Proses Penilaian (Valuation Process) Chapter 4
CARA MENILAI ???
Pendahuluan hal 49-50 <ul><li>Proses penilaian (valuation process) adalah prosedur sistematis yang diikuti penilai untuk m...
Proses Penilaian P roses penilaian adalah sebuah proses atau prosedur yang sistematis yang diikuti penilai untuk menghasil...
Pengertian Penilaian The Dictionary of  Real Estate Appraisal   “ The Act or Process of Estimating Value ” American Instit...
Proses Penilaian Pendefinisan Permasalahan Penilaian Pengumpulan  Data dan Deskripsi properti Data/karakteristik Propert y...
Tahapan Proses  Penilaian  Identifikasi Masalah Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kerja Pengumpulan, dan  Verifika...
Langkah-langkah proses penilaian <ul><li>Pendefinisan Permasalahan Pen ilaian </li></ul><ul><li>Ruang Lingkup Pekerjaan </...
1.  Pendefinisan Permasalahan Penilaian <ul><li>Tahap pertama proses penilaian adalah pengembangan pernyataan yang jelas t...
Tahapan Proses  Penilaian  Identifikasi Masalah Identifikasi Properti : - Identifikasi Real Estate - Identifikasi Real Pro...
1a.  Identifikasi  k lien <ul><li>Proses penilaian dimulai ketika klien meminta jasa penilai </li></ul><ul><li>Untuk memut...
1b.  Tujuan penggunaan penilaian ( intended use ) <ul><li>Tujuan penggunaan ( intended use ) penilaian  adalah penggunaan ...
1c.  Maksud Penilaian dan Jenis Nilai <ul><ul><li>Maksud penilaian ( purpose of appraisal ) merupakan  alasan-alasan penug...
Maksud  dan Tujuan Penilaian Dalam buku : Fundamental of Real Estate Appraisal  dan The Appraisal of Real Estate Purpose O...
Perlu diperhatikan : “ it is the appraiser’s responsibility to ensure that the purpose of the appraisal is consistent with...
1d.  Tanggal Penilaian  ( date of the opinion of value ) <ul><li>Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas dan spesi...
1e.  Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Permasalahan penilaian tidak dapat didefinisikan tanpa a...
Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Deskripsi legal  tanah dan bangunan  harus dijelaskan rinci s...
Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak kepeml...
1f.  Asumsi luar biasa atau  Kondisi Hipotesis <ul><li>Untuk dapat menggambarkan skup kerja penilaian yang harus dilakukan...
1g.  Asumsi umum ( general assumptions ) dan kondisi Pembatas ( limiting condition ) <ul><li>Asumsi umum dan kondisi pemba...
2.  Ruang Lingkup Pekerjaan ( scope of work ) <ul><li>Cakupan kerja adalah jumlah dan jenis data dan informasi yang perlu ...
Survey  Pendahuluan 2.  Survey Pendahuluan <ul><li>Penentuan dan pemeriksaan  </li></ul><ul><li>data-data yang diperlukan ...
Pengumpulan dan Verifikasi  Data Data Umum Data Umum Lokasional Data Ekonomi  Data Properti Subjek  Data Properti Pembandi...
3. Pengumpulan  Data dan Deskripsi properti <ul><li>Setelah dilakukan analisis pendahuluan (identfikikasi permasalahan pen...
3. Pengumpulan  Data dan Deskripsi properti <ul><li>Data umum maupun spesifik untuk properti pembanding harus dikumpulkan ...
3. Pengumpulan  Data dan Deskripsi properti <ul><li>Jumlah dan jenis data yang dikumpulkan untuk penilaian tergantung pada...
4. Analisis Data <ul><li>Setelah penilai mengumpulkan data pasar pada wilayah/segemn tertentu, data properti yang dinilai ...
Analisis  Data ANALISIS DATA Analisis Pasar Analisis  Highest and Best Use analisis mengenai  kondisi pasar  (lingkup pasa...
4a. Analisis Pasar <ul><li>Menurut  Uniform Standards of Professional Apparisal Parctice (USPAP) , analisis pasar (market ...
4a. Analisis Pasar <ul><li>Analisis pasar menghasilkan informasi yang diperlukan untuk penerapan masing-masing pendekatan ...
4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) <ul><li>Analisis Penggunaan Tertinggi dan T...
4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) dengan  tanah yang dianggap kosong <ul><li>...
4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) dengan  Tanah yang telah dibangun ( the pro...
5. Opini Nilai Tanah <ul><li>Penilain tanah terkait langsung dengan analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU.  </li>...
5. Opini Nilai Tanah <ul><li>Pengembangan opini nilai tanah dapat dipertimbangkan sebagai tahapan yang terpisah dalam mode...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>3 pendekatan penilaian: </li></ul><ul><ul><li>Biaya </li></ul></ul><ul><ul><li...
Penerapan Pendekatan  Penilaian  Penerapan Pendekatan Penilaian Perbandingan data pasar   (Market comparison  Data approac...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian Pendekatan Data Pasar  (Market Data Approach) Nilai  Properti  =  Harga-harga properti...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan biaya </li></ul><ul><li>Pendekatan biaya didasarkan pada pemahaman ...
<ul><li>Menurut  Internasional Assosiation Of Assesing Officer  (IAOO), 1996,”Property Asessment Valuation”, 2nd Ed, Unite...
<ul><li>Standar Penilaian Indonesia 2002,(SPI-KPUP 10.3.1) </li></ul><ul><li>Pendekatan ini menyatakan bahwa sebagai pengg...
<ul><li>V  =LV + IV …………………(1) </li></ul><ul><li>IV = CN-D …………………. (2) </li></ul><ul><li>V  =LV+(CN-D) …………… (3) </li></u...
Pendekatan  Biaya  REPRODUCTION/ REPLACEMENT COST  OF PROPERTY’S AS IF NEW ACCRUED  DEPRECIATION  ON THE  IMPROVEMENTS  LA...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Data Pasar </li></ul><ul><li>Penerapan pendekatan perbandingan harg...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Data Pasar </li></ul><ul><li>Penilai mengestimasi derajat perbedaan...
PENDEKATAN DATA PASAR <ul><li>Menurut Buku Fundamental of Real Estate Appraisal 8 th  Edition : </li></ul><ul><li>Pendekat...
PENDEKATAN DATA PASAR <ul><li>Menurut Buku  Real Estate Valuation (Prinsipl es  and Aplication)  : </li></ul><ul><li>Pende...
PENDEKATAN DATA PASAR Menurut  Standar Penilaian Indonesia 2002 (SPI 2007)  : Pendekatan Data Pasar m erupakan pendekatan ...
NILAI INDIKASI PROPERTI YG DINILAI  = HARGA PROPERTI PEMBANDING  +  ADJUSTMENT Pendekatan  Data Pasar   Pengumpulan Data V...
PENDEKATAN DATA PASAR Kesimpulan : Nilai  Properti  =  Harga-harga properti pembanding  +   Penyesuaian perbedaan-perbedaan
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Pendpatan </li></ul><ul><li>Pada prinsipnya pendekatan kapitalisasi...
6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Pendpatan </li></ul><ul><li>Seperti dalam penerapan pendekatan biay...
PENDEKATAN PENDAPATAN SPI  2007 Suatu cara umum menetapkan indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas perusaha...
Kesimpulan : Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang ( present value of  anticipated income ) PENDEKATAN P...
Pendekatan  Pendapatan  Potential Gross Income vacancy Effective Gross Income Operating Expenses Net Operating Income Valu...
7.  Rekonsiliasi   Indikasi Nilai dan Opini nilai  final <ul><li>Tahap analisis akhir dalam proses penilaian adalah rekons...
Rekonsiliasi  Nilai Rekonsiliasi nilai adalah : Suatu analisa terhadap berbagai simpulan  nilai untuk mendapatkan suatu es...
Rekonsiliasi  Nilai <ul><li>Kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi nilai,  </li></ul><ul><li>yaitu : </li></ul><ul>...
8. Laporan Penilaian <ul><li>Laporan penilaian adalah semua pernyataan penilai mulai dari pendefinisian permasalahan penil...
Pelaporan <ul><li>Laporan Penilaian berfungsi untuk : </li></ul><ul><li>menyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai kepa...
Pelaporan <ul><li>Bentuk – bentuk Laporan Penilaian : </li></ul><ul><ul><ul><li>Laporan Lisan  (Oral Report) </li></ul></u...
Appraisal of Real Estate Ruang Lingkup Pekerjaan Opini Nilai Tanah Laporan penilaian Rekonsiliasi Nilai dan Opini akhir Pe...
Fundamental of Real Estate Appraisal Perumusan Masalah List Data dan sumber Data Analisis Highest and Best Use Estimasi Ni...
Real Estate Valuation Deskripsi Masalah Penerapan Pendekatan Penilaian yang Sesuai Analisa Property Subjek Rekonsiliasi Ni...
Property Assesment Valuation Perumusan Masalah Survey Pendahuluan dan Perencanaan Kerja Rekonsiliasi Nilai Pelaporan Nilai...
Proses Penilaian Secara Umum Pengumpulan data umum ataupun khusus, analisis pasar, analisis HBU, penghitungan nilai tanah ...
TAHAP IDENTIFIKASI MASALAH  DAN PERENCANAAN The Appraisal of  Real Estate  Fundamental of  Real Estate Appraisal Property ...
The Appraisal of  Real Estate  Real Estate Valuation TAHAP PENGUMPULAN, ANALISA DATA DAN  PERHITUNGAN
Fundamental of  Real Estate Appraisal Property Assessment  Valuation  TAHAP PENGUMPULAN ANALISA DATA DAN PERHITUNGAN (Lanj...
The Appraisal of  Real Estate  Fundamental of  Real Estate Appraisal Property Assessment  Valuation  Real Estate Valuation...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Chapt 4 The Valuation Process Indon P.49 66 2003

3,817 views

Published on

Published in: Business, Economy & Finance

Chapt 4 The Valuation Process Indon P.49 66 2003

  1. 1. Proses Penilaian (Valuation Process) Chapter 4
  2. 2. CARA MENILAI ???
  3. 3. Pendahuluan hal 49-50 <ul><li>Proses penilaian (valuation process) adalah prosedur sistematis yang diikuti penilai untuk memecahkan/menyelesaikan permasalahan client /pelanggan tentang nilai suatu real properti </li></ul><ul><li>Proses penilaian merupakan model atau kerangka kerja ( framework ) yang dapat disesuaikan sesuai dengan berbagai permasalahan terkait dengan nilai properti </li></ul><ul><li>Proses penilaian dimulai ketika penilai setuju menerima tugas penilaian yang diberikan oleh client/pemb dan berakhir ketika simpulan nilai dilaporkan dalam laporan penilaian. </li></ul><ul><li>Proses penilaian mencakupi beberapa langkah yang memadai sesuai permasalahan penilaian properti (ketersediaan data, analisis data pasar, penerapan teknik penilaian, dan rekonsiliasi nilai) </li></ul>
  4. 4. Proses Penilaian P roses penilaian adalah sebuah proses atau prosedur yang sistematis yang diikuti penilai untuk menghasilkan sebuah nilai yang bisa dipertanggungjawabkan D imulai ketika penilai menyetujui penugasan dari klien B erakhir ketika laporan penilaian diserahkan kepada klien
  5. 5. Pengertian Penilaian The Dictionary of Real Estate Appraisal “ The Act or Process of Estimating Value ” American Institute of Real Esate Appraisers “ The process of estimating the market value, insurable value, investment value, or other properly defined value of an identified interest or interests in a parcels of real estate as of a given date”. Standar Penilaian Indonesia 2002 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. Fundamental o f Real Estate Appraisal S ebuah estimasi (penaksiran) atas sebuah nilai, termasuk di dalamnya asset yang sedang dalam pertimbangan, pendapat (opini) penaksir atas kondisi asset, manfaat (kegunaan) asset berdasarkan sebuah tujuan penggunaan yang telah ditentukan sebelumnya, dan atau nilai potensial di pasaran bebas
  6. 6. Proses Penilaian Pendefinisan Permasalahan Penilaian Pengumpulan Data dan Deskripsi properti Data/karakteristik Propert yang dinilai Data Properti Pembanding Data Pasar wilayah dan persekitaran Penerapan 3 Pendekatan Penilaian Biaya Perbandingan data pasar Kapitalisasi pendapatan Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai final Laporan Penilaian Ruang Lingkup Pekerjaan Analisis Data Analisis Pasar Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ( the Highest and Best use ) Opini Nilai Tanah Identifikasi client Tujuan penilaian Maksud Penilaian dan Jenis nilai Tanggal Penilaian Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) Asumsi Luar Biasa dan Kondisi Hipotesis Asumsi Umum Dan Kondisi Pembatas
  7. 7. Tahapan Proses Penilaian Identifikasi Masalah Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kerja Pengumpulan, dan Verifikasi Data Analisis Pasar dan Analisis Highest and Best Use Penerapan Pendekatan Penilaian Pelaporan Rekonsiliasi Nilai PERSIAPAN PENGUMPULAN & ANALISIS DATA PERHITUNGAN & PELAPORAN
  8. 8. Langkah-langkah proses penilaian <ul><li>Pendefinisan Permasalahan Pen ilaian </li></ul><ul><li>Ruang Lingkup Pekerjaan </li></ul><ul><li>Pengumpulan Data dan Deskripsi properti </li></ul><ul><li>Analisis Data </li></ul><ul><li>Opini Nilai Tanah </li></ul><ul><li>Penerapan 3 Pendekatan Penilaian </li></ul><ul><li>Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini nilai final </li></ul><ul><li>Laporan Penilaian </li></ul>
  9. 9. 1. Pendefinisan Permasalahan Penilaian <ul><li>Tahap pertama proses penilaian adalah pengembangan pernyataan yang jelas tentang semua permasalahan penilaian </li></ul><ul><li>Tujuan pengungkapan pemsalahan penilaian ini adalah untuk membatasi penilaian dan menghindari ketidakjelasan ( ambiguity ) dalam penugasan penilaian </li></ul><ul><li>Pendefinisian permasalahan penilaian antara lain: </li></ul><ul><ul><li>Identifikasi k lien </li></ul></ul><ul><ul><li>Tujuan penggunaan penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Maksud Penilaian dan Jenis nilai </li></ul></ul><ul><ul><li>Tanggal Penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) </li></ul></ul><ul><ul><li>Asumsi dan Kondisi Pembatas </li></ul></ul><ul><ul><li>Kondisi Hipotesi s </li></ul></ul><ul><li>Sebelum dilakukan identifikasi karakteristik properti yang dinilai, asumsi luar biasa dan kondisi hipotesis yang relevan dengan penugasan penilaian, penilai harus mengidentifikasi dengan jelas perihal klien, maksud dan tujuan penggunaan penilaian, serta tanggal penilaian </li></ul><ul><li>Proses pendefinisian permasalahan penilaian akan mempengaruhi langsung keputusan penilai tentang skup kerja yang perlu dilakukan penilai untuk menyelesaiakan penugasan penilaian </li></ul>
  10. 10. Tahapan Proses Penilaian Identifikasi Masalah Identifikasi Properti : - Identifikasi Real Estate - Identifikasi Real Properti Penentuan Tanggal Penilaian Tujuan Penilaian dan Maksud Penggunaan Penilaian Asumsi dan Kondisi Pembatas Asumsi luar biasa dan Kondisi Hipotesis
  11. 11. 1a. Identifikasi k lien <ul><li>Proses penilaian dimulai ketika klien meminta jasa penilai </li></ul><ul><li>Untuk memutuskan apakah menerima atau menolak penugasan penilaian yang diberikan oleh klien, maka penilai harus mempertimbangkan klien dan jaminan profesional lainnya (misal ahli geologi, pertambangan batu bara/migas, panas bumi dll) </li></ul><ul><li>Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas tentang klien dan penggunaan laporan penilaian karena mempengaruhi secara langsung terhadap pengidentifikasian maksud penilaian yang merupakan bagian yang tak terpisahkan dari skup pekerjaan penilaian </li></ul><ul><li>Jika klien menghendaki tanpa identitas ( anonymous ), penilai harus mengidentifikasinya di kertas kerja </li></ul>
  12. 12. 1b. Tujuan penggunaan penilaian ( intended use ) <ul><li>Tujuan penggunaan ( intended use ) penilaian adalah penggunaan isi laporan penilaian oleh kl ien yang memberi tugas penilaian . </li></ul><ul><li>Tujuan penilaian harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian. </li></ul><ul><li>Jika klien tidak memberikan informasi tujuan penilaian maka penilai harus memandu klien untuk merumuskan tujuan penilaian yang sebenarnya dikehendaki oleh klien </li></ul><ul><li>Opini nilai dapat diperlukan untuk menentukan: </li></ul><ul><ul><li>Harga untuk pembeli atau penjual </li></ul></ul><ul><ul><li>Jumlah pinjaman </li></ul></ul><ul><ul><li>Dasar perpajakan </li></ul></ul><ul><ul><li>Jangka waktu sewa </li></ul></ul><ul><ul><li>Laporan keuangan </li></ul></ul><ul><ul><li>Kompensasi dll </li></ul></ul><ul><li>Untuk menghindari upaya yang sia-sia, maka penilai dan klien harus saling pengertian terkait dengan tujuan pengunaan laporan penilaian dan simpulan nilanya. </li></ul>
  13. 13. 1c. Maksud Penilaian dan Jenis Nilai <ul><ul><li>Maksud penilaian ( purpose of appraisal ) merupakan alasan-alasan penugasan penilaian ( berdasarkan informasi keinginan k lien yang memberi tugas penilaian ) yang digunakan penilai sebagai dasar pengembangan ( develop ) opini jenis nilai tertentu </li></ul></ul><ul><li>Jenis nilai antara lain: </li></ul><ul><ul><li>Nilai pasar ( market value ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai guna ( use value ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai bisnis berjalan ( going-concern value ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai investasi ( investment value ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai kena pajak ( assessed value ) </li></ul></ul><ul><li>USPAP mensyaratkan beberapa pernyataan harus dijelaskan dan dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian antara lain: </li></ul><ul><ul><li>definisi nilai </li></ul></ul><ul><ul><li>pertanyaan yang sebenarnya ditanyakan oleh klien </li></ul></ul><ul><ul><li>Data-data yang dipilih untuk analisis penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Metode yang digunakan untuk analisis data dan pengembangan ( develop) opini nilai final yang logis dan valid </li></ul></ul><ul><ul><li>Kondisi finansial opini nilai apakah dinyatakan dalam uang tunai, disetarakan dengan uang tunai, maupun dinyatakan lain </li></ul></ul><ul><ul><li>Penilai bertanggungjawab untuk menjamin bahwa maksud penilaian konsisten dengan tujuan penggunaan laporan </li></ul></ul>
  14. 14. Maksud dan Tujuan Penilaian Dalam buku : Fundamental of Real Estate Appraisal dan The Appraisal of Real Estate Purpose Of Appraisal Intended Use of Appraisal terkait dengan jenis nilai yang akan dicari kepentingan klien terhadap informasi yang ada dalam laporan penilaian Nilai pasar Nilai Penggunaan Nilai Going Concern Nilai Investasi Dll Peralihan Kepemilikan Pembiayaan dan kredit Proses Pengadilan Masalah Per pajak an Konsultasi Investasi, Pengambilan Keputusan dan Akuntansi
  15. 15. Perlu diperhatikan : “ it is the appraiser’s responsibility to ensure that the purpose of the appraisal is consistent with an d appropriate for its intended use ” Merupakan tanggung jawab penilai untuk menyakinkan bahwa tujuan penilaian haruslah konsisten dan sesuai dengan maksud penggunaan nilai Jadi  T ujuan penilaian dan maksud penggunaan penilaian tidak bisa dipisahkan
  16. 16. 1d. Tanggal Penilaian ( date of the opinion of value ) <ul><li>Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas dan spesifik karena nilai real properti berubah terus menerus. </li></ul><ul><li>Meskipun ketika dilakukan pengamatan bahwa properti diyakini tidak berubah untuk beberapa waktu yang akan datang, maka opini nilai dianggap valid hanya untuk titik waktu/tanggal spesifik tertentu saja </li></ul><ul><li>Nilai pasar dipandang sebagai cerminan persepsi ppasar tentang kondisi perekonomian yang akan datang, namun persepsi tersebut didasari bukti pasar pada titik waktu tertentu </li></ul><ul><li>Tanggal penilaian berbeda dengan tanggal transmital surat, karena keduanya berbeda </li></ul><ul><li>Sebagian besar penilai menyepakati tanggal penilaian adalah pada saat dilakukan inspeksi/pengamatan lapangan, namun dalam beberapa kasus penilaian memerlukan tanggal penilaian pada waktu yang lalu ( past ) seperti untuk tujuan: </li></ul><ul><ul><ul><li>Pajak waris </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Tuntutan asurasi (insurance claims) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Pajak penghasilan </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Hukum perdata dll </li></ul></ul></ul><ul><li>Jika data pasar historis tersedia, maka penilai dapat mengembangkan ( develop ) nilai pasar </li></ul><ul><li>Tanggal penilaian yang ditetapkan untuk titik waktu yang akan datang mungkin diperlukan untuk membuat opini nilai properti yang akan dibangun ( development ) telah selesai dibangun atau nilai pada akhir proyeksi arus kas. </li></ul>
  17. 17. 1e. Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Permasalahan penilaian tidak dapat didefinisikan tanpa adanya kejelasan tentang beberapa informasi properti yang akan dinilai antara lain: </li></ul><ul><ul><li>Lokasi, fisik, legal dan atribut ekonomi </li></ul></ul><ul><ul><li>Kepentingan/manfaat yang melekat real properti yang dinilai (apakah pemilikan tunggal, pemilikan bersama, ataupun sewa dll) terkait dengan restriksi atau limitasi kepentingan/manfaat tersebut </li></ul></ul><ul><ul><li>Komponen yang akan dinilai ( seperti mencakupi: personal property , fixture dan trade fixtures ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Pendanaan ( financing ) terkait dengan jaminan </li></ul></ul><ul><li>Lokasi properti harus diidentifikasikan dengan alamat yang lengkap dan jelas: </li></ul><ul><ul><li>Objek di perkotaan: nama orang/badan hukum apa, gedung apa, lantai berapa, jalan apa, RT/RW, Kelurahan, kecamatan, Kabuapten/Kota, PO BOX, Kode Pos </li></ul></ul><ul><ul><li>Objek penilaian di pedesaan: nama orang/badan hukum apa, jl apa, RT/RW, Kelurahan, kecamatan, Kabuapten/Kota, Kode Pos </li></ul></ul><ul><ul><li>Objek penilaian perkebunan: nama orang/badan hukum apa, persil berapa, jl apa, RT/RW, Kelurahan/kampung apa, kecamatan apa, Kabuapten/Kota apa, Provinsi apa,Kode Pos </li></ul></ul><ul><ul><li>Objek penilaian perhutanan:nama orang/badan hukum apa, jl apa, RT/RW, Kelurahan/kampung apa, kecamatan apa, Kabuapten/Kota apa, Provinsi apa, Kode Pos </li></ul></ul><ul><ul><li>Objek penilaian pertambangan:nama orang/badan hukum apa, jl apa, RT/RW, Kelurahan/kampung apa, kecamatanapa, Kabuapten/Kotaapa, Provinsi apa, Kode Pos </li></ul></ul><ul><ul><li>Bila perlu dilengkapi peta lokasi </li></ul></ul>
  18. 18. Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Deskripsi legal tanah dan bangunan harus dijelaskan rinci seperti : </li></ul><ul><ul><li>status hak kepemilikan (sertifikat, girik, keterangan ketua RT/RW/kelurahan) , </li></ul></ul><ul><ul><li>alamat lokasi, </li></ul></ul><ul><ul><li>batas properti dalam gambar situasi yang yang tercantum pada lampiran sertifikat, dan </li></ul></ul><ul><ul><li>Peruntukan tanah (zonning) </li></ul></ul><ul><ul><li>Ijin Mendirikan banguna (IMB) </li></ul></ul><ul><ul><li>bila perlu dilakukan verifikasi lapangan untuk mencocokan informasi yang terdapat dalam dokumen pemilikan tanah dengan kondisi lapangan </li></ul></ul><ul><li>Penilai dituntut memahami segala aspek hukum pertanahan (termasuk mekanisme pendaftaran) dan memahami informasi dokumen pertanahan/banguan </li></ul><ul><li>Penilaian real properti dapat mencakupi satu kawasan real estate yang dikuasai oleh satu orang pemilik atau lebih, dan karenanya penilai harus mampu menentukan nilai pasar baik berdasarkan komponen fisik objek penilaiannya ataupun kepentingan pemilikannya (apakah untuk satu kepemilikan/kepentingan atau untuk beberapa kepentingan yang terpisah ( partial interest ), </li></ul><ul><ul><li>contoh penilaian untu beberapa kepentingan yang terpisah ( partial interest ) seperti penilaian untuk tujuan Bangun Guna Serah ( Build Operate and Transfer/BOT ) di mana penilai harus mampu menentukan porsi nilai bagi kepentingan pemilik tanah ( lessor ) dan kepentingan penyewa/investor ( lessee ). </li></ul></ul>
  19. 19. Identifikasi karakteristik Properti (lokasi dan hak) <ul><li>Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak kepemlikan seperti </li></ul><ul><ul><li>easement, </li></ul></ul><ul><ul><li>encroachments, </li></ul></ul><ul><ul><li>penyewaan, </li></ul></ul><ul><ul><li>hak penguasaan ruang angkasa atas tanah dan tubuh bumi </li></ul></ul><ul><li>Penilai harus sejak awal harus memastikan status kepemilikan properti apakah sedang dijadikan agunan jaminan pinjaman dana di bank atau tidak (sedang dibebani hak tanggungan) , karena kompleksitas permasalahan penilain tersebut akan menentukan : </li></ul><ul><ul><li>prosedur, </li></ul></ul><ul><ul><li>Keahlian (profesi) yang diperlukan , dan </li></ul></ul><ul><ul><li>waktu yang diperlukan untuk menyelesaian penugasan penilaian. </li></ul></ul>
  20. 20. 1f. Asumsi luar biasa atau Kondisi Hipotesis <ul><li>Untuk dapat menggambarkan skup kerja penilaian yang harus dilakukan penilaian untuk penyelesaian penugasan penilaian, penilai terlebih dahulu harus mengidentfikasi apakah ada asumsi luar biasa atau kondisi hipotesis yang dapat mempengaruhi nilai? Kalau ada harus dinyatakan dalam laporan penilaian </li></ul><ul><li>Pernyataan asumsi luar biasa digunakan penilai untuk menegaskan bahwa suatu informasi yang belum pasti (yang dapat mempengaruhi nilai) dianggap menjadi pasti dan benar. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang diduga terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkinkan untuk menilai gudang/pabrik tersebut dengan asumsi luar biasa bahwa gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi) </li></ul><ul><li>Kondisi hipotesis adalah kondisi yang bertentangan dengan kondisi yang sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang telah diketahui kepastiannya terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkinkan menilai gudang/pabrik tersebut dengan kondisi hipotesis bahwa gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi) </li></ul><ul><li>Penggunaan asumsi luar biasai dan kondisi hipotesis yang memadai tergantung pada tujuan penggunaan laporan penilaian dan permasalahan penilaian </li></ul>
  21. 21. 1g. Asumsi umum ( general assumptions ) dan kondisi Pembatas ( limiting condition ) <ul><li>Asumsi umum dan kondisi pembatas harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian </li></ul><ul><li>Tujuan pernyataan asumsi umum dan kondisi pembatas adalah untuk : </li></ul><ul><ul><li>melindungi kepentingan kedua belah pihak yaitu penilai (yang diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas) </li></ul></ul><ul><ul><li>menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang batasan penggunaan laporan penilaian, </li></ul></ul><ul><li>Contoh, dalam penilaian minyak dan gas bumi atau mineral maka penilai dapat menyatakan asumsi umum dan kondisi pemtasa dalam laporan penilaian sebagai berikut: </li></ul><ul><ul><li>Asumsi umum: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Penilai mengasumsikan bahwa kebenaran/validitas hak kuasa penambangan adalah benar/valid hanya berdasarkan/sesuai dengan data dan/atau informasi dan/atau keterangan yang diberikan secara tertulis amupun lisan oleh klien). Hal ini karena penilai tidak melakukan legal auditing tentang kebenaran/validitas hak kuasa penambangan minyak dan gas bumi, dan mineral, karenanya kebenaran/validitas hak kuasa penambangan tersebut bukan bagian dari penilaian. Penilai tidak bertanggungjawab terhadap masalah penilaian yang timbul jika didapati data dan/atau informasi dan/atau keterangan tertulis maupun lisan yang diberikan klien tidak benar/valid. </li></ul></ul></ul><ul><ul><li>Kondisi pembatas: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Penilai tidak bersedia menghadiri persidangan (sebagai saksi ahli ataupun istilahnya) kecuali telah dinyatakan lain (telah ada kesepakatan waktu dan kompensasi yang memadai) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Penilai tidak melakukan survey dengan peralatan/keahlian teknis, kecuali dinyatakan lain, data dan/atau infomasi diambil dari sumber yang dipertimbangkan dapat dipercaya. </li></ul></ul></ul><ul><li>Penggunaan asumsi luar biasa, kondisi hipotesis, asumsi umum dan kondisi pembatas boleh menghasilkan suatu kondisi di mana seorang penilai tdiak dapat membuat opini nilai yang memenuhi syarat (unqulified). Oleh karena itu penilai harus mengungkapkan dan menjelaskannya secara gamblang untuk menghindari kesalahpahaman atau pelanggaran penilaian </li></ul>
  22. 22. 2. Ruang Lingkup Pekerjaan ( scope of work ) <ul><li>Cakupan kerja adalah jumlah dan jenis data dan informasi yang perlu diteliti dan analisis (analisis pasar, Highest and Best Use/HBU , pendekatan/metode/teknik penilaian) yang harus dilakukan untuk penyelesaian penugasan penilaian </li></ul><ul><li>Cakupan kerja merupakan rencana penilaian ( planning the appraisal ) yaitu analisis pendahuluan yang dapat membantu penilai merencanakan beban/volumekerja (jadwal/waktu termasuk jumlah personal penilai) masing-masing tahapan-tahapan dalam proses penilaian, sehingga penilaian dapat diselesaikan dengan cepat dan efisien </li></ul><ul><li>Untuk mempermudah merancang rencana kerja secara rinci disarankan terlebih dahulu dengan membuat rencana kerja secara kasar/garis beasr ( outline ) </li></ul><ul><li>Cakupan kerja tergantung pada maksud dan tujuan penilaian yang telah ditentukan (klien dan penilai) dan kompleksitas permasalahan penilaian yang harus diselesaikan (seperti jenis dan/atau ukuran properti) </li></ul><ul><li>Ilustrasi: </li></ul><ul><li>Penilaian tanah kosong dan luas yang direncanakan akan dikembangkan (develop) menjadi kawasan real estate mungkin lebih rumit dibandingkan dengan bangunan/gedung perkantoran yang sudah beroperasi, karena penilaian untuk kawasan untuk pengembangan memiliki resiko/ketidakpastian yang lebih tinggi dalam hal penentuan disain/ukuran/jumlah bangunan dan “ timing ” mulai dan penyelesaian proyek pengembangan. </li></ul><ul><li>Penilaian pertambangan sangat rumit, sehingga penilai dapat meminta saran dari keahlian/profesi lain yang berkompeten sesuai bidangnya </li></ul><ul><li>Cakupan kerja harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian, termasuk: </li></ul><ul><ul><li>apa-apa yang dilakukan dan yang tidak dilakukan penilai </li></ul></ul><ul><ul><li>Waktu yang diperlukan </li></ul></ul><ul><ul><li>Skup/radius wilayah pengumpulan data dan informasi pasar, terutama jika jumlah data dan informasi pasar yang tersedia terbatas </li></ul></ul>
  23. 23. Survey Pendahuluan 2. Survey Pendahuluan <ul><li>Penentuan dan pemeriksaan </li></ul><ul><li>data-data yang diperlukan : </li></ul><ul><li>Data Umum (lokasional & ekonomi) </li></ul><ul><li>Data Khusus (properti dinilai dan </li></ul><ul><li>pembanding </li></ul><ul><li>Penyiapan: </li></ul><ul><li>sarana pendukung : formulir, stationery, </li></ul><ul><li>foto, alat ukur, dll </li></ul><ul><li>sumber data : </li></ul><ul><li>○ instansi : BPN, Ditjen Pajak, BPS, Camat, dll </li></ul><ul><li>Broker, Developer, RE, dll </li></ul><ul><li>○ noninstansi : penjual,iklan,mass media </li></ul>Personal dan waktu yang diperlukan; Terkait beban kerja, tipe properti <ul><li>Perencanaan Kerja : </li></ul><ul><li>- pembagian tugas dan tanggung </li></ul><ul><li>jawab tiap personel </li></ul><ul><li>perencanaan biaya </li></ul><ul><li>sarana pendukung (peralatan, </li></ul><ul><li>sarana transportasi </li></ul><ul><li>- jadwal kegiatan </li></ul>
  24. 24. Pengumpulan dan Verifikasi Data Data Umum Data Umum Lokasional Data Ekonomi Data Properti Subjek Data Properti Pembanding Data Khusus
  25. 25. 3. Pengumpulan Data dan Deskripsi properti <ul><li>Setelah dilakukan analisis pendahuluan (identfikikasi permasalahan penilaian, dan penentuan skup kerja penilaian), selanjutnya penilai melakukan: </li></ul><ul><li>pengumpulan data dalam wilayah/segmen pasar tertentu, </li></ul><ul><li>properti yang dinilai, dan </li></ul><ul><li>properti pembanding di pasar. </li></ul><ul><li>Data yang diperlukan penilai dapat dikelompokkan menjadi dua: </li></ul><ul><ul><li>Data umum (general data): </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>termasuk: trend perubahan sosial, ekonomi, peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam wilayah pasar tertentu </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Yang dimaksud tren adalah kecenderungan arah/pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu/ time series maupun kerat lintang/ cross section ), seperti perubahan komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran, peningkatan “start” pengembangan </li></ul></ul></ul><ul><ul><li>Data spesifik (specific data): </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Termasuk data karakteristik properti yang dinilai dan properti pembanding </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Karakteristi properti: legal, fisik, lokasi, biaya, pendapatan, pengeluaran (expenses), sumber dan bentuk pendanaan (ekuiti atau angsuran) baik pada properti yang dinilai maupun properti pembanding </li></ul></ul></ul>
  26. 26. 3. Pengumpulan Data dan Deskripsi properti <ul><li>Data umum maupun spesifik untuk properti pembanding harus dikumpulkan untuk tujuan penugasan penilaian tertentu, seperti: data penawaran (supply) dan permintaan (demand) terkait dengan persaingan properti pembanding yang serupa dengan properti yang dinilai di masa mendatang. </li></ul><ul><ul><li>Data penawaran (supply) termasuk: </li></ul></ul><ul><ul><li>stok properti (exisiting), </li></ul></ul><ul><ul><li>properti yang direncanakan (proposed competitive properties), </li></ul></ul><ul><ul><li>tingkat kesongan (vacancy rate), </li></ul></ul><ul><ul><li>tingkat penyerapan pasar (absorption rate). </li></ul></ul><ul><li>Data permintaan (demand) termasuk: </li></ul><ul><ul><li>populasi, </li></ul></ul><ul><ul><li>pendapatan, </li></ul></ul><ul><ul><li>lapangan kerja, dan </li></ul></ul><ul><ul><li>data lain yang terkait dengan pengguna potensial properti </li></ul></ul><ul><li>Digunakan untuk estimasi tingkat permintaan untuk penggunaan sekarang maupun yang akan datang. </li></ul>
  27. 27. 3. Pengumpulan Data dan Deskripsi properti <ul><li>Jumlah dan jenis data yang dikumpulkan untuk penilaian tergantung pada: </li></ul><ul><ul><li>pendekatan penilaian yang digunakan untuk pengembangan opini nilai, </li></ul></ul><ul><ul><li>cakupan kerja penilaian </li></ul></ul><ul><li>Penggunaan pendekatan penilaian yang memadai: </li></ul><ul><ul><li>Penilai disarankan untuk menggunakan lebih dari 1 pendekatan penilaian, </li></ul></ul><ul><ul><li>Penilai menekankan pada penggunaan salah satu penilaian (untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan seperti perkantoran sewa, pusat perbelanjaan, hotel dll disarankan untuk lebih menekankan pengggunaan pendekatan pendapatan karena pendekatan ini menerapkan prinsip ekonomi al antisipiasi/ekspektasi profitabilitas di masa mendatang) </li></ul></ul><ul><li>Data yang dikumpulkan semestinya berarti dan relevan (realistis dan logis) </li></ul><ul><li>Semua data, fakta dan kesimpulan yang mempengaruhi nilai properti yang dinilai hendaknya dinyatakan dengan dalam laporan penilaian, karena data-data tersebut merupakan dasar/pedoman bagi penilai untuk pengembangan opini nilai sehingga dapat menjamin pembaca memahami kesimpulan rekomendasi nilai kahir penilaian. </li></ul>
  28. 28. 4. Analisis Data <ul><li>Setelah penilai mengumpulkan data pasar pada wilayah/segemn tertentu, data properti yang dinilai dan properti pembanding, selanjutnya penilai melakukan proses analisis data yang dapat dikelompokan menjadi dua: </li></ul><ul><li>Analisis pasar mencakupi: </li></ul><ul><ul><li>Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (the highest and best use) </li></ul></ul><ul><ul><li>Analisis pasar dan HBU saling terkait, dan tetap perlu dilakukan meskipun untuk penilaian yang sangat sederhana </li></ul></ul><ul><li>Analisis pasar dan HBU merupakan analisis yang penting (crucial) dalam proses penilaian </li></ul>
  29. 29. Analisis Data ANALISIS DATA Analisis Pasar Analisis Highest and Best Use analisis mengenai kondisi pasar (lingkup pasar) atas suatu properti tertentu analisis yang mendasarkan pada penggunaan tertinggi dan terbaik
  30. 30. 4a. Analisis Pasar <ul><li>Menurut Uniform Standards of Professional Apparisal Parctice (USPAP) , analisis pasar (market analysis) didefinisikan sebagai studi kondisi pasar untuk jenis properti tertentu. </li></ul><ul><li>Analisis pasar dapat membantu pembaca laporan penilaian membahami motivasi para pelaku pasar terhadap properti yang dinilai dan properti pembanding yang serupa/mirip </li></ul><ul><li>Analisis pasar pada wilayah yang lebih luas dapat menghantarkan pemahamanan kondisi pasar pada wilayah yang lebih spesifik (lokal/persekitaran) dan mempengaruhi secara langsung terhadap nilai properti yang dinilai </li></ul><ul><li>Analisis pasar memiliki 2 fungsi penting: </li></ul><ul><li>Sebagai gambaran perkembangan pasar di wilayah lokal/persekitaran properti yang dinilai pada saat dilakukan penilaian (cross-section) </li></ul><ul><li>Sebagai gambaran perubahan supply dan demand yang dapat mempengaruhi perubahan nilai properti dari waktu le waktu </li></ul><ul><li>Data dan kesimpulan yang dihasilkan dari analisis pasar merupakan komponen yang sangat mendasar dalam proses penilaian. </li></ul>
  31. 31. 4a. Analisis Pasar <ul><li>Analisis pasar menghasilkan informasi yang diperlukan untuk penerapan masing-masing pendekatan penilaian: </li></ul><ul><ul><li>Untuk pendekatan data pasar ( sales market approach ), analasis pasar memberikan informasi yang dapat digunakan untuk menjelaskan kondisi pasar dan mengidentifikasi properti pembanding </li></ul></ul><ul><ul><li>Untuk pendekatan biaya ( cost approach ) , analisis pasar memberikan dasar untuk penyesuaian besarnya penyusutan (kemunduran/kemerosotan fisik, keusuangan fungsi dan ekonomi/ekternal) </li></ul></ul><ul><ul><li>pendekatan pendapatan ( income approach ) , analisis pasar memberikan informasi tentang harga, pendapatan (sewa) dan pengeluaran ( expenses ) termasuk tingkat hunian yang diperlukan untuk estimasi nilai dengan pendekatan pendapatan </li></ul></ul><ul><li>Perluasan dan tingkat kedetilan analisis pasar tergantung pada: </li></ul><ul><ul><li>kompleksitas pemasalahan penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Bentuk pelaporan penilaian </li></ul></ul><ul><li>Ilustrasi: untuk analisis studi kelayakan pengembangan kawasan real estate, diperlukan analisis pasar yang lebih detil. </li></ul>
  32. 32. 4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) <ul><li>Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU merupakan bagian yang mendasar dalam proses penilaian </li></ul><ul><li>Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU mencakupi: </li></ul><ul><ul><li>Tanah yang dianggap kosong ( the land as though vacant ) </li></ul></ul><ul><ul><li>Tanah yang telah dibangun ( the property as improved ) </li></ul></ul><ul><li>Berdasarkan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU, maka penilai dapat: </li></ul><ul><ul><li>menginterpretasikan tekanan pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai, dan </li></ul></ul><ul><ul><li>Mengidentifikasi opini nilai akhir yang digunakan </li></ul></ul>
  33. 33. 4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) dengan tanah yang dianggap kosong <ul><li>Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU dengan tanah yang dianggap kosong dapat membantu penilai dalam mengidentifkasi properti pembanding </li></ul><ul><li>Properti pembanding (yang telah diketahui harga jualnya) yang tidak memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik/HBU yang sama akan disisihkan (tidak digunakan) dalam analisis lebih lanjut </li></ul><ul><li>Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU dengan tanah yang dianggap kosong merupakan bagian penting untuk analisis nilai tanah </li></ul>
  34. 34. 4b. Analisis Penggunana Tertinggi dan Terbaik ( The Highest and Best Use/HBU ) dengan Tanah yang telah dibangun ( the property as improved ) <ul><li>Alasan perlu dilakukannya analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU dengan Tanah yang telah dibangun ( the property as improved ): </li></ul><ul><ul><li>Untuk mengidentifikasi properti pembanding potensial yang memiliki kesamaan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan properti yang dinilai (baik untuk kondisi tanah yang dianggap kosong maupun telah dibangun) </li></ul></ul><ul><ul><li>Untuk menganalisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik properti yang dinilai untuk memutuskan pilihan dari beberpa pilihan investasi: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Merawat bangunan exsiting (as it) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Memperbaikai bangunan dan mempertahankan penggunaan semula </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Memodifikasi bangunan (renovasi, rehabilitasi, moderenisasi/modernize, konversi penggunaan) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Merobohkan bangunan </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Dalam beberapa situasi, tidak diijnkan dilakukan perubahan bangunan (seperti bangunan sejarah) untuk penggunaan yang tertinggi dan terbaik. </li></ul></ul></ul><ul><li>Kesimpulan analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik harus merekomendasikan satu penggunaan yang paling optimal, kapan bangunan akan mancapai tingkat hunian yang stabil, siapa calon pembeli pengguna properti yang paling mungkin (pemilik atau investor properti) </li></ul>
  35. 35. 5. Opini Nilai Tanah <ul><li>Penilain tanah terkait langsung dengan analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU. </li></ul><ul><li>Hubungan antara analisis Pengggunaan Tertinggi dan Terbaik/HBU dengan penilaian tanah/tapak dapat mengindikasikan apakah penggunaan existing adalah Pengggunaan tanah yang Tertinggi dan Terbaik? </li></ul><ul><li>Nilai tanah dapat menjadi bagian/komponen yang dominan dari keseluruhan nilai properti. </li></ul><ul><li>Penilai sering mengembangkan opini nilai tanah secara terpisah, meskipun objek penilaian adalah tanah dan bangunan sebagai satu kesatuan investasi properti </li></ul><ul><li>Porsi nilai tanah dan bangunan dapat berubah karena tanah mengalami apresiasi sedangkan bangunan mengalami penyusutan (depresiasi) </li></ul><ul><li>Untuk suatu alasan tertentu (seperti untuk pelaporan keuangan), penilaian tanah dilakukan secara terpisah </li></ul><ul><li>Meskipun estimasi total nilai properti diperoleh dari penerapan pendekatan data pasar (sales market approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) yang tidak memisahkan nilai tanah dan bangunan/fasilitasnya, namun penilaian tanah secara terpisah diperlukan untuk mengisolasikan kontribusi nilai tanah terhadap total nilai properti. </li></ul><ul><li>Dalam penerapan pendekatan biaya (cost approach), nilai tanah diestimasi dan dinyatakan secara terpisah </li></ul>
  36. 36. 5. Opini Nilai Tanah <ul><li>Pengembangan opini nilai tanah dapat dipertimbangkan sebagai tahapan yang terpisah dalam model penilaian </li></ul><ul><li>Teknik penilaian tanah antara lain: </li></ul><ul><li>Perbandingan harga jual (sales comparison) </li></ul><ul><li>Ekstraksi (extraction) </li></ul><ul><li>Pengalokasian </li></ul><ul><li>Pengembangan subdivisi/perang-perang (subdivision development) </li></ul><ul><li>Sisa tanah (land residual) </li></ul><ul><li>Kapitalisasi sewa dasar (ground rent capitalisation) </li></ul><ul><li>Teknik perbandingan harga jual merupakan teknik yang paling dapat dipercaya (reliable). Namun, jika data harga jual yang tersedia terbatas jumlahnya, maka perlu didukung dengan teknik lainnya seperti teknik ekstraksi atau pengalokasian </li></ul><ul><li>Teknik pengembangan subdivisi/perang-perang (subdivision development) diterapkan untuk penilaian tanah yang spesifik (seperti ukuran, bentuk dan aksesbilitasnya spesifik) </li></ul><ul><li>Teknik sisa tanah sering digunakan untuk analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik untuk menguji kelayakan berbagai penggunaan yang mungkin daripada untuk mengestimasi nilai tanah </li></ul><ul><li>Teknik kapitalisasi sewa dasar digunakan jika data sewa tanah dan tingkat kapitalisasi tanah tersedia </li></ul>
  37. 37. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>3 pendekatan penilaian: </li></ul><ul><ul><li>Biaya </li></ul></ul><ul><ul><li>Perbandingan harga jual </li></ul></ul><ul><ul><li>Kapitalisasi pendapatan </li></ul></ul><ul><li>Penggunaan pendekatan penilaian tergantung pada: </li></ul><ul><ul><li>Jenis properti </li></ul></ul><ul><ul><li>Tujuan penggunaan penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Skup kerja penilaian yang telah diidentifikasi </li></ul></ul><ul><ul><li>Kualitas dan kuantitas data yang tersedia untuk dianalisis </li></ul></ul><ul><li>Ke3 pendekatan penilaian tersebut memiliki keunggunglan dan kelemahan </li></ul><ul><li>Kelemahan ke3 pendekatan penilaian: </li></ul><ul><ul><li>Biaya, kurang sesuai untuk menilai properti yang sudah tua dan telah mengalami banyak penyusutan sehingga sulit untuk diestimasi nilai propertinya </li></ul></ul><ul><ul><li>Perbandingan harga jual, kurang sesuai untuk menilai properti yang spesifik dan jarang/tidak diperjualbelikan di pasar </li></ul></ul><ul><ul><li>Kapitalisasi pendapatan, kurang sesuai untuk menilai rumah tinggal yang dihuni pemilik </li></ul></ul><ul><li>Penilai disarankan untuk menerapakan semua pendekatan penilaian sepanjang dapat diterapkan (termasuk ketersediaan data) </li></ul>
  38. 38. Penerapan Pendekatan Penilaian Penerapan Pendekatan Penilaian Perbandingan data pasar (Market comparison Data approach) Pendekatan kalkulasi biaya (Cost approach ). Pendekatan Kapitalisasi pendapatan (Income capitalisation approach ).
  39. 39. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Nilai Properti = Harga-harga properti pembanding + Penyesuaian perbedaan-perbedaan Pendekatan Biaya (Cost Approach) Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru - penyusutan bangunan + nilai tanah Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of anticipated income)
  40. 40. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan biaya </li></ul><ul><li>Pendekatan biaya didasarkan pada pemahaman pelaku pasar terhadap keterkaitan nilai dengan biaya. </li></ul><ul><li>Nilai properti = estimasi nilai tanah + (biaya konstruksi reproduksi atau replacement bangunan/improvement pada saat dilakukan penilaian – penyusutan karena keusangan dan kemunduran) </li></ul><ul><li>Keuntungan pengusaha atau insentif boleh dimasukkan dalam indikasi nilai </li></ul><ul><li>Pendekatan biaya sesuai untuk penilaian properti/improvement baru, dan tidak diperjualbelikan di pasar </li></ul><ul><li>Pendekatan biaya juga dapat digunakan untuk mendapatkan infomasi yang diperlukan untuk penerapan pendekatan perbandingan data pasar dan kapitalisasi pendapatan, seperti biaya yang diperlukan untuk perawatan atau renovasi (maintenance) </li></ul><ul><li>Biaya konstruksi improvement dapat diperoleh dari estimator (Quantity surveyor), Rencana Anggaran Biaya (RAB) ataupun kontraktor. </li></ul>
  41. 41. <ul><li>Menurut Internasional Assosiation Of Assesing Officer (IAOO), 1996,”Property Asessment Valuation”, 2nd Ed, United State Of America. </li></ul><ul><li>Sejumlah perkiraan nilai tanah dan perkiraan penyusutan terhadap bangunan dan pengembangan lainnya (hal : 127 ) </li></ul><ul><li>Menurut The Appraisal of Real Estate 12th edition.Appraisal Institute @ 2001 </li></ul><ul><li>Perkiraan biaya pembuatan/penggantian baru sebuah bangunan, termasuk didalamnya keuntungan/insentif lain yang ada dikurangi penyusutan dan ditambah nilai tanah (hal : 349) </li></ul><ul><li>Menurut Real Estate Valuation : Principles and Applications, United States of America </li></ul><ul><li>Biaya untuk memproduksi (mengganti) sebuah property seolah-olah bangunan tsb masih baru, dikurangi dengan penyusutan ditambah nilai tanah menghasilkan estimasi nilai pasar (hal : 179) </li></ul>PENDEKATAN BIAYA
  42. 42. <ul><li>Standar Penilaian Indonesia 2002,(SPI-KPUP 10.3.1) </li></ul><ul><li>Pendekatan ini menyatakan bahwa sebagai pengganti atau subtitusi dari properti yang dibeli, seseorang dapat membangun properti lain yang merupakan tiruan ( replica ) dan atau yang memiliki kegunaan yang sama. </li></ul>PENDEKATAN BIAYA
  43. 43. <ul><li>V =LV + IV …………………(1) </li></ul><ul><li>IV = CN-D …………………. (2) </li></ul><ul><li>V =LV+(CN-D) …………… (3) </li></ul><ul><li>Keterangan : </li></ul><ul><li>V : Value/ Nilai Properti </li></ul><ul><li>LV : land Value/ Nilai tanah </li></ul><ul><li>IV : Improvement Value/ Nilai Pengembangan </li></ul><ul><li>CN :Cost New/ Biaya Reproduksi/ Pengganti baru </li></ul><ul><li>D : Depreciation/ Penyusutan </li></ul>PENDEKATAN BIAYA
  44. 44. Pendekatan Biaya REPRODUCTION/ REPLACEMENT COST OF PROPERTY’S AS IF NEW ACCRUED DEPRECIATION ON THE IMPROVEMENTS LAND VALUE M A R K E T V A L U E Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian
  45. 45. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Data Pasar </li></ul><ul><li>Penerapan pendekatan perbandingan harga jual sesuai jika terdapat transaksi properti pembanding yang memadai </li></ul><ul><li>Pendekatan perbandingan harga jual dilakukan dengan membandingkan properti yang dinilai dengan properti lain yang mirip dan telah diketahui harga jualnya/ditransaksikan. </li></ul><ul><li>Harga jual beberapa properti pembanding yang dipilih akan mengindikasian interval nilai, di mana nilai properti diperkirakan akan berada dalam interval nilai properti pembanding tersebut. </li></ul>
  46. 46. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Data Pasar </li></ul><ul><li>Penilai mengestimasi derajat perbedaan dan persamaan antara properti yang dinilai dengan properti pembanding berdasarkan beberapa parameter sbb: </li></ul><ul><ul><li>Hak kepemilikan </li></ul></ul><ul><ul><li>Jangka waktu pembiayaan/angsuran </li></ul></ul><ul><ul><li>Kondisi penjualan </li></ul></ul><ul><ul><li>Pengeluaran yang harus dilakukan setelah pembelian </li></ul></ul><ul><ul><li>Kondisi pasar </li></ul></ul><ul><ul><li>Lokasi </li></ul></ul><ul><ul><li>Karakteristik fisik </li></ul></ul><ul><ul><li>Karakteristik ekonomi </li></ul></ul><ul><ul><li>Peruntukan (zonning) </li></ul></ul><ul><ul><li>Komponen nilai bukan real properti </li></ul></ul><ul><li>Penyesuaian (adjusment) dapat dengan satuan mata uang atau persentase (%) </li></ul><ul><li>Tingkat kapitalisasi atau Pengganda pendapatan dapat diekstraksi melalui analisis perbandingan harga jual </li></ul>
  47. 47. PENDEKATAN DATA PASAR <ul><li>Menurut Buku Fundamental of Real Estate Appraisal 8 th Edition : </li></ul><ul><li>Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan penilaian lebih menitikberatkan kegunaan langsung dari prinsip substitusi. Penilai akan mencari tiga atau lebih Data Pembanding dari propert i yang masih ditawarkan atau telah laku terjual yang mirip dengan Properti Subjek, d imana terhadap hal-hal yang tidak sama akan diberikan penyesuaian </li></ul>
  48. 48. PENDEKATAN DATA PASAR <ul><li>Menurut Buku Real Estate Valuation (Prinsipl es and Aplication) : </li></ul><ul><li>Pendekatan Perbandingan Data Pasar didasarkan kepada suatu kesimpulan bahwa nilai properti dapat diestimasi berdasarkan harga jual properti yang mirip dimana didasarkan atas dua Asumsi : </li></ul><ul><li>Harga Pasar merupakan cerminan dari Nilai Pasar </li></ul><ul><li>Prinsip Substitusi </li></ul>
  49. 49. PENDEKATAN DATA PASAR Menurut Standar Penilaian Indonesia 2002 (SPI 2007) : Pendekatan Data Pasar m erupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (Objek Penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu Proses Jual Beli
  50. 50. NILAI INDIKASI PROPERTI YG DINILAI = HARGA PROPERTI PEMBANDING + ADJUSTMENT Pendekatan Data Pasar Pengumpulan Data Verifikasi Data Adjustment Data Pembanding*) Rekonsiliasi Nilai Seleksi Data & Perbandingan Data Indikasi Nilai Properti Adalah suatu cara untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya.
  51. 51. PENDEKATAN DATA PASAR Kesimpulan : Nilai Properti = Harga-harga properti pembanding + Penyesuaian perbedaan-perbedaan
  52. 52. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Pendpatan </li></ul><ul><li>Pada prinsipnya pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah mengukur manfaat (benefits) di masa mendatang menjadi nilai sekarang </li></ul><ul><li>Pendapatan yang dikapitalisasi berasal dari sewa dan penjualan diakhir tempoh investasi </li></ul><ul><li>2 metode kpaitalisasi pendapatan: </li></ul><ul><ul><li>Kapitalisasi langsung (direct capitalization), dapat dilakukan dengan cara: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Membagi pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan tingkat ( rate ) kapitalisasi tertentu yang diperoleh dari analisis properti pembanding yang mirip. Tingkat kapitalisasi dimaksud merupakan perbandingan pendapatan tahun pertama dengan harga jual (satuan persentase) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Mengkalikan pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan angka pengganda ( mulitplier ) kapitalisasi tertentu yang diperoleh dari analisis properti pembanding yang mirip. Angka pengganda kapitalisasi dimaksud adalah perbandingan harga jual dengan pendapatan tahun peratama (satuan kali) </li></ul></ul></ul><ul><ul><li>Kapitalisasi Yield (yield capitalization), dilakukan dengan mengkonevrsi pendapatan (sewa atau hasil penjualan properti) yang akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil ( return ) atau yield tertentu. </li></ul></ul><ul><li>Dalam penerapan yang lebih luas, metode yield merupakan analisis arus kas terdiskoto ( discounted cash flow ). </li></ul>
  53. 53. 6. Penerapan 3 Pendekatan Penilaian <ul><li>Pendekatan Pendpatan </li></ul><ul><li>Seperti dalam penerapan pendekatan biaya dan perbandingan harga jual, maka pendekatan kapitalisasi pendapatan juga memerlukan penelitian pasar yang lebih luas </li></ul><ul><li>Pengumpulan dan analisis data untuk penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan sebagai dasar analisis supply dan demand yang dapat memberikan informasi tren dan antisipasi pasar </li></ul><ul><li>Data yang diperlukan untuk penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan: </li></ul><ul><ul><li>Ekspektasi pendapatan kotor/kasar properti </li></ul></ul><ul><ul><li>Ekspektasi tingkat hunian </li></ul></ul><ul><ul><li>Antisipasi biaya operasi tahunan </li></ul></ul><ul><ul><li>Pola dan kuantitas, vaiabilitas, timing, katahanan serta jangka waktu ( duration ) aliran pendapatan properti </li></ul></ul><ul><ul><li>Antisipasi harga penjualan investasi properti ( anticipated reversionary value ) </li></ul></ul>
  54. 54. PENDEKATAN PENDAPATAN SPI 2007 Suatu cara umum menetapkan indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas perusahaan atau sekuritas dengan menggunakan satu lebih metoda dimana nilai ditetapkan dengan cara mengkonversi manfaat (pendapatan) yang dapat diantisipasi sebagai pembilang dengan suatu tingkat penyebut yang relevan REAL ESTATE VALUATION Fungsi dari pendapatan yang diharapkan akan diperoleh dari suatu property.(Kenneth M Lusht,1997:233) Fundamental of Real Estate Appraisal Kapitalisasi pendapatan adalah konversi pendapatan menjadi nilai Property Assesment valuaion Mengkonversi keuntungan dimasa yang akan datang untuk menggambarkan nilai saat ini
  55. 55. Kesimpulan : Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang ( present value of anticipated income ) PENDEKATAN PENDAPATAN
  56. 56. Pendekatan Pendapatan Potential Gross Income vacancy Effective Gross Income Operating Expenses Net Operating Income Value Dikurangi Dikurangi Capitalization Dikalikan Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti
  57. 57. 7. Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini nilai final <ul><li>Tahap analisis akhir dalam proses penilaian adalah rekonsiliasi indikasi nilai ke dalam satu ang k a nilai atau bentuk interval nilai. </li></ul><ul><li>Kebiasan rekonsilisi tergantung pada: </li></ul><ul><ul><li>Permasalahan penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Pendekatan penilaian yang telah digunakan </li></ul></ul><ul><li>Keakurasian indikasi nilai yang dihasilkan oleh masing-masing pendekatan penilaian </li></ul><ul><li>Jika penilai menggunakan 3 pendekatan penilaian, maka penilai perlu: </li></ul><ul><ul><li>menguji ke 3 indikasi nilai dari masing-masing pendekatan penilaian tersebut secara terpisah </li></ul></ul><ul><ul><li>Mempertimbangkan relativitas ketergantungan dan penerapan masing-masing pendekatan penilaian tersebut </li></ul></ul><ul><li>Dalam laporan penilaian pada bagian rekonsiliasi, penilai dapat </li></ul><ul><ul><li>menjelaskan variasi indikasi nilai yang hasilkan masing-masing pendekatan penilaian </li></ul></ul><ul><ul><li>Menghitung perbedaan antara kesimpulan nilai dengan indikasi nilai dari masing-masing pendekatan penilaian yang telah digunakan </li></ul></ul><ul><li>Opini final yang merupakan tujuan dari proses penilaian dilaporkan dalam angka tunggal maupun interval (nilai limit tertinggi dan terendah) </li></ul>
  58. 58. Rekonsiliasi Nilai Rekonsiliasi nilai adalah : Suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir Pendekatan A X % Indikasi Nilai 100% (X+Y+Z) Pendekatan B Y % Pendekatan C Z% = + +
  59. 59. Rekonsiliasi Nilai <ul><li>Kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi nilai, </li></ul><ul><li>yaitu : </li></ul><ul><li>1. Kesesuaian, </li></ul><ul><li>yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding </li></ul><ul><li>yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan; </li></ul><ul><li>Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan; </li></ul><ul><li>Kuantitas dan kualitas bukti-bkti /data pembanding; </li></ul><ul><li>Estimasi nilai akhir </li></ul><ul><li>(dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal); </li></ul><ul><li>Pembulatan nilai akhir. </li></ul>Hasil nilai akhir yang ditetapkan Nilai Tunggal Nilai Range (Kisaran)
  60. 60. 8. Laporan Penilaian <ul><li>Laporan penilaian adalah semua pernyataan penilai mulai dari pendefinisian permasalahan penilaian sampai dengan kesimpulan ilai yang didokumentasikan dan diserahkan kepada klien </li></ul><ul><li>Penugasan tidak akan lengkap jika kesimpulan nilai belum dinyatakan dalam laporan penilaian dan diserahkan kepada klien </li></ul><ul><li>Nilai yang dilaporkan adalah opini penilai dan mencerminkan pengalaman dan keputuasn (judgment) yang telah diterapkan dalam analiisis data. </li></ul><ul><li>Laporan penilaian merupakan eskpresi berujud hasil pekerjaan penilai dan merupakan tahap terakhir dalam proses penilaian Tahap analisis akhir dalam proses penilaian </li></ul>
  61. 61. Pelaporan <ul><li>Laporan Penilaian berfungsi untuk : </li></ul><ul><li>menyampaikan kesimpulan penilai tentang nilai kepada klien dan pihak lain yang berkepentingan </li></ul><ul><li>Sebagai catatan lengkap dan terperinci dari nilai suatu properti dipandang dari berbagai sudut kegunaan dan kepentingan sesuai dengan keadaan (circumstatment) dan situasi yang berlaku </li></ul><ul><li>Sebagai sarana untuk melindungi properti dari macam-macam kemungkinan yang dapat merugikan dari kejadian-kejadian yang tidak disangka-sangka, misalkan penggelapan </li></ul>
  62. 62. Pelaporan <ul><li>Bentuk – bentuk Laporan Penilaian : </li></ul><ul><ul><ul><li>Laporan Lisan (Oral Report) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Laporan tertulis sederhana (Form report) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Laporan tertulis lebih lengkap-ditunjang data (Letter report) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Laporan lengkap dan formil-ditunjang data selengkap mungkin (Narrative report) </li></ul></ul></ul>
  63. 63. Appraisal of Real Estate Ruang Lingkup Pekerjaan Opini Nilai Tanah Laporan penilaian Rekonsiliasi Nilai dan Opini akhir Pengumpulan Data dan Deskripsi Property Data Area Pasar Data Prop. Subjek Data Pembanding Analisis Data Analisis Pasar Analisis HBU Aplikasi Pendekatan Penilaian Biaya Perbandingan Data Pasar Income Capitalization PERUMUSAN MASALAH Identifikasi Klien Maksud Penggunaan Penilaian Tujuan Penilaian Tanggal Penilaian Identifikasi Property Kondisi Hipotesis & Asumsi Luar Biasa Asumsi Umum & Kondisi Pembatas
  64. 64. Fundamental of Real Estate Appraisal Perumusan Masalah List Data dan sumber Data Analisis Highest and Best Use Estimasi Nilai Tanah Estimasi nilai dengan Tiga Pendekatan Rekonsiliasi Nilai Pelaporan Nilai Akhir Pengumpulan, Perekaman dan Verifikasi data Data Umum Data Spesifik Data untuk masing-masing pendekatan
  65. 65. Real Estate Valuation Deskripsi Masalah Penerapan Pendekatan Penilaian yang Sesuai Analisa Property Subjek Rekonsiliasi Nilai Identifikasi Jenis Hak Definisi Nilai Tanggal penilaian Syarat Pembatas Location Expected Highest and Best Use Property Specific Character Sales Comparison Cost Income Estimasi Nilai Akhir Laporan Penilaian
  66. 66. Property Assesment Valuation Perumusan Masalah Survey Pendahuluan dan Perencanaan Kerja Rekonsiliasi Nilai Pelaporan Nilai Akhir Pengumpulan, dan Analisis Data Data Umum Data Spesifik Data Komparatif (Pembanding) Aplikasi Pendekatan Penilaian Biaya Perbandingan Data Pasar Pendapatan (Income)
  67. 67. Proses Penilaian Secara Umum Pengumpulan data umum ataupun khusus, analisis pasar, analisis HBU, penghitungan nilai tanah dan penerapan pendekatan Penilaian Menentukan tujuan, ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, jenis data yang dibutuhkan dan perencanaan pelaksanaan penilaian Rekonsiliasi nilai dan laporan Penilaian T AHAP IDENTIFIKASI MASALAH DAN PERENCANAAN TAHAP PENGUMPULAN, ANALISA DATA DAN PERHITUNGAN TAHAP PENENTUAN NILAI AKHIR DAN PELAPORAN
  68. 68. TAHAP IDENTIFIKASI MASALAH DAN PERENCANAAN The Appraisal of Real Estate Fundamental of Real Estate Appraisal Property Assessment Valuation Real Estate Valuation
  69. 69. The Appraisal of Real Estate Real Estate Valuation TAHAP PENGUMPULAN, ANALISA DATA DAN PERHITUNGAN
  70. 70. Fundamental of Real Estate Appraisal Property Assessment Valuation TAHAP PENGUMPULAN ANALISA DATA DAN PERHITUNGAN (Lanjutan)
  71. 71. The Appraisal of Real Estate Fundamental of Real Estate Appraisal Property Assessment Valuation Real Estate Valuation TAHAP PENENTUAN NILAI AKHIR DAN PELAPORAN

×