omediante burofax con acuse de r...
Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso, los servicios siguientes:        a.      En todos los Mun...
Informe de situación y calificación jurídica de la Comunidad de Propietarios de Roche Residencial
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En este largo y completo informe se estudia lo que ha ocurrido a lo largo de los años en Roche Residencial, constatando acuerdos nulos, actuaciones no ajustadas a derecho -posiblemente fruto de información insuficiente, incompleta, falta de preparación-.
Se recogen varios capítulos:

1.-Solicitud y objeto del informe,
2.-Cuestiones que constituyen el objeto de análisis y evaluación jurídica.
2.1.-Calificación de la comunidad o comunidades de propietarios
2.2.-Posibilidades de corrección y adecuación al ordenamiento jurídico, en su caso.
2.3.-Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual persistencia del „status quo“
2.4.-Problemática de la prestación de servicios

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Informe de situación y calificación jurídica de la Comunidad de Propietarios de Roche Residencial

  1. 1. INFORME SOBRE CALIFICACION JURIDICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “ROCHERESIDENCIAL”. ACUERDOS IMPUGNABLES. OBLIGACIONES DE PRESTACION DE SERVICIOS YPOSIBILIDAD DE CREACION DE ENTIDADES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS O ALTERNATIVAS. SOLICITUD Y OBJETO DEL INFORME.- Por distintos propietarios de parcelas de la Urbanización Roche que, traen, enprimera o sucesivas transmisiones de dominio, causa de las compañías mercantiles “UrbanizadoraRoche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, se plantean diferentes dudas y cuestiones relativas a ladefinición y calificación jurídica de la Comunidad o Comunidades de Propietarios existentes; laadecuación y validez de determinados acuerdos de sus órganos de representación y/o gobierno; losefectos jurídicos de determinados actos con respecto a los comuneros y a terceros en su caso; lanecesidad o no de adecuar o transformar la estructura jurídica de la actual Comunidad, y lasposibilidades de actuación a través de otra tipología de entidades dotadas de personalidad jurídica,para la prestación de servicios y, en su caso, gestión de patrimonio común si lo hubiere. No se extiende este informe, aún cuando colateralmente pueda hacerse referencia aello, al análisis de cuestiones de propiedad sobre presuntos elementos comunes, que son objeto delitigio con las sociedades urbanizadoras, o que puedan serlo en el futuro. Aceptado el encargo, y con la expresa finalidad de que la elaboración del Informesirva para despejar las dudas, aclarar las situaciones existentes, y sentar las bases para una correctatoma de decisiones por parte de los copropietarios, fundamentada en Derecho, que posibilite lamodificación, adaptación o creación de nuevas estructuras que redunden en la mejor gestión del usoy disfrute de los derechos, bienes y prestaciones de servicios comunes, emito el presente Informe,con carácter rigurosamente gratuito, y con destino a todos y cada uno de los copropietarios quedeseen la información en él contenida, y a los órganos de representación y gobierno de la propiaComunidad, con base en los siguientes, 1º.- ANTECEDENTES.- Dada la larga trayectoria histórica de la andadura de las Comunidades constituidaspor las dos Sociedades Urbanizadoras, desde el año 1.973 hasta la fecha, y la constante sucesión deacuerdos de Juntas, decisiones de sus órganos de representación, modificaciones y cambios de`prácticas administrativas y de gestión, los hechos y datos consignados en estos antecedentes, hansido facilitados por algunos copropietarios y la actual Administración de la Comunidad, de los quedestaco y consigno como antecedentes fácticos de este Informe, los que, a mi juicio, tienen la 1
  2. 2. suficiente entidad y relevancia para ser objeto de análisis jurídico y extraer de ellos las Conclusionesfinales del estudio. La relación de tales antecedentes, expresada en un orden cronológico, salvoalguna excepción por la coherencia del propio contenido, es la siguiente: 1. En la zona del término municipal de Conil de la Frontera, conocida comoUrbanización Roche o Roche Residencial, se aprobó por la Comisión Provincial de Urbanismo deCádiz, con fecha 24 de Marzo de 1.965 un Plan de Ordenación Urbana que reguló y estableció losrequisitos de usos, superficies, volúmenes de construcción, y demás propios de este tipo deinstrumentos de planeamiento urbanístico, que permitió la urbanización de los terrenoscomprendidos dentro del ámbito del mismo, y la subsiguientes construcción de viviendas. 2. En una gran parte de esa superficie, pero no en toda, dos entidades mercantiles,“Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, adquieren una serie de fincas cada una, y conla finalidad de urbanizarlas y segregarlas en parcelas para su venta a terceros, otorgan, en el año1.973, ante el Notario de Cádiz, Don Francisco Manrique Romero, dos Escrituras Públicasconteniendo los “Estatutos por los que se regirá el Dominio, Gobierno-Administración y Edificaciónde los terrenos de “Urbanizadora Roche, S.A.”, en un caso, y de “Promotora Roche, S.A.” en el otro,al sitio de Roche en el término municipal de Conil de la Frontera (Cádiz)”. Dichos Estatutos sonabsolutamente idénticos, excepto en el hecho de que los de “Urbanizadora Roche, S.A.” se refieren alas fincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana,estableciendo un coeficiente a cada parcela que fuere segregada de 0,00012283503 por cada metrocuadrado, y los de “Promotora Roche, S.A.”, se refieren a las fincas registrales números 3822, 3823,3824, y 4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, estableciendo un coeficiente a cada parcelaque fuere segregada de 0,00012449114 por cada metro cuadrado. 3. Dichos Estatutos figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, y en todas y cadauna de las Escrituras Públicas de Segregación y Venta de parcelas otorgadas por “UrbanizadoraRoche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” figura el conocimiento y aceptación del comprador a dichosEstatutos.. 4. Establecen, en su artículo 1º, que “El dueño de cada parcela, será el propietarioexclusivo de la misma, con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los elementosde uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdes propiedaddel Ayuntamiento de Conil de la Frontera”. 5. Disponen en su artículo 2º que: Los elementos de la urbanización cuyo uso y disfruteserá compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán: a) Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenaciónaprobado. 2
  3. 3. b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan. c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado,inclusive estaciones depuradoras. d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales. e) En general cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al serviciocomún de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino. 6. En su artículo 4º enuncia que la contribución a los gastos necesarios para elmantenimiento, conservación y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartidoenumeradas en el artículo 2º, así como el mantenimiento de los servicios correspondientes en tantono sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras oexplotadoras de éstos, parcial o totalmente, para los cual queda autorizada a su criterio la Junta dePropietarios en virtud de estos estatutos, así como los de guardería, jardinería de viales, zonasverdes, su riego y limpieza, inclusive el de playa y el de extinción de incendios si existiese y otrosanálogos, serán satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en elartículo 3º. Seguidamente establece una serie de excepciones para los gastos de conservación,reposición, consumo eléctrico y jardinería de viales y zonas verdes, que se atribuyen a lospropietarios de parcelas de cada manzana, en proporción a la superficie de su parcela con la totalurbanizada de la misma; para los de las estaciones depuradoras que se incrementan en una cuota deamortización del 10 % de su coste, y los de las edificaciones para las que establece una amortizacióndel 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe de su alquiler si fueran arrendadas. 7. El artículo 5º de los reiterados estatutos, determina que cada propietario contrataráindividualmente con “Urbanizadora Roche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, o en su caso con lasempresas suministradoras o prestadoras, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad,servicio telefónico, recogida de basura, butano, propano, etc… Puede concretarse que, a excepcióndel servicio de recogida de basuras, tanto de residuos domésticos como vegetales de jardín, limpiezade viales y reparaciones de los mismos, alcantarillado y depuradora, si como el de seguridad yvigilancia que los viene prestando la Comunidad, el resto son contratado por los propietarios condiferentes empresas suministradoras autorizadas. No consta que “Urbanizadora Roche, S.A.” o“Promotora Roche, S.A.”, presten servicios a los copropietarios. 8. Desde el inicio de la urbanización, hasta el día de la fecha, el Ayuntamiento de Conilde la Frontera, no ha recepcionado la Urbanización, ni se ha hecho cargo de los viales y zonas verdes,ni presta a los propietarios servicios municipales de limpieza de calles, alumbrado público, 3
  4. 4. alcantarillado, recogida de basuras, pero si recauda y actualiza el Impuesto sobre Bienes Inmuebles(IBI), factura los consumos de agua potable y expide licencias de obras y de primera ocupación. 9. No consta que las empresas urbanizadoras “Urbanizadora Roche, S.A.” y “PromotoraRoche, S.A.”, hayan requerido al Ayuntamiento ni entablado litigio contra el mismo para la obligadarecepción de los viales y zonas verdes de la urbanización. Tampoco consta que lo haya efectuado laComunidad o Comunidades de Propietarios. 10. El día 26 de Agosto de 1.983, se reúnen las dos Comunidades, en una Junta quepreside Don Severiano Andreu Martínez (Presidente de las dos Comunidades, “sic” en el Acta), encuyo acta se relacionan los propietarios adquirentes de “Promotora Roche, S.A.” y de “UrbanizadoraRoche, S.A.” por separado, y con expresión del coeficiente de la parcela de su propiedad, según losEstatutos antes citados, y que, en su punto primero del Orden del Día titulado “Fusión de lasComunidades de Propietarios”, se acordó por mayoría textualmente: “la fusión y presentar el puntodel acta al Organismo u Organismos que proceda, para elevarlo a escritura pública. Si el acuerdo noreúne los requisitos legales requeridos, está claro que esos Organismos nos informarán al respecto,negando la inscripción y los registros correspondientes”. Dicho acuerdo se adoptó con cinco votos encontra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando “Urbanizadora Roche, S.A.”un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “Promotora Roche, S.A.” el 71,96% en lasuya 11. Dicho acuerdo de fusión, no aparece elevado a escritura pública ni inscrito en elRegistro de la Propiedad de Conil. Tampoco consta que, hasta el día de la fecha, haya sidoimpugnado judicialmente. 12. El día 27 de Agosto de 1.984, se celebra Junta General Extraordinaria de la“Comunidad de Propietarios de la Urbanización Roche Residencial”, ya como una única Comunidad“Fusionada”, y aprueba el Reglamento de Régimen Interior que titula “Reglamento de ServiciosComunes de Aplicación a la Comunidad Roche Residencial”, del que se destaca lo siguiente en susartículos 1º y 2º:  Artículo 1º.- A todos los efectos la totalidad de propietarios de parcelas procedentesde “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, es decir quién de estas empresas traigancausa y estas mismas en tanto sean propietarias de fincas a que se refiere el art. 1º de los Estatutos,componen la Comunidad de Propietarios.  Artículo 2º.- Todos los propietarios tienen derecho a uso y disfrute compartido de laszonas comunes de la urbanización promovida por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche,S.A.”, conforme al contenido de aquellos Estatutos. (Es destacable que según el Acta, la aprobaciónde este Reglamento lo fue por la totalidad de los propietarios asistentes, incluida “Urbanizadora 4
  5. 5. Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, con el único voto en contra del propietario de la parcela sitaen la Calle Luxemburgo nº 5.) 13. Obviamente este Reglamento no se inscribió en el Registro de la Propiedad, al notener acceso a él. No consta tampoco la existencia de impugnación judicial. 14. Desde su aprobación, tanto “Urbanizadora Roche, S.A.”, como “Promotora Roche,S.A.”, hacen constar su existencia, conocimiento y aceptación a los compradores de parcelassegregadas en las Escrituras Públicas que otorgan. 15. Con fecha 23 de Octubre de 1.992, se dicta un Laudo Arbitral de Equidad, resolviendodistintas cuestiones planteadas entre “Urbanizadora Roche, S.A.”, “Promotora Roche, S.A.” y unaserie de propietarios, y la “Comunidad de Propietarios Roche Residencial” de otra parte, entre cuyospronunciamientos hay que destacar los siguientes:  Se determina la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a cada unode los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y“Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cadaparcela según el artículo 3 de los Estatutos.  De igual forma se determina la copropiedad para las conducciones telefónicas, deagua potable, de riego, de electricidad y de alcantarillado.  Declara no aplicable a la Comunidad de Propietarios Roche Residencial la Ley dePropiedad Horizontal (en aquel entonces Ley 49/1.960 de 21 de Julio), por considerarla unCondominio regulado por el Código Civil. 16. En el año 2.006, existe un informe no vinculante del Registro de la Propiedad deConil, en respuesta a consulta formulada por el copropietario Don Juan Carlos Romero-Abreu Roos,en el que considera que no existe una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unascuotas para determinar la proporción en la conservación de gastos y beneficios en cuanto a loselementos de uso compartido, determinado en los Estatutos por una regla matemática. 17. En el año 1.999, concretamente en Agosto, se difunde en el Boletín Informativo nº 17de la Comunidad, un proyecto de Estatutos Único cuyo ámbito se extendía a las ocho fincasregistrales que se incluían en los dos Estatutos de 1.973 de “Promotora Roche, S.A.” y “UrbanizadoraRoche, S.A.”, pero en el año 2.000, se sometieron a la aprobación de una Junta Extraordinariacelebrada el día 24 Junio, otros diferentes, en los que se excluyen de éste ámbito a las fincasregistrales números 3.824 y 4.133, y sólo se obtuvo el 48,46 % de los votos, por lo que no seestimaron aprobados. 18. En el artículo 3º de dichos Estatutos, se establece que el coeficiente de participaciónen los gastos de cada parcela será el de su superficie en metros cuadrados registrales, y para su 5
  6. 6. cálculo, será base cien la totalidad de los metros privativos integrantes de la urbanización de lasfincas matrices nombradas en el artículo 1º, obteniéndose el de cada parcela por la regla de laproporción, excepto para las parcelas de las zonas hoteleras e industrial comercial que se regula en elart. 4º que, en definitiva establece la cuota de las mismas en la resultante de multiplicar sucoeficiente por la volumetría máxima asignada en las Normas Subsidiarias (hoy P.G.O.U). Determinantambién la constitución de un Fondo de Reserva en aplicación de la Ley 8/1.999 que reformó laanterior de Propiedad Horizontal. 19. Dichos Estatutos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad de Conil. 20. Desde hace bastantes años, sin que se pueda precisar con exactitud la fecha ni constatampoco su aprobación en ninguna Junta General, se vienen aplicando a todos los copropietariosadquirentes de parcelas dimanantes tanto de “Urbanizadora Roche, S.A.”, como de “PromotoraRoche, S.A.” unos coeficientes de contribución a los gastos de la comunidad, y a sus derechos de votoen Juntas, diferentes a los determinados por el artículo 3º de sus respectivos Estatutos de 1.973. Enla aplicación de estos coeficientes de contribución a gastos, se da la circunstancia de que algunasparcelas de menor superficie que otras abonen mayor cuota de contribución a los gastos. 21. El 28 de Diciembre de 2-004, se firmó, entre el Presidente de la Comunidad y elAyuntamiento de Conil, un convenio, para la ampliación y mantenimiento de la estación depuradora,asfaltado de la carretera de acceso, y servicio de policía, entre otras cuestiones. Dicho conveniopreveía la creación de una Entidad Urbanística de Conservación, y la recepción, por parte delAyuntamiento de la urbanización, todo ello en el improrrogable plazo máximo de cuatro años, desdela firma del convenio, y supeditado a la aprobación de la Junta de la Comunidad. 22. La Junta Extraordinaria del 19 de Marzo de 2.005, aprobó por mayoría el referidoconvenio. 23. De dicho acuerdo, el Ayuntamiento sólo ha cumplido con el asfaltado de la carreterade acceso, y parte de sus compromisos con la estación depuradora. No se ha constituido la EntidadUrbanística de Conservación. 24. El entonces Presidente de la Comunidad, sin que conste conocimiento,consentimiento o ratificación, por parte de la Junta General, dirigió escrito al Ayuntamiento, confecha 14 de Noviembre de 2.008, solicitando se prorrogase el plazo para la constitución de la EntidadUrbanística de Conservación. No consta contestación del Ayuntamiento. 25. En los distintos presupuestos y cuentas de la Comunidad se vienen incluyendopartidas de gastos que no corresponden estrictamente a los de contribución al mantenimiento de loselementos de uso compartido señalados por los Estatutos, ni a los de los elementos en copropiedad 6
  7. 7. de los comuneros que estableció el Laudo Arbitral de 1.992, tales como “Navidad”, “ActividadesDeportivas”, “Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”. 26. En la Junta General del año 2.009, se designó Presidente a una persona que noostenta la titularidad registral de una parcela, sino que resulta ser copropietario de una vivienda enrégimen de propiedad horizontal tumbada, sin ser tampoco Presidente de dicha comunidad. 27. Este nombramiento ha sido impugnado judicialmente por un copropietario, y seencuentra actualmente en trámite, de forma que la misma persona ha vuelto a ser elegidaPresidente de la Comunidad en la Junta General del año 2.010. 2º.- CUESTIONES QUE CONSTITUYEN OBJETO DE ANALISIS Y EVALUACION JURIDICA.- De los anteriores antecedentes cabe plantearse una multitud de cuestiones quepueden ser sometidas a un análisis jurídico, pero que en aras de la mayor concreción posible a lasque puedan tener una mayor relevancia para los copropietarios y la propia Comunidad, y no hacereste Informe excesivamente prolijo y consecuentemente difuso en sus Conclusiones, las limitaré a lassiguientes: 1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbito deactuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicosderivados de la misma. 2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en su caso. 3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual persistencia enel “status quo”. 4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de Entidades Jurídicascomplementarias o alternativas de la actual Comunidad. Capítulo 2º.- 1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbitode actuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicosderivados de la misma.  Nota aclaratoria importante para la debida comprensión del alcance de la CalificaciónJurídica de las Comunidades: Hay que destacar, pues es un error común en muchas personas noexpertas en Derecho, que tanto las Comunidades de Bienes y Derechos reguladas por el Título III delLibro Segundo del Código civil, como las “Comunidades de Propietarios” reguladas por la Ley dePropiedad Horizontal, carecen de personalidad jurídica propia y diferente de la de sus partícipes ocomuneros. Entre sus consecuencias destaca la imposibilidad de ser propietarias de bienes yderechos, y de inscribirlos en el Registro. La propiedad es siempre de los comuneros o 7
  8. 8. copropietarios, en función a sus cuotas o coeficientes, indivisa e inseparable y, en el caso de lasComunidades de Propietarios sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, absolutamente indivisible.Esto no debe confundirse con la capacidad procesal para comparecer en juicio que puntualmente lereconocen algunas leyes, o con la capacidad fiscal y con la laboral que, puntualmente, y condeterminados matices ostentan. Este principio es una cuestión pacífica y unánime en la doctrina yjurisprudencia, y por ello, no me extiendo aquí, para no hacer demasiado prolijo este Informe, en losargumentos legales, doctrinales y jurisprudenciales en los que se sustenta la anterior afirmación. Sentado el concepto de falta de personalidad jurídica, hemos de comenzarenunciando que el hecho de que denominemos a una “Comunidad” como “Comunidad dePropietarios”, no conlleva que dicha comunidad los sea de “Propiedad Horizontal”, y le resulten deaplicación las normas imperativas de la Ley que regula este tipo de comunidades. El concepto de Comunidad en el Código Civil, se define en forma imprecisa en su artículo 392al decir: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a variaspersonas." Evidentemente y pese a la dicción literal del precepto la comunidad pueda tambiénexistir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a un conjunto de ellas, si bien en talcaso la propia universalidad sobre la que recaiga la comunidad puede ser, en sí misma, consideradael objeto de esta. Por su parte, el artículo 396, que es el que establece la forma especial de comunidaden régimen de propiedad horizontal, dispone: “Los diferentes pisos o locales de un edificio ó laspartes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a unelemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevaráinherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos losnecesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, conlos revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen oconfiguración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal,las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados aascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, inclusoaquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones ycanalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las deaprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, 8
  9. 9. ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de porteroelectrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalacionespara los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacioprivativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por sunaturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán serenajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que sonanejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, notendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que lasmismas permitan, por la voluntad de los interesados.” Actualmente esa Ley especial es la nº 8/1.999 de 6 de Abril, que reformó la anterior de 1.960. Sentados los dos conceptos de Comunidad General sobre bienes o derechos, y de ComunidadEspecial de Propiedad Horizontal, se hace preciso considerar, en un primer paso, cual es el objeto delas Comunidades constituidas por las dos Sociedades Urbanizadoras y Vendedoras de las parcelas,para entroncar la misma dentro de una u otra figura. Como se indica en los apartados 4 al 6 de los Antecedentes de este Informe, los propietariosde las parcelas ostentarán una participación comunitaria inseparable e indivisible sobre loselementos de uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdespropiedad del Ayuntamiento de Conil de la Frontera”. La enumeración de esos elementos de usocompartido, la enuncia el art. 2º de los Estatutos sin carácter limitativo, ya que en su apartado e)final la hace extensiva “a cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al serviciocomún de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino.” La interpretación literal de este precepto, primera que debe efectuarse según dispone el Art.3º del Código Civil, lleva a considerar que los propietarios ostentan la propiedad de unos derechos deuso, sobre los elementos enunciados en dicho artículo estatutario, pero en ningún caso ostentan lapropiedad de dichos elementos. Es decir, las Comunidades constituidas por ambas sociedadesurbanizadoras, son sobre derechos de uso en proindiviso. Pero esta interpretación sería válida si sóloexistiera este precepto estatutario relativo a los bienes o derechos comunes. 9
  10. 10. Por ello, desde la perspectiva de la interpretación sistemática y contextual de dichosEstatutos, tenemos que relacionar el contenido de este precepto estatutario con el del artículo 4º delos mismos, cuando, al referirse a la contribución de los propietarios a los gastos de mantenimientode los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera oa las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, establece para los de las estacionesdepuradoras un incremento mediante una cuota de amortización del 10% de su coste, y para los delas edificaciones una amortización del 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe desu alquiler si fueran arrendadas. Aquí evidentemente, si se está estableciendo un derecho depropiedad común sobre “cosas”, si bien la consolidación de su dominio para esas otras dos tipologías(depuradora y edificios), se difiere en el tiempo, al estar calculada en razón a su amortización en diezy veinte años respectivamente. Al cabo de sus respectivos periodos de amortización, y al haberefectuado ésta los copropietarios, dejarán de pagar esa contribución extraordinaria y temporal, ylimitarán su cuota a la misma que resulte en función de sus coeficientes para su contribución a losdemás gastos comunes. En tal sentido se pronunció ya el Laudo Arbitral de 23 de Octubre de 1.992 (Apartado 15 delos Antecedentes) cuando determinó la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino acada uno de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche,S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cadaparcela según el artículo 3 de los Estatutos. (Adviértase que, estando la Depuradora situada en unaparcela integrada en finca del ámbito estatutario de “Urbanizadora Roche, S.A., se asigna sucopropiedad también a los propietarios de “Promotora Roche, S.A.”, lo que viene a suponer que nopuso en cuestión la validez de la “fusión” de ambas comunidades). Sin embargo dicho Laudo no se pronunció, pues no fue un objeto de pronunciamientopropuesto por ninguna de las partes, sobre la copropiedad de los edificios y construcciones que lassociedades urbanizadoras hubieren destinado al uso común. Desde mi punto de vista, el pronunciamiento debe ser absolutamente igual, ya que el mismofundamento jurídico asiste a una y otra tipología de bienes (depuradora y edificaciones oconstrucciones de uso común), conjugadas sistemática y gramaticalmente en el mismo párrafo delart. 4º de los Estatutos. En definitiva, es mi opinión, que ambas comunidades, constituidas inicialmente como“Comunidades sobre Derechos de Uso”, se transformaron, una vez transcurridos los plazos de 10
  11. 11. amortización establecidos, y pagadas las “sobre-cuotas temporales” por los propietarios, de ladepuradora y los edificios destinados al uso común, en “Comunidades sobre Bienes y Derechos”. No obstante, no me resulta posible enunciar en este momento, cuáles sean exactamente losbienes sobre los que exista esa propiedad común, a excepción de la depuradora con su emisariosubmarino adjudicada ya en referido Laudo Arbitral, pues no dispongo de antecedentes suficientesque constaten los pagos de esa “sobre-cuota temporal” que se hubiere abonado con destino a suamortización. Pero la cuestión quedaría definitivamente clarificada y resuelta, si existierendocumentos contables que acreditando tales pagos con sus referencias a la amortización deconstrucciones y edificaciones, identificarían, sin ninguna duda, a que edificaciones o construccionesde uso común se destinaron y, consecuentemente éstas, ingresarían en la lista de bienes sobre losque los copropietarios ostentan una cuota indivisa de propiedad según los coeficientes de susparcelas. Cuestión diferente sería el que todos o algunos copropietarios interpretaran que, en base a lapublicidad de las ofertas de ventas que efectuaban ambas sociedades urbanizadoras, se estuviese“configurando” una oferta engañosa de cuales fueran los elementos constructivos y edificaciones enrégimen de comunidad de bienes. Y de la confrontación de esta “oferta”, con el contenido de lasescrituras públicas de segregación y venta de parcelas, entendieran que dicha “oferta publicitaria”formara parte del contrato y reclamasen judicialmente la copropiedad de los elementos de la misma.Esta cuestión excede de los límites de este Informe, y debería ser tratada en otro específico. Noobstante, y por si alguien quiere ampliar conocimientos sobre la misma, recomiendo la lectura, entreotras muchas, de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil Sección 1ª) en el Recurso de Casaciónnº 126/1993, Resolución n º 894/1996, de fecha 08/11/1.996, en la que, se acoge con éxito unpedimento de este tipo, a instancias de una comunidad y de un copropietario. Si prosperase una acción judicial de este tipo, y de ella resultare la obligación de lassociedades urbanizadoras de entregar a los copropietarios el dominio de determinados elementos,sobre éstos también se extenderían los derechos de propiedad común en función al coeficiente decada parcela. Sentado pues, que las Comunidades constituidas en el año 1.973 por “Urbanizadora Roche,S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, lo son sobre bienes y derechos, queda por definir, en el siguientepaso, si al estar constituidas por múltiples propietarios de parcelas o fincas individuales y depropiedad exclusiva, se encuentran reguladas por las disposiciones generales del Título III del LibroSegundo del Código Civil, o le resultan de aplicación las especiales de la Ley de Propiedad Horizontal. 11
  12. 12. El Laudo Arbitral de 1.992, citado en el número 15 de los antecedentes, consideró noaplicable la Ley de Propiedad horizontal de 1.960, considerando a estas comunidades comocondominios regulados por el Código Civil, que compartían elementos comunes entre ambas, comoera la estación depuradora y emisario submarino.. El Informe no vinculante del Registro de la Propiedad, citado en el antecedente 16, afirmabala no existencia de una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unas cuotas paradeterminar la proporción en los gastos de conservación en cuanto a los elementos de usocompartido determina da en los Estatutos. Estas dos consideraciones, nos pueden hacer pensar que estábamos ante dos comunidades alas que resultaban de aplicación las normas contenidas en el Título III del Libro Segundo del CódigoCivil, pues no podían ser objeto de la normativa especial de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960,habida cuenta de que el suelo (y vuelo) sobre el que se edificaban las viviendas constituía una fincaregistral independiente para cada una. Presupuesto éste que las excluía, en principio, del supuestocontemplado en el art. 396 del Código Civil al que sí le resultaba aplicable la especialidad de la Ley dePropiedad Horizontal. Cierto es que se pudo emplear la denominada “Titularidad Ob Rem”, técnica jurídica quepermite conectar de modo inescindible y definitivo los elementos comunes con los privativos. Sedivide la finca matriz en tantas fincas como parcelas independientes haya y se integran en una ovarias de ellas los elementos comunes, que figurarían inscriptas en el Registro a favor de los que encada momento fueran titulares de los elementos privativos (con los típicos problemas de la situaciónde proindivisión) Estas titularidades "ob rem" son inscribibles, y según la DGRN, en su Resolución3/9/82 se exige como causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión, un ciertarelación de destino, dependencia y accesoriedad. Pero esto tampoco se hizo. La realidad es que cuando se dictó el Laudo de 1.992, era aún muy incipiente la doctrina dehacer extensiva a las urbanizaciones o complejos urbanísticos, la aplicación de la Ley de PropiedadHorizontal. La opinión del Registro de la Propiedad de la “no existencia de una propiedad horizontalpropiamente constituida”, datada en el año 2.006, no puede entenderse que se refiriera a la noaplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino a que obviamente los estatutos de 1.973 no eranexactamente un título de constitución propio de este régimen, porque en esa fecha ya existía la Ley8/1.999 de 6 de Abril enunciando la definición de los Complejos Inmobiliarios Privados, y laJurisprudencia haciendo extensiva la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. 12
  13. 13. Existe pues un periodo no definible exactamente en su fecha final, pero que comienza en1.973 y se mantiene hasta principios de los años 90, en el que, los Estatutos y la normativa referidadel Código Civil, eran los únicos preceptos de referencia como normas de aplicación a ambasComunidades. Comunidades pues, de tipo romano, con todas las ventajas e inconvenientes (entreellos el de una posible acción de división de la cosa en común ejercitada por cualquier comunero,mediante la denominada “actio communi dividundo”), pero sin que ninguna normativa específica, niuna jurisprudencia continuada las entroncara para nada en el ámbito de la Ley de PropiedadHorizontal. En el año 1.993, el Tribunal Supremo, no duda en aplicarles las normas de la Ley dePropiedad Horizontal, con independencia de que su constitución haya sido establecida en lacorrespondiente Escritura Pública o de que se trate de Propiedades Horizontales Tumbadas "dehecho" y la sentencia de 3 de Diciembre de 1993, admitiendo su legitimación procesal tanto activacomo pasiva, dice: "...la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a lasComunidades de propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, ensu conjunto, integra una supra comunidad, esto es, que coexista, junto a esa supra comunidad oMancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo alos edificios en singular, siendo esto una práctica no solo pacifica en lo negocial, sino asimismo conrelevancia jurídica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonomía acualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico procesal, pordiversas Sentencias de esta Sala, entre ellas la de 23-9-91, que afirma: "Porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente (SS 18-4-1988 y 13-3-1989) se admite enel caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadaspara su administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de laurbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero, hallándose ambas sometidas,en cuanto a su constitución y funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda), noa la Ley de Asociaciones de 1964, como aquí pretende la recurrente, sino al régimen de la L.P.H. de21-7-1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa deaquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afectana la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, puede asumirlala expresa comunidad de la urbanización...."." 13
  14. 14. "...todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta delitisconsorcio pasivo necesario, por cuanto que, razonada la personalidad a efectos procesales de lascomunidades que actúan en el aspecto activo, como en el pasivo, es evidente la improcedencia dedemandar a todos los copropietarios titulares de inmuebles que componen tales edificios, y menosaun, que hubiese sido la Mancomunidad o supra comunidad (si es que estuviese formalmenteconstituida lo que no consta en autos), la que hubiera tenido que ejercitar la accióncorrespondiente." Esta tendencia se confirma a su vez la sentencia de 26 de Junio de 1995 que declara: "Es doctrina de esta sala, contenida en la sentencia de 23 septiembre 1991, que cita las de 18Abril 1988 y 13 marzo 1989, que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad decoexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusivade cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propioscometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución yfuncionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda) al régimen de la Ley dePropiedad Horizontal de 21 Julio 1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, enadmitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios yexclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes delconjunto urbanístico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización;....". En el propio ámbito que contemplamos, existen otras Comunidades constituidas en parcelasvendidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, como las denominadasAcantilado 1 y 2, que si son Comunidades de Propietarios constituidas en régimen de la Ley dePropiedad Horizontal, dentro de la denominada “Propiedad Horizontal Tumbada”. Figura ésta nacidade la praxis notarial, conformada por diversas resoluciones de la Dirección General de Registros yNotariado, y confirmada por la Jurisprudencia reseñada del Tribunal Supremo e incardinada dentrodel ámbito de aplicación de dicha Ley especial de Propiedad Horizontal. Estas Comunidades dePropietarios, se consideran, por otra parte, como “propietarios” o “comuneros” de las dosComunidades derivadas de las sociedades urbanizadoras, con un único coeficiente de participaciónque corresponde a la superficie total de la parcela que ocupan, y son representadas en las Juntas delas Comunidades derivadas de “Promotora Roche, S.A.” y “Urbanizadora Roche, S.A.”, por susPresidentes o persona designada por sus Juntas, según dispone el artículo 15 de los Estatutoselaborados por dichas sociedades urbanizadoras. 14
  15. 15. Determinado el marco legal que reguló ambas comunidades, al menos desde 1.973 hastaentrados los años 90, se hace necesario un pequeño paréntesis para examinar el pretendido acuerdode “fusión” de ambas, adoptado en la Junta del día 28 de Agosto de 1.983, a que se hace referenciaen el punto 10 de los Antecedentes. Dicho acuerdo careció de toda validez jurídica, y fueradicalmente nulo, por cuanto, para que hubiera tenido eficacia y validez, tendría que haber sidoadoptado por copropietarios de una y otra comunidad que representaran más del Setenta y Cincopor Ciento de los coeficientes de cada uno de ambos condominios, según el artículo 52 de losEstatutos, al suponer una reforma de los mismos, o por unanimidad si se aplicasen los criterios de laLey de Propiedad Horizontal. Pero, a pesar de esta disposición estatutaria, al no constituir el acuerdode fusión sólo una modificación de los estatutos, ni ser de un acto de administración y si un rigurosoacto de “dominio”, que producía alteraciones en la “cosa común”, tal cuales eran, atribuir yredistribuir entre los copropietarios de ambas comunidades los elementos de uso compartido y losbienes comunes de cada comunidad; lo que a su vez hubiera exigido una nueva redistribución decoeficientes. Y al estar estos inicialmente establecidos, para cada comunidad, en función a lasuperficie total de las fincas originales de su ámbito, y ésta, y por ende, los coeficientes erandiferentes, hubiera requerido la unanimidad, de conformidad con los dispuesto en el artículo 397 delCódigo Civil, si en esa fecha, al no estar desarrollada la doctrina anterior, se considerase excluida delámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Y si se hubiera aplicado ésta también hubiesesido requerida la unanimidad. Dado que el acuerdo, según consta en el Acta de dicha Junta, seadoptó con cinco votos en contra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando“Urbanizadora Roche, S.A.” un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “PromotoraRoche, S.A.” el 71,96% en la suya, no puede, ni de lejos argumentarse la eficacia del pretendidoacuerdo de fusión, quedando, en principio, tal acto, por ser contrario a lo establecido en NormasImperativas, viciado y afectado por una nulidad de pleno derecho, según dispone el art. 6-3º delCódigo Civil. Sin embargo, no consta que ningún copropietario impugnase judicialmente dichoacuerdo, y este hecho, como veremos más adelante tendrá una gran trascendencia. El Reglamento de Servicios Comunes, a que se hace referencia en el antecedente número 12,aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, no convalida la causa de nulidad de la pretendida“fusión” de la Junta del año anterior. Es más, adolece en principio de la misma causa, en tanto emanade una Junta General de un Comunidad Única inexistente. En cualquier caso, su articulado, en cuantose refiere a la definición de la Comunidad, se ámbito y la participación de los comuneros en loselementos de uso común, no contradicen ni alteran los Estatutos de 1.973. 15
  16. 16. Ahora bien, de la aplicación de dichos acuerdos, ha venido practicándose hasta la fecha, lacostumbre de designar un único Presidente y Directiva para las dos comunidades, así como llevar unagestión y administración única, con un solo presupuesto y una modificación, de hecho, de loscoeficientes de los propietarios. No consta tampoco que, hasta la fecha que ningún propietario hayaimpugnado de nulidad los acuerdos que cada año adopta esta única Junta de las Comunidades. Todo este escenario, en el que se hubieren podido plantear dudas razonables, e inclusoresoluciones judiciales contradictorias, sobre cuales fueren las normativas reguladoras aplicables alas comunidades, dura hasta la entrada en vigor de la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, de Reforma de la Ley49/1.960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal. Esta nueva Norma, fue un paso más allá de la doctrina que creó la figura de la “PropiedadHorizontal Tumbada” y, contemplando la realidad de las múltiples urbanizaciones muy similares almodelo de Roche, repartidas por todo el territorio nacional, a las que se excluían, como hemos vistode la regulación especial establecida para la Propiedad Horizontal, creó la figura de los denominados“Complejos Urbanísticos Privados”. Así, se añade un Capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal, rubricado Del régimen de los complejos inmobiliarios privados. DichoCapítulo está integrado por el artículo 24 de la Ley, que tiene la siguiente redacción: 1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil seráaplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyodestino principal sea la vivienda o locales. b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que seencuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedadindivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. 2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán: a. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de losprocedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos alas disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación. b. Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, serequerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietarioúnico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, 16
  17. 17. previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El títuloconstitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de lascomunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir alsostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de lacomunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad. 3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos losefectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por lasdisposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades: a. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por lospresidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representacióndel conjunto de los propietarios de cada comunidad. b. La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, entodo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietariosde las comunidades que integran la agrupación. c. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lodispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva. La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente seextiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos nopodrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de lascomunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades. 4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicasseñaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos queestablezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidadesseñaladas en el apartado anterior. Efectivamente, las dos comunidades constituidas por las sociedades urbanizadoras, pudieronperfectamente acogerse a esta Ley, a partir de Abril de 1.999, y constituir, bien una única comunidad,que hubiera llevado implícita la disolución de las dos anteriores, y entroncarse en la plena aplicaciónde la Ley de Propiedad Horizontal, quedando sin vigencia alguna los Estatutos de 1.973, o bienconstituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, a la que asimismo se le aplicaría,con igual carácter imperativo las Normas de Propiedad Horizontal, si bien con las particularidades 17
  18. 18. que se contemplan en el apartado 3 del artículo que comentamos. La posibilidad de actuar en uno uotro sentido sigue abierta, y sus ventajas e inconvenientes serán objeto de estudio en otro apartadode este Informe. Pero en el momento en que nos encontramos, solo podemos confirmar, que al díade la fecha, no se ha ejercitado ninguna de estas dos opciones. De los denominados Estatutos del año 2.000, que se citan en el apartado 17 de losantecedentes, pudiera pensarse que constituyeron un intento de adaptación a la Ley reformadora de1.999. Pero, además de sus defectos de aprobación y de falta de inscripción, no pueden nuncaconsiderarse sustitutivos de los de 1.973, en cuanto su propio artículo 1º, excluye de su ámbito deaplicación a dos de las fincas registrales que se integraban en el ámbito de aquellos, faltando pues la“identidad de ámbito objetivo” de comunidades. Por ello, al resultar meridianamente claro que la Urbanización de Roche, dimanante de lasdos comunidades constituidas por “Urbanizadora Roche, S.A. y “Promotora Roche, S.A.”, al estarintegradas por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal es lavivienda o local, y participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que seencuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedadindivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, constituyen “opelegis” un Complejo Inmobiliario Privado de los contemplados en el apartado 4 de dicho artículo. Laconsecuencia importante y evidente, es la que se contiene precisamente en dicho apartado 4 delcitado artículo 24: A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formasjurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos queestablezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidadesseñaladas en el apartado anterior. Es decir, en estos momentos el marco vigente para la regulaciónde ambas comunidades existentes es doble:  De una parte los pactos que establezcan entre sí los propietarios. Estos pactos, por elmomento son, los contenidos en los dos Estatutos de 1.973, inscritos en el Registro de la Propiedad yaceptados expresamente en escritura pública por los que adquirieron sus parcelas de “UrbanizadoraRoche, S.A.” y de “Promotora Roche, S.A.”-  De otra parte, pero con carácter supletorio de dichos estatutos, las disposiciones dela Ley de Propiedad Horizontal vigente, con las especialidades contenidas en el apartado 3 delartículo 24. 18
  19. 19. La conclusión del anterior razonamiento, implica en definitiva, que, en principio, los Estatutosde 1.973 de ambas comunidades, siguen vigentes, con la categoría de “pactos establecidos por loscopropietarios” y, en virtud de la supletoriedad que preconiza la citada Ley, en todo aquello que noesté expresamente contemplado en tales pactos estatutarios, se aplicará las normativa específica dela vigente Ley de Propiedad Horizontal. Este nuevo marco de regulación, tendrá consecuenciasdistintas que el anterior sobre los actos nulos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal. Hago hincapié en esta consideración porque las consecuencias de la nulidad de los actoscontrarios a Ley aplicable, y las posibilidades de convalidación de los mismos por caducidad de laacción, son radicalmente diferentes, según la actual y consolidada Jurisprudencia del TribunalSupremo, única fuente de derecho que nos permitirá dilucidar los efectos de tal nulidad en un casocomo el que se contempla. Como ya he indicado con anterioridad, en la etapa de 1.973 a mediados de la década de los90, al ser el marco de regulación legal de ambas comunidades confuso, pues en algún momento sehubiera declarado aplicable el Código Civil, en sus disposiciones imperativas relativas a lasComunidades de Bienes y Derechos de tipo románico, y los Estatutos de las mismas, con laconsecuencia de que cualquier acuerdo que vulnerase algunas de estas normas, aplicables concarácter imperativo, era radicalmente nulo de pleno derecho, por así disponerlo el artículo 6-3º dedicho texto legal. Y lo que es más importante, al considerar no aplicable la Ley de PropiedadHorizontal, la acción para pedir y obtener judicialmente esta nulidad no tiene ningún plazo decaducidad. Es decir, todos los actos nulos de pleno derecho producidos en dicha etapa, que puedenser muchos y varios, no solo los consignados como relevantes en los antecedentes, no se habríanconvalidado por el transcurso del tiempo sin que ningún copropietario haya ejercitado una acciónjudicial declarativa en este sentido. Pero hay que volver a insistir en que no consta la impugnaciónjudicial de tales acuerdos. Ahora bien, desde 1.999 hasta la fecha, he dejado sentado el criterio de que las comunidadesse han “transformado ope lege” (art. 24-4º de la L.P.H.), en “Conjunto Inmobiliario Privado”, cuyomarco legal son los Estatutos de 1.973 y con carácter supletorio las normas de la Ley de PropiedadHorizontal. Y llegados a este punto, no podemos obviar la abundante y reiterada jurisprudencia delTribunal Supremo que considera convalidables por el transcurso de un determinado tiempo (el queen cada momento establezca la L.P.H. para el ejercicio de la acción de nulidad por acto contrario aesta Ley) los actos nulos, por contrariar esta Ley. 19
  20. 20. Aún cuando resulte extender un poco el cuerpo de este Informe, me veo obligado atranscribir por imprescindibles para la debida comprensión de esta cuestión, los fundamentos de laSentencia del Tribunal Supremo más reciente de fecha 17 de Diciembre de 2.009, que considera ensu Fundamento de Derecho Segundo, lo siguiente: "Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios sí debe considerarse que afectany vinculan a los demandados, porque pese a que se adopta un acuerdo de modificación del sistemaestablecido en el Título Constitutivo para concretar la contribución de cada propietario al coste deinstalación del ascensor por mayoría cualificada, cuando dicha decisión hubiera requeridounanimidad, lo cierto es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando como doctrinamás asentada que los acuerdos así adoptados serían meramente anulables, y por tanto convalidadospor su ratificación ulterior y por la falta de impugnación de los mismos en el plazo legalmentedeterminado, propugnando dicha doctrina jurisprudencial -(SSTS de 10 de marzo de 1997 (RJ1997/1914), 7 de junio de 1997 (RJ 1997/6147), 9 de diciembre de 1997 (RJ 1997/8782), 5 de mayode 2000 (RJ 2000/3990) y 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152 ) entre otras-, un criterio flexible enarmonía con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas el logro de una convivencianormal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad" .En idéntico sentido se manifiestan las SSTS de 25 de enero de 2005 (RJ 2005/1200), 28 de febrero de2005 (RJ 2005/4039), 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212), y 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073 ). Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073), en su fundamento dederecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo: "La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia (SSTSde 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991/6278), 26 .de junio de 1993 (RJ 1993/4789), 7 de junio de 1997(RJ 1997/6147) y 26 de junio de 1998 (RJ 1998/5018) sobre la distinción entre nulidad radical yanulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de2000 (RJ 2000/3990 ), la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina deesta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152), 25 de enero de2005 (RJ 2005/1200) y 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212 ) explican las diferencias entre nulidady anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que seinvocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos queentrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de larespectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absolutasolamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitivaque no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la 20
  21. 21. moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de plenoderecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por eltranscurso del tiempo (...). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida lainfracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada.Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras laredacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdoscontrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Leyde Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnacióny el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos". Este criterio jurisprudencial supone que todos los acuerdos que fueren contrarios a lasnormas imperativas contenidas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, aplicable supletoriamentea las dos comunidades objeto de este Informe, consideradas como Complejos Inmobiliarios Privados,aunque nulos en su momento, habrían quedado convalidados, si transcurrido el plazo de un añoestablecido en el artículo 18-3º de la Ley, ningún copropietarios los hubiera impugnado. Ahora bien, no se puede establecer esta consideración como conclusión última e inmutable,ya que de la doctrina que establecen las anteriores Sentencias, vemos que en ellas se reconoce laexistencia de la nulidad radical o absoluta, quedando ésta reservada solamente para aquellos otrosacuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido unefecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o porimplicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3ºdel artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo. Atemperando esta doctrina a los supuestos que contemplamos en los antecedentes de esteInforme, y a la actual regulación normativa de las comunidades, podemos establecer que el carácterde la supletoriedad de la Ley de Propiedad Horizontal se configura como factor determinante paraconsiderar si los actos emanados de la actuación de los órganos de gobierno de las mismas pueden ono estar afectados de nulidad radical o absoluta, no convalidable por transcurso del tiempo. Para ello, y considerando que ninguno de estos actos, fueron contrarios a la moral, ordenpúblico o implicaron fraude de ley, (y lo consideramos salvo prueba en contrario), tenemos queactuar ponderando un sistema de “fuentes de derecho” aplicable a la actuación de las comunidadesdesde 1.999, y éste, no puede ser otro que el ya comentado de que, en primer lugar, se aplicarán lasnormas de los Estatutos de 1.973, y en segundo lugar, sólo en lo que en ellos no se contemple, seaplicarán las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. 21
  22. 22. En principio, parecería posible llegar a la conclusión de que, sí los acuerdos adoptados fuerencontrarios a materias reguladas por dichos Estatutos, que no prevén la convalidación por lacaducidad, se podrían considerar afectados de nulidad radical o absoluta y, consecuentemente fuerade la doctrina jurisprudencial comentada, con plena posibilidad de ser combatidos judicialmente sinverse afectado por ningún plazo de caducidad. Pero si el acuerdo adoptado lo fuera en una materia ocuestión no regulada en los estatutos y sí en la Ley de Propiedad Horizontal, la supletoriedad de lamisma entraría en juego, y sería posible su convalidación por el transcurso de un año sin que ningúncopropietario lo hubiere impugnado. Para una mejor comprensión, consideremos este ejemplo: Si para modificar los estatutos, suartículo 52 establecen el voto favorable de un coeficiente superior al setenta y cinco por ciento, y elartículo 17-1º de la Ley exige la unanimidad, se debe aplicar el artículo 52 de los estatutos, porque alregular esta cuestión, el artículo 17-1º de la Ley no entra en juego, dada su supletoriedad. Pero si losestatutos no hubieren establecido nada al efecto, se aplicaría, en virtud de esa misma supletoriedadel artículo 5 de la Ley. Aparentemente constituye un axioma perfecto. Pero qué pasaría si se hubiereadoptado el acuerdo con un porcentaje inferior al estatutario y nadie lo hubiere impugnado en elplazo de un año. La respuesta puede ser paradójica, pero certera: Dado que los Estatutos no regulanni establecen ningún plazo para ejercitar una acción de nulidad, ni tampoco establecen ningún efectoespecífico de la misma, y sí lo hace el artículo 18-3º de la Ley, supletoriamente habremos de aplicaréste precepto, y llegar a la conclusión de que, si ningún copropietario los impugnó en el plazo de unaño, a pesar de ser un acto afectado de nulidad radical, hubiera quedado convalidado. Esta es la conclusión que parece más acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que,como vemos, se desarrolló, incluso antes de la Lay 8/1.999, por lo que debemos considerarlaaplicable incluso a los acuerdos adoptados por las comunidades con anterioridad, y que adoleciendode nulidad, ésta no se pueda considerar radical o absoluta, sino convalidada por el transcurso de losplazos de caducidad de la acción de impugnación, sin que ningún copropietario la ejercitara. Pero para complicar un poco más el caso, existe una Sentencia del Tribunal Supremo de 20de Noviembre de 2.006, en la que plantado el supuesto de que el Derecho aplicable a una situaciónanterior, tuviera que ser el vigente en aquella fecha, en virtud de lo dispuesto en las DisposicionesTransitorias Primera y Cuarta del Código Civil, consideró lo siguiente: “….no procede la aplicaciónretroactiva en base a la Disposición Transitoria Cuarta. En ésta se dispone la subsistencia de lasacciones y derechos nacidos y no ejercitados según la legislación anterior "con la extensión y en lostérminos que les reconociera la legislación precedente", pero sujetándose en cuanto a su ejercicio,duración y procedimientos para hacerlos valer a la nueva legislación. La regla de base es la del 22
  23. 23. respeto a los derechos adquiridos (Disposición Transitoria Preliminar) que se ha de poner enconexión con el principio "tempus regit factum", que se expresa con claridad en la DisposiciónTransitoria Primera: "Se regirán por la legislación anterior...los derechos nacidos, según ella, dehechos realizados bajo su régimen". El derecho de los litigantes a impugnar, pero también a enervar,se ajusta, en lo sustancial, al régimen anterior, pues derechos y acciones (y excepciones) tienen laextensión y el contenido que les daba la legislación anterior. Sólo es retroactiva la disposición queafecte al modo de ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer. El derecho (a impugnar elacuerdo), además, se había ejercitado, por lo que ha de estarse a la configuración y al contenidosegún la legislación anterior. La regla de la Disposición Transitoria 4ª se está refiriendo al modo de ejercicio, pero su meraformulación ("ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer") genera una duda sobre laproyección de la regla más allá de los aspectos meramente adjetivos, a los que la remiten algunasdecisiones de esta Sala (Sentencias de 2 de abril de 1909, 29 de diciembre de 1927, 30 de noviembrede 1960). Así, las Sentencias de 8 de octubre de 1995 y 28 de mayo de 2000 relacionaron la expresiónantes subrayada con el efecto del tiempo sobre el derecho o acción, pues "duración" estádirectamente en conexión con la prescripción extintiva y la caducidad, lo que, en puridad, pareceexceder los aspectos meramente adjetivos. Pero, en el caso, la consumación de la caducidad,producida bajo la vigencia de la ley anterior, impide en todo caso la aplicación de la regla. Ateniéndonos a la doctrina de esta Sentencia, tendríamos que moderar la anteriorconclusión, y pensar que si en la década de los años 70 y 80, no se había desarrollado la teoría de ladenominada Propiedad Horizontal Tumbada, ni la jurisprudencia del Tribunal Supremo haciendoextensiva a las urbanizaciones la aplicación de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, podríaahora impugnarse con invocación de nulidad radical o absoluta, cualquier acuerdo de la Junta de laComunidad o Comunidades de aquella época, sin riesgo de que se aplicase su convalidación porcaducidad de la acción. Pero, a pesar de que esta tesis podría sostenerse, sería muy difícil queprosperase, porque habría que demostrar que en la fecha del acuerdo en cuestión que se impugnara,no existía esa teoría ni esa jurisprudencia, o que tales actos fueron contrarios a la moral, ordenpúblico o implicaron fraude de Ley, de lo que tampoco existen pruebas y, aún asumiendo quepudiera acreditarse esta prueba (con la dificultad que conlleva la probanza de un hecho negativo, o“probatio diabólica”), ¿cómo se “encajaría” dentro de la función evolucionista del Derecho, y suconstante adecuación a la cambiante realidad social, la aplicación desfasada en el tiempo de normasque por sí mismas también evolucionaron?. Y evolucionaron desde la primera Ley de PropiedadHorizontal de la historia de nuestro Ordenamiento Jurídico, promulgada en Julio de 1.960; es decir ya 23
  24. 24. existía, aunque inicialmente no se aplicase, cuando en 1.973 se crearon las dos comunidades queanalizamos. Si hubiera sido al revés, durante el espacio de tiempo que hubiere mediado entre amboshechos, resultaría clara la aplicación del Código Civil con todas sus consecuencias. Pero llegar a laconclusión contraría, sería algo así, (salvando las lógicas distancias), como si un médico, conocedorde la aparición de un nuevo fármaco que cura determinada enfermedad, no lo aplicase al enfermo,por considerar que cuando éste contrajo la enfermedad, el fármaco no existía, aunque hubieraevolucionado de otros existentes en aquel tiempo que no la curaban, o no producían una curacompleta. Las Conclusiones que definitivamente establezco como fundadas y ajustadas a Derecho eneste capítulo, son pues las siguientes: 1. Desde el día 26 de Agosto de 1.983, existe una única Comunidad, dimanante de la“fusión” de las dos existentes hasta dicha fecha y, aun cuando derivó de un acuerdo afectado denulidad radical, resultó convalidado por caducidad de la acción. 2. Dada la total similitud de los Estatutos de 1.973 de ambas comunidades fusionadas,a excepción de las fincas registrales de sus respectivos ámbitos, y los coeficientes asignado almetro cuadrado de parcela, resultarían de aplicación a la comunidad fusionada, como un únicocuerpo normativo, que se extiende al ámbito de todas las fincas que incluían uno y otro, sinperjuicio de la necesidad de homogeneizar los coeficientes bajo el mismo principio que seestablecieron; es decir, como resultantes de dividir 100 por el número total de metros cuadradosde todas las fincas de este nuevo ámbito. 3. El Reglamento de Servicios Comunes de Aplicación a la Comunidad RocheResidencial, aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, resulta asimismo vigente, por lasmismas razones que el acuerdo de “fusión” antes indicado. 4. El marco legal aplicable a la Comunidad, es, en primer orden, el Estatutario, con lascorrecciones indicadas y, en segundo orden, la vigente Ley de Propiedad Horizontal con caráctersupletorio. 5. En general, todos los acuerdos derivados de las Juntas Generales, excepto aquellosque aún puedan ser susceptibles de impugnación judicial, y de los que no existan pruebas de sercontrarios a otra Ley distinta a la de Propiedad Horizontal que les pudiere resultar aplicable, y queno prevea el efecto convalidatorio de la caducidad, o fueren contrarios a la moral, orden público, oimplicaren fraude de ley, han quedado asimismo convalidados por caducidad de la acción. 6. El acuerdo adoptado por la Junta General del pasado año 2.009, sobre la eleccióndel actual Presidente de la Comunidad, está “sub judice”, por la impugnación judicial que entabló 24
  25. 25. un copropietario, y hasta tanto ésta se resuelva, no nos podemos pronunciar al efecto, aunque si elpronunciamiento fuere favorable a la tesis de dicho copropietario, y el nombramiento devienenulo, podría tener consecuencias, incluso en la representación procesal de la Comunidad en litigiosactualmente entablados por la misma. 7. Los acuerdos de la última Junta de 28 de Agosto del corriente año, pueden serimpugnados judicialmente de anulabilidad o nulidad por cualquier copropietario que no hubierevotado a favor de los mismos o no hubiere asistido a la Junta y mostrado se oposición contrariadentro de los 30 días siguientes a su notificación. 8. También podrán deducir las acciones para la prestación de los servicios obligatoriosmunicipales, en los términos que se indican en el capítulo 2º.-4 de este Informe. Capítulo 2º.-2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en sucaso. Además de la necesaria homogeneización de los coeficientes para todos los copropietarios,ya indicada, existen, en mi opinión, otras varias cuestiones, que por constituir acuerdos de la últimaJunta General, deben ser corregidas, si se quieren evitar impugnaciones de los copropietarios, y queson objeto de análisis separado, en este apartado. Dichas cuestiones, y sus posibilidades decorrección son las siguientes: 1. Coeficientes para contribución a gastos Comunes y cómputo de votaciones: Como consta en el apartado 2 de los antecedentes, a los propietarios que traen causa deadquisición de “Urbanizadora Roche, S.A.”, es decir los que adquirieron parcelas segregadas de lasfincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana, se lesestableció un coeficiente a cada metro cuadrado de parcela de 0,00012283503. Y a los de“Promotora Roche, S.A.”, que las adquirieron de las fincas registrales números 3822, 3823, 3824, y4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, de 0,00012449114 por cada metro cuadrado. Aunquela diferencia es, en principio insignificante, pues supone, para las parcelas que traen su causa de“Urbanizadora Roche, S.A.” un -0,00000165611 por cada metro cuadrado, toma relevancia, cuandose multiplique por la totalidad de los metros cuadrados de todas esas parcelas, de forma que estospropietarios, pagarían menos cuota de contribución a los gastos comunes, a igualdad de superficiede parcela, que aquellos otros que derivaran de las vendidas por “Promotora Roche, S.A.”. Asimismo,tendrían sus votos, también a igualdad de parcela, menos peso en el cómputo de un acuerdoadoptado por la Junta General. 25
  26. 26. La Exposición de Motivos de la Ley 8/1.989 de 6 de Abril, reguladora del Régimen dePropiedad Horizontal expresa: “…….Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, queno es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa,activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto élse considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física yjurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. El criteriobásico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar esla expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilizacióndel servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.” En su artículo 3º, dispone: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación conrelación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá demódulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. En su artículo 5º establece: “En el mismo título se fijará la cuota de participación quecorresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su ventapor pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Parasu fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total delinmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmenteque va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” Y en su artículo 9º, prevé la obligación de cada propietario de “Contribuir, con arreglo a lacuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales parael adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no seansusceptibles de individualización.” También se refiere a los coeficientes o cuotas en múltiples artículos, cuando las considera el“baremo” de las mayorías necesarias, para las convocatorias de Junta o la adopción de acuerdos. Expuestas las anteriores consideraciones que se desprenden del texto de la Ley, tendremosque, en principio, lo coeficientes hay que establecerlos “sobre la base la superficie útil de cada piso olocal en relación con el total del inmueble.”, resultando posible, aunque estos criterios son masaplicables a los pisos a apartamentos de edificios que a las parcelas de un Conjunto Inmobiliario,tomar en consideración su situación interior o exterior, y el uso que se presuma racionalmente queva a efectuarse de los servicios o elementos comunes. No pudiendo, con lógica, considerarsesituaciones exteriores o interiores de las parcelas, en un Conjunto Inmobiliario en el que no existenfachadas, como mucho podría tomarse en consideración el uso de los servicios o elementos 26
  27. 27. comunes. Pero, en principio no encuentro tampoco ningún caso en que una parcela del ConjuntoInmobiliario disponga de la posibilidad de tener menos uso de los servicios o elementos comunes“per se”, no porque su propietario quiera hacer uso en mayor o medida de esos servicios oelementos comunes. Considero pues, que los coeficientes deben rehacerse en el sentido de tomar como base lasuperficie útil de cada parcela en relación con el total de las fincas contempladas en el ámbito de losEstatutos de la Comunidad. Y ello, tanto por las razones apuntadas, como porque así fue la voluntadinicial de las sociedades promotoras al otorgar los Estatutos, y así se aceptó por cada copropietariocuan do adquirió su parcela. De esta forma, el coeficiente por metro cuadrado de parcela, pasaría aser el 0,00006182877. Sentada esta proposición, el procedimiento para corregir la disparidad de coeficientes ycuotas, será el establecido por el artículo 5º de la Ley 8/1.989 anteriormente citado, excluyendo ya laposibilidad del promotor o propietario único, pues ya no existe, y por lo tanto sólo se pueden utilizartres caminos: El primero, y por unanimidad el acuerdo de todos los propietarios; el segundo, el laudoarbitral, posibilidad también contemplada en los Estatutos y, el tercero la resolución judicial. Dado que el camino de la unanimidad de los propietarios, en una comunidad de tan elevadonúmero, no parece factible, podría acordarse en Junta que, de no conseguirse ésta, se recurriera a unLaudo Arbitral y, si éste acuerdo tampoco fuere posible, por no conseguir la mayoría necesaria,cualquier copropietario interesado, podría recurrir al Juez para que los determinara. 2. Acuerdos de la última Junta General de la Comunidad celebrada el día 28 de Agostodel corriente año, que pueden adolecer de causa de nulidad.- En principio, dado que los coeficientes de voto de los propietarios presentes y representados,no son correctos, no ya por no haberse igualados al fusionarse las dos comunidades, sino porque sevienen aplicando otros diferentes, infringiendo normas de carácter imperativo establecidas por lavigente Ley de Propiedad Horizontal, en especial el artículo 5º de la misma, cualquier acuerdoadoptado por la Junta, podría estar viciado de anulabilidad o de nulidad radical o absoluta. Losresultados del cómputo de votos, y de coeficientes presentes y representados es necesariamenteerróneo. Dicho esto, y por lo tanto con carácter subsidiario, también considero que existen causas denulidad, en los siguientes acuerdos: 27
  28. 28.  Al punto 3º del Orden del Día: Aprobación de las cuentas del año 2.010.- En losmismos se contienen partidas de gastos tales como: “Navidad”, “Actividades Deportivas”,“Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”. Estas partidas de gastos, exceden de la obligación del copropietario establecida en el artículo9º apartado e) de la Ley y del artículo 4º b) de los Estatutos. Tanto una como otra disposición,establecen la obligación del copropietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a losgastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas yresponsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Entender que las celebraciones navideñas, las actividades deportivas, las actividades lúdicasextemporáneas y la asignación a la directiva sean gastos generales para el adecuado sostenimientodel inmueble o sus servicios y cargas, sería “mucho entender” y “mucho extender”. Por su parte el artículo 11 de la Ley dispone que “Ningún propietario podrá exigir nuevasinstalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, y que, cuando seadopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anteriory cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no puedaprivársele de la mejora o ventaja. Las partidas de los capítulo indicados, sumaron en 2.010, 57.700 Euros, y en el 2.011,ascenderán a 76.500 Euros, según las cuentas aprobadas por la Junta. Son de las partidas con mayorincremento porcentual entre los dos ejercicios. Resultando obvio, que la Ley de Propiedad Horizontal no se elaboró para que los propietariosde una comunidad, quedaran obligados a contribuir al pago de festejos, celebraciones, actosdeportivos o a retribuir a sus presidentes, y que tales actos no son “instalaciones”, “servicioscomunes”, ni “mejoras” requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, nisiquiera puede ser planteada su exigencia por ningún copropietario, y la adopción de cualquieracuerdo en este sentido es absolutamente nula, aun cuando si no se impugna, volveremos a ver suconvalidación por el transcurso del tiempo. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de Octubre de 2.008, ha llegado a considerarincluso nula, la decisión de construir una piscina, adoptada por la mayoría de los propietarios de uninmueble, al considerarla una mejora no requerida para la adecuada conservación o habitabilidad de 28
  29. 29. un inmueble. ¿Qué opinión expresaría si se mantuviera por la Comunidad que hay que contribuir alos gastos de “actividades lúdicas extemporáneas”, o “celebraciones de navidad”, (que ademásvulneraría el derecho de libertad religiosa), o “actividades deportivas”? La respuesta creo que seríaobvia. Por ello, considero que la Comunidad debe aprobar sólo los gastos inherentes alsostenimiento y mantenimiento de los bienes y servicios comunes, y dejar todas las demásactividades para las asociaciones, clubs, u otras formulas asociativas que, los propietariosinteresados en estas actividades y servicios quisieran constituir y contribuir a sus gastos. Y aunque dentro de estos gastos improcedentes he metido los de remuneración dePresidente y Vicepresidente por asistencia, merecen examen aparte, por determinadasparticularidades que no conllevan las otras partidas de gastos.  Al punto 8º del Orden del Día: Remuneración al Presidente y Vicepresidente, porasistencia, en cuantía máxima en conjunto de 25.000 Euros. En principio, el artículo 10º de los Estatutos, prevé la posibilidad de que el cargo dePresidente sea remunerado. La Ley de Propiedad Horizontal, nada establece al respecto. Por suparte, los Estatutos no prevén la figura de un Vicepresidente. La citada Ley, en su artículo 13º,permite el nombramiento de Vicepresidentes. En consecuencia, y por los argumentos que se haexpuesto ya en este Informe, parece posible el que se acuerde una remuneración al Presidente, yque se designe un Vicepresidente. También parece evidente que el cargo de Vicepresidente noadmite, en principio, la posibilidad de ser remunerado. Ahora bien, sentada estas consideraciones, creo que el problema es más amplio. El cargo dePresidente de una Comunidad, es un nombramiento que se contempla por la Ley como obligatorio,incluso por un turno rotatorio entre los propietarios, salvo excusa constatada judicialmente. Estoquiere decir, que a ningún copropietario se le obliga a presentarse a la elección. Si lo hace es un actopuramente voluntario, y debe asumir las consecuencias del mismo. La remuneración del cargo de Presidente, pudiera tener algún sentido, si además de lasobligaciones que le impone la Ley, la Junta le encomendara otras específicas, que presumieran unadedicación temporal importante. Pero si esto no es así, y se puede constatar que no lo ha sido, puesno hay constancia de ningún acuerdo de Junta en este sentido. De esta forma, al Presidente de laComunidad, sólo le incumbe una sola obligación legal, establecida en el artículo 13-3º de la Ley: “Elpresidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todoslos asuntos que la afecten.” 29
  30. 30. La mera representación de la Comunidad no absorbe a nadie un tiempo tan importante comopara dejar de atender sus obligaciones personales. Y menos en una Comunidad que cuenta conmúltiples empleados, desde un Gerente o Administrador, Licenciado en Derecho, con dedicaciónexclusiva, administrativos, personal de mantenimiento, etc…, que supondrán, según el presupuestode 2.011, aprobado por la Junta General, la importante suma de 419.841 Euros, y que, ademáspagará por servicios profesionales de Abogados, Procurados y otros profesionales externos 113.000Euros. Ambas partidas suponen más de 1/3 del presupuesto total de gastos. Poco sentido tiene pues,incrementarlos en 25.000 Euros más, retribuyendo, sin encomendarle específicamente funcionesconcretas diferentes a las que dispone la Ley, al Presidente y Vicepresidente. Por otra parte, no existeprecedente de remuneración en ningún Presidente anterior de la Comunidad. No constituyendo pues un gasto necesario ni justificado, la mayoría que aprobó este acuerdoserá, en todo caso quienes deban afrontarlo; pues más que una retribución de un trabajo concretoencomendado por la Junta, es una donación por limitarse a cumplir las simples funcionesrepresentativas que la Ley le encomienda. Considero que pueden existir argumentos suficientes para impugnar judicialmente elacuerdo de la retribución del cargo de Presidente y Vicepresidente. Como precedente jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo 889/2007, de 19 dejulio, en la que el TS respalda la exoneración del pago de los gastos de una Comunidad dePropietarios a una de las comuneras En dicho supuesto, una Comunidad de Propietarios plantea recurso de casación contra unade sus comuneras que ha obtenido una declaración judicial que la exonera del pago de retribuciones,acordado por los vecinos, al Presidente y Vicepresidente de dicha Comunidad, así como del sufragiode dichos cargos del ejercicio 1997/1998. El objeto de este pleito fue determinar si la exoneración reconocida judicialmente será deaplicación en años sucesivos, como pretende la comunera, o deben ser impugnados cada año losacuerdos de la Junta General de la Comunidad que vuelvan a incluir los gastos objeto decontroversia. A este respecto el TS dispone que un copropietario puede estar obligado o no a contribuir asatisfacer las retribuciones acordadas, y esta declaración indudablemente tiene proyección no sólorespecto del acuerdo de la junta en que se adoptó sino también hacia el futuro. Cabe que con el 30
  31. 31. transcurso del tiempo resulte inaplicable la cosa juzgada pero para ello es necesario que se produzcauna variación de las circunstancias. Por todo ello, el Tribunal desestima este recurso de casación. Obviamente, los mismos argumentos expresados para la remuneración del cargo dePresidente, son extensivos al de Vicepresidente, cuyas funciones principales, según la Ley, son las desustituir y asistir al Presidente. Capítulo 2º-3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventualpersistencia en el “status quo”. Con independencia de las actuaciones que puedan efectuar los propietarios, en materia deservicios obligatorios municipales, y gastos de conservación de urbanización, que son objeto deestudio en el siguiente capítulo, las posiciones que puedan asumir los mismos, son las que se indicana continuación. Si por la Comunidad no se rectificaran las cuestiones anteriormente estudiadas en el capítuloanterior, cualquier propietario que no hubiere asistido a la Junta, presente o representado, o queasistiendo, hubiere votado en contra de los acuerdos concretos que impugne, estará legitimado paraejercitar una acción de anulabilidad o nulidad, dentro de los plazos que la actual Ley 8/1.999establece. No obstante, considero que para la cuestión de corrección de las cuotas, se debería antes,dirigir escrito a la Comunidad, para que el Presidente convocase una Junta al efecto, en la que, si bienno se pueda conseguir la unanimidad, se acuerde recurrir al procedimiento arbitral y, si estotampoco resultare posible, entonces solicitar la resolución judicial que las determine. En cuanto a los acuerdos de la última Junta General en concreto, se puede proceder a suimpugnación judicial por cualquier copropietario, aunque resultaría de mas interés, el que lospropietarios que así lo decidiesen, se agruparan y litigaran en una misma Demanda, en la que seejercite una acción de nulidad radical, y subsidiariamente de anulabilidad. Para ello, hay que tenerpresente que debe entablarse en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, si se ejercitatambién la anulabilidad (lo que es aconsejable), pues si sólo se demandase la nulidad, existiría unplazo de una año. Para los ausente, este plazo no comienza a computarse hasta que sean notificados,por escrito de los acuerdos. En cualquier caso, el propietario que impugne, debe acreditar que está alcorriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad. 31
  32. 32. Sería también aconsejable, antes de ejercitar la acción judicial, requerir notarialmente, omediante burofax con acuse de recibo, al Presidente de la Comunidad, para que convoque una JuntaExtraordinaria, antes de que se cumpla el plazo de tres meses desde la anterior, en la que,presentadas las objeciones por los propietarios que deseen entablar las acciones judiciales, sesometa a votación la rectificación de los acuerdos que vayan a constituir objeto de la misma, para darasí la oportunidad de evitar un litigio y los gastos inherentes al mismo. Capítulo 2º.- 4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de EntidadesJurídicas complementarias o alternativas de la actual Comunidad.- Establecido que la Comunidad de Propietarios, tan sólo debe dedicarse a la realización de lasobras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de los elementos de uso opropiedad común y de sus servicios, pero no de la prestación de servicios municipales, consideroque se debe estudiar la posibilidad de constituir otras entidades jurídicas para los fines que quedanfuera del ámbito de la Comunidad. Para ello, tenemos que establecer que elementos son de uso y propiedad común, así comolos servicios de éste ámbito. Queda claro que, por el momento, el único elemento de uso y propiedad común, es ladepuradora y su emisario submarino, y que podrán llegar a serlo todos aquellos otros que resultende una Resolución Judicial firme y definitiva en su día. Resulta también evidente que la Comunidad viene prestando los servicios de recogida debasura doméstica, residuos vegetales, alumbrado público, limpieza de calles, incluido mantenimientode los viales, zonas verdes, alcantarillado, ordenación del tráfico y vigilancia. Casi todos ellos, aexcepción de la recogida de residuos vegetales, son de incumbencia municipal, por así disponerlo elartículo 25 de la Ley 7/1.985 de 2 de Abril, Reguladoras de las Bases del Régimen Local, cuyo artículo18-c) establece como Derecho de los Vecinos “utilizar, de acuerdo con su naturaleza, los serviciospúblicos municipales, y acceder a los aprovechamientos comunales, conforme a las normasaplicables”, y en su apartado g) el “exigir la prestación y, en su caso, el establecimiento delcorrespondiente servicio público, en el supuesto de constituir una competencia municipal propia decarácter obligatorio. El artículo 26 de dicha Ley, establece en su apartado 1º: 32
  33. 33. Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso, los servicios siguientes: a. En todos los Municipios: alumbrado público, cementerio, recogida de residuos,limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los núcleos depoblación, pavimentación de las vías públicas y control de alimentos y bebidas. b. En los Municipios con población superior a 5.000 habitantes-equivalentes, además:parque público, biblioteca pública, mercado y tratamiento de residuos. c. En los municipios con población superior a 20.000 habitantes-equivalentes, además:protección civil, prestación de servicios sociales, prevención y extinción de incendios e instalacionesdeportivas de uso público. d. En los Municipios con población superior a 50.000 habitantes-equivalentes, además:transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente. El apartado 2º de dicho artículo dispone que: “Los Municipios podrán solicitar de laComunidad Autónoma respectiva la dispensa de la obligación de prestar los servicios mínimos queles correspondan según lo dispuesto en el número anterior cuando, por sus característicaspeculiares, resulte de imposible o muy difícil cumplimiento el establecimiento y prestación de dichosservicios por el propio Ayuntamiento.” No conocemos, aunque presuponemos que no existe tal dispensa para el Ayuntamiento deConil, puesto que incluso, viene prestando estos servicios a vecinos que disponen de viviendas enzonas rústicas sin urbanización. Es de resaltar que la prestación de estos servicios obligatorios por parte de losAyuntamientos a sus vecinos, que contempla esta Ley, es independiente de que el Ayuntamientohaya recepcionado o no los viales y zonas que le puedan corresponder en la urbanización. Tal y como se recoge, tanto en el Plan de Ordenación Urbana de 1.965, que constituyó elinstrumento jurídico por el que se pudo ejecutar la Urbanización, y en los propios Estatutos de laComunidad, la red viaria y las zonas verdes son propiedad municipal. Distinto es que el Ayuntamientoaún no las haya recepcionado, y que las Sociedades Urbanizadoras no hayan actuado los mecanismosjurídicos necesarios para ello. Esta materia constituiría objeto de otro análisis diferente y específico,que determinara las responsabilidades de las Urbanizadoras y del propio Ayuntamiento. Baste deciraquí, que esta cuestión se encuentra actualmente regulada en la Ley de Ordenación Urbanística deAndalucía (Ley 7/2.002 de 17 de Diciembre), que en su artículo 154, establece el procedimiento para 33

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