SlideShare a Scribd company logo
1 of 4
Download to read offline
.FUNCTIEMENGING.




                    HET NIEUWE FUNCTIE-
                    MENGEN ALS ECONO-
                    MISCHE KATALYSATOR
      Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en
 functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars
             leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan
grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan
                                                                        financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans.

               i r. R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r. R e n é P. M . S t e v e n s M B A




D    e mens is een creatief wezen met wensen en ideeën.       er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van het
     De ruimte die nodig is om die beelden en wensen          gezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. Maar
in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet      Nederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweede
de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk      helft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebou-
functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de eco-        wing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192.
nomische dimensie van een wijk verbonden met de               En dan hebben we het nog niet over de toename aan
menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen          winkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en par-
beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot        keerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen we
innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden           steeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen,
randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstro-         meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingen
ken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan       maken dat we helemaal niet meer zonder planning kun-
de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt reke-       nen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid,
ning met plekken waar mensen hun economische en               mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden,
culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zoge-          het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen en
naamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervol-       bestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt een
le buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen            dikke laag reclame. Met begrippen als city branding,
bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets          city marketing of parkmanagement brengen we onze
authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag         gebouwde omgeving aan de man. Maar die marketing
willen leven.                                                 gaat vooral over de verkoop van een gereed product, en
                                                              is dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijke
   Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdu-          ordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waar-
rend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven en             op de mensen de wijk straks gaan gebruiken.
steden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelij-
                                                              Geformatteerd
ke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigden
zich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruik-         En juist hier ontstaat nu een probleem. Veel steden-
ten deze om graan te verbouwen en handel te drijven.          bouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwe-
Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om hen         lijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken ze
heen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogse            verstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ook
jaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat       tien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is
                                              .    2 0 0 3 / 3 1 . 23    .
.FUNCTIEMENGING.




het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderd kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooral
jaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van een   gericht op de materie zelf. We beschikken over prachtige
nieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomen duurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozij-
in een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor- nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het
beeld Eindhoven. Of de revitalisering van                                     gebouw na tien jaar weer moet worden
een buurt in Roermond. De manier waar-                                        gesloopt omdat de inzichten zijn veran-
                                                         VEEL
op wonen, werken, winkelen, reizen en                                         derd? Echte kwaliteit is fit for purpose,
recreëren nu worden samengevoegd, lijkt                                       voldoet aan de werkelijke behoefte.
                                                 STEDENBOUW- Echte kwaliteitsverbetering betekent dus
het ei van Columbus in ons drukke
Nederland vol eisen en verlangens. Maar                                       dat moet worden bekeken wat die
                                                     KUNDIGE
of dit echt zo is, hangt af van de manier                                     behoefte is. Hierbij is het van groot
                                                PLANNEN LIJKEN belang om duidelijke keuzes te maken.
waarop deze visie op stedelijke gebieds-
ontwikkeling wordt ingevuld. Op dit                                           Welke mensen gaan hier wonen en hoe
                                                    OP ELKAAR
moment lijkt functiemenging voorname-                                         willen zij leven. Wat is hun lifestyle en
lijk een geformatteerde oplossing te zijn:                                    welke eisen stelt dit aan de sfeer en de
hier woon je, daar werk je, hier is het ver-                                  voorzieningen. Daar ontbreekt het aan
voerscentrum en winkelen kun je daar                                          in de huidige plannen. Zo is functie-
doen. Deze kijk op functiemenging bena-                                       menging niet erg duurzaam.
dert mensen als consumenten en gaat
hoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ van                                         Tot slot de regie. Bij de huidige plan-
de omgeving, de plekken en de gebou-                                          ontwikkeling zijn veel specialisten
wen. Dit kan op korte termijn commer-                                         betrokken: architecten, stedenbouwkun-
cieel aantrekkelijk zijn, op langere ter-                                     digen, projectontwikkelaars, beleggers,
mijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen.      aannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uit-
                                                            muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rol
   Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkun-    in het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar de
dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig.       eigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijn
Bovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend.      groot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen pro-
Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Deze      bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komende
ontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebou-      jaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opge-
wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller wor-      zadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid.
den vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. De Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd en
huidige visie op functiemenging reserveert geen ruimte      het lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blij-
voor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk. ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden en
Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien,     inzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is het
twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordt        wenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat dat
functiemenging erg duur.                                    op lange termijn de levensvatbaarheid van een wijk
                                                            garandeert. Goede planontwikkeling vergt een wissel-
   Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bij         werking tussen het geheel en de delen daarvan. Een
functiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen- samenhangende visie. En een regisseur die alles in de
traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen de gaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geen
mensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer je       procesmanager die de lappendeken van subeisen van
een computer koopt en die op je bureau plaatst, doet        specialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erg
dat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benadering      inefficiënt.
van functiemenging houdt geen rekening met mensen
en hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zij        Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan van
wel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Of        gebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid en
een winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensen           gebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop func-
bepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik van         tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel con-
gebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van het         cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overal
gebouw en de plek. Wanneer de software niet matcht          inpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duur
met de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en ach-      en zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu:
teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker.           door de slechte economische omstandigheden staan veel
                                                            kantoren leeg en er valt op niets anders te concurreren
   Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft de       dan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal op
afgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in        elkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform:
                                              .   2 0 0 3 / 3 1 . 24      .
.FUNCTIEMENGING.




geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar niet      of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld.
aantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk,         Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identi-
maar commercieel gezien een verkeerde keuze.                 teit van die plek.
Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings
and afterwards our buildings shape us.’ Er is nog niet         Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ook
veel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijkt        een tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identi-
vooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nog       teit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijd
steeds naar de plek of het gebouw, in plaats van anders-     benadrukt het de herkenbaarheid van het individu daar-
om. Maar mensen zijn niet alleen consumenten.                in. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeer
                                                             creëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toe
Identiteitsmenging                                           aan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen en
  Integendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities.        moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor
Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar,         bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en ver-
reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werken       beeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheiden-
of starten we een eigen onderneming. Daarom hebben           de karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is een
we verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopen     kwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steeds
we dingen, studeren we of doen we eens een dagje             weer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen de
niets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen.            mensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkel-
Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. De       centra, in films en in muziek.
huidige benadering van functiemenging richt zich vooral
op het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan.            Met behulp van de door ons ontwikkelde Vastgoed-
Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken of          MarketingMatrix® kan dit ook in stedenbouwkundig
winkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om iets   opzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aan
anders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt inge-     een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend
geven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijke        op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan
ambities.                                                    zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteits-
                                                             dragers. Maar om de transitie te maken van functiemen-
  Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functie-       ging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken wor-
menging te upgraden van functiemenging naar identi-          den ingevuld.
teitsmenging. Het gaat immers niet om de taken die
ergens kunnen worden verricht, maar om de Genius              Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat het
Loci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’        om op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik iets
bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige           maken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei-

                          Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH

 The Foundation for Real Estate Students from Holland        een strook geluidwerende kantoren gepland.
 (FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Week            Sommige worden verkocht, andere verhuurd en een
 begin december aan de case ‘Centrum Amsterdam-              groot deel wordt de komende jaren niet ingevuld.
 Noord’. Een complexe case: als je ziet wat ervaren          Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestem-
 professionals ervan maken, denk je ga er maar aan           ming aan. En waarom worden die kantoren niet ver-
 staan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpen        weven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinex-
 om anders te kijken en anders te handelen. Imiteer          locatie.
 niet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar wees
 jezelf. En vooral, wees creatief.                           Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of een
                                                             bedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moet
 Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden we           beginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichte
 liever authentieker gezien: het is een algemeen for-        van de andere. Moet dat worden veranderd of worden
 mat. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis,            versterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveau
 maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Dit    kijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symbool
 plan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad:       hiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar het
 het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soort      nodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bij
 fallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze in          de sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van het
 de middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of de            centrum is al lang weggedrukt: te duur geworden.
 identiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is       Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord.
                                             .    2 0 0 3 / 3 1 . 25     .
.FUNCTIEMENGING.




dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit,    binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt door
de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboek      hun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen.
gemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik dat       Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economische
verbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzo-        kans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een
voorts. Het script is en blijft de rode                                      later tijdstip in te vullen of om de
draad in het project. Dit is de software-                                    bestemming van bestaande gebouwen te
                                                  STRAKS KOMEN wijzigen, passend bij de eisen van tijd.
benadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’,
zoals in de huidige hardwarebenadering                                       Hierdoor blijft het gebied actueel.
                                                DE MENSEN ERBIJ,
gebeurt. Dan moet het bestaande ste-
denbouwkundige programma vanuit het
                                                   DAN GAAT HET nieuwe identiteitsmengen, maarindan wel
                                                                                Tot slot: de regie. Ook nodig het
bestemmingsplan worden verkocht. Het
                                                       WERKEN
nieuwe denken is: eerst focussen, dan                                        op een andere manier. Bij het huidige
bouwen en daarna verkopen. Daarmee                                           functiemengen is meestal een proces-
is de locatie meteen fit for purpose en                                      manager aanwezig, maar deze houdt
ontstaan echte kwaliteit en echte duur-                                      vooral de lappendeken van programma-
zaamheid.                                                                    eisen en wensen van experts bij elkaar.
                                                                             Het is logisch dat iedere specialist trots
   Een volgend aandachtspunt is: ruimte                                      is op zijn prestaties en waarde hecht aan
laten voor vernieuwing. We zagen dat                                         het eigen belang, maar suboptimalisatie
stedenbouwkundige concepten en maat-                                         en risicomijdend gedrag zijn het resul-
schappelijke veranderingen elkaar steeds                                     taat. Daarom is een verbindend concept
sneller opvolgen. Bij het huidige functie-                                   van identiteitsmenging noodzakelijk. En
mengen zijn gebouwen en omgevingen                                           een ander type supervisor, iemand die
dus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteits-   als een regisseur het script in de gaten houdt en een
mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: we         overkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Deze
wachten nog even met het invullen van alle plekken en      regisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteert
geven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die toler-        op basis van het script en het toekomstige welzijn van
antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voor      het geheel.
innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen
die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen,            Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie.
essentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameri-         Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, vol-
kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkeling       doet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw en
Richard Florida laat in zijn boek The Rise of the Creative architectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert door
Class zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoedi- haar authenticiteit en een economische katalysator is.
gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s voor     Het geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijk
economische groei: talent, tolerantie en technologie.      voelen mensen en bedrijven zich thuis.
Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich




                             ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA,
   directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en
                                  hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd.

                                             .   2 0 0 3 / 3 1 . 27     .

More Related Content

Viewers also liked

Sustainability 3.0: Individuals make the difference.
Sustainability 3.0: Individuals make the difference.Sustainability 3.0: Individuals make the difference.
Sustainability 3.0: Individuals make the difference.René P.M. Stevens
 
Creëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingCreëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingRené P.M. Stevens
 
Het onderwijs vast goed in 2032
Het onderwijs vast goed in 2032Het onderwijs vast goed in 2032
Het onderwijs vast goed in 2032René P.M. Stevens
 
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?ATELIER V real estate B.V.
 
Doelmatigheid versus rechtmatigheid
Doelmatigheid versus rechtmatigheidDoelmatigheid versus rechtmatigheid
Doelmatigheid versus rechtmatigheidPaul Boumans
 

Viewers also liked (6)

Het onderwijs is vast goed.
Het onderwijs is vast goed.Het onderwijs is vast goed.
Het onderwijs is vast goed.
 
Sustainability 3.0: Individuals make the difference.
Sustainability 3.0: Individuals make the difference.Sustainability 3.0: Individuals make the difference.
Sustainability 3.0: Individuals make the difference.
 
Creëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingCreëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvesting
 
Het onderwijs vast goed in 2032
Het onderwijs vast goed in 2032Het onderwijs vast goed in 2032
Het onderwijs vast goed in 2032
 
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?
Hoe draagt huisvesting bij aan profit en prosperity?
 
Doelmatigheid versus rechtmatigheid
Doelmatigheid versus rechtmatigheidDoelmatigheid versus rechtmatigheid
Doelmatigheid versus rechtmatigheid
 

More from René P.M. Stevens

Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 Lessons Learned, a strategic approach to learning environments Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
Lessons Learned, a strategic approach to learning environmentsRené P.M. Stevens
 
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingArchitecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingRené P.M. Stevens
 
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeMeerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeRené P.M. Stevens
 
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierIng. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierRené P.M. Stevens
 
Frans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieFrans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieRené P.M. Stevens
 
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdKantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdRené P.M. Stevens
 
How to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateHow to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateRené P.M. Stevens
 
Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...René P.M. Stevens
 

More from René P.M. Stevens (9)

Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 Lessons Learned, a strategic approach to learning environments Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingArchitecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
 
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeMeerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
 
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierIng. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
 
Frans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieFrans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotie
 
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdKantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
 
How to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateHow to determine quality in real estate
How to determine quality in real estate
 
Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...
 
De bezieling van de directeur
De bezieling van de directeurDe bezieling van de directeur
De bezieling van de directeur
 

Het Nieuwe Functiemengen als Economische Katalysator

  • 1. .FUNCTIEMENGING. HET NIEUWE FUNCTIE- MENGEN ALS ECONO- MISCHE KATALYSATOR Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans. i r. R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r. R e n é P. M . S t e v e n s M B A D e mens is een creatief wezen met wensen en ideeën. er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van het De ruimte die nodig is om die beelden en wensen gezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. Maar in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet Nederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweede de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk helft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebou- functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de eco- wing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192. nomische dimensie van een wijk verbonden met de En dan hebben we het nog niet over de toename aan menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen winkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en par- beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot keerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen we innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden steeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen, randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstro- meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingen ken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan maken dat we helemaal niet meer zonder planning kun- de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt reke- nen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid, ning met plekken waar mensen hun economische en mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden, culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zoge- het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen en naamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervol- bestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt een le buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen dikke laag reclame. Met begrippen als city branding, bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets city marketing of parkmanagement brengen we onze authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag gebouwde omgeving aan de man. Maar die marketing willen leven. gaat vooral over de verkoop van een gereed product, en is dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijke Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdu- ordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waar- rend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven en op de mensen de wijk straks gaan gebruiken. steden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelij- Geformatteerd ke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigden zich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruik- En juist hier ontstaat nu een probleem. Veel steden- ten deze om graan te verbouwen en handel te drijven. bouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwe- Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om hen lijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken ze heen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogse verstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ook jaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat tien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is . 2 0 0 3 / 3 1 . 23 .
  • 2. .FUNCTIEMENGING. het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderd kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooral jaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van een gericht op de materie zelf. We beschikken over prachtige nieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomen duurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozij- in een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor- nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het beeld Eindhoven. Of de revitalisering van gebouw na tien jaar weer moet worden een buurt in Roermond. De manier waar- gesloopt omdat de inzichten zijn veran- VEEL op wonen, werken, winkelen, reizen en derd? Echte kwaliteit is fit for purpose, recreëren nu worden samengevoegd, lijkt voldoet aan de werkelijke behoefte. STEDENBOUW- Echte kwaliteitsverbetering betekent dus het ei van Columbus in ons drukke Nederland vol eisen en verlangens. Maar dat moet worden bekeken wat die KUNDIGE of dit echt zo is, hangt af van de manier behoefte is. Hierbij is het van groot PLANNEN LIJKEN belang om duidelijke keuzes te maken. waarop deze visie op stedelijke gebieds- ontwikkeling wordt ingevuld. Op dit Welke mensen gaan hier wonen en hoe OP ELKAAR moment lijkt functiemenging voorname- willen zij leven. Wat is hun lifestyle en lijk een geformatteerde oplossing te zijn: welke eisen stelt dit aan de sfeer en de hier woon je, daar werk je, hier is het ver- voorzieningen. Daar ontbreekt het aan voerscentrum en winkelen kun je daar in de huidige plannen. Zo is functie- doen. Deze kijk op functiemenging bena- menging niet erg duurzaam. dert mensen als consumenten en gaat hoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ van Tot slot de regie. Bij de huidige plan- de omgeving, de plekken en de gebou- ontwikkeling zijn veel specialisten wen. Dit kan op korte termijn commer- betrokken: architecten, stedenbouwkun- cieel aantrekkelijk zijn, op langere ter- digen, projectontwikkelaars, beleggers, mijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen. aannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uit- muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rol Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkun- in het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar de dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig. eigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijn Bovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend. groot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen pro- Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Deze bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komende ontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebou- jaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opge- wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller wor- zadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid. den vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. De Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd en huidige visie op functiemenging reserveert geen ruimte het lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blij- voor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk. ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden en Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien, inzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is het twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordt wenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat dat functiemenging erg duur. op lange termijn de levensvatbaarheid van een wijk garandeert. Goede planontwikkeling vergt een wissel- Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bij werking tussen het geheel en de delen daarvan. Een functiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen- samenhangende visie. En een regisseur die alles in de traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen de gaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geen mensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer je procesmanager die de lappendeken van subeisen van een computer koopt en die op je bureau plaatst, doet specialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erg dat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benadering inefficiënt. van functiemenging houdt geen rekening met mensen en hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zij Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan van wel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Of gebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid en een winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensen gebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop func- bepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik van tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel con- gebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van het cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overal gebouw en de plek. Wanneer de software niet matcht inpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duur met de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en ach- en zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu: teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker. door de slechte economische omstandigheden staan veel kantoren leeg en er valt op niets anders te concurreren Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft de dan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal op afgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in elkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform: . 2 0 0 3 / 3 1 . 24 .
  • 3. .FUNCTIEMENGING. geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar niet of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld. aantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk, Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identi- maar commercieel gezien een verkeerde keuze. teit van die plek. Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us.’ Er is nog niet Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ook veel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijkt een tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identi- vooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nog teit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijd steeds naar de plek of het gebouw, in plaats van anders- benadrukt het de herkenbaarheid van het individu daar- om. Maar mensen zijn niet alleen consumenten. in. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeer creëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toe Identiteitsmenging aan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen en Integendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities. moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar, bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en ver- reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werken beeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheiden- of starten we een eigen onderneming. Daarom hebben de karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is een we verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopen kwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steeds we dingen, studeren we of doen we eens een dagje weer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen de niets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen. mensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkel- Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. De centra, in films en in muziek. huidige benadering van functiemenging richt zich vooral op het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan. Met behulp van de door ons ontwikkelde Vastgoed- Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken of MarketingMatrix® kan dit ook in stedenbouwkundig winkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om iets opzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aan anders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt inge- een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend geven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijke op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan ambities. zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteits- dragers. Maar om de transitie te maken van functiemen- Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functie- ging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken wor- menging te upgraden van functiemenging naar identi- den ingevuld. teitsmenging. Het gaat immers niet om de taken die ergens kunnen worden verricht, maar om de Genius Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat het Loci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’ om op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik iets bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige maken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei- Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH The Foundation for Real Estate Students from Holland een strook geluidwerende kantoren gepland. (FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Week Sommige worden verkocht, andere verhuurd en een begin december aan de case ‘Centrum Amsterdam- groot deel wordt de komende jaren niet ingevuld. Noord’. Een complexe case: als je ziet wat ervaren Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestem- professionals ervan maken, denk je ga er maar aan ming aan. En waarom worden die kantoren niet ver- staan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpen weven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinex- om anders te kijken en anders te handelen. Imiteer locatie. niet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar wees jezelf. En vooral, wees creatief. Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of een bedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moet Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden we beginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichte liever authentieker gezien: het is een algemeen for- van de andere. Moet dat worden veranderd of worden mat. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis, versterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveau maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Dit kijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symbool plan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad: hiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar het het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soort nodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bij fallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze in de sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van het de middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of de centrum is al lang weggedrukt: te duur geworden. identiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord. . 2 0 0 3 / 3 1 . 25 .
  • 4. .FUNCTIEMENGING. dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit, binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt door de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboek hun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen. gemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik dat Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economische verbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzo- kans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een voorts. Het script is en blijft de rode later tijdstip in te vullen of om de draad in het project. Dit is de software- bestemming van bestaande gebouwen te STRAKS KOMEN wijzigen, passend bij de eisen van tijd. benadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’, zoals in de huidige hardwarebenadering Hierdoor blijft het gebied actueel. DE MENSEN ERBIJ, gebeurt. Dan moet het bestaande ste- denbouwkundige programma vanuit het DAN GAAT HET nieuwe identiteitsmengen, maarindan wel Tot slot: de regie. Ook nodig het bestemmingsplan worden verkocht. Het WERKEN nieuwe denken is: eerst focussen, dan op een andere manier. Bij het huidige bouwen en daarna verkopen. Daarmee functiemengen is meestal een proces- is de locatie meteen fit for purpose en manager aanwezig, maar deze houdt ontstaan echte kwaliteit en echte duur- vooral de lappendeken van programma- zaamheid. eisen en wensen van experts bij elkaar. Het is logisch dat iedere specialist trots Een volgend aandachtspunt is: ruimte is op zijn prestaties en waarde hecht aan laten voor vernieuwing. We zagen dat het eigen belang, maar suboptimalisatie stedenbouwkundige concepten en maat- en risicomijdend gedrag zijn het resul- schappelijke veranderingen elkaar steeds taat. Daarom is een verbindend concept sneller opvolgen. Bij het huidige functie- van identiteitsmenging noodzakelijk. En mengen zijn gebouwen en omgevingen een ander type supervisor, iemand die dus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteits- als een regisseur het script in de gaten houdt en een mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: we overkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Deze wachten nog even met het invullen van alle plekken en regisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteert geven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die toler- op basis van het script en het toekomstige welzijn van antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voor het geheel. innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie. essentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameri- Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, vol- kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkeling doet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw en Richard Florida laat in zijn boek The Rise of the Creative architectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert door Class zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoedi- haar authenticiteit en een economische katalysator is. gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s voor Het geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijk economische groei: talent, tolerantie en technologie. voelen mensen en bedrijven zich thuis. Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA, directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd. . 2 0 0 3 / 3 1 . 27 .