Immobilienerwerb in Thailand

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Immobilienerwerb in Thailand

  1. 1. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 Der thailändische Immobilien- erwerb in 4 mal 4 Schritten Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit- ten und Überlegungen, die der Erwerb einer Immobilie in Thailand mit sich zieht. Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Festlegung der Erwerbsstruktur, (ii) Durch- führung der Real Estate Due Diligence, (iii) Erstellung der Verträge und sonstigen Ver- Die Immobilieninvestition in einem fremden tragsdokumente und (iv) Land ist kein Geschäft des täglichen Lebens. Durchführung der Verträge, Das thailändische Immobilienrecht, mehr aber also Abschluss und Registrie- noch die Rechtspraxis, erscheinen dem Laien rung. als verwirrend und unüberschaubar. Der si- chere Weg zum eigenen Grundbesitz ist aber Der Immobilienerwerb er- weder ein Labyrinth noch eine Schlangengru- scheint auf den ersten Blick be. als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei- Ein sorgfältig handelnder Erwerber muss vier lung in 16 Einzelschritte zeigt wesentliche Schritte unterscheiden, die je- dies zwar als komplex, aber weils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden als durchschaubar und können. Diese vier mal vier, also 16 durchaus beherrschbar. Felder werden nachfolgend als Orien- Hierdurch wird das Im- tierungshilfe dargestellt. mobilienprojekt für den Käufer/Mieter spürbar erleichtert. Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- undSteuerrecht und deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- zudem der einzige deutsche Steuerberater lichkeit und deutscher Premiumqualität. in Thailand. 1 VON 4
  2. 2. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 DER THAILÄNDISCHE IMMOBILIENERWERB IN 4 MAL 4 SCHRITTEN I. Festlegung der Erwerbsstruktur (2) Die zweite wesentliche Entscheidung ist, ob in den Erwerb eine Gesellschaft (Com- (1) Zunächst ist zu entscheiden, ob eigener pany Limited) eingeschaltet wird. Das Grund- Grund und Boden erworben werden soll o- stück kann bereits der aber in ein einer Gesellschaft Condominium in- gehören, so dass vestiert wird. Beim n u r d i e G e s e l l- Condominiumkauf schaftsanteile zum verbleibt das unter- Verkauf stehen. Ei- l i e g e n d e G r u n d- ne Gesellschaft stück im Eigentum kann auch neu zu der Trägergesell- gründen sein, da schaft, die als juris- der ausländische tische Person struk- Käufer das Grund- turiert ist. Es gilt ein stück nicht selber spezielles Condo- direkt erwerben will minium-Gesetz, bzw. darf. welches fortlaufend weiter entwickelt wird. (3) Der nächste Punkt betrifft Miet- und Fi- nanzierungsvereinbarungen. Der Erwerb o- der die Errichtung des eigenen Hauses mag RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER auf gemietetem Grund und Boden erfolgen. II. Die Due Diligence Untersuchung In vielen Fällen ist die langfristige Miete auch der Ersatz für eine Eigentumsübertra- Immobilientransaktionen bringen typischer- gung. Insbesondere bei Einbeziehung von weise Überraschungen mit sich. Der Erwer- thailändischen Beteiligten ist die Wahl einerber kann lediglich auswählen, ob er von die- sachgerechten Finanzierungsstruktur ein sen Punkten vor oder nach dem Kauf erfah- notwendiges Element des Gesamtmodells. ren möchte. Eine ordnungsgemäße Vorge- hensweise besteht aus diesen vier Elemen- (4) Beim vierten Punkt geht es um die Aus- ten: gestaltung der Sicherheitenstruktur. Der Ausländer mag seine Rechtsposition zum (5) Zunächst erfolgt eine Prüfung der vorlie- Grundstück durch ein lebenslanges Wohn- genden Unterlagen. Hierzu gehören die Ei- recht, eine Hypothek oder ein exotisches gentümerurkunde (Chanote), das Hausbuch, „Usufruct“ verstärken wollen. Hinsichtlich Mietverträge, Belastungen sowie die Bauge- der Anteile an einer grundstückshaltenden nehmigung. Hieraus ergibt sich nicht selten, Gesellschaft ist zu erwägen, ob eine Anteil- dass die Verkäuferangaben nur fast richtig sverpfändung sinnvoll ist. waren und die Transaktion doch nicht so ein- fach abzuwickeln ist, wie von allen Beteiligten erhofft. EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im August 2011 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröf- fentlichten Beitrages. 2 VON 4
  3. 3. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 (6) Anschließend erfolgt die Besichtigung Dies sind gegebenenfalls die kompletten Un- des Grundstücks. Dieser Schritt wird häufig terlagen zur Gesellschaftsgründung. als unnötig angesehen, da der Erwerber das Grundstück vermeintlich bereits bestens (11) Der dritte Teil des Vertragspakets betrifft kennt - aber Naivität ist auch hier ein die Finanzierungs- und Absicherungsaspekte. schlechter Ratgeber. Grenzsteine können Hierzu zählen Hypothek, Verpfändung, Usu- den Laien täuschen, die Zufahrtswege kön- fruct, Wohnrecht, Darlehen, Optionsregelun- nen sich als Illusion herausstellen und die gen sowie Anteilsübertragungsvereinbarun- Infrastruktur für das Vorhaben offensichtlich gen. Nicht jeder Vertrag bedarf zu seiner zivil- unzureichend sein. rechtlichen Wirksamkeit der Einreichung bei den Behörden. (7) Hiervon zu trennen ist der Ortstermin bei den lokalen Behörden und die Einsichtnah- (12) Ein gleiches Maß an Sorgfalt empfiehlt me in die Originalakten, Karten und Pläne. sich einerseits bezüglich der Reservierungs- Ein erfahrener Anwalt wird nicht nur die bis- vereinbarungen und des Memorandums of herigen Eigentumswechsel nachverfolgen, Understanding im Vorfeld des Erwerbs. Glei- sondern im Gespräch mit den Behörden ches gilt andererseits für die Vollmachtsur- auch beabsichtigte Änderungen des Bebau- kunden und Übersetzungen. Die Kette von ungsplans und zukünftige Umweltschutzauf- miteinander verbundenen Einzeldokumenten lagen in Erfahrung bringen. reisst bekanntlich an ihrem schwächsten Glied. (8) Der letzte Schritt der Due Diligence ist dann die eigene anwaltliche Prüfung der IV. Die Durchführung der Verträge Rechtslage. Handelt es sich um ein Natur- Die schönsten Verträge sind wertlos, wenn schutzgebiet oder einen Nationalpark? Ist sie nicht ordnungsgemäß durchgeführt wer- die Bebauungshöhe eingeschränkt? Darf den. Erst ganz am Schluss stellt sich heraus, dort ein Gewerbe betrieben werden? Die ob sich die Zeit und Mühe tatsächlich gelohnt Anzahl möglicher Problemfälle ist uner- haben. schöpflich. (13) Die Verträge müssen wirksam unter- III. Erstellung der Verträge und sonstigen Urkunden schrieben werden. Dies klingt einfach, ist a- ber nicht immer so. Hat die richtige Person Der Vertrag zur Übertragung eines Condo- unterschrieben? Ist die Kette der wirksamen miniums ist regelmäßig überschaubar. In Vertretungen lückenlos? Wie ist es bei einem allen anderen Fällen handelt es sich entwe- Vertragsschluss mit im Ausland ansässigen der um ein dickes Vertragsbündel - oder um Beteiligten? eine Falle für den ausländischen Erwerber. (14) Die Unterschriftsleistung führt regelmä- (9) Hauptvereinbarung ist der Grundstücks- ßig nicht zum sofortigen Vollzug der Verein- kauf- und -übertragungsvertrag. Es kann barungen. Es können Bedingungen zu erfül- sich auch um einen Miet- oder einen Anteil- len und Fristen einzuhalten sein. Wer zu früh sübertragungsvertrag handeln, soweit diese die Zahlung veranlasst, kann sich später um Strukturvarianten gewählt wurden. Ein zu- so länger ärgern. sätzlicher Dienstleistungsvertrag o.ä. kann steuerlich vorteilhaft sein. (15) Die Eintragung beim Land Office ist häu- fig der letzte Schritt der Transaktion. Hier gel- (10) Der nächste Bestandteil betrifft die ten besondere Formerfordernisse und typi- Bauerrichtung bzw. Übertragung von Bau- scherweise nur die thailändische Sprache. genehmigungen sowie alles, was in gesell- „Es wird schon seine Richtigkeit haben“ darf schaftsrechtlicher Hinsicht erforderlich wird. auch in dieser Phase nicht ausreichen. 3 VON 4
  4. 4. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 (16) Die übersichtliche Dokumentation der Immobili- entransaktion ist die heimliche Königsdisziplin des Immo- bilienanwalts. Im Nachhinein werden viele Käufer z.B. mit Der Verfasser der Erkenntnis konfrontiert, dass sich nur ein Teil des Managing Director Dr. Ulrich Kaufpreises in den Verträgen wieder findet, da dies an- Eder berät und vertritt seit 1989 Unternehmen und Per- geblich für beide Seiten vorteilhaft sei. sonen bei der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftli- Grundstückskauf soll- chen Ausgestaltung komple- te Misstrauenssache xer Rechtsverhältnisse. sein. Um sich auf Dauer ein Stück vom Dr. Ulrich Eder ist seit 1989 thailändischen Para- bzw. 1993 Rechtsanwalt und dies zu sichern, sollte Steuerberater, mit Auszeich- man daher eine seri- nung promoviert in Münster/ öse Durchführung in Westfalen, zugelassen am diesen 16 Schritten Oberlandesgericht Düssel- nicht scheuen. dorf und ordentliches Mit- glied der dortigen Rechtsan- waltskammer und Steuerbe- raterkammer. „Stellen Sie an Ihren Berater im Ausland mindestens die- selben Qualitätsanforderun- gen wie an Ihren Hausanwalt im Heimatland. Wer sich mit Glücksrittern einlässt, darf sich über Überraschungen nicht wundern.“ PUGNATORIUS Ltd. International Lawyers 29th Floor, Central World Tower 999/9 Rama I Road, Pathumwan Bangkok 10330, Thailand Telefon: +66 2 2072647 Telefax: +66 2 2072657 Telefax: +49 211 2049211 Internet: www.pugnatorius.com eMail: lawyers@pugnatorius.com Wir sprechen englisch, thailändisch und spanisch. Besonders gerne aber deutsch. 4 VON 4

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