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Alquileres Inmobiliarios - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Todo lo que necesitas saber sobre los Alquileres Inmobiliarios. El alquiler de bienes inmuebles en España tiene gran potencial de rentabilidad pero también hay una protección importante de los derechos de los arrendatarios - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Alquileres Inmobiliarios - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

  1. 1. ALQUILERES INMOBILIARIOS
  2. 2. Alquileres Inmobiliarios La normativa espa�ola ha sido muy activa en materia de alquileres, particularmente en el �mbito urbano sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula el r�gimen de arrendamiento de viviendas, locales, oficinas y edificaciones industriales en las zonas urbanas. Los distintos cambios normativos en materia de arrendamientos han causado que coexistan distintos contratos de arrendamiento sujetos a distintas versiones de la misma Ley, manteniendo el r�gimen aplicable que correspond�a al momento de la firma del mismo. Algunas de las principales modificaciones son: i) Decreto 4101/1964, de 23 de diciembre de 1964. ii) Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril de 1985; Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio 2013, y tambi�n modificada por la Ley 2/2015, de 30 de marzo de 2015. Y por �ltimo el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En cualquier caso, las modificaciones y reformas realizadas en materia de arrendamientos urbanos mantienen una dualidad de arrendamientos diferenciando entre arrendamientos residenciales y no residenciales. Ciertos tipos de arrendamientos son excluidos del r�gimen de arrendamientos urbanos (arrendamiento de terrenos r�sticos, residencias militares, alquileres vacacionales o de corta estancia, arrendamiento de plazas de garaje, etc.) y tienen sus propias normas, siendo en todo momento el C�digo Civil Espa�ol la norma supletoria. Tal y como coment�bamos anteriormente, el r�gimen aplicable al contrato de arrendamiento depender� de la fecha de su firma. Las provisiones estatutarias en este tipo de contratos aportan mayores derechos y garant�as para los arrendatarios de vivienda (particularmente en t�rminos de obligaciones de terminaci�n contractual, desahucio, gastos del inmueble, mantenimiento y reparaci�n). 32
  3. 3. 6.1 DURACI�N No hay una duraci�n m�nima en los contratos de arrendamiento comercial y residencial. En los arrendamientos residenciales realizados a partir del 6 de junio de 2013 el arrendador debe permitir extensiones al vencimiento del contrato a un m�nimo de 3 a�os; con anterioridad a esta fecha la extensi�n deb�a poder llegar hasta los 5 a�os. La mayor�a de los contratos de arrendamiento contemplan un periodo obligatorio para las partes y despu�s un plazo discrecional con extensiones temporales o con facilidad para terminar el contrato. Una vez se han cumplido las extensiones y plazos acordados, en los casos en los que el arrendatario decida quedarse, aplicar� la t�cita reconducci�n manteniendo las mismas condiciones. La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla un cambio importante en lo que respecta a la obligatoriedad de los contratos ya que prev� que el arrendatario pueda decidir dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral una vez hayan transcurrido los primeros 6 meses. �nicamente podr� corresponder al arrendatario indemnizar con 1 mes de renta por a�o pendiente en el contrato en caso de as� preverlo en el contrato de arrendamiento. La �ltima reforma ampl�a a�n m�s los desequilibrios entre arrendador y arrendatario. 6.2 RENTA La renta total por lo general se calcula en funci�n del precio por metro cuadrado de superficie disponible. La valoraci�n de las rentas se realiza de forma anual pero el desembolso se realiza normalmente de forma mensual, con algunas mensualidades pagadas por adelantado. Las rentas por arrendamientos residenciales est�n sujetas pero exentas de IVA (Impuesto al Valor A�adido), a diferencia de las rentas por arrendamientos comerciales que si est�n sujetas y no exentas al impuesto. 33
  4. 4. 6.3 REVISI�N DE RENTAS La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la posibilidad de la revisi�n anual de la renta pero esta debe ser prevista espec�ficamente por las partes, de lo contrario no habr� revisi�n posible. Esto es una novedad desde 2015, anteriormente los contratos permit�an la revisi�n de renta autom�tica sobre los cambios en los �ndices de Precios al Consumo (IPC). Los nuevos contratos tambi�n requieren de la especificaci�n del sistema de revisi�n de rentas aplicable al contrato. Por defecto se aplicar� el �ndice de Garant�a de Competitividad como factor de ajuste a diferencia del tradicional IPC. La revisi�n de rentas debe ser notificada al arrendatario, incluida la justificaci�n del nuevo c�lculo en caso de requerirlo. La reciente modificaci�n de la normativa supone que la mayor parte de los contratos de arrendamiento tengan limitado el r�gimen de revisi�n autom�tica basada en el IPC. Sin embargo, dado que el IPC en ocasiones no necesariamente sigue la tendencia del mercado, las partes habitualmente acuerdan ajustes de renta en l�nea con el mercado a partir del tercer a�o (a partir del quinto a�o para aquellos contratos anteriores a la Reforma). 6.4 GASTOS OPERATIVOS Y SUMINISTROS En arrendamientos no residenciales, el arrendatario est� normalmente obligado al pago total de sus gastos operativos y de suministros, mantenimiento de las instalaciones e impuestos aplicables. En cambio, en los arrendamientos residenciales no suele ser as� pero en la pr�ctica hay muchos propietarios que transfieren al menos los costes fiscales al arrendatario. 6.5 MANTENIMIENTO Y REPARACIONES AL FINAL DEL ARRENDAMIENTO Los arrendatarios tienen que cubrir todos los costes de las reparaciones ordinarias y del correcto mantenimiento de las instalaciones. Por imperativo legal, el propietario generalmente ser� 34
  5. 5. responsable de cualquier reparaci�n estructural y de gran calado que sea necesaria en el inmueble. El arrendador podr� realizar trabajos de mejora en el inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento pudiendo aplicar una reducci�n de renta en aquellos casos en los que se prive al arrendatario de utilizar una parte de la propiedad. La mejora en las instalaciones implicar� un incremento en la renta proporcional al coste de las obras salvo que se prevea otra cosa. La finalizaci�n del contrato requiere que el arrendatario entregue el inmueble en las mismas condiciones en las que se le fue entregado, considerando eso s� el uso y desgaste normal del tiempo en el que fue arrendado. En caso de que existan desperfectos no atribuibles a un uso y desgaste normal del tiempo, el arrendatario deber� proceder a realizar las reparaciones correspondientes. En la pr�ctica, en los casos de reparaciones la fianza entregada al inicio suele cubrir las reparaciones. 35
  6. 6. Nuestro equipo se ocupa de gestionar de forma integral los alquileres y el mantenimiento de tu propiedad, la selecci�n y an�lisis del arrendatario son tambi�n importantes para tener una inversi�n de �xito. 6.6 CESIONES, TRASPASOS Y SUBARRENDAMIENTOS Los arrendamientos residenciales no permiten la cesi�n ni el subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador. En cambio, los contratos de arrendamiento no residencial pueden permitir la cesi�n o subarriendo sin el consentimiento del arrendador, si bien este �ltimo podr� incrementar la renta en un 10% en subarriendos parciales y hasta un 20% en subarriendos totales. En la pr�ctica, la mayor�a de los contratos de arrendamiento no residenciales excluyen expresamente la posibilidad de aplicar este r�gimen de cesi�n y subarriendo, requiriendo en todo momento de la aceptaci�n expresa del propietario para realizar la cesi�n o subarriendo del inmueble. 6.7 RESCISI�N DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La rescisi�n del contrato de arrendamiento se materializa con el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes. El propietario podr� rescindir el contrato de arrendamiento en los siguientes casos: i) Impago de las rentas o de cualquier importe asumido por el arrendatario. ii) Impago de la fianza. iii) Cesi�n o subarriendo del bien inmueble sin el consentimiento previo y expreso del arrendador. iv) Uso irresponsable del inmueble causando da�os materiales y la realizaci�n de obras estructurales no autorizadas por el arrendador en aquellos casos en los que sea imperativa. v) Realizaci�n de actividades no permitidas en el contrato de arrendamiento. 36
  7. 7. vi) Condiciones de inhabitabilidad del inmueble. Por otro lado, el arrendatario podr� rescindir el contrato de arrendamiento en los siguientes casos: i) Reparaciones necesarias para el mantenimiento de la habitabilidad del inmueble correspondientes a la propiedad. ii) Obras de mejora realizadas en el inmueble contrarias a la voluntad del arrendatario. iii) Interrupci�n del uso del bien inmueble por parte del arrendador. iv) Rescisi�n unilateral con aviso previo al arrendador m�nimo de 30 d�as. El contrato de arrendamiento en cualquier caso se dar� por expirado en los siguientes casos: i) Destrucci�n de la propiedad no causada por el arrendador. ii) Inmueble declarado en ruina por la autoridad competente. iii) Finalizaci�n del plazo acordado por las partes para el arrendamiento del inmueble con sus correspondientes pr�rrogas. iv) Mutuo acuerdo de finalizaci�n del contrato de arrendamiento. v) Fallecimiento del arrendatario, en los casos en los que sus herederos no tengan facultades para subrogarse en el contrato de arrendamiento. La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla adem�s que el contrato de arrendamiento podr� ser rescindido en aquellos casos en los que expire el derecho del arrendador sobre la propiedad (por ejemplo, en casos de retracto convencional, de ejecuci�n de opci�n de compra, o de ejecuci�n forzosa de garant�a hipotecaria). �nicamente podr� mantenerse en su derecho el arrendatario en aquellos casos en los que se hubiera inscrito el contrato correctamente en el Registro de la Propiedad, la inscripci�n en cualquier caso es voluntaria y facultativa de las partes. 37
  8. 8. 6.8 VENTA DE PROPIEDADES INMOBILIARIAS ALQUILADAS Los arrendatarios tienen derecho de oposici�n y adquisici�n preferente en los casos de venta del inmueble que ocupan en virtud de contrato de arrendamiento, por lo que no podr� haber transmisi�n de la propiedad del inmueble sin la correspondiente notificaci�n fehaciente al arrendatario. En aquellos casos en los que se incumpla esta formalidad, esto no impedir�a al arrendatario ejercer su derecho de compra en los mismos t�rminos; en la pr�ctica sin embargo, los contratos de arrendamiento suelen prever la renuncia expresa al derecho de adquisici�n preferente. En ning�n caso aplicar� el derecho de adquisici�n preferente cuando la operaci�n de venta inmobiliaria sea por un conjunto de elementos o edificaciones completas. 38
  9. 9. PRIVATE EQUITY REAL ESTATE INVESTMENTS Convertimos oportunidades en flujos recurrentes Regional Vista implementa proyectos de inversi�n con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes. Contamos con un equipo multidisciplinar y con dilatada experiencia en el sector de Real Estate y poder identificar las verdaderas oportunidades. SOBRE NOSOTROS Oficina�en Madrid, Espa�a calle Fortuny, 3 Almagro, Chamber� CP. 28010 - Madrid (Espa�a) Oficina�en Ciudad de M�xico, M�xico Espacio Santa Fe, Piso 22 Carretera M�xico-Toluca 5420 Colonia Santa Fe Alcald�a �lvaro Obreg�n CP.�01210 - CDMX (M�xico)
  10. 10. GU�A DE INVERSI�N INMOBILIARIA EN ESPA�A Visita Nuestra Web: www.regionalvista.com Contacta con Nosotros: info@regionalvista.com *Disclaimer. Esta gu�a es puramente informativa y no puede ser considerada como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexi�n con esta gu�a. Regional Vista no hace ninguna declaraci�n, expresa o impl�cita, con respecto a la exactitud o integridad de esta informaci�n, y el lector acepta todos los riesgos al confiar en la informaci�n anterior para cualquier prop�sito. � 2018 / 2019

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