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Doctrina sobre Propiedad Horizontal y en nuevo Código Civil y Comercial (Jorge C. Resqui Pizarro)

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Análisis del comportamiento de este instituto a la luz de las nuevas normativas

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Doctrina sobre Propiedad Horizontal y en nuevo Código Civil y Comercial (Jorge C. Resqui Pizarro)

  1. 1. Aproximaciones al nuevo Código Civil y Comercial en lo referido a la propiedad horizontal Por Jorge C. Resqui Pizarro(*) Sumario: I.- Introducción. II.- Los fundamentos. III.- Análisis del articulado propuesto.III.A) Capítulo 1 – Disposiciones generales.III. B) Capítulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.III.C) Capítulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.III.D) Capítulo 4 - Reglamento de propiedad y administración.III.E) Capítulo 5 - Asambleas.III.F) Capítulo 6 - Consejo de propietarios. III.G) Capítulo 7 – Administrador. III. H) Capítulo 8 – Subconsorcios.III.I) Capítulo 9 – Infracciones. IV.- Conclusiones preliminares.- I.- Introducción En 01/10/2014 se sancionó – finalmente – el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994, publicada en el B.O. 32.985 del 08/10/2014, con fe de erratas publicada en el B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica la legislación civil y mercantil, derogando además del actual código civil – que nos seguirá rigiendo hasta el 31/12/2015 – una serie de normas, incluida la ley 13.512, generadora del régimen de la propiedad horizontal en nuestro país. En tanto la tan meneada unificación de los códigos civil y comercial presenta un nuevo capítulo en su camino de consolidación, el legislador tuvo ahora la oportunidad de consagrar en la sistematización normativa al derecho real depropiedad horizontal dentro del articulado del Código único, agregando un título más al numerus clausus de los derechos reales, siguiendo a la ya casi pacífica doctrina especializada y a la jurisprudencia también casi uniforme de los tribunalesciviles de la República.- Así, el Título V incluye a la propiedad horizontal dentro del corpus iuris del nuevo Código Civil y Comercial, como decíamos, como un nuevo derecho real que viene a integrar el numerus clausus de las relaciones de señorío de las personas sobre las cosas[1] (1).- Esta inclusión en el nuevo art.1887 conjuntamente con el reconocimiento expreso de nuevos derechos reales, tales como los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, el derecho de superficie (sin calificación alguna), la propiedadcomunitaria indígena y el tiempo compartido, como asimismo la prehorizontalidad incluida como Capítulo 10 del Título V (De la propiedad horizontal) del Libro cuarto (De los derechos reales), ha consagrado un nuevo númerus clausus comprensivo de 15 derechos reales, tres de los cuales son de garantía, que no difieren del actual art. 2503.- Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participación como condóminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisión forzosa.- Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que está integrado por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio"[2] .-
  2. 2. Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestión al dirimir que "El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del Cód. Civil, que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo partiri, que implica la idea de una partición de un edificio), y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma una unidad autónoma pero que integra un mismo bloque de construcción (del fallo de primera instancia confirmado por la Cámara; el resaltado nos pertenece)[3].- Por otro lado, se ha progresado en algunas cuestiones como por ejemplo la tipificación legal del Consejo de Propietarios, mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de Administración.- Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento de la persona jurídica, se ha retrocedido, como en la consagración de la "doble" mayoría absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones o de la precaria disposición procesal, o en lo referente a la acción jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violación legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual artículo 15° de la ley 13.512).- Es dable manifestar que el art. 2039 del nuevo Código, abandona un principio que se da como de suyo acerca de la posibilidad de dividir horizontalmente o para mejor decir sub parcelar la propiedad, horizontal y verticalmente (cúbicamente), propio del art. 1° de la ley 13.512, prestando particular interés en determinar sobre qué cosa se ejerce este derecho y en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al artículo 1° de la ley 13.512 que limitaba dicho objeto a pisos o departamentos.- Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o faculta a su titular a usar, gozar y disponer material y jurídicamente del mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos que este Código y el reglamento de propiedad horizontal lo determinen.- También se establece, acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades sobre el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.- II.- Los fundamentos El anteproyecto del nuevo Código fundamentaba la incorporación del entonces "Título VI. De la Propiedad horizontal" expresando que "La propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificación del código, sólo en la legislación especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el código civil como el derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como también la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que más que un edificio en muchos casos es casi una mini población.-La Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998".- De este modo, dijeron sus autores que "para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional,
  3. 3. en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común".- Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios "que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".- Entonces, el nuevo Código otorga al Consorcio la calidad de "persona jurídica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de propiedad horizontal. Y si bien esto podría considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacífica consideración de la opinión de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no está demás ya que se le otorga categoría legal a una idea exteriorizada en la llamada "teoría del órgano", que tanto debate y ríos de tinta otrora provocara.- "El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece así como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran"[4].- Por ello, el nuevo Código refleja la posición dominante de la doctrina de autores[5] y judicial, basado en el art.33 del CódigoCivil[6] y en innumerables citas jurisprudenciales[7].- Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad; y, se amplía la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados. Se manda que -sin implicar liberación del titular-, los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título están obligados al pago de los gastos y contribuciones.- Una cláusula novedosa es la que establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.- En cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el quórum y mayorías pueden lograrse más fácilmente, por adhesión. Se establece también una breve regulación de la asamblea judicial (actual art.10 de la ley 13.512).- Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios constituyen solo una organización interna.- Y, por último se agregan algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes están por comprar en régimen horizontal.- Por su parte, en el Título VI. De los conjuntos inmobiliarios, constituye una novedad la introducción de los conjuntos inmobiliarios, término que abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
  4. 4. tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplen usos mixtos, según el texto del nuevo Código.- El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales – se informa -, es el de propiedadhorizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.- Los fundamentos del nuevo plexo legal manifestaban que "Tiene la novedosa concepción de una regulación de disciplina, como también de régimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser más restringidos según se establezca en el reglamento; asimismo la previsión de la posible constitución de servidumbres de los conjuntos o con tercer so conjuntos inmobiliarios. Pueden preverse también limitaciones aunque no la prohibición total para la trasmisión de unidades".- III.- Análisis del articulado III. A) Capítulo 1 – Disposiciones generales.- El artículo 2037 del nuevo Código define a la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Título supra citado y el respectivo reglamento depropiedad horizontal de cada edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.- De este modo, significativamente, el texto normativo alude, indistintamente a edificio y a inmueble, vale decir el sustrato material sobre el que se asienta el derecho real.- Empero, resulta contradictorio, prima facie, en ciertos casos, como en el supuesto del nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, que en el artículo 2077 del nuevo Código se establece que la unidad funcional sobre la que recae el derecho puede encontrarse en proceso de construcción, sumado al artículo 2075 que expresamente dice que cuando se configuran derechos reales, "los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontalestablecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial".- Ante ello podría admitirse esta propiedad horizontal especial sin edificio y con unidades en construcción.- Para un mejor entendimiento del texto, ese inmueble sobre el que se ejerce el derecho de propiedad horizontal es laUnidad Funcional.- Entendemos confusa las "facultades" que menciona el artículo en examen, pues de tratarse de disposición material o jurídica sobre partes "comunes" sobre ellas no se tiene ninguna facultad ni jurídica ni material.- Esa aparente identificación de lo exclusivo y lo común en cuanto a la posibilidad de disponer material y/o jurídicamente debería ser objeto de reforma a los fines de una mayor y mejor comprensión.-
  5. 5. El artículo 2038 expresa: "Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional".- De esta manera, el estatuto consorcial consagra el estado de propiedad horizontal, finalizando con el período de la denominada, equívocamente, pre-horizontalidad, que en rigor es pre-propiedad horizontal.- Se consagra, de éste modo, un principio doctrinario y jurisprudencial unificado acerca de que el reglamento de propiedad esintegrativo del título de propiedad horizontal[8].- Así, se da por terminada con la facultad de que la primera asamblea del Consorcio redacta el reglamento, como lo exigía el art. 9º de la ley 13.512, que en la práctica nunca se producía pues en base a lo que dispone el art. 1° del Decreto Reglamentario 18.734/49, que faculta a toda persona física o jurídica que se dispusiera a dividir horizontalmente un edificio construido, en construcción o a construir, a redactar el reglamento, que es lo que realmente sucede.- El artículo 2039 reza: "Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedadde la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla".- Es de puntualizar que el nuevo Código no habla de copropiedad sobre partes comunes, como si lo hace el art. 2° de la ley 13.512, sino, que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno y cosas y partes de uso común.- Esta falta de mención a la copropiedad coincide con el criterio sustentado en el Capítulo 4 cuyo título es "Reglamento depropiedad horizontal".- Así, si el derecho es de propiedad horizontal, el reglamento también es de propiedad horizontal, haciendo referencia directa a lo principal del régimen (la unidad privativa) y no a lo accesorio (el condominio de indivisión forzosa sobre partes comunes).- Del análisis de la segunda parte del artículo aparece que la propiedad de la unidad funcional y comprende o abarca lapropiedad de la cuota parte indivisa, para ser consecuente con el art. 2037 que al definir al derecho real de propiedadhorizontal, lo asienta sobre la unidad funcional que a su vez le otorga al titular la facultad de uso, goce y disposición, no solo sobre dicha unidad sino sobre las partes comunes.- Entonces este nuevo ordenamiento normativo pone énfasis en el derecho de "propiedad" de la unidad privativa que faculta a su titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.- Parecería que del sistema de comunidad con dominio exclusivo – o excluyente o privativo - sobre una unidad funcional se pasará a uno que se solidifica en el dominio privado y se extiende hacia el resto de lo comunitario o condominial. En otras palabras, hasta ahora, el régimen comunitario comprendía al dominio exclusivo y a partir de la reforma nos centramos en lapropiedad individual que se proyecta sobre un sistema común.-
  6. 6. De esta forma, el nuevo Código legisla definitivamente en el artículo sub examine sobre el sometimiento de este instituto a otros espacios no destinados a viviendas, a saber: locales, oficinas, consultorios, cocheras o espacios guardacoches; etc.; al expresar "la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino…".- Resulta destacable la referencia a "unidades complementarias", que por costumbre a veces plasmada en instrumentos públicos tales como el reglamento de copropiedad y escrituras de inmuebles, se desvirtuaba llamando unidades complementarias a verdaderas unidades principales y con independencia funcional y registral.- El nuevo Código aclara el concepto de unidad complementaria al decir que integra lo principal formando una unidad funcional.- Por su parte, el artículo 2040 legisla: "Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios".- Básicamente, aquí no se difiere del art. 2 de la ley 13.512 pero se agregan algunos supuestos no contemplados en la anterior normativa como las partes comunes solo para "algunas unidades", como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo consorcio.- Se fija una regla general: las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se considerancomunes.- El tercer párrafo hace hincapié en cosas o partes comunes que favorecen o se afectan a una o varias unidades funcionales, de lo que se infiere que está contemplando sin decirlo a las cosas comunes de uso exclusivo, por caso el de los balcones, sin perjuicio de lo que dice respecto a éstos el artículo 2041.- Y finalmente, se mantiene la idea del uso de las partes o cosas comunes conforme su destino sin generar perjuicios a los otros comuneros.- El artículo 2041 regula: "Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; g) los locales para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo".-
  7. 7. El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al régimen de la PH, aunque aclara decididamente que los balcones y patios solares son bienes comunes.- En significativa redunda la afirmación que las cañerías de fluidos (líquidos y gaseosos) que se encuentren embutidas son "siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que atraviesan y respecto a los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad funcional. No olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la vida consorcial, por lo que es más que bienvenida su incorporación.- Como en el actual régimen legal aplicable, la enumeración de cosas y partes "necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512) comunes es enunciativa.- A su vez, el artículo 2042 expresa: "Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo".- Este artículo puede saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio común es necesariamente común y por otro lado todo aquello sobre el que una persona no pueda atribuirse la propiedad exclusiva, es común, careciendo en absoluto de importancia si son o no indispensables. Aunque si se adecua a la tipología de los nuevos edificios que se construyen con amenities.- El artículo 2043 plantea: "Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada".- En éste precepto no se modifica sustancialmente el régimen actual, generalmente establecido en los reglamentos de copropiedad y administración aunque es de destacar la explicitación que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o exclusivas "incluso de los balcones".- De este modo podrá zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de quién debe hacerse cargo del costo de la conservación y la reparación del balcón.- El nuevo artículo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto que si el daño se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la conservación y reparación corresponde al titular dominial, y más allá de ello, al consorcio.- El artículo 2044 reza: "Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".- Aquí se innova al darle al Consejo de Propietarios carácter de órgano del Consorcio, ahora
  8. 8. establecido por ley. Hasta ahora, los consejos eran creaciones convencionales – mediante el estatuto organizador – o asamblearias. Si bien conforme la denominada teoría "organicista" sólo la Asamblea de propietarios tendría tal carácter debido a que es la que forma la voluntad del ente, se puede decir sin hesitación que el nuevo Código es claro al darle a los tres sujetos – asamblea, consejo y administrador- la característica de "órgano" del Consorcio. Y esto está muy bien para ponerlos a cada uno en el marco de sus funciones que luego veremos, en un pie de igualdad estatutaria.- Es dable señalar que también la personalidad del consorcio termina, además de lo puntualizado en el último párrafo del precepto, por la destrucción total o la demolición del edificio transformándose en un condominio sobre lo que queda, desapareciendo como persona jurídica.- Ahora bien, la expresión "o por resolución judicial" dará lugar a entender que el Consorcio puede, asimismo, desaparecer por la declaración de su quiebra, abriendo embozadamente un debate de larga data y pronunciamientos encontrados de los tribunales[9].- III.B) Capítulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.- Expresa el artículo 2045: "Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas".- Esta norma reafirma el principio del carácter principal y accesorio de las cosas privativas y comunes respectivamente y la inseparabilidad entre ambas, agregando a la unidad complementaria, que como tal, sigue la suerte de la principal.- El artículo 2046 regla: "Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento depropiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".- En el inciso a) surge un nuevo instrumento privado de reglamentación de la convivencia o vida del consorcio, que es elreglamento interno, que de existir – por estar contemplado en el reglamento o ser consagrado por vía asamblearia - deberá ser acatado por los consortes al igual que al estatuto.- Aunque, sin lugar a dudas, éste instrumento es de jerarquía inferior al reglamento de propiedad, instrumento público que integra el título.- Si bien esta norma, en su inciso c) concluye con la discussio sobre si existen expensas comunes ordinarias y extraordinarias (a nuestro parecer todas las expensas son comunes y propias del sistema, aunque los gastos pueden clasificarse enordinarios y extraordinarios), señala la obligatoriedad del pago de las expensas "extraordinarias" debiendo aclarar que en tanto y en cuanto sean decididas por la asamblea
  9. 9. de propietarios, en vista a lo normado en el art. 2048, como veremos infra.- Las obligaciones estatuidas en el precepto en análisis no hace más que receptar las mandas establecidas en la mayoría de los actuales reglamentos, no obstante es de mencionar que el inciso f) no es desdeñable en absoluto al tiempo de tener que intimar de pago en el juicio de cobro de expensas comunes, pues se infiere de la norma que el domicilio real del propietario demandado es siempre el de la unidad, excepto que fehacientemente dicho titular constituya uno diferente (ver más adelante comentario al art.2067, inciso i, en lo que respecta al Registro de Propietarios).- El artículo 2047 predica: "Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y administración; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales".- Claramente, está tomado del art.6º de la ley 13.512, que hoy rige.- Por su lado, el nuevo artículo 2048 establece: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".- De esta manera, se concluye sobre la tenida referida a que no existen expensas ordinarias o extraordinarias, sino sólo expensas comunes que derivan en gastos ordinarios y extraordinarios, según su finalidad. Pero, reiteramos, las expensas extraordinarias tienen la particularidad que deben ser impuestas por resolución asamblearia.- Notorio es que aparece por primera vez contemplada la situación de las personas minusválidas dentro de los consorcios, conteste con la normativa formal y material referida a accesibilidad.- El artículo 2049 precisa: "Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedadhorizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".- Esta norma no dista de los principios emergentes de la ley 13.512 en lo referido a que el abandono de la unidad de la que proviene la deuda de expensas, su transferencia por
  10. 10. cualquier título oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no produce la extinción de dicha deuda, ni siquiera las devengadas antes de su adquisición.- Al decir que el propietario no puede liberarse de la deuda de expensas aun por venta "forzada" incluye la subasta judicial, que hasta hace unos años producía la extinción total de toda deuda anterior tanto de impuestos, tasa y contribuciones como de expensas comunes, aplicando el principio de subrogación real (el privilegio pasaba de la cosa al precio).- A partir de los fallos "Banco Rio de la Plata (Suc. Atlántica) c/ Alonso, Raúl Alberto y otro s/ Ejecución Hipotecaria" dictado por la SCBA el 13/07/1999[10]y "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipotecaria", de la Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal en pleno, de fecha 18/02/1999[11], aun por consideraciones sustancialmente diferentes (obligación propter rem para la Suprema Corte de Buenos Aires y obligación personal para la Cámara capitalina en plenario), arribaban a la misma conclusión: el comprador en subasta debe hacerse cargo del saldo insoluto del precio, por aplicación de los artículos 17 de la ley 13512 y el art. 3266 del actual Código Civil.- La otra incorporación al texto legal que resulta importante es que se puede eximir – parcialmente - por conducto del reglamento de propiedad a determinadas unidades del pago de expensas, por no tener acceso a determinados servicios o sectores del edificio.- Esta exoneración debe ser "causada", vale expresar que para ser pasible de ella la unidad funcional no debe tener acceso a ciertos sectores del inmueble o a determinados servicios, dando por tierra la injusta redacción de muchos reglamentos en los que los redactores originarios (por lo general, los constructores) eximían a sus unidades, no obstante gozar de todos los servicios del edificio.- Por ende se penetra en un principio liminar de la propiedad horizontal cual es que la eximición de pago de expensas comunes, debe corresponder a servicios no gozados o a impedimento de utilización de sectores comunes.- En el artículo 2050 se legisla: "Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título".- Se amplía el espectro con la posibilidad de reclamar la deuda de expensas comunes al usufructuario, que es quien en definitiva usa y goza del inmueble, y porque la obligación de pago emerge no de la calidad de titular registral sino de la posesión del bien.- Que sólo recaiga la obligación sobre el nudo propietario, como hoy en día, representa una injusticia pues solo ostenta el dominio directo del bien, mientras que el dominio útil está en cabeza del usufructuario.- En lo referente a hacer extensiva la legitimación pasiva al simple ostentador de un derecho personal (locatario, comodatario; etc.) no deviene cuestionable, aunque difícilmente una acción judicial se dirigirá contra estos obligados, dada la inseguridad sobre la existencia de un patrimonio a agredir, cuando demandando al propietario se encuentra que existe un inmueble en garantía, y que el comprador en una eventual subasta, deberá hacerse cargo del saldo insoluto, si lo hubiere.- III.C) Capítulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.-
  11. 11. Dice el artículo 2051: "Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.- Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.- El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa".- Este artículo es similar a las obras nuevas sobre partes comunes del art. 8º de la ley 13512, empero se agrega un requisito previo: un informe técnico antes de la celebración de la asamblea que decidirá sobre la cuestión.- Si bien no se determina qué clase de mayoría es la aplicable, se deduce que es la absoluta (mitad más del total de comuneros) en consonancia con el principio que fija dicha mayoría para las resoluciones que no requieran mayorías especiales, según lo dispone este Título.- En el resto del artículo no difiere sustancialmente de la vigente norma.- Asimismo, el artículo 2052 establece: "Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.- También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario".- La norma amplia y aclara que sujetos pueden ser autores de la obra pues además del copropietario incluye al consorcio.- Implica una excepción al artículo anterior, puesto que establece la unanimidad de los propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a cabo por el propietario o por el consorcio – gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su interés particular.- El artículo 2053 menciona: "Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos".- En línea con el artículo precedente, predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la asunción de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.- Por su lado, el artículo 2054 abarca: "Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en
  12. 12. ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.- Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario".- La regla modifica el art. 8º, en su tercer párrafo, de la ley 13.512 pero con idéntica télesis.- Así, declara que las reparaciones urgentes efectuadas por los propietarios ante la ausencia del administrador y ahora agregando también al Consejo de Propietarios, sobre cosas y partes comunes, las efectúa en carácter de gestor de negocios, no requiriéndose ya el casi imposible consentimiento del resto de los propietarios.- Sin embargo, de resultar el gasto injustificado el consorcio puede negar el Consorcio el reintegro y hasta intimar que se retrotraigan los bienes a su estado preliminar, asumiendo los costos el propietario.- El artículo 2055 menciona: "Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial".- Este texto unifica los contenidos de los actuales arts. 12 y 16 de la ley de PH, pero reemplaza los términos: la destrucción parcial mayor desaparece para dar lugar únicamente a la destrucción del edificio y la destrucción parcial menor y la vetustez se reemplazan por el grave deterioro. Además, postula derechamente la posibilidad de liberación de la minoría por la transmisión de derechos a terceros que pretendan la reparación o reconstrucción. En su defecto, la mayoría tiene la facultad de adquirir "la parte de los disconformes", según valuación judicial, como en el actual régimen. III.D) Capítulo 4 - Reglamento de propiedad horizontal.- Artículo 2056: "Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios".-
  13. 13. Sin perjuicio que la distinción surge del título del Capítulo, atento a que se habla de reglamento de "propiedad horizontal", a diferencia de la ley 13.512 que se refiere al reglamento de "copropiedad y administración" – ya nos referimos al tema en oportunidad de comentar supra el artículo 2039 – es conveniente resaltar que la norma avanza sobre temas dispuestos en los vigentes estatutos comunitarios, con sustrato en el art. 3º del decreto reglamentario de la ley de PH, Nº 18.734/49.- Llama la atención el inciso l), el que al hablar de "facultades especiales de las asambleas de propietarios" infiere cierta confusión: ¿cuáles son esas facultades? Acaso son distintas a las que la calidad de consocio conlleva y que sólo reconoce límites – mientras se trate de planteos de interés común – en la afectación de derechos individuales de los propietarios. El interrogante queda postulado. Aunque entendemos innecesario que se pauten esas "facultades especiales".- Por su parte, el inciso n) representa la aplicación de un principio general existente, por el que si el reglamento no fija límites en el número de poderes que pueda presentar una persona (copropietario o tercero) se entiende que puede llevar los poderes que quiera.- Respecto del inciso o) debió aclarar que en ningún caso puede ser inferior a los dos tercios del total de votos del consorcio, que fija el artículo 2057.- Por último, y estimamos que peligrosamente – como lo explicaremos más adelante -, el inciso u) permite que el reglamento puede establecer otras facultades al Consejo de Propietarios, que se les añadan a las que ya expresa el artículo 2064 de la reforma..- El artículo 2057 describe: "Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría dos tercios de la totalidad de los propietarios. Aquí, se suscita una aparente controversia con el artículo 2060 que dispone respecto a toda clase de asambleas la doble mayoría – cómputo de votos y proporciones -, por lo que no queda claro si o también es de esa manera que se debe reformar el estatuto.- Al no hacer mención alguna al respecto, inferimos que no se requiere esa dualidad de mayorías y al no determinarse tampoco si se debe considerar por unidad o por porcentual, nos inclinamos por el principio general que ha dominado siempre en este régimen: si nada se dice, se entiende que es un voto por unidad de la que se es propietario (cfr. art.10, segundo párrafo, de la ley 13.512).- El artículo se presenta distinto al art. 9º de la actual ley especial de PH, ya que no se establece un mínimo sino una proporción fija (2/3), lo que inhabilita a cualquier otra solución estatutaria.- III.E) Capítulo 5- Asambleas.- Dice el nuevo artículo 2058: "Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere".-
  14. 14. En este artículo, seguramente, traerá polémica en especial en su inciso b) que hasta podríamos aseverar que deviene más que novedoso por asimilación con la legislación societaria.- La norma deja de lado la premisa "asuntos de interés común" contendida en el primer párrafo del art.10 del vigente ordenamiento como raíz fundante de los temas a tratar en deliberación por los consortes, lo que constituye, a nuestro criterio, un error.- Artículo 2059: "Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.- La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea." Es indudable que la citación conforme al reglamento otorga a la asamblea las seguridades del caso para de evitar eventuales pedidos de nulidad por los consorcistas sustentados en la falta de cumplimiento de los recaudos mínimos indispensables. Asimismo configura un adelanto la afirmación de que no se pueden tratar "otros temas", mas allá de los expresados en el orden del día, y consagra el reconocimiento legal a un principio jurisprudencial y doctrinario imperante que es la admisión de la "autoconvocatoria". El legislador entendió – creemos con acierto – que para su validez se debe contar con los 2/3 de la totalidad de los propietarios. Por otra parte, se legisló sobre la validez de las decisiones adoptadas por la totalidad de los consocios, aún sin asamblea.- En relación a esto último nos parece improcedente, debido a que se pretende la sustitución de la asamblea como órgano máximo de expresión de la voluntad consorcial por meras adhesiones individuales[12].- Prescribe el artículo 2060: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.- La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.- El derecho a promover acción judicial de invalidez de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea".- Hete aquí una encrucijada que propone el nuevo ordenamiento: la doble exigencia para la conformación de la mayoría absoluta de la voluntad consorcial.-
  15. 15. Y con ello, un brete muy complicado de salvar que conspirará, ciertamente, con la posibilidad de adoptar decisiones por el Consorcio cuando se requiera la mentada mayoría.- Si con la ley 13.512 nos encontramos de manera recurrente con la falta de mayorías para obtener decisiones válidas reglamentariamente, no obstante que el principio reinante era el de la "simple" mayoría, que para aquellos temas que no requerían mayorías legales especiales, con la redacción proyectada derechamente se impedirá al Consorcio actuar.- Vemos con agrado la creación del sistema de "consulta" a los ausentes, lo que moderniza el andamiaje del sistema aunque observamos con preocupación la incertidumbre que promueve el segundo párrafo in fine de la norma al hablar de "mayoría suficiente" para oponerse a la decisión tomada en asamblea, ya que no se especifica cuál sería esa mayoría o como se conformaría. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se han alcanzado las mayorías suficientes o "especiales" que estipulen los reglamentos para adoptar decisiones cuando se trate de temas excluidos del principio general que es el de la mayoría absoluta, ahora regulada con la doble exigencia de número y proporciones.- Tenemos la impresión – abonada por el análisis - que estamos frente a un caso de errónea redacción del artículo, y que lo escrito no coincide con lo que efectivamente se quiso decir.- En cuanto al plazo de impugnación de la asamblea – tercer párrafo - se debió haber legislado que la misma se puede ejercer dentro de los sesenta (60) días de la notificación del acta de asamblea, debido a que en reiteradas ocasiones la presunta nulidad emerge de la falsedad en la redacción del acta y la causal es comprobada, sobre todo por los ausentes, con la lectura de tal acta. Es razonable fijar un plazo de caducidad (arg. la ley 19.550 que en su art. 251 fija el de sesenta días) ya que hasta el momento no existe tal figura, dando lugar a diversas interpretaciones como ser que no es aplicable ningún plazo o que la caducidad opera cuando empiezan a surtir efecto las decisiones adoptadas en asamblea o aplicando el de los arts.4023 y 4030 del actual Código Civil, según el thema decidendum.- También se debió reglar, para acortar los tiempos, un plazo no mayor a diez (10) días a partir de la finalización de la Asamblea para que el Administrador del Consorcio remita la copia certificada por él de dicha acta a cada uno de los copropietarios.- Así las cosas, además debería preverse que los únicos legitimados activos a llevar adelante la acción son los propietarios o mandatarios de aquellos, el legitimado pasivo debe ser el Consorcio, manteniendo incólume el principio que lo podrán hacer los ausentes o quienes se opusieron expresamente en la misma Asamblea o los que votaron en contra de la decisión adoptada invocando un interés serio y legítimo al respecto[13].- El artículo 2061: "Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares." El presente principio se reconoce doctrinaria y jurisprudencialmente y, en general, para todo el ordenamiento jurídico, asumiendo que cuando se afectan derechos individuales de los propietarios sobre la cosa, se requiere la confirmación expresa del afectado.- Artículo 2062: "Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.- Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben
  16. 16. firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el Administrador con las firmas originales registradas.- Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas-. Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".- El texto remite a los libros obligatorios, pero ahora sólo los limita al de Actas – ya existente por prescripción del art. 5º del decreto 18.734/49 – y al nuevo de registro de firmas de propietarios, que tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la ley 3254 CABA (art.9 e y 9 e del Anexo del decreto reglamentario 551/2010 CABA), soslayando el libro de administración del inmueble – creado por el último párrafo del señalado art.5º del decreto reglamentario de la ley 13.512). Como en la ley 3254 – reformadora de la ley 941 de creación del Registro de Administradores de Consorcios en PropiedadHorizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos e imitada a la fecha en otras jurisdicciones – el libro de firmas servirá para el cotejo por parte del Administrador – y por los propios consocios, agregamos – de las firmas registradas en él con las de asistencia a las asambleas, en particular cuando nazcan dudas sobre la legitimación de los participantes en las reuniones o cuando surjan las mismas de las autorizaciones conferidas por el titular de dominio a otros propietarios o terceros para que los representen en dichos eventos.- En línea con lo legislado en el art. 2060, el Administrador deberá asentar constancia, al pie de cada acta, "de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".- El pergeñado artículo 2063 de la reforma regula: "Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.- El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios.- La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.- Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio".- En esta instancia se ha modificado, a nuestro entender, erróneamente el instituto de la asamblea judicial instituido por el art.10 de la actual ley especial que gobierna al sistema de PH. Esto así pues se ha gravado con un mínimo necesario de propietarios para solicitarla cuando, en rigor, si la asamblea no es convocada – ahora inclusive por el Consejo de Propietarios, con facultades en ese sentido, como veremos infra – bastaría con que un comunero lo pudiera solicitar demostrando tal situación para que el juez fije la audiencia o bien, sumariamente, decidiese aun disponiendo cautelares (vgr. intervención del consorcio; coadministración judicial; etc.).- III.F) Capítulo 6 Consejo de propietarios.-
  17. 17. Dice el nuevo artículo 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.- Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".- Este capítulo más que debatido tendrá sus bemoles a la hora de implementarse en la realidad consorcial. No porque en la actualidad los Consejos no actúen, ya que son cada vez más habituales en los inmuebles ya sea por creación estatutaria o asamblearia, sino porque se discute largamente hasta donde llegan sus facultades.- El inciso a) diseñado, seguramente, concitará más de una polémica en oportunidad de determinarse si el administrador debía o no llamar a la asamblea, fuera de lo reglado en la ley o en el estatuto.- De igual modo operará el inciso c), que debería establecer que la decisión quedará supeditada al refrendo de la asamblea de propietarios.- Por otro lado, los incisos b) y d) son, claramente, competencias que le dan sentido a la existencia de los Consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en órganos de contralor, supervisión, fiscalización y vigilancia de los movimientos económicos financieros del Consorcio, cuyo órgano ejecutivo es el Administrador, principal responsable de ellos. Y la función, subsidiaria, de administración en los supuestos de acefalía del órgano ejecutivo y de representación también resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones consorciales, sujetas a un ritmo – por lo general – acelerado en su toma.- El último párrafo de la norma va de suyo, porque de lo contrario habría confusión y/o colisión de competencias, aunque la ampliación de facultades propugnada en la reforma derivará, lamentablemente, en conflictos atinentes a esta cuestión.- Dos cuestiones: el nuevo Código eliminó la "obligatoriedad" de la existencia del consejo de propietarios incluida en el proyecto elevado oportunamente por el PEN. Ahora, la asamblea de propietarios "puede" designar un consejo integrado por propietarios, vale decir pasa a ser facultativo del órgano de decisión su creación y, además, retiró el proyectado inciso d) de éste artículo ("dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio", por lo que ahora el administrador sólo debe "nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto" (como se verá en el examen del art. 2067, f). Consideramos que el soslayado inciso d) del proyecto se había pensado en razón de no provocar dilaciones en la designación y despido de los dependientes del Consorcio, ante la dinámica de las decisiones consorciales, más en un tema sensible como lo es el
  18. 18. nombramiento o distracto del personal. Pero aun así, preferimos que la conformidad pase por la asamblea mediante un procedimiento de convocatoria inmediata.- III.G) Capítulo 7- Administrador.- Artículo 2065: "Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica".- En este punto sería de nuestro agrado, como lo hemos propugnado en otras oportunidades, que la representación legal de los consorcios pudiese caer en cabeza no sólo del administrador – a quien ubicamos en un rol operativo o gerencial en los entes consorciales – sino de cualquier otra persona física o jurídica que la asamblea determinase, permitiendo, de esa manera, diferenciar la labor ejecutiva de la de mandatario legal o necesario de la persona de existencia ideal consorcio, que bien podría recaer en algún propietario o en un tercero de confianza de los condóminos. Empero, el nuevo Código sigue la línea trazada por la actual legislación consorcial.- Dice el nuevo artículo 2066: "Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.- La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los Administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administración. Pueden ser removidos sin expresión de causa".- Es, a nuestro entender, más que correcto el sentido de éste artículo, puesto que implica romper con la consabida designación de un representante por el constructor – y en los últimos tiempos por los abundantes fideicomisos inmobiliarios que dan lugar a la edificación de fincas sometidas al régimen en estudio – que, por lo general, son nombrados por un plazo extenso de manera abusiva, impidiendo a los dueños del sistema a elegir a otro de su confianza. Esto tiene directa relación con la posibilidad de que se conozcan vicios ocultos o redhibitorios y/o reclamos al constructor, quien contará con un mandatario fiel a sus intereses que, indefectiblemente, intentará detener el avance de los consorcistas y el propio Consorcio en la defensa de sus derechos.- Sin embargo apreciamos exagerado el plazo de dos (2) años a partir del otorgamiento del estatuto, ya que limitará la posibilidad de cambio del administrador – y representante legal, insistimos – a los propietarios si antes no reúnen la mitad de las unidades ocupadas. Finalmente, es lógico el enunciado del último párrafo del artículo pensado, conforme las reglas del mandato civil.- Expresa el artículo 2067: "Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día. b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
  19. 19. c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo; con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.- También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal".- No escapan los derechos y obligaciones enunciados a los que en la actualidad le corresponden a los administradores de consorcios de PH, aunque sobresalen los incisos h, i, j y k.- El h) atento a que extiende la obligación primigenia contenida en el actual régimen de "asegurar el edificio contra incendio" (segundo párrafo art. 11 de la ley 13.512) a "un seguro integral de consorcios", más a tono con la época y las necesidades de los consorcios.- El i), por su costado, agrega a los libros obligatorios normados en el art. 2062
  20. 20. del nuevo Código en análisis, el deadministración (o vulgarmente denominado de "caja") al que nos hemos referido más arriba y el de registro de propietarios,de suma importancia para conocer quienes son las personas titulares del dominio de las distintas unidades funcionales y, en particular, si constituyen domicilio especial para las notificaciones inherentes a la cuestión societaria fuera del asiento de sus unidades, que hasta el momento había sido olvidado por la iniciativa.- El j) abreva en la práctica consorcial y fija un plazo razonable para la devolución de activos y documentación del Consorcio y para practicar la llamada liquidación final mediante rendición de cuentas documentada, sin embargo, erróneamente a nuestro parecer, limita la entrega al Consejo de Propietarios (que es de creación potestativa de la asamblea, por lo que puede no existir) cuando de existir nuevo Administrador, debería ser a éste a quien se le debería reintegrar los citados elementos.- Por último el k) pone de resalto la necesaria función informativa del Administrador hacia "sus administrados" (por supuesto, sabemos, que la relación contractual es con la persona o figura jurídica "consorcio" y no con cada uno de sus integrantes, pero no puede desconocerse que el "consorcio" tiene protagonistas de "carne y hueso" que son los consorcistas, aun siendo personas de existencia visible o ideal) que colabora con una mayor y mejor transparencia en la gestión[14].- III.H) Capítulo 8 – Subconsorcios.- Proyecta el artículo 2068: "Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.- Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.- En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.- Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran".- Responde el artículo así delineado a la más concreta realidad de la propiedad horizontal en nuestros días: la ingobernabilidad de los grandes edificios y complejos inmobiliarios.- Es impecable la redacción en lo relativo a la creación de subasambleas y la figura del subadministrador (que se registra hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la decisión unificada (de la Asamblea General) en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta, por ende, en la asunción de la responsabilidad del "único Consorcio" ante terceros.- III.I) Capítulo 9 – Infracciones.- El artículo 2069 quedó así redactado: "Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local.-
  21. 21. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones".- Aquí no se altera lo regulado en el vigente art. 15 de la ley 13.512, empero consideramos que hubiera sido más acertado mantener el segundo párrafo de ese precepto ("El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester") así cuánto era necesario eliminar la inconducente cláusula contenida en el primer párrafo in fine de aquella norma ("…se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos").- IV.- Conclusiones preliminares Era hora, sin dudas, de "aggiornar" una legislación que se mantuvo inalterable por más de 66 años desde su instalación, sin desdeñar que durante todo ese lapso la doctrina especializada y la doctrina judicial aportaron de forma superlativa a la conformación del derecho real y al desarrollo de sus institutos.- Saludamos como promisoria la consolidación legislativa del "derecho real de propiedad horizontal"; la recepción de los distintos requerimientos de los grandes edificios y megaconsorcios; la reafirmación de la personalidad jurídica del Consorcio de Propietarios; la ampliación del concepto de unidad funcional a la complementaria; la inclusión como nuevo órgano del Consejo de Propietarios; la ampliación de la legitimación activa y pasiva a la figura del consorcista que puede no ser propietario; la eximición parcial a la contribución por expensas de las unidades funcionales que no tengan acceso o gocen de determinados servicios o partes/espacios comunes; la contemplación de los subconsorcios y los subadministradores siempre constituyendo una sola organización interna, responsable ante terceros; la agregación de algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes están por adquirir en el régimen horizontal; imbricar el marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, en el de propiedad horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.- No es para celebrar, por su parte, la consagración de la "doble" mayoría absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones; el abandono de la premisa "asuntos de interés común" para convocar a la asamblea; la posible conflictividad que podría nacer de algunas de las facultades del Consejo de Propietarios; el exceso en los requisitos para solicitar la asamblea judicial; el mantenimiento de la figura de representante legal subsumida en la del administrador sin dar la posibilidad de su ampliación; la precaria disposición procesal, o en lo referente a la acción jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violación legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes.- En definitiva, el debate está abierto y, apreciamos que la más beneficiada, hasta el momento, ha sido la "propiedad horizontal", por lo que auguramos que la prognosis se sostenga al tiempo de aplicarse la nueva ley, la que seguramente será enriquecida – como ha sucedido con la actual 13.512 – con el aporte pretoriano y de la doctrina de los autores. (*) Abog. Jorge C. Resqui Pizarro. Especialista en Propiedad Horizontal. Derecho
  22. 22. Inmobiliario y Real Estate. [1] "Esta nueva forma de propiedad inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y principios clásicos se nos presenta como un derecho real diferente, autónomo, con reglas propias de creación y funcionamiento independientes de las que regulan los derechos reales preexistentes" Picado, Leandro, en "Presentación de la PropiedadHorizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008, citando a Racciati, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3. [2] Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teoría general de los Derechos Reales, 3ª ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.- [3] CNCiv., Sala C, 19/09/89, LL., 1991-A-333; en el mismo sentido Juzg. 1ª Inst.Esp.Civ. y Com. Nº 22, firme, 26/07/85, LL., 1987-A-517; ED.,122-669; CNac.Civ., Sala F. 01/09/2000, in re "Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 c/ Gandolfo, Beatriz D., Lexis Nº 1/5508309; CNac.Esp.Civ. y Com., Sala 2ª, 01/12/1986 en autos "Consorcio Ecuador 160 v. Chattas, Alberto", JA 1987-IV-591, Lexis Nº 2/33050.- [4] Fraga, Andrés, en "Consorcio de Propietarios", pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008. [5] A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrés Palmiero, Jorge J, Llambías, Juan F. Corchón, Alberto G. Spota, Hernán Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papaño, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.- [6] Art. 33. Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.- Tienen carácter público: 1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.- 2°. Las entidades autárquicas.- 3°. La Iglesia Católica.- Tienen carácter privado: 1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar.- 2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar.- (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968).- [7] Entre muchos otros: Cám.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Jiménez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibídem, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; ídem 05/03/81, JA, 1981- IV-344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; ídem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel Á., v. Consorcio Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Díaz Vélez 4290 s/ ordinario", Lexis Nº 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematográfica", JA, 1991-III-632, Lexis Nº 2/14199; ídem 18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; ídem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/07/91, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974, síntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; ídem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibídem, 26/10/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos "Consorcio Perú 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-síntesis, Lexis Nº 2/37024; Cám.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1ª, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v. Consorcio Aristóbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis Nº 14/85623;
  23. 23. Sala 2ª, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis Nº 14/9947; idem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibídem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cám.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", Lexis Nº 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cám.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1ª, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1ª, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-síntesis, Lexis Nº 1/36333; Cám.Fed.Seg.Social, Sala 1ª, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis Nº 1/5508636.- [8] "El reglamento integra el título de dominio y configura un verdadero contrato desde que es fuente de obligaciones y derechos para sus otorgantes, concepto válido para todos los supuestos: ya sea que el reglamento se hubiera convenido por los propietarios entre sí o que lo haya redactado un solo propietario que poseyendo originariamente la totalidad haya efectuado las ventas ulteriores de departamentos sobre la base de ese reglamento", Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Lapropiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512; pgs. 204/5, LexisNexis, Bs.As., 2005. Ver C.Nac.Esp.Civ.yCom. carátula "Consorcio República de la India 3025/29/31 c/ Hurovich, Lázaro", ED, 124-399, en igual sentido entre muchos otros CNac.Civ., Sala C, "Stasevich, Graciela y otro v. Vicente López 356 S.A.", DJ 2000-3-409; CNac.Esp.Civ.yCom.,Sala V, 03/04/87 ED, 123-399, ll, 1988-A-258, DJ, 1988-2- 26, JA, 1987-IV-724; DJ 1994-I-823.- [9] Por la negativa a la concursalidad del consorcio de copropietarios ver el fallo con fecha 30/10/1996 de la Cám.Nac.Com.,Sala A, en autos "Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724. Le pide la quiebra Ramírez, Eva María", ED, 171-60; Revista del Notariado, Nº 851, enero-marzo 1998, pág.133 .Sintéticamente el decisorio abordó la caracterización del consorcio de copropietarios como persona jurídica -la cual reconoció sin retaceos- pero rechazó el pedido de quiebra formulado por un acreedor contra el consorcio por considerar que previamente debió haberse constituido en mora a todos y cada uno de los consorcistas. Por la afirmativa C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª, 22/04/1969, JA 5-1970-649, la que admitió el concurso civil de un consorcio insolvente, con fundamento en que el consorcio de copropietarios es un verdadero sujetos de derecho, que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea. En doctrina ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512, pgs. 265/8, LexisNexis, 2005, Bs.As. y Costantino, Juan Antonio, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad, MJ-DOC-390- AR.- [10] LLBA. 1999-1006; MJ-JU-M-3995-AR "Por su parte, y en armon¡a con lo antes dicho, el art. 568 del Código ProcesalCivil y Comercial dispone como recaudo para decretar la subasta de un inmueble sujeto al régimen de la propiedadhorizontal, que deberá requerirse —entre otras cosas informe sobre la deuda por expensas comunes. De tal manera obligatoriamente debe conocerse, previamente al remate, cuál es la deuda por el concepto expresado, pues deberá ser cancelada previamente a la escrituración o inscripción, al igual que los impuestos que gravan la propiedad (Bustos Berrondo, H., "Juicio Ejecutivo", 6a. edición, pág. 545)" Doctrina legal aplicable en la Pcia. de Bs.As.- [11] DJ 1999-1-881; MJ-JU-E-12550-AR; EDJ12550: "No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512".-
  24. 24. [12] "La asamblea es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el órgano máximo de la comunidad que, previa deliberación, resuelve todos los asuntos que sean de interés del conjunto de propietarios; como exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado, la decisión tomada válidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes" (el resaltado nos pertenece) ver Highton Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2ª ed., pg.633, Hammurabi, 2007,Bs.As..En ese sentido se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp.Civ.yCom., Sala I, 28/09/1979, RepED, 17-783; ídem Sala VI, 04/03/1983, ED, 105-632; ídem Sala I, 02/05/1980, LL, 1980-C-77; ídem Sala IV, 29/08/1980, RepED, 17-784; CNCiv., Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis Nº 1/7805 in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Giménez, Francisco"; ídem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL.1996-D-268; misma Sala, 30/08/1968, LL. 133-473; ídem Sala D, 19/03/1981, LL.1982-A-298; Cám.Civ. y Com. Rosario, Sala 1ª, 25/06/1993, JA, 1994-IV, síntesis.- [13] CNac.Civ., Sala I, autos "Biagorri, Alfredo Oscar v. Consorcio La Pampa 3121 s. nulidad de asamblea", 11/03/2003, Lexis Nº 10/9370; misma Sala en "Giudice, Carlos c. Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s. sumarísimo, 15/08/1991; ídem tribunal, Sala L, in re ""Biltmore S.A. c/ Consorico de Propietarios Hipólito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de asamblea",18/05/2000, Lexis Nº 10/8492; ídem Sala H, expte."Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador 1428, 13/10/2000, Lexis Nº 1/5509199; ídem Sala D, 22/09/1997, LL., 1997-IV, síntesis; ídem Sala K, autos "Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernández, Nelson R., 13/09/2004; CNEsp.Civ.yCom., Sala IV, 20/09/1982, ED, 101-435; SCBA, 08/06/1993, JA., 1997-IV-síntesis; entre varios otros resolutorios.- [14] "…ya que al ser el consorcio una persona distinta de sus componentes, los copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actúan frente al él", Gabás. Alberto Anibal, Derecho práctico de propiedad horizontal; Tomo 1, pg.204, Hammurabi, 1994, Bs.As..También Palmiero, Andrés, Tratado de la Propiedad Horizontal, pg.200, Depalma, 1974, Bs.As.; Corchón, Juan F., Sistema Jurídico argentino de la propiedad por departamentos.Propiedad Horizontal, pg.48, Calacor, 1949, Bs.As.; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinámico de la responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton, Elena I, op.cit. nota (2); entre varios otros.En idéntico sentido: CNCiv., Sala H, in re "Lagreca, Miguel Á. v. Consorcio Avenida Rivadavia 6356", 21/08/2002, ja 2003-IV-817, Lexis Nº 1/66812; ídem tribunal, Sala I, en autos "Panzitta de Rossi, Elina c/ Consorcio Av.Díaz Vélez 4290 s/ ordinario", 17/12/1996, Lexis Nº 10/3809; ídem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394; mismo tribunal, Sala B, 08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; ídem Sala, 18/02/1966, LL., 123-975; ídem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482 mismo tribunal, Sala D, 28/06/1974, JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; ídem tribunal Sala A, 21/11/1962, ED., 5-230; mismo tribunal Sala F, 29/10/1968, LL.,135-1197; Sala L, 30/07/1991, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 1942; C.Doc.y Loc. Tucumán, Sala 2ª, "Falivene Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial Tres s. cobro de pesos", 06/12/2002, Lexis Nº 25/8117;Cám.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, en la causa "Consorcio de propietarios Edificio calle Mitre 2190 vs. Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo", 29/12/1997, BA B 1402203, Lexis Nº 14/9947; ídem tribunal, misma Sala, 06/02/1979, SPLL., 1980-61; la misma Sala en autos "D’Ancor Soc. en Com. Por accs. c/ Saavedra de Gómez, Carmen", LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As., autos "Tinnirello, Enrique E. c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", 21/11/2001, Lexis Nº 14/77221;ídem tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791; Cám.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala I, 29/04/1982, LL., 1982-C-305; ídem tribunal y Sala, 26/10/1988, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; ídem tribunal, Sala II, 29/04/1974, JA., 23-1974, síntesis; ídem tribunal Sala IV, 11/11/1988, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; ídem tribunal Sala V, 30/05/1980, BCNECyC, 690-10-250; ídem tribunal Sala VI, 28/12/1978, ED.,83-155; Cám.Fed. Seguridad Social, Sala 1ª, "Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81", 14/03/2003, Lexis Nº 1/5508636;
  25. 25. CNac.del Trabajo, en plenario Nº 100 "Nogueira Seoane, José c. Consorcio de Propietarios Tucumán 1629", 02/12/1965, LL., 121-335, JA., 1966-I-346, JA., reseñas 1974-228, ED., 13- 665; entre varios otros.- Citar: elDial.com - DC1E06 Publicado el 13/11/2014 Copyright 2014 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

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