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Adquisición de Bienes Inmuebles - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Todo lo que necesitas saber sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles en España. Conoce de primera mano los aspectos registrales y notariales necesarios, derechos de terceros, vicios ocultos, operaciones a través de sociedades inmobiliarias y la adquisición de bienes inmuebles a través de subasta pública. Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

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Adquisición de Bienes Inmuebles - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

  1. 1. ADQUISICI�N DE BIENES INMUEBLES
  2. 2. Adquisici�n de Bienes Inmuebles 2.1 REQUISITOS FORMALES En Espa�a existe el principio de libertad de contrataci�n entre las partes, siempre y cuando el acuerdo entre las partes no contravenga la ley, la moral y el orden p�blico. A priori por lo tanto no ser�a necesario recoger el acuerdo de compraventa por escrito pero es altamente recomendable, es por ello que recomendamos a nuestros clientes formalizar las operaciones por escrito y ante notario p�blico para tener la mayor seguridad en la operaci�n. En la pr�ctica las partes normalmente firmar�n un contrato preliminar de compraventa con las principales cl�usulas de la operaci�n y el compromiso de formalizarlo ante notario p�blico en una fecha posterior. El contrato preliminar de compraventa suele ser reemplazado por un acuerdo de reserva o contrato de arras, donde las partes acuerdan la entrega de una parte del precio por anticipado, las arras, sirviendo de garant�a para el vendedor y una penalizaci�n econ�mica para el comprador en caso de no formalizarse finalmente la operaci�n ante notario p�blico. En el caso de que el vendedor decida finalmente no vender, el contrato de arras tambi�n implicar� una penalizaci�n econ�mica para el vendedor debiendo este devolver el doble del precio recibido por adelantado. En definitiva, el contrato de arras se consolida como una formalidad que aporta mayor seguridad a las partes en la realizaci�n de la operaci�n. La efectiva transmisi�n de la propiedad requiere de la existencia de t�tulo, el contrato de compraventa, y el modo, la entrega simb�lica de las llaves del bien inmueble, normalmente entregadas en la vista ante el notario p�blico. 2.2 REGISTRO Una vez realizada la compraventa, ser� imprescindible el registro de la nueva propiedad del bien inmueble 13
  3. 3. en el Registro de la Propidad. La entrada en el Registro requiere que la compraventa sea formalizada ante notario p�blico cumpliendo con el tracto sucesivo de propiedad, es decir, que sea el �ltimo titular que figura en el Registro el que procede a la venta del bien inmueble. Siempre recomendamos a nuestros clientes la formalizaci�n de las operaciones inmobiliarias ante notario p�blico y su correspondiente inscripci�n en el Registro de la Propiedad para conseguir la mayor protecci�n y seguridad en la operaci�n. La correcta inscripci�n de la operaci�n en el Registro ofrece mayores garant�as y protecci�n a terceros de buena fe interesados en el inmueble. En la pr�ctica, muchas veces la parte vendedora no figura en el Registro como propietaria del inmueble y es por ello que es importante restablecer el tracto sucesivo de las operaciones compraventa y �nicamente adquirir la propiedad del �ltimo leg�timo propietario correctamente inscrito en el Registro. La inscripci�n de la operaci�n en el Registro suele tomar entre 3 y 8 semanas. 14
  4. 4. 2.3 OPERACIONES DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Las operaciones inmobiliarias en Espa�a pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance. El vendedor es responsable de la no existencia de derechos preferentes sobre la propiedad que puedan provocar un perjuicio a terceros. En estos casos el comprador podr�a ser privado de la nueva propiedad adquirida a trav�s de un saneamiento por evicci�n. Tambi�n es responsable de la no existencia de vicios ocultos en la propiedad que puedan provocar un perjuicio a terceros. Cualquier defecto que tenga el inmueble debe ser informado y en caso contrario podr� haber un saneamiento por vicios ocultos con la correspondiente indemnizaci�n por parte del vendedor al comprador. Los gastos de las operaciones inmobiliarias se reparten entre el vendedor y el comprador; el vendedor paga los gastos notariales que formalizan la transmisi�n de la propiedad del bien inmueble (alrededor de un 90% de los mismos); el comprador es responsable de los gastos asociados a las copias registrales (en la pr�ctica en torno al 10%). En la pr�ctica, los gastos notariales suelen ser asumidos por la parte compradora, facilitando la negociaci�n y la elecci�n de su notario de confianza. 2.4 DERECHOS DE TERCEROS Y PREFERENTES Las reclamaciones de terceros sobre bienes inmuebles que busquen reivindicar la propiedad o un derecho sobre los mismos deben ser informadas al vendedor. El vendedor debe ser informado para que pueda formar parte de cualquier controversia o reclamaci�n, de lo contrario no tendr� responsabilidad. La responsabilidad del vendedor surge �nicamente cuando existe una sentencia firme que determina que el comprador deber� entregar una parte o la totalidad de la propiedad. El comprador podr� repetir contra el vendedor y reclamar: i) el precio de la propiedad al momento de la 15
  5. 5. ejecuci�n de la reivindicaci�n por parte del tercero de buen derecho (no el precio original de compra); m�s ii) ingresos generador por la propiedad, en aquellos casos en los que tambi�n correspondan al tercero de buen derecho; m�s iii) costas y honorarios legales derivados de la privaci�n del bien; m�s iv) gastos asociados a la compraventa original; m�s v) da�os, intereses e inversiones realizadas en el inmueble sujeto a la reivindicaci�n. Las partes son libres de acordar otro tipo de l�mites al r�gimen de responsabilidad pero siempre ser� responsable el vendedor del reembolso del valor de la propiedad al momento de la reivindicaci�n de la propiedad. Nuestro equipo analiza al detalle cada operaci�n para evitar tener este tipo de circunstancias que son riesgos potenciales que podemos evitar; nuestro trabajo se basa en conseguir una situaci�n de garant�a y seguridad en las inversiones de nuestros clientes. 2.5 VICIOS Y DEFECTOS OCULTOS La existencia de vicios ocultos en el bien inmueble que impidan el uso del mismo para la finalidad para la cual fue adquirido y cualesquiera otros existentes que hubieran retra�do al comprador de la operaci�n en caso de haber conocido su existencia pueden causar responsabilidad en la parte vendedora. No existe responsabilidad para aquellos defectos que sean manifiestos o aparentes, incluso aquellos que no siendo aparentes deber�an haber sido conocidos por la parte compradora en aquellos casos en los que sea una experta en la materia (por ejemplo una inmobiliaria). En aquellos casos en los que el vendedor conoc�a los defectos que causaron la responsabilidad tendr� que indemnizar al comprador por los da�os asociados adem�s de devolver el precio pagado en la operaci�n. Por otro lado, si el vendedor no conoc�a los defectos existentes no tendr� que indemnizar. 16
  6. 6. Tal y como adelant�bamos, las partes podr�n modificar los l�mites al r�gimen de responsabilidad pero aconsejamos a nuestros clientes a realizar siempre un an�lisis detallado de la operaci�n. Nuestros servicios de inversi�n inmobiliaria incluyen la realizaci�n de una "due diligence" detallada incluyendo an�lisis de: titularidad y grav�menes, derechos de terceros y arrendamientos, financiaci�n existente, licencias y planificaci�n urban�stica, impuestos, problemas de comunidad, etc. 2.6 OPERACIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS Tal y como coment�bamos anteriormente, las operaciones inmobiliarias en Espa�a pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance. La adquisici�n de la propiedad de bienes inmuebles por tanto puede realizarse mediante la compra de acciones de una sociedad que tenga bienes inmuebles. Los requisitos formales para la compra de acciones dependen del tipo de sociedad y del tipo de acciones. Las acciones en Sociedades de Responsabilidad Limitada, llamadas participaciones, deben ser transmitidas ante notario p�blico y el cambio de part�cipe en la sociedad informado a la sociedad para su registro en el libro de socios. En cambio, las acciones en Sociedad An�nimas podr�an requerir de su transmisi�n ante notario p�blico si no existen t�tulos f�sicos o se trata de acciones al portador, pero si son acciones nominativas representadas con certificados f�sicos o mediante t�tulos electr�nicos con anotaciones en cuenta no ser� necesaria per se la transmisi�n ante notario p�blico. En cualquier caso, y con independencia del tipo de sociedad o acciones de las que se trate, es recomendable formalizar el acuerdo de transmisi�n de las acciones o participaciones con la toda la documentaci�n relacionada a los activos propiedad de la sociedad. Las operaciones de sociedades 17
  7. 7. inmobiliarias requieren de una mayor profundidad de an�lisis y "due diligence" ya que no solo estamos comprando los activos, sino tambi�n todo el subyacente de obligaciones y pasivos de la sociedad. Nuestro equipo de profesionales analiza la sociedad desde un punto de vista mercantil, riesgos laborales, contratos existentes, obligaciones pendientes y la planificaci�n fiscal de las operaciones. Es muy importante analizar la existencia de derechos de terceros en relaci�n con las acciones o participaciones de la sociedad, por ejemplo en las Sociedades de Responsabilidad Limitada el resto de socios tienen derecho de suscripci�n preferente y podr�an poder oponerlo y frustrar la operaci�n. Tambi�n es posible que existan restricciones a la transmisi�n de los t�tulos de la sociedad en acuerdos de socios o de empresa conjunta; es habitual incluir opciones de compra para proteger a los socios existentes de entradas de terceros incluyendo cl�usulas de arrastre (drag-along) y acompa�amiento (tag-along). 2.7 SUBASTAS P�BLICAS La adquisici�n de propiedades inmobiliarias a trav�s de subasta p�blica se ha popularizado en los �ltimos a�os gracias a los cambios normativos y mayores garant�as para propietarios en los procesos ejecuci�n y desahucio. Las subastas p�blicas se realizan ante notario p�blico o a trav�s de un proceso judicial. Las subastas p�blicas son una herramienta necesaria en la ejecuci�n de deudas en Espa�a con activos inmobiliarios como subyacente. La deuda garantizada tiene el derecho de igualar la oferta por el bien subastado o adquirir la propiedad del mismo por el precio de la subasta si quedase desierta. Es importante se�alar que es posible que existan derechos de terceros copropietarios o incluso de arrendatarios. Estos podr�an igualar la mejor oferta en la subasta y hacerse con el bien gracias a su derecho de adquisici�n preferente. La principal desventaja de adquirir bienes inmuebles en una subasta es que suele haber informaci�n limitada y es dif�cil realizar una "due diligence" profunda sobre el activo. 18
  8. 8. En estos casos es esencial confirmar con el Registro de la Propiedad respecto de posibles derechos existentes de terceros que hayan sido registrados con anterioridad a la subasta p�blica (por ejemplo un gravamen por hipoteca). La existencia de grav�menes afectar� al valor real del bien subastado y condicionar� nuestra oferta en la subasta, por lo general la existencia de grav�menes deber�a repercutir en una reducci�n del precio pero no siempre es as�. Por �ltimo, vale la pena destacar que la adquisici�n de una propiedad inmobiliaria que haya sido gravada por una hipoteca con anterioridad no necesariamente implicar� el cambio de titularidad de la deuda. La subrogaci�n de la deuda requiere del consentimiento de la entidad crediticia y en caso de no obtener el consentimiento, el nuevo propietario se convertir� en aval del pago de la hipoteca del deudor y propietario anterior. Es por ello que nuestro equipo de profesionales hace una an�lisis detallado de la situaci�n del bien inmueble para garantizar el �xito de la operaci�n y la mayor protecci�n de nuestros clientes. 19
  9. 9. Situaci�n Actual y Nivel de Estabilidad Pol�tica En lo relativo al impacto en los pr�stamos como consecuencia de la situaci�n pol�tica de Catalu�a cabe se�alar lo siguiente. Fruto de la situaci�n de inestabilidad pol�tica a ra�z del contexto actual, han sido numerosas las entidades p�blicas y privadas que han advertido de las nefastas consecuencias que ello tendr�a en las econom�as catalanas y espa�olas En este sentido se han pronunciado desde las denominadas agencias de calificaci�n de deuda como entidades oficiales como el Fondo Monetario Internacional hasta el Banco de Espa�a. Todas las entidades que coinciden en la relaci�n causal directa entre la inestabilidad pol�tica y el decrecimiento econ�mico. Estos efectos ya se han empezado a consumar con la fuga de empresas que a d�a de hoy se cifra en 3200. Si bien es cierto que, en la mayor�a de ellas, es un traslado afecta solo al lugar donde radica la sede social, pero sin duda refleja la aversi�n del mundo empresarial y econ�mico a la inestabilidad pol�tica. Esta visi�n macroecon�mica, sin duda afectar� a los individuos y a su capacidad de hacer frente a sus obligaciones financieras. A pesar de todo ello, el flujo de empresas saliendo de Catalu�a, as� como las predicciones a la baja en cuanto a las perspectivas de crecimiento de Catalu�a y del conjunto de Espa�a se han visto mejoradas en el �ltimo mes como resultado de la mayor estabilidad. As� pues a modo de conclusi�n establecer que de persistir el conflicto en Catalu�a, la econom�a se ver�a perjudicada y ello a medio o largo plazo previsiblemente afectar�a a los pr�stamos haciendo que creciese el n�mero de cr�ditos impagados. 20
  10. 10. PRIVATE EQUITY REAL ESTATE INVESTMENTS Convertimos oportunidades en flujos recurrentes Regional Vista implementa proyectos de inversi�n con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes. Contamos con un equipo multidisciplinar y con dilatada experiencia en el sector de Real Estate y poder identificar las verdaderas oportunidades. SOBRE NOSOTROS Oficina�en Madrid, Espa�a calle Fortuny, 3 Almagro, Chamber� CP. 28010 - Madrid (Espa�a) Oficina�en Ciudad de M�xico, M�xico Espacio Santa Fe, Piso 22 Carretera M�xico-Toluca 5420 Colonia Santa Fe Alcald�a �lvaro Obreg�n CP.�01210 - CDMX (M�xico)
  11. 11. GU�A DE INVERSI�N INMOBILIARIA EN ESPA�A Visita Nuestra Web: www.regionalvista.com Contacta con Nosotros: info@regionalvista.com *Disclaimer. Esta gu�a es puramente informativa y no puede ser considerada como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexi�n con esta gu�a. Regional Vista no hace ninguna declaraci�n, expresa o impl�cita, con respecto a la exactitud o integridad de esta informaci�n, y el lector acepta todos los riesgos al confiar en la informaci�n anterior para cualquier prop�sito. � 2018 / 2019

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