Estudo viabilidade

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ESTUDO VIABILIDADE

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Estudo viabilidade

  1. 1. Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira IBIS Tatuapé - SP Setin Agosto/2014
  2. 2. Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico- Financeira Agosto de 2014 Cliente: Realização: Estudo: Tatuapé
  3. 3. Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001- 24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard Tatuapé. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3
  4. 4. Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, 31 de agosto de 2014. 4
  5. 5. A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute– instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: www.caiocalfat.com 5
  6. 6. A Caio Calfat Real Estate Consulting 6 ATUAÇÃO  Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário  Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro  Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico  Flat para estudantes  Comunidades Planejadas  Gestão Patrimonial
  7. 7. Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos 7
  8. 8. Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos 8
  9. 9. 1. Sumário Executivo 9 1.1. O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve operar sob a marca Ibis. A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá arrendar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios. O empreendimento terá 275 unidades habitacionais e será ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.
  10. 10. 1. Sumário Executivo 10 1.2. A Localização O terreno do hotel está na cidade de São Paulo, no Bairro do Tatuapé. O terreno tem fácil acesso viário aos principais pontos de interesse da cidade: GRU Airport, Aeroporto de Congonhas, Região do ABC, Centro Histórico de São Paulo (polo empresarial, cultural e de compras), Pavilhão de Exposição do Anhembi e Expo Center Norte. Além disto, o terreno está há poucos metros de terminal urbano de trem e ônibus e da estação de metrô Tatuapé. Em seu entorno imediato há dois shopping centers e uma unidade de lazer e entretenimento do Sesc. A região do Tatuapé tem programa de incentivos municipais para atrair novas empresas, nos terrenos vizinhos já estão em construção dois empreendimentos empresariais de grande porte. Ponto de Interesse Distância (tempo) Shopping Boulevard* 350 m (5 min) Estação de Trem , Metrô e Terminal - Tatuapé* 350 m (5 min) Shopping Metrô Tatuapé* 650 m (8 min) Região Central de São Paulo 10,5 km (17 min) Aeroporto de São Paulo - Congonhas 16,8 km (31 min) Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica 21km (30 min) Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps * Trecho calculado a pé
  11. 11. 1. Sumário Executivo 11 1.2. O Hotel X Mercado A cidade de São Paulo possui um mercado bem consolidado e diversificado no segmento hoteleiro. Os segmentos que mais se destacam na cidade são: - Negócios - Feiras e eventos - Compras - Lazer O hotel em estudo está bem localizado para atender esses segmentos, pois está com acesso aeroportuário e rodoviário próximo e facilitado, permite deslocamento por metrô e trem à todas as regiões da cidade com acesso a 350 m. Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos Hóspedes em Meios de Hospedagem Paulistanos
  12. 12. 1. Sumário Executivo 12 1.2. O Hotel X Mercado Considerando a localização do terreno, o perfil do hotel em estudo (econômico) e as condições do mercado estudado, pode-se vislumbrar o hotel captando demanda em três níveis: a) Primário: Mercado da Zona Leste de São Paulo, zona urbana onde se localiza o Bairro do Tatuapé, que possui somente dois hotéis midscale e outros pequenos meios de hospedagem. Segundo as pesquisas, essa região tem demanda mal atendida, pois há pouca oferta e a posição geográfica permite uma abrangência maior na região. b) Secundário: Penetração na região central da cidade e na Zona Norte, onde se localizam o Parque Anhembi e o Expo Center Norte, pelo rápido acesso de carro ou metrô. c) Terciário: Pela localização de fácil acesso e boa mobilidade urbana, captação de clientes de Guarulhos, ABC e outras regiões de São Paulo.
  13. 13. 1. Sumário Executivo 13 1.2. O Hotel X Mercado O desempenho do hotel, considerando a captação nos três mercados considerados, pode ser assim estimado: A projeção da diária média está competitiva com o mercado primário e equilibrada com outros hotéis similares nos mercados secundários e terciários. As diárias não incluem café da manhã. Para projeção financeira, a ocupação foi estabilizada em 75,36% para não supervalorizar o resultado do hotel e ponderar possíveis novos hotéis no mercado.
  14. 14. 1. Sumário Executivo 14 1.3. Resultados do Hotel: O desempenho do hotel permitiu o seguinte resultado operacional e financeiro: Fluxo de Caixa sem inflação; início de operação estimado em 2018 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita de Hospedagem 12.642.332 81,0% 13.889.210 81,0% 15.260.709 81,0% 16.954.400 81,3% 18.141.208 Receita de Alimentos e Bebidas 2.811.255 18,0% 3.088.522 18,0% 3.385.805 18,0% 3.675.285 17,6% 3.835.080 Departamentos Menores 158.029 1,0% 173.615 1,0% 190.759 1,0% 211.930 1,0% 226.765 Total de Receita 15.611.616 100,0% 17.151.347 100,0% 18.837.273 100,0% 20.841.615 100,0% 22.203.053 Impostos e Taxas Diretos 1.388.357 8,9% 1.525.287 8,9% 1.675.132 8,9% 1.852.416 8,9% 1.972.338 Receita Líquida 14.223.259 91,1% 15.626.060 91,1% 17.162.141 91,1% 18.989.199 91,1% 20.230.715 Gastos Centros de Receitas 3.455.711 22,1% 3.673.213 21,4% 3.879.681 20,6% 4.091.750 19,6% 4.216.030 Gastos Não Distribuíveis 3.810.127 24,4% 4.112.022 24,0% 4.336.926 23,0% 4.653.145 22,3% 4.877.219 Gastos de Capital (Inclui Fundo de Reposição e Asset) 1.865.009 11,9% 2.063.598 12,0% 2.457.884 13,0% 2.927.907 14,0% 3.327.944 Resultado Antes do IR 5.092.412 32,6% 5.777.227 33,7% 6.487.649 34,4% 7.316.397 35,1% 7.809.522
  15. 15. 1. Sumário Executivo 15 1.3. Resultados do Hotel: O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$ 390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador de aproximadamente 7% a.a. •Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IR dividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear por UH disponível no hotel. •Fluxo de caixa sem inflação. •Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cada proprietário comparado ao valor de compra referencial . •Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples das rentabilidades anuais calculadas estimadas. •TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculo da TIR. •Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento de fluxo de caixa na base de 2% a.a. Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ Preço m² 21.700 Rentab. Investimento -390.600 Ano 1 18.518 4,7% Ano 2 21.008 5,4% Ano 3 23.591 6,0% Ano 4 26.605 6,8% Ano 5 28.398 7,3% Ano 6 28.966 7,4% Ano 7 29.546 7,6% Ano 8 30.136 7,7% Ano 9 30.739 7,9% Ano 10 31.354 8,0% Média 10 anos 6,9% Média ano 3 a10 7,3% TIR Com Perpetuidade 8,3% Composição do preço de venda por UH Pré-Operação 4.230,71 Afiliação 1.404,00 Decoração e enxoval 28.980,00 Valor Unidade Habitacional 355.985,29 Valor de venda total* 390.600,00 * Valores estimados para UH de 18 m² de área privativa. Preço apenas referencial, não considera variação conforme tabela de vendas.
  16. 16. 16 Detalhe da Área do Porto Maravilha 1.4. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7% a.a. Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014) chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato da sazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação. •Observações: •Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais. •Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade). •Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel- maxinvest/relatorios 1. Sumário Executivo
  17. 17. 17 Detalhe da Área do Porto Maravilha 1.4 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor: Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade – CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado. 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho de 2014. 3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,5% para o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47% a.a. – dado efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5% 1. Sumário Executivo
  18. 18. 1. Sumário Executivo 18 1.5. Preços Praticados: O valor sugerido entre de R$ 21.700/m² a R$ 23.200/m² está dentro da média praticada pelo mercado de lançamentos de condo-hotéis em São Paulo:
  19. 19. 1. Sumário Executivo 19 1.5. Preços Praticados: No bairro do Tatuapé, os valores de imóveis no entorno do terreno em estudo são apresentados a seguir, conforme índice FIPE ZAP Imóveis com base de setembro de 2014: Tipologia Valor médio m² Amostra (un) 1 dorm 8.161 60 2 dorms 6.673 841 3 dorms 6.827 2.218 4 ou mais dorms 7.254 584 Média Geral 6.881 3.703 Salas comerciais possuem uma amostra de 628 unidades, a uma média de preço de venda/m² de R$ 4.789.
  20. 20. Índice 20 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  21. 21. 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 21  A cidade de São Paulo  Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul.  É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de todo o hemisfério sul, com 11.821.873 habitantes (IBGE, 2014).  Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo (BM&FBovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em valor de mercado. Dados Estado de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Município de São Paulo % de São Paulo em relação a Região Metropolitana Área 248.209,4 km² 8.500,1 km² 1.521,101 km² 18% População 41.587.182 hab. 20.820.093 hab. 11.821.873 hab. 57% Densidade 168 hab/km² 2.449,39 hab./km² 7.398,26 - PIB R$ 1.349.000.000.000 R$ 613.060.480.000 R$ 477.005.597.000 78% Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE
  22. 22. 22  A economia da cidade de São Paulo se baseia no setor de serviços. A cidade representa isoladamente 11,5% do PIB do país e 36% de toda a produção de bens e serviços do estado de São Paulo. Ocupa a posição de 10° maior PIB do mundo. No gráfico abaixo é apresentada a composição do PIB corrente da cidade, entre os anos de 2006 e 2011.  Economia 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Evolução do PIB de São Paulo (Crescimento médio de 5%) Impostos Agropecuária* Indústria Serviços R$ 282.892.455.000 R$ 323.154.666.000 R$ 356.980.045.000 R$ 389.284.929.000 R$ 443.517.625.000 R$ 477.005597.000 64% * Menor que 1% 19% 17% 65% 64% 66% 65% 65% 19% 18% 17% 17% 16% 16% 18% 17% 18% 19% Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  23. 23. Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos Hóspedes em Meios de Hospedagem Paulistanos 23  A tabela ao lado apresenta a motivação de viagem dos turistas nacionais e estrangeiros da cidade, bem como o gasto médio e quantidade de pernoites, entre os anos de 2009 e 2013.  No ano de 2013, a principal motivação dos turistas que visitaram São Paulo foi negócios; o gasto médio diário foi de R$ 534,00. Estes turistas permaneceram uma média de 3 dias na cidade.  Turismo em São Paulo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  24. 24. Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo Convention&Visitors Bureau 24  São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1, Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros.  O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 3,4 bilhões em negócios ao ano. No ano de 2013, São Paulo foi sede de 2.291 eventos de negócios de todas as tipologias, com um total de 30.481.179 visitantes.  Segundo último levantamento da São Paulo Convention & Visitors Bureau (SPC&VB), das 172 feiras internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São Paulo.  A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco de eventos de grande representação popular, como é o caso do Reveillon na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São Silvestre.  Turismo em São Paulo – Eventos 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  25. 25.  Espaços de Eventos  A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo Convention & Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para Eventos e Espaços para eventos em hotéis.  Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que ocorrem nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte geram demanda para a região quando a oferta dos hotéis próximos está com a ocupação máxima, mas que ultimamente isso não tem acontecido.  De acordo com a SPTuris, somente o espaço o Anhembi Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões de visitantes que frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura. 25 Fonte: São Paulo Convention&Visitors Bureau e São Paulo Turismo Evento Público 2013 Local Hair Brasil 94.500 Expo Center Norte Hospitalar 90.000 Expo Center Norte Couromoda 79.000 Anhembi Parque FISPAL 65.000 Anhembi Parque  A tabela ao lado apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi Parque e o público da edição de 2013. 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  26. 26. 26  A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30 minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos das estações Portuguesa-Tietê e Consolação.  Espaços de Eventos Centro de Convenções *Sala Principal (auditório) *Total das Salas M² para Eventos Distância do Hotel em Estudo Anhembi Parque 2.550 4.400 400.000 3,7 km (8 min.) Expo Center Norte 1.610 4.600 76.500 4,9 km (8 min.) APCD 844 1.624 2.514 3,2 km (6 min.) Centro de Convenções Rebolsas 617 1.782 1.976 13,6 km (27 min.) *Capacidade  Segundo divulgado no portal dos centros de convenções, no ano de 2013 foram realizados no Anhembi Parque 194 eventos e no Expo Center Norte 82, entre feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc. 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Centro de Convenções Rebouças Anhembi Parque APCD - Associação Paulista de Cirurgiões Dentistas Expo Center Norte Terreno em Estudo Estação de Metrô Consolação Estação de Metrô Portuguesa-Tietê
  27. 27. Fonte: GRUAirport, Infraero e Google Maps 27  Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport  Localizado a 21 km do terreno em estudo (aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e aeronaves. Em 2013 registrou movimento de 35.962.000 passageiros, nacionais e internacionais, um aumento de 10% em relação ao ano de 2012. 20.400.304 21.727.649 26.849.185 30.003.428 32.777.330 35.962.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Movimentação de Passageiros – Aeroporto Internacional de São Paulo 7% 24% 12% 9% 10% 13.672.301 13.699.657 15.499.462 16.756.452 16.775.770 17.119.530 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Movimentação de Passageiros – Aeroporto de Congonhas Aeroporto de São Paulo / Congonhas  Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente 31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do país. Em 2013 registrou movimento de 17.119.530 passageiros, um aumento de 2% em relação ao ano de 2012. 0,2% 13% 8% 0,1% 2% 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  28. 28. Mercado Municipal 28  A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país.  Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média dos hotéis da cidade atingiu 55,35% no ano de 2013. Considerando que oferta hoteleira de São Paulo gira em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de aproximadamente 23.200 UHs ocupadas nos finais de semana.  Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo, também conta com atratividade para hospedagem aos finais de semana, seja para o turismo de compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.  Turismo em São Paulo - Lazer Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews Av. Paulista Catedral da Sé 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  29. 29. 29  Segundo a São Paulo Turismo (2012), São Paulo possui cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da cidade e concentradas nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos centros comerciais instalados nos diversos bairros da capital.  O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e Rua 25 de Março.  A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências, divulgou em 2013 que o número diário de visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400 mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão de visitantes/dia. 12  Turismo em São Paulo – Compras Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, Comunicação São Paulo Turismo e Jornal O Estado de São Paulo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  30. 30. 30  Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade de São Paulo, destina-se à compras na cidade.  Turismo em São Paulo – Compras Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e Comunicação São Paulo Turismo 50,1% 20,7% 12,3% 7,9% 6,2% 2,8% Hospedagem Alimentação Compras Transporte Lazer Outros Destino dos Gastos na Cidade 23,9% 18,3% 14,7% 5,0% 4,6% 4,4% 4,0% 2,8% 2,7% 5,3% 14,2% Estada na cidade - Atividades Realizadas 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
  31. 31.  Região Leste 31Fonte: Subprefeitura da Mooca 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas  Com uma população de 3,3 milhões de habitantes, a região leste é dividida em 11 subprefeituras.  As principais atividades são comércio, serviços e indústrias.  A região do Tatuapé está sob responsabilidade da subprefeitura da Mooca.  Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o maior de sua subprefeitura com 91.672 habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com 84.963 habitantes.
  32. 32. Subprefeitura da Mooca – Características da região 32Fonte: Subprefeitura da Mooca 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de franquia como alguns abaixo:
  33. 33.  Região Leste - Influência do entorno 33Fonte: Prefeitura de cada cidade 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Guarulhos - O município de Guarulhos é o 2º município em arrecadação na Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na região estão: Distância do terreno em estudo: 15km São Caetano do Sul – A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre as empresas da cidade estão: Distância do terreno em estudo: 14km Santo André – A região possui grandes empresas de peças automotivas e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio. Possui grandes empresas como: Distância do terreno em estudo: 23km
  34. 34. 34 Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos:  Região Leste - Shoppings Centers Fonte: www.cidadedesaopaulo.com.br, Portais Shopping Metrô Tatuapé, Shopping Boulervard, Shopping Anália Franco, Shopping Center Norte, Shopping D, Mooca Plaza Shopping e Shopping Aricanduva 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard : O Shopping Tatuapé foi inaugurado em 1997 e possui 300 lojas, já o shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel. Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km do empreendimento em estudo. Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do empreendimento em estudo.  Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do empreendimento em estudo.
  35. 35.  Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana. Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região leste da cidade.  Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de receber 500 mil usuários por dia .  Mobilidade Urbana – Novos Projetos 35Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Obras Linha 15 - Prata As estações Vila Prudente e Oratório foram entregues no dia 30 de agosto de 2014, funcionando parcialmente aos sábados e domingos e em horário restrito. A previsão de entrega da obra total é em 2016.
  36. 36. 36Fonte: Portal Estadão  Mobilidade Urbana – Novos Projetos na Cidade de São Paulo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Terreno em Estudo  Mapa metropolitano com a Linha 15 - Prata
  37. 37. 37Fonte: Portal SP Negócios.  Desenvolvimento – Novos Projetos 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Com forma de incentivo ao desenvolvimento a Zona Leste, foi sancionada em janeiro de 2014 a lei (nº 15.931) que concede incentivos para atrair novas empresas para a região. Abaixo estão os benefícios oferecidos: (2) Para obras iniciadas a partir do primeiro dia do mês seguinte ao da homologação da declaração de adesão. Setores Beneficiados Serviços de Informática Call Center Data Center Hospedagem de qualquer natureza Serviços de Educação Serviços de saúde e cuidados pessoais  Serviços de veterinária Serviços de instalação, montagem, manutenção e conservação de máquinas e equipamentos Alfaiataria, costura, tinturaria e lavanderia, carpintaria e serralheria(1) Na aquisição de imóvel pelo contribuinte incentivado, ocorrida após a homologação da declaração de adesão.
  38. 38. 38Fonte: Secretaria de Des. Trabalho e Empreendedorismo  Parque Tecnológico - Novos Projetos 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Parque Tecnológico Como parte do desenvolvimento da Região Leste está o Parque Tecnológico de São Paulo – Leste. O projeto está previsto para região de Itaquera, próximo ao metrô. Entre os investimentos estão: Incubadoras Laboratórios de pesquisa Escolas Centro de logística Centro de esportes Status: Em 2013 o projeto recebeu o credenciamento provisório pela FIPE (Fundação de Instituto de Pesquisa Econômica). Terreno em estudo Parque Tecnológico Distância do terreno: 14 km
  39. 39. Circuito das Compras  Circuito das Compras é um projeto da Prefeitura de São Paulo que objetiva promover a requalificação urbana da região central de São Paulo, com destaque para as áreas: Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e 25 de Março.  A proposta é equipar a região com infraestrutura adequada para receber o turista de compras.  O projeto se viabilizará por meio de uma concessão, sem qualquer contrapartida do poder público.  Estágio do projeto: A previsão da Prefeitura é que a licitação ocorra em 2014. 39Fonte: Prefeitura de São Paulo e Google Earth  Mobilidade Urbana – Novos Projetos 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Distância do Pátio Pari até o terreno 6 km Pátio Pari Terreno em estudo
  40. 40. 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 40 Detalhe da Área do Porto Maravilha Como observado nos slides anteriores, a cidade de São Paulo apresenta grande relevância econômica, sendo considerada centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul, além de ocupar posição de 10° maior PIB do mundo.  O maior segmento turístico é o de negócios, representando 51,4% da motivação dos turistas na cidade, seguido pelo setor de eventos, com 22,4%.  A cidade também é conhecida pelo turismo de compras devido às opções que atendem ao consumo de luxo além de atender quem busca opções populares. Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes. Outro fator que demonstra o preocupação com o desenvolvimento da região é a lei que foi sancionada no início de 2014, que concede incentivos para atrair novas empresas para a região. Fonte: Prefeitura de São Paulo, IBGE, Observatório do Turismo, Portal Expresso Monotrilho e Portal SP Negócios
  41. 41. Índice 41 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  42. 42. 42  O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2 sentidos, sendo uma faixa em cada, possui boa sinalização e iluminação. No dia da visita técnica a rua estava em obras, com previsão de término de 20 dias. A R. Filipe Camarão é de caráter residencial e dá acesso à um posto de gasolina com caixa 24h e à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da proximidade com o Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé. 3. Análise da Localização e Entorno Terreno em Estudo R. Catiguá R. Filipe Camarão Terreno em Estudo Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
  43. 43. 43  Ao lado esquerdo do terreno em estudo está em construção o Conjunto Gafisa Square Tatuapé, que contará com duas torres sendo uma comercial (Work) e outra residencial (Live), com previsão de entrega prevista para o primeiro semestre de 2016. A área das salas comerciais são de 36m² no valor de R$ 418.000,00 e das lajes são 742m² com valor negociável, totalizando 255 unidades. Com essa estrutura, o empreendimento poderá atrair grandes empresas para a região. 3. Análise da Localização e Entorno Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Gafisa Conjunto Gafisa Square Tatuapé Terreno em Estudo Gafisa Square Tatuapé Work Gafisa Square Tatuapé Live
  44. 44. 44  Ao lado direito do terreno em estudo está em construção o You, Metropolitan Comercial Tatuapé, edifício com uma torre dividida em salas comerciais e apartamentos residenciais. Ao total serão 295 salas comerciais com área mínima de 31 m² no valor de R$ 383.100,00 e lajes de 880 m² com valor negociável. A previsão de entrega está prevista para o segundo semestre de 2015. 3. Análise da Localização e Entorno Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan Terreno em Estudo You, Metropolitan Comercial Tatuapé
  45. 45. 45 3. Análise da Localização e Entorno Imagens: Google Maps  Ao lado, a localização dos empreendimentos em construção, próximos ao terreno em estudo: Conjunto Gafisa Square Tatuapé IBIS Tatuapé You, Metropolitan Comercial Tatuapé Shopping Boulevard Shopping Metrô Tatuapé
  46. 46. 46  Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse: Ponto de Interesse Distância (tempo) Shopping Boulevard* 350 m (5 min) Estação de Trem , Metrô e Terminal - Tatuapé* 350 m (5 min) Shopping Metrô Tatuapé* 650 m (8 min) Região Central de São Paulo 10,5 km (17 min) Aeroporto de São Paulo - Congonhas 16,8 km (31 min) Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica 21km (30 min) Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps * Trecho calculado a pé 3. Análise da Localização e Entorno Região Central de São Paulo Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica Aeroporto de São Paulo - Congonhas Terreno em Estudo Aeroporto Shopping Região Central de São Paulo Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário Terreno em Estudo Shopping Boulevard Shopping Metrô Tatuapé Estação e Terminal Tatuapé Fonte: Google Maps
  47. 47. 3. Análise da Localização e Entorno 47 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps  O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod. Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas. Av. Salim Farah Maluf Av. Radial Leste Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva Marginal Tietê Terreno em Estudo Terreno em Estudo Shopping Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário
  48. 48. 3. Análise da Localização e Entorno 48Fonte: Google Maps  Ao lado as possibilidades de acesso a partir da região central da cidade de São Paulo até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Marginal Tietê, com previsão de 17 min. Já nas outras duas rotas sugeridas, o acesso pode ser feito pela Av. Radial Leste, com tempo previsto entre 19 min e 21 min. Região Central da cidade de São Paulo Terreno em Estudo Marginal Tietê Av. Radial Leste  Acesso ao terreno em estudo – Região Central de São Paulo
  49. 49. 3. Análise da Localização e Entorno 49Fonte: Google Maps  Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto de São Paulo - Congonhas até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim Farah Maluf, trajeto percorrido é de aproximadamente 48 min. São Paulo/ Congonhas Terreno em Estudo  Acesso ao terreno em estudo – São Paulo - Congonhas Av. Radial Leste Av. Salim Farah Maluf Marginal Tietê Av. Vinte e Três de Maio
  50. 50. 3. Análise da Localização e Entorno 50Fonte: Google Maps Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod. Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38 min. Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica Terreno em Estudo  Acesso ao terreno em estudo – Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva
  51. 51. 3. Análise da Localização e Entorno 51 Detalhe da Área do Porto Maravilha O Terreno: Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna. O terreno é adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2 shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado. Região Leste: O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste.  Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e Metrô Tatuapé.  Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no BlueTree por conta da proximidade. De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
  52. 52. Índice 52 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  53. 53. 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva 53 O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê 275UHs com área privativa média de aproximadamente 18 m². O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação). Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira  O Projeto:
  54. 54. 54 Detalhe da Área do Porto Maravilha  Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva considerou-se os hotéis Tryp São Paulo Tatuapé, localizado no mesmo bairro do empreendimento em estudo e o BlueTreeTowers Anália Franco, localizado no Jardim Anália Franco. Apesar da diferença de categoria com o hotel em estudo, esses hotéis foram considerados por serem as únicas opções de hospedagem na região leste, quando analisado a estrutura e a qualidade dos serviços prestados. Esses hotéis totalizam 342 unidades habitacionais (UHs). Nº Hotéis Localização Inauguração Total UHs 1 Tryp São Paulo Tatuapé Tatuapé ,São Paulo (SP) 2001 208 2 Blue Tree Towers Anália Franco Jardim Anália Franco, São Paulo (SP) 2001 134 342 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
  55. 55. 55 Fontes e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting , Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e TripAdvisor  Os dois hotéis considerados na cesta competitiva são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras. Tryp São Paulo Tatuapé Uhs Total: 208 Pool: 157 Maior sala: 120 Inauguração: 2001 DM: R$ 293,45 BlueTreeTowers Anália Franco Uhs Total: 134 Pool: 127 Maior sala: 130 Inauguração: 2001 DM: R$ 268,94 •O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3 km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal rodoviário de Tatuapé. • O BlueTreeTowers Anália Franco está localizado em uma área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de distância. 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
  56. 56. 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 56 Detalhe da Área do Porto Maravilha Terreno em Estudo Shopping Estação de Trem, Metrô e Terminal Urbano Terreno em Estudo Tryp São Paulo Tatuapé Blue Tree Towers Anália Franco Shopping Boulevard Shopping Metrô Tatuapé Estação e Terminal Tatuapé Midscale Midscale Superior Fonte: Google Maps
  57. 57. 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 57Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar  Ao lado os valores das diárias disponibilizados pelas centrais de reservas e sites dos hotéis Tryp São Paulo Tatuapé e BlueTreeTowers Anália Franco.  Abaixo, valores disponibilizados nos portais Booking e Decolar. HOTEL Hotel 2ª a 5ª Hotel 6ª a dom. Média Hotel Site Hotel 2ª a 5ª Site Hotel 6ª a Dom Média Site Hotel Tryp São Paulo Tatuapé Hotel R$ 329,00 R$ 249,00 R$ 294,71 R$ 345,45 R$ 261,45 R$ 309,45 Blue Tree Towers Anália Franco R$ 296,00 R$ 296,00 R$ 296,00 R$ 281,2 R$ 189,5 R$ 241,90 HOTEL Booking 2ª a 5ª Booking 6ª a Dom Média Booking Decolar 2ª a 5ª Decolar 6ª a Dom Média Decolar Tryp São Paulo Tatuapé Hotel R$ 310,91 R$ 209,16 R$ 267,30 R$ 329,00 R$ 249,00 R$ 294,71 Blue Tree Towers Anália Franco R$ 285,94 R$ 192,23 R$ 245,78 R$ 296,00 R$ 199,00 R$ 254,43
  58. 58. 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 58Fonte : TripAdvisor Avaliação dos hotéis - TripAdvisor Tryp São Paulo Tatuapé Avaliação de 195 pessoas BlueTreeTowers Anália Franco Avaliação de 167 pessoas
  59. 59. 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 59Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Considerações da Visita Técnica  Para analisar o desempenho hoteleiro da região leste de São Paulo, realizou-se pesquisa direta com os hotéis Tryp São Paulo Tatuapé Hotel e BlueTreeTowers Anália Franco. Tryp São Paulo Tatuapé Hotel – Entrevista com Gerência Geral  A taxa de ocupação gira em torno de 80% e reduz para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a negócios, cuja permanência média é de 1 a 2 noites. O Tryp possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se hospedam para treinamentos, reuniões e cursos. Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta oferta próxima aos centros de exposições. São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool. A diária média do ano de 2013 foi de R$ 250,00 e em 2014 tem variado entre R$ 260,00 e R$ 280,00.
  60. 60. 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 60Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting  Considerações da Visita Técnica BlueTreeTowers Anália Franco – Entrevista com Supervisão de Vendas:  Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo pessoa física.  Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste.  Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns artistas quando há shows no Sesc Belenzinho.  De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos incentivos promovidos por pacotes românticos.  São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m² . O hotel foi 100% reformado em julho de 2013.  A diária média do ano de 2013 foi de R$ 280,00.
  61. 61.  Demanda Hoteleira 61Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva  De acordo com pesquisa direta com a Editora Moderna, existe demanda média de 25 pessoas por mês que se hospedam em torno de 3 dias nos hotéis Tryp São Paulo Tatuapé e no Blue Tree Towers Anália Franco, devido ao acordo negociado do valor da tarifa. A editora atua na área da educação, voltada à publicação de livros didáticos, e habitualmente realiza reuniões, treinamentos e formação para professores, utilizando as salas de eventos dos hotéis e da própria editora. A coordenadora de eventos entrevistada afirmou que as salas dos hotéis não comportam a demanda, justificando a necessidade de uma sala de eventos maior do que as ofertadas. A capacidade máxima da sala de eventos do Tryp é de 120 pessoas e a do Blue Tree 130 pessoas. A entrevistada demonstrou interesse no produto IBIS devido à tarifa e a infraestrutura de um hotel econômico de rede, além da localização e a possibilidade de acesso através da linha vermelha do metrô. Do terreno em estudo até a editora o trajeto é de 16 min de metrô.
  62. 62.  Demanda Hoteleira 62Fonte: Google Maps 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva Tryp São Paulo Tatuapé Blue Tree Towers Anália Franco Terreno em Estudo Editora Moderna Midscale Midscale Superior Terreno em Estudo Editora Moderna Acesso pelo Metrô Linha Vermelha Estações Tatuapé e Belém (16 min) Editora Moderna Terreno em Estudo Linha Vermelha - Metrô Trecho percorrido a péDistância Hotéis – Editora Moderna Editora / Tryp – 2,7 km Editora / BlueTree – 4,6 km
  63. 63. 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 72,5%. Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Ambos os hotéis possuem tarifas promocionais para os finais de semana. 63 Diária Média Ponderada (sem café da manhã) 220,00 230,00 240,00 250,00 260,00 270,00 Tryp São Paulo Tatuapé Hotel Blue Tree Towers Analia Franco R$ 261,44 R$ 235,93 Desempenho do mercado hoteleiro:
  64. 64.  Oferta Futura 64  Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos em São Paulo. Até o ano de 2016 a oferta concorrente ao empreendimento em estudo passará de 342 UHs para 656 UHs. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real EstateConsulting 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva N° Hotel Administração Localização UHs Eventos Inauguração Prevista Status 1 Ibis Budget SP FreiCaneca Accor Rua Frei Caneca, 824 168 - 2016 Construção 2 Hotel Estudo Caio Calfat (sob confidencialidade) Centro 300 - 2017 Em projeto 3 Hotel Estudo Caio Calfat (sob confidencialidade) Centro 188 - 2018 Em projeto 656 Supereconômico
  65. 65. 65Fonte: www.youinc.com.br Ibis Budget SP Frei Caneca Rua Frei Caneca, 824  168 UHs  Área útil: 13 m²  Categoria Supereconômica Condo-Hotel lançado para vendas em março de 2013.  Valor de venda da unidade coletado em pesquisa: R$ 300 mil (R$ 23.076,92 / m²).  Incorporação: You Inc. Intermediação: Lopes 4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
  66. 66. Índice 66 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  67. 67. 5. Análise de Desempenho 67 Detalhe da Área do Porto Maravilha Cálculo da Demanda: Por conta da amostragem limitada, expandimos a análise para os mercados consolidados mais próximos e ponderamos que parte desta demanda será absorvida pelo Ibis Tatuapé. A ponderação segue conforme abrangência geográfica, o apelo de um hotel novo em localização adequada e atrativa, além da bandeira já consolidada e falta de hotéis concorrentes nesta categoria em toda a zona leste. Demanda Primária: BlueTreeTowers Anália Franco e Tryp Tatuapé – consideramos uma captação de 5% do total de quartos vendidos nos dois hotéis, que apresentam taxa de ocupação média de 70%, conforme visita técnica realizada. Trata-se de demanda que usa os dois únicos meios de hospedagem qualificados na região, por falta de opção, mesmo pagando tarifas mais elevadas. Em conversa com estes hotéis, mencionaram que a maior parte dos hóspedes é particular, ou seja, não trabalham muito com tarifa corporativa. Consideramos que pode haver uma tendência do hóspede particular, que é mais sensível a preço, optar por um hotel com qualidade e tarifas mais atrativas, indo de encontro ao projeto em estudo.
  68. 68. 5. Análise de Desempenho 68 Detalhe da Área do Porto Maravilha Cálculo da Demanda (cont.): Hotéis Demanda Secundária UHs Ville 56 Excelsior 198 Normandie Design Hotel 161 Comfort Downtown 260 San Raphael 214 155 76 Hotel Mega Pólo 150 Hotel Family Brás 242 Travel Inn Conde Luciano 56 Ibis Budget São Paulo Paulista 399 Augusta Park 56 Moncloa 45 Travel Inn Braston Augusta 150 Real Castilha 87 Ibis Budget São Paulo São João 260 King 70 Demanda Secundária: Consideramos uma captação de 7% do total de quartos vendidos dentre os hotéis desta região, conforme publicação do Observatório do Turismo, que apontou taxa de ocupação média na região de 64% em 2013. Analisamos 16 hotéis de categoria econômica e supereconômica, que atendem o circuito de compras do Brás, 25 de Março, o segmento MICE – Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions – e de negócios, mais qualificados na região do centro, totalizando 2.480 UHs. Demanda Terciária: Consideramos uma captação de 10% de quartos ofertados no hotel em estudo referente aos mercados além o secundário e primário definidos de São Paulo e Guarulhos. Mediu-se este público pela carência de hotelaria econômica de qualidade na zona leste, o fácil acesso pelo metrô e a comodidade e 2 shoppings a poucos metros de distância. Além da via expressa desde o Aeroporto de Guarulhos, onde é possível chegar ao hotel em estudo em 20 minutos fora dos horários de pico. Demanda Captação Demanda (UHS) UHs captadas hotel em estudo Demanda Primária 5% 284 9,94 Demanda Secundária 7% 1587 111,1 Demanda Terciária 10% 275 27,5 Total 148,54
  69. 69. 5. Análise de Desempenho 69 Índices (quadro 1) Taxa Peso Crescimento do PIB 5,32% 2 Cresc. Nº de Empresas 3,12% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 2,13% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 12,01% 2 Cresc. Dem. Turística 3,23% 1 Cresc. Dem. Hoteleira 6,18% 1 5,46% 10 Crescimento estimado de demanda: Conforme quadro abaixo, além da ponderação de 3 demandas distintas, adicionamos para análise as informações de índices econômicos e dados de demanda turística, para o cálculo de crescimento estimado da demanda. No quadro 2, temos a projeção resultante em quantidade de UHs: PROJEÇÃO DA DEMANDA (quadro 2) Ano Demanda (UHS) 2014 149 2015 157 2016 165 2017 174 2018 182 2019 191 2020 200 2021 207 2022 215 2023 223 TAXA DE CRESCIMENTO APLICADA 2014 a 2017 5,46% 2018 a 2020 4,64% 2021 a 2023 3,82% Fonte: GRU Airport, IBGE, Mtur, Observatório do Turismo TCA – reduzida ao longo do tempo para não supervalorizar o mercado futuro.
  70. 70. 5. Análise de Desempenho 70 Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com 66% de ocupação. A Diária Média foi balizada conforme valores cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados: -Ibis São Paulo Paulista: R$ 229 -Ibis São Paulo Expo: R$ 219 -Ibis São Paulo Congonhas: R$ 165 -Ibis Guarulhos: R$ 139 Legenda: Hotel em Estudo: quantidade de apartamentos do projeto; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. 2018 2019 2020 2021 2022 Hotel em estudo 275 275 275 275 275 Penetração 100% 100% 100% 100% 100% Demanda total 182,3 190,8 199,6 207,2 215,1 Taxa de ocupação média do mercado 66,29% 69,36% 72,58% 75,36% 78,23% Projeção de diária média 190,00 199,50 209,48 224,14 239,83 Observação: Para efeito de projeção econômica, mesmo com potencial do hotel em estudo superar a ocupação de 75,3%, vamos estabilizar a taxa de ocupação a partir de 2021, em 75,3%.
  71. 71. Índice 71 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  72. 72. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 72 Detalhe da Área do Porto Maravilha O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira: 1) Receitas 2) Folha de Pagamento 3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos) 4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira Observações: • Período de Operação inicia-se em 2018 • O hotel será administrado pela empresa Accor, através de contrato de arrendamento. Todas as taxas operacionais foram considerados no demonstrativo de resultado. • Todos os valores estão em valores de agosto de 2014. • As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo de mercado, são referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos no momento da realização deste estudo.
  73. 73. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 73 Detalhe da Área do Porto Maravilha Receitas: Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de 75,8% como teto para as projeções financeiras. Estimativa de Vendas - Hospedagem Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Disponibilidade 100,375 100,375 100,375 100,375 100,375 Taxa de Ocupação 66.29% 69.36% 72.58% 75.36% 75.36% Diárias Vendidas 66,539 69,620 72,852 75,643 75,643 Diária Média 190 200 209 224 240 Receita 12,642,332 13,889,210 15,260,709 16,954,400 18,141,208 Número de Hóspedes 86,500 90,506 94,708 98,335 98,335 RevPar 125.95 138.37 152.04 168.91 180.73 Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar) Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Total 2,811,255 3,088,522 3,385,805 3,675,285 3,835,080 Alimentos (70%) 1,967,879 2,161,965 2,370,063 2,572,699 2,684,556 Bebidas (30%) 843,377 926,557 1,015,741 1,102,585 1,150,524 Pessoas Atendidas 95,150 99,557 104,179 108,169 108,169 Valor Médio Geral 30 31 33 34 35
  74. 74. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 74 Detalhe da Área do Porto Maravilha Folha de Pagamento: Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Hospedagem 32 535,200 540,552 548,580 556,608 561,960 Alimentos e Bebidas 10 125,280 140,592 142,680 144,768 146,160 Eventos e Deptos. Menores 0 0 0 0 0 0 Recreação e Lazer 0 0 0 0 0 0 Administração e Segurança 5 157,680 176,952 179,580 182,208 183,960 Marketing e Vendas 0 0 0 0 0 0 Manutenção 5 89,640 100,596 102,090 103,584 104,580 Subtotal 52 907,800 958,692 972,930 987,168 996,660 + Encargos e Benefícios 105% 953,190 1,006,627 1,021,577 1,036,526 1,046,493 Total de Folha de Pagamento 1,860,990 1,965,319 1,994,507 2,023,694 2,043,153 Salário Médio Ano 1 1,455
  75. 75. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 75 Detalhe da Área do Porto Maravilha Demonstrativo de Resultado 1/2:
  76. 76. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 76 Detalhe da Área do Porto Maravilha Demonstrativo de Resultado 2/2:
  77. 77. 77 Resultados do Hotel: O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$ 390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador de aproximadamente 7% a.a. •Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IR dividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear por UH disponível no hotel. •Fluxo de caixa sem inflação. •Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cada proprietário comparado ao valor de compra referencial . •Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples das rentabilidades anuais calculadas estimadas. •TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculo da TIR. •Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento de fluxo de caixa na base de 2% a.a. Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ Preço m² 21.700 Rentab. Investimento -390.600 Ano 1 18.518 4,7% Ano 2 21.008 5,4% Ano 3 23.591 6,0% Ano 4 26.605 6,8% Ano 5 28.398 7,3% Ano 6 28.966 7,4% Ano 7 29.546 7,6% Ano 8 30.136 7,7% Ano 9 30.739 7,9% Ano 10 31.354 8,0% Média 10 anos 6,9% Média ano 3 a10 7,3% TIR Com Perpetuidade 8,3% Composição do preço de venda por UH Pré-Operação 4.230,71 Afiliação 1.404,00 Decoração e enxoval 28.980,00 Valor Unidade Habitacional 355.985,29 Valor de venda total* 390.600,00 * Valores estimados para UH de 18 m² de área privativa. Preço apenas referencial, não considera variação conforme tabela de vendas. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
  78. 78. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 78 Detalhe da Área do Porto Maravilha Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7% a.a. Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014) chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato da sazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação. •Observações: •Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais. •Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade). •Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel- maxinvest/relatorios
  79. 79. 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 79 Detalhe da Área do Porto Maravilha Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor: Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade – CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado. 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho de 2014. 3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,5% para o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47% a.a. – dado efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5%
  80. 80. Índice 80 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  81. 81. 7. Conclusões do Estudo de Mercado 81 Detalhe da Área do Porto Maravilha Terreno: Vemos o terreno como adequado para implantação de hotel econômico, o fato de estar a poucos metros de distância da estação Tatuapé de metrô, ônibus e trem, com dois shoppings, é de extrema importância para este perfil de hóspede. A localização é de fácil acesso também de automóvel, vindo do centro ou zona norte da capital, e do Aeroporto de Guarulhos, via Ponte do Tatuapé, sem a necessidade e adentrar pelo bairro. Por estar em via local da Av. Radial Leste, que é movimentada, gera visibilidade ao empreendimento de ambos os lados da Avenida. Mercado: Em entrevistas com os únicos hotéis qualificados da região e com a Editora Moderna, notou-se que existe uma demanda reprimida e não atendida. Trata-se de público pulverizado, que acaba pagando mais pela falta de opção na região leste. A hotelaria econômica que existe é formada por pequenos estabelecimentos próximos às estações de metrô, sem a mínima qualificação profissional. Existe ainda a valorização imobiliária na região do Tatuapé com lançamentos de salas comerciais. Este fato aliado à política de incentivos para atrair indústrias para a região pode refletir em demanda crescente para hotel de negócios, em uma região carente de meios de hospedagens qualificados e de categorias diversificadas. Desempenho: A projeção mostrou que existe mercado para hotel econômico, principalmente pela sua localização e falta de oferta nesta categoria e de operação profissional na região. Logo no 1º ano de operação, o Ibis Tatuapé poderá apresentar taxa de ocupação de 66%. O preço de venda sugerido por UH encontra-se dentro da média praticada pelo mercado.
  82. 82. Índice 82 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Conclusões do Estudo de Mercado 8. Anexos
  83. 83. Anexo - Glossário 83 Detalhe da Área do Porto Maravilha
  84. 84. Anexo - Glossário 84 Detalhe da Área do Porto Maravilha
  85. 85. Anexo - Glossário 85 Detalhe da Área do Porto Maravilha
  86. 86. Anexo - Glossário 86 Detalhe da Área do Porto Maravilha
  87. 87. Anexo - Glossário 87 Detalhe da Área do Porto Maravilha
  88. 88. Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br info@caiocalfat.com 88

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