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Responsabilidad del martillero. fallo riva.

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Responsabilidad del martillero. fallo riva.

  1. 1. "RIVA, SILVANA LORENA C/ LALOSA, JORGE MARIO Y OTROS S/SUMARIO (EXPTE.:1351)"A C U E R D O :En la ciudad de Concordia, provincia de Entre Ríos a los.17.días del mes de abril de 2013, se reúnen en el Salón de Acuerdosde la Sala II en lo Civil y Comercial de la Excma. Cámara deApelaciones, los Señores Vocales Dres. HORACIO EDGARDOMANSILLA, SILVIA ELENA TABORDA y HÉCTOR RUBÉN GALIMBERTI,para conocer del recurso de apelación concedido en autos "RIVA,SILVANA LORENA C/ LALOSA, JORGE MARIO Y OTROS S/ SUMARIO (EXPTE.:1351)"respecto de la sentencia de fs.150/157.De conformidad con el sorteode ley oportunamente realizado, -art. 260 del C.P.C. y C.- la votacióndeberá efectuarse en el siguiente orden: Sres. Vocales Dres. SILVIAELENA TABORDA, HÉCTOR RUBÉN GALIMBERTI y HORACIO EDGARDOMANSILLA.Estudiados los autos, la Sala plantea la siguientecuestión a resolver:¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?A la cuestión propuesta, la Señora Vocal Dra. SilviaElena Taborda, dijo:Que la magistrada actuante, resolvió la litis planteadaentre las partes con la sentencia dictada a fs. 150/157 vlto.rechazando la demanda por indemnización de daños y perjuiciosincoada por Silvana Lorena Riva contra Jorge Mario Lalosa y/o LalosaPropiedades y/o Inmobiliaria Lalosa y/o quien resulte jurídicamente sutitular, e imponiendo las costas a la actora perdidosa.Para así dicidir, luego de describir la actividad delcorredor inmobiliario y el marco jurídico que rige la misma - leyesnacionales Nº 25.028, 23.282 y ley provincial Nº 9739 -, sostuvo queen el caso el demandado Jorge Mario Lalosa actuó como personal de laInmobiliaria Lalosa, derivando a la actora a un estudio jurídico en el
  2. 2. que se encontraba en trámite el sucesorio del titular del inmuebleobjeto de la compraventa celebrada para que allí le brinden toda lainformación respecto del estado de dominio del bien ofrecido en venta.Destaca que en la cláusula sexta el vendedor - Sr. José María Miño - seobliga a entregar la documentación completa de la sucesión en trámitede su padre Proscopio Miño a fin de realizar la escritura.Alude luego a los presupuestos que deben concurrirpara que funcione la responsabilidad civil - ya que la del corredor esuna especie de ésta- mencionado como tales a : 1) existencia deldaño, 2) antijuricidad o ilicitud, 3) relación de causalidad y 4) factor deatribución, concluyendo luego de analizar las constancias de autos queno se da en el caso el requisito del nexo causal adecuado quedetermine la responsabilidad de los demandados. Considera que estosúltimos desplegaron una conducta adecuada a la actividad desarrolladay conforme a normas que la rigen citando el art. 34 inc. a 1º parte dela ley 20.266/73 t.o. ley 25.028 y destaca que si no se encuentraasentada la operación concluida (art. 35), es porque está probado quela actora celebró por sí el contrato con el vendedor, sin participaciónde los demandados - en alusión al agregado a fs.104/105- y, esascircunstancias son las que le permiten concluir que no hubo nexocausal entre el daño que aquí reclama la actora y la actuacióncumplida por la accionada.Contra dicho decisorio se alza la reclamante medianterecurso interpuesto a fs. 159 y concedido a fs. 160 sustanciándose losagravios con la parte contraria que no fueron replicados, quedandolos autos en estado de resolver.-Que, en cuanto a la relación de los hechos de la causaefectuada por la a-quo, no habiendo sido cuestionada y/o impugnadapor las partes, por razones de brevedad doy aquí por reproducidastales constancias.
  3. 3. Los agravios esgrimidos por la recurrente, son los que acontinuación en síntesis se exponen: a) se queja por la aplicaciónparcializada que hace la a-quo de la ley 25.028 ya que solamentemenciona los arts. 34 y 35, pero no así el art. 36 especialmente en susincs. c, d, e, g, j y l que precisamente establecen las obligaciones delos corredores, que tampoco menciona siquiera la ley provincial nº9739 que regula la Matrícula y actividad de los Corredores PúblicosInmobiliarios que también establece obligaciones en cabeza delcolegiado (art.9); b) critica que se le haya dado entidad a personasllamadas colaboradores, al decir que son el "brazo largo" de la personaprincipal, cuando la ley provincial precisamente quiere desterrar esetipo de participación (art.10 in d); c) que entienda la juzgadora queel inmueble era de una persona fallecida cuando ni siquiera era de esapersona, sino que resultó ser de un tercero de apellido Todone,situación a la que se llegó por no requerir la inmobiliaria los informesde dominio que debía pedir antes de ofrecer en venta el bien; d) sequeja de la incorrecta interpretación de la secuencia de los hechos alanalizar la prueba, como el instrumento agregado a fs. 104/105 delque sostiene se hizo para salvar el dinero de la actora pero afirma queello no es la culminación de un correcto actuar de la inmobiliaria,agregando que ha omitido valorar otras pruebas como lastestimoniales y confesionales lo que la llevó a una erradaconclusión, e) se queja de la mención que hace el fallo de laresponsabilidad de las personas jurídicas y la objetiva del art. 1113 deCC cuando la legislación sólo permite la matriculación de personasfísicas, agregando que mal interpretó también la existencia de loselementos para que concurra la responsabilidad civil, asegura que eldaño existe y aún hoy se sigue generando ya que no se pudoconcretar la escritura del inmueble por haber omitido pedir el informeprevio para conocer la titularidad del mismo, que se le cobró comisión
  4. 4. y hasta se le ofreció devolverla ante la frustración del negocio nodando recibo legal, que tampoco estuvo presente en el acto de firmadel boleto ni se colocó sello alguno de intervención, siendo elocuentetodo ello del daño y nexo causal ante el incumplimiento de talesobligaciones, solicitando por tales razones la revocación del fallo.Adelantando el sentido de mi voto digo que, lasconstancias de la causa y el derecho aplicable a la controversiapresagian una solución distinta a la alcanzada en la anterior instancia.Veamos.Está admitido expresamente por el codemandado JorgeMario Lalosa - al prestar declaración testimonial a fs. 68 y vlto.- queactuó como colaborador de su hijo Ignacio, quien es el titular de lainmobiliaria también demandada y que, como tal concretó el negocioentre la actora y el vendedor Miño en nombre de "Lalosa Propiedades",afirmando luego que no pertenece a la firma, que está jubilado. Dijotambién en el mismo acto que el inmueble se ofrecía a través de uncartel de venta (cfr.fs. 3/6) consultando la interesada por el mismo yde allí en más, ante un planteo de compra, mando a la actora a unestudio jurídico - Dra. Castro - para que averigue las condiciones delbien, que fue esta profesional quien la asesoró toda vez queintervenía como abogada en el juicio sucesorio del padre del vendedor,decidiéndose días después la firma del boleto a la que tambiénreconoce concurrió (insiste como colaborador) sin dejar constancia desu intervención en el instrumento. En similar sentido Ignacio RaúlLalosa a fs. 69 dice que luego del planteo de compra formulado por laactora, acercó a las partes al mencionado estudio jurídico para que,una vez confirmada la situación del inmueble por parte de éste seconcrete la firma del boleto citándose para ello al Sr. José María Miño,afirmando que mandó a su padre al acto de la firma como colaborador,por no poder asisitir en forma personal. Agrega en su testimonio que,
  5. 5. para este caso como paso previo consultó al Escribano Melgarejo quienpidió informes al Registro de la Propiedad y a la Escribana BelénBrarda. Preguntado si quiere agregar algo más, por último dice que alsurgir inconvenientes con la escrituración propone la devolución delimporte recibido por la inmobiliaria a las partes, aceptando talofrecimiento sólo la vendedora, no así la compradora la que aclara sehalla - no obstante la frustración del negocio- en posesión delinmueble .Por su parte los escribanos mencionados fuerontraídos como testigos. Es así que a fs. 76/77 en su declaración Brardamanifiesta que, quien le pidió la confección de la escritura fue eldemandado Jorge Lalosa haciéndole saber que el boleto ya estabaconfeccionado por otra profesional, Dra.Castro Gil, que había iniciadoel sucesorio y que en ese expediente ya estaban cumplidos los pasosnecesarios para la escrituración, circunstancia ésta corroborada mastarde por dicha letrada al ser consultada. Agrega que como ella noredactó el boleto, fue al Registro a ver la matrícula antes de pedir elcertificado y, allí advierte que la escritura tenía nota marginal deuna venta posterior, al ver la venta constata que el Sr.Proscopio Miño no era el titular registral del inmueble objetodel boleto sino que figuraba como tal un Señor de apellidoTodone, mostrándose sorprendidos tanto Lalosa como Castro Gil alponerlos en conocimiento de la situación. El escribano Melgarejo a fs.80 declara que a pedido de Lalosa solicitó un informe de dominio, queen realidad era para bloqueo registral por si pasaba algo (ver fs. 29 yvlto.), porque él no iba a intervenir en esa venta.La abogada Castro Gil al prestar declaración testimoniala fs. 89/90 dice haber visto el título de propiedad del inmueble porquetramitó el sucesorio de Proscopio Miño donde está inventariado, que nohabía nota marginal alguna y que luego de confeccionado el boleto, al
  6. 6. hacerse las averiguaciones para iniciar los trámites de certificado deplano por el agrimensor, surgió que figuraba como titular registral otrapersona, aclarando que a todo esto el negocio ya se había realizado.Manifiesta también que al acto de la firma del boleto, que fue en suestudio jurídico, asistió el Sr. Jorge Lalosa.Resulta evidente de estos testimonios que la partedemandada, antes de celebrar en fecha 07-09-2007 el boleto decompraventa obrante a fs. 2 y vlto., incumplió en forma palmaria lasobligaciones que a los corredores públicos inmobiliarios impone la leynacional nº 20.266 modificada por ley 25.028 en sus arts. 33, 34inc.c), 36 inc. b), c), e), g), j) y la ley provincial nº 9739 en arts. 4 inc.f), 8 inc.b), 9 inc.c) , i) y 10 inc. d), toda vez que no surge acreditadopor medio alguno que la parte accionada haya cumplido con el deberimpuesto de "comprobar la existencia de los instrumentos queacrediten el título invocado por el comitente, recabando cuando setrate de bienes inmuebles, la certificación del Registro de la Propiedadsobre la inscripción de dominio, de los gravámenes, embargos,restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos .." (art. 36 inc. c)ley 20.266) deber éste íntimamente relacionado al previsto en el inc.e) de la norma que consiste en "proponer los negocios con exactitud,precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo devoluntades....". Pongo de resalto que, este último deber tiene porobjeto que las partes interesadas en celebrar una operación antes dellevarla a cabo tengan un exacto y preciso conocimiento de los riesgosque la misma pueda tener. De ahí que el intermediario debe brindar aquien se interese como comprador la información más completaposible acerca de las condiciones de dominio del inmueble a fin deque el negocio pueda realizarse con la seguridad que el tráficomercantil requiere (cfr. CNCom., Sala A, en autos "Nigro, Carlos H. c/Tambone, Amalia M. C. y otros" del 26-02-2010, La ley on line
  7. 7. Ar/Jur/6372/2010; íd. C.Civ.Com. y Lab., Vendo Tuerto, 2006/09/14en "Meritano, P.P. y otra c/ Lanthier, R.H. y otros" en LLLitoral 2007pág. 473).-En el caso, tenemos que al momento de firmarse elboleto de compraventa entre las partes, en el estudio jurídico de laDra. Castro Gil, con la presencia del Sr. Jorge Lalosa (aunque sin suintervención en el instrumento), como quedó probado con la pruebareseñada, deviene manifiesto el incumplimiento de tales deberes antesde concretarse la operación de venta. La circunstancia de haberderivado al comprador al estudio de la profesional indicada para laredacción del boleto y posterior escrituración - argumentando que éstaconocía el tema por haber tramitado el juicio sucesorio de ProscopioMiño (padre del vendedor) donde estaba inventariado el bien encuestión - de ninguna manera releva a la inmobiliaria y corredorinterviniente de los pasos que debió observar para prevenir queocurran situaciones como las que motivan esta litis, ya que de haberlohecho hubiera estado advertido el comprador interesado de ladificultad presentada, pudiendo así desistir de llevar a cabo elnegocio. Ahora bien, como dije antes, esos informes previos noexistieron y esta omisión hace que la decisión de la actora decomprar se concrete en septiembre del año 2007 sin conocer en esaoportunidad el riesgo que asumía. Es recién, al pretender elevar aescritura pública el instrumento privado que la Escribana Brardaactuando diligentemente - al ir a verificar los datos del boleto en elRegistro correspondiente - hace saber a las partes que el titular no esProscopio Miño, sino un señor de apellido Todone (cfr. acta de fs.76/77, respuesta a la primera pregunta). Dados asílos hechos, resulta más que claro que la demandada se condujo enforma negligente, lo que es inadmisible en corredores inmobiliarios quesupone un grado de especialidad acorde con la tarea a desempeñar
  8. 8. que los obliga a obrar con prudencia y conocimiento de su actividadprofesional (ley 20.266 y arts. 512, 902, 909 y 1074 del C.C.). El obrarculpable e imprudente de la accionada configurado - como vimos- alno dar acabado cumplimiento con la normativa aplicable de modoobligatorio a su actividad, toda vez que con el simple cuidado decorroborar previamente con un informe de dominio la existencia dela documentación necesaria y en regla para enajenar el inmueble demarras se hubieran evitados los inconvenientes aquí suscitados. Estaomisión es la que lleva a imputarles responsabilidad ante elreclamo formulado, quedando de este modo probada la conexióncausal jurídicamente relevante entre el hecho de los demandados(actuar omisivo) y el daño sufrido por quien pide la reparación, sinque empece a ello la actuación que le cupo a la abogada Castro Gilcomo lo esbozan los accionados en su defensa para tratar de eximirsede responsabilidad (cfr. fs. 31 vlto. y testimoniales de ambos), todavez que la actuación profesional de aquélla - y en su casoresponsabilidad - resulta independiente y autónoma de la probadanegligencia con la que actuó aquí el corredor inmobiliario. Reitero, esteúltimo debió cumplir con una obligación profesional a su cargo, que leses propia y que no llevó a cabo, por lo que en modo alguno se veenervada su responsabilidad por la derivación que se hiciera de laclienta al estudio jurídico para la redacción del instumento privado.Nótese que tan admitido está el actuar contra legem de la accionaday, que ello sería capaz de generarle algún tipo de responsabilidad quereconoce haber propuesto la devolución de la comisión cobrada por laoperación en cuestión aceptando el dinero sólo el vendedor Miño, noasí la compradora que no aceptó la propuesta (cfr. fs. 68 y 69).Que determinada entonces la responsabilidad que lecupo a la demandada en el conflicto entre partes, correspondedilucidar lo atinente al resarcimiento solicitado.
  9. 9. Advierto que la actora enumeró en su demanda unaserie de perjuicios que vinculó causalmente al proceder de aquéllatales como: daño material, lucro cesante, daño moral y gastos nodocumentados lo que en su conjunto asciende a la suma de $41.900.Adelanto desde ya, que alguno de ellos devienenimprocedentes por los siguientes motivos. Así respecto del dañomaterial, que dice consistió en haber pagado la suma de $29.500 alcelebrar el boleto de compraventa y $ 1.100 de comisión que hoy nolo posee en su patrimonio, resulta inadmisible la pretensión toda vezque está probado con la agregación del convenio celebrado en febrerode 2008 entre comprador y vendedor a fs. 104/105, que rescindendel boleto de compraventa primigenio y lo convierten en una cesión dederechos posesorios y hereditarios (ver cláusula tercera) quedando eldinero entregado - $ 29.500- a favor del Sr. Miño. Es decir, lareclamante en definitiva quedó con el inmueble - si bien comocesionaria - conforme surge de la cláusula sexta, detentando laposesión del mismo según consta en el informe de fs. 107/108remitido por la oficina catastral de la Municipalidad de la ciudad deChajarí que adjunta plano de mensura aprobado en el que figura laactora Silvana Lorena Riva como poseedora. Con lo cual, el dañomaterial que se dice irrogado no es tal, el que de admitirse sin dudasconfiguraría un enriquecimiento ilícito de aquélla.El lucro cesante tampoco debe prosperar por lasrazones supra mencionadas y por alegarse además en formadogmática sin que haya prueba alguna que lo corrobore.Distinto es el caso del daño moral el que, atento lascondiciones en que se desarrollaron los hechos de la causa yvicisitudes atravesadas por la actora antes descriptos (art. 522 delCC) son pasibles de generar una lesión íntima a sus sentimientos quedeben ser indemnizados, aunque no en la medida pretendida en la
  10. 10. demanda por considerarlo excesivo. Tal como se ha explicitado suprala conducta de la demandada fue a todas luces negligente alincumplir en forma manifiesta con los deberes legales impuestos,situación que llevó a que la actora debiera reencauzar el negocio con elvendedor quedando a la espera de un proceso de usucapión sobre elbien, lo cual sin dudas debió generar en aquélla un importante estadode desazón e incertidumbre por lo menos hasta la celebración delconvenio aludido que puso fin al conflicto entre compradora yvendedor (ver cláusula sexta y séptima fs. 104/105) que mereceresarcimiento adecuado.Ahora bien, sabido es que el resarcimiento del agraviomoral, derivado de la responsabilidad contractual queda librada alarbitrio del juez, quien libremente apreciará su procedenciaconcediéndose con cierta estrictez y atendiendo a las pautas del art.522 CC. En tal orden, teniendo en cuenta las circunstancias del caso(entre ellos monto involucrado en la operación negocial), evaluandola existencia del sufrimiento padecido estimo pertinente y razonableotorgar por este concepto la suma de $ 6.000 con más los interesesdevengados desde que se produjo el daño (fecha del boleto decompraventa) hasta su efectivo pago calculados según tasa activaque cobra el BNA en sus operaciones ordinarias de descuento dedocumentos.En cuanto a los gastos no documentados nocorresponde su indemnización como un item del daño material, sinoque deberán liquidarse en la oportunidad prevista en el art. 19 de laley 7046.-Dado el resultado del pleito, las costas de ambasinstancias se imponen a la parte vencida por aplicación del principiogeneral del art. 65 del CPCC.-Así voto .-
  11. 11. A igual cuestión propuesta, el Sr. Vocal Dr. HéctorRubén Galimberti, dijo:Que se adhiere al voto de la Sra. Vocal preopinante.A idéntica cuestión, el Sr. Vocal Dr. Horacio EdgardoMansilla, dijo:Que se adhiere al voto de los Sres. Vocales,Dres.:Silvia Elena Taborda y Héctor Rubén Galimberti.Con lo que quedó conformada la siguiente sentencia:S E N T E N C I A:Concordia, 17 de abril de 2013.Y V I S T O S :Por los fundamentos del Acuerdo que antecede,S E R E S U E L V E :1- REVOCAR la sentencia de la instancia anterior y,por lo tanto, HACER LUGAR parcialmente al recurso de apelacióndeducido por SILVANA LORENA RIVA, admitiéndose el reclamadodaño moral, por lo que se condena concurrentemente a losdemandados JORGE MARIO LALOSA, y/o LALOSA PROPIEDADESy/o INMOBILIARIA LALOSA a pagar a aquélla por tal concepto lasuma de Pesos Seis Mil ($ 6.000) a la fecha del daño, con más losintereses devengados especificados en el considerando que antecede.2- IMPONER las costas de ambas instancias a lademandada vencida (art.65CPCC).-3- DIFERIR la regulación de honorarios para suoportunidad.REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y, en estado, BAJEN.-FIRMADO: TABORDA. GALIMBERTI. MANSILLA
  12. 12. JUZGADO DE ORIGEN:JC0000CH Nº DE EXPTE: 8613SALA CIVIL y COMERCIAL II. EXPTE. Nº 1351ES COPIALiliana E. MORNACCOSecretaria

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