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容積移轉與容積獎勵介紹

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容積移轉與容積獎勵介紹

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容積移轉與容積獎勵介紹

  1. 1. 1、 前言 我國就容積移轉部分,存在相當多法條,而就容積移轉,又可分成「移入基地」 「移出基地 。 及 」 近來,我國都市更新發展相當迅速,政府為促進民眾都市 更新意願,又提出「獎勵容積」的法案。 本文即是介紹我國容積移轉及容積獎勵的相關法條,並輔以實例來作說明,以利老師及同學對於容積的問題能有較多了解。貳、我國容積移轉與容積獎勵法令介紹 我國就容積率之操作可區分為容積移轉及容積獎勵,前者是指在容積總量管制下,以一定方法自送出基地將容積轉入送入基地,後者則是政府基於某種政策目的下,同時建物突破原有容積率限制。1、 容積移轉之法令 在此,筆者將介紹我國有關容積移轉之相關法律及命令,並且再輔以相 關函示來介紹。 (一)都市計劃之母法及子法:我國就都市計畫訂有母法及子法,本段即分述之: 1 都市計畫法第 83 條-1 規定「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝 術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以 容積移轉方式辦理 」 。 ,本法訂於民 國 91 年間,其立法理由謂 第一項 「 明定為改善都市景觀、增進都市土地有效利用、輔助公共設施保留地之 取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築與歷史建築之保存維護, 得以容積移轉方式辦理」1,此為我國都市地區實施容積移轉之基本母法, 內政部基於上開母法下,再制定子法。 2.都市計畫容積移轉實施辦法:本辦法開宗明義即表示係依據都市 計畫法 1 參考資料,法源法律網 1
  2. 2. 第 83 條-1 規定而設立,爰將相關大要說明如下: (1)本辦法第 2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積,而再規定送出 基地,接受基地及基準容積之定義。 (2)能作為本辦法規定之送出基地,亦存在規定,依該辦法第 3 條 明定(1) 都市計畫表明應予保存或經直轄市、 「 縣(市)主管機關 認定有保存價值之建築所定著之土地」 「為改善都私有都市 ,(2) 計畫公共設施保留地市環境或景觀,提供作為公共開放空間使 用之可建築土地」,(3) 私有都市計畫公共設施保留地」 「 ,其中 (3)尚有但書規定,若係以若係因區段徵收、市地重畫或其他方 式整體開發取得之土地,則不屬送出基地之列。 (3)接受基地所能接受之容積,不得超過接受基地容積 30%,但特 定條件得予調高,惟最高不可超過 40%。(4)接受基地亦得以繳代金方式,取得容積。此乃替代性方案,即接受基地 所有權人無法取得送出基地所有權人同意,又需較多容積建築 地上物,此時即得以此替代性方法為之。在此尚有另一問題應 討論,該辦法 17 條第 1 項第 2 款要求送出基地地上改良物需清 除後,始得辦理容積移轉,而就地上物清理,是否可由申請人 請求以代金交付,由地方政府清理,內政部對此表示「參照都 市計畫容積移轉實施辦法第 17 條第 1 項第 2 款規定,主管 機關受理基地所有權人申請容積移轉案件,除送出基地屬 同辦法第 6 條第 1 項第 3 款規定之私有都市計畫公共設施 保留地,其因公益需要設定之地上權、徵收之地上權或註記 供捷運系統穿越使用外,應辦畢清理送出基地上土地改良 2
  3. 3. 物,尚無得改以申請繳納代金,交由政府機關代為清理地 上改良物之規定」2。 (5)送出基地依該辦法第 13 條應「於許可其全部或部分容積移轉前,除 第六條第一項第一款土地外,應視其類別及性質,將所有權 之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、 (市) 有或鄉 (鎮、 縣 市) 有」,若屬於第 6 條第 1 項第 2 款土地者,應作為無建築 之公園、廣場、綠地等使用。 (二)都市更新條例:都市更新條例第 45 條規定「更新地區範圍內公共設 施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區, 或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移 至其他建築基地建築使用,並準用依都市計畫法第八十三條之一 第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、 接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定 辦理」,對於本條,內政部就更新地區應予抵充之公有土地,是否 可作為容積移轉送出基地,其表示「有關公有土地依都市更新條例 規定參與都市更新,其如係該條例第 30 條規定應予抵充之公有土 地,或屬經主管機關核定之都市更新事業計畫載明以撥用或其他 方式取得之公有土地者,應按其規定辦理,不得作為容積移轉送 出基地」3 (三)古蹟保存之母法與子法:我國之文化資產保存法為古蹟保存之母法, 再據此授權訂定相關辦法 1.文化資產保存法第 35 條:該條文規定「古蹟除以政府機關為管理機關者 外,其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分2 台內營字第 1010172234 號函3 台內營字第 0980810829 號函 3
  4. 4. 區內土地,因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地 或分區之編定、劃定或變更,致其原依法可建築之基準容積受到 限制部分,得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措 施」,同條第 2 項規定「前項所稱其他地方,係指同一都市土地主 要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣(市)內之地區 」 。2.古蹟土地容積移轉辦法:本辦法是依上開文化資產保存法 35 條而訂立, 其內容概述如下:(1) 辦法第 4 條第 1 項第 1 款規定「未經依法劃定、編定或變更為古蹟保 存用地、保存區、其他使用用地或分區者,按其基準容積為 準」,第 2 款規定 經依法劃定、 「 編定或變更為古蹟保存用地、 保存區、其他使用用地或分區者,以其劃定、編定或變更前之 基準容積為準」,但書則明定「劃定或變更為古蹟保存用地、保 存區、其他使用用地或分區前,尚未實施容積率管制或屬公共 設施用地者,以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數,乘 其土地面積所得之乘積為準 」 。 (2)辦法第 5 條「送出基地可移出之容積,以移轉至同一都市主要計畫 地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣(市)內之其他任何一 宗可建築土地建築使用為限」 (3)辦法第 7 條要求「接受基地之可移入容積,以不超過該土地基 準容積之百分之四十為原則。」,但若係位於整體開發地區 或 都市更新地區,可增加至百分之五十。 (4)古蹟土地容積移轉辦法未規定程序申請條件,故而台北法規 會認為「涉及被指定古蹟土地申請容積移轉案件之實質審核要 件,應優先適用「古蹟土地容積移轉辦法」辦理審查。然程序部 4
  5. 5. 分,除非「古蹟土地容積移轉辦法」有特別規定,否則仍應依 據「都市計畫容積移轉實施辦法」程序辦理」4,本函釋已將古 蹟土地容積移轉辦法與都市計畫容積移轉實施辦法,上開二 辦法之法規競合作解釋,足供學界及實務界參考。2、 容積獎勵之法令 對於容積獎勵,我國之相關法令實屬繁多,本段即係將我國有關容積獎勵的法令分別整理說明 (一)都市更新條例第 44 條「都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市 更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵: 一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容 積者,得依原建築容積建築。 二、更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算 容積。經政府指定額外提供之公益設施,其產權無償登記為公有者, 除不計入容積外,並得適度增加其建築容積。 三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區,在一定 時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。 四、其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核 准者。 五、前四款容積獎勵後,多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地 板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容 積 」 。 4 北市法二字第 09731670100 號 5
  6. 6. (二) 都市更新建築容積獎勵辦法:爰提出大要如下 1. 辦法第 4 條:提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公 益設施,上限為法定容積 15%。 2.辦法第 5 條: 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施, 其產權登記為公有者,或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金 以推展都市更新業務,上限為法定容積 15%。 3.辦法第 6 條:全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主 管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝 術價值之建築物,上限為法定容積 15%。 4.辦法第 7 條: 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙 環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻,或採智慧型 建築設計,其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定, 上限為法定容積 20%。 5.辦法第 8 條:建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統,取得綠 建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者,得給予容積 獎勵,上限為法定容積 10%。 6.辦法第 9 條: 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行 劃定之更新地區,自公告日起六年內,實施者申請實施都市更新 事業者,得給予容積獎勵,上限為法定容積 10%。 7.辦法第 10 條:更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺 以上者,得給予容積獎勵,上限為法定容積 15%。 8.辦法第 11 條: 處理占有他人土地之舊違章建築戶,得給予容積獎 勵,上限為 20%。 6
  7. 7. 9.辦法第 13 條: 依第六條至第十二條規定給予獎勵後之建築容積, 及其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管 機關核准給予獎勵之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍 之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容 積。實施者依第七條、第八條及第十條申請獲准獎勵且更新後集中 留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者,其獎勵後之建 築容積,不得超過各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地 零點五倍之法定容積再加其原建築容積。 (三) 建築技術規則建築設計施工編:該規則第 59 條-2 規定「為鼓勵建築物 增設營業使用之停車空間,並依停車場法或相關法令規定開放供公 眾停車使用,有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或 其他限制事項,直轄市、縣(市)建築機關得另定鼓勵要點,報經 中央主管建築機關核定實施 」 。 ,而所謂「提供公眾停車使用」適用 疑 義,內政部經開會後認為「關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公 眾使用問題,應由所有權人、使用人依使用管理約定為之,所有權 人亦不應排除於公眾之外,故停車空間不論由所有權人自行使用或 供任何不特定人依約定之使用,咸屬供公眾使用 」5,但另行明定 。 101 年 12 月 31 日終止適用。2、 自具體個案討論都市更新容積獎勵之適用一、都市更新容積獎勵與原建築容積及其上限之認定 (一)內政部函釋6: 1.查都市更新條例第 1 條明定:「為促進都市土地有計畫之再開發利 用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條 5 台內營字第 8480450 號函 6 台內營字 8807455 號函 7
  8. 8. 例。本條例未規定者,適用其他法律之規定」,同條例第 20 條規定: 「都市更新事業計畫之擬定或變更,...,或僅涉及細部計畫之 擬定、變更者,都市更新事業計畫得先行依前條規定程序發布實施, 據以推動更新工作,相關都市計畫再配合辦理擬定或變更」。準 此, 本案如係依都市更新條例所定程序辦理之都市更新事業,自得依 都市更新條例及相關子法規定給予建築容積獎勵,在上開法規所 定獎勵額度內,應視都市更新審議委員會審決之獎勵數額為準。 2.至所詢有關都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款有關「原建築容積」疑 義乙節,查都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款規定之目的,係考量 國人向有安土重遷之觀念,為妥善安置更新地區之原住戶,並充分 尊重其回原更新地區居住之意願,以減少更新地區範圍內居民反對 之阻力,爰規定實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建 築容積高於法定容積時,准依原建築容積更新改建,以利都市更新 之推動。是以,其「原建築容積」之定義,應係指更新地區內於實施 容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時,主管建築機關 核准之建築容積。 (二)內政部會議紀錄7 按都市更新條例第 44 條規定,都市更新事業計畫範圍內之建築基 地,得視都市更新事業計畫需要,給予適度之容積獎勵,如更新前 含有數宗建築基地,都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條第 1 項並未 限定應予合併為一宗建築基地後計算。是以,都市更新建築容積獎勵 上限,自得以更新前之各宗建築基地擇優計算後加總。惟建築容積獎 勵額度直接影響都市土地使用強度及公共設施之負荷,仍應由各直7 內授營都字第 0940083192 號函(會議紀錄) 8
  9. 9. 轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會,視實際個辦情形予以審慎 評估考量後決定。二、個案討論 (一)都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條(原辦法第 4 條) 依本條例第 44 條第一項第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎 勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該 建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。 (二)個案分析 1.臨接較寬道路之 A 土地擬申請辦理都市更新 假設位於更新地區內,並其規模範圍已達劃定更新單元標準依其條 件原得申請更新容積獎勵上限即為 0.3 倍之法定容積再加其原建築 容積相鄰裡地 B 土地希望與 A 土地整併,爭取納入都市更新單元的 機會。 9
  10. 10. 2. 圖示 10
  11. 11. 3. 臨路土地 裡地土地 (合法建物) (非合法之 老舊建物) 原建築容積 無原容積 20 Μ 高於法定容積 畫 計 道 路 6M計畫道路若更新容積獎勵僅得以更新後基地計算採同一計算標準,不論用各該建築基地 1.5 倍之法定容積或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積,對兩處土地皆各有損失,致使更新整併不可行 4.容積試算方式 (1)都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新後基地計算 困難點:無論採用任一計算方式皆對個別土地權益有損害 容積計算 A 土地(臨路) B 土地(裡地) 現 法定容積 100 50 原建築容積 190 0況 11
  12. 12. 容 計算方式(1) 1.5*100=150 1.5*50=75 積獎勵 1.5 倍之法定容積 上限 計算方式(2) 0.3*100+190=220 0.3*50+0=15 0.3 倍之法定容積再加其 原建築容積(2)都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新前各該建築基地計算對於個別土地之權益皆有兼顧,有利於整體更新規劃之整併 容積計算 A 土地(臨路) B 土地(裡地) 現 法定容積 100 50 原建築容積 190 0 況 容 計算方式(3): 220 75 積獎勵 各該建築基地 1.5 倍之法 (0.3 倍之法定容 (1.5 倍之法定 上限 定容積或各該建築基地 0.3 倍 積再加其原建築容積) 容積) 之法定容積再加其原建築容積肆、結論 經本文之討論,可知悉我國容積移轉及容積獎勵之相關規定,本文以都市更新為例,計入容積移轉及容積獎勵之時,其適用造成衝突時,應如何彈性適用法律。本文認為台北市作法,較符合實務及鼓勵都市更新之目的,因此在解適相關都市更新獎勵容積辦法之規定時,應以台北市作法為標準。 12

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