Kapitalanlagen in sichere Immobilienanlagen und Eigentumswohnungen entpuppen sich leider immer wieder als Kapitalvernichtungsanlage in sogenannten „Schrottimmobilien“. Die Vermittler und Berater raten den Käufern zu Finanzierungen und diese gelten als ertragreiche Altersvorsorge. Doch im Fall der Fälle sieht es ganz anders aus und die Not wächst, denn Kredite können nicht zurückgezahlt werden und weitere hohe Verluste folgen. Welche Hilfe können geschädigte Anleger erwarten und was sollten diese unternehmen? Das Urteil vom Bundesgerichtshof schenkt den Betroffenen Hoffnung, wie sollten sich betroffene Anleger verhalten und wo kann Hilfe erwartet werden?

1. „Schrottimmobilien“ – Haftung für Hausgeldrückstände vom Voreigentümer?
Erleichterung für Erwerber von sogenannten „Schrottimmobilien"? Neues
Urteil des BGH erleichtert Verkauf trotz Schulden – Urteil stärkt den
Verbraucher- und Anlegerschutz
Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 13.09.2013 - AZ: V ZR
209/12 – verspricht Hoffnung für geschädigte Erwerber von sogenannten
„Schrottimmobilien". Demnach müssen die Erwerber von Wohnungseigentum
nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haften.
Schrottimmobilie - Der typische Fall:
Was ursprünglich als Altersvorsorge und stetige Steuerersparnis-Möglichkeit
gedacht war, entwickelte sich zum persönlichen familiären Alptraum für Familie
K aus Berlin, die hier als typisches Beispiel für den zugrunde liegenden
Sachverhalt dient. Hintergrund war, dass auf Grund falscher Versprechungen und
sich nicht erfüllenden Renditeerwartungen der Erwerb einer Eigentumswohnung
als Kapitalanlage sich im Nachhinein als ruinös erwies.
Da die damalige Verkäufer-Firma bereits Insolvent war und die Angehörigen des
falsch beratenden Immobilienvertriebes nicht mehr haftbar gemacht werden
konnten, war eine Klage auf Schadensersatz und Rückabwicklung für Familie K in
weite Ferne gerückt. Da die Kreditraten das Vermögen der Familie K schnell
aufgebraucht hatten, war man nicht mehr in der Lage, die monatlich fälligen
Wohngelder an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Es entstand
ein erheblicher Rückstand. In ihrer Verzweiflung versuchte Familie K, die
Immobilie zu verkaufen, jedoch droht dort auch der nächste Schock. Ein seriöser
Immobilienmakler teilte mit, dass die Immobilie nur zu etwas mehr als dem
ursprünglich gezahlten Kaufpreis auf dem freien Markt einen Erwerber finden
würde, sie waren Opfer einer „Schrottimmobilie“.
Darüber hinaus war klar, dass wohl kaum ein Erwerber Willens wäre die
erheblichen Wohngeldrückstände der Familie K zu übernehmen.
Die Not wächst unaufhaltsam – Insolvenzverfahren macht Hoffnung zu Nichte
Später wurden dann zusätzlich zu dem erlittenen Unglück über das Vermögen
der Familie K ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Immobilie wurde letztendlich
von einem sogenannten „Schnäppchenjäger" erworben, der die Immobilie zu
einem Bruchteil des Marktpreises erwerben konnte. Nunmehr versucht die
Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen den Erwerber die
Zwangsvollstreckung wegen der ausstehenden Hausgeldrückstände der Familie K
zu betreiben. Dem schub der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr einen Riegel
vor, weil ausstehende Wohngelder nicht durch Zwangsvollstreckung in das
Immobilienvermögen getilgt werden können. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte also nicht in das Wohnungseigentum
des Erwerbers vollstrecken.
Dr. Thomas Schulte
Rechtsanwalt - Partner
Bankkaufmann (IHK)
Dr. Sven Tintemann
Rechtsanwalt - Partner
Fachanwalt für Bank und
Kapitalmarktrecht
Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt - Partner
Fachanwalt für Bank und
Kapitalmarktrecht
Danuta Wiest
Rechtsanwältin – Associate
Christian M. Schulter
Rechtsanwalt – Associate
Ralf Hornemann
Rechtsanwalt – Associate
Jacqueline Buchmann
Rechtsanwältin – Associate
Helena Winker
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rheinwaalsteuerberatung
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Schulte
Steuerberater
Querallee 2
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2. Was bedeutet dies für Erwerber von Eigentumswohnungen?
Erwerber von Eigentumswohnungen, welche ursprünglich im Rahmen von
sogenannten Kapitalanlage - Modellen verkauft worden sind, müssen nicht
länger befürchten, im Nachhinein von einer Wohneigentümergeimeinschaft als
Gläubigerin im Rahmen einer gegen das erworbene Immobilieneigentum
gerichteten Zwangsvollstreckung in Anspruch genommen zu werden.
Insoweit ist dies ein vom Bundesgerichtshof festgelegter Vollstreckungsschutz
der das frisch erworbene Eigentum schützt.
Allerdings bleibt es beim Verkauf dabei, dass im Allgemeinen die
Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte
Unbedenklichkeitserklärung abgeben muss. Das bedeutet, dass bestätigen
werden muss, dass keinerlei Wohngeldrückstände bestehen. Im Einzelfall kann
jedoch hier im Sinne eines schnellen Verkaufs in Abstimmung mit der
Wohnungseigentümergemeinschaft verzichtet werden.
Dann muss aber die Rechtslage klar sein.
Hier hat der BGH für Klarstellung gesorgt.
Rechtsanwalt Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht der
Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte meint dazu:
„Das Urteil des BGH schafft endlich Klarstellung für sogenannte Dritterwerber.
Diese müssen nunmehr nicht länger befürchten, dass eine
Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beitreibung ihrer Ausstände in das frisch
erworbene Wohnungseigentum pfändet. Der BGH hat also dafür gesorgt, dass
Rechtssicherheit besteht. Die von uns vertretenen Geschädigten Anleger haben
deshalb eine größere Chance, auch bei ungünstigen Verkaufsprognosen
Erwerber zu finden. Dies kann helfen, die größte Finanznot und die ohnehin
schon angespannte Situation für die Betroffenen und ihren Familien zu lindern."
Allerdings dürfte ein Verkauf der Immobilie für geschädigte Erwerber von
sogenannten „Schrottimmobilien" nur die „halbe Miete" sein. Häufig
verbleiben nämlich auch nach dem Verkauf einer Immobilie bei der
finanzierenden Bank erhebliche Restschulden.
Verhandeln bringt Erfolg und Hoffnung für Anleger
„Hier gilt es dann, auf dem Verhandlungswege eine vernünftige Lösung mit der
Bank zu erreichen. Dies kann im Einzelfall sogar bedeuten, dass die Bank die
anfallende Vorfälligkeitsentschädigung deutlich reduziert oder sogar darauf
verzichtet. Es kann sich lohnen, hier nicht den konfrontativen Weg mit der Bank
einzuschlagen, sondern auf dem Verhandlungswege ein erträgliches Ergebnis zu
erzielen. Dem gegenüber haben Prozesse gegen Banken wegen veränderter
rechtlicher Voraussetzungen eine deutlich ungünstigere Erfolgsprognose zudem
dauern sie lang und werden von Seiten der Bank aller Erfahrungen nach mit
äußerster Härte und Beharrlichkeit geführt", sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der
seit Jahren Geschädigte Erwerber von fehlgeschlagenen Kapitalanlagen -
Immobilien vertritt, und auch die Verhandlungen mit den Banken führt.
Betroffene Anleger und Opfer von „Schrottimmobilien“ sollten sich jedoch auf
jeden Fall wegen der komplizierten Rechtslage zur Vermeidung eines voreiligen

3. Verkaufes an einen Spezialisten wenden, der mit den rechtlichen
Rahmenbedingungen und den realistischen Erwartungen vertraut ist.
V.i.S.d.P.:
Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt
Sofortkontakt Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte unter
030 – 715 206 70