1.
IMPUESTOS
SOBRE INMUEBLES

2.
Impuestos sobre Inmuebles
7.1 IMPUESTOS EN LA
ADQUISICI�N DE LA PROPIEDAD
DE BIENES INMUEBLES
Las operaciones inmobiliarias en
Espa�a pueden realizarse sobre los
propios activos y bienes inmuebles
(asset deal), o sobre sociedades
mercantiles con bienes inmuebles en
su balance (share deal). La elecci�n
entre una operaci�n "asset" o "share"
depender� de la fiscalidad de la
misma. En muchas ocasiones el
propio vendedor impone el tipo de
estructura de la operaci�n al buscar
la mayor eficiencia fiscal en sus
propios intereses.
7.1.1 VENTA DE ACTIVOS
INMOBILIARIOS (ASSET DEAL)
a) Impuesto al Valor A�adido e
Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales Onerosas
La adquisici�n de activos
inmobiliarios de forma directa est�
sujeta imposici�n por:
i) IVA - Impuesto sobre el Valor
A�adido; o por ii) ITPO - Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales
Onerosas. El sujeto pasivo
responsable del pago de estos
impuestos es el comprador, hemos
de recordar que se trata de
impuestos incompatibles entre s�,
por lo que o pagamos uno u otro;
en cualquier caso preferiremos optar
por la v�a del IVA al ser un impuesto
neutro y compensable.
El marco tributario plantea varios
supuestos:
i) Transmisi�n de la propiedad por
contribuyentes no sujetos a IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la regi�n donde
est� ubicado el inmueble;
ii) Transmisi�n de la propiedad por
contribuyentes sujetos a IVA en:
ii.1) Transmisiones de terrenos
urbanizables y desarrollados,
aplicando IVA con una tasa
impositiva del 21%.
40

3.
ii.2) Transmisiones de terrenos
r�sticos y no urbaniazables est�n
exentas de IVA, aplicando ITPO con
una tasa impositiva entre el 6 - 11%,
salvo que el comprador sea un
contribuyente sujeto a IVA, pudiendo
este renunciar a la exenci�n de IVA
para tributar a una tasa impositiva
del 21%.
ii.3) Primera transmisi�n de
edificaci�n sujeta a IVA, a una tasa
impositiva del 21% (en los casos de
transmisiones de edificaciones
destinadas a viviendas el IVA
aplicable ser� a una tasa impositiva
del 10%).
ii.4) Primera transmisi�n de
edificaci�n que haya sido utilizada
de forma continuada durante un
periodo superior a 2 a�os bajo un
contrato de arrendamiento y las
segundas y ulteriores transmisiones
de edificaci�n est�n exentas de IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la regi�n donde
est� ubicado el inmueble, salvo que
el comprador sea un contribuyente
sujeto a IVA, pudiendo este
renunciar a la exenci�n de IVA para
tributar a una tasa impositiva del
21% (en los casos de transmisiones
de edificaciones destinadas a
viviendas el IVA aplicable ser� a una
tasa impositiva del 10%).
ii.5) Segundas y ulteriores
transmisiones de edificaci�n est�n
sujetas pero exentas de IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%, salvo
que hayan sido realizadas en virtud
de una reforma sustancial e integral.
ii.6) Transmisiones de edificaciones
por el ejercicio de opciones de
compra por un arrendatario en un
contrato de arrendamiento
financiero est�n sujetas y no exentas
de IVA aplicable a una tasa
impositiva del 21%.
ii.7) Transmisiones de un grupo de
activos que representan una rama
de actividad de un negocio o
empresa no est�n sujetas a IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%. En este
tipo de transacciones
particularmente no es posible aplicar
la renuncia a la exenci�n de IVA al
no ser una operaci�n sujeta al
impuesto.
41

4.
b) Impuesto de Actos Jur�dicos
Documentados
Los documentos notariales que
registran p�blicamente transacciones
sobre terrenos y edificaciones sujetas
a IVA est�n sujetas a IAJD,
aplicando una tasa impositiva entre
el 0.5 - 2.5% dependiendo de la
regi�n donde est� ubicado el
inmueble y el tipo de transacci�n. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el comprador.
c) Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana
Las transmisiones de bienes
inmuebles en zonas urbanas por lo
general est�n sujetas a imposici�n
por la plusval�a municipal, cada
Ayuntamiento calcula la
revalorizaci�n que corresponde al
momento de la venta dependiendo
siempre del momento de compra. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el vendedor.
7.1.2 VENTA DE SOCIEDADES
INMOBILIARIAS (SHARE DEAL)
La adquisici�n de bienes inmuebles
a partir de un "share deal" est�
exenta de IVA y ITPO. Existe un l�mite
a la aplicaci�n de la exenci�n de los
impuestos anteriormente
mencionados cuando el motivo
principal de realizar la operaci�n
con esta estructura es la fiscalidad.
Las operaciones de transmisiones
inmobiliarias estructuradas dentro
de un "share deal" podr�n acogerse
a la exenci�n siempre y cuando al
menos el 50% de los activos
transferidos sean elementos
productivos y no meros activos
inmobiliarios, siempre y cuando el
comprador obtenga o aumente el
control sobre la entidad. En los
casos en los que no se cumplan con
estos l�mites establecidos por la Ley,
la operaci�n deber� tributar por
ITPO (6 - 11%) o IVA (10 o 21%)
dependiendo del tipo aplicable y de
la ubicaci�n de los activos
inmobiliarios al momento de su
materializaci�n.
42

5.
7.2 IMPUESTO AL VALOR A�ADIDO
El sujeto pasivo responsable del
pago del IVA es el comprador al
momento de completar la
adquisici�n de la propiedad. En
algunos casos podr� aplicar el
mecanismo de reversi�n de la carga
impositiva del impuesto, a trav�s del
cual el importe total devengado por
el impuesto no se paga al vendedor,
sino que el propio comprador se lo
repercute autom�ticamente.
Simult�neamente, el comprador
podr� deducirse y compensar el IVA
repercutido, consiguiendo en la
pr�ctica una deducci�n total del
impuesto sin que haya un pago
efectivo del mismo por parte del
comprador.
7.3 OTROS IMPUESTOS APLICABLES
A BIENES INMUEBLES
7.3.1 IMPUESTO SOBRE BIENES
INMUEBLES
Los propietarios de bienes inmuebles
deben pagar el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un impuesto local pagadero
anualmente por el propietario del
inmueble, y en algunos casos por los
beneficiarios de ciertos derechos
sobre los mismos. El impuesto se
calcula en base al valor catastral del
inmueble y est� supervisado por el
Ayuntamiento donde est� ubicada la
propiedad, es muy importante
confirmar la ausencia de deudas
fiscales imputables al inmueble.
7.3.2 IMPUESTOS ESPECIALES
SOBRE BIENES INMUEBLES
PROPIEDAD DE ENTIDADES NO
RESIDENTES
Las entidades residentes en
jurisdicciones consideradas como
para�so fiscal que sean propietarias
de bienes inmuebles en Espa�a
ser�n gravadas con un impuesto
especial, el Gravamen Especial
sobre Bienes Inmuebles de Entidades
No Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 3% sobre el valor
catastral de la propiedad pagadero
anualmente. El impuesto tambi�n se
devenga en el mismo ejercicio de
una posible transmisi�n de la
propiedad del inmueble aunque sea
realizada con
43

6.
anterioridad al d�a 31 de diciembre.
En la pr�ctica, solo podremos evitar
el devengo del impuesto en aquellos
casos en los que consigamos que
vincular el inmueble al ejercicio de
una actividad econ�mica real en
Espa�a, dejando atr�s la
consideraci�n del activo bajo el
r�gimen "holding".
Recomendaremos siempre a la hora
de invertir, en aquellos casos en los
que se prefiera formalizar la
inversi�n a trav�s de una sociedad,
la posibilidad de hacerlo con una
sociedad de nueva creaci�n
residente en Espa�a. La utilizaci�n
de un veh�culo residente en Espa�a
nos permitir� evitar impuestos
especiales y posibles retenciones por
las rentas generadas por la
aplicaci�n de los convenios de doble
imposici�n.
7.4 IMPUESTOS SOBRE RENTAS
GENERADAS POR BIENES
INMUEBLES
7.4.1 INVERSI�N DIRECTA A
TRAV�S DE UN ESTABLECIMIENTO
PERMANENTE
Un establecimiento permanente se
forma cuando hay una serie de
recursos humanos y materiales
organizados para el desempe�o de
actividades econ�micas en un pa�s.
Las rentas generadas por bienes
inmuebles propiedad de un
establecimiento permanente en
Espa�a est�n sujetas al Impuesto
sobre la Renta de No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%. La base imponible del
impuesto la conforma el resultado
de la Cuenta de P�rdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos. En cualquier
caso, antes de poder cuantificar los
impuestos, hemos de revisar qu�
gastos son deducibles a los efectos
del establecimiento permanente
adem�s de los intereses, regal�as y
comisiones pagadas a la matriz en
compensaci�n por la asistencia
t�cnica recibida para el desempe�o
de actividades en Espa�a. En la
pr�ctica, la mayor parte de los
costes de gesti�n y administraci�n
son deducibles junto con la
depreciaci�n y amortizaci�n del
inmueble dentro de los l�mites
establecidos por la norma.
44

7.
7.4.2 INVERSI�N DIRECTA SIN UN
ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
En aquellos casos en los que el
inversor no tiene un establecimiento
permanente en Espa�a, las rentas
generadas por bienes inmuebles
est�n sujetas al Impuesto sobre la
Renta de No Residentes, aplicando
una tasa impositiva del 24%, salvo
que se trate de residentes en un
Estado Miembro de la Uni�n
Europea, donde la tasa impositiva es
del 19%. La base imponible del
impuesto la conforman los ingresos
brutos generados. Es importante
destacar que la inversi�n en bienes
inmuebles por lo general genera en
s� misma un establecimiento
permanente.
7.4.3 INVERSI�N INDIRECTA A
TRAV�S DE UNA ENTIDAD
RESIDENTE EN ESPA�A
Las rentas generadas por bienes
inmuebles est�n sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25%. La base
imponible del impuesto la conforma
el resultado de la Cuenta de
P�rdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos.
7.4.4 INVERSI�N INDIRECTA A
TRAV�S DE UNA ENTIDAD EN
ATRIBUCI�N DE RENTAS
Las entidades en atribuci�n de
rentas son transparentes a efectos
fiscales en Espa�a, por lo que
cualquier ingreso generado por la
entidad ser� atribuido directamente
a cada uno de los socios. El r�gimen
fiscal depender� de la existencia o
no de un establecimiento
permanente. En cualquier caso, las
rentas generadas por bienes
inmuebles est�n sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25% y
atribuyendo directamente a cada
socio de forma proporcional a su
aportaci�n.
7.5 FISCALIDAD DE LOS
DIVIDENDOS PERCIBIDOS DE
SOCIEDADES INMOBILIARIAS
La distribuci�n de dividendos a
socios no residentes est� sujeta al
Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
45

8.
impositiva del 19%, salvo: i) Que
exista una relaci�n recogida en la
Directiva Matriz-Filial Uni�n Europea
(por lo general son dividendos
enviados de una filial a la matriz en
la Uni�n Europea), en cuyo caso el
impuesto estar� exento; ii) Que
exista un Convenio para Evitar la
Doble Imposici�n relevante a las
partes que reduzca el impuesto
aplicable, en estos casos se
generar�n cr�ditos fiscales entre
pa�ses en aquellos casos en los que
haya tributaci�n efectiva por estas
rentas.
7.5.1 IMPUESTO DE SUCURSAL
Las rentas generadas por un
establecimiento permanente y que
son transferidas al extranjero
pueden estar sujetas a un impuesto
complementario del 19%. El
impuesto no aplica a aquellas rentas
generadas en Espa�a por una
sucursal o establecimiento
permanente de una entidad
residente en otro Estado Miembro de
la Uni�n Europea, o de cualquier
Estado con el cu�l Espa�a haya
suscrito un Convenio de Doble
Imposici�n.
7.6 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL SOBRE
BIENES INMUEBLES
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
propiedades inmobiliarias en
Espa�a est�n sujetas a impuestos: i)
Ganancias de capital materializadas
por inversores extranjeros con un
establecimiento permanente en
Espa�a est�n sujetas al Impuesto
sobre la Renta de los No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%; ii) Ganancias de capital
materializadas por inversores
extranjeros sin establecimiento
permanente en Espa�a est�n sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposici�n
disponga otra cosa. En este �ltimo
escenario donde el vendedor
extranjero no tiene establecimiento
permanente en Espa�a, el
comprador est� obligado a retener
el 3% del precio acordado como
parte del pago del impuesto. Esto no
aplica a entidades residentes en
Espa�a, en la pr�ctica es
conveniente realizar las inversiones
46

9.
con una entidad residente en Espa�a
para simplificar la carga fiscal.
7.7 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL EN LA
VENTA DE ACCIONES DE UNA
SOCIEDAD INMOBILIARIA
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
acciones de una sociedad
inmobiliaria espa�ola est�n sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposici�n
disponga otra cosa.
7.8 VEH�CULOS ESPECIALES DE
INVERSI�N INMOBILIARIA
7.8.1 SOCIMI
Las Sociedades An�nimas Cotizadas
de Inversi�n en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI) tienen un
r�gimen fiscal especial aplicando
una tasa impositiva del 0% sobre los
ingresos percibidos siempre y
cuando se cumplan con los
requisitos establecidos para su
actividad y los socios que tengan
m�s de un 5% de participaci�n
tengan una tributaci�n efectiva
respecto de los dividendos
percibidos superior al 10%. En
aquellos casos en los que no se
cumplan estos requisitos, la SOCIMI
tributar�a a un 19% sobre los
ingresos percibidos. El r�gimen
especial de las SOCIMI's requiere
que se distribuyan el 80% de los
beneficios generados a partir de la
actividad principal de la entidad, el
alquiler de bienes inmuebles.
Tambi�n deber� distribuirse el 50%
de los beneficios generados por la
venta de activos inmobiliarios, y el
100% de los beneficios generados
por la venta de participaciones.
7.8.2 FONDOS DE INVERSI�N
INMOBILIARIA
Los Fondos y Sociedades de
Inversi�n Inmobiliaria (FII's y SII's)
tributan al 1% sobre los ingresos
generados, sin que exista una
obligaci�n formal de distribuci�n de
beneficios ni dividendos. Los FII's y
SII's son veh�culos muy eficientes
fiscalmente ya que permiten a los
inversores diferir el pago de
impuestos hasta el momento de la
efectiva distribuci�n patrimonial.
47

10.
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11.
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