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Factibilidad de un Proyecto Arquitectónico

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La Factibilidad o Viabilidad de un proyecto arquitectónico se refiere a la posibilidad y pertinencia de su desarrollo de acuerdo a la disponibilidad de los recursos necesarios para cumplir los objetivos o metas señaladas.

El éxito de un proyecto está determinado por el grado de factibilidad que se presente a través del análisis de cada uno de los tres aspectos siguientes ubicación, inversión y recuperación del proyecto de Diseño Arquitectónico.

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Factibilidad de un Proyecto Arquitectónico

  1. 1. Dr. Rafael G. Martínez Zárate
  2. 2. Factibilidad La Factibilidad o Viabilidad de un proyecto arquitectónico se refiere a la posibilidad y pertinencia de su desarrollo de acuerdo a la disponibilidad de los recursos necesarios para cumplir los objetivos o metas señaladas. El éxito de un proyecto está determinado por el grado de factibilidad que se presente a través del análisis de cada uno de los tres aspectos siguientes ubicación, inversión y recuperación del proyecto de Diseño Arquitectónico. Para esto se realiza un estudio de factibilidad para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, si procede su inversión, desarrollo o implementación.
  3. 3. UBICACIÓN INVERSIÓN RECUPERACIÓN
  4. 4. Se refiere al estudio, análisis y disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos o metas propuestas en el proyecto arquitectónico a resolver.  Se basa en Estudios de factibilidad, como una de las primeras etapas del desarrollo del proyecto, incluyendo los objetivos, alcances y restricciones sobre el sistema.  A partir de esto, en caso de ser necesarias se crean soluciones alternativas, analizando para cada una de éstas, los diferentes tipos de factibilidades. La Factibilidad en el Diseño Arquitectónico
  5. 5. Estudio de Factibilidad  Es un análisis comprensivo que sirve para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, desarrollo o implementación.  Debe representar gráficamente los gastos y los beneficios que acarreará la puesta en marcha del sistema, para tal efecto se hace uso de la curva costo-beneficio.  Requiere ser presentado con todas la posibles ventajas para la organización, pero sin descuidar ninguno de los elementos necesarios para que el proyecto funcione. Para esto dentro de los estudios de factibilidad se complementan dos pasos en la presentación del estudio:  Requisitos Óptimos.  Requisitos Mínimos.
  6. 6. Tipos de estudios de factibilidad El estudio de factibilidad, es una de las primeras etapas del desarrollo de un proyecto arquitectónico y considera los siguientes aspectos: Factibilidad Económica Factibilidad Comercial Factibilidad Humana Factibilidad Técnica Factibilidad Ecológica Factibilidad Legal Factibilidad Temporal
  7. 7. Factibilidad Económica La Factibilidad Económica considera la disposición de recursos económicos como el capital en efectivo o de los créditos de financiamiento necesario para invertir en el desarrollo del proyecto, de los modos de recuperación y beneficio para que éstos sean superiores a los costos de obra. . Con el análisis de costos/beneficio, todos los costos y beneficios de adquirir y operar cada sistema alternativo se identifican y se hace una comparación de ellos. Primero se comparan los costos esperados de cada alternativa con los beneficios esperados para asegurarse que los beneficios excedan a los costos. Después la proporción costo/beneficio de cada alternativa se compara con las proporcionan costo/beneficio de las otras alternativas para identificar la alternativa que sea más atractiva en su aspecto económico. Una tercera comparación, por lo general implícita, se relaciona con las formas en que la organización podría gastar su dinero en otros proyectos
  8. 8. Factibilidad Económica Se dispone de capital en efectivo o de créditos de financiamiento para invertir en el desarrollo del proyecto que ha probado que el beneficio es mayor a la inversión, es factible económicamente, significando la relación: costo- recuperación Disposición recursos económicos Desarrollo del proyecto, BeneficioCostos Análisis Objetivos  Producción  Comercialización  Ganancias  Planes  Recursos propios  Financiamiento  Riesgos  seguridad
  9. 9. Factibilidad Comercial La Factibilidad Comercial se basa en un estudio de mercado de oferta y demanda de bienes y servicios a realizar, clientes potenciales, clasificación y tipología de edificio, servicios a prestar, potencial de mercado, competencia, etc. Metodológicamente son cuatro los aspectos que deben estudiarse:  El cliente y las demandas del mercado, actuales y a futuro, sus variables relevantes.  La competencia y ofertas del mercado inmobiliario, sus fallas y limitaciones.  Comercialización del proyecto, política de venta, estrategia publicitaria, calidad del proyecto, sus costos e ingresos.  Los costos de proveedores, disponibilidad y precio de los insumos considerados.  El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y potenciales, identificando sus preferencias, hábitos de consumo, motivaciones, etc. Esta caracterización es el dato clave para terminar de definir el producto y la estrategia de comercialización.
  10. 10. Factibilidad humana, organizacional y operacional  Considera la selección óptima de personal capacitado que se requiere para llevar a cabo cada una de las fases del proyecto desde su planeación, construcción hasta la entrega llave en mano del producto y los servicios propuesto en el proyecto desarrollado, así como la organización de cada uno de las personas que intervienen tanto en la administración de recursos como en la operación de la obra y la venta y promoción
  11. 11. Factibilidad técnica Factibilidad Técnica: se refiere a presentar un estudio con los requisitos óptimos que el proyecto requiera, estos elementos deberán ser los necesarios para que las actividades y resultados del proyecto sean obtenidos con la máxima eficacia.  Considera la disposición del personal capacitado y con los conocimientos y habilidades en el manejo de los procedimientos y funciones requeridas para el desarrollo del proyecto.  Además indica si se dispone del equipo y herramientas para llevarlo a cabo.  De no ser así, prever la posibilidad de generarlos o crearlos en el tiempo requerido por el proyecto
  12. 12. Factibilidad Ecológica Es importante considerar procedimientos que eviten el mal uso de los recursos, que permita mantener un equilibrio entre los ecosistemas y su contexto. Llevar a cabo estudios de: Impacto ecológico en la zona. Impacto urbano. Impacto social.
  13. 13. Factibilidad Legal  Se refiere a que el desarrollo del proyecto no debe infringir ninguna norma o ley establecida a nivel local, municipal, estatal o federal
  14. 14. Factibilidad Temporal En ella se verifica que se cumplan los plazos entre lo planeado y lo real, para poder llevar a cabo el proyecto cuando se necesite.
  15. 15. Para poder desarrollar un proyecto Inmobiliario se debe tomar en cuenta 3 factores, el económico, el normativo y el contextual. Los tres factores deben de cumplir satisfactoriamente con los estudios de factibilidad, para poder garantizar el éxito del proyecto de inversión. ECONÓMICO CONTEXTUAL NORMATIVO ECONÓMICO • Factibilidad económica (Rentable) NORMATIVO • Potencialidad determinada por la Reglamentación Aplicable. • Plan de desarrollo urbano. • Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y/o Municipal. • Normas Técnicas Complementarias. • Programa Delegacional. • INAH, INBA, SEDUVI CONTEXTUAL Entorno propicio para el desarrollo del Proyecto Arquitectónico En esta etapa se hace la valoración del predio, obteniendo la potencialidad que nos dicta el uso de suelo, se establecen costos paramétricos del proyecto basados en el estudio de mercado y su entorno natural y artificial y asi conocer el grado de rentabilidad del proyecto.
  16. 16. Análisis Financiero Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros analíticos y antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto y evaluar los antecedentes anteriores para determinar su rentabilidad.  Amortización del terreno  Gastos notariales e impuestos  Licencias, permisos, autorización y derechos  Obras de infraestructura  Obras de edificación  Publicidad y promoción  Comisiones de venta  Gastos de administración  Gastos y costos financieros (intereses y comisiones)  Pronósticos de tiempos, inversión, gastos y amortización
  17. 17. Amortización del terreno Obras de infraestructura Gastos notariales Obras de edificación Publicidad y promoción Comisiones de venta Gastos de administración Costos financieros
  18. 18. Un Proyecto de inversión Arquitectónica Un Proyecto de inversión Arquitectónica (oferta y demanda de bienes inmuebles) significa un conjunto de actividades con objetivos y trayectorias organizadas para la resolución de problemas sociales de espacio y habitabilidad con recursos privados o públicos limitados. Este proyecto de inversión puede ser un paquete de inversiones, insumos y actividades diseñadas con el fin de eliminar o reducir varias restricciones del desarrollo, para lograr productos, servicios o beneficios en términos del aumento de la productividad y del mejoramiento de la calidad de vida de un grupo de beneficiarios. Actualmente existen muchas herramientas como evaluación de proyectos, que permite establecer ventajas y desventajas, además establecer si es rentable o si es factible el mismo La importancia del proceso de Planeación dentro de la construcción de un proyecto de inversión es indispensable
  19. 19. Evaluación de proyectos La evaluación de proyectos es una herramienta económica que nos auxilia en el análisis de un proyecto de inversión, arrojara varios resultados con los que la toma de decisiones será mas sencilla, aunque existan varios tipos de proyectos la metodología tiende a ser la misma.  Análisis de mercado  Análisis técnico-operativo.  Análisis económico y financiero.  Socioeconómico.  Retroalimentación.  legislación  Impacto ambiental  Equipamiento eInfraestructura  Resumen y Conclusiones
  20. 20. Retroalimentación Análisis de mercado Análisis técnico-operativo Análisis económico y financiero. Análisis Socioeconómico  legislación  Impacto ambiental  Equipamiento e Infraestructura
  21. 21. FACTIBILIDAD DE PROYECTOEl Valor Presente Neto (VPN) es la diferencia entre el valor de mercado de una inversión y su costo. Esencialmente, el VPN mide cuánto valor es creado o adicionado por llevar a cabo cierta inversión. Sólo los proyectos de inversión con un VPN positivo deben de ser considerados para invertir.  VPN= - II + (suma de) [FEO/(1+R(r))t] + [FET/(1+R(r))n]  II= Inversión inicial = $70,282,592.92 MXN * 20%= 14,056,518.40 MXN  FEO = Flujos de efectivo de operación en el año = 40%; 28,113,037.2 MXN  t = año = 1 año  n = duración de la vida del proyecto en años = 2 años  R(r) = tasa de rendimiento requerida del proyecto= 20%  FET: Flujo de efectivo de terminación del proyecto = 27,064,512.00 mes.  VPN= -70,282,592.92 + (6,102,000 /2.20)(12) + (6,102,000 /2.20)(12) +6,102,000   VPN= -$70,282,592.92 + $33,282636.4 + $33,282636.4 + $27,064,512.00 = $ 23,347,192.00 MXN   COS: 3,130 m2 * .80 = 2,504 m2 * 12 niveles = 30,050.3 m2 construibles  30,050 . 3 *.15 circulaciones = 4,500 m2 = 25,550 m2 vendibles.  2504 * 3 = 7,512 m2 centro comercial $ 1,000 m2= $7,512, 000. 00 MES  18,038 m2 oficinas. RENTA $1,500 m2 = $27,057.000 MES   UTILIDAD AL MES 38.5 % DE INVERSIÓN RECUPERADA AL MES
  22. 22. EJEMPLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Al obtener los Metros Cuadrados construidos totales, se le resta un 15% para Circulaciones.  El número de Viviendas lo determina el Uso de Suelo el que indica la vivienda mínima en el Programa Delegacional. Los metros cuadrados vendibles son divididos entre la vivienda mínima para:  obtener el número de viviendas máxima permitidas que se pueden construir.  Se cierra el número a 31 Viviendas ya que el Reglamento nos indica que si obtenemos como decimal 0.5 aumenta para el siguiente número cerrado. Predio 437 m² COS 20% de Área Libre 87.40 m² Área de desplante 349.60 m² CUS 6 niveles Área construible 2097.60 m² Circulaciones 15% 314.64 m² Posibles Vendibles 1782.96 m² Vivienda Mínima 58.28 m² # de Viviendas Máximas Permitidas 30,59 31 Viviendas Máximas Permitidas Área de desplante 349.60 m² CUS 6 niveles 349.60 m² x 6 = 2,097.60 m²
  23. 23. POTENCIAL DEL PREDIO Al dividir el área Vendible 1782.96 m² entre el # de niveles máximos permitidos 6, se obtienen el área vendible por nivel que vamos a tener 297.16 m² Esta área se divide por los m² de vivienda mínima 58.28 m² y se obtiene el número máximo de viviendas por nivel = 5.09, al tener decima de menor a .5 se disminuye el total para poder tener un número cerrado 5 viviendas. El número de viviendas máxima por nivel serán 5, multiplicándolo por el número de niveles máximo permitidos obtenemos un total de 30 viviendas. Al ser un edificio de 6 niveles, necesitamos por reglamento un elevador, por lo que el coeficiente para obtener el número de cajones de estacionamiento necesarios será de 1 por vivienda con lo que tenemos 30 cajones de estacionamiento. Al obtener el número de Cajones, se pre-dimensiona el espacio necesario que requiere el estacionamiento. 30 cajones x 30 m² = 900 m². Para saber el número de niveles necesarios para albergar los cajones de estacionamiento necesarios, se dividen los metros cuadrados del predio 437 m² entre los metros cuadrados para Estacionamiento 900 m² se tiene el # de Sótanos = 2.05 = 2 niveles CONCLUSION Este estudio de uso de suelo se realiza de manera rápida considerando las normativas y restricciones aplicables. Posteriormente se hace el estudio de mercado para poder determinar la demanda existente y el programa arquitectónico.
  24. 24. ESTUDIO DE MERCADO Ubicación: Calle de San Luis Potosí #44, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte. Departamentos de 80 a 161m2; Edificio de 6 Niveles. Precio Mínimo $4,310,000.00. Precio por Metro Cuadrado $53,875.00 Ubicación: Calle de Mérida #100, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte Departamentos de 91m2; Edificio de 6 Niveles. Precio Mínimo $5,285,000.00. Precio por Metro Cuadrado $58,076.92 Ubicación: Calle de Zacatecas #123, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte. Departamentos de 147 a 224 m2; Edificio de 5 Niveles. Precio Mínimo $9,900,000.00 Precio por Metro Cuadrado $67,346.94 Costo promedio por Metro Cuadrado = 59,766.33
  25. 25. COSTO PARAMÉTRICO La potencialidad del predio con ayuda del estudio de mercado de competencia que existe en la zona y los factores naturales y artificiales que existen para determinar el costo paramétrico del proyecto.  El tipo de Suelo es Zona III, el nivel de agua freática a poca profundidad.  Se permiten seis niveles, Limite de 20 Viviendas en Total: se plantea: 1 sótano y Planta Baja de estacionamiento; 5 Niveles de 4 departamentos por Nivel.  Cada departamento 75 – 90 m² para poder cumplir con elmáximo de metros cuadrados de desplante y obtener un máximo de 30 cajones de Estacionamiento. RESUMEN: Según SNB y BNB  Metros Cuadrados vendibles 1782.96 considerando un costo paramétrico de $ 7,800  Se tiene un costo de $ 16´361,280.00  Metros Cuadrados de estacionamiento, con un costo paramétrico de $ 9,500.00 se tiene un costo de $ 8´550,000.00  TOTAL DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN $ 24´911,280.00  Costo de venta = 1804 m² por $ 45,000.00 = $ 80´233,200.00  Dando una utilidad del 69%; resultando una ganancia de $ 55´321,920.00

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