Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
I.  PERSIAPAN PROYEK

A. PEMILIHAN LOKASI
1. PERUNTU KAN TATARUANG

A.  PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT

SEBEL...
2.PEN| LA| AN POTENSI LOKASI

~/  ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
INTRINSIC LOCATION( kedudukan | ahan, kandunga...
3. ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA
DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN
PADA ...
FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO: 
ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA

/ JALAN LINGKUNGAN

° JALAN LINGKUNGAN UTAMA
° JAL...
/ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH

' RESIDENTIAL DEVELOPMENT

' COMMERCIAL DEVELOPMENT

' MIXED USE DEVELOPMENT

° INDUS...
4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKRO

FAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LOKASI LAIN DALAM SATU LINGK...
B . PERENCANAAN

1. PELUANG PRODUK/ PASAR
- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR

' PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKS| MAL,...
. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN

BANGUNAN

.  PERENCANAAN TAPAK

TOPOGRAFI

' GEOLOGI

' PRASARAN ...
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK

 

A. KAVLING SUDUT

Keuntungan : 

/ Umumnya lebih luas dari interior lot
/ Punya 2 frontage
...
C. T-INTERSECTION LOT/ TUSUK SATE
Keuntungan : 

/ View jauh memandang sepanjang

jalan didepannya
/ Sangat disukai untuk ...
E.  FLAG LOT
Keuntungan : 

/ Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
/ Bentuk "ngantong" banyak...
B.  PERENCANAAN BANGUNAN
/ STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH

/  KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TI...
4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN
BANGUNAN

* SKEMATIS PERENCANAAN

* KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN
DENGAN STRATEGI
PENGEMB...
5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN

A.  PERENCANAA TAPAK

' RENCANAINDUK

° RENCANA TAPAK (blok p| an, jaring...
C. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

1. IJIN LOKASI

- SURAT PERMOHONAN (proposal, data diri, |okasi)

° RAPAT KOORDINASI INSTANS...
SURAT PERMOHONAN - -I (RAPAT KOORDINASI E PRESENTASI

PENGEMBANG ' r INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA

INSTANSI TERKAIT
--P...
3.IMB

A.  DOKUMEN PENDUKUNG: 

- GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB

- GAMBAR DIMENSI KAVLING

- SITE PLAN

- GAMBAR SITUASI

- PE...
4.LEGALITAS PERTAHANAN
A.  KARAKTERISTIK TANAH: 
' SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
' SEBAGAI ASET, SEBAGAI PERSEDIAAN, SEB...
D. STUDI KELAYAKAN: 

CI SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK

EKONOM| ,L| NGKUNGAN, PROYEK, MARKET| NG, TEKNIS, LEGA...
CI KAJIAN KELAYAKAN/ FINANSIAL ANALYSIS

/  PENDEKATAN: METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS
(MENGHITUNG KESELURUHAN PEMAS...
/ KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN
' NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH)

PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI D...
"INTERNAL RATE OF RETURN/ IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN
INTERNAL

DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA
DENGAN NO...
/ANALISIS SENSITIFITAS

UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA
KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/ MODERAT
MENJADI LEBIH BAIK (B...
CONTOH KASUS HIPOTESIS
PT.  FINANCIAL REALEsTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN
SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA ...
DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH

Tahun Harga unit (Rp.000) Total (Rp.000) Pajak 20% Hasil
Pen'uaIan
1 60

50.000 3000...
BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA
MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%

DIHITUNG ...
B. PAYBACK DISCOUNTED

Tahun Capital outlay Discounted net Keterangan

cashflow at DF
20%

 

O 5.000.000 -5.000.000

1 2....
C.  NPV AT DF 20%

Tahun Capital Outlay DF 20% PV Outlay at PV Net
DF 20% cashflow at
DF 20%
0 1.000

   

5.000.000 5.000...
D. NPV AT DF 25%

Tahun Capital outlay DF 25% PV Outlay at PV netcash
DF 25% flow at DF
25%
O

 

5.000.000 1 .000 5.000.0...
E.  INTERNAL RATE OF RETURN
468.364
IRR =  o.2o+ ---------------- --(o.25-o.2o) =  24.86%
468.364-(13.120)

F. PROFITABILI...
E. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASA RAN

2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN

3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI
MASALAH

4.PE...
1. SASARAN

MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK
MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/ BANK SEJENIS UNTUK ...
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
4.1 DEFINISI KYG/ KREDIT YASA GRIYA

ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN...
4.2 PENGGUNAAN KYG
° Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah Sampai finishing)
° Pembiayaan bridgding jangka pendek

4.3 T...
c. Data Proyek

* Kondisi Proyek (nama, |okasi, fasi| itas, dan keadaan proyek)
~ Ijin Lokasi dan pembebasan lahan

* Time...
4.4 KETENTUAN/ SYARAT KYG

Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari
60% nilai agunan

Suk...
4.6.JEN| S PERSETUJUAN KYG

KYG UMUM

PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/ PENCARIAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND
(T...
4.7 JAMINAN KREDIT

Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada Ieaglitas lahan dan bangunan
proyek ya...
4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT

° Sumber dana -> networking capital, share devepoper
- Penggunaan dana

° Permohonan kred...
5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN

5.1 Gambaran Umum
- SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN
- PERMODALAN, SUSUNAN PEMEGANG SA...
5.5 ASPEK KEUANGAN
° KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA
° RENCANA PENERIMAAN PROYEK
° NERACA

° RUGI LABA
° CASH FLOW
° LEGALITAS P...
Pembebasan tanah

Biaya izin Prinsip dan izin lokasi
Advis planning

Pengukuran & gambar lokasi
Akte jual beli induk

Peng...
IOWLD-DUJNH

C. 

RAB Prasarana lingkungan

lllllll;  5 fun: 

Jalan lingkungan
Saluran lingkungan
Pekerjaan duicker
Salur...
5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/ unit

Rumah
IMB

Daya listrik PLN

Jembatan masuk halaman
Plat KPR
Air PAM/ sumur pompa

l...
5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH
REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL

 

1 Tanah matang

2 Prasar...
6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING
TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN

6.1 ASPEK LEGALITAS

' LEGA...
6.4.Maksimal Kredit

- Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek
tanpa memperhatikan rencan...
6.6 Calon Konsumen

- Seringkali informasi Konsumen belum secara
detail disampaikan sehingga Bank mengalami
kendala saat m...
F.  PEMBIAYAAN

1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN
KONSUMEN

A.  PERUSAHAAN
- KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH
- KRE...
“SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA
° KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT
' KATEGORI RUSUNAMI

/ SASARAN PENERIMA DU...
1>1700.000<2 7,5% 6 TAHUN 55.000.000

500.000
| |>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.000
1.700.000

| |l/ <1.000.000 3% 10 TAHUN...
DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI

GOLONGAN TABUNGAN AKUMULASI BANTUAN
BULANAN 196 BULAN UANG MUKA
| 

RP.3000 RP 58...
CI BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI
° BANTUAN UANG MUKA

° PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN
° BANTUAN M...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Persiapan proyek

3,323 views

Published on

Persiapan proyek

Published in: Real Estate

Persiapan proyek

  1. 1. I. PERSIAPAN PROYEK A. PEMILIHAN LOKASI 1. PERUNTU KAN TATARUANG A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT SEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN ° KEPADATAN ° KDB. KLB ° FUNGSI WILAYAH ° RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY ° RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: BATASAN ALAM (SUNGAI, GUNUNG, DAMAU, LAUT) BATASAN/ BARRIER BUATAN (BANDARA, JALUR KERETA API, BEBAS HAMABATAN) POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR, LISTRIK, PEMBUANGAN SAMPAH DLL) PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING, PEMBANGUNAN, KONTROL, ASPEK LINGKUNGAN DLL)
  2. 2. 2.PEN| LA| AN POTENSI LOKASI ~/ ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI INTRINSIC LOCATION( kedudukan | ahan, kandungan, ik| im) RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximility pendukung secara kuat/ sekolah/ perbelanjaan/ public service d| | ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh, lingkungan dengan tingkat kriminalitas tinggi “ASPEK YANG DIKAJI ' KONFIGURASI TAPAK ' KEMUDAHAN PENCAPAIAN ' ASPEK KAITAN LOKASI ' TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG ' TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG ' KARAKTERISTIK FISIK UTILITAS 3. ANALISIS LOKASI MAKRO ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADLAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN UMI HLI L ii7~: n_. i*_. ' tv IiI m IHH »I LWI* HL
  3. 3. 3. ANALISIS LOKASI MAKRO ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRA STRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN
  4. 4. FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO: ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA / JALAN LINGKUNGAN ° JALAN LINGKUNGAN UTAMA ° JALAN LINGKAR UTAMA ° JALAN ARTERI UTAMA ° SIMPUL-SIMPUL BARU ° COMMERCIAL DISTRIC BARU / ANALSIS AKSEBILITAS TRANSPORTASI ° LALULINTAS UMUM KE LOKASI ° ARAH LALULINTAS ° INTENSITAS PEMAKAIAN
  5. 5. /ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH ' RESIDENTIAL DEVELOPMENT ' COMMERCIAL DEVELOPMENT ' MIXED USE DEVELOPMENT ° INDUSTRUAL DEVELOPMENT ' RECREATIONAL DEVELOPMENT / ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN ' KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN ' STATUS LINGKUNGAN ' POLA JALAN PERUMAHAN / ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN ' KEPADATAN BANGUNAN ' PERTUMBUHAN BANGUNAN ' PERTUMBUHAN HARGA TANAH ° PERMINTAAN TERHADAP RUMAH ' TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN
  6. 6. 4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKRO FAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU FAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO: “ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR (KERETA API, TOL, BANDARA, M RT DLL) “ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN ( KEMUDAHAN DICAPAI, KE BERBAGAI FASILITAS/ BELANJA, IBADAH, SEKOLAH, GEDUNG PERTEMUAN, DLL) / ANALISIS DARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN (L| STR| K,A| R, TELEPON, GAS, LIM BAH, SAMPAH, DRA| NASE, TAMAN, TROTOAR, LAM PU JALAN) / ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN (TERHADAP KEJAHATAN, KEBAKARAN, BENCANA ALAM) / ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN (FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN) / ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI (FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)
  7. 7. B . PERENCANAAN 1. PELUANG PRODUK/ PASAR - KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR ' PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKS| MAL, JEN| S TANAH YANG TIDAK MEMERLUKAN TREATMENT TERLALU BANYAK ' PASAR KOLEKTIP (PNS, TNI, SWASTA) ' PASAR RETAIL/ INDIVIDUAL ' DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI, TINGKAT PENGHASILAN) ' MOBILITAS PASAR SASARAN 2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH (ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANA WILAYAH NO 403/KPT/ S/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT) ' PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN (ORIENTAS| ,UTARA-SELATAN, COUNTUR, DRA| NASE, SUPPLY | NFRASTRUKTUR, PENDUKUNG, KANTOR PEMASARAN, LETAK GARDU DLL) ' PEDOMAN DESIGN BANGUNAN (UNSUR TROPIS, DENAH, STRUKTUR, BAHAN BANGUNAN, UTILITY GAMBARAN PASAR DESIGN _WH HI . III : v . Hj : a LI II` ITII) II , WV HI
  8. 8. . INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN . PERENCANAAN TAPAK TOPOGRAFI ' GEOLOGI ' PRASARAN YANG ADA ' POLA VEGETASI YANG ADA ' SISTIM DRAINASE ' ORIENTASI/ VIEW YANG POTENSIAL ' KENDALA-KENDALA FISIK - STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, peja| an kaki, parkir, ratio ruang terbuka hijau d| |) ' INFORMASI PASAR, KANTOR PEMASARAN ' KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING, SESUAI KAJIAN PASAR ' ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN ' TINGKAT KEPADATAN HUNIAN - HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling, diusahakan Utara- Selatan atau mendekati) - HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (susunan tusuk sate, bentuk kipas putaran cul dae sac, ketinggian lebih rendah dari jalan d| |) - PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth, frontage, slope, drainase, soi| composition, exsitensi natural groeth, penerimaan matahari dan udara, view, lebar dan kondisi jalan) UPI) HLI L'III`~17_. I`_: `, j ILI III LIIIuIII UPI* HLI
  9. 9. JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK A. KAVLING SUDUT Keuntungan : / Umumnya lebih luas dari interior lot / Punya 2 frontage / Akses ke service area lebih baik / Halaman lebih luas / Sirkulasi udara lebih baik / Untuk komersial parkir lebih luas dan bisa punya 2 akses Kerugian : / Maintenance halaman lebih luas / Faktor kemanan dg 2 frontage / Kebisingan B. KAVLING STANDARD Keuntungan / Lebih aman karenA 1 entrance / Maintenance halaman lebih sedikit / Relatif tak bising / Akses lebih privat Kerugian / Akses ke service area menyatu dg Areal utama / Penghawaan adan view relatif kurang
  10. 10. C. T-INTERSECTION LOT/ TUSUK SATE Keuntungan : / View jauh memandang sepanjang jalan didepannya / Sangat disukai untuk bangunan komersial Kerugian : / Lampu kendaraan menyilaukan / Kurang aman dari segi lalulintas / Kurang disukai sebagai hunian D. CUL DE SAC LOT Keuntungan / Frontage kecil, faktor keamanan / Halaman belakang relatif besar / Relatif tenang, aman / Disukai untuk hunian Kerugian / Parkir mobil depan rumah sedikit / Entrance relaitf kecil
  11. 11. E. FLAG LOT Keuntungan : / Aman karena entrance dapat lebih terkontrol dan lahan tersembunyi / Bentuk "ngantong" banyak disukai Kerugian : /Akses tak langsung dari jalan / View tak bebas / Kurang disukai sebagai bangunan komersial tapi baik untuk tempat produksi/ gudang
  12. 12. B. PERENCANAAN BANGUNAN / STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH / KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOLOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL / INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN RUMAH / PENENTUN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN: ° SELERA PASAR ° TREND YANG BERKEMBANG ° ASPEK TROPIS, AKRAB LINGKUNGAN 'GAYA/ LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR ° BIAYA
  13. 13. 4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN BANGUNAN * SKEMATIS PERENCANAAN * KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN, STUD| KELAYAKAN, PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN *i PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL
  14. 14. 5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN A. PERENCANAA TAPAK ' RENCANAINDUK ° RENCANA TAPAK (blok p| an, jaringan jalan, taman, fasi| itas, kav| ing, d|| ) - RENCANA UTILITAS (jaringan | istrik, air, te| p) - RENCANA JARINGAN DRAINASE, L|MBAH, PENGOLAHAN SAMPAH ' RENCANA DETAIL SARANA, PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK ° SPESIFIKASI, RENCANA KERJA DAN SYARAT/ RKS ° RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIYAAN B. PERENCANAAN BANGUNAN ~ RENCANA SKEMATIS (denah-tampak-potongan) ° RENCANA DETAIL ARI PON DASI SAMPAI ATAP ° SPES| F|KAS| ,RENCANA KERJA DAN SYARAT. RKS ° RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
  15. 15. C. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1. IJIN LOKASI - SURAT PERMOHONAN (proposal, data diri, |okasi) ° RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT ° PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT ° PENINJAUAN LAPANGAN ° ASPEK TATA GUNA TANAH ' SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/ WALIKOTA 2. PENGESAHAN SITE PLAN / DOKUMEN PENDUKUNG: ° GAMBAR SITE PLAN/ REVISI ° PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN ° PERHITUNGAN KOMPOSISI EFEKTIF ° PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI ° BUKTI SURAT TANAH DAN PBB / PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/ KOTA
  16. 16. SURAT PERMOHONAN - -I (RAPAT KOORDINASI E PRESENTASI PENGEMBANG ' r INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT --PROPOSAL PEMOHON --DATA DIRI PEMOHON --LOKASI YANG DIMOHON PENINJAUAN LAPANGAN ASPEK TATA GU NA TANAH . QL SK IJIN LOKASI DRI BUPATI/ WALIKOTA(
  17. 17. 3.IMB A. DOKUMEN PENDUKUNG: - GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB - GAMBAR DIMENSI KAVLING - SITE PLAN - GAMBAR SITUASI - PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN - SURAT PERMOHONAN IMB - BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATA RUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/ KOTA C. PERIJINAN LAINNYA - TRANSPORTASI : DLLAJR - AMDAL: DINAS LINGKUNGAN HIDUP/ BAPPEDAL - AIR BERSIH : PDAM/ PENGAIRAN/ PERTAMBANGAN - LISTRIK : PLN - TELEPON : PT. TELKOM - IZIN GANGGUAN : BUPATI/ WALIKOTA - IZIN PENGOPERASIAN : TERGANTUNG JENIS FASILITAS _IPD ht L III : un _f : a ILI m IIIIK II _WII HI
  18. 18. 4.LEGALITAS PERTAHANAN A. KARAKTERISTIK TANAH: ' SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN ' SEBAGAI ASET, SEBAGAI PERSEDIAAN, SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN ' MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL B. TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT ' PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH, SURAT, KEABSAHAN, BUKTI, PBB ' KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG I# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/ PERORANG/ INSTITUSI SWASTA/ PEMR/ BUMN/ D I# TRANSAKSI DENGAN AHLI WARIS ' PENDEKATAN YANG BAIK, PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH ' PEMBAYARAN LANGSUNG, SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTAS| ,FILE LENGKAP/ DIFOTO ' MOMEN-MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN, LEBARAN HAJLKEBUTUHAN KHUSUS DLL C. KEMUNGKINAN SENGKETA, MENGANTISIPASI, MENGHADAPI SURAT ASPAL ' PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/ SEMPURNA ' TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) ' ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU PEMANFAATAN SENDIRI ' PENYELESAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN = CERMAT, BUKTI DATA, PERSUASIF, BANTUAN TOKOH BILA PERLU; DENGAN PENGADILAN) DPD REI L; IIiT: ):. rJ_. ~j, , EICILICIII Illklcut UPI* RLI
  19. 19. D. STUDI KELAYAKAN: CI SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOM| ,L| NGKUNGAN, PROYEK, MARKET| NG, TEKNIS, LEGAL, PEMASARAN, FINANC| AL, Y ANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK PEM| L|K, PENDANA, MANAGEMENT SEBAGAI LANDKANDUNGAN STUDI KELAYAKAN CI MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/ SEMACAM MASTER BUDGET CI KOMPONEN STUDI KELAYAKAN ' ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL, PASAR, REGULASLPERSAINGAN) ' RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK, JDWAL PENGEMBANGAN, ANGGARAN B| AYA, RENCANA PENJUALAN, UPAYA PROMOSI, JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) ' KAJIAN KELAYAKAN/ ANALISIS FINANSIAL , WH HI L Iri . v . wi : a l I l" I'll II , III &I
  20. 20. CI KAJIAN KELAYAKAN/ FINANSIAL ANALYSIS / PENDEKATAN: METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS (MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PNGELUARAN YANG DIPRAKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/ TIME VALUE OF MONEY) / LANGKAH-LANGKAH ° MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK ° MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASH FLOW) ° MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU ° MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA
  21. 21. / KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN ' NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH) PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA NPV POSITIF BERARTI LAYAK 'PAY BACK PERIOD ( MASA PENGAMBILAN INVESTASI) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL, PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK 'DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONKOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
  22. 22. "INTERNAL RATE OF RETURN/ IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL, TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQUIRED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK) ' PROFITABILITY INDEX/ BENEFIT COST RATIO(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA) NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL I THE AVARAGE ACCOUNTING RETU RN (RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING) LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU, KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA - RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK
  23. 23. /ANALISIS SENSITIFITAS UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/ MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE) AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV, |RR DDAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT CONTOH KASUS HIPOTESIS:
  24. 24. CONTOH KASUS HIPOTESIS PT. FINANCIAL REALEsTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT (Rp000) HT 2 1 Biaya studi kelayakan 25.000 50.000 2 Pembelian tanah 20.O00m2 20 400.000 3 Pematangan tanah 20.000m2 5 100.000 4 Pembangunan rumah 200 20.000 4000.000 5 Fasilitas pendukung 200 1.500 300.000 6 Perijinan dan lainnya 150.000 Jumlah 5000.000 Biaya studi kelayakan 2 25.000 50.000 DPD REI Lampung. Badan Diklat DPP REI
  25. 25. DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH Tahun Harga unit (Rp.000) Total (Rp.000) Pajak 20% Hasil Pen'uaIan 1 60 50.000 3000.000 600.000 2.400.000 2 50 55.000 2.750.000 550.000 2.200.000 3 30 55.000 1.650.000 330.000 1.320.000 4 30 60.000 1.800.000 360.000 1.440.000 5 30 50.000 1.500.000 300.000 1.200.000 200 10.700.000 2.140.000 8.560.000 Tahun Unit Harga unit (Rp000) Total (Rp000) Pajak 20% Hasil Penjualan DPD REI Lanwpung, Badan Diklat DPP REI
  26. 26. BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20% DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK A. PAYBACK UN DISCOUNTED 0 5.000.000 -5.000.000 1 2.400.000 -2.600.000 2 2.200.000 -400.000 PAYBACK 2,3 TAHUN 3 1.320.000 +920.000 4 1 .440.000 5 1 .200.000 DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  27. 27. B. PAYBACK DISCOUNTED Tahun Capital outlay Discounted net Keterangan cashflow at DF 20% O 5.000.000 -5.000.000 1 2.000.000 -3.000.000 2 1 .527.778 -1 .472222 3 763.889 -708.333 4 694.444 -13.889 Payback 4,17 tahun 5 432.253 +46a.3s4 DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  28. 28. C. NPV AT DF 20% Tahun Capital Outlay DF 20% PV Outlay at PV Net DF 20% cashflow at DF 20% 0 1.000 5.000.000 5.000.000 1 2.400.000 0.833 2.000.000 2 2.200.000 0.694 1.526.778 3 1.320.000 0.579 763.889 4 1.440.000 0.482 694.444 5 1.200.000 0.402 482.253 Total 5.000.000 5.468.364 N PV NPV AT DF 20% = 468.354 *P POSITIF (layak) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  29. 29. D. NPV AT DF 25% Tahun Capital outlay DF 25% PV Outlay at PV netcash DF 25% flow at DF 25% O 5.000.000 1 .000 5.000.000 1 2.400.000 0.800 1.920.000 2 2.200.000 0.640 1 .408.000 3 1.320.000 0.512 675.840 4 1 .440.000 0.41 O 589.824 5 1 .200.000 0.328 393.216 Total 5.000.000 4.986.880 NPV NPV at df 25% = -13.120_> negatif -> tidak layak DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  30. 30. E. INTERNAL RATE OF RETURN 468.364 IRR = o.2o+ ---------------- --(o.25-o.2o) = 24.86% 468.364-(13.120) F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1.09 G. ACCOUNT| NG RATE OF RETURN RATA-RATA KEUNTUNGAN = 8.560.000/5=1.720.000 RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000 AAR= 34.24 %
  31. 31. E. PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASA RAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-PERBANKAN
  32. 32. 1. SASARAN MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/ BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG - PERBANKAN BTN wajib memeberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya. tetap ada aturan Bl, pengawasan, diperiksa KPK d| |. Di Bank lain di tolak BTN harus menyetujui? 3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH -Pasangaji PNS terutama di daerah banyak yang telah dipotong BPD. Kadang-kadang data dari bendahara/ koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat, k|arifikaSi didapat dari BPD 'Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-Surat tanah. untuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD 'Kaitan dengan lembaga lain: Bapertarum, JamsOstek 'Data komsumen | engkap, je| as, akurat. Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat 'Pengguna dana sesuai rambu-rambu 'Kesamaan prestasi lapangan 'Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelesaian fisik (| istrik, air, te| p,d| |) DPDRLlL'lI)*l: >.. l*l_. ~1, HIKILIII1L)II. I_VItL)K`L)HkI
  33. 33. 4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 4.1 DEFINISI KYG/ KREDIT YASA GRIYA ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN ROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/ BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA (Proyek Perumahan: perumahan, apartemen, kondominium/ rumah susun, ruko, rukan, bangunan hunian lainnya) (Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha (PT/ CV/ Koperasi), Perorangan)
  34. 34. 4.2 PENGGUNAAN KYG ° Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah Sampai finishing) ° Pembiayaan bridgding jangka pendek 4.3 TATA CARA PENGAJUAN KYG a. Data Perusahaan (leglitas dan management) - Akte pendirian Sanpai perubahan terakhir - Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham, DepkOp, d|| ) - Surat-surat ijin perusahaan (NPWP, TDP, KeanggOtaan REI, SIUP, SIUJK) - Manajemen dan performance, perusahaan - Struktur organisasi, copy KTP, CV Pengurus dan data grup perusahaan - Performance nasabah Bank b. Data Keuangan - Laporan Keuangan perusahaan 2 tahun terakhir (utk > Rp 5 M audited) - Rencana aliran arus kas (cash flow) - ID BI PemohOn, Pengurus, Perusahaan, peruSahaan satu grup - Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp SM - FS untuk pemohon >= Rp. lm M _IPD lit L III : v.. 'l_. ' : a ILI III IIIIW II API* HI
  35. 35. c. Data Proyek * Kondisi Proyek (nama, |okasi, fasi| itas, dan keadaan proyek) ~ Ijin Lokasi dan pembebasan lahan * Time schedule proyek I' Manajemen Pembangunan ° Bestek, gambar rencana proyek dan RAB Proyek * Biaya proyek (biaya tanah, bangunan, sarana, prasarana) ~ IMB site plan yang disetujui Pemda ° Dasar transaksi tanah (NJOP < PBB, Daftar harga pemda) ° Keterangan peil banjir ~ Keterangan test air bersih * Keterangan supply listrik PLN d. Data Lainnya ~ Aspek Pemasaran I' Bukti Pemegang Giro BTN
  36. 36. 4.4 KETENTUAN/ SYARAT KYG Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan Suku bungan x%. Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipakai dengan cut off perhitungan bunga setiap tanggal 25 setiap bulannya Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksanakan kewajiban pembayaran bunga. Besarnya 2% diatas suku bunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan. Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek, jadwal pembangunan dan penjualan, proyeksi pengembalian (cash flow) 4.5 SIFAT KREDIT Kredit non revolving Hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya Kredit Revolving Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaranplafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya
  37. 37. 4.6.JEN| S PERSETUJUAN KYG KYG UMUM PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/ PENCARIAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND (TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN DAN DIBANGUN) MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135% SUMBER PEMBAYARAN DARI HASIL PENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI KYG ALFOPEND PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA RASIO AGUNAN-> PADA SAAT PEMBERIAN, PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150% SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM KYG PRK PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ ALFOPEND) PINJAMAN BERDIRI SENDIRI PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN, PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG DPD Rlzl Laniz). .n, ~j, , Bçllçlgll) Diklat DPP REI
  38. 38. 4.7 JAMINAN KREDIT Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada Ieaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi: ° 0byek, kondisi agunan - Bukti penguasaan agunan - Nilai transasksi agunan - Total niai agunan Bila diperlukan jenis agunan lainnya 4.8.PROSES KYG ( batas kewenangan cabang) Penerimaan permohonan KYG dan data-data Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi Analisa kredit Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit Pengambilan keputusan Surat persetujuan Pemberian Kredit (SPZK) Penandatanganan Perjanjian Kredit disertai administrasi kredit Provisi kredit Pembukaan rekening pinjaman Pembayaran penyerahan agunan/ jaminan kredit Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit Pembayaran kembali kredit melalui KPR, tunai dsb
  39. 39. 4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT ° Sumber dana -> networking capital, share devepoper - Penggunaan dana ° Permohonan kredit - Nilai agunan ° Prosentase agunan : kredit min 135% 4.10 PENARIKAN KREDIT - Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah dilaksanakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui - Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati ° Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN 4.11 PENGEMBALIAN KREDIT ° Setiap kali terjadi penjualan/ realisasi KPR segera dipotong mengurangi plafond kredit ° Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut 'JPD HLI L III*IIL. I`_. ' t'l IiI III Iilltl II LIPI* HL
  40. 40. 5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN 5.1 Gambaran Umum - SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN - PERMODALAN, SUSUNAN PEMEGANG SAHAM DAN PENGURUS - PERUSAHAAN - PERIJINAN USAHA 5.2 MANAJEMEN ° STRUKTUR ORGANISASI ° RIWAYAT PERUSAHAAN 5.3 Profil proyek - NAMA PROYEK - LOKASI PROYEK - AKSESIBILITAS - FASILITAS PERUMAHAN - ASPEK TEKNIS PROYEK - LEGALITAS PROYEK 5.4. Aspek Pemasaran - PoTENSl PASAR - PASAR SASARAN - STRATEGI PEMASARAN - TARGET PENJUALAN - CALON KONSUMEN - PERSAINGAN DPD RLI L'ln*l: >.. l*l_. ~1, HIKILIII1L)II. I_VItL)K`L)HkI
  41. 41. 5.5 ASPEK KEUANGAN ° KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA ° RENCANA PENERIMAAN PROYEK ° NERACA ° RUGI LABA ° CASH FLOW ° LEGALITAS PROYEK 5.5.RAB Tanah matang a. RENCANA PENGGUNAAN TANAH ° LUAS TANAH SELURUHNYA = ° LUAS TANAH EFEKTIF: ° LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA = b. BIAYA PENGEMBANGAN TANAH
  42. 42. Pembebasan tanah Biaya izin Prinsip dan izin lokasi Advis planning Pengukuran & gambar lokasi Akte jual beli induk Pengukuran &pematokan kavling Pematangan tanah Sertifikat induk Aktejual beli induk Pemecahan sertifikat ELDWMONUT-BUJNI-i Jumlah biaya langsung Biaya overhead d| | 15% Total Biaya Harga per m* tanah matang DPD REI Lampung, Badan Dlklat DPP REI
  43. 43. IOWLD-DUJNH C. RAB Prasarana lingkungan lllllll; 5 fun: Jalan lingkungan Saluran lingkungan Pekerjaan duicker Saluran induk Taman Gerbang Pagar, tiang bendera Tempat sampah Jumlah biaya langsung Biaya overhead d| | 15% Total Biaya Harga per m' tanah matang HSI-ula)? II IMEI Di ; UPIK . 7V<l “III 1III
  44. 44. 5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/ unit Rumah IMB Daya listrik PLN Jembatan masuk halaman Plat KPR Air PAM/ sumur pompa lmLD-hUJNI-I Telepon Total biaya rumah dan sarana rumah per unit DPD REI Lampung. Badan Dlklat DPP REI
  45. 45. 5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL 1 Tanah matang 2 Prasarana lingkungan 3 Rumah dan sarana rumah Total harga jual per unit 5.8. REKAPITULASI PENJUALAN TYPE JUMLAH UNIT HARAGA/ UNIT TOTAL PENJUALAN a b c Total 5.9. TIME SCHEDULE PENGEMBANGAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  46. 46. 6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN 6.1 ASPEK LEGALITAS ' LEGALITAS PERUSAHAAN: PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN, MAS| H TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG ' LEGALITAS PROYEK: INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES 6.2.CURR| CULUM VITAE - Pengalaman perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan - ID BI akan mempengaruhi penilaian bank atas proses permohonan kredit 6.3.RAB dan Priyeksi cashflow - Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan dilapangan - Proyeksi cash flow yang disampaikan sering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderal , WH HI . lil . v . wi : a I l l" I'll II JH' 'tl
  47. 47. 6.4.Maksimal Kredit - Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atu tahapan pembangunan yang akan dñakukan - Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap 6.5.Laporan keuangan, agunan dan feasibility study Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan (audited/ un audited) 2tahun terakhir, ni| ai taxasi agunan dan hassil feasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai laporan keuangan n KETERANGAN PERMOHONAN >= RP1OM >= RP5M >= RPSM 1 LAPORAN KEU 2 TAHUN TERAKHIR AUDITED AUDITED UN AUDITED 2 TAKSASI AGUNAN APPRAISAL INDEPENDEN APPRAISAL INDEPENDEN KANTOR CABANG 3 FEASIBILITV STUDY KONSULTAT INDEPENDEN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  48. 48. 6.6 Calon Konsumen - Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada instansi masing-masing calon Konsumen * Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon konsumen sedang berlangsung bookong fee / wawancara / SP3K/ atau lainnya * Seringkali informasi calon konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan 6.7 Pemasaran Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek perumahan pesaing disekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayai
  49. 49. F. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN KONSUMEN A. PERUSAHAAN - KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH - KREDIT KONSTRUKSI - KREDIT| NVESTAS| ,OBLIGAS| ,|PO, RE| T B. KONSUMEN - KPR - KPA 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 2.1.DANA SENDIRI/ EQUITY 2.2.DANA PINJAMAN 3. DUKUNGAN UANG MUKA 3.1.TAPERUM PNS/ BAPETARUM PNS 3.2.JAMSOSTEK 3.3.YKPP
  50. 50. “SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA ° KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT ' KATEGORI RUSUNAMI / SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA ° PEGAWAI NEGERI MELALUI BAPERTARUM ' PEGAWAI SWASTA MELALUIJAMSOSTEK ' TNI/ POLRI MELALUIYKPP / DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI ° BEBAS PPN ' BEBAS BPHTB ' SKEMA SUBSIDI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGAN DENGAN DASAR BUNGA KOMERSIAL / DU KU NGAN INFRASTRUKTUR ' PSDPU ' PSU “DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN ° KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK PENGEMBANG ' KREDIT YASA GRIYA UNTUK PENGEMBANG ' KREDIT KONSTRUKSI UNTUK KONTRAKTOR ' KPR BERSUBSIDI UNTUK KONSUMEN
  51. 51. 1>1700.000<2 7,5% 6 TAHUN 55.000.000 500.000 | |>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.000 1.700.000 | |l/ <1.000.000 3% 10 TAHUN 28.000.000 KPR BERSUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTB PROGR. PSU/ PSDPU RSH KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKA KREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERI TNI/ POLRI PEGAWAI SWASTA KREDIT KONTRAKTOR
  52. 52. DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI GOLONGAN TABUNGAN AKUMULASI BANTUAN BULANAN 196 BULAN UANG MUKA | RP.3000 RP 588.000 RP.1.200.000 II RP.5000 RP 980.000 RP.1.500.000 III RP.7000 RP 1.372.000 RP.1.800.000 IV RP.10.000 RP 1.960.000 RP.2.100.000 DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
  53. 53. CI BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI ° BANTUAN UANG MUKA ° PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN ° BANTUAN MEMBANGUN RUMAH ° PERSYARATAN: PEGAWAI NEGERI PENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMA BEKERJA 5 TAHUN BELUM MEMILIKI RUMAH CI BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/ POLRI MELALUI YKPP BANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000 CI BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK ' PROGRAM PINJAMAN UANG MUKA DENGAN KERJASAMA BANK = RP.20.000.000 UNTUK 10 TAHUN MELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK = RP.15.000.000 UNTUK 5 TAHUN ' PERSYARATAN PERUSAHAAN 1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEK KONTRIBUSI RUTIN ' PERSYARATAN PEGAWAI 1 TAHUN BEKERJA BELUM MEMILIKI RUMAH GAJI MAKSIMUM RP.4.500.000

×