MODIFICACION PUNTUAL Nº 1 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR G DE MUTXAMEL.pdf

MODIFICACION PUNTUAL Nº 1
DEL
PLAN PARCIAL DEL SECTOR G
DE MUTXAMEL
Memoria Informativa, descriptiva y justificativa

INDICE
PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA
1. MEMORIA INFORMATIVA
1.1.CONSIDERACIONES PREVIAS
1.1.1.LEGITIMACION Y PROMOTOR DE LA MODIFICACION PUNTUAL
1.1.2.ANTECEDENTES
1.2.OBJETO, AMBITO Y ALCANCE DE LA MODIFICACION PUNTUAL
1.2.1.OBJETO
1.2.2.AMBITO TERRITORAIL Y ALCANCE URBANISTICO
1.3.PLANEAMIENTO VIGENTE
1.3.1.INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
1.3.2.DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE
1.3.3.USOS PRESENTES DEL SUELO, EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS
1.4.INICIATIVA, COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACION DE LA PRESENTE
MODIFICACION PUNTUAL.
1.4.1.LEGITIMACION PARA PROMOVER EL EXPEDIENTE
1.4.2.COMPETENCIA PARA APROBAR DEFINITIVAMENTE EL EXPEDIENTE
1.4.3.PROCEDIMIENTO Y ORGANO COMPETENTE PARA SU APROBACION DEFINITIVA.
2. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
2.1.OBJETO ESPECIFICO DEL PRESENTE INSTRUMENTO DE MODIFICACION PUNTUAL DEL PLAN
PARCIAL DEL SECTOR “G”
2.2.JUSTIFICACION Y CONVENIENCIA DE LA PROPUESTA DE MODIFICACION PUNTUAL.
2.3.DESCRIPCION DE LA PROPUESTA MODIFICATIVA
2.4.JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS RELATIVAS A LA MODIFICACION DE LOS
PLANES.
2.5.RELACION DE LA MODIFICACION PUNTUAL PROPUESTA CON EL MODELO TERRITORIAL Y LAS
DIRECTICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE LA EVOLUCION URBANA Y OCUPACION DEL
TERRITORIO.
2.6.JUSTIFICACION DEL EQUILIBRIO DOTACIONAL.
2.7.CUMPLIMIENTO DE ESTANDARES DE INFRAESTRUCTURAS.
2.8.CONCLUSION.
PARTE CON EFICCACION NORMATIVA
1. MODIFICACION DE LAS NORMAS URBANISTICAS Y PLANOS
1.1. MODIFICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS

1.1. CONSIDERACIONES PREVIAS
1.1.1. LEGITIMACION Y PROMOTOR DE LA MODIFICACION PUNTUAL
La presente Modificación nº 1 del Plan Parcial de Sector “G” en el término municipal de
Mutxamel es promovida por la entidad mercantil PROMOCIONES Y URBANISMO COSTA
BLANCA, S.L. con N.I.F. B‐53273769 y dirección a efectos de notificaciones en la c/ Arzobispo
Loaces nº 12 – 03003 Alicante y representada por D. Julio Turmo de Padura, como
administrador solidario según la escritura de Constitución de Sociedad Limitada ante el Notario
de Alicante D. Francisco Benítez Ortiz, con nº de protocolo 1.074 de fecha 27‐04‐1998
Se redacta este documento para su toma en consideración por la Corporación municipal, que,
en caso de estimarla conveniente y compatible con el interés local, la tramitará y aprobará
conforme a los trámites legalmente previstos, todo ello de acuerdo con las prescripciones del
artículo 81, apartado 2, de la LUV, que permite la iniciativa particular en la promoción de este
tipo de instrumentos.
"2. Los particulares podrán formular documentos de avance del planeamiento y solicitar
al Ayuntamiento la modificación del plan general, mediante la presentación de la
documentación técnica necesaria a este fin. En ningún caso pueden tramitarse planes de
elaboración articular simulando que se trata de iniciativas formuladas de oficio.”
1.1.2. ANTECEDENTES
En 1.989 se aprobaron las Normas Subsidiarias de Mutxamel (Alicante) que clasificaban el
ámbito de actuación como suelo apto para urbanizar sector XV.
Dichas Normas Subsidiarias fueron homologadas (adaptación a la L.R.A.U.) y aprobadas por la
C.T.U. en sesión de 30‐01‐98, manteniendo la clasificación urbanística de dichos terrenos como
suelo urbanizable sector “G”.
En base a tales condiciones se redacto en enero de 2.000, el Programa para el Desarrollo de la
Actuación Integrada del “Sector G”, al que se acompaño Plan Parcial adecuado a las condiciones
impuestas en la homologación de las Normas Subsidiarias.
Con fecha 13 de Junio de 2.000 se solicitó la expedición de “Cédula de Urbanización” a la
propuesta de planeamiento del sector G de Mutxamel, presentada en Octubre de 2.000
El 7 de Marzo de 2.001 fue notificado, por los Servicios Territoriales de Urbanismo y Ordenación
del Territorio de Alicante, la necesidad de modificar la propuesta presentada al considerarse
por el citado organismo que el vértice Norte del sector debe de tener la calificación de zona

verde; por lo que se redacta el documento del Plan Parcial adaptado a los requerimientos del
citado Servicio Territorial.
El Ayuntamiento en Pleno de fecha 9 de Agosto de 2001, acordó la aprobación definitiva y
adjudicación del PDAI del Sector G, a la mercantil Torre 2000 Viviendas y Urbanizaciones, s.l.
La Junta de Gobierno Local de fecha 26 de Abril de 2.004 acordó aprobar definitivamente el
proyecto de Reparcelación del sector G.
El Ayuntamiento en Pleno de fecha 27 de Junio de 2006, acordó la recepción de las obras de
urbanización del plan parcial del sector G, procediendo a la firma del acta de recepción de las
obras con fecha 3 de julio de 2006.
La Junta de Gobierno Local de fecha 23 de Abril de 2.007 acordó aprobar el proyecto
complementario de las obras de urbanización del Plan Parcial del Sector G y aprobación de las
cuotas definitivas de Urbanización.
La Junta de Gobierno Local de fecha 2 de Marzo de 2.009 acordó la resolución de las
alegaciones formuladas en el expediente de liquidación definitiva de las obras complementarias
de urbanización.
Que la mercantil Promociones y Urbanismo Costablanca, S.L., es dueña de las siguientes nueve
parcelas: de la nº 1 a la nº 5 de la manzana M‐6, las parcelas nº 1 y nº 2 de la manzana M‐7 y
las parcelas nº 1 y nº 2 de la manzana M‐8 del Proyecto de Reparcelación del sector G,
aprobado definitivamente.

1.2. OBJETO, AMBITO Y ALCANCE DE LA MODIFICACION PUNTUAL
1.2.1. OBJETO
En el mercado inmobiliario de la conurbación del área de Alicante, y especialmente en el
término municipal de Mutxamel existe una oferta muy abundante de viviendas con una
extensión superficial superior a los 160 m2 construidos sobre rasante.
Como consecuencia de las referidas superficies de edificación el valor en venta de esas
viviendas es excesivamente elevado. Así, en las urbanizaciones semejantes al Sector G de
Mutxamel, los precios oscilan en el entorno de los 300.000 a 400.000 euros por vivienda, salvo
alguna venta en liquidación por parte de una entidad financiera que rebaja estos valores en
venta.
La actual crisis económica y financiera que vive casi toda la economía mundial, y especialmente
España, así como la importante tasa de paro que tenemos, hace casi imposible el acceso al
modelo de vivienda de 160 m2c, mencionada en el apartado anterior.
Como consecuencia de lo anterior, para la población joven que no dispone de un poder
adquisitivo suficiente, es prácticamente imposible adquirir una vivienda en este tipo de
urbanizaciones, más aun teniendo en cuenta que las nuevas familias no disponen de suficientes
recursos económicos ni financieros, aunque trabaje las dos personas que conforma la pareja.
Por todo ello, entendemos que es imprescindible ofertar un nuevo segmento de mercado para
dar satisfacción a los nuevos hogares, es decir a la gente joven de la zona que quiere crear
nuevas familias.
Este nuevo segmento debe estar constituido por viviendas con una superficie de
aproximadamente 80 m2 construidos sobre rasante, con un programa funcional compuesto de
salón‐comedor, cocina, tendedero, 2 o 3 dormitorios, baño completo y aseo.
Consideramos que en los terrenos propiedad de esta mercantil, se puede poner en el mercado,
es decir ofertar este producto inmobiliario, para así satisfacer a esta demanda fuertemente
emergente, que no esta satisfecha en la actualidad, dando solución en parte al actual problema
social no resuelto para esa juventud que se quiere independizar y crear, con todo su derecho,
una nueva familia como hicieron sus padres, manteniendo su residencia en la zona donde ellos
se criaron.
Es un deber de la administración local, por mandato constitucional, dotar a la población en la
planificación y gestión urbanística, de los terrenos necesarios para que, posteriormente, se
puedan edificar tanto por las entidades mercantiles públicas como privadas, las suficientes

viviendas dignas destinadas a aquellos españoles que quieran crear sus familias, y de ese modo
se cumpla dicho mandato constitucional.
En relación a esta demanda insatisfecha que, con motivo de la referida crisis, en la mayoría de
los casos no ha sido absorbida, en algunos casos, por imperativo legal de la planificación
urbanística se ha regulado, con indudable acierto por parte del legislador valenciano, la
eliminación del coeficiente limitativo del número máximo de viviendas edificables en los planes
aprobados al amparo de las legislaciones anteriores, según consta en la Disposición Transitoria
Tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, de aplicación en nuestro
caso.
En base a lo anteriormente expuesto, esta mercantil podría realizar en los terrenos de su
propiedad 36 viviendas de una superficie media de 82,50 m2 construidos sobre rasante, que
daría respuesta a la demanda de nuestros jóvenes anteriormente expuesta.
Con fechas noviembre de 2007 y febrero de 2008, ya se planteó esta propuesta ante el
Ayuntamiento de Mutxamel y se mantuvieron reuniones, con diferentes técnicos municipales,
los cuales se manifestaron favorables a tal cambio de la planificación urbanística de ordenación
pormenorizada, justificando el cumplimiento de los estándares dotaciones y la suficiencia de las
infraestructuras públicas, de acuerdo la con la disposición transitoria mencionada.
El presente documento propone, en coherencia con los párrafos anteriores expuestos, la
modificación de la ordenación pormenorizada del artículo 7.1.9.‐ Zonas de Ordenación del Plan
Parcial del Sector G y siguientes y 7.1.8.5 de nueva creacion, con la finalidad de que los mismos
ofrezcan la suficiente cobertura urbanística para permitir la construcción de viviendas, sin un
numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la Disposición Transitoria tercera,
apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, manteniéndose el sistema de
ordenación de edificación aislada y la tipología edificatoria de Bloque Exento para el uso de
Residencial Colectivo Plurifamiliar, para así dotar al sector de una mayor flexibilización y
versatilidad en las tipologías y productos inmobiliarios que conseguirá una más pronta
consolidación del entramado urbano.
1.2.2. AMBITO TERRITORAIL Y ALCANCE URBANISTICO
La presente modificación tiene como ámbito el suelo comprendido en el Sector G de las
Normas Subsidiarias Homologadas en lo relativo a las condiciones normativas de ordenación
pormenorizada sobre el uso residencia colectivo plurifamiliar; y mas concretamente la
modificación afecta exclusivamente a la redacción de los artículos 7.1.8.5 de nueva creación,
7.1.9.‐ Zonas de Ordenación del Plan Parcial del Sector G, 7.1.11.‐ Residencia Unifamiliar
Pareado y 7.1.12.‐ Residencial Unifamiliar Asociada.
El alcance de la modificación propuesta es meramente normativo, no afectando a las
determinaciones gráficas del Plan Parcial y de las Normas Subsidiarias Homologadas

1.3. PLANEAMIENTO VIGENTE
1.3.1. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
En 1.989 se aprobaron las Normas Subsidiarias de Mutxamel (Alicante) que clasificaban el
ámbito de actuación como suelo apto para urbanizar sector XV.
Dichas Normas Subsidiarias fueron homologadas (adaptación a la L.R.A.U.) y aprobadas por la
C.T.U. en sesión de 30‐01‐98, manteniendo la clasificación urbanística de dichos terrenos como
suelo urbanizable sector “G”.
El Ayuntamiento en Pleno de fecha 9 de Agosto de 2001, acordó la aprobación definitiva y
adjudicación del PDAI del Sector G, a la mercantil Torre 2000 Viviendas y Urbanizaciones, s.l.
La Junta de Gobierno Local de fecha 26 de Abril de 2.004 acordó aprobar definitivamente el
proyecto de Reparcelación del sector G.
1.3.2. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO VIGENTE
El plan Parcial vigente del sector G, tiene las siguientes Normas Urbanísticas:
7.- NORMAS URBANÍSTICAS
Art. 7.1.- GENERALIDADES
7.1.1.- Objeto
El objeto de la presente ordenación es el establecimiento de las determinaciones necesarias
para el desarrollo del Plan Parcial del Sector “G” de los delimitados en la Homologación de la
Normas Subsidiarias de Mutxamel.
7.1.2.- Ámbito Territorial
Las presentes ordenanzas serán de aplicación para las actuaciones que se realicen dentro del
ámbito del sector “G” homologado, delimitado según la documentación gráfica
correspondiente.

7.1.3.- Referencia a las normas de las Normas Subsidiarias
Las presentes ordenanzas desarrollan las normas de las Normas Subsidiarias en su ámbito de
actuación, siendo vigentes éstas en cuanto sean de aplicación y no esté especificado en las
ordenanzas del sector.
7.1.4.- Vigencia
La vigencia de estas ordenanzas es igual a la del Plan Parcial al que pertenecen, y será
indefinida mientras no se produzca la aprobación definitiva de su revisión o modificación. La
entrada en vigor del Plan Parcial se producirá a los 15 días de la publicación de la resolución de
aprobación definitiva del Plan Parcial con transcripción de sus Normas Urbanísticas.
7.1.5.- Terminología
Corresponden a las utilizadas en las Normas Subsidiarias de Mutxamel y Reglamento de Zonas
de Ordenación Urbanística de la C.V.
7.1.6.- Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y actividades
comerciales
Las actividades serán calificadas de esta manera en función de lo dispuesto en el Decreto
2414/1961 de 30 de Noviembre y en las Instrucciones de Consellería de Gobernación 1/83 de 25
de Enero y 2/83 de 19 de Julio.
Para su autorización se estará a lo dispuesto en dicha legislación así como en las presentes
ordenanzas.
Las actividades comerciales en sus diferentes consideraciones, conforme al Decreto 256/94 de la
Generalitat Valenciana, se adecuarán a este, a la Ley 8/86 de la norma y a la 7/96 del Estado.
7.1.7.- Segregación de parcelas
a) Todo el ámbito es obligatoriamente reparcelable.
b) En tanto no se produzca la reparcelación, no se admite la segregación de fincas.
c) Las parcelas resultantes de la reparcelación han de cumplir las condiciones establecidas para
la parcela mínima y alcanzar la condición de solar con las obras previstas.
7.1.8.- Normas comunes a todas las zonas
1.- Régimen urbanístico del suelo
La edificación en cada zona se regirá por las normas comunes que a continuación se relacionan,
junto con las normas específicas que corresponden a la zona en que esté situada cada parcela.

2.- Longitud de la edificación
La longitud máxima de la edificación será de 100 m.
3.- Aparcamientos
1 plaza por cada vivienda chalet o estudio, se construyen en cada parcela menos de 10 unidades
si fueran más unidades, se reservará una más, adicional, por cada 10 nuevas unidades
residenciales.
Para otros usos se estará a lo dispuesto en el anexo al Reglamento de Planeamiento de la
Comunidad Valenciana.
4.- Estudios de detalle
Podrán redactarse Estudios de Detalle con las finalidades que establece el art. 26 del L.R.A.U.
siempre que en los casos de ordenación de volúmenes se realice para manzana completa.
7.1.9.- Zonas de ordenación
Se establecen las siguientes zonas de ordenación:
Residencial Unifamiliar Aislada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Aislada” (AIS‐R), según las condiciones impuestas.
Residencial Unifamiliar Pareada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Pareada” (ADO(P)‐R), según las condiciones impuestas.
Residencial Unifamiliar Asociada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Asociada” (ADO‐R), según las condiciones impuestas.
Equipamiento con las características de la tipología “Equipamiento Aislada” (AIS‐E), según las
condiciones impuestas.
7.1.9.1.-Parámetros urbanísticos generales de la edificación de uso dominantes residencial
Las determinaciones de carácter técnico general, como son:
 Parcela mínima
 Frente mínimo de parcela
 Distancia al linde
 Coeficiente de edificabilidad neta
 Coeficiente de ocupación
 Número máximo de plantas
 Altura máxima reguladora
 Planta baja
 Planta piso
 Sótano
 Semisótano, etc.
se definen por remisión al Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad
Valenciana (DOGV 3488/99)

7.1.10.- Residencial Unifamiliar Aislada (Ais-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CÓDIGO: AIS‐R
MUNICIPIO:: MUTXAMEL PLAN: NN.SS. HOMOLOGADAS
SISTEMA DE ORDENACIÓN
EDIFICACIÓN AISLADA
TIPOLOGÍA EDIFICATORIA
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR RESIDENCIAL PUBLICO Y HOSPEDAJE RESIDENCIAL COLECTIVO
BARES, CAFETERIAS Y RESTAURANTES ADMINISTRATIVO PUBLICO
SANITARIO OFICINAS
DOCENTE COMERCIAL
DEPORTIVO SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
GARAJE , AL SERVICIO DE VIVIENDAS ABASTECIMIENTOS, CEMENTERIO.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS
PARCELA POSICIÓN de la edificación
Parcela mínima (m2
) 800 Distancia mínima al linde frontal (m) 5,00
Frente mínimo de parcela (m) 14 Distancia mínima al resto de lindes (m) 5,00
Distancia mínima a otros edificios (m) 5,00
INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA
Coeficiente de edificabilidad neta s/ parcela 0,216 m2
t/m2
s Número máximo de plantas 2
Coeficiente de ocupación s/ parcela neta 40 % Altura máxima reguladora (m) 7,00
Número máximo de viviendas por parcela 1 Semisótano (m) Si. (1,00 S/R)
Sótanos (m) Si. (2,50)
Aprovechamientos bajo cubierta ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
OTRAS CONDICIONES
1. Los porches cubiertos cerrados por 3 lados computan a efectos de edificabilidad al 50 %.
2. Los porches cubiertos cerrados por 1 ó 2 lados no computan a efectos de edificabilidad.
3. El garaje podrá adelantarse en hasta la fachada en una longitud no superior a la 40 % de la longitud de la fachada.
4. De la ocupación del 40 %, se permitirá un máximo del 5% adosado a lindero en planta baja y con una altura máxima de 2.50 m,
destinada a garaje, trasteros, barbacoas y demás elementos complementarios de las viviendas, y el 35 % para la vivienda.
5. Dotación de Aparcamiento: 1 aparcamiento por vivienda hasta 10 viviendas, y 1.10 por cada vivienda para mas de 10 viviendas.
DESCRIPCIÓN GRÁFICA GENERICA
ZONA MANZANA PARCELA

7.1.11.- Residencial Unifamiliar Pareada (ADO(P)-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA CÓDIGO: ADO (P)‐R
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR PAREADA RESIDENCIAL COLECTIVO ADMINISTRATIVO PÚBLIO
RESIDENCIAL PUBLICO Y HOSPEDAJE OFICINAS
SANITARIO , DOCENTE SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
COMERCIAL RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
DEPORTIVO ABASTECIMIENTOS
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II CEMENTERIO
GARAJE AL SERVICIO DE VIVIENDAS
Parcela mínima (m2
/m2
Número máximo de plantas 2
Aprovechamientos bajo cubierta ‐‐‐‐‐‐‐‐‐
OTRAS CONDICIONES
1. Cada espacio privativo, en la edificación pareada, debe tener una superficie mínima de suelo neto de 400 m2s y una longitud de
fachada de 14 ml.
5. Los retranqueos a linderos no frontales podrán reducirse mediante documento público registrado de acuerdo entre colindantes.
7. Dotación de Aparcamiento: 1 aparcamiento por vivienda hasta 10 viviendas; 1.10 por cada vivienda para mas de 10 viviendas y 1
aparc. Por cada 100 m2 de comercial
8. Como máximo la superficie de techo edificable de uso compatible terciario será del 2% del máximo techo de este código, que se
ubicara en un máximo de dos parcelas para este fin ( 657,51 M2 techo terciario)

7.1.12.- Residencial Unifamiliar Asociada (ADO-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR ASOCIADA CÓDIGO: ADO‐R
EDIFICACIÓN ADOSADA
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ASOCIADA RESIDENCIAL COLECTIVO ADMINISTRATIVO PÚBLIO
SANITARIO COMERCIAL
DOCENTE SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
DEPORTIVO RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II ABASTECIMIENTOS
GARAJE AL SERVICIO DE VIVIENDAS CEMENTERIO
Parcela mínima (m2
) 3.200 Distancia mínima al linde frontal (m) 5,00
/m2
Número máximo de viviendas por parcela
mínima
Ver punto 1 del
apdo. Otras
Semisótano (m) Si. (1,00 S/R)
OTRAS CONDICIONES
1. El número de viviendas no podrá exceder del cociente de la superficie por 405.24. La parcela privada no podrá tener una superficie
inferior a 100 m2 y frente mínimo de 6 m. al menos el 50 % de la superficie se destinará a zonas comunes para ocio, recreo y/o zona
verde. Sólo existirá un vado por cada 3.200 m2s.
6. De la ocupación del 40 % se permitirá un máximo del 5% adosado a lindero, en planta baja y con una altura máxima de 2.50 m,
destinada a garaje, trasteros, barbacoas y demás elementos complementarios de las viviendas.

7.1.14.- Equipamiento Aislado (Ais-E). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EQUIPAMIENTO PUBLICO CÓDIGO: AIS‐E
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
EQUIPAMIENTO PUBLICO
USOS PORMENORIZADOS
ADMINISTRATIVO PUBLICO,
INSTITUCIONAL
RESIDENCIAL PUBLICO INDUSTRIAL
EDUCATIVO CULTURAL BARES, CAFETERIAS Y RESTAURANTES RESIDENCIAL
DEPORTIVO RECREATIVO SANITARIO ABASTECIMIENTOS, CEMENTERIO.
ASISTENCIAL INFRAESTRUCTURAS SERVICIO URBANO
RELIGIOSO
RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
Parcela mínima (m2
) ‐‐‐‐ Distancia mínima al linde frontal (m) 5,00
t/m2
s Número máximo de plantas PB + 2
OTRAS CONDICIONES
1. Zonas verdes y espacios libres: 50 % del suelo no ocupado por la edificación deberá destinarse a zona ajardinada.

1.3.3. USOS PRESENTES DEL SUELO, EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURA
En consecuencia, las parcelas existentes en la actualidad tienen la condición de solar, de
acuerdo con el artículo 11 de la Ley Urbanística Valenciana.
En los últimos años se han construido viviendas, aunque hay un grupo de ellas que están a
medio terminar paralizadas las obras desde hacia varia años debido a la crisis inmobiliaria,
económica y financiera que ha sufrido este país.
1.4. INICIATIVA, COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO PARA LA
APROBACION DE LA PRESENTE MODIFICACION PUNTUAL.
1.4.1. LEGITIMACION PARA PROMOVER EL EXPEDIENTE
La presente propuesta de Modificaciones Puntuales se promueve a iniciativa la mercantil
PROMOCIONES Y URBANISMO COSTABLANCA, S.L., al amparo del artículo 94.1 del al LUV y del
artículo 223 ROGTU.
El artículo 87 de la LUV dispone que "Los planes de desarrollo del Plan General y sus
modificaciones pueden ser promovidos por los Municipios, los particulares y las
Administraciones no municipales en el ejercicio de sus competencias sectoriales".
Establece el artículo 94.1 de la LUV que "las modificaciones de los planes se llevarán a cabo por
el procedimiento establecido en cada tipo de Plan", correspondiendo su aprobación definitiva a
los Ayuntamientos si sólo afectara a la ordenación pormenorizada, o a la Administración
autonómica, si la afección alcanzare a elementos de la ordenación estructural. En el presente
caso, como quiera que la modificación lo es sólo de parámetros pertenecientes a lo que se
entiende como ordenación pormenorizada, la aprobación de la modificación puntual
corresponderá al Ayuntamiento.
1.4.2. COMPETENCIA PARA APROBAR DEFINITIVAMENTE EL EXPEDIENTE
De conformidad con lo preceptuado en la legislación urbanística aplicable ‐la LUV y su
Reglamento‐, se definen como elementos integrantes de la ordenación pormenorizada, los
siguientes:

Artículo 37 LUV: Ordenación Pormenorizada.
1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado,
completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en particular, las
siguientes:
a) Delimitación de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de reparto ni
el aprovechamiento tipo.
b) Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.
c) Fijación de alineaciones y rasantes.
d) Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios
previstos.
e) Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación
estructural.
f) Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de ordenación, sobre y bajo
rasante, como edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras
análogas.
g) Ordenanzas generales de edificación.
h) En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la promoción
de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación, de conformidad con lo que
determine la ordenación estructural.
…”.
Artículo 60 LUV: Otras determinaciones de ordenación pormenorizada.
1. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos
edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural.
(…)
2. La ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público del privado y la
parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La parcelación se fijará atendiendo al tipo
de edificación previsto y, si no queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima
y, en su caso, máxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su frente o linderos. La
determinación de parcelas mínimas o máximas no puede diferirse a la reparcelación, ni
condicionarse por criterios de gestión urbanística ajenos al resultado tipológico y objetivo de la
ordenación.
…”.
Artículo 120 ROGTU: Elementos integrantes de la ordenación pormenorizada (en referencia a los artículos 37 y
57 de la LUV)
"1. La ordenación pormenorizada de los planes deberá contener, al menos, las siguientes
determinaciones:
a) La delimitación de Unidades de Ejecución. Cuando se modifiquen, sin alterar el área de reparto
en que se encuentran, el aprovechamiento medio de las mismas o el aprovechamiento tipo de los
nuevos suelos que se integran, se entenderán como modificaciones de la ordenación pormenorizada.
b) La red secundaria de reservas de suelo dotacional público, teniendo tal consideración el suelo
dotacional que no merezca la configuración de Red Primaria.

e) La fijación de alineaciones y rasantes, diferenciando la alineación exterior, que separa los suelos de
dominio público de los privados, de la alineación de edificación, o en su caso.
d) La parcelación de los terrenos o régimen para parcelarios.
e) La asignación de usos y tipos de usos pormenorizados, para cada una de las Zonas de Ordenación
en desarrollo de los previstos en las Zonas Primarias.
f) La determinación de las Zonas de Ordenación y regulación detallada de las condiciones
edificatorias de cada una de ellas sobre y bajo rasante: edificabilidad, altura, número de plantas,
retranqueos, volúmenes y otras análogas.
g) Las Ordenanzas generales de edificación.
h) En suelo residencial, la identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la promoción de
viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación, de conformidad con las reservas
mínimas obligatorias que haya establecido la ordenación estructural.
2. La regulación pormenorizada de la edificación se remitirá preferiblemente a la terminología y
conceptos del Reglamento de Zonas o en el Plan General. En cualquier caso. la ordenación
pormenorizada no modificará el aprovechamiento uso y tipología que corresponda globalmente al
sector o zona."
…”.
Articulo 121 ROGTU. Principio general de la ordenación pormenorizada (en referencia a los articulas 37 y 57 de
la LUV)
1. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada deben ser coherentes con la ordenación
estructural.
2. La ordenación pormenorizada puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o
por Planes de Reforma Interior o estudios de detalle y, en urbanizable, mediante Plan Parcial.
…”.
1.4.3. PROCEDIMIENTO Y ORGANO COMPETENTE PARA SU APROBACION
DEFINITIVA.
En cuanto al procedimiento aplicable nos encontramos con que, en la tramitación de este
expediente habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 90.2 LUV, para la modificación del Plan
Parcial:
"Cuando los documentos anteriores ‐Planes Parciales, de Reforma Interior y Estudios de Detalle no
sean promovidos con motivo de un programa de actuación integrada se someterán a información
pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a)
de la presente Ley para los planes generales"
y el artículo 83.2.a) LUV dirá que:

"Información Pública, por un periodo mínimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial de la
Generalitat Valenciana y en diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante ese plazo, el
proyecto diligenciado del Plan deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el
Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación."
“No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento cuando se introduzcan
modificaciones, aunque fueran sustanciales, en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la
aprobación provisional notifique ésta a los afectados por las modificaciones en las actuaciones"
Siendo el procedimiento al que ha de acudirse el de aprobación de los Planes Parciales, es de
aplicación el artículo 91.1 de la LUV, que preceptúa que:
"1. Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y Programas de iniciativa
municipal o particular, siempre que no modifiquen la ordenación estructural".
Ello en coherencia con el artículo 37 de la LUV, ya señalado anteriormente, que establece, en
su apartado 2, lo siguiente:
"2. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La competencia
para la aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la ordenación pormenorizada
corresponde al Ayuntamiento."
Del mismo modo y en similares términos, se pronuncia el artículo 121.3 del ROGTU, cuando
señala que:
"3. Es competencia municipal la aprobación y modificación de la ordenación pormenorizada."
y el artículo 57 de la LUV termina de confirmar lo expuesto, al afirmar:
"La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el articulo 37. Puede
ser establecida. en suelo urbano, por los Planes Generales o por Planes de Reforma Interior o
estudios de detalle y, en urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación
pormenorizada son competencia municipal, si bien han de ser coherentes con la ordenación
estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por La Generalitat"
Asimismo, el artículo 223 del ROGTU establece, en relación a las modificaciones de
planeamiento:
“Articulo 223. Procedimiento para la modificación de los instrumentos de planeamiento (en
referencia al artículo 94 de la Ley Urbanistica Valenciana).
1. Las modificaciones de los Planes se llevará a cabo según el procedimiento establecido para cada
tipo de Plan, sin necesidad de reiterar aquellas actuaciones propias de la exposición al público de los
Programas, y ello sin prejuicio de que quien tenga adjudicada la gesti6n indirecta pueda tramitar por
us propios medios la publicación y la notificación de esa exposición al público.
2. Los informes deberán emitirse en el plazo máximo de un mes.

3. En el caso previsto en el artículo 94.5 de la Ley Urbanística Valenciana, el transcurso ese plazo
determinará la continuación del procedimiento y la calificación de esos suelos al uso ya implantado.
4. En el caso previsto en el artículo 94.6 de la Ley Urbanística Valenciana, el transcurso ese plazo, se
proseguirá el procedimiento sin que proceda la legalización de las actuaciones urbanísticas
Irregulares.
5. Las modificaciones de planes generales referidas únicamente a elementos de ordenación
pormenorizada se tramitarán conforme al procedimiento previsto para la aprobación de planes
parciales"
En consecuencia, toda vez que queda plenamente justificado que la modificación únicamente
afecta a parámetros de ordenación pormenorizado del Plan parcial vigente, la aprobación
corresponderá exclusivamente al Ayuntamiento de Mutxamel.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA Y
JUSTIFICATIVA

2.1. OBJETO ESPECIFICO DEL PRESENTE INSTRUMENTO DE
MODIFICACION PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “G”
Como ya se ha señalado, la modificación que se propone tiene por objeto, la modificación de la
ordenación pormenorizada de los artículo 7.1.8.5 de nueva creación, 7.1.9.‐ Zonas de
Ordenación del Plan Parcial del Sector G y siguientes, con la finalidad de que los mismos
ofrezcan la suficiente cobertura urbanística para permitir la construcción de viviendas, sin un
numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la Disposición Transitoria tercera,
apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, manteniéndose el sistema de
ordenación de edificación aislada y la tipología edificatoria de Bloque Exento para el uso de
Residencial Colectivo Plurifamiliar, para así dotar al sector de una mayor flexibilización y
versatilidad en las tipologías y productos inmobiliarios que conseguirá una más pronta
consolidación del entramado urbano.
Estas mejoras se traducen en las siguientes modificaciones:
1) Se elimina el numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la Disposición
Transitoria tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, excepto
para el caso de Residencial Unifamiliar Aislada.
2) Se precisa el uso compatible de RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR
3) Se precisa para el RESIDENCIAL UNIFAMILIAR PAREADA el espacio privativo.
4) Se define que para el uso Residencial Colectivo Plurifamiliar, las entradas a los sótanos
aparcamientos comunitarios en la tipología edificatoria residencial colectivo
plurifamiliar se podrán adosar a las alineaciones y linderos
2.2. JUSTIFICACION Y CONVENIENCIA DE LA PROPUESTA DE
MODIFICACION PUNTUAL.
La presente propuesta modificativa de planeamiento de la ordenación pormenorizada, como ya
se ha expuesto, pretende posibilitar la compatibilidad de nuevas tipológicas edificatorias que
permitan la versatidad de productos inmobiliarios que el mercado se capaz de absorber para
adaptarse con mas amplitud a la demanda; y entre ellas esta la de posibilitar a la población
joven con menor poder adquisitivo; consiguiendo la creación de nuevas familias y por lo tanto
nuevos hogares.
Este segmento esta constituido por viviendas con una superficie de aproximadamente 80 m2
construidos sobre rasante, con un programa funcional compuesto de salón‐comedor, cocina,

tendedero, 2 o 3 dormitorios, baño completo y aseo. Este segmento de mercado esta
actualmente insatisfecho por la oferta existente inmobiliaria.
En relación a esta demanda insatisfecha que, con motivo de la referida crisis, en la mayoría de
los casos no ha sido absorbida, en algunos casos, por imperativo legal de la planificación
urbanística se ha regulado, con indudable acierto por parte del legislador valenciano, la
eliminación del coeficiente limitativo del número máximo de viviendas edificables en los planes
aprobados al amparo de las legislaciones anteriores, según consta en la Disposición Transitoria
Tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, de aplicación en nuestro
caso.
Esto resultara posible mediante una adecuada combinación de criterios de ordenación
orientados a la mejora de la función urbanística del sector generando las condiciones de uso y
edificación, con la adecuación de ciertos parámetros urbanísticos, dando como resultado un
espacio urbano con una fisonomía mas polivalente y versátil, es decir mas rica y funcional para
el territorio, para de esta forma ir terminando la ciudad.
2.3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA MODIFICATIVA
Anteriormente ya se ha descrito el concreto objeto de la modificación puntual, que se
traduce básicamente en un conjunto de pequeñas modificaciones en los parámetros
urbanístico de dos zonas de la ordenación urbanísticas reguladas en los artículos 7.1.11.‐
Residencial Unifamiliar Pareada y 7.1.12.‐ Residencial Unifamiliar Asociada, asi como la
creación ex no del apartado 5 del art. 7.1.8.
Estas mejoras se traducen en las siguientes modificaciones:
1) Se elimina el numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la Disposición
Transitoria tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, excepto
para el caso de Residencial Unifamiliar Aislada.
2) Se precisa el uso compatible de RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR
3) Se precisa para el RESIDENCIAL UNIFAMILIAR PAREADA el espacio privativo.
4) Se define que para el uso Residencial Colectivo Plurifamiliar, las entradas a los sótanos
aparcamientos comunitarios en la tipología edificatoria residencial colectivo
plurifamiliar se podrán adosar a las alineaciones y linderos
Todo ello se recoge en su totalidad en las normas urbanísticas modificadas, que se
acompañan a este documento y que exponemos los cambios a continuación:

Artículo 7.1.11.‐ Residencial Unifamiliar Pareada
Parámetros urbanísticos vigentes Parámetros urbanísticos propuestos en esta
modificación puntual
Usos Compatibles:
RESIDENCIAL COLECTIVO
Usos Compatibles:
RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR
Intensidad:
mínima: 2
Intensidad:
mínima: 2 Viv/ parcelas o aplicación art.
7.1.8.5
Otras condiciones:
1. Cada espacio privativo, en la edificación
pareada, debe tener una superficie mínima
de suelo neto de 400 m2s y una longitud de
fachada de 14 ml.
Otras condiciones:
1. Cada espacio privativo, en la tipología
edificatoria de Unifamiliar pareada, debe
tener una superficie mínima de suelo neto
de 400 m2s y una longitud de fachada de 14
ml. Para el resto de las tipologías
edificatorias no se exige condición alguna.
Otras condiciones:
9.‐
Otras condiciones:
9‐Las rampas de entrada y salida a los
sótanos aparcamientos comunitarios en la
en la tipología edificatoria de Residencial
Colectivo Plurifamiliar se podrán adosar a las
alineaciones oficiales y linderos.

Articulo 7.1.12.‐ Residencial Unifamiliar Asociada
Parámetros urbanísticos vigentes Parámetros urbanísticos propuestos en esta
modificación puntual
Usos Compatibles:
RESIDENCIAL COLECTIVO
Usos Compatibles:
RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR
Intensidad:
mínima: Ver punto 1 del apdo. Otras
Intensidad:
mínima: Ver punto 1 del apdo. Otras o
aplicación art. 7.1.8.5
Otras condiciones:
1. El número de viviendas no podrá
exceder del cociente de la superficie por
405.24. La parcela privada no podrá tener
una superficie inferior a 100 m2 y frente
mínimo de 6 m. al menos el 50 % de la
superficie se destinará a zonas comunes
para ocio, recreo y/o zona verde. Sólo
existirá un vado por cada 3.200 m2s.
Otras condiciones:
1. La parcela privada para la tipología
edificatoria de vivienda unifamiliar asociada
no podrá tener una superficie inferior a 100
m2 y frente mínimo de 6 m., y al menos el
50 % de la superficie se destinará a zonas
comunes para ocio, recreo y/o zona verde
privada. Sólo existirá un vado de acceso al
aparcamiento interior por cada 3.200 m2s.
Otras condiciones:
8.‐
Otras condiciones:
8.‐Las rampas de entrada y salida a los
sótanos aparcamientos comunitarios en la
en la tipología edificatoria de Residencial
Colectivo Plurifamiliar se podrán adosar a las
alineaciones oficiales y linderos.

2.4. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS RELATIVAS
A LA MODIFICACION DE LOS PLANES.
En relación a la modificación del Plan Parcial del Sector G, el presente documento da
cumplimiento a las siguientes determinaciones:
• Ley de la Ordenación del Territorio (LOT) arto 13.5 y 19.2
• Ley Urbanística Valenciana (LUV) arto 52.1. 94.4 Y 94.5
• Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU) arto
141
• Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local, art.70.ter
• Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) arto 11.3
A continuación se justifica de forma específica:
• Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de la Ordenación del Territorio (LOT)
"Articulo 13. Utilización racional del suelo.
5. Cualquier propuesta de modificación del planeamiento que suponga una alteración de las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio establecida en los planes
generales municipales requerirá la revisión del plan."
La presente propuesta de modificación del planeamiento no supone ninguna alteración de las
directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio
establecida en las Normas Subsidiarias Homologadas de Mutxamel, pues limita su ámbito cinco
parámetros de las normas urbanísticas del Plan Parcial del Sector G en su ordenación
pormenorizada, no modificándose ninguno de los planos del plan parcial, sin alterar la
distribución de este uso característico Residencial sobre todo el territorio, y la modificación de
dichos parámetros no comporta efectos relevantes sobre el entorno y no altera a las exigencias
implícitas del uso residencial en ninguna de sus categorizaciones y tipologías edificatorias.
• Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanistica Valenciana (L.U.V.)
Articulo 52. Red Primaria de reservas de suelo dotacional público
1. Los Planes Generales delimitarán una red estructural compuesta por la red primaria de reserva de suelo
dotacional de titularidad y uso público y por la de aquellos otros equipamientos de titularidad privada
cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.
Los elementos de la red primaria deberán cumplir con los requisitos de calidad, funcionalidad, capacidad y
coherencia con el modelo urbanístico. A tal efecto, cualquier alteración del planeamiento deberá justificar
que se mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar los elementos de la red primaria en la
medida que garanticen el cumplimiento de los requisitos anteriores.

La presente propuesta no altera la definición de la red primaria de reservas de suelo dotacional
público ni sus características; en consecuencia, se mantienen los requisitos de calidad,
funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico planteado en las Normas
Subsidiarias Homologadas vigentes.
"Articulo 94. Modificación de los Planes
1. Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de
Plan,
2. Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas,
suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los
criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.
3. Se podrá aumentar la superficie de suelo clasificado urbanizable o no urbanizable común para sectores
completos conforme a lo dispuesto en los articulas 73 y 74.
4. La modificación que conlleve diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios
libres requerirá previo Informe favorable del Consell Juridic Consultiu de la Comunitat Valenciana.
5. Los planes calificaran como suelo dotacional a les parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido
el uso público docente o sanitario y aquellas de titularidad pública de cualquier administración cuyo
destino precedente haya sido también dotacional, incluidos los elementos funcionales de las redes de
infraestructura general y instalaciones adscritas a la defensa; excepto cuando, con un informe previo de la
conselleria competente por razón de la materia y de la administración titular del terreno dotacional se
justifique la innecesaridad de destinar el suelo a dichas finalidades; destinándose preferentemente, en
este caso, a viviendas sujetas a algún régimen de gestión pública o a otros usos públicos o de interés
social.
6. La modificación del planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbanísticas irregulares exige
previo informe favorable del Consejo del Territorio y del Paisaje y que la nueva ordenación satisfaga los
principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares legales de calidad de la ordenación.
Su entrada en vigor, respecto de los inmuebles afectados, se producirá cuando los Incrementos de
aprovechamiento que comporten sean íntegramente compensados por su valor urbanístico en favor de la
administración, salvo que, previo informe del Consejo del Territorio y el Paisaje, se exceptúe dicha
compensación a los terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas, atendiendo a la capacidad
económica de los residentes. La anterior excepción no afectará al responsable de la infracción que, en
todo caso, deberá compensar y responder de las sanciones que procedan en los términos establecidos en
la Ley.”
La presente propuesta no altera el equilibrio de las dotaciones públicas, ya se cumplen con los
estándares exigidos tanto en la Ley Urbanística Valenciana como en el Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, con la única excepción de ampliar en 3 plazas de
aparcamiento en vial público, lo cual es posible en el linde sur de la manzana M‐6, según plano
que se adjunta, tal como se justifica en el apartado 2.6. JUSTIFICACION DEL EQUILIBRIO
DOTACIONAL, de este documento; en consecuencia, se mantienen los criterios de calidad,
capacidad e idoneidad exigidos por la legislación urbanística vigente.
Por otra parte, la modificación planteada no conlleva diferente calificación ni uso urbanístico de
las zonas verdes o espacios libres; por consiguiente no requiere informe del Consell Jurídico
Consultiu de la Comunitat Valenciana al respecto.

• Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU).
“Artículo 141. Limites a la potestad de planeamiento (en referencia al artículo 63 de la Ley Urbanística
Valenciana).
Cuando en el suelo urbano el planeamiento modifique una zona de ordenación de uso dominante
Industrial, terciario o dotacional privado, para atribuirle un uso dominante de carácter residencial, se
observaran las siguientes reglas:
a) Se delimitará un área de análisis de densidad y dotaciones, que incluya la zona en que se modifica el
uso, con características funcionales equivalentes a un sector y de superficie equivalente, como mínimo, a
cuatro veces el área a recalificar.
b) Se obtendrá el índice de edificabilidad residencial de referencia, como cociente entre la edificabilidad
residencial prevista por el planeamiento en el ámbito de análisis definido en el apartado anterior y la
superficie del mismo menos la superficie de la zona objeto de recalificación.
e) El índice de edificabilidad residencial máximo a aplicar a la zona a recalificar será el resultante del
cálculo realizado en el apartado anterior. La zona a recalificar se delimitará, salvo excepciones
debidamente justificadas, con los ejes de las calles o plazas que lo configuren.
d) El índice de edificabilidad terciaria se establecerá en función de las necesidades de la nueva zona
residencial, sin que pueda superarse el 25 por ciento de la edificabilidad , residencial resultante del cálculo
anterior ni la edificabilidad terciaria media del área de análisis, excluida la zona a recalificar.
e) Las dotaciones públicas en el sector objeto de recalificación deberán mantener o superar la proporción
existente en el área de análisis entre las dotaciones públicas y la edificabilidad residencial.
f) Las modificaciones de planeamiento para transformar uso industrial a terciario en suelo urbano no
podrán incrementar el techo construido autorizado por el planeamiento, sin perjuicio de las reservas que
proceda efectuar para aparcamiento o la ampliación de viales públicos requeridos por los nuevos usos
implantados.”
Dado que el presente documento no pretende atribuir un uso dominante residencial a ninguna
otra zona, de cualquier uso, no es de aplicación el artículo enunciado.
 Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local.
"Artículo 70 ter.
1. Las Administraciones públicas con competencias de ordenación territorial y urbanística deberán tener a
disposición de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas de los Instrumentos de
ordenación territorial y urbanística vigentes en su ámbito territorial, de los documentos de gestión y de
los convenios urbanísticos.
2, Las Administraciones públicas con competencias en la materia, publicarán por medios telemáticos el
contenido actualizado de los Instrumentos de ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de
su sometimiento a información pública y de cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes para
su aprobación o alteración.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicación podrá realizarse a través de los entes
supramuniclpales que tengan atribuida la función de asistencia y cooperación técnica con ellos, que
deberán prestarles dicha cooperación.
3. Cuando una alteración de la ordenación urbanística, que no se efectúe en el marco de un ejercicio
pleno de la potestad de ordenación, incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del
suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros
derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste

en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la
legislación en la materia.”
No se pretende mediante la presente modificación, ni incremento de edificabilidad ni de los
usos del suelo, pues estos quedan distribuidos tal y como lo venían estando en las Normas
Subsidiarias Homologadas y Plana Parcial. Por consiguiente, no se requiere llevar a cabo las
prevenciones establecidas en el artículo de referencia, excepto en el parámetro urbanístico
densidad de viviendas, que si se modifica, al eliminarse el numero limitativo de viviendas, en
base a la Disposición Transitoria tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística
Valenciana.
IDENTIDAD DE TODOS LOS PROPIETARIOS O TITULARES DE OTROS DERECHOS REALES
Titulares catastrales iníciales en el Proyecto de Reparcelación aprobado:
PROPIETARIO REFERENCIA CATASTRAL
Maria Loreto Pastor Pastor 0152801YH250550001SF
Francisca Ortiz Gisbert 0152802YH250550001ZF
José Aznar Pascual 0152803YH250550001UF
Luis Climent Sala 0351101YH250550001OF
José Aznar Pascual 0351102YH250550001KF
Francisco López Espla 0351106YH250550001IF
Luis Climent Sala 0351103YH250550001RF
Francisca Climent Aznar 0351105YH250550001XF
José Aznar Pascual 0351104YH250550001DF
Vicente Miguel Brotons 0249604YH2504N0001MS
Luis Climent Sala 0249603YH2504N0001FS
Antonio Aracil Ramos 0348702YH2504N0001LS
José Ruzafa Ramon y Otro 0348701YH2504N0001PS
Elisa Lledo Forner 0249602YH2504N0001TS
Maria Carmen Fenollar Climent 0249601YH2504N0001LS
Teodora Guijarro Lledo 0049202YH2504N0001TS
Carmen Berenguer 0049201YH2504N0001LS

Titulares Catastrales actuales
PROPIETARIO REFERENCIA CATASTRAL

 Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) .
“Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística.
3. En los procedimientos de aprobación o de alteración de Instrumentos de ordenaci6n urbanística, la
documentación expuesta al público deberá incluir un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes
extremos:
a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de su
situación, y alcance de dicha alteración.
b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o de
Intervención urbanística y la duración de dicha suspensión,"
Dada la simplicidad de esta propuesta de modificación de planeamiento, se considera suficiente
la documentación que la constituye como "resumen ejecutivo".
2.5. RELACION DE LA MODIFICACION PUNTUAL PROPUESTA CON EL
MODELO TERRITORIAL Y LAS DIRECTICES DEFINITORIAS DE LA
ESTRATEGIA DE LA EVOLUCION URBANA Y OCUPACION DEL
TERRITORIO.
La modificación propuesta tiene carácter marcadamente local y no afecta a directrices de
alcance estructural, por lo que no entra en conflicto con los objetivos del planeamiento vigente.
En cualquier caso, complementa la función territorial que el sector tienen actualmente,
contribuyendo a una mejor integración del mismo con el entorno urbano colindante y
adoptando un papel más activo desde una perspectiva socio‐urbanística.
El artículo 37 de la LUV nos define como ordenación pormenorizada el siguiente conjunto de
elementos:
“Articulo 37, Ordenación pormenorizada
1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado,
completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, Y. en particular, las
siguientes:
a) Delimitación de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de reparto ni el
aprovechamiento tipo.
b) Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.
e) Fijación de alineaciones y rasantes.
d) Parcelación de terrenos o régimen para parcelarios en función de los tipos edificatorios previstos.
e) Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación estructural.
f) Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de ordenación, sobre y bajo rasante,
como edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas.
g) Ordenanzas generales de edificación.

h) En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la promoción de
viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelaci6n, de conformidad con lo que determine
la ordenación estructural.
2. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La competencia para la
aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al
Ayuntamiento.”
2.6. JUSTIFICACION DEL EQUILIBRIO DOTACIONAL.
La presente propuesta no altera el equilibrio de las dotaciones públicas, ya se cumplen con los
estándares exigidos tanto en la Ley Urbanística Valenciana como en el Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, con la única excepción de ampliar en 3 plazas de
aparcamiento en vial público, lo cual es posible en el linde sur de la manzana M‐6, según plano
que se adjunta, dándose así cumplimiento a lo establecido en el artículo 212.2 del ROGTU, que
dispone:
"Como regla general, la ordenación modificada cumplirá o mantendrá los estándares urbanísticos de la
ordenación vigente, referidos al ámbito de la modificación, o al ámbito de análisis que se defina a este fin,
sin perjuicio de las especificas situaciones o modos de cómputo reguladas en este Reglamento"
En este caso se mantiene las dotaciones públicas, con la única excepción de ampliar en 3 plazas
de aparcamiento en vial público dando cumplimiento a lo prescrito en el precepto transcrito. Se
fundamentan, motivan y justifican a continuación, las reservas de uso dotacional público, en
actuaciones de uso dominante residencial:
Apartado 1
Superficie computable del Sector = 173.369,25 m2
sh
I.E.B. = 0.24 m2
t / m2
s < 0,30 m2
t / m2
s
Red Primaria, que computa a efectos del Sector = 12.773,07 m2
s
(Art. 201 ROGTU)
Dimensiones de la red viaria
I.E.B. < 0,30 m2
t / m2
s
Vial de sentido único = 10 m CUMPLE
Vial de doble sentido = 12 m. CUMPLE

Apartado 2
Art. 208.1 ROGTU:
Las reservas de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35
m2
de techo potencialmente edificable de uso residencial.
Dotacional no viable según plan parcial Sector G: 21.441.53 m2
s > 14.563,02 CUMPLE
Jardín urbano = 12.773,07 m2
Equipamiento = 8.668,46 m2
Articulo 208.1 ROGTU = 35 m2
s / 100 m2
t = 14.563,02 m2
Superficie edificable según plan parcial = 14.608,62 m2
t
Apartado 3
Art. 208.2 ROGTU:
Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 m2
por cada 100 m2
de techo
potencialmente edificable de uso residencial.
‐ Jardín Urbano según Plan Parcial Sector G = 12.773,07 m2
s > 6.241,29 m2
s CUMPLE
Superficie mínima: 1.000 m2
s CUMPLE
Inscribible circulo ø 25 m CUMPLE
15 m2
s / 100 m2
t : 6.241,29 m2
Apartado 4
Art. 208.3 ROGTU:
Deben destinarse a equipamientos, al menos, 10 m2
por cada 100 m2
de techo potencialmente
edificable de uso residencial
Superficie de equipamiento del plan parcial = 8.668,46 m2
s > 4.160,86 m2
s CUMPLE
Equipamiento: 10 m2
/ 100 m2
t = 4.160,86 m2
Superficie edificable según plan parcial = 41.608,6 m2
t
Apartado 5
Art. 208.4 ROGTU:
La reserva de plazas de aparcamiento diferenciará entre plazas de aparcamiento privadas,
situadas en el interior de las parcelas privadas, y plazas de aparcamiento publicas, dispuestas
en los viales públicos o en zonas específicas de aparcamiento público. Por cada 100 m2
, o

fracción, de edificabilidad residencial se exigirá, como mínimo, 1 plaza de aparcamiento privada
y 0,5 plazas de aparcamiento de uso público, en red viaria, reservas especificas o subsuelo.
Plazas de aparcamiento según Art. 208.4
Propiedad de Proucoblanca = 18 viviendas ± 2.974,98 m2
t <=> 7,1 % del Sector.
Nº plazas de aparcamiento según plan parcial 160 plazas
Nº plazas de aparcamiento según art. 208.4 208 plazas
Incremento dotacional de plazas de aparcamiento 48 plazas
A incrementar por Proucoblanca 7,1 % 3,40 plazas ± 3 plazas
Por lo tanto se cumple con todos los estándares exigidos tanto por la Ley Urbanística
Valenciana, como por el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, con la
única condición de ampliar en 3 plazas de aparcamiento en el equipamiento de viario público,
lo cual es posible en el linde su de la manzana M‐6 según el plano que se adjunta, para el caso
especifico de las nueve parcelas que son propiedad de la mercantil Promociones y Urbanismo
Costablanca, S.L., es decir de la nº 1 a la nº 5 de la manzana M‐6, las parcelas nº 1 y nº 2 de la
manzana M‐7 y las parcelas nº 1 y nº 2 de la manzana M‐8 del Proyecto de Reparcelación del
sector G, aprobado definitivamente.

Ahora bien, como la propuesta de modificación puntual se extiende a todas las parcelas a las
que les es de aplicación los artículos 7.1.11.‐ Residencia Unifamiliar Pareado y 7.1.12.‐
Residencial Unifamiliar Asociada, es necesario que si los propietarios de esas parcelas se acogen
al derecho de no establecer un numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la
Disposición Transitoria tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana,
manteniéndose el sistema de ordenación de edificación aislada y la tipología edificatoria de
Bloque Exento para el uso de Residencial Colectivo Plurifamiliar, es condición necesaria que se
justifique de forma individual por cada propietario que se acoja al mencionado derecho que no
altera el equilibrio de las dotaciones públicas, de acuerdo con los estándares exigidos tanto en
la Ley Urbanística Valenciana como en el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y
Urbanística.
Análogamente, habrá que justificar la suficiencia de las redes de abastecimiento de los servicios
fundamentales a cada una de las parcelas para poder abastecer a las nueves viviendas
propuestas, que se han debido a la eliminación de un numero limitativo de viviendas por
parcela. En el caso de que sea necesario ampliar o complementar cualquier infraestructura, se
realizara un “Proyecto complementario de obra civil urbanizadora”, en el que se justifique el
nuevo equilibrio en las infraestructuras públicas. Este proyecto se presentara conjuntamente
con el Proyecto Básico para la obtención de la licencia municipal.
Para lo cual se incluye el siguiente apartado 5, en el artículo 7.1.8.‐ Normas comunes a todas las
zonas:
5.‐ Eliminación del nº limitativo de viviendas por parcela
Si los propietarios de las parcelas, a las que les es de aplicación los artículos 7.1.11.‐ Residencia
Unifamiliar Pareado y 7.1.12.‐ Residencial Unifamiliar Asociada, se acogen al derecho de no
establecer un numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la Disposición Transitoria
tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, manteniéndose el sistema
de ordenación de edificación aislada y la tipología edificatoria de Bloque Exento para el uso de
Residencial Colectivo Plurifamiliar, será condición necesaria, para acogerse a tal derecho que se
justifique de forma individual por cada propietario que no se altera el equilibrio de las
dotaciones públicas, de acuerdo con los estándares exigidos tanto en la Ley Urbanística
Valenciana como en el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.
En el caso que no exista suficiente espacio público dotacional, para justificar el mencionado
equilibrio dotacional, se podrá utilizar espacio de propiedad privada para justificar el
mencionado equilibrio, con la condición de que este espacio privativo sea en todo momento de
uso y utilización pública.

Esta justificación se realizara en el correspondiente Proyecto Básico, que se presente en el
ayuntamiento para obtener la Licencia de Obras, recogiendo la licencia de obras tal
condicionante.
Análogamente, habrá que justificar la suficiencia de las redes de abastecimiento de los servicios
fundamentales a cada una de las parcelas para poder abastecer a las nueves viviendas
propuestas, que se han debido a la eliminación de un numero limitativo de viviendas por
parcela, esta justificación se realizara en el Proyecto Básico. En el caso de que sea necesario
ampliar o complementar cualquier infraestructura, se realizara un “Proyecto complementario
de obra civil urbanizadora”, en el que se justifique el nuevo equilibrio en las infraestructuras
públicas. Este proyecto se presentara conjuntamente con el Proyecto Básico para la obtención
de la licencia municipal.
2.7. CUMPLIMIENTO DE ESTANDARES DE INFRAESTRUCTURAS.
Justificación de la suficiencia de las redes de abastecimiento de los servicios fundamentales a
las parcelas 1, 2, 3, 4, y 5 de la manzana M6, las 1 y 2 de la manzana M7 y las 1 y 2 de la
manzana M8 del Sector G de las Normas Subsidiarias Homologadas de Mutxamel.
2.7.1. INFRAESTRUCTURAS ELÉCTRICAS.
Las líneas eléctricas reflejadas en los planos finales de obra de la red de baja tensión de la Urbanización
del Sector G de Mutxamel facilitados por el Ayuntamiento, son de una sección de 3,5 x 240 mm² de
aluminio capaz de alimentar 200 kW cada una de ellas.
La línea 2 del centro de transformación 1 alimenta, entre otras, a las 10 viviendas previstas en las
parcelas 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana M‐6 de nuestra propiedad. La potencia prevista en el
dimensionamiento de proyecto es de 9.200 W por vivienda.
Las viviendas que se pretenden construir en dichas parcelas no dispondrán de instalación ni de
preinstalación de climatización y tendrán una superficie construida de aproximadamente 85 m², por lo
que según la Instrucción Técnica Complementaria nº 10 del vigente Reglamento Electrotécnico para Baja
Tensión, estarán dotadas de una potencia máxima a contratar de 5.750 W.
Teniendo que dicha línea 2 alimenta según proyecto a un total de 22 viviendas, esto es 10 de nuestra
propiedad y 12 de otros propietarios, haremos el supuesto de que las viviendas en nuestra propiedad
serán 20 unidades de 5.750 W, quedando las otras 12 de 9.200 W.
De este modo se tiene que:

LINEA 2 DEL CT 1: MANZANA M6
Nuestras 20 viviendas de 5.750 W
Otras 12 viviendas de 9.200 W
TOTAL 32 Viviendas
El coeficiente de simultaneidad según ITC BT 10 del REBT será de 0,65
por lo que 0,65 x ((20x5750) + (12x9200)) = 146,51 kW << 200 kW
Por lo que la línea 1 del centro de transformación 1 dispone de sección suficiente para abastecer el
incremento de viviendas propuesto en las parcelas 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana M6.
La línea 1 del centro de transformación 1 alimenta, entre otras, a las 4 viviendas previstas en las parcelas
1 y 2 de la manzana M8 de nuestra propiedad. La potencia prevista en el dimensionamiento de proyecto
es de 9.200 W por vivienda.
Análogamente, las viviendas que se pretenden construir en dichas parcelas no dispondrán de instalación
ni de preinstalación de climatización y tendrán una superficie construida de aproximadamente 85 m²,
por lo que según la Instrucción Técnica Complementaria nº 10 del vigente Reglamento Electrotécnico
para Baja Tensión, estarán dotadas de una potencia máxima a contratar de 5.750 W.
Teniendo que dicha línea 1, alimenta según proyecto a un total de 26 viviendas, esto es 4 de nuestra
TOTAL 30 Viviendas
incremento de viviendas propuesto en las parcelas 1 y 2 de la manzana M8.
La línea 1 del centro de transformación 2 alimenta, entre otras, a las 4 viviendas previstas en las parcelas
1 y 2 de la manzana M7 de nuestra propiedad. La potencia prevista en el dimensionamiento de proyecto
es de 9.200 W por vivienda.
Del mismo modo, las viviendas que se pretenden construir en dichas parcelas no dispondrán de
instalación ni de preinstalación de climatización y tendrán una superficie construida de
aproximadamente 85 m², por lo que según la Instrucción Técnica Complementaria nº 10 del vigente
Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, estarán dotadas de una potencia máxima a contratar de
5.750 W.
Teniendo que dicha línea 1, alimenta según proyecto a un total de 32 viviendas, esto es 4 de nuestra

TOTAL 36 Viviendas
incremento de viviendas propuesto en las parcelas 1 y 2 de la manzana M7.
Los centros de transformación que afectan a nuestras parcelas son los 1 y 2, ambos de 400 kVA El CT 1
según proyecto alimenta a 48 viviendas según esto,
CENTRO DE TRANSFORMACIÓN Nº 1 SEGÚN PROYECTO
TOTAL 48 Viviendas
por lo que 0,6 x ((14x9200) + (34x9200)) = 264,96kW = 331,2 kVA << 400 kVA
Según el incremento de viviendas objeto de estudio se tiene:
CENTRO DE TRANSFORMACIÓN Nº 1 SEGÚN ESTUDIO
TOTAL 62 Viviendas
por lo que 0,58 x ((28x5750) + (34x9200)) = 274,804 kW = 343,505 kVA << 400 kVA
Según el estudio realizado el centro de transformación nº 1 dispone de potencia suficiente para
abastecer a las viviendas del plan parcial más el incremento que se propone.
El CT 2 según proyecto alimenta a 110 viviendas, según esto,
CENTRO DE TRANSFORMACIÓN Nº 2 SEGÚN PROYECTO
28 viviendas de 5.750 W
TOTAL 110 Viviendas
por lo que 0,4 x ((4x9200) + (78x9200) + (28x5750)) = 301,76 kW = 385,43 kVA << 400 kVA
Según el incremento de viviendas objeto de estudio se tiene:

CENTRO DE TRANSFORMACIÓN Nº 2 SEGÚN ESTUDIO
28 viviendas de 5.750 W
TOTAL 114 Viviendas
por lo que 0,4 x ((8x5750) + (78x9200) + (28x5750)) = 305,44 kW = 389,31 kVA << 400 kVA
Según el estudio realizado el centro de transformación nº 2 dispone de potencia suficiente para
abastecer a las viviendas del plan parcial más el incremento que se propone.
Según todos los cálculos adjuntos, se demuestra que tanto las líneas eléctricas de baja tensión como
los centros de transformación instalados en el Sector G disponen de propiedades suficientes como
para poder abastecer a las nuevas viviendas propuestas.
2.7.2. RED DE AGUA POTABLE.‐
Para la determinación de caudales por vivienda se seguirá el siguiente criterio, teniendo en cuenta un
número de 4 habitantes por vivienda
D (Dotación): 300 l/hab.día para un caudal tipo medio
Cdiario (Coeficiente de mayoración diario): 1,25 (por puntas de consumo en fines de semana)
Q (Caudal punta) en l/s.hab:
011
,
0
=
3600
5
,
2
×
25
,
1
×
24
300
=
600
.
3
Chorario
×
24
D
=
Q
Dotación por vivienda:
4 hab/viv. X 0,011 l/s.hab = 0,044 l/s.viv
Para el cálculo de conducciones, se emplea la fórmula de Manning ‐ Strickler.
A·Rh^(2/3)·So^(½)
Q = ——————————
n
Rh^(2/3)·So^(½)
v = —————————
n
donde:
Q es el caudal en m3/s
v es la velocidad del fluido en m/s
A es la sección de la lámina de fluido (m2).
Rh es el radio hidráulico de la lámina de fluido (m).

So es la pendiente de la solera del canal (desnivel por longitud de conducción).
n es el coeficiente de Manning.
Teniendo en cuenta que la manzana M6 esta alimentada por una conducción de 100 mm, y las
manzanas M7 y M8 están alimentadas por una tubería de 200 mm, se calcula el número máximo de
viviendas que se podrían suministrar teniendo en cuenta una velocidad óptima de diseño de 2 m/s.
Posteriormente se compara con el número de viviendas propuesto:
Según todos los cálculos adjuntos, se demuestra que la red de suministro de agua potable instalada en
el Sector G dispone de propiedades suficientes para poder abastecer a las nuevas viviendas
propuestas.
2.7.3. RED DE SANEAMIENTO.‐
Conociendo que por delante de las parcelas de nuestra propiedad, ubicadas en las manzanas M6, M7 y
M8, discurre el colector principal de recogida de residuales de todo el Sector de diámetro 315 mm, se
considera que absorbe perfectamente un incremento de viviendas de un 7 %. No obstante, dado que
para no aumentar la edificabilidad del Sector, la tipología de viviendas que se proponen para el
incremento serán de una menor superficie y por lo tanto dispondrán también de una menor producción
de aguas residuales, por lo que la red de aguas residuales de saneamiento está suficientemente
dimensionada para el incremento propuesto.
Según todos los cálculos adjuntos, se demuestra que tanto las líneas eléctricas de baja
tensión, como los centros de transformación, como la red de suministro de agua potable
instalada, como la red de aguas residuales de saneamiento instaladas dispone de
propiedades suficientes para poder abastecer a las nuevas viviendas propuestas, para las
parcelas de la nº 1 a la nº 5 de la manzana M‐6, las parcelas nº 1 y nº 2 de la manzana M‐7 y
las parcelas nº 1 y nº 2 de la manzana M‐8 del Proyecto de Reparcelación del sector G, y que
la mercantil Promociones y Urbanismo Costablanca, S.L., es dueña de ellas.
Manzana Tubería D Nº máximo de
viviendas
suministro
Nº de viviendas
propuesto
M6 100 357 20
M7 y M8 200 714 274 (256+18)

2.8. CONCLUSION.
El presente documento reúne, a juicio del profesional que lo suscriben, las condiciones
adecuadas para constituir un instrumento de modificación puntual de planeamiento, en este
caso del Plan Parcial del sector G
No obstante, el mismo es susceptible de ser adecuado y ajustado, bien en relación a las
consideraciones que en su caso sean emitidas por los Servicios Técnicos municipales del
Ayuntamiento de Mutxamel, de oficio o a instancia de parte una vez formuladas las alegaciones
durante la fase de información pública.
En consecuencia, este equipo técnico queda a disposición del Ayuntamiento para realizar las
modificaciones y ajustes que resulten oportunos y necesarios de cara a que sea posible,
finalmente, su aprobación definitiva.
Mutxamel, Enero de 2014
Fdo: Julio Turmo de Padura
Arquitecto

MODIFICACION DE LAS NORMAS URBANISTICAS Y PLANOS
A continuación se acompaña la propuesta de nueva redacción íntegra de las Normas
Urbanísticas del Plan Parcial del Sector “G” de Mutxamel.
No se acompañan planos ya que son totalmente validos los vigentes del Plan Parcial
7.‐ NORMAS URBANÍSTICAS
Art. 7.1.- GENERALIDADES
7.1.1.- Objeto
El objeto de la presente ordenación es el establecimiento de las determinaciones necesarias
para el desarrollo del Plan Parcial del Sector “G” de los delimitados en la Homologación de la
Normas Subsidiarias de Mutxamel.
7.1.2.- Ámbito Territorial
Las presentes ordenanzas serán de aplicación para las actuaciones que se realicen dentro del
ámbito del sector “G” homologado, delimitado según la documentación gráfica
correspondiente.
7.1.3.- Referencia a las normas de las Normas Subsidiarias
Las presentes ordenanzas desarrollan las normas de las Normas Subsidiarias en su ámbito de
actuación, siendo vigentes éstas en cuanto sean de aplicación y no esté especificado en las
ordenanzas del sector.
7.1.4.- Vigencia
La vigencia de estas ordenanzas es igual a la del Plan Parcial al que pertenecen, y será
indefinida mientras no se produzca la aprobación definitiva de su revisión o modificación. La
entrada en vigor del Plan Parcial se producirá a los 15 días de la publicación de la resolución de
aprobación definitiva del Plan Parcial con transcripción de sus Normas Urbanísticas.
7.1.5.- Terminología
Corresponden a las utilizadas en las Normas Subsidiarias de Mutxamel y Reglamento de Zonas
de Ordenación Urbanística de la C.V.

7.1.6.- Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y actividades
comerciales
Las actividades serán calificadas de esta manera en función de lo dispuesto en el Decreto
2414/1961 de 30 de Noviembre y en las Instrucciones de Consellería de Gobernación 1/83 de
25 de Enero y 2/83 de 19 de Julio.
Para su autorización se estará a lo dispuesto en dicha legislación así como en las presentes
ordenanzas.
Las actividades comerciales en sus diferentes consideraciones, conforme al Decreto 256/94 de
la Generalitat Valenciana, se adecuarán a este, a la Ley 8/86 de la norma y a la 7/96 del Estado.
7.1.7.- Segregación de parcelas
a) Todo el ámbito es obligatoriamente reparcelable.
b) En tanto no se produzca la reparcelación, no se admite la segregación de fincas.
c) Las parcelas resultantes de la reparcelación han de cumplir las condiciones establecidas para
la parcela mínima y alcanzar la condición de solar con las obras previstas.
7.1.8.- Normas comunes a todas las zonas
1.- Régimen urbanístico del suelo
La edificación en cada zona se regirá por las normas comunes que a continuación se relacionan,
junto con las normas específicas que corresponden a la zona en que esté situada cada parcela.
2.- Longitud de la edificación
La longitud máxima de la edificación será de 100 m.
3.- Aparcamientos
1 plaza por cada vivienda chalet o estudio, se construyen en cada parcela menos de 10
unidades si fueran más unidades, se reservará una más, adicional, por cada 10 nuevas unidades
residenciales.
Para otros usos se estará a lo dispuesto en el anexo al Reglamento de Planeamiento de la
Comunidad Valenciana.
4.- Estudios de detalle
Podrán redactarse Estudios de Detalle con las finalidades que establece el art. 26 del L.R.A.U.
siempre que en los casos de ordenación de volúmenes se realice para manzana completa.

5.- Eliminación del nº limitativo de viviendas por parcela
Si los propietarios de las parcelas, a las que les es de aplicación los artículos 7.1.11.-
Residencia Unifamiliar Pareado y 7.1.12.- Residencial Unifamiliar Asociada, se acogen al
derecho de no establecer un numero limitativo de viviendas por parcela, en base a la
Disposición Transitoria tercera, apartado cuarto, de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana,
manteniéndose el sistema de ordenación de edificación aislada y la tipología edificatoria de
Bloque Exento para el uso de Residencial Colectivo Plurifamiliar, será condición necesaria,
para acogerse a tal derecho que se justifique de forma individual por cada propietario que
no se altera el equilibrio de las dotaciones públicas, de acuerdo con los estándares exigidos
tanto en la Ley Urbanística Valenciana como en el Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística.
En el caso que no exista suficiente espacio público dotacional, para justificar el mencionado
equilibrio dotacional, se podrá utilizar espacio de propiedad privada para justificar el
mencionado equilibrio, con la condición de que este espacio privativo sea en todo momento
de uso y utilización pública.
Esta justificación se realizara en el correspondiente Proyecto Básico, que se presente en el
ayuntamiento para obtener la Licencia de Obras, recogiendo la licencia de obras tal
condicionante.
Análogamente, habrá que justificar la suficiencia de las redes de abastecimiento de los
servicios fundamentales a cada una de las parcelas para poder abastecer a las nueves
viviendas propuestas, que se han debido a la eliminación de un numero limitativo de
viviendas por parcela, esta justificación se realizara en el Proyecto Básico. En el caso de que
sea necesario ampliar o complementar cualquier infraestructura, se realizara un “Proyecto
complementario de obra civil urbanizadora”, en el que se justifique el nuevo equilibrio en las
infraestructuras públicas. Este proyecto se presentara conjuntamente con el Proyecto Básico
para la obtención de la licencia municipal.
7.1.9.- Zonas de ordenación
Se establecen las siguientes zonas de ordenación:
Residencial Unifamiliar Aislada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Aislada” (AIS‐R), según las condiciones impuestas.
Residencial Unifamiliar Pareada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Pareada” (ADO(P)‐R), según las condiciones impuestas.
Residencial Unifamiliar Asociada con las características de la tipología “Residencial
Unifamiliar Asociada” (ADO‐R), según las condiciones impuestas.
Equipamiento con las características de la tipología “Equipamiento Aislada” (AIS‐E), según las
condiciones impuestas.

7.1.9.1.-Parámetros urbanísticos generales de la edificación de uso dominantes residencial
Las determinaciones de carácter técnico general, como son:
 Parcela mínima
 Frente mínimo de parcela
 Distancia al linde
 Coeficiente de edificabilidad neta
 Coeficiente de ocupación
 Número máximo de plantas
 Altura máxima reguladora
 Planta baja
 Planta piso
 Sótano
 Semisótano, etc.
se definen por remisión al Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad
Valenciana (DOGV 3488/99)

7.1.10.- Residencial Unifamiliar Aislada (Ais-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CÓDIGO: AIS‐R
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR RESIDENCIAL PUBLICO Y HOSPEDAJE RESIDENCIAL COLECTIVO
BARES, CAFETERIAS Y RESTAURANTES ADMINISTRATIVO PUBLICO
SANITARIO OFICINAS
DOCENTE COMERCIAL
DEPORTIVO SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
GARAJE , AL SERVICIO DE VIVIENDAS ABASTECIMIENTOS, CEMENTERIO.
Parcela mínima (m2
t/m2
s Número máximo de plantas 2
OTRAS CONDICIONES

7.1.11.- Residencial Unifamiliar Pareada (ADO(P)-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA CÓDIGO: ADO (P)‐R
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR PAREADA RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR ADMINISTRATIVO PÚBLIO
SANITARIO , DOCENTE SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
COMERCIAL RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
DEPORTIVO ABASTECIMIENTOS
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II CEMENTERIO
GARAJE AL SERVICIO DE VIVIENDAS
Parcela mínima (m2
/m2
mínima
2 Viv/ parcela o
aplicación art.
7.1.8.5. Aprovechamientos bajo cubierta ‐‐‐‐‐‐‐‐‐
OTRAS CONDICIONES
1. Cada espacio privativo, en la tipología residencial unifamiliar pareada, debe tener una superficie mínima de suelo neto de 400 m2s y
una longitud de fachada de 14 ml, Para el resto de las tipologías edificatorias no se exige condición alguna.
7. Dotación de Aparcamiento: 1 aparcamiento por vivienda hasta 10 viviendas; 1.10 por cada vivienda para mas de 10 viviendas y 1
aparc. Por cada 100 m2 de comercial
8. Como máximo la superficie de techo edificable de uso compatible terciario será del 2% del máximo techo de este código,
que se ubicara en un máximo de dos parcelas para este fin ( 657,51 M2 techo terciario)
9. Las rampas de entrada y salida a los sótanos aparcamientos comunitarios en la en la tipología edificatoria de Residencial Colectivo
Plurifamiliar se podrán adosar a las alineaciones oficiales y linderos.

7.1.12.- Residencial Unifamiliar Asociada (ADO-R). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDA UNIFAMILIAR ASOCIADA CÓDIGO: ADO‐R
EDIFICACIÓN ADOSADA
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
RESIDENCIAL
USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ASOCIADA RESIDENCIAL COLECTIVO PLURIFAMILIAR ADMINISTRATIVO PÚBLIO
SANITARIO COMERCIAL
DOCENTE SOCIO CULTURAL O RELIGIOSO
DEPORTIVO RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
INDUSTRIAL CATEGORÍA I Y II ABASTECIMIENTOS
GARAJE AL SERVICIO DE VIVIENDAS CEMENTERIO
Parcela mínima (m2
) 3.200 Distancia mínima al linde frontal (m) 5,00
/m2
mínima
Ver punto 1 del apdo.
Otras Condiciones o
aplicación art. 7.1.8.5.
OTRAS CONDICIONES
1. La parcela privada para la tipología edificatoria de vivienda unifamiliar asociada no podrá tener una superficie inferior a 100 m2 y
frente mínimo de 6 m., y al menos el 50 % de la superficie se destinará a zonas comunes para ocio, recreo y/o zona verde privada.
Sólo existirá un vado de acceso al aparcamiento interior por cada 3.200 m2s. Para el resto de las tipologías edificatorias no se
exige condición alguna.
6. De la ocupación del 40 % se permitirá un máximo del 5% adosado a lindero, en planta baja y con una altura máxima de 2.50 m,
destinada a garaje, trasteros, barbacoas y demás elementos complementarios de las viviendas.
8. Las rampas de entrada y salida a los sótanos aparcamientos comunitarios en la en la tipología edificatoria de Residencial
Colectivo Plurifamiliar se podrán adosar a las alineaciones oficiales y linderos.

7.1.14.- Equipamiento Aislado (Ais-E). “Sector G”.
ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EQUIPAMIENTO PUBLICO CÓDIGO: AIS‐E
BLOQUE EXENTO
USO GLOBAL
EQUIPAMIENTO PUBLICO
USOS PORMENORIZADOS
ADMINISTRATIVO PUBLICO,
INSTITUCIONAL
RESIDENCIAL PUBLICO INDUSTRIAL
EDUCATIVO CULTURAL BARES, CAFETERIAS Y RESTAURANTES RESIDENCIAL
DEPORTIVO RECREATIVO SANITARIO ABASTECIMIENTOS, CEMENTERIO.
ASISTENCIAL INFRAESTRUCTURAS SERVICIO URBANO
RELIGIOSO
RECREATIVO Y ESPECTÁCULOS
Parcela mínima (m2
) ‐‐‐‐ Distancia mínima al linde frontal (m) 5,00
t/m2
s Número máximo de plantas PB + 2
OTRAS CONDICIONES
3. Zonas verdes y espacios libres: 50 % del suelo no ocupado por la edificación deberá destinarse a zona ajardinada.

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