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Giovanni manieri elia - La ITE desde la perspectiva europea

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Giovanni manieri elia - La ITE desde la perspectiva europea

  1. 1. Jornada Técnica Internacional La Inspección Técnica de Edificios (ITE) desde la perspectiva europea. Barcelona, 18 de mayo de 2011.El “Fascicolo di fabricato” como control de los edificios en Italia.Giovanni Manieri Elia, profesor de Facultad de Arquitectura la Universidad Roma 3El Fascicolo di fabbricato fue introducido en Roma en 1999 y el objetivo era difundirlo entodo el pais; esto encontrò muchos obstaculos principalmente de parte de los grandesgrupos immobiliarios que lo consideran un aumento de gastos innecesario. Luego de unacausa legal en el 2006 una sentencia del Tribunal Administrativo Regional anulò elcaracter obligatorio del Fascicolo y ello ha desfavorecido e inclusive en muchos casosanulado su difusion en otros ayuntamientos del pais.El Fascicolo del fabbricato consiste en una inspeccion efectuada en los edificios con elalmacenamiento de datos y documentos relativos a la seguridad del immueble con lafinalidad de descubrir las eventuales problematicas y proceder a las soluciones antes quese generen situaciones de grave peligro.La documentacion es recogida y evaluada por un tecnico que efectua la investigacion ysupervision; una vez concluido el trabajo, el Fascicolo es estregado a los propietarios delimmueble y ademas a la administracion comunal ( municipalidad ).La necesidad de un control general en los edificaciones en Roma fue evidenciada enmanera tragica por el derrumbe ocurrido en Via di Vigna Jacobini en el 1998 cuando en lamadrugada del 6 de diciembre un edificio entero se derrumbò repentinamente causando la muerte de 27 personas. Fue evidente que no se podia continuar a considerar que la seguridad de un patrimonio arquitettonico de la importacia del patrimonio romano, conformado por el 70 % de edificios de mas de 50 años de construccion, fuese a cargo en modo general y esclusivo a los 1
  2. 2. propietarios los cuales, a menudo ignoran las mas elementales nociones de seguridad delas estructuras y las instalaciones del immueble. Estos han realizado durante los añosmuchas modificaciones a los edificios para adaptarlos a las diferentes exigencias que con las nuevas tecnologias surgen continuamente. Igualmente algunos edificios de grandes dimensiones han sido sujetos a modificaciones graduales en el tiempo, paralelamente a las nesecidades de los diferentes habitantes. Quienes las han realizado en el ultimo medio siglo, han actuado con escaso conocimiento de las caracteristicas estructurales de los muros historicos en un contexto cultural dominado por las construcciones en cemento armado. De este modo, a menudo en manera superficial,se han producido profundos vacios excavados en los muros portantes para la realizacionde numerosas instalaciones internas; se han demolido muchos muros secundariosconsiderados como simples tabiques, para ampliar el espacios, ignorando la funcionestructural de refuerzo transversal de aquellos. Han ensanchado puertas y ventanasespecialmente en el piso al nivel de la calle con la finalidad de crear escaparates paratiendas o sino se han construido mas pisos para incrementar el valor del immueble.Muchos de estos cambios realizados, si son analizados por separado, podrian serpertinentes y adecuados a la estructura del edificio, pero si los tomamos en conjuntopodrian alterar mucho el funcionamento estructural por entero con una importantereduccion del margen de seguridad. Sobretodo en los grandes edificios, fraccionados ensus multiples unidades habitativas, cada propietario desconoce los cambios producidospor los vecinos y por este motivo resulta imposible evaluar una intervencion en el realcontexto estructural del edificio. La ocasion de un control contemporaneo y global del 2
  3. 3. Edificio que originalmente tenia 4 pisos, como se ve en la foto del 1938, ha sido ampliado con dos pisos mas como pueden observar enla situacion actual.immueble propuesto por el Fascicolo del fabbricato permite un analisis antes imposible ycasi nunca realizado en las modificaciones ordinarias.Por lo tanto, el Fascicolo del fabbricato era destinado a realizar un control general detodas las edificaciones romanas y ademas debia servir para efectuar un control en eltiempo con la actualizacion obligatoria cada 10 años o en caso de intervencionesimportantes.El trabajo del inspector consiste en varias actividades.Se empieza con la recoleccion y seleccion del material: busqueda de los dibujos y planosoriginales asi como los levantamientos actualizados. A continuacion se efectua una trabajode comparacion de planos y elevaciones con la individuacion de los cambios realizadosen las estructuras a traves de los años que podrian haber causado efectos negativos en laestructura.Luego se procede a verificar la correspondencia de los planos catastrales con lacomunicacion a los propietarios de eventuales incongruencias. Despues se lleva a cabo 3
  4. 4. una inspeccion directa en la cual se controla el estado de conservacion de las instalaciones (gas, electrico, idraulico y calefaccion) y a la individuacion de situaciones particularmente criticas, pidiendo a los propietarios los documentos referentes a las instalaciones y comunicandoles eventuales faltas; igualmente las instalaciones condominiales deberan ser controladas. Se procede tambien al control de la presencia de Las grietas son muy comunes en los edificios históricos. indicios de humedad en los techos, los pisosintermedios, en los sotanos, y el estado de la estructura portante a traves de laobservacion de la presencia de lesiones en los muros, ya sean antiguas o recientes,buscando tambien informaciones de la existencia de lesiones escondidas bajo recientesrevoques. La inspeccion es obligatoria en cada una de las habitaciones de todo eledificio, excepto en casos particulares que deberan ser indicados en la relacion.Tambien se debe verificar la presencia de arboles altos y una posible interferencia en loscimientos o en las instalaciones enterradas del immueble. En caso de existencia deproblematicas de este tipo es necesaria la participacion de un perito agronomo. Por ultimo se procede al atento control del estado de conservacion del revoque, de las cornisas, pisos, techos, escaleras, puertas y ventanas, barandas y ascensores. Cada elemento de posible peligro y cada El tecnico hace el control del estado de conservacion del falta de documentacion obligatoria debe revoque, de las cornisas, de las fachadas, detectando la presencia de desprendimientos ya ocurridos o inminentes 4
  5. 5. ser descrita detalladamente y señalada a los propietarios en la relacion tecnica. Para completar, un geologo debe redactar la relacion geologica basada en una inspeccion y en datos contenidos en la bibliografia y cartografia especifica de la zona. Los objetivos propuestos por la legislacion correspondiente al Fascicolo son: – el control de todas las edificaciones de la ciudad, evidenciando situaciones de peligro imminente o probabile; la creacion de un banco datos digitalizado y actualizado, controlado y seguro que sea a disposicionContadores y viejas tuberias del gas, hechas de las personas que deben intervenir en los immuebles,de plomo y grifos en latòn de los años 40.(Roma, 2007). especialmente los mismos propietarios los cualesactuando en determinadas partes del edificio deben conocer la conformacion realincluyendo tambien las partes internas; evitar las situaciones de un posible peligro que sepueden crear a causa de la falta de una informacion precisa.Los resultados esperados consisten en la disminucion de los accidentes (derrumbes,caidas, explosiones, electocuciones) y tambien contribuir a una correcta manutencion delos edificios que favorezca la duracion de los mismos.El vencimiento del plazo para la realizacion del Fascicolo era establecido el dia 31 demarzo del 2006 para todos los immuebles edificados antes del 1939 y el 31 de marzo del2007 para aquellos construidos despues. No eran previstas penales para quienes nocumplian con esta obligacion pero en caso de trabajos de remodelacion del immueble,para obtener el permiso era requerido el Fascicolo por la municipalidad.La inspeccion es efectuada a vista y con la ayuda de instrumentos de relevacion ytambien de la maquina fotografica. La figura profesional habilitada a la realizacion delFascicolo son los arquitectos, los ingenieros civiles y los maestros aparejadores; no es 5
  6. 6. Fascicoli Fascicoli presentati per periodo di costruzione realizados 2372 2500 2000 n. di fascicoli presentati 1284 1500 986 849 1000 667 571 382 500 183 154 91 27 10 0 Otro 1908-1939 1940-1950 1951-1962 1963-1971 >1971 XII - XIV sec. XV sec. XVI - XVII sec. XVIII sec. XIX sec. altro non precisabile No Detectado Período dedi costruzione periodo construcciónFascicoli realizados y clasificados segun el período de construcción del immueble(los datos del histograma se refieren al 31/3/2006, por un total de 7.576 Fascicoli realizados).prevista ninguna obligacion de titulos de especializacion. Los colegios profesionales ytambien las universidades organizan varios cursos optativos de formacion especifica. Losinspectores reciben el encargo directamente de los propietarios de los immuebles.La responsabilidad de los inspectores no es declarada en el reglamento sin embargo esimplicita una responsabilidad indirecta en caso de accidente si se revela evidente unanegligencia por parte del profesional encargado.El costo del Fascicolo es proporcional al valor catastral del immueble (aproximadamente180 euros por cada apartamento, 2,25 Euros/ Mq).En conclusion de la inspeccion, el tecnico puede declarar el edificio:– Sujeto a observacion, en el caso hubieran sido detectados problemas, si fuerannecesarios mayores analisis, intervenciones, o si faltaran certificaciones importantes.– No sujeto a observacion, si no existen problemas que requieren una particularatencion.Considerando todos los edificios inspeccionados en Roma desde el año 1999 hasta el 6
  7. 7. 2006 resulta que casi la mitad de los edificios Valutazione finale estudiados han sido declarados “sujetos a sujeto a Porre ledificio sotto observación osservazione; observacion”. La respuesta de los habitantes ha no sujeto a Non porre ledificio 3.474 3474; 46% 46%sottoobservación osservazione; 4.102 4102; 54% sido muy positiva y han colaborado 54% eficientemente en las inspecciones. Han sido realizados y depositados 13,000 Fascicoli hasta Evaluación final. junio del 2010, a pesar que desde el 2006 el Cada Fascicolo termina con el resultado final del examen del edificio, indicando presencia o ausencia de factores de deficiencias significativas. Fascicolo no es obligatorio (800 Fascicoli al año desde el 2006 hasta el 2010). En forma conjunta, los datos obtenidos en los Fascicoli pueden evidenciar algunos problemas comunes a determinadas categorias de edificios o a determinadas areas, permitiendo acciones correctivas organicas. El data base informatizado facilita futuras inspecciones, favorece la localizacion de la informacion del proyecto de remodelacion y manutencion; ademas los datos son conservados en manera segura en diferentes lugares: en la administracion del immueble (en papel y digitalizado) y en las oficinas de la municipalidad (digitalizado). De este modo la conservacion es permanentemente asegurada, tambien en situaciones de particular gravedad. Factores de deficiencias identificados. Sólo el 26% de los edificios controlados no muestra deficiencias. 7
  8. 8. COMPOSICIÓN DEL FASCICOLODATOS DE IDENTIFICACCIÓN del immueble, de la propiedad y del profesionalencargadoCUADRO A : identificación del edificio (ubicación, datos catastrales...)CUADRO B dibujos técnicos disponibles (planos, elevaciones y secciones de proyectooriginal y del levantamiento actualizado)CUADRO C descripción de la inspección visual (observaciones efectuadas en el sitio)CUADRO D instalaciones del edificio (descripción y estado de conservación)CUADRO E lista de las intervenciones de seguridad màs importantes (realizadas y porrealizar)CUADRO F informe de síntesis (evaluación final y propuestas de desarrollo)INFORME DE SÍNTESIS - Las operaciones de investigación efectuadas o por efectuar - Noticias acerca del acceso a todas las partes del edificio - Los documentos que faltan considerados necesarios - Las principales deficiencias en la documentación - Las principales deficiencias encontradas en la inspeccíon visual - Principales eventos del pasado, con referencia a los aspectos estáticos - Necesidad del informe agro-forestal - Urgencia y plazos para las inspecciones adicionales y especializadas - Sugerencias, consejos, disposiciones inmediatas, etc. 8
  9. 9. ACTIVIDADES POR LA REDACÍON DEL FASCICOLORecoleción de plantas, alzados, secciones, informes de proyectos de origenRecoleción de planos de situaciones intermediasRecoleción del levantamiento actual - comparación de las palntas y control de los cambios realizados - comparación de las elevaciones y control de lo cambios realizados - control de la congruencia de los planos catastrale y comunicación a los proprietarios de la eventual necessidad de actualizaciónINTALACIONES CONTROLADAGasEléctricoCalefacíonAguaAlcantarilladoEliminación del agua de lluviaEvacuación de humosAscensor- Control visual del las instalaciones- Controllo de la presencia de deficiencias- Recolection de la documentación necessaria- Segnalación a los propietarios de las deficiencias.En relación a la instalaciones de las diferentes unidas inmobiliaria y tambien aquellascentralizadas. 9
  10. 10. INFORME GEOLÓGICOUbicación del area de investigación, caracteristicas del edificio y del tejido urbanoCaracterísticas geomorfológicas observadas in situ.Características geológicas - estratigráficas e hidrogeológicas,Riesgo de movimiento debido a la presencia de cavidades en el terrenoRiesgo sísmico y de amplificación sísmica del los suelos.Características geotécnicas de los suelosEvaluación general sobre la seguridad referida a la ubicación del edificio y el terreno.LOS OBJETIVOS ESTABLECIDOS POR LA LEGISLACIÓN- Controlar la edificacion de toda la ciudad detectando situaziones de peligro potencial oinminente- Crear una base de datos digitalizada y actualizada, controlada y confiable y que debeestar a disposicion de aquellos que tienen que intervenir en los edificios.- Evitar las situaciones peligrosas causadas por la falta de informaciónRESULTADOS ESPERADOS- reducción de los accidentes (choques, caídas, explosiones, etc.)- favorecer el mantenimiento de los edificios y por lo tanto su duracion. 10

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