Trabalho MBA ESPM Negócios Imobiliários Arquitetura

1. PESQUISA DE
MERCADO
ESPM MBA Negócios
Imobiliários
Martha Abreu
Paulo Kenzo Uemura

2. OBJETIVO
Afinar a percepção, do ponto de vista de um projeto arquitetônico, de itens e
equipamentos capazes de agregar valor em um empreendimento imobiliário
residencial.
No geral: o que atraiu o comprador e o que foi decisivo na decisão de
compra
Nas unidades: planta, distribuição funcional, circulação, itens que
acrescentariam, modificações que fizeram ou fariam
Nas áreas comuns: que equipamentos pesaram na hora da compra, o que
efetivamente utilizam, o que consideram desnecessário, custo-benefício de
ter tais equipamentos (manutenção, impacto na cota de condomínio)
Nos Itens de sustentabilidade: quais existem no condomínio e que
importância dão a eles

3. ESCOLHA DAS AMOSTRAS
Entrevistas com PROPRIETÁRIOS, SÍNDICO, ZELADOR como fonte de
coleta de dados e informações
 Empreendimentos com características diferentes e cidades
diferentes
Cidade São Paulo São Bernardo do Campo
M2 65 254
Qtde de
Dorms
2 4
Torres 1 5

4. AMOSTRAS
CONDOMÍNIO EDF. MARCIA EQUIPAMENTOS:
- PISCINA
- QUADRA POLIESPORTIVA
- CHURRASQUEIRA
- SALÃO DE FESTAS
- PARQUINHO INFANTIL
END: RUA DRA. BACELAR, 730 – VILA CLEMENTINO
IDADE: 15 ANOS
CONSTRUTORA: ATLANTICA -CIBRACON
NUMERO DE ANDARES: 19
APTOS. POR ANDARS: 4
PLANTAS: 2 DORT - 65M2 1 DORMT. – 45M2
TOTAL DE UNIDADES: 76
INTERVENÇÕES :
- ATUALIZAÇÃO DE ELEVADORES
- REFORMA HALL DE ENTRADA
- REFORMA E COBERTURA QUADRA
- COBERTURA PLASTICA CHURRASQUEIRA
1
ÁREA CONSTRUÍDA: 6.636 M2
ITENS DE SUSTENTABILIDADE: RECICLAGEM DE LIXO - CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL - SENSOR DE
PRESENÇA, ANDARES, ESCADAS E GARAGEM - MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO

5. MAPA DE LOCALIZAÇÃO
SECOV
I
PARQUE
IBIRAPUERA CAMPUS
FMU
SHOPPING - METRO
SANTA CRUZ
DELBONI
FUTURA ESTAÇÃO
METRO

6. VIZINHANÇA (1 KM)
SHOPPING SANTA CRUZ, SHOPPING IBIRAPUERA
SUPERMERCADO PÃO DE AÇÚCAR (100M)
FMU (50M), UNIFESP, ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA
ESTAÇÃO DE METRO SANTA CRUZ + FUTURA ESTAÇÃO DO METRO LINHA 5 - LILÁS (300M)
MUITOS HOSPITAIS: EDMUNDO VASCONCELOS, ABREU SODRÉ, SERVIDOR PÚBLICO, AACD, HOSPITAL
SÃO PAULO
LABORATÓRIO DELBONI
MUITOS COLÉGIOS: LICEU PASTEUR, ESPAÇO VIDA, COLÉGIO OBJETIVO
PADARIAS, RESTAURANTES, COMÉRCIO ATIVO
CORREIOS
LAVANDERIA
FÁCIL ACESSO
SECOVI

7. GOOGLE EARTH

10. ENTORNO

11. ENTORNO

12. VISÃO GERAL – PADRÃO
CONSTRUTIVO

13. PADRÃO CONSTRUTIVO
UM MIX
- CONSTRUÇÕES SIMPLES E MUITAS CASAS AINDA
- PRÉDIOS + NOVOS DE BOM PADRÃO
- LANÇAMENTOS E ENTREGAS RECENTES DE ALTO PADRÃO
RESIDENCIAL E COMERCIAL

14. CONSTRUÇÕES SIMPLES – MUITAS
CASAS AINDA

15. PRÉDIOS + RECENTES – BOM
PADRÃO

16. ENTREGAS NOVAS –
LANÇAMENTOS – ALTO PADRÃO

17. NOVO E ANTIGO – LADO A LADO

18. FACHADA - ENTRADA

19. GUARITA – ÁREA EXTERNA

20. HALL ENTRADA - ELEVADOR

21. EQUIPAMENTOS - ÁREA
COMUM

23. GARAGEM - BICICLETÁRIO

24. PLANTA
ANDARTIPO
2 DORMTS 1DORMT
FINAL4FINAL3
FINAL2FINAL1

25. DADOS ENTREVISTADOS – 2
DORMITÓRIOS
1- CASAL JOVEM COM FILHO DE 7 ANOS E CACHORRO (ADVOGADO)
2- CASAL JOVEM SEM FILHOS (FISIOTERAPEUTAS)
3- EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA (ARQUITETA)
4- EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO (ADVOGADO)
5- SENHORA IDOSA SOZINHA (APOSENTADA)
6- JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA
7- SÍNDICA PROPRIETARIA (DECORADORA)
8- ZELADOR HÁ 10 ANOS NO PRÉDIO

26. SÍNDICA SRA
SOZINHA
JOVEM
ESTUDANTE DE
MEDICINA
SENHORA IDOSA
SOZINHA
EXECITIVO MAIS
VELHO
SOLTEIRO
EXECUTIVA
JOVEM
SOLTEIRA
ALTERAÇÕES NA PLANTA
ORIGINAL
1
2
3
4
5
6
7
CZ
GOURMET
INTEGRADA
SL
FECHAMENT
O VARANDA
CASAL JOVEM
SEM FILHOS
CASAL JOVEM
COM FILHO
WC SERVIÇO
VIRA 2º WC
2DOMTS
VIRA 1 +
CLOSET
QT EMP.
VIRA
DEPÓSITO
PASSA PRATO
COZINHA
SALA
WC
SERVIÇO
VIRA
LAVABO
VARANDA
FECHADA
INTEGRADA A
SALA
NADA
FOI
FEITO
QT EMP.
VIRA
ESC
PONTOS POSITIVOS:
DISTRIBUIÇÃO DA PLANTA – CIRCULAÇÃO – POSSIBILIDADES DE
FAZER MODIFICAÇÕES – VENTILAÇÃO – ILUMINAÇÃO – RECUO
PONTOS NEGATIVOS:
SALA PODIA SER MAIOR – APENAS 1 BANHEIRO SOCIAL – SEM
SUÍTE – VARANDA PODIA SER MAIOR – GOURMET

27. ASPECTOS RELEVANTES – NA
COMPRA
MAIORIA PRIMEIRO APTO. – REVENDA
 FATORES DECISIVOS NA COMPRA: LOCALIZAÇÃO, PROXIMIDADE
TRABALHO, PQ IBIRAPUERA, PROXIMIDADE METRÔ
 EQUIPAMENTOS NÃO FORAM DECISIVOS NA COMPRA, MAS
CONTARAM NA ESCOLHA – VALOR DE REVENDA – ÁREA MAIOR
PRESERVA A VISTA
EQUIPAMENTOS QUE MAIS VALORIZARAM: PISCINA E
CHURRASQUEIRA
 EQUIPAMENTOS QUE GOSTARIAM QUE TIVESSE: ACADEMIA, SAUNA,
ESPAÇO GOURMET

28. UTILIZAÇÃO EQUIPAMENTOS
TODOS UTILIZAM MUITO MENOS DO Q ESPERAVAM
MAIS USADOS: 1- CHURRASQUEIRA 2- PISCINA (NO VERÃO TODO FINAL DE
SEMANA)
SALÃO DE FESTAS -> MAIS PARA FESTAS INFANTIS
QUADRA -> QUANDO TEM CHURRASCO, CRIANÇAS FAZEM USO
INAPROPRIADO
PARQUINHO -> POUCO USADO ATÉ POR CRIANÇAS
 CUSTO BENEFÍCIO – IMPACTO NO CONDOMINIO BAIXO – VALE MANTER
Ñ FAZ FALTA: PARQUINHO – QUADRA > MAS GOSTAM DA IDÉIA DE UM DIA
PODER USAR
FAZ FALTA: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET

29. MULHERES
HOMENS
ESTUDANTES
ADULTOS
EQUIPAMENTOS – QUEM MAIS
USA
1
2
3
4
5
6
PISCINA CHURRASQUEI
RA
JOVENS
ADULTOS
CRIANÇAS
SALÃO DE
FESTAS
QUADRAPARQUINHO
SENHORAS7 – – – – –
QUEM MAIS USA OS EQUIPAMENTOS SÃO OS JOVENS ADULTOS E
CRIANÇAS

30. ENTREVISTA –
SUSTENTABILIDADE
 TODOS OS ITENS DE SUSTENTABILIDADE FORAM AGREGADOS APÓS
A ENTREGA
RECICLAGEM DE LIXO
CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL
SENSOR DE PRESENÇA – ANDARES – ESCADAS E GARAGEM
MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO
 OS MORADORES ACHAM OS ITENS IMPORTANTES E APOIARAM O
PAGAMENTO DE TAXA EXTRA PARA IMPLEMENTAR

31. AMOSTRAS
2
CONDOMÍNIO PARQUE DAS FIGUEIRAS
END: RUA JOSE MONTEIRO FILHO, 270, SAO BERNARDO DO
CAMPO
IDADE: 20 ANOS
CONSTRUTORA: KOBAYASHI HABITACIONAL
NUMERO DE ANDARES: 5 TORRES, 12 ANDARES
APTOS. POR ANDARS: 1
ARQUITETURA BOTTI RUBIN
TOTAL DE UNIDADES: 53
EQUIPAMENTOS:
- PISCINA ADULTO E INFANTIL
- QUADRA POLIESPORTIVA
- 2 CHURRASQUEIRAS
- SALÃO DE FESTAS
- PLAYGROUND
- BOSQUE
- PISTA DE COOPER
- HORTA
- SAUNA SECA, SAUNA MOLHADA
- SPA, ESPAÇO MASSAGEM
- SALAO DE JOGOS
- ACADEMIATIPOS DE PLANTAS: 3 SUITES ENTRE 254 a 510 M2 (DUPLEX)
PAISAGISO BENEDICTO ABBUD

32. MAPA DE LOCALIZAÇÃO
Futura Estação do Metro
Rod. Anchieta Km18
Shopping Metropole
UFABC
Cidade da Criança

33. VIZINHANÇA (1 KM)
SHOPPING GOLDEN SQUARE , SHOPPING METRÓPOLE
SUPERMERCADO CARREFOUR, SONDA
UFABC, UNIVERSIDADE METODISTA, SENAC
FUTURA ESTAÇÃO DO METRO
OUTROS EMPREENDIMENTOS NA REGIÃO VARIAM DE 120 A 180 M2
NA MÉDIA

34. VIZINHANÇA (500 M)

35. VIZINHANÇA (1 KM)

36. GOOGLE EARTH

37. GOOGLE EARTH

38. FACHADA - ENTRADA

39. EQUIPAMENTOS - ÁREA
COMUM

40. EQUIPAMENTOS - ÁREA
COMUM

41. EQUIPAMENTOS - ÁREA
COMUM

42. ÁREA COMUM - GARAGEM

43. PESQUISA
Morador A Morador B Morador C
Perfil Casal Acima de 60 anos
3 pessoas (Mae e 2 Filhos
Adultos )
4 Pessoas Jovem Casal e 2 Filhos
(6 e 13 anos)
Área Comun
Não usa piscina, sauna, sala de
descanso/meditacao, s bar,
quadra
Não usa sala de meditacao e
jogos
quadra, sauna pista de cooper,
sala de descanso, salao de jogos,
O que poderia
ter
+ lazer mais para criancas
crossfit (academia barata e bx
custo), lavagem de veiculo
Pet play
Área privativa
quarto de empregada - virou
despensa
2 quartos de empregada
desnecessarios
talvez apenas 1 quarto de
empregada
O que agrega
valor
paisagismo
boa gestao do
condominio,paisagismo,
quadra, piscina,
piscina, hall com pé direito alto,
segurança, decoraçao, paisagismo
e bom acabamento
O que mais
usa
academia, quadra academia, quadra e piscina academia, salao de festas
Quem mais usa
áreas comuns Senhora Filho Homen Todos
Alterações area
privativa Aumento da Sala com Escritorio
Nenhuma, apenas pequenas
reformas
Nenhum

44. PERCEPÇÃO DO GRUPO conclusões

45. ARGUMENTOS DE VENDA
Como tem sido vendido os equipamentos nas áreas comuns
QUALIDADE DE VIDA, LAZER, CONFORTO, COMODIDADE, BEM-ESTAR
Como tem sido vendido os elementos especiais nas unidades:
terraço gourmet, churrasqueira, cozinha integrada a sala
ESPAÇO DE CONVIVÊNCIA SOCIAL, STATUS, MODERNIDADE, CHARME

46. O QUE AGREGA VALOR
 INDEPENDENTE DO FATO DE SE VÃO FAZER USO OU Ñ, A MAIORIA DOS
ITENS NAS ÁREAS COMUNS AGREGAM VALOR AO EMPREENDIMENTO E
CONFEREM STATUS AO COMPRADOR
EM MENOR ESCALA VALORIZAM TAMBÉM POR AGREGAR VALOR NA HORA
DA REVENDA
NO MOMENTO DA COMPRA Ñ LEVAM EM CONSIDERAÇÃO O CUSTO DE
MANUTENÇÃO – NO USO, CONDOMÍNIOS COM MUITOS ITENS QUESTIONAM
CUSTO MANUTENÇÃO

47. O QUE É DE FATO UTILIZADO
A UTILIZAÇÃO DOS ITENS VARIA COM O TAMANHO DO APTO. E PERFIL DOS
MORADORES:
•PRÉDIOS COM CRIANÇAS TENDEM A UTILIZAR MAIS OS ITENS DE LAZER (PISCINA,
PARQUINHO, QUADRA, SALÃO DE FESTAS INFANTIL, BRINQUEDOTECA)
•JOVENS ADULTOS GOSTAM DE CHURRASQUEIRA, PISCINA AQUECIDA COM RAIA,
SAÚNA, ESPAÇO GOURMET, QUADRA, ACADEMIA, PISTA DE COOPER,
BICICLETÁRIO, SALÃO DE JOGOS
•MULHERES VALORIZAM, ACADEMIA, SALA DE MASSAGEM, SPA (EMBORA ESTE
ITEM USEM POUCO)
• DONOS DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO QUEREM PET PLAY
•SOFISTICADOS, MAS SUPÉRFULOS: HIDROMASSAGEM, BEAUTY CENTER, FORNO
DE PIZZA, LAN HOUSE, CINEMA, HOME OFFICE

48. CONCLUSÕES
ITENS QUE NÃO FORAM ATENDIDOS
NAS UNIDADES
Que itens acrescentariam
TERRAÇO GOURMET, TERRAÇO MAIOR, WC EXTRA
Que itens consideram desnecessários
QUARTO DE EMPREGADA (SEMPRE ADAPTADO PARA OUTRO TIPO DE USO)

49. CONCLUSÕES
ITENS QUE NÃO FORAS ATENDIDOS
NAS ÁREAS COMUNS
Que itens acrescentariam
Que itens consideram desnecessários
Ed. 1 Ed.2 (SBC)
Sauna Pet Play
Academia Car Wash
Espaço Gourmet
Ed.1 Ed.2 (SBC)
Quadra Sauna