Ogólnopolski Raport o Kredytach Mieszkaniowych i Cenach Transakcyjnych Nieruchomości Marzec 2010

1. Ogólnopolski Raport
o Kredytach Mieszkaniowych
i Cenach Transakcyjnych Nieruchomoœci
Marzec 2010

2. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Spis treœci
Raport w liczbach.................................................................................................................................................. 2
Wstêp – o raporcie................................................................................................................................................ 3
Systemy AMRON i SARFiN ..................................................................................................................................... 5
System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON) ................................................................ 5
System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFIN) ...................................................................... 6
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych ....................................................................................................... 7
Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych ................................................................................................ 9
Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. .................................................................... 9
Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych .................................................................... 10
Œrednia wartoœæ kredytu .............................................................................................................................. 11
Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu............................................................... 12
Struktura wskaŸnika LTV .............................................................................................................................. 13
Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach Polski ............................................................................... 14
Waluta kredytu ........................................................................................................................................... 15
Okres kredytowania .................................................................................................................................... 15
Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych.............................................................................................. 16
Prognoza na rok 2010................................................................................................................................... 17
Program “Rodzina na swoim” ............................................................................................................................... 18
Sytuacja na rynku nieruchomoœci ......................................................................................................................... 19
Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ................................. .......................................................................... 20
Œrednie ceny ofertowe......................................................... ....................................................................... 21
Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ.............. ......................................................... 21
Œrednie ceny transakcyjne w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej i œlaskiej................................. 23
Grunty rolne ................................................................................................................................................ 24
Komentarz do Raportu – Jacek £aszek Prof. SGH .................................................................................................... 25
AMRON – w w w.amron.pl Strona 1

3. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Raport w liczbach - podsumowanie roku 2009
214 mld to ogólna kwota zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
1,374 mln to liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
52 791 to liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r.
203 tys. to œrednia wartoœæ kredytu mieszkaniowego
371 tys. to œrednia wartoœæ kredytu denominowanego w walucie obcej w 2009r.
kredytów mieszkaniowych w 2009r. udzielonych by³o w PLN,
72,8 % dla porównania, w 2008 r. by³o to zaledwie 30%
kredytów mieszkaniowych w 2009r. banki udziela³y w CHF,
17 % tymczasem w 2008r. by³o to a¿ 68,6%
wartoœci nowo udzielonych kredytów w 2009 r. to kredyty
9,2 % denominowane w EURO wobec 0,4% w 2008 r.
wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2009 r. zosta³o
84 % zaci¹gniêtych na okres do 30 lat
tyle wed³ug szacunków ZBP wyniesie wartoœæ nowo udzielonych
45-50 mld kredytów mieszkaniowych w 2010 roku
7 902 z³ to œrednia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w 2009r.
14 932 z³ œrednia cena hektara gruntu rolnego w 2009 r. Polsce
Strona 2 AMRON – w w w.amron.pl

4. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Wstêp – o raporcie
Szanowni Pañstwo,
Opublikowany po raz pierwszy przez Zwi¹zek Banków Polskich w listopadzie
2009 roku kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku
nieruchomoœci spotka³ siê z zainteresowaniem zarówno uczestników rynku
nieruchomoœci, jak i jego analityków i obserwatorów. Tak du¿y odzew
potwierdza zapotrzebowanie na tego typu raporty. Pragnê podziêkowaæ za
szereg cennych, zarówno tych pozytywnych, jak i krytycznych uwag, które
przewija³y siê w publikacjach oraz na forach internetowych. Mam nadziejê, ¿e
autorom niniejszego raportu uda³o siê je w³aœciwie wykorzystaæ.
Niniejszy raport stanowi podsumowanie roku 2009 opracowane przez Centrum
Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomoœciami oraz przez Komitet ds.
Finansowania Rynku Nieruchomoœci Zwi¹zku Banków Polskich. Podczas prac
nad raportem wykorzystano dane gromadzone w systemach AMRON i SARFIN.
Nie ma w¹tpliwoœci, ¿e rok 2009 by³ najtrudniejszym rokiem obchodzonego w³aœnie dwudziestolecia
transformacji gospodarczej naszego kraju. Globalny kryzys finansowy stanowi³ bardzo du¿e wyzwanie,
zw³aszcza dla sektora bankowego. Z satysfakcj¹ mo¿emy stwierdziæ, ¿e m³ody polski sektor finansowy podo³a³
temu wyzwaniu, unikaj¹c wielu problemów, które trapi³y œrodowisko bankowe innych krajów Europy. Kryzys
finansowy potwierdzi³ dobr¹ kondycjê polskiej gospodarki - Polska jako jedyny kraj w UE nie wpad³a w recesjê.
Jak prymusi prezentowaliœmy siê jako jedyny kraj z dodatnim tempem wzrostu PKB. Negatywnych wp³ywów
kryzysu nie uda³o siê jednak¿e unikn¹æ w budownictwie mieszkaniowym. W roku 2009 nast¹pi³ spadek
wszystkich wskaŸników. Wed³ug GUS, w roku 2009 liczba mieszkañ, których budowê rozpoczêto, zmniejszy³a
siê o 18 % i wynios³a nieca³e 143 tys. Spadek liczby pozwoleñ na budowê wydanych w roku 2009 by³ jeszcze
wiêkszy i wyniós³ ponad 22 % - w omawianym okresie wydano prawie 179 tys. pozwoleñ na budowê nowych
mieszkañ. Najmniejsze zmiany odnotowano w liczbie oddanych do u¿ytkowania mieszkañ i domów
jednorodzinnych - oddano ich w sumie ponad 160 tys., co stanowi spadek jedynie o 3,1 % w porównaniu
z rokiem poprzednim.
Wyniki budownictwa mieszkaniowego w roku 2010 bêd¹ w decyduj¹cej mierze zale¿ne od aktywnoœci sektora
bankowego w finansowaniu inwestycji deweloperskich oraz poziomu kredytowania osób fizycznych. W roku
2009 banki udzieli³y w sumie prawie 189 tys. kredytów hipotecznych na ³¹czn¹ kwotê 39 mld z³otych.
Analizuj¹c wyniki w poszczególnych kwarta³ach mo¿na dostrzec proces stopniowego dostosowywania siê
zarówno banków, jak i potencjalnych kredytobiorców do nowych realiów rynku. Dane pokazuj¹ ca³kowite
odwrócenie struktury walutowej udzielonych kredytów - kredyty zaci¹gane w rodzimej walucie w roku 2009
stanowi³y ponad 72% wartoœci nowego portfela. Odby³o siê to kosztem kredytów walutowych: udzia³ kredytów
we frankach szwajcarskich spad³ z 68,6% do poziomu 17,2% wartoœci nowego portfela. Coraz wiêksz¹
popularnoœci¹ ciesz¹ siê natomiast kredyty w Euro - obecnie ich udzia³ wzrós³ z 0,4% do 9,2% wartoœci
kredytów udzielonych w roku 2009. Na poziom akcji kredytowej w roku 2009 nale¿y spojrzeæ ze œwiadomoœci¹
faktu, ¿e - w przeciwieñstwie do kilku lat poprzednich - przedstawia on realn¹ kwotê œrodków kierowanych na
inwestycje mieszkaniowe. Zdecydowane zaostrzenie warunków kredytowych wyeliminowa³o bowiem z rynku
zjawisko refinansowania "starych" kredytów hipotecznych.
Skutkiem o¿ywienia w drugiej po³owie roku 2009 akcji kredytowej by³o obserwowane wyhamowanie
relatywnie niedu¿ego spadku cen transakcyjnych w najwiêkszych aglomeracjach, a w niektórych lokalizacjach
wrêcz odwrócenie tendencji spadkowej. Nie powinniœmy jednak spodziewaæ siê ponownego szybkiego wzrostu
cen, bior¹c pod uwagê zarówno wystêpuj¹c¹ jeszcze na rynku pierwotnym nadwy¿kê gotowych mieszkañ, jak
równie¿ ujawniaj¹c¹ siê stopniowo ofertê "nieu¿ywanych" mieszkañ na rynku wtórnym z zasobów
inwestycyjnych, jak równie¿ sygnalizowane ju¿ przez deweloperów uruchamianie nowych inwestycji.
AMRON – w w w.amron.pl Strona 3

5. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
W Raporcie wykorzystano równie¿ dane z BGK, ANR i GUS oraz Narodowego Banku Polskiego, bazuj¹ce na
danych PONT Info. Jesteœmy otwarci na wspó³pracê z innymi uczestnikami i obserwatorami rynku
mieszkaniowego, wychodzimy bowiem z za³o¿enia, i¿ przejrzystoœæ i jawnoœæ informacji jest warunkiem
niezbêdnym dla prawid³owego funkcjonowania rynku nieruchomoœci oraz kluczowym elementem odbudowy
zaufania w relacjach pomiêdzy jego uczestnikami.
Wierzymy, ¿e Raport, który wszed³ ju¿ na sta³e do kalendarium publikacji Zwi¹zku Banków Polskich jako raport
kwartalny, przyczyni siê do lepszego poznania i zrozumienia mechanizmów dzia³ania rynku nieruchomoœci.
Zapraszam Pañstwa do lektury. Bêdziemy zobowi¹zani za wszelkie uwagi i sugestie, które prosimy kierowaæ na
adres e-mail: raport@amron.pl.
Jacek Furga
Przewodnicz¹cy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomoœci
Wiceprezes Zarz¹du Centrum Prawa Bankowego i Informacji *
Zwi¹zku Banków Polskich
Raport zosta³ opracowany w Zwi¹zku Banków Polskich we wspó³pracy z Centrum AMRON, Komitetem ds.
Finansowania Nieruchomoœci ZBP, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz prof. SGH Jackiem £aszkiem. Dane
oraz komentarze zosta³y przygotowane przez zespo³y AMRON i SARFiN: Jerzego Ptaszyñskiego
(jerzy.ptaszynski@amron.pl), Katarzynê Lubaœ (katarzyna.lubas@amron.pl), Micha³a Wydrê (mwydra@zbp.pl)
oraz Boles³awa Melucha, dyrektora Departamentu Funduszy Mieszkaniowych w BGK.
*Centrum AMRON jest jednostk¹ powo³an¹ do zarz¹dzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu
Nieruchomoœciami, dzia³aj¹c¹ w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.
Strona 4 AMRON – w w w.amron.pl

6. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Systemy AMRON i SARFIN
System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON)
Zwi¹zek Banków Polskich od lat zaanga¿owany jest w tworzenie i promocjê aktywnego wykorzystywania
informacji gospodarczej oraz uczestnictwa w systemach wymiany informacji. W ideê tê wpisuje siê równie¿
System AMRON - wystandaryzowana baza danych o cenach i wartoœciach nieruchomoœci wyposa¿ona
w modu³y raportuj¹ce i analityczne. System AMRON umo¿liwia przeprowadzanie analiz i monitorowanie
zjawisk zachodz¹cych na rynku nieruchomoœci, staj¹c siê nieodzownym narzêdziem wspieraj¹cym rozwój
i obs³ugê rynku nieruchomoœci.
System powsta³ w roku 2004 jako odpowiedŸ œrodowiska bankowego na wymogi nadzoru bankowego
zwi¹zane z zarz¹dzaniem ryzykiem kredytowym i monitorowaniem zabezpieczeñ wierzytelnoœci
hipotecznych. System AMRON jest jedyn¹ ogólnopolsk¹ baz¹ danych o cenach transakcyjnych
nieruchomoœci, w której uczestniczy 30 najwiêkszych polskich banków komercyjnych, a tak¿e 155
banków spó³dzielczych oraz Narodowy Bank Polski. W lipcu 2008 roku do grona bankowych uczestników
do³¹czy³o pierwsze towarzystwo ubezpieczeniowe TU EUROPA S.A. W styczniu 2010r. Centrum AMRON
rozpoczê³o wspó³pracê ze œrodowiskiem rzeczoznawców maj¹tkowych.
Oferujemy:
?
mo¿liwoœæ tworzenia w³asnej i korzystanie z ogólnopolskiej i ponadsektorowej bazy danych o cenach
transakcyjnych i wartoœciach nieruchomoœci,
?
dostêp do funkcjonalnoœci statystycznych i analitycznych Systemu,
?
raporty specjalistyczne,
?
raporty cykliczne,
? na indywidualne zamówienie.
analizy rynkowe
Zapraszamy do wspó³pracy wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomoœciami. Naszym celem jest
stworzenie kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomoœci. Zapewniamy szybki i bezpoœredni dostêp do
maksymalnie szerokiego zakresu danych niezbêdnych w toku podejmowania decyzji biznesowych zwi¹zanych
z nieruchomoœciami oraz ocen¹ ryzyka zwi¹zanego z tymi decyzjami. Zapraszamy do wspó³pracy na rzecz
przejrzystoœci informacji o rynku nieruchomoœci.
Kontakt:
Centrum AMRON
Ul. Jana Paw³a II 15
00-828 Warszawa
Tel.: (22) 697-65-47
e-mail: info@amron.pl
AMRON – w w w.amron.pl Strona 5

7. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFiN)
Banki, wykorzystuj¹c forum Zwi¹zku Banków Polskich do wymiany informacji o liczbie i wielkoœci udzielonych
kredytów mieszkaniowych dla celów biznesowych, przyjê³y zasadê udostêpnienia i dzielenia siê tymi danymi
w okresach miesiêcznych. W zamian za w³asny wk³ad informacyjny ka¿dy Bank uczestnicz¹cy w Systemie
zyskuje mo¿liwoœæ oceny wielkoœci i dynamiki rynku oraz w³asnej na nim pozycji na zasadzie wzajemnoœci.
Informacje generowane w systemie s¹ odzwierciedleniem 95% rynku kredytów dla klientów
indywidualnych oraz 60% rynku klientów instytucjonalnych.
W roku 2008 podjêto dzia³ania zmierzaj¹ce do wzbogacenia danych o dodatkowe informacje odnosz¹ce siê do
kategorii „remont”, kredytów indeksowanych w walutach obcych, kana³ów dystrybucji, rodzajów
nieruchomoœci, przekrojowych informacji o poziomie LTV, sprzeda¿y regionalnej wed³ug miejsca zamieszkania,
œrednich dochodów ludnoœci dla regionów, wspó³czynników zad³u¿enia do dochodów z podzia³em
przekrojowym wed³ug okresu kredytowania, a tak¿e z uwzglêdnieniem struktury portfela wed³ug wskaŸników
PD i LGD oraz kredytów nieregularnych. W ramach SARFiN opracowywane s¹ tak¿e nowe propozycje us³ug dla
Banków i ich klientów: budowa indeksu dostêpnoœci kredytowej, ocena i szacowanie potencja³u rynku
kredytowania nieruchomoœci oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów.
SARFiN stanowi dla Banków dodatkowe Ÿród³o informacji, dziêki któremu mo¿liwa jest weryfikacja tendencji
na rynku finansowania nieruchomoœci. Obecnie w Systemie uczestnicz¹ 24 Banki.
Kontakt:
Micha³ Wydra
Zwi¹zek Banków Polskich, Komitet ds. Finansowania Nieruchomoœci
Ul. Kruczkowskiego 8
00-380 Warszawa
Tel.: (22) 48-68-129
e-mail: mwydra@zbp.pl
Strona 6 AMRON – w w w.amron.pl

8. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych
Mijaj¹cy rok 2009 by³ czasem, w którym rynek finansowania nieruchomoœci
pozytywnie przeszed³ test wiarygodnoœci w okresie spowolnienia
gospodarczego. Chocia¿ akcja kredytowa banków zmniejszy³a siê do poziomu
z 2006 r. o ok. 30%, konsekwentnie przez ca³y 2009 r. ros³a sprzeda¿ udzielanych
kredytów mieszkaniowych. Wprowadzono wiele ograniczeñ w dostêpie do
kredytu (podwy¿szone mar¿e, wy¿sze wymogi przy uzyskaniu zdolnoœci
kredytowej, dodatkowe zabezpieczenia). Warty podkreœlenia jest tak¿e fakt, ¿e
pomimo doœæ niekorzystnych warunków, w jakich znalaz³a siê Polska gospodarka,
sp³acalnoœæ portfela kredytów mieszkaniowych na tle innych linii biznesu
bankowego nie pogorszy³a siê istotnie, o czym szerzej w dalszej czêœci raportu.
W ci¹gu ca³ego 2009 r. banki stopniowo odbudowywa³y poziom akcji kredytowej,
co wynika³o m.in. z coraz powszechniej uwzglêdnianego w ofertach banków
programu rz¹dowego "Rodzina na swoim" (w ramach którego jest realizowane
œrednio ok. 15 % akcji kredytowej banków) i co przyczyni³o siê do stabilizacji cen
mieszkañ na rynku.
Stosunkowo dobre wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych sektor
bankowy w Polsce zawdziêcza powszechnie wykorzystywanym rozwi¹zaniom
s³u¿¹cym ocenie ryzyka kredytowego klientów banków, takich jak np. coraz
szersze stosowanie instrumentów, do których zaliczyæ trzeba scoring kredytowy
klienta, monitoring zobowi¹zañ klienta poprzez Biuro Informacji Kredytowej
i Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor oraz wdra¿anie nowych technik
zabezpieczaj¹cych przed ryzykiem braku sp³aty kredytu tj. jak ubezpieczenia (na
wypadek utraty pracy, brakuj¹cego wk³adu w³asnego, przejœciowego do czasu
wpisu hipoteki). Te instrumenty przyczyni³y siê do wzrostu stabilnoœci
i bezpieczeñstwa na rynku. Szacuje siê, ¿e same ubezpieczenia kredytów
mieszkaniowych obejmuj¹ zakresem ochrony ok. 30% portfela finansuj¹cego
rynek nieruchomoœci. Bezpieczeñstwo na rynku nieruchomoœci zapewnione by³o
tak¿e dziêki regulacjom nadzorczym, takim jak Rekomendacja S, nak³adaj¹ca
wy¿sze wymogi kapita³owe na kredyty denominowane w walutach obcych oraz
sygnalizowane przez UKNF przygotowania do wdro¿enia nowych standardów
jakie niesie ze sob¹ projekt nowej Rekomendacji T.
Ponadto w celu zabezpieczenia interesów kredytobiorców w lipcu 2009 r. rz¹d
uchwali³ specjaln¹ ustawê zak³adaj¹c¹ pomoc osobom bezrobotnym sp³acaj¹cym
kredyty mieszkaniowe w formie dop³at do sp³acanych rat kredytów. Zak³ada³a
ona, ¿e z pomocy Pañstwa korzystaæ bêdzie ok. 40 tys. gospodarstw domowych.
Na koniec grudnia 2009 r. w ramach przewidzianej ustaw¹ pomocy, na wniosek
2488 gospodarstw wyp³acono ³¹czn¹ kwotê 1,8 mln z³. Ocena dotychczasowej
sytuacji pozwala przypuszczaæ, ¿e jakoœæ portfela kredytów mieszkaniowych nie
bêdzie siê istotnie pogarszaæ.
Odbudowa akcji kredytowej banków w 2009 r. spowodowana by³a tak¿e zmian¹
polityki kredytowej w zakresie zwiêkszania udzia³u kredytów w walucie
krajowej, co w g³ównej mierze wynika³o ze znacz¹cego ograniczenia dostêpnoœci
i wzrostu ceny walut na rynku miêdzybankowym (zw³aszcza w CHF). Jeszcze w III
kw. 2008 ponad po³owa kredytów udzielana by³a we frankach szwajcarskich,
obecnie natomiast, 70% akcji kredytowej banków realizowana jest w walucie
krajowej. Wydaje siê, ¿e osi¹gniecie tak du¿ej dynamiki i wzrostu akcji
kredytowej, jaka mia³a miejsce w latach poprzednich, jest raczej ma³o
prawdopodobne. Zak³ada siê jej stopniowy wzrost w granicach 10 - 15% w ci¹gu
najbli¿szych kilku lat.
AMRON – w w w.amron.pl Strona 7

9. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e rynek kredytów mieszkaniowych dla klientów
indywidualnych nie wyczerpa³ swoich mo¿liwoœci. Wed³ug ró¿nych Ÿróde³
szacowany niedobór nowych mieszkañ siêga 1,5 - 3 mln . Potencja³ rynku w Polsce
mierzony portfelem finansuj¹cym rynek kredytów mieszkaniowych w relacji do
PKB jest nadal ogromny. W 2009 r. udzia³ zad³u¿enia z tytu³u kredytów
mieszkaniowych do PKB wynosi³ 16.6% (w 2008 r. 15.6%, w 2007 r. 9,93%). W
krajach Unii œredni wskaŸnik wynosi ok. 50%, a s¹ kraje gdzie przekracza on
100%. W œwietle powy¿szych porównañ w ocenie zachodnich ekspertów z
Europejskiej Federacji Hipotecznej, którzy byli goœæmi VI Kongresu Finansowania
Nieruchomoœci Mieszkaniowych w Krajach Europy Œrodkowo-Wschodniej, rynek
kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje rynkiem bardzo dynamicznym, ale
ci¹gle ma³ym pod wzglêdem wielkoœci w relacji do PKB w zestawieniu z innymi
krajami starej Unii, gdzie rynki s¹ bardziej rozwiniête.
Dane z krajów UE pokazuj¹, ¿e sektor bankowy odgrywa du¿¹ rolê we wspieraniu
rozwoju rynku nieruchomoœci i analogicznie - w Polsce jego udzia³ w rozwoju
rynku równie¿ mo¿e byæ znacz¹cy. Bior¹c pod uwagê obecne zaanga¿owanie
sektora bankowego w finansowanie budownictwa Polsce, które wynosi ponad
214 mld z³. przy zachowaniu wzrostu rynku na poziomie 10 - 15% rocznie,
osi¹gniêcie w perspektywie najbli¿szych 10 -15 lat stanu zad³u¿enia w wysokoœci
400 - 500 mld z³ jest mo¿liwe. Tak wysoki poziom zad³u¿enia oznacza³by ponad
30 - 40% udzia³ w PKB. Zaœ liczba aktywnie obs³ugiwanych umów kredytowych
przy takich za³o¿eniach mog³aby wzrosn¹æ do ok. 2-3 mln.
U³atwienie wiêkszej liczbie rodzin dostêpu do mieszkañ i kredytów w dalszym
ci¹gu jest realne. Wymagaæ to bêdzie w g³ównej mierze usuniêcia wielu barier
i zwiêkszenia m.in. bezpieczeñstwa na rynku transakcji deweloperskich, na
którym w dalszym ci¹gu nie ma regulacji w postaci rachunków powierniczych
zabezpieczaj¹cych wk³ady osób zamierzaj¹cych kupiæ mieszkanie.
Id¹c w kierunku zwiêkszenia bezpieczeñstwa i stabilnoœci rynku przedstawiciele
banków, analizuj¹c tendencje w 2009 r., uznali za istotne wydanie rekomendacji
dotycz¹cych dzia³añ niezbêdnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa
mieszkaniowego. Rekomendacje te odnosz¹ siê do trzech kluczowych obszarów:
1. wzmocnienia roli i aktywnoœci Pañstwa we wspieraniu budownictwa
mieszkaniowego;
2. zapewnienia d³ugoterminowego refinansowania dla kredytów
hipotecznych;
3. odbudowy wzajemnego zaufania uczestników ryku obrotu
nieruchomoœciami dla bezpieczeñstwa obrotu nieruchomoœciami i jego
finansowania.
Strona 8 AMRON – w w w.amron.pl

10. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych
Tabela 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
Rok Kredyty mieszkaniowe - liczba czynnych umów
2002 289 758
2003 405 320
2004 521 398 Wykres 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
2005 717 187
2006 945 484 1 374 099
2007 1 135 684 1 302 600
2008 1 302 600 1 135 684
2009 1 374 099 945 484
717 187
ród³o: ZBP 521 398
405 320
289 758
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ród³o: ZBP
Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
Tabela 2. Stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
Na koniec 2009 r. stan zad³u¿enia z tytu³u udzielonych
Rok Stan zad³u¿enia w miliardach z³otych kredytów mieszkaniowych wynosi³ 214 mld z³. IV kwarta³
2002 20,030 2009 r. to wzrost rzêdu 5,4 mld z³ w porównaniu z koñcem
2003 29,576
wrzeœnia 2009 r. Koniec minionego roku pokazuje znaczny
2004 35,807
2005 50,425 spadek dynamiki wzrostu zad³u¿enia. O ile w roku 2008
2006 77,706 jego poziom wzrós³ o ok. 65% w stosunku do roku
2007 116,840
poprzedniego, w 2009 roku analogiczny wzrost to
2008 192,612
2009 214,892 zaledwie 11,6%. Najwiêkszy wzrost odnotowano
w okresie 2006 - 2008, na który przypada³a najwiêksza
ród³o: ZBP, NBP
ekspansja kredytowa banków. Warto przy tym pamiêtaæ,
¿e ponad po³owa obecnego stanu zad³u¿enia to kredyty w
walutach obcych, które na koniec grudnia 2009 wynosi³y
139 mld z³ i co stanowi³o a¿ 65% udzia³. W 2009 r.
odnotowano wzrost udzia³u kredytów w walucie krajowej.
W 2008 r. stanowi³y one 31% ca³kowitego stanu
zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych, natomiast
na koniec 2009 r. udzia³ ten wzrós³ o 4 punkty procentowe.
Wykres 2. Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
214,892
192,612
116,840
77,706
50,425
29,576 35,807
20,030
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ród³o: ZBP, NBP
AMRON – w w w.amron.pl Strona 9

11. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
Tabela 3. Wartoœæ i liczba nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy
Okresy WartoϾ w mld PLN Liczba
I kwarta³ 2008 12,089 62 748
II kwarta³ 2008 16,369 82 333
III kwarta³ 2008 16,803 82 952
IV kwarta³ 2008 11,867 58 728
I kwarta³ 2009 7,609 37 941
II kwarta³ 2009 9,376 45 576
III kwarta³ 2009 10,945 52 884
IV kwarta³ 2009 10,804 52 791
ród³o: ZBP
Wykres 3a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie
Po znacz¹cym ograniczeniu akcji kredytowej banków w IV
100 000 82 333
82 953 kwartale 2008 r. od pocz¹tku 2009 r. sektor bankowy
stopniowo odbudowywa³ poziom udzielanych kredytów.
80 000 62 748
58 728 52 884 O ile w I kwartale 2009 udzielono 37 tys. kredytów
52 791
60 000 45 577 mieszkaniowych, w IV kwartale 2009 r. by³o to ju¿ 52 tys.
37 942
40 000
Nieznaczny spadek akcji kredytowej w ostatnich
miesi¹cach 2009 r. w stosunku do III kwarta³u
20 000 spowodowany by³ sezonowoœci¹ rynku i brakiem impulsu
0 zachêcaj¹cego potencjalnych kredytobiorców do
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw zad³u¿ania siê. W poprzednich latach takim czynnikiem
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
ród³o: ZBP by³y zwykle zapowiedzi np. o zakoñczeniu obowi¹zywania
ulg podatkowych na budownictwo mieszkaniowe. W roku
2009 powszechnie oczekiwano du¿ego spadku cen
mieszkañ, który w koñcu nie nast¹pi³.
Wykres 3b. Wartoœæ nowo podpisanych umów w mld z³otych - kwartalnie
Wzrost wartoœci nowo udzielonych kredytów
20
16,804
mieszkaniowych w 2009 r. by³ œciœle zwi¹zany z ich liczb¹.
16,370 Ograniczenie akcji kredytowej banków pod koniec 2008
15 skutkowa³o obni¿eniem wysokoœci umów kredytowych.
12,089 11,867
10,946 Z a o s t r z e n i e k r y te r i ó w u d z i e l a nyc h k re dy tó w
10,804
9,376 spowodowa³o, ¿e osoby lub rodziny, które jeszcze w 2008 r.
10 7,610
mog³y liczyæ na wiêksze kwotowo kredyty, w 2009 r.
zmuszone by³y zweryfikowaæ swoje plany i zamiast myœleæ
5
o zakupie mieszkañ o wiêkszej powierzchni musia³y
ograniczyæ siê ze swoimi wydatkami. Ograniczenie to nie
0 dotyczy³o wszystkich aplikuj¹cych o kredyty, niemniej
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
dotknê³o du¿¹ czêœæ wnioskuj¹cych. Przyczyn¹ takiego
ród³o: ZBP stanu rzeczy by³y limity rz¹dowego programu "Rodzina na
swoim", w ramach którego obowi¹zywa³y œcis³e zapisy
dotycz¹ce dop³at powierzchniowych, które faworyzowa³y
mieszkania o powierzchni do 50 m2 i to poza centrami
du¿ych miast.
Strona 10 AMRON – w w w.amron.pl

12. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Wykres 4. Wartoœæ i liczba umów o kredyt mieszkaniowy rocznie
Podsumowanie ostatnich lat WartoϾ w mld PLN Liczba
2008 57 129 286 762
2009 38 592 188 186
ród³o: ZBP
Wykres 4b. Wartoœæ nowo podpisanych umów o kredyt rocznie
Wykres 4a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt rocznie 57,129
38,592
286 762
188 186
2008 2009
ród³o: ZBP
2008 2009
ród³o: ZBP
Œrednia wartoœæ kredytu
Tabela 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty
Rok Œrednia wartoœæ Œrednia wartoœæ Œrednia wartoœæ
udzielonego kredytu kredytu kredytu w PLN
ogó³em denominowanego
w walutach obcych
2002 76 220 79 620 73 130
2003 81 340 109 670 72 550
2004 94 240 123 970 84 560
2005 109 550 121 080 96 860
2006 139 140 162 160 103 190
2007 187 290 223 660 170 270
2008 205 180 258 820 145 940
2009 203 290 371 500 185 460
ród³o: ZBP
Wykres 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty
Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em
400 000
350 000
Œrednia wartoœæ kredytu w walutach obcych
300 000
250 000 Œrednia wartoœæ kredytu w PLN
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ród³o: ZBP
Tak jak w latach poprzednich, w dalszym ci¹gu mo¿na zaobserwowaæ wzrost œredniej wartoœci udzielanego
kredytu. W 2002 r. wynosi³a ona oko³o 60 tys. z³otych, a pod koniec 2009 r. przekroczy³a ju¿ 200 tys. z³. Pomimo
ograniczenia akcji kredytowej zarówno pod wzglêdem wartoœci jak i liczby kredytów w 2009 r. osoby ubiegaj¹ce
siê o kredyt denominowany w walutach obcych otrzymywa³y najwiêksze kwotowo kredyty. Ich œrednia wartoœæ
na koniec 2009 r. wynosi³a 371 tys. z³, podczas gdy w walucie krajowej œrednia wartoœæ kredytu wynosi³a 185
tys. z³. Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e pomimo tak wysokich wartoœci, kredyty denominowane w walutach obcych
by³y trudniej dostêpne z uwagi na koniecznoœæ posiadania wy¿szej o 20% zdolnoœci kredytowej klientów
banków, ni¿ w przypadku kredytów z³otówkowych. Dodatkowym czynnikiem utrudniaj¹cym dostêpnoœæ
kredytów denominowanych by³a równie¿ wy¿sza mar¿a ni¿ w przypadku kredytów w PLN.
AMRON – w w w.amron.pl Strona 11

13. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Struktura nowo udzielonych kredytów wg wartoœci kredytu
Tabela 6. Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu
Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wysokoœci kredytui
.do 100 tys. z³
I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008
27,31% 21,77% 21,22% 25,75%
2008
24,01%
I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009
26,05% 24,91% 25,21% 29,20%
2009
26,34%
od 100 do 200 tys. z³ 32,99% 33,31% 32,34% 29,63% 32,07% 27,90% 32,27% 32,22% 33,15% 31,39%
od 200 do 300 tys. z³ 18,00% 19,98% 20,12% 17,35% 18,86% 17,97% 18,53% 18,21% 15,75% 17,62%
od 300 do 400 tys. z³ 9,61% 10,89% 11,14% 10,61% 10,56% 10,01% 10,87% 10,80% 9,50% 10,30%
od 400 do 500 tys. z³ 4,66% 5,71% 5,89% 6,08% 5,59% 5,73% 5,31% 5,31% 4,55% 5,23%
od 500 tys. do 1 mln z³ 5,81% 6,80% 7,53% 8,82% 7,24% 9,93% 6,56% 6,72% 6,47% 7,42%
od 1 mln z³ 1,63% 1,53% 1,76% 1,77% 1,67% 2,41% 1,56% 1,52% 1,37% 1,71%
ród³o: ZBP
Wykres 6a. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wartoœci kredytu - kwartalnie
do 100 tys.
35%
od 100-200 tys.
30%
od 200-300 tys.
25% od 300-400 tys.
od 400-500 tys.
20%
od 500-1000 tys.
15%
od 1 mln.
10%
5%
0%
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw VI kw
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
ród³o: ZBP
Wykres 6b. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug
Najwiêksz¹ popularnoœci¹ w ostatnim czasie cieszy³y siê
wartoœci kredytu - rocznie
kredyty udzielane w wysokoœci do 200 tys. z³., które
35%
stanowi³y ponad 60% nowo udzielanych kredytów na cel
mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r. W tym obszarze banki
30% tylko nieznacznie zmienia³y swoj¹ politykê kredytow¹,
natomiast pewne ograniczenie ich zaanga¿owania
25%
widoczne jest w segmencie kredytów mieszkaniowych
20% o wartoœci od 200 do 500 tys. z³. Istotny jest wzrost liczby
kredytów z przedzia³u 100 - 200 tys. z³ od I kw. 2009 wobec
15%
gwa³townego spadku pod koniec 2008 r. Wp³yw na to mia³
10% m.in. du¿y wzrost udzia³u kredytów w ramach programu
"Rodzina na Swoim". Ich udzia³ w wartoœci nowo
5%
udzielonych kredytów w 2009 r. wzrós³ do poziomu 15%,
0% podczas gdy w koñcu roku 2008 wynosi³ 2,25%.
2008 2009
ród³o: ZBP
Strona 12 AMRON – w w w.amron.pl

14. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Struktura wskaŸnika LTV
Tabela 7. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów
Œrednie LTV dla nowo udzielonych kredytów
I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 2009
do 30% 8,18% 5,97% 8,86% 8,30% 7,83% 10,08% 9,23% 7,73% 7,74% 9,26%
od 30 do 50% 28,40% 14,35% 19,80% 17,81% 20,09% 21,36% 18,62% 15,74% 17,35% 19,56%
od 50 do 80% 32,30% 45,44% 34,96% 46,34% 39,76% 44,38% 47,50% 50,98% 44,30% 45,19%
od 80% 31,12% 34,23% 36,38% 27,55% 32,32% 24,17% 24,66% 25,55% 30,60% 25,98%
ród³o: ZBP
Wykres 7a. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów - kwartalnie
50% do 30%
45% od 30 do 50%
40% od 50 do 80%
35%
od 80%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
ród³o: ZBP
Wykres 7b. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów
W 2009 r. zmala³ udzia³ kredytów udzielanych z wysokim
- rocznie
wskaŸnikiem LTV -powy¿ej 80%, w stosunku do roku 2008
50% (odpowiednio 26,63% w 2009 r. w porównaniu do 32,32%
45%
w 2008 r. ) Zdecydowana wiêkszoœæ kredytów by³a i nadal
jest udzielana w przedziale miêdzy 50 a 80% LTV. Na
40%
koniec 2008 ich udzia³ stanowi³ 39,76%, a w ca³ym 2009 r.
35%
45,83%. Zmniejszenie udzia³u kredytów ze wskaŸnikiem
30% LTV powy¿ej 80% œwiadczy³o o zaostrzeniu kryteriów
25% kredytowych, co w pewnym stopniu musia³o wp³yn¹æ na
20% ograniczenie dostêpnoœci kredytów o wysokiej wartoœci.
15% Zwiêkszenie udzia³u tego wskaŸnika w IV kw. 2009
10% (wzrost ponad 5 punktów procentowych w porównaniu
5%
z III kwarta³em 2009 r.) sygnalizuje zmianê polityki
kredytowej banków oraz mo¿liwe o¿ywienie na rynku
0%
2008 2009
mieszkaniowym i wychodzenie ze spowolnienia, z jakim
rynek mia³ do czynienia od IV kwarta³u 2008 r. Ocenia siê,
do 30% od 50 do 80% ¿e udzia³ kredytów, dla których wskaŸnik LTV wynosi
od 30 do 50% od 80% wiêcej ni¿ 80% bêdzie ulegaæ stopniowemu zwiêkszaniu.
ród³o: ZBP
AMRON – w w w.amron.pl Strona 13

15. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach w Polsce
Tabela 8. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów w najwiêkszych miastach
Wroc³aw £ódŸ Kraków Warszawa Trójmiasto Poznañ Bia³ystok Szczecin Aglomer. Œl¹ska Pozosta³e
2009 8,3% 4,2% 7,0% 30,1% 7,7% 6,6% 0,7% 4,2% 6,3% 25,0%
IV kw 2009 7,7% 4,0% 6,6% 29,7% 6,9% 5,8% 0,9% 4,1% 7,1% 27,2%
III kw 2009 8,1% 4,3% 7,1% 28,9% 7,5% 6,4% 0,6% 3,9% 6,4% 26,8%
II kw 2009 8,5% 4,2% 7,1% 29,4% 7,8% 7,0% 0,7% 4,7% 6,7% 23,9%
I kw 2009 9,3% 4,4% 7,2% 34,1% 9,5% 7,8% 0,5% 4,3% 3,5% 19,4%
2008 8,2% 4,1% 6,3% 32,2% 9,4% 7,2% 0,8% 4,7% 5,3% 21,8%
IV kw 2008 9,2% 4,4% 7,3% 35,2% 9,5% 7,5% 0,6% 3,9% 4,6% 18,0%
III kw 2008 8,4% 4,0% 6,0% 32,0% 9,7% 7,7% 0,9% 5,0% 5,8% 20,4%
II kw 2008 7,5% 4,0% 5,9% 30,8% 9,4% 6,4% 0,9% 4,6% 5,0% 25,6%
I kw 2008 7,6% 4,3% 6,3% 31,6% 8,8% 7,2% 0,8% 4,8% 5,6% 23,1%
ród³o: ZBP
Wykres 8a. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów wed³ug najwiêkszych miastach w Polsce - kwartalnie
100%
90%
Wroc³aw
80% £ódŸ
70% Kraków
60% Warszawa
50% Trójmiasto
40% Poznañ
30% Bia³ystok
20% Szczecin
10% Aglomeracja Œl¹ska
0% Pozosta³e
I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 2009
ród³o: ZBP
Wykres 8b. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów
Akcja kredytowa banków koncentruje siê w najwiêkszych
wed³ug najwiêkszych miastach - rocznie
miastach Polski. £¹cznie w 2009 roku na te miasta
100% przypad³o ok. 80% udzielonych kredytów. Udzia³
Wroc³aw
Warszawy to 30%, Wroc³awia 8%, Krakowa 7%, Poznania
£ódŸ
90% 6,6%, Aglomeracji Œl¹skiej 6,2%, £odzi 4,2 %, Szczecin
80%
Kraków 4,22%. W wielu miastach odnotowany zosta³ jednak
Warszawa spadek w udziale nowo udzielanych kredytów
70% mieszkaniowych. Wyj¹tek stanowi³y Kraków, £ódŸ,
Trójmiasto
Wroc³aw i Aglomeracja Œl¹ska, gdzie udzia³ nowych
60% Poznañ kredytów wzrós³ odpowiednio o 11,56%, 2,48%, 1,35%
50% Bia³ystok i 16,99%. Tak jak w poprzednich kwarta³ach 2009 r. du¿y
Szczecin
wzrost nast¹pi³ wœród pozosta³ych miejscowoœci, gdzie
40% udzia³ nowo udzielonych kredytów w ca³ym 2008
Aglomeracja Œl¹ska
30%
r. wyniós³ 21,81%, a w 2009 r. przekroczy³ 24,99%. Jedn¹ z
Pozosta³e p r z yc z y n w z ro s t u f i n a n s owa n i a k re dy towe g o
20% w mniejszych miejscowoœciach jest preferowanie
rz¹dowych dop³at w ramach programu "Rodzina na
10% swoim". Z uwagi na ograniczenia powierzchniowe
0% i cenowe najbardziej op³aca siê kupowaæ mieszkania
2008 2009 w pobli¿u du¿ych miast lub na ich obrze¿ach.
ród³o: ZBP
Strona 14 AMRON – w w w.amron.pl

16. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Waluta kredytu
Tabela 9. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów Wykres 9a. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - kwartalnie
PLN CHF EUR 80%
I kw 2008 40,2% 59,0% 0,7% 70%
II kw 2008 24,9% 74,1% 0,4%
60%
III kw 2008 20,1% 78,1% 0,5%
IV kw 2008 42,5% 55,4% 0,0% 50%
2008 30,0% 68,6% 0,4% 40%
I kw 2009 63,0% 31,0% 3,8% 30%
II kw 2009 70,0% 24,3% 4,9%
20%
III kw 2009 76,9% 11,3% 11,5%
IV kw 2009 77,4% 8,1% 14,0% 10%
2009 72,8% 17,2% 9,2% 0%
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
W tabeli uwzglêdniono g³ówne waluty, w których denominowane s¹ 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
udzielane przez banki kredyty mieszkaniowe PLN CHF EUR
ród³o: ZBP ród³o: ZBP
Wykres 9b. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - rocznie
80%
70% Dane za ostatnie dwa lata pokazuj¹, ¿e w odró¿nieniu od
60% 2008 r. w 2009 r. najwiêcej kredytów udzielano w walucie
50% krajowej. W 2008 r. kredyty w walucie obcej stanowi³y
40% ponad 70% nowoudzielanych kredytów a w 2009 r.
30% kredyty w walucie krajowej prawie 73%. W 2009 r.
20% coraz wiêksza popularnoœci¹ ciesz¹ siê kredyty w Euro. Ich
10%
udzia³ w akcji kredytowej banków przekroczy³
0%
2008 2009
nieznacznie wartoϾ najpopularniejszych przez lata
kredytów we frankach szwajcarskich w IV kw. 2009.
PLN CHF EUR
ród³o: ZBP W ca³ym 2009 r. udzia³ CHF wyniós³ 17,17% a Euro 9,20%.
Okres kredytowania
Tabela 10. Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzgledu na okresy kredytowania
Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzglêdu na okresy kredytowania
I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 2009
do 30 lat 84,8% 75,8% 78,0% 89,3% 82,0% 85,2% 79,3% 86,7% 86,4% 84,4%
od 30 do 40 lat 8,5% 17,0% 15,3% 8,0% 12,2% 7,6% 13,1% 11,1% 11,7% 10,9%
od 40 do 50 lat 6,7% 6,3% 5,6% 1,4% 5,0% 0,5% 3,8% 1,2% 1,1% 1,6%
od 50 lat 0,0% 1,0% 1,2% 1,3% 0,9% 6,8% 3,8% 1,0% 0,8% 3,1%
ród³o: ZBP
Wykres 10a. Struktura udzielonych kredytów ze wzglêdu na okres kredytowania - kwartalnie
100% od 50 lat
90% od 40 do 50 lat
80%
od 30 do 40 lat
70%
do 30 lat
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
ród³o: ZBP
AMRON – w w w.amron.pl Strona 15

17. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Wykres 10b. Struktura nowo udzielonych kredytów
Kredyty mieszkaniowe udzielane s¹ najczêœciej na okres
ze wzglêdu na okres kredytowania - rocznie
do 30 lat. Stanowi¹ one ponad 80% ogó³u udzielonych
100%
kredytów, a w ci¹gu ostatnich dwóch lat ich udzia³
dodatkowo wzrós³. O ile w 2008 r. stanowi³y one nieca³e
90%
82% to ju¿ w 2009 r. ich udzia³ w akcji kredytowej wzrós³
80% do 84%. Kredyty o okresie d³u¿szym ni¿ 30 lat udzielane
70% by³y i nadal s¹ w bardzo w¹skim zakresie. Na drugiej
60% pozycji znalaz³y siê kredyty w przedziale miêdzy 30 a 40
50% lat. W 2008 r. ich udzia³ wynosi³ 12,16% a w 2009
zmniejszy³ siê do 10.87%. W okresie 2008 - 2009
40%
stopniowo wzrasta³ udzia³ kredytów powy¿ej 50 lat, który
30%
w I kw. 2009 wynosi³ prawie 7% jednak w kolejnych
20% kwarta³ach obserwowaliœmy jego spadek.
10%
0%
2008 2009
od 50 lat od 40 do 50 lat od 30 do 40 lat do 30 lat
ród³o: ZBP
Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych
Z ostatnich dostêpnych danych opublikowanych przez Urz¹d Komisji Nadzoru Finansowego na koniec wrzeœnia
2009 wynika, ¿e jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych jest najlepsza poœród innych linii biznesu
bankowego (karty kredytowe, kredyty konsumenckie, kredyty dla MSP ). Na koniec wrzeœnia 2009 r. wskaŸnik
niesp³acanych kredytów mieszkaniowych wynosi³ 1,4%, osi¹gaj¹c poziom zbli¿ony do analogicznego okresu
w roku 2007 i wy¿szy o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z III kwarta³em w roku 2008. Badaj¹c
strukturê walutow¹ kredytów niesp³acanych widzimy, ¿e najwiêkszy udzia³ we wskaŸniku maj¹ kredyty
udzielone w PLN. W roku 2009 kredyty zagro¿one stanowi³y 2,4% ca³ego portfela kredytów mieszkaniowych
udzielonych w rodzimej walucie. Nieco lepiej prezentuje siê sp³acalnoœæ kredytów denominowanych. WskaŸnik
dla tego rodzaju kredytów na koniec III kwarta³u 2009 jest bliski poziomowi z analogicznego okresu 2007 roku
i osi¹ga 0,9%. Warto zwróciæ uwagê na sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych w horyzoncie minionych dwóch
lat. O ile sp³acalnoœæ w kredytów w 2008 poprawi³a siê w stosunku do roku 2007, w roku 2009 obserwujemy jej
niewielkie pogorszenie.
Pomimo wysokiej jakoœci portfela kredytów mieszkaniowych nale¿y mieæ na uwadze, ¿e wiêkszoœæ z tych
kredytów to kredyty o nadal bardzo krótkiej historii. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2009 przypada
blisko 70% ca³kowitego zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. Co wiêcej, kredytów tych udzielono
w wyj¹tkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosn¹cych p³acach,
rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji z³otego oraz rosn¹cych cenach na rynku nieruchomoœci.
Analizuj¹c dane dotycz¹ce jakoœci portfela kredytów hipotecznych nale¿y pamiêtaæ, ¿e niedotrzymanie
warunków kredytowych wystêpuje z regu³y nie wczeœniej ni¿ po 2-3 latach od udzielenia kredytu. Zatem, przy
tak m³odym i dynamicznie rosn¹cym portfelu, liczby kredytów nieregularnych nie powinno odnosiæ siê do
aktualnej liczby czynnych umów kredytowych, ale powinna ona odnosiæ siê do poziomu kredytów z 2-3 lat
wstecz. Tym samym bêdzie to bardziej wiarygodna informacja o jakoœci portfela. Nale¿y te¿ uwzglêdniaæ
dynamikê przyrostu liczby udzielonych kredytów. Wyliczanie wspó³czynnika kredytów zagro¿onych powinno
uwzglêdniaæ specyfikê rynku, gdy¿ dopiero wtedy bêdzie to istotna wskazówka o jakoœci portfela kredytowego.
Je¿eli zatem porównamy wartoœæ kredytów nieregularnych na koniec 2007 roku (1.36 mld. z³.) do wartoœci
portfela kredytów hipotecznych na koniec 2005 roku (50.66 mld. z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2.69%.
Analogicznie rok 2008 (1,954 mld z³) w zestawieniu z 2006 (77,7 mld z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2,51%.
I na koniec roku 2009 (3,002 mld z³), w zestawieniu z 2007 (116 mld z³) szacowany przez nas wskaŸnik
powinien wynieϾ ok. 2,57%.
Strona 16 AMRON – w w w.amron.pl

18. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Wydaje siê, ¿e przyczyn¹ takiego wyniku s¹ przeprowadzane przez banki monitoring sp³at kredytu i pomoc
udzielana kredytobiorcy w przypadku pojawienia siê problemów w postaci restrukturyzacji zad³u¿enia (np.
wyd³u¿enie okresu sp³aty kredytu, czasowe zawieszenie rat). Warto wspomnieæ, ¿e od lipca 2009 wesz³a
w ¿ycie ustawa która przez dwa lata ma pomagaæ osobom zarejestrowanym jako bezrobotne, a które sp³acaj¹
kredyty mieszkaniowe. Istot¹ ustawy jest zapewnienie takim osobom maksymalnych dop³at z bud¿etu do rat
kapita³owo odsetkowych nieprzekraczaj¹cych 1200 z³ miesiêcznie. Po wykorzystaniu pomocy, beneficjenci
maja j¹ zwróciæ od bud¿etu w ci¹gu 8 lat. Jej oddzia³ywanie na rynek obecnie jest raczej niewielkie. Wiêksze
znaczenie maj¹ ubezpieczenia, które w razie problemów ze sp³at¹ kredytów uruchamiane s¹ w postaci
odszkodowañ.
Tabela 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em
09/2007 09/2008 09/2009
ogó³em 1,3% 1,0% 1,4%
z³otowe 1,9% 1,8% 2,4%
walutowe 0,8% 0,5% 0,9%
ród³o: UKNF
Wykres 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em
4%
ogó³em z³otowe walutowe
3%
2%
1%
0%
09/2007 09/2008 09/2009
ród³o: UKNF
Prognozy na 2010 rok
Bior¹c pod uwagê dobr¹ sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych oraz utrzymuj¹cy siê znacz¹cy popyt na
mieszkania i domy jednorodzinne oczekujemy dalszego wzrostu akcji kredytowej banków. Oceniaj¹c
tendencje, jakie panowa³y w zesz³ym roku (ceny mieszkañ stabilizuj¹ siê, zapowiedŸ wdro¿enia w 2010 r.
Rekomendacji T, rosn¹ce zad³u¿enie gospodarstw domowych g³ównie w walucie krajowej i EURO) Zwi¹zek
Banków Polskich szacuje, ¿e wzrost powinien byæ nie wiêkszy ni¿ 15% w porównaniu do 2009 r. Wartoœæ nowo
udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2010 r. powinna znaleŸæ siê w przedziale 45 - 50 mld z³.
Osi¹gniêciu tej prognozy sprzyjaæ powinno dalsze upowszechnianie siê rz¹dowego programu "Rodzina na
Swoim", w ramach którego mo¿na uzyskaæ dop³aty do rat odsetkowych kredytów. Ponadto oczekuje siê, ¿e
rosn¹æ bêdzie udzia³ kredytów w EURO. Rok 2010 bêdzie rokiem zaostrzaj¹cej siê konkurencji miêdzy bankami,
w wyniku której powinien nast¹piæ spadek mar¿ kredytowych, co z kolei powinno wp³yn¹æ na zwiêkszenie
dostêpnoœci kredytów. Oczekuje siê, ¿e w œlad za wzrostem akcji kredytowej nast¹pi te¿ powolna zmiana
struktury rynku. Mo¿na spodziewaæ siê wiêkszej akcji kredytowej kierowanej na rynek pierwotny.
W œwietle przyjêtej w koñcu lutego 2010 przez Komisjê Nadzoru Finansowego Rekomendacji T powy¿sza
prognoza mo¿e jednak ulec zmianie, jeœli interpretacja niektórych zapisów Rekomendacji bêdzie zbyt
restrykcyjnie realizowana przez UKNF wobec wszystkich uczestników rynku bez uwzglêdniania specyfiki ich
dzia³ania i segmentów klientów, którzy s¹ przez nich obs³ugiwani. Zwi¹zek Banków Polskich szacuje, ¿e ze
wzglêdu na zbyt restrykcyjne przepisy Rekomendacji T ograniczenie akcji kredytowej w segmencie kredytów
mieszkaniowych mo¿e wynieœæ ok. 2 mld z³otych.
AMRON – w w w.amron.pl Strona 17

19. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Program Rodzina na Swoim
Program kredytów preferencyjnych z dop³atami do oprocentowania - finansowe wsparcie
rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania "Rodzina na Swoim" (RnS)
Wed³ug stanu na koniec grudnia 2009 r. w programie finansowego wsparcia rodzin uczestniczy³o 18 banków
kredytuj¹cych, z czego 11 banków przyst¹pi³o do udzielania kredytów preferencyjnych w 2009 r.
Od pocz¹tku funkcjonowania programu banki kredytuj¹ce udzieli³y ³¹cznie 41,5 tys. kredytów preferencyjnych,
na ogóln¹ kwotê 6.703,8 mln z³, z tego w 2009 r. 30,8 tys. kredytów na kwotê 5.417,6 mln z³.
Wykres 12a. Wartoœæ udzielonych kredytów w 2009 r. Wykres 12b. Liczba udzielonych kredytów w 2009 r.
1,680 9433
1,800 1,614 10 000 9021
1,600 1,465 8268
9 000
1,400 8 000
1,200
7 000
1000
6 000
0,800 0,666
5 000 4200
0,600
4 000
0,400
3 000
0,200
2 000
0,000
I kw II kw III kw IV kw 1 000
2009 2009 2009 2009
0
ród³o: BGK I kw II kw III kw IV kw
2009 2009 2009 2009
ród³o: BGK
W ca³ym programie RnS w 2009r. dominuje obrót lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym, który stanowi
oko³o 60% zawieranych transakcji. Niemniej w 2009r. nast¹pi³ znacz¹cy wzrost kredytów udzielanych na
zakup nieruchomoœci na rynku pierwotnym, co jest nastêpstwem:
? o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania;
zmian w Ustawie
?
zwiêkszenie mno¿nika oraz wartoœci œrednich wskaŸników przeliczeniowych kosztów odtworzenia metra
kwadratowego powierzchni mieszkaniowej, co prze³o¿y³o siê bezpoœrednio na wzrost wartoœci œredniej
ceny metra kwadratowego kredytowanych nieruchomoœci, która w 2009r. wynios³a 3.535,72 z³;
?uzyskania
umo¿liwienie kredytu preferencyjnego przez osoby nieposiadaj¹ce zdolnoœci kredytowej
w rozumieniu przepisów prawa bankowego, poprzez zawarcie umowy tak¿e przez wstêpnych i zstêpnych
docelowego kredytobiorcy;
?
spadku cen nieruchomoœci oferowanych przez deweloperów;
? kredytowania hipotecznego w z³otych przez banki specjalizuj¹ce siê w poprzednich
zwiêkszenia skali
okresach w sprzeda¿y kredytów walutowych.
Strona 18 AMRON – w w w.amron.pl

20. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Wykres 12c. Œrednia wartoœæ inwestycji
286 540
300 000 259 653
Wykres 12d. Struktura udzielonych kredytów w 2009 r.
Budowa domu jednorodzinnego
250 000
Budowa domu
jednorodzinnego
200 000 179 847 Rynek pierwotny
150 000 14,88%
Rynek wtórny
100 000
60,55%
50 000 24,57%
0
ród³o: BGK
Rynek pierwotny
ród³o: BGK
Rynek wtórny
W 2009r. dop³aty nale¿ne bankom udzielaj¹cym kredytów preferencyjnych wynios³y 84 mln z³. Przewidziana
kwota na dop³aty do kredytów preferencyjnych w bud¿ecie Pañstwa na 2010r. wynosi 275 mln z³.
Sytuacja na rynku nieruchomoœci
Wykres 13. Liczba wydanych pozwoleñ na budowê, budów rozpoczêtych oraz mieszkañ oddanych do u¿ytku
249 387
250 000 232 626
200 000 185 117
169 913 174 686 178 801
160 079
137 962 142 901
150 000 133 698 165 189
100 000 115 353
Wydane pozwolenia
50 000
Budowy rozpoczête
0 Mieszkania oddane do u¿ytkowania
2006 2007 2008 2009
ród³o: GUS
AMRON – w w w.amron.pl Strona 19

21. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
W okresie styczeñ grudzieñ 2009 wydano 178 801 pozwoleñ na budowê mieszkañ, co stanowi 22,3% spadek
w stosunku do roku poprzedniego. Podobnie je¿eli chodzi o liczbê mieszkañ, których budowê rozpoczêto
w ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 r. Wynios³a ona 142 901, tj. o 18,2% mniej ni¿ w roku poprzednim.
W roku 2009 r. oddano do u¿ytkowania 160 079 mieszkañ, czyli o 3,1% mniej ni¿ przed rokiem. Liczba mieszkañ
oddanych do u¿ytkowania w 2008 i 2009 by³a wysoka niew¹tpliwie jako wynik boomu budowlanego lat
poprzednich.
W roku 2009 deweloperzy oddali 72 353 mieszkania, tj. o 8,5% wiêcej ni¿ w poprzednim roku, co stanowi³o
45,2% ogólnej liczby mieszkañ oddanych do u¿ytkowania. W ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 inwestorzy ci
rozpoczêli budowê 44 323 mieszkañ, tj. o 33,9% mniej ni¿ w 2008 r. Spad³a równie¿ liczba mieszkañ, na których
budowê uzyskali oni pozwolenie - do 63 411, tj. o 37,3 %.
Inwestorzy indywidualni wybudowali 72 211 mieszkañ (o 13,4% mniej ni¿ przed rokiem). W tej grupie
inwestorów odnotowano równie¿ spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleñ i rozpoczynaniem nowych
inwestycji mieszkaniowych. Uzyskali oni pozwolenia na budowê 102 947 mieszkañ i rozpoczêli budowê 89
783 mieszkania tj. odpowiednio o 9,1% i o 6,8% mniej w stosunku do dwunastu miesiêcy 2008 r.
Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ
Po trzech kwarta³ach zastoju wywo³anego kryzysem z drugiej po³owy roku 2008, w IV kwartale 2009r. na rynku
nieruchomoœci mieszkaniowych nast¹pi³o lekkie o¿ywienie. Zwiêkszy³a siê liczba zawieranych transakcji,
wzros³a aktywnoœæ firm deweloperskich - z koñcem roku zosta³y rozpoczête inwestycje wstrzymane w czasie
kryzysu, a tak¿e te zupe³nie nowe, natomiast banki z³agodzi³y politykê kredytow¹ wobec indywidualnych
klientów.
Sytuacja ta jest wynikiem dzia³ania zarówno sezonowego wzrostu popytu, jak i zwiêkszaj¹cego siê optymizmu
uczestników rynku wywo³anego stabiln¹ sytuacj¹ gospodarcz¹ oraz utrzymuj¹cymi siê na sta³ym poziomie
cenami transakcyjnymi nieruchomoœci.
W IV kwartale 2009 odnotowano nieznaczne wahania cen transakcyjnych mieszkañ. W Warszawie, Krakowie
i £odzi w stosunku do III kwarta³u ceny te wzros³y. Zbyt wczeœnie jest jednak na wnioskowanie, w jakim stopniu
na wzrosty wp³ynê³y czynniki d³ugoterminowe nios¹ce zapowiedŸ zmiany trendu. Istotne jest, aby nie
traktowaæ zagregowanej wartoœci œredniej ceny jako bezwzglêdnego miernika dynamiki cen, a jedynie
jako ogólny wyznacznik sytuacji na rynku.
W pozosta³ych miastach ceny by³y stabilne lub zmienia³y siê nieznacznie.
Wykres 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach - 2006 - 2009
9 000
Warszawa
8 000 Katowice
7 000 £ódŸ
6 000
Wroc³aw
Gdañsk
5 000
Poznañ
4 000
Kraków
3 000 Bia³ystok
2 000
1 000
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2006 2007 2008 2009
ród³o: AMRON
Strona 20 AMRON – w w w.amron.pl

22. www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Tabela 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach Wykres 14a. Zmiany œrednich cen transakcyjnych
2
m mieszkania w wybranych miastach - 2009
Œrednie ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania w wybranych miastach
9 000
Rok kw. Warszawa Katowice £ódŸ Wroc³aw Gdañsk Bia³ystok Kraków Poznañ
I 5 110 1 737 1 723 3 369 3 387 2 230 4 845 3 549 8 000
II 5 232 1 799 1 728 3 744 3 726 2 287 5 083 3 525
2006
III 5 637 1 857 1 817 3 926 3 927 2 478 5 341 3 594 7 000
IV 6 089 1 958 2 829 4 328 3 984 2 855 5 518 3 624
I 7 176 2 538 3 135 5 468 4 776 3 381 5 696 4 115 6 000
II 7 625 2 758 3 467 6 298 5 588 4 054 6 586 4 486
2007
III 7 994 3 255 3 878 6 581 5 894 4 354 6 882 5 565 5 000
IV 8 481 3 862 4 145 6 642 6 335 4 494 6 998 6 398
4 000
I 8 774 3 715 4 322 6 634 6 342 4 504 7 077 6 360
II 8 519 3 708 4 222 6 622 6 182 4 657 7 153 6 339
2008 3 000
III 8 143 3 580 4 136 5 922 5 825 4 628 7 077 6 183 I kw II kw III kw IV kw
IV 7 913 3 407 4 167 5 866 5 370 4 565 6 917 5 710
2009
I 8 091 3 595 4 010 5 823 5 141 4 558 6 897 5 816
2009 II 7 945 3 398 3 907 5 644 5 263 4 403 6 695 5 714
III 7 653 3 393 3 861 5 837 5 799 4 411 6 526 5 952 Warszawa Gdañsk
IV 7902 3385 4 018 5 831 5 754 4 412 6 774 5 877 Katowice Poznañ
ród³o: AMRON £ódŸ Kraków
Wroc³aw Bia³ystok
ród³o: AMRON
Œrednie ceny ofertowe
Poni¿szy wykres przedstawia œrednie ceny ofertowe mieszkañ na rynkach pierwotnych w Warszawie, £odzi,
Wroc³awiu, Gdañsku i Krakowie.
Wykres 15. Ceny ofertowe mieszkañ 2006 - 2009 w wybranych miastach
10 000 Warszawa
9 000 £ódŸ
Wroc³aw
8 000
Gdañsk
7 000 Kraków
6 000
5 000
4 000
IV I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2006 2007 2008 2009
ród³o: Opracowanie NBP na podstawie danych PONT Info
Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ
Szczegó³owa analiza wskazuje na brak prostego zwi¹zku pomiêdzy œredni¹ cen¹ metra kwadratowego
a powierzchni¹ mieszkania.
Jest to przede wszystkim wynikiem tego, ¿e na œrednie ceny mieszkañ najpopularniejszych, (do ok. 75 m2)
olbrzymi wp³yw ma znaczna iloœæ lokali pochodz¹cych ze starego zasobu (lata 60-80).
Natomiast w przedzia³ach powy¿ej 75 metrów kwadratowych œrednie ceny s¹ relatywnie wysokie ze wzglêdu
na jakoœæ. Czêsto s¹ to mieszkania segmentu luksusowego lub o podwy¿szonym standardzie.
Poni¿sze wykresy potwierdzaj¹, i¿ dodatkowo wystêpuje zró¿nicowanie pomiêdzy poszczególnymi rynkami.
AMRON – w w w.amron.pl Strona 21