Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Building code - Giảm trừ lùm xùm cho chung cư cao tầng - Nguồn pmcweb.vn

393 views

Published on

Gần đây, các vấn đề về tranh chấp chung cư ngày càng trở nên “nóng” và bức xúc. Việc tìm ra được tiếng nói chung giữa các bên liên quan gần như vẫn còn bỏ ngỏ, khiến không ít người dân cũng như cơ quan quản lý gặp khó khăn. Nhiều ý kiến cho rằng, cần phải có luật chung cư để giải quyết các vấn đề trên, nhưng cũng có ý kiến cho rằng chúng ta chỉ cần làm tốt những quy định hiện tại. Vậy, đâu là mấu chốt cơ bản của vấn đề? Chi tiết xem tại: http://pmcweb.vn/nghien-cuu-thi-truong/

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Building code - Giảm trừ lùm xùm cho chung cư cao tầng - Nguồn pmcweb.vn

  1. 1. Building code – Giảm trừ „lùm xùm‟ cho chung cư cao tầng! Nguyễn Hồng Minh Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà PMCGần đây, các vấn đề về tranh chấp chung cư ngày càng trở nên “nóng” và bức xúc. Việctìm ra được tiếng nói chung giữa các bên liên quan gần như vẫn còn bỏ ngỏ, khiến khôngít người dân cũng như cơ quan quản lý gặp khó khăn. Nhiều ý kiến cho rằng, cần phải cóluật chung cư để giải quyết các vấn đề trên, nhưng cũng có ý kiến cho rằng chúng ta chỉcần làm tốt những quy định hiện tại. Vậy, đâu là mấu chốt cơ bản của vấn đề?“Điểm mặt” những mâu thuẫn cơ bảnChung cư cao tầng là một giải pháp tất yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị.Hiện chưa có con số thống kê chính xác về số lượng căn hộ chung cư ở Việt Nam. Tuynhiên, nếu tính chung cả cũ lẫn mới con số này không vượt quá 500.000 căn hộ.Những mâu thuẫn được coi là cơ bản và thường xuyên nhất có thể kể đến là những tranhchấp liên quan đến việc huy động vốn của người dân trong dự án. Người dân không hề cómột thông tin nào về việc nguồn tiền ấy sẽ được sử dụng vào đâu, có phải là dự án mìnhđang mua hay không? Việc người dân “mù” thông tin về chủ đầu tư là tình trạng thườngthấy. Chúng ta sẽ chỉ có thể tìm thấy thông tin về báo cáo tài chính của chủ đầu tư trênsàn chứng khoán nếu công ty đó niêm yết cổ phiếu. Mà, số lượng này không phải là lớn.Còn lại, đa phần người dân đều buộc mình phải “một chiều” tin tưởng vào chủ đầu tưtheo cảm tính hoặc uy tín mà họ đã xây dựng chứ không có cơ sở pháp lý chắc chắn.Có thể thấy, xu hướng tranh chấp nổi bật hiện nay là ở các chung cư tổ hợp đa chức năng.Hiện, luật pháp lại thiếu các điều chỉnh chi tiết về tổ hợp đa chức năng gồm có nhà ở vàBất động sản thương mại. Đó là nguyên nhân nảy sinh các tranh chấp pháp lý. Các tranhchấp pháp lý ở đây mới là ở mức tạm thời là các tranh chấp về phí dịch vụ và quản lý.Đằng sau điều đó là những sự tranh chấp về những tiện ích chung. Và, điều sâu xa nữa cóthể sẽ xảy ra, đó là những tranh chấp và các rủi ro liên quan. Ví dụ, bất động sản nhà ở sẽcó những rủi ro liên quan đến hoạt động về bất động sản nhà ở của con người, sinh hoạtcủa cư dân. Nhưng, bất động sản thương mại lại có những rủi ro của hoạt động thươngmại. Và, những tranh chấp đó sẽ dẫn đến nhiều rủi ro liên quan.“Nóng” nhất có lẽ vẫn là vẫn đề tầng hầm của ai và phí dịch vụ chung cư. Tại Hà Nội,UBND thành phố ban hành giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần dịch vụ nhàchung cư được chia làm ba mức khác nhau. Theo đó, nhà chung cư không có thang máyđược quy định với mức giá 2.400 đồng/m2/tháng; nhà chung cư có thang máy - mức thiếtyếu là 3.100 đồng/m2/tháng; nhà chung cư có thang máy - mức mở rộng là 4.000đồng/m2/tháng. Với những nơi có được sự đồng thuận thì không cần áp dụng theo mứcgiá trên. Đây chính là mấu chốt của mâu thuẫn. Một số khu chung cư có phí dịch vụ caohơn hẳn như tại Keangnam là 15.085 đồng/m2/tháng (chưa có VAT mà trước đó là21.000 đ/m2/tháng), Golden West Lake và Pacific Place 16.720 đ/m2/tháng (chưa có 1
  2. 2. VAT). Đa số các hộ dân tại những nơi không đồng tình đều tỏ ra bức xúc với cùng mộtquan điểm: cư dân chỉ cần minh bạch thu chi, cơ sở cấu thành giá phí, còn không bàn đếnđắt rẻ, cao thấp. Vậy, đâu là thước đo cho những cơ sở dịch vụ ấy?Trước kia, nhà nước định nghĩa căn hộ tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, sau đónhà nước điều chỉnh tùy từng dự án, nếu căn hộ tầng hầm đó không nằm trong giá thànhxây dựng thì thuộc chủ đầu tư, nếu nằm trong giá thành xây dựng sẽ thuộc các hộ dân vàđây là một điểm yếu về pháp lý gây mâu thuẫn về vấn đề này. Và, nó không có sự rõ ràng.Cần phải có sự chứng minh rõ ràng thế nào là của chủ đầu tư, thế nào là của dân và phảicó kiểm toán xây dựng. Tuyến bố rõ ràng ngay từ đầu. Nếu như của chủ đầu tư thì chủđầu tư có phải đóng phí quản lý hay không vì chủ đầu tư đang hoạt động trên sở hữuchung của dân vậy có phải đóng phí hoạt động tầng hầm hay không, kể cả các rủi ro khixảy ra.Ban quản trị - vì sao chưa thể “quản trị”?Trong mô hình quản lý chung cư, quan điểm của Luật nhà ở và các văn bản liên quan,phần nào đã tiệm cận với các mô hình hoặc cách đặt vấn đề của các nước trên thế giới.Nhưng, ở hoàn cảnh các nước đó đều có những đặc thù riêng và vẫn nhấn mạnh rằng, ởđó mức độ xã hội dân sự rất cao, đặc biệt là vấn đề thượng tôn pháp luật. Khi đó, các giaodịch dân sự diễn ra văn minh. Và, khi luật pháp Việt Nam kế thừa những quy định đó lạitrong đang giai đoạn chuyển đổi thì các môi trường pháp ý, các hành vi giao dịch dân sựvà thực thi pháp lý chưa được chuẩn hóa. Một số mô hình sẽ khó hoạt động, đặc biệt làmô hình ban quản trị.Ban quản trị ở đây cần phải chi tiết hóa, bởi một số các quy định về ban quản trị đã đặtcho chúng ta rất nhiều vấn đề. Ban quản trị có nhiều thẩm quyền, đặc biệt liên quan đếntài chính hoặc một số vấn đề đại diện cho cư dân về quản lý, sở hữu chung. Nhưng,những chi tiết để cho ban quản trị hoạt động là vẫn chưa có.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗnhợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữuriêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữuchung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, Banquản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân kýhợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao vàquản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhânnên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trênthực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.Ban quản trị tòa nhà sẽ hoạt động theo luật nào khi ban quản trị đang điều hành như mộtcông ty và có chức năng như một doanh nghiệp? Đặc biệt là có những vấn đề được thamgia đàm phán về các yếu tố tài chính khác cho cư dân để quản lý sở hữu chung, ví dụ quỹ2% phí bảo trì. Vậy, những quy định chi tiết để cho ban quản trị hoạt động giống như mộtbộ máy của công ty là không có. Và, ban quản trị liệu có ký được trực tiếp với các công 2
  3. 3. ty cung cấp dịch vụ hay không? Và mô hình ban quản trị hiện nay chính là mô hình khóthực thi trong thực tế.Trước những vướng mắc đó, phải có một bộ phận hỗ trợ, tư vấn cách thành lập và hoạtđộng ban quản trị. Về điểm này, nếu Nhà nước có thể đứng ra hỗ trợ thì sẽ tốt nhất, phảilàm mẫu, đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể để nhân rộng ra trong cả nước. hầu hết các nướctiên tiến trên thế giới đều thành lập ra tổ chức quản lý nhà chung cư, với nguyên tắctương xứng về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích, phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu. Cùngvới đó, phải có sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị. Đặc biệt, đểtránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, trong hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gianchung, địa giới đất, quy định sử dụng, tốt nhất nên xác định rõ tầng hầm thuộc sở hữu củaai, chủ đầu tư hay các hộ đồng sở hữu trong chung cư?Thành lập ban quản lý nhà chung cư theo mô hình tương tự như ban quản lý dự án đầu tư,thành phần gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu. Cấp trên trực tiếp là chính quyền địaphương hoặc Sở Xây dựng là đầu mối thống nhất quản lý nhà nước về khai thác, sử dụngnhà chung cư. Thiết lập mô hình BQT theo đúng trách nhiệm và quyền hạn của mình.Nên hay chưa xây dựng Luật chung cư?Theo thống kê, hiện có khoảng 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị, nếu Việt Nam trởthành nước công nghiệp, dân số sống ở đô thị sẽ chiếm ít nhất là 50%. Trong tương laikhông xa, dân số Việt Nam sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay và căn hộ chung cư sẽ tănggấp 10 lần so với con số hiện nay. Cũng theo Chiến lược về nhà ở của Bộ Xây dựng đề ra,tại các đô thị và thành phố lớn, nhà chung cư sẽ chiếm khoảng 80% trong tổng số dự ánnhà ở. Chính vì vậy, nhà chung cư sẽ phổ biến trong thời gian tới đây tại các thành phốlớn và đô thị.Đơn vị quản lý về xây dựng, nhà ở trong đó có chung cư hiện nay là Bộ Xây dựng. HiệnBộ này mới đang quản lý bước một đó là về thiết kế và xây dựng theo Bộ tiêu chuẩn xâydựng về nhà cao tầng về thiết kế, công năng, các vấn đề về xây dựng. Nhiều nước trên thếgiới đã xây dựng Bộ luật về tòa nhà cao tầng (Building code) trong đó có chung cư, là bộluật điều chỉnh con người sinh hoạt trong đó. Cần phải xuất phát từ cái cơ bản chung, đólà từ chung cư, tức là các cư dân sống chung với nhau. Chung cư là một sản phẩm nhà ởrất thành công hay nói cách khác, nó phù hợp với xã hội mà mức độ dân sự hóa rất cao.Có thể nói, sản phẩm chung cư phát triển toàn diện khi đất nước đó có một hạ tầng về xãhội hoàn chỉnh. Tại Việt Nam, khi các vấn đề pháp lý chưa cao, hạ tầng xã hội còn bộnbề, thì chung cư còn là một vấn đề khó. Các luật pháp để điều chỉnh cộng đồng sốngtrong một khu chung cư đó chưa cao. Để hình thành nên một cộng đồng dân cư và đểhình thành nên niềm tin trong cộng đồng sinh hoạt với nhau mang tính chất tự nguyện,phải có những nền tảng cơ bản về pháp lý điều chỉnh rất chi tiết những hành vi sinh hoạtcủa cộng đồng đó. Bản chất của các Bộ luật về nhà cao tầng, trong đó có chung cư là chitiết hóa các hành vi về giao dịch dân sự của cộng đồng sống trong một tòa nhà cao tầngnói chung và chung cư nói riêng. 3
  4. 4. Trong bộ luật Building code sẽ quy định những vấn đề điều kiện để khởi công một dự ánchung cư, quy đinh cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủđầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiệndự án. Ngoài ra, luật cũng quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương laiphải thông qua Ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại mộtngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ kháchhàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủđầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộhình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kếhoạch này. Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng,điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tưkhông được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hànhchính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với mộtsố hạ tầng nhất định)…Nếu như chiến lược nhà ở của Việt Nam chú trọng phát triển chung cư, có lẽ cũng nên ưutiên trong việc phát triển bộ luật này và nên có lộ trình để Building code thực sự hữu íchtrong điều kiện phát triển của Việt Nam, đừng để “mất bò mới lo làm chuồng” như nhiềurủi ro liên quan mà chúng ta đã trải qua. 4

×