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La mise à jour des évaluations environnementale une nouvelle complexité

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L'évaluation environnemental de site est une pratique qui atteint sa maturité avec ses 18 ans d'existence.

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La mise à jour des évaluations environnementale une nouvelle complexité

  1. 1. La mise à jour environnementale de la valeur immobilière, un défi professionnel spécialisé. La responsabilité environnementale lors des mise à jour d’Évaluation environnementale de site
  2. 2. 1370, rue Joliot-Curie, Boucherville (Québec) J4B 7L9 Téléphone: 450-645-9762, télécopieur: 450-645-9710 Courriel:info@envirotest.net Site Internet: www.envirotest.net Fondateur et Président Michel Beauchamp Menv, Dess (env)., VEA, EESA, EMS(LA) Fondée en 1992 Plus de 8000 expertises réalisées en évaluation environnementale de site
  3. 3. Profil Professionnel Michel Beauchamp 1982 BAA 1987 CRF 1989 FRI 1991 CRA1995 DESS(Env) 1996 CEA 1997 M.Env 1998 EESA 1999 VA 1992 ENVIROTEST (ISO 14001) 2000 EMS (la) Spécialiste finance immobilière 1978-1991Spécialiste en environnement 1992-2009 13 ans17 ans Thèse de maitrise sur l’évaluation du risque environnemental dans l’immobilier
  4. 4. Les impacts financiers de l’environnement dans l’établissement de la valeur immobilière Mise en situation • Un souscripteur hypothécaire s’est engagé dans une lettre d’offre hypothécaire de $ 4 500 000. auprès d’un promoteur immobilier. • Le promoteur propriétaire d’un terrain en plein centre-ville décide de construire en 2008 une complexe commercial d’une valeur de plus de $7 000 000. • Le notaire l’informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de la construction que la transaction est suspendue due à la découverte d’une contamination potentielle décelée due à l’occupation historique du site en 1920 identifié au rapport de mise à jour de l’évaluation environnementale de site Phase 1. • Pourtant lors de l’achat du terrain en 2002 l’évaluation environnementale n’avait décelé aucune difficulté…..Est-ce possible de vivre cette situation…. Et pourquoi Pourtant dans le dossier du prêteur un rapport fourni par le promoteur établit que la valeur marchande de l’évaluateur immobilier est $7 000 000.
  5. 5. La valeur marchande et l’environnement
  6. 6. La valeur marchande Conditions économiques Conditions juridiques conditions environnementales Valeur marchande temps variables Introduction
  7. 7. Historique de la responsabilité environnementale relative à l’existence d’une pollution du Pollueur payeur (1972) à celui qui à la connaissance (1996) celui qui à la garde (2004) LQE Loi 72 sol polluant
  8. 8. Critère A: Naturel 300 ppm Critère B: Résidentiel 700 ppm Critère C: Commercial Industriel 3500 ppm Exemple pour une exposition à des hydrocarbures de type C10-C50 dans le sol Depuis 1994 il y a le docteur de l’environnement L’évaluateur environnemental de site
  9. 9. L’évaluateur environnemental de site
  10. 10. La mise à jour des risques environnementaux doit s’adapter à l’évolution règlementaire Les différents types de risques environnementaux pouvant affecter la valeur marchande d’un bien immobilier: – L’occupation historique des lieux – Les conditions du sol en place – Les équipements pétroliers en place – Les matériaux composant le bâtiment – Le rejet des eaux usées – L’approvisionnement en eau – La génération des déchets – Les types d’énergie utilisée – Les conditions du voisinage – L’hygiène du milieu – Voisinage La règlementation change 1994-1996-1999-2003-2007 E E S ÀVENIR
  11. 11. Malgré les apparences Définition: • La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme monétaire, et ce, à une date spécifique. • Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables, chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable.
  12. 12. ANALYSE DES IMPACTS FINANCIERS RELIÉS AUX ASPECTS ENVIRONNEMENTAUX DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER DE L’AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL . 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 4 élémentsd'ajustement Ajustement de la valeur environnementale conditions environnementales nuisances hygiéne du milieu développement durable Répartition des risques par type d'activité immobilière 0 10 20 30 40 50 60 70 80 voisinage équipem ents pétroliers dépotoirs bpc m atériaux etplom b A m iantes P roduits chim iques G estion des déchets types de risque pourcentage% Résidentiels Commerciaux Industriels Indice de risque des EES1 (EES 2/EES 1) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% RÉSIDENTIEL COMMERCIAL INDUSTRIEL typed'occupationdusite pourcentage EES 1 EES 1-2 Rouge= Dépenses imprévues en capital pour corriger l’état de l’environnement
  13. 13. La responsabilité environnementale lors des mises à jour Prêteur 1 emprunteurExpert 1 vendeur Prêteur 2 Expert 2 La loi exige le transfert de la connaissance et actualisation des conditions environnementales Assurance de responsabilité professionnelle contamination
  14. 14. Les types de mise à jour • Le négociateur : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par un propriétaire différent, un prêteur et un expert différent prêteur emprunteur expert
  15. 15. Les types de mise à jour • Le classique : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même propriétaire, le même prêteur et par le même expert prêteur emprunteurexpert
  16. 16. Les types de mise à jour • L’imposteur : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le un propriétaire différent, le même prêteur et le même expert prêteur emprunteurexpert
  17. 17. Les types de mise à jour • Le transporteur : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même propriétaire, le prêteur différent et le même expert prêteur emprunteur expert
  18. 18. Les types de mise à jour • Le compétitif : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même emprunteur, le même prêteur et un expert différent prêteur emprunteur expert
  19. 19. Les types de problèmes • La variation des lois et règlements. • Le voisinage qui se transforme • Les conditions climatiques • Accidents et catastrophes • Mauvais entretien • Erreur d’interprétation • Oublis • Le manque de rigueur • Le manque d’information Voulez-vous voir des exemples….
  20. 20. La valeur s’actualise et les conditions de l’environnement aussi. Le temps du passage des 4 saisons ou de la transaction
  21. 21. Pourquoi des mises à jour des conditions environnementales
  22. 22. Pour ne pas aggraver la situation
  23. 23. Répartition des actions préventives et correctives sur l’ensemble des sites résidentiels, commerciaux et industriels. Compilation d’après les données de Société d’Expertise Envirotest Ltée, (1997-2000) action corrective EES 3 12% aucun risque EES1 et EES2 67% action préventive EES 4 21% Moyenne de allant jusqu’à 5% de la valeur Moyenne de 10% jusqu’à + de 100% de la valeur
  24. 24. Saviez-vous que les conditions environnementales peuvent faire avorter une transaction immobilière • Nous connaissons la mort physique par le deuil de nos proches disparus. • Il existe maintenant la mort financière lorsque les couts environnementaux, pour la réparation d’un site, dépassent l’équité entre la valeur marchande et l’hypothèque.
  25. 25. Une banale demande de refinancement hypothécaire….et…
  26. 26. N’oubliez pas….ce n’était qu’un simple refinancement
  27. 27. Les prêteurs hypothécaires • Depuis le mois de mars 2003 avec l’adoption de la Loi 72 (abrogeant la Loi de la Qualité de l’Environnement) permet l’inscription d’un avis de contamination contre le titre d’une propriété immobilière au bureau de publicité des droits. • Les prêteurs sont informés par des avis de contamination et peuvent être appelés pour défrayer les couts de décontamination en tant que gardiens dans le processus de reprise immobilière.
  28. 28. Loi 72 Changement de vocation Activité listée Caractérisation selon loi 72 2003
  29. 29. Loi 72 Nouvel article 31.51.1. Le propriétaire ou l'exploitant d'un réservoir faisant partie d'une installation d'équipement pétrolier au sens de la Loi sur le bâtiment (chapitre B-1.1) doit, dans les cas, conditions et délais prévus par règlement, aviser le ministre et effectuer ou faire effectuer une étude de caractérisation de tout ou partie du terrain où se trouve ce réservoir. Si cette étude révèle la présence de contaminants dont la concentration excède les valeurs limites règlementaires, il doit présenter à l'approbation du ministre un plan de réhabilitation énonçant les mesures qui seront mises en oeuvre pour protéger les êtres humains, les autres espèces vivantes et l'environnement en général ainsi que les biens, accompagnés d'un calendrier d'exécution.
  30. 30. Loi 92 Entrée en vigueur le 1er avril 2007 de : – la Loi 92, Loi modifiant la Loi sur les produits et les équipements pétroliers, la Loi sur le bâtiment et d’autres dispositions législatives (2005, c.10) – du chapitre « Équipements pétroliers » du Code de construction et du Code de sécurité – du Règlement modifiant le Règlement sur les produits et les équipements pétroliers ayant pour effet d’abroger toutes les normes relatives aux équipements pétroliers 2008
  31. 31. Loi 92 Modification au Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains Cas : Cessation définitive d’activités pétrolières (stations-services, dépôts pétroliers) : – obligations déjà définies depuis 2003 dans le RPRT – ce qui est s’ajoute : définir la notion de cessation définitive (ne plus avoir vendu/distribuer de produits depuis au moins 6 mois)
  32. 32. Loi 92 Modification au Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains  Cas : Remplacement ou enlèvement de réservoirs à risque élevé : – obligation de caractériser la section de terrain pouvant avoir été contaminée – dépôt d’un plan de réhabilitation et d’un calendrier d’exécution si dépassèrent des valeurs limites règlementaires
  33. 33. Unité résidentielle unifamiliale (Pensez à la chanson ce n’était qu’un rêve de Celine Dion)
  34. 34. Fiche de projet (Étude de cas A) Projet multifamilial • Une rapport d’expertise de décontamination été complété en juin 2003 par une firme concurrente. Phase 1 mise à jour 15-mai-2009 Phase 2 complétée le 10 juin 2009 Réhabilitation de la réhabilitation le 18 aout 2009 6 ans plus tard
  35. 35. Dossier Projet A
  36. 36. Fiche de projet (Étude de cas Projet B) Projet commercial • Un rapport EES phase 1a été complété le 5 juin 2003 par une firme concurrente. Phase 1 mise à jour 29-juillet-2009 Phase 2 complétée le 26-août-2009 Réhabilitation de la réhabilitation le 7-octobre-2009 7 ans plus tard
  37. 37. Projet B
  38. 38. Fiche de projet (Étude de cas Projet C) Ensemble immobilier de 3 X 8 logements • Un rapport EES phase 2 a été complété le 24 février 2004 par une firme concurrente. Phase 1 mise à jour 10-janvier-2007 Phase 2 complétée le 1-février-2007 Réhabilitation de la réhabilitation le 5-avril-2007 7 ans plus tard
  39. 39. Projet C

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