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Impuestos sobre Inmuebles - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Todo lo que necesitas saber sobre los Impuestos aplicables a Inmuebles: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), etc. - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Impuestos sobre Inmuebles - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

  1. 1. IMPUESTOS SOBRE INMUEBLES
  2. 2. Impuestos sobre Inmuebles 7.1 IMPUESTOS EN LA ADQUISICI�N DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES Las operaciones inmobiliarias en Espa�a pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles (asset deal), o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance (share deal). La elecci�n entre una operaci�n "asset" o "share" depender� de la fiscalidad de la misma. En muchas ocasiones el propio vendedor impone el tipo de estructura de la operaci�n al buscar la mayor eficiencia fiscal en sus propios intereses. 7.1.1 VENTA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS (ASSET DEAL) a) Impuesto al Valor A�adido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas La adquisici�n de activos inmobiliarios de forma directa est� sujeta imposici�n por: i) IVA - Impuesto sobre el Valor A�adido; o por ii) ITPO - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El sujeto pasivo responsable del pago de estos impuestos es el comprador, hemos de recordar que se trata de impuestos incompatibles entre s�, por lo que o pagamos uno u otro; en cualquier caso preferiremos optar por la v�a del IVA al ser un impuesto neutro y compensable. El marco tributario plantea varios supuestos: i) Transmisi�n de la propiedad por contribuyentes no sujetos a IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11% dependiendo de la regi�n donde est� ubicado el inmueble; ii) Transmisi�n de la propiedad por contribuyentes sujetos a IVA en: ii.1) Transmisiones de terrenos urbanizables y desarrollados, aplicando IVA con una tasa impositiva del 21%. 40
  3. 3. ii.2) Transmisiones de terrenos r�sticos y no urbaniazables est�n exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%, salvo que el comprador sea un contribuyente sujeto a IVA, pudiendo este renunciar a la exenci�n de IVA para tributar a una tasa impositiva del 21%. ii.3) Primera transmisi�n de edificaci�n sujeta a IVA, a una tasa impositiva del 21% (en los casos de transmisiones de edificaciones destinadas a viviendas el IVA aplicable ser� a una tasa impositiva del 10%). ii.4) Primera transmisi�n de edificaci�n que haya sido utilizada de forma continuada durante un periodo superior a 2 a�os bajo un contrato de arrendamiento y las segundas y ulteriores transmisiones de edificaci�n est�n exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11% dependiendo de la regi�n donde est� ubicado el inmueble, salvo que el comprador sea un contribuyente sujeto a IVA, pudiendo este renunciar a la exenci�n de IVA para tributar a una tasa impositiva del 21% (en los casos de transmisiones de edificaciones destinadas a viviendas el IVA aplicable ser� a una tasa impositiva del 10%). ii.5) Segundas y ulteriores transmisiones de edificaci�n est�n sujetas pero exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%, salvo que hayan sido realizadas en virtud de una reforma sustancial e integral. ii.6) Transmisiones de edificaciones por el ejercicio de opciones de compra por un arrendatario en un contrato de arrendamiento financiero est�n sujetas y no exentas de IVA aplicable a una tasa impositiva del 21%. ii.7) Transmisiones de un grupo de activos que representan una rama de actividad de un negocio o empresa no est�n sujetas a IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%. En este tipo de transacciones particularmente no es posible aplicar la renuncia a la exenci�n de IVA al no ser una operaci�n sujeta al impuesto. 41
  4. 4. b) Impuesto de Actos Jur�dicos Documentados Los documentos notariales que registran p�blicamente transacciones sobre terrenos y edificaciones sujetas a IVA est�n sujetas a IAJD, aplicando una tasa impositiva entre el 0.5 - 2.5% dependiendo de la regi�n donde est� ubicado el inmueble y el tipo de transacci�n. El sujeto pasivo responsable del pago del impuesto es el comprador. c) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana Las transmisiones de bienes inmuebles en zonas urbanas por lo general est�n sujetas a imposici�n por la plusval�a municipal, cada Ayuntamiento calcula la revalorizaci�n que corresponde al momento de la venta dependiendo siempre del momento de compra. El sujeto pasivo responsable del pago del impuesto es el vendedor. 7.1.2 VENTA DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS (SHARE DEAL) La adquisici�n de bienes inmuebles a partir de un "share deal" est� exenta de IVA y ITPO. Existe un l�mite a la aplicaci�n de la exenci�n de los impuestos anteriormente mencionados cuando el motivo principal de realizar la operaci�n con esta estructura es la fiscalidad. Las operaciones de transmisiones inmobiliarias estructuradas dentro de un "share deal" podr�n acogerse a la exenci�n siempre y cuando al menos el 50% de los activos transferidos sean elementos productivos y no meros activos inmobiliarios, siempre y cuando el comprador obtenga o aumente el control sobre la entidad. En los casos en los que no se cumplan con estos l�mites establecidos por la Ley, la operaci�n deber� tributar por ITPO (6 - 11%) o IVA (10 o 21%) dependiendo del tipo aplicable y de la ubicaci�n de los activos inmobiliarios al momento de su materializaci�n. 42
  5. 5. 7.2 IMPUESTO AL VALOR A�ADIDO El sujeto pasivo responsable del pago del IVA es el comprador al momento de completar la adquisici�n de la propiedad. En algunos casos podr� aplicar el mecanismo de reversi�n de la carga impositiva del impuesto, a trav�s del cual el importe total devengado por el impuesto no se paga al vendedor, sino que el propio comprador se lo repercute autom�ticamente. Simult�neamente, el comprador podr� deducirse y compensar el IVA repercutido, consiguiendo en la pr�ctica una deducci�n total del impuesto sin que haya un pago efectivo del mismo por parte del comprador. 7.3 OTROS IMPUESTOS APLICABLES A BIENES INMUEBLES 7.3.1 IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES Los propietarios de bienes inmuebles deben pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El IBI es un impuesto local pagadero anualmente por el propietario del inmueble, y en algunos casos por los beneficiarios de ciertos derechos sobre los mismos. El impuesto se calcula en base al valor catastral del inmueble y est� supervisado por el Ayuntamiento donde est� ubicada la propiedad, es muy importante confirmar la ausencia de deudas fiscales imputables al inmueble. 7.3.2 IMPUESTOS ESPECIALES SOBRE BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE ENTIDADES NO RESIDENTES Las entidades residentes en jurisdicciones consideradas como para�so fiscal que sean propietarias de bienes inmuebles en Espa�a ser�n gravadas con un impuesto especial, el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 3% sobre el valor catastral de la propiedad pagadero anualmente. El impuesto tambi�n se devenga en el mismo ejercicio de una posible transmisi�n de la propiedad del inmueble aunque sea realizada con 43
  6. 6. anterioridad al d�a 31 de diciembre. En la pr�ctica, solo podremos evitar el devengo del impuesto en aquellos casos en los que consigamos que vincular el inmueble al ejercicio de una actividad econ�mica real en Espa�a, dejando atr�s la consideraci�n del activo bajo el r�gimen "holding". Recomendaremos siempre a la hora de invertir, en aquellos casos en los que se prefiera formalizar la inversi�n a trav�s de una sociedad, la posibilidad de hacerlo con una sociedad de nueva creaci�n residente en Espa�a. La utilizaci�n de un veh�culo residente en Espa�a nos permitir� evitar impuestos especiales y posibles retenciones por las rentas generadas por la aplicaci�n de los convenios de doble imposici�n. 7.4 IMPUESTOS SOBRE RENTAS GENERADAS POR BIENES INMUEBLES 7.4.1 INVERSI�N DIRECTA A TRAV�S DE UN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE Un establecimiento permanente se forma cuando hay una serie de recursos humanos y materiales organizados para el desempe�o de actividades econ�micas en un pa�s. Las rentas generadas por bienes inmuebles propiedad de un establecimiento permanente en Espa�a est�n sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 25%. La base imponible del impuesto la conforma el resultado de la Cuenta de P�rdidas y Ganancias, deduciendo los gastos de los ingresos percibidos, es decir, los ingresos netos. En cualquier caso, antes de poder cuantificar los impuestos, hemos de revisar qu� gastos son deducibles a los efectos del establecimiento permanente adem�s de los intereses, regal�as y comisiones pagadas a la matriz en compensaci�n por la asistencia t�cnica recibida para el desempe�o de actividades en Espa�a. En la pr�ctica, la mayor parte de los costes de gesti�n y administraci�n son deducibles junto con la depreciaci�n y amortizaci�n del inmueble dentro de los l�mites establecidos por la norma. 44
  7. 7. 7.4.2 INVERSI�N DIRECTA SIN UN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE En aquellos casos en los que el inversor no tiene un establecimiento permanente en Espa�a, las rentas generadas por bienes inmuebles est�n sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 24%, salvo que se trate de residentes en un Estado Miembro de la Uni�n Europea, donde la tasa impositiva es del 19%. La base imponible del impuesto la conforman los ingresos brutos generados. Es importante destacar que la inversi�n en bienes inmuebles por lo general genera en s� misma un establecimiento permanente. 7.4.3 INVERSI�N INDIRECTA A TRAV�S DE UNA ENTIDAD RESIDENTE EN ESPA�A Las rentas generadas por bienes inmuebles est�n sujetas al Impuesto sobre Sociedades, aplicando una tasa impositiva del 25%. La base imponible del impuesto la conforma el resultado de la Cuenta de P�rdidas y Ganancias, deduciendo los gastos de los ingresos percibidos, es decir, los ingresos netos. 7.4.4 INVERSI�N INDIRECTA A TRAV�S DE UNA ENTIDAD EN ATRIBUCI�N DE RENTAS Las entidades en atribuci�n de rentas son transparentes a efectos fiscales en Espa�a, por lo que cualquier ingreso generado por la entidad ser� atribuido directamente a cada uno de los socios. El r�gimen fiscal depender� de la existencia o no de un establecimiento permanente. En cualquier caso, las rentas generadas por bienes inmuebles est�n sujetas al Impuesto sobre Sociedades, aplicando una tasa impositiva del 25% y atribuyendo directamente a cada socio de forma proporcional a su aportaci�n. 7.5 FISCALIDAD DE LOS DIVIDENDOS PERCIBIDOS DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS La distribuci�n de dividendos a socios no residentes est� sujeta al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa 45
  8. 8. impositiva del 19%, salvo: i) Que exista una relaci�n recogida en la Directiva Matriz-Filial Uni�n Europea (por lo general son dividendos enviados de una filial a la matriz en la Uni�n Europea), en cuyo caso el impuesto estar� exento; ii) Que exista un Convenio para Evitar la Doble Imposici�n relevante a las partes que reduzca el impuesto aplicable, en estos casos se generar�n cr�ditos fiscales entre pa�ses en aquellos casos en los que haya tributaci�n efectiva por estas rentas. 7.5.1 IMPUESTO DE SUCURSAL Las rentas generadas por un establecimiento permanente y que son transferidas al extranjero pueden estar sujetas a un impuesto complementario del 19%. El impuesto no aplica a aquellas rentas generadas en Espa�a por una sucursal o establecimiento permanente de una entidad residente en otro Estado Miembro de la Uni�n Europea, o de cualquier Estado con el cu�l Espa�a haya suscrito un Convenio de Doble Imposici�n. 7.6 FISCALIDAD DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL SOBRE BIENES INMUEBLES Las ganancias de capital materializadas por la venta de propiedades inmobiliarias en Espa�a est�n sujetas a impuestos: i) Ganancias de capital materializadas por inversores extranjeros con un establecimiento permanente en Espa�a est�n sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 25%; ii) Ganancias de capital materializadas por inversores extranjeros sin establecimiento permanente en Espa�a est�n sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 19%, salvo que el Convenio de Doble Imposici�n disponga otra cosa. En este �ltimo escenario donde el vendedor extranjero no tiene establecimiento permanente en Espa�a, el comprador est� obligado a retener el 3% del precio acordado como parte del pago del impuesto. Esto no aplica a entidades residentes en Espa�a, en la pr�ctica es conveniente realizar las inversiones 46
  9. 9. con una entidad residente en Espa�a para simplificar la carga fiscal. 7.7 FISCALIDAD DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL EN LA VENTA DE ACCIONES DE UNA SOCIEDAD INMOBILIARIA Las ganancias de capital materializadas por la venta de acciones de una sociedad inmobiliaria espa�ola est�n sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 19%, salvo que el Convenio de Doble Imposici�n disponga otra cosa. 7.8 VEH�CULOS ESPECIALES DE INVERSI�N INMOBILIARIA 7.8.1 SOCIMI Las Sociedades An�nimas Cotizadas de Inversi�n en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) tienen un r�gimen fiscal especial aplicando una tasa impositiva del 0% sobre los ingresos percibidos siempre y cuando se cumplan con los requisitos establecidos para su actividad y los socios que tengan m�s de un 5% de participaci�n tengan una tributaci�n efectiva respecto de los dividendos percibidos superior al 10%. En aquellos casos en los que no se cumplan estos requisitos, la SOCIMI tributar�a a un 19% sobre los ingresos percibidos. El r�gimen especial de las SOCIMI's requiere que se distribuyan el 80% de los beneficios generados a partir de la actividad principal de la entidad, el alquiler de bienes inmuebles. Tambi�n deber� distribuirse el 50% de los beneficios generados por la venta de activos inmobiliarios, y el 100% de los beneficios generados por la venta de participaciones. 7.8.2 FONDOS DE INVERSI�N INMOBILIARIA Los Fondos y Sociedades de Inversi�n Inmobiliaria (FII's y SII's) tributan al 1% sobre los ingresos generados, sin que exista una obligaci�n formal de distribuci�n de beneficios ni dividendos. Los FII's y SII's son veh�culos muy eficientes fiscalmente ya que permiten a los inversores diferir el pago de impuestos hasta el momento de la efectiva distribuci�n patrimonial. 47
  10. 10. PRIVATE EQUITY REAL ESTATE INVESTMENTS Convertimos oportunidades en flujos recurrentes Regional Vista implementa proyectos de inversi�n con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes. Contamos con un equipo multidisciplinar y con dilatada experiencia en el sector de Real Estate y poder identificar las verdaderas oportunidades. SOBRE NOSOTROS Oficina�en Madrid, Espa�a calle Fortuny, 3 Almagro, Chamber� CP. 28010 - Madrid (Espa�a) Oficina�en Ciudad de M�xico, M�xico Espacio Santa Fe, Piso 22 Carretera M�xico-Toluca 5420 Colonia Santa Fe Alcald�a �lvaro Obreg�n CP.�01210 - CDMX (M�xico)
  11. 11. GU�A DE INVERSI�N INMOBILIARIA EN ESPA�A Visita Nuestra Web: www.regionalvista.com Contacta con Nosotros: info@regionalvista.com *Disclaimer. Esta gu�a es puramente informativa y no puede ser considerada como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexi�n con esta gu�a. Regional Vista no hace ninguna declaraci�n, expresa o impl�cita, con respecto a la exactitud o integridad de esta informaci�n, y el lector acepta todos los riesgos al confiar en la informaci�n anterior para cualquier prop�sito. � 2018 / 2019

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