Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Sdd2

294 views

Published on

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Sdd2

  1. 1. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 97 Studiul si analiza realizarii unui sistem suport de decizie într-o agentie imobiliara Prof.dr. Manole VELICANU, prof.dr. Ion LUNGU, asist. Mihaela MUNTEAN Catedra de Informatica Economica, A.S.E. BucurestiSistemele suport de decizie (SSD) au fost utilizate în procesul de conducere, în ultimiipatruzeci de ani, cu bune rezultate. Evolutia lor a fost întotdeauna strâns legata de contextulinformatic, în special de domeniile sistemelor informatice, bazelor de date si sistemelorexpert. În ultimii ani, noile tipuri de aplicatii informatice au influentat major sistemele suportde decizie. Aplicabilitatea sistemelor suport de deciziei pentru sprijinirea procesuluidecizional se manifesta în toate domeniile de activitate. Dintre acestea, piata imobiliara si deactive este în plina expansiune în tara noastra.Cuvinte cheie: sistem suport de decizie, sistem informatic, baza de date, sistem de gestiune abazelor de date, sisteme expert, Web, Internet, decizie, proces decizional, depozit de date. naliza comparativa a generatiilor - ofera suport pentru activitatea deci-A de sisteme suport de deciziePentru a putea alege tipul de sistem suport dentului, dar nu o înlocuieste; - îmbunatateste eficacitatea deciziilor, darde decizie adecvat pentru domeniul pietei nu eficienta cu care sunt luate deciziile;imobiliare, am studiat tendinta de evolutie - poate functiona în mai multe moduri,actuala a sistemelor suport de decizie, dupa categoria de utilizatori si scopulprecum si avantajele si limitele diferitelor utilizarii;tipuri. Ideea de la care am plecat a fost - poate ajuta în toate fazele procesuluiaceea ca problemele decizionale pe care decizional: informare, proiectare, alegereatrebuie sa le rezolve conducerea sunt : variantei optime, implementarea deciziei.structurate, semistructurate, nestructurate. Obiectivele principale ale unui sistemSistemele suport de decizie pot fi utilizate suport de decizie sunt:pentru toate tipurile de probleme decizio- - ofera solutii pentru rezolvarea proble-nale, dar se preteaza cel mai bine pentru melor decizionale complexe;ultimele doua. - ofera raspuns în timp util la situatiiMultiplele definitii date, de-a lungul neasteptate care genereaza intrari variabiletimpului, pentru sistemul suport de decizie pentru sistem;scot în evidenta faptul ca el trebuie sa fie - foloseste rapid si obiectiv strategii dife-inclus în sistemul informatic integrat al rite în diferite situatii (prin analize de tiporganizatiei. Sistemul suport de decizie va “what- if” si “goal seeking”);fi un ansamblu de elemente care inter- - faciliteaza comunicarea între manageri;actioneaza între ele: date, software, hard- - contribuie la îmbunatatirea performan-ware si auxiliare în scopul asistarii (usor, telor organizatiei;rapid, interactiv, în timp util) procesului - reduce costurile si elimina deciziile gre-decizional. site;Caracteristicile principale ale unui sistem - conduce la luarea unor decizii obiectivesuport de decizie sunt: si de calitate;- încorporeaza atât date cât si modele, - creste eficacitatea actului managerialorganizate în baze de date; prin reducerea timpului si efortului nece-- asista decidentul pentru rezolvarea sare;problemelor nestructurate si semistruc- - ofera suport pentru o singura persoanaturate; sau pentru un grup de persoane.
  2. 2. 98 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000Componentele functionale ale unui sistem datele agregate (organizate în baze de datesuport de decizie sunt: relationale sau multidimensionale), instru-• Sistemul de baza de date care contine mente pentru regasirea (interogarea) date-baza de date – BD (datele propriu zise de lor, interfete pentru prezentare si analiza.diferite tipuri si dictionarul de date) organi- Tipurile de sisteme suport de decizie ori-zata conform unui model de date si în- entate pe date sunt:carcata din surse interne sau externe orga- 1. Sistemele suport de decizie ce utili-nizatiei si sistemul de gestiune a bazei de zeaza depozitele de date (Data Ware-date (SGBD) care este suportul software house).pentru descrierea, manipularea si utilizarea Depozitul de date este o baza de date dedatelor. dimensiuni foarte mari, separata de bazele• Sistemul de modele care contine baza de date operationale, cu urmatoarele carac-de modele în care sunt stocate diferite teristici:tipuri de modele (operationale, tactice, - orientarea pe subiect (spre deosebire destrategice, rutine specializate) si sistemul sistemele operationale orientate pe aplica-de gestiune a modelelor care stocheaza si tie/functie);manipuleaza modele. - integrarea datelor înainte de a fi incluse• Interfata cu utilizatorul asigura inter- în depozit, astfel încât aici se vor gasi într-actiunea omului cu sistemul si are o mare o singura varianta, acceptata global;importanta pentru usurinta în folosirea sis- - variabilitatea în timp a datelor (datele setemelor suport de decizie. Sunt mai multe refera la un orizont mare de timp-datetipuri de interfete, de la simplu la complex: istorice, cheia de acces contine un elementîntrebare-raspuns, linie de comanda, me- de timp, datele nu pot fi actualizate);niu, grafice (videoformate). - nonvolatilitatea datelor (operatiile peTipurile de sisteme suport de decizie sunt date se refera doar la încarcare si regasire,numeroase, dar analiza o facem doar pen- neexistând operatia de actualizare).tru acele categorii care se încadreaza în Încarcarea datelor în depozitul de date setendinta actuala de evolutie, strâns legata face, din diferite surse, prin filtrare side contextul informatic actual. conversie. Datele sunt structurate în depo-Vom analiza si vom scoate în evidenta zitul de date pe niveluri de agregare.câteva criterii de comparatie pentru siste- 2. Sisteme suport de decizie cu baze demele suport de decizie orientate pe: date, date multidimensionalemodele, comunicare, Web. Bazele de date multidimensionale au o structura matriceala multidimensionala nu-1. Sisteme suport de decizie orientate pe mita cub de date (se creeaza vectori de va-date (Data Driven Decision Suport lori dimensionate dupa atribute). Accesa-Systems) rea bazelor de date multidimensionale sePermit acces usor la o cantitate foarte mare face prin intermediul instrumentelor OLAPde date. Sunt greu de implementat la (On Line Analytical Proccesing). O solutienivelul organizatiilor mici si necesita multe practica des utilizata este construirea deresurse (sunt scumpe). sisteme suport de decizie orientate pe dateUn sistem suport de decizie orientat pe cu baze de date relationale si instrumentedate este un sistem informatic interactiv OLAP. Acestea pot fi realizate în treicare preia datele din surse interne si exter- arhitecturi, functie de cum sunt plasatene. Se pot realiza analize foarte complexe componentele sale (depozite de date),ale datelor istorice si se pot formula cereri motorul relational OLAP, clientul multidi-de regasire de o mare diversitate. Compo- mensional):nentele unui sistem suport de decizie sunt:
  3. 3. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 99 Întreprindere Grup Statie Un nivel - - Depozite + Motor+Client Doua niveluri Depozit - Depozit + Client Trei niveluri Depozit Motor Client3. Sisteme informatice executive oferasuport nevoilor informationale existente la 3. Sisteme suport de decizie orientate penivel decizional executiv, analizeaza ten- comunicare si de grup (Comunicationdintele curente si raporteaza exceptiile si Driven and Group Decision Suportpermit accesul la o varietate de date interne Systems)si externe. Sunt utile pentru echipele în care membriiSisteme suport de decizie spatiale se ba- sunt separati geografic si trebuie sa comu-zeaza pe sisteme informatice geografice, nice între ei pentru luarea deciziilor. Teh-ajuta managerii sa interogheze si sa ana- nologia sistemelor suport de decizie estelizeze date geografice, permit accesul usor integrata cu alte tehnologii: multimedia,si rapid la o cantitate uriasa de date si au intranet, internet. Comunicarea se poatedomeniile de utilizare: geologic, forestier, face sub formele: schimburi de mesaje,demografic, sondaje. modelare, reguli de comunicare, automati- zare. Domenii de utilizare sunt teleconfe-2. Sisteme suport de decizie orientate pe rinte, posta electronica, comertul electro-modele (Model Driven Decision Suport nic, votare, afaceri electronice. Sunt pro-Systems) bleme de implementare legate de: instrui-Componenta esentiala este data de modele rea membrilor grupului, lucrul în retea destocate si apoi utilizate de catre manageri calculatoare, numarul mare de utilizatori.în procesul decizional. Într-un sistem su-port de decizie pot fi stocate mai multe 4. Sisteme suport de decizie bazate pecategorii de modele, identificate de catre Web (Web Based Decision SuportCodd: categorice (analiza datelor statisti- Systems)ce), explicative (analiza critica explicati- Utilizeaza navigatoare Web în mediul deva), contemplative (analiza parametrizata), lucru Intranet si Internet, unde cantitateaformative (analiza simulativa). de informatie este foarte mare, la un pretExista o mare varietate de modele, pentru scazut. Marea majoritate a partenerilor detot felul de situatii de decizie (certitudine, afaceri au site- uri pe Internet si folosescincertitudine, risc), incluse în pachete de posta electronica. Se pot regasi si analizaprograme specializate. Câteva tipuri de sis- date structurate din baze de date relationaleteme suport de decizie orientate pe modele: si multidimensionale, accesa date nestruc-- de analiza a deciziei (implica un numar turate (documente multimedia), într-unfinit de alternative); mediu distribuit geografic si concurent.- de previziune (prezice valoarea varia-bilelor la un moment dat); Aspecte comparative între sistemele su-- tip retea (grafice din domeniul mana- port de deciziegementului de proiecte); Evolutia sistemelor suport de decizie evi-- de optimizare a proceselor economice ( dentiaza faptul ca exista o diversitate deprogramare matematica); sisteme suport de decizie operationale.- de simulare (se încearca sa se imite Pentru a putea caracteriza un sistem suportrealitatea); de decizie comparativ cu altul este necesar- calitative (reguli euristice pentru date sa avem la dispozitie o serie de criterii. Dininexacte sau limitate); prezentarea si analiza unor tipuri de- financiar – contabile (analiza datelor sisteme suport de decizie rezulta câtevafinanciar – contabile); criterii de comparatie, care pot fi utilizate
  4. 4. 100 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000pentru evaluarea performantelor unui anu- contribuie la performantele sistemelormit sistem suport de decizie. Aceste criterii suport de decizie.pot fi grupate în doua mari categorii: Apropierea de alte sisteme. Evolutiaglobale (comune), particulare (specifice). sistemelor suport de decizie s-a realizat, în mod continuu, strâns legat de un context1. Criterii globale. Aceasta categorie se informatic favorabil. Sistemele suport derefera la o serie de aspecte comune tuturor decizie au interferente cu: sistemele infor-sistemelor suport de decizie. Un sistem, matice (de conducere si/sau executive),pentru a putea fi considerat suport de sistemele expert, sistemele de baza de date,decizie, trebuie sa aiba niste caracteristici Internet-ul. Criteriile globale prezentateminime obligatorii. Acestea rezulta din mai sus vor determina masura în care undefinirea unui sistem suport de decizie si sistem suport de decizie va fi apropiatdin aspectele fundamentale (de baza) pe (colaboreaza) de un alt tip de sistem.care trebuie sa le contina un astfel de Componentele. Arhitectura unui sistemsistem. Masura în care criteriile globale suport de decizie a evoluat functie desunt îndeplinite de catre un sistem suport componentele continute si de legaturilede decizie da performantele acestuia. Crite- dintre ele. Orice sistem suport de decizieriile globale de comparatie sunt: trebuie sa aiba printre componentele sale:Scopul. Orice sistem suport de decizie un ansamblu de colectii (de date si/sau detrebuie sa fie realizat pentru a fundamenta modele) construit de diferite surse, osi asista (ajuta) managerul în procesul interfata pentru legatura cu utilizatorii (îndecizional. Masura în care acest lucru este principal cu decidentii) si cu alte sisteme,asigurat poate sa difere foarte mult: de la un motor (software) pentru inferente sighidarea managerului pâna la influenta analiza, toate pe un suport hardware adec-reciproca între sistem si utilizator. vat. Numarul si facilitatile componentelorTipul deciziei. Deoarece procesul decizio- vor determina performantele sistemelornal se desfasoara la toate nivelurile unei suport de decizie.organizatii, rezulta ca nu toate deciziile Etapele de realizare. Pentru realizareasunt la fel. Un sistem suport de decizie va unui sistem suport de decizie se parcurgajuta, singur sau în colaborare cu alte tipuri cam aceleasi activitati ca în cazul sisteme-de sisteme, managerul sa ia decizii: stra- lor informatice, cu unele aspecte specifice.tegice (pentru probleme nestructurate – ter-men lung), tactice (pentru probleme semi- 2. Criterii particulare. Diferitele categoriistructurate – termen mediu), operative de sisteme suport de decizie, care se rega-(pentru probleme structurate – termen sesc la clasificarea acestora, au numeroasescurt). realizari practice de produse operationale.Obiectivele. Orice sistem suport de decizie Pentru a putea compara aceste produse, amtrebuie sa asigure o mare parte dintre identificat câteva criterii particulare (spe-obiectivele prezentate într-un paragraf cifice). Toate produsele comparate suntanterior (solutii pentru probleme com- sisteme suport de decizie, dar fiecare areplexe, raspuns în timp util, comunicarea anumite caracteristici implementate în modetc.). Numarul de obiective atinse si specific. În tabelul 1 sunt prezentate câtevamasura în care sunt ele îndeplinite criterii particulare pentru câteva categorii de sisteme suport de decizie.
  5. 5. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 101Tabelul 1. Comparatie între sistemele suport de decizie Categorie de sisteme Orientate pe suport de Orientate pe decizie Orientate pe date comunicare si de Bazate pe Web modele grupCriteriu - cu depozite de - de analiza date - de previziune - cu date multidi- - de optimizare1. Tipuri mensionale - de simulare - cu sisteme - calitative executive - financiare - spatiale modele2. Elementul Baze de date foarte interactivitatea economico navigarea Webesential mari lucrului în echipa matematice pachete de SGBD relational Instrumente comunicare (E-3. Software extins (OO, OLAP OLAP, pachete mail, teleconferinte, browsere, HTMLutilizat etc.) specializate votare, documen- tatie) retele de Baze de date, retele cercetari Intranet, Internet,4.Tehnologii calculatoare, de calculatoare, operationale, baze retele deintegrate Internet, CASE, OLAP de date, CASE calculatoare multimedia Toate categoriile, mono si manageri, mono si5. Utilizatori mono si multi multiutilizatori multiutilizatori, multi utilizatori utilizatori toate categoriile domeniul bine teleconferinte, e-6. Domenii de Analiza datelor, documentare, precizat pentru mail, votare,aplicabilitate regasiri complexe afaceri electronice care exista modele informarePosibilitati de utilizare a sistemelor su- tate imobiliara, rezulta urmatoarele subac-port de decizie în societati imobiliare tivitati pentru care s-ar putea utiliza unDiversitatea sistemelor de suport a deciziei sistem suport de decizie: intermediere imo-a impus si diferite metodologii de realizare biliara, analiza de piata, previziunea, inves-a lor, fiecare însemnând parcurgerea unor titia, evaluarea.etape. Asa cum am mai aratat, evolutia Intermedierea imobiliara. Activitatea desistemelor suport de decizie este strâns intermediere se desfasoara pe o piata imo-legata de evolutia sistemelor informatice. biliara privita ca un sector de plasament alDin acest motiv, activitatile ce trebuie fondurilor de investiti. Pe o astfel de piataparcurse pentru realizarea unui sistem su- se intermediaza proprietatile imobiliareport de decizie sunt, în mare parte, similare care, functie de destinatie, pot fi: rezi-cu cele de la realizarea unui sistem in- dentiale, comerciale, industriale, agricole,formatic: studiul, analiza, proiectarea, ela- terenuri.borarea programelor, implementarea. Din- Procesul de intermediere vizeaza atâttre acestea, vom prezenta doar activitatile vânzarea/cumpararea cât si închiriereade studiu si analiza, celelalte facând tuturor categoriilor de proprietati imobili-obiectul unui alte lucrari. Din studiul acti- are. Acest proces este preferat atât devitatilor de baza desfasurate într-o socie- vânzatori cât si de cumparatori datorita
  6. 6. 102 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000avantajelor pe care le ofera (timp, bani, le- - evaluarea factorilor calitativi (elementegalitate etc.). pro si contra pentru fiecare alternativa);Etapele activitatii de intermediere imobi- - analiza cantitativa (veniturile si cheltu-liara: ielile);- recunoasterea problemei (elementele ca- - luarea deciziei de investitie.re declanseaza procesul decizional); Evaluarea imobiliara- regasirea informatiei (despre solutiile Conceptele utilizate în activitatea de eva-alternative); luare imobiliara sunt: active epuizabile,- evaluarea alternativelor (functie de cri- “cash-flow” actualizat, cea mai buna utili-terii majore); zare, costul de înlocuire net, randamentul,- decizia de cumparare / închiriere; rata de actualizare, valoarea corecta a- comportament post – tranzactional. activului, valoarea de înlocuire a activului,Sistemele suport de decizie care pot fi valoarea de piata a activului, valoareautilizate în activitatea de intermediere sunt subiectiva a activului.dintre cele bazate pe: depozite de date, Etapele activitatii de evaluare imobiliaramultidimensionale, Web. constau în:Analiza pe piata imobiliara se desfasoara - definirea problemei (localizarea fizica aprin etapele: proprietatii, scopul etc.);- definirea problemei (se identifica obie- - analiza preliminara (selectarea si strân-ctivele studiului de piata); gerea datelor economice, sociale, mediu,- evaluarea restrictiilor proiectului (se iau costuri etc.);în considerare o serie de factori); - analiza celei mai bune va lori si utilizari- definirea sectoarelor de piata (se au în a imobilului;vedere delimitarile geografice, distantele - estimarea valorii terenului;etc.); - utilizarea unor metode de evaluare:- estimarea cererii pentru proiect (functie comparatia de piata; capitalizarea venitu-de tipurile de consumator); lui; actualizarea “cash – flow”; evaluarea- stabilirea conditiilor ofertei de piata (se reziduala; costul net de înlocuire.tine cont de aprobarile de constructie si de - estimarea unei valori finale;proiecte ale concurentei); - întocmirea raportului final de evaluare.- corelarea cererii cu oferta si obtinerea Metode de evaluare pentru locuintele rezi-concluziei. dentiale.Previziunea pe piata imobiliara tine cont 1. Metoda comparatiei de piata.de caracteristicile celor doua categorii ale • Caracteristici: conditiile de vânzare; ter-pietei: pentru utilizatorii casnici (personali) menii de finantare; conditiile pietei; loca-si pentru investitii. Elementele de care se tia; fizice.tine cont în previziunea imobiliara sunt: • Etape: se aleg doua proprietati dupa oplanurile de sistematizare urbana; condi- singura caracteristica; se prelucreaza toatetiile economice ale zonei; evolutia prefe- caracteristicile; se compara proprietatile; serintelor clientilor. ia reper oricare dintre proprietatile vân-Investitia pe piata imobiliara se desfasoara dute.prin etapele: 2. Metoda analizei multiplicatorului- stabilirea strategiei de investitii (se tine chiriei brute.cont de filozofia investitiei – activa/pasiva, • Etape: se calculeaza multiplicatorulobiectivele investitorului, politicile de in- mediu al chiriei; se calculeaza valoareavestitie); chiriei lunare pe piata; se calculeaza- definirea problemei (identificarea date- valoarea proprietatii.lor afacerii); 3. Metoda costului net de înlocuire.- dezvoltarea alternativelor (se tine cont • Etape: calcularea costului brut dede constrângeri); înlocuire; evaluarea deprecierii cumulate;
  7. 7. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 103estimarea valorii locatiei; calculul costului Rezultatele activitatilor de studiu si analizanet de înlocuire. vor fi utilizate în etapa urmatoare de pro-4. Compunerea indicatiilor de valoare iectare a unui sistem suport de deciziecatre o valoare finala estimata, pe baza pentru o societate imobiliara.corelarii si ponderarii metodelor de maisus. BibliografieMetode de evaluare pentru imobile gene- [BA90] C. Barrow, “Implementing anratoare de venituri. Executive Information Systems: Seven1. Metoda capitalizarii venitului Steps for Success”, Journal of Information• venitul operational net se calculeaza în Systems Management, April,1990pasii: determinarea venitului brut potential; [CD97] S. Chaudhuri, U. Dayal, “Andeterminarea venitului brut efectiv; deter- Overview of Data Warehousing and OLAPminarea valorii cheltuielilor operationale; Technology”, SIGMOD Record, 1997determinarea venitului net operational. [CT98] L. Cabbibo, R. Torlone, “A• rata de capitalizare: a cladirii; a tere- Logical Approach to Multidimensionalnurilor; generala. Databases”, Proceeding of VLDB, 19982. Determinarea celei mai bune utilizari [KI96] R. Kimball, “The Data Warehousea unei locatii. Se estimeaza costul, venitul ToolKit: Practical Techniques for Buldingsi cheltuielile specifice. Dimensional Data Warehouses”, 19963. Analiza multiplicatorului venitului [OC99] “The Essentials of Databrut. Se compara preturile de vânzare pen- Warehouse Database Design”, Oracletru proprietati. Corporation, 19994. Abordarea costului net de înlocuire. [PO00] D. J. Power, “Building Data-Se evalueaza proprietatile generatoare de Driven Decision Support Systems”, 2000venitur i prin costuri si deprecieri. [PO98] D. J. Power, “Web-Based5. Compunerea indicatiilor de valoare Decision Support Systems”, The On-Linecatre o valoare finala estimata. Se core- Executive Journal for Data-Intensiveleaza evaluarile partiale obtinute prin Decision Support, 1998metodele de mai sus. [SG87] G. DeSanctis, R. B. Gallupe “A Foundation for the Study of GroupConcluzii Decision Support Systems”, ManagementStudiul si analiza, ca prime activitati par- Science, nr. 5, mai 1987curse pentru realizarea unui sistem suport [VO83] I. Vaduva, I. Odagescu, M.de decizie în domeniul imobiliar, au Stoica, “Simularea proceselor economice”,evidentiat situatia existenta în astfel de Bucuresti, Ed. Tehnica, 1983societati si au condus la formularea [VM94] M. Velicanu, “Sisteme expertcerintelor. Au fost studiate diferite tipuri pentru fundamentarea unor decizii eco-de sisteme suport de decizie, precum si nomice”, Bucuresti, Ed. A.S.E.,1994diferite modele si tehnici utilizate în **** Monografie privind evaluarea uneiactivitatea unei societati imobiliare (in- proprietati imobiliare, Asociatia Nationalaclusiv documente, formule de calcul si a Evaluatorilor din Româniaexemple numerice). Integrând cele doua **** Colectia de reviste “Piata imobili-aspecte am ajuns la cocluzia ca cel mai ara”, anii 1996, 1997bine se preteaza, pentru activitatea unei **** Documentatie privind activitatile desocietati imobiliare, un sistem suport de consultanta, intermediere, previziune si e-decizie orientat pe date. În acest sens, valuare imobiliara, firma Keops Consul-exista pe piata si produse software adec- ting, Bucurestivate construirii unui astfel de sistem (deexemplu, Oracle Expres).

×