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Manutenção predial e avaliação de máquinas e equipamentos 2011

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Apostila completa de manutenção predial

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Manutenção predial e avaliação de máquinas e equipamentos 2011

  1. 1. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 1/424 UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO – UNINOVE Centro de Pós-Graduação PÓS-GRADUAÇÃO Lato Sensu Curso de ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS MANUTENÇÃO PREDIAL E AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Marcelo Gandra Falcone São Paulo 2010 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  2. 2. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 2/424 SUMÁRIO Inspeção e Manutenção Predial ............................................................................... 10 1) Definições e Conceitos de Inspeção e Manutenção Predial .............................. 10 2) Preceitos Legais .............................................................................................. 16 3) Definições, conceitos, critérios, metodologia e classificações de riscos segundo as normas vigentes. ............................................................................................. 18 4) Definições de estado de conservação e suas classificações............................... 29 5) Aspectos legais e aplicabilidade. ..................................................................... 30 6) Valorização patrimonial desencadeada por ações de manutenção predial......... 38 7) COMPONENTES DOS LAUDOS E INFORMAÇÕES IMPORTANTES RELATIVAS À MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO PREDIAL. ............................. 42 8) TÓPICOS PARA CHECK-LIST DA MANUTENÇÃO PREDIAL INTEGRADA. .................................................................................................... 46 9) Orientações técnicas de anomalias................................................................... 61 9.2 Sistema de impermeabilização....................................................................... 77 9.3. Sistema de Revestimentos............................................................................. 82 9.4. SISTEMAS DE PINTURA........................................................................... 89 9.5. Sistemas de Esquadrias................................................................................. 93 9.6. Sistema de instalações elétricas prediais e Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) ....................................................................... 106 9.7 Sistema Hidráulico ...................................................................................... 127 9.8 Sistema de Instalações de gás ..................................................................... 146 9.9 Sistema de impermeabilização..................................................................... 153 9.10 Sistema de combate a incêndio ................................................................. 159 9.12 PAISAGISMO ......................................................................................... 241 9.13 Controle de pragas urbanas .................................................................... 252 9.14 Equipamentos de lazer ........................................................................... 272 9.15 Sistema de cobertura.............................................................................. 276 9.16. Acessibilidade e Setorização..................................................................... 280 9.17 Sistema de Condições Sanitárias ............................................................... 283 9.18 Cozinhas Profissionais.............................................................................. 285 9.19 SISTEMAS AUXILIARES ...................................................................... 287 10 - Acessibilidade................................................................................................ 291 10.1 Aplicação da Acessibilidade na Cidade de São Paulo................................. 293 10. 2. Desenho Universal................................................................................... 295 10.3 . Locais de Reunião – Item 8.2 da NBR 9050/04........................................ 304 3) Parte: Avaliação Industrial: Máquinas e Equipamentos ..................................... 316 0. OBJETIVO DA 3ª PARTE:........................................................................... 316 1. A AVALIAÇÃO ........................................................................................... 316 2. PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE.............................. 320 3. LAUDO DE AVALIAÇÃO .......................................................................... 326 4. UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA ............................................................. 329 5. TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA ............................................ 333 6. CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS............................. 336 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  3. 3. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 3/424 7. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS............................................................................................ 340 8. AUTOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................... 355 Referências bibliográficas ..................................................................................... 357 Apêndice 1 - LEGISLAÇÃO PERTINENTE ........................................................ 360 APENDICE 2 - NORMAS ABNT _ NBR POR ASSUNTO:................................. 376 APENDICE 3 - CORPO DE BOMBEIROS .......................................................... 403 APENDICE 4 – NR´s DO MTE ............................................................................ 406 APENDICE 5 – Normas Eng Civil........................................................................ 411 LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 - Inspeção Predial; in “ASPECTOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005 no Primeiro Seminário de Inspeção e Manutenção Predial da P&M. Fonte http://www.ibapesp.org.br/arquivos/aspectos.pdf ........................................................................... 15 Figura 2 - Finalidades da Inspeção Predial; in “ASPECTOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005 no Primeiro Seminário de Inspeção e Manutenção Predial da P&M. Fonte http://www.ibapesp.org.br/arquivos/aspectos.pdf ........................................................................... 17 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  4. 4. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 4/424 Figura 3 – Fotografia em banheiro de Hotel da Cracolandia em 22/07/2009 ................ 23 Figura 4 - Nivel de Inspeção; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ .................................................................. 24 Figura 5 - Responsabilidades; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ ........................... 25 Figura 6 - Diagrama das Anomalias; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ ........................... 26 Figura 7 - Diagrama das Falhas; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ ........................... 27 Figura 8 - Dados sobre Edificações; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ .................................................................. 28 Figura 9 – Defeitos endógenos na construção - Aristides Athayde Cordeiro Termo De Garantia E Manual Da Edificação Curitiba, Sinduscon Pr Janeiro De 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc............. 31 Figura 10 – Vícios aparentes ou de fácil constatação - ARISTIDES ATHAYDE CORDEIRO TERMO DE GARANTIA E MANUAL DA EDIFICAÇÃO CURITIBA, SINDUSCON PR JANEIRO DE 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc ... 32 Figura 11– Vícios rebiditórios ou ocultos - ARISTIDES ATHAYDE CORDEIRO TERMO DE GARANTIA E MANUAL DA EDIFICAÇÃO CURITIBA, SINDUSCON PR JANEIRO DE 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc ... 32 Figura 12 - Responsabilidades; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ ........................... 37 Figura 13– Exemplos de falência estrutural em incêndios – Cartilha CONTRU 2, Prefeitura da Cidade de São Paulo, Secretaria da Habitação Dez 2008................. 37 Figura 14 - Manutenção – Perda de Valor; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ .................................... 39 Figura 15 - ; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Novembro/200p no IBAPE, Curso de Inspeção Predial em Estádios de Futebol. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ .................................................................. 40 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  5. 5. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 5/424 Figura 16 - Custos de Manutenção; in “ASPECTOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005 no Primeiro Seminário de Inspeção e Manutenção Predial da P&M. Fonte http://www.ibapesp.org.br/arquivos/aspectos.pdf ........................................................................... 41 Figura 17 - Visão tri-dimensional da Inspeção; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ ..................................................................... 42 Figura 18 – Vistoria Contru 2 ao Teatro Municipal de São Paulo em 24 de setembro de 2008.................................................................................................................... 45 Figura 20 – Vistoria Contru 2 ao Grande Premio São Paulo Indy 300 em 14 de abril de 2009.................................................................................................................... 60 Figura 21 – Vistoria Contru 2 ao Grande Premio São Paulo Indy 300 em 14 de abril de 2009.................................................................................................................... 60 Figura 22 – Esforços Verticais - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 62 Figura 23 – Esforços Difusos - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 62 Figura 24 – Fundações - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 63 Figura 25 – Fundações - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 63 Figura 26 – Fundações Rasas - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 64 Figura 27 – Fundações Profundas - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 64 Figura 28 – Contenções Confrontantes - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. ................................................. 65 Figura 29 – Esforços Distribuídos ao longo da Supereficie - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial – Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009..................... 66 Figura 30 – Controle de Lesão - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 69 Figura 31 – Acomodação da Estrutura - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. ................................................. 69 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  6. 6. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 6/424 Figura 32 – Ausência de Verga - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 70 Figura 33 – Esmagamento - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 70 Figura 34 – Rotação - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009......................................................................................... 70 Figura 35 – Escorregamento de Solo - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. ................................................. 71 Figura 36 – Erosão nas Fundações - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 71 Figura 37 – Cisalhamento por esforços externos - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009...................................... 71 Figura 38 - Vista de uma junta de dilatação estrutural com infiltrações de água, além de deterioração estrutural. Edifício com aproximadamente 30 anos. ......................... 74 Figura 39 – Queda parcial de Parede estrutural – Foto Contru 2 .................................. 81 Figura 40 – IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. .............................................................................................. 87 Figura 41 – Revestimento Interno de Edificação Comercial em São Paulo – Foto Contru 2 - 2010.............................................................................................................. 88 Figura 42 – Pintura Artística em Edificação em São Paulo – Foto Contru 2 - 2008...... 92 Figura 43 –Esquadrias- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 94 Figura 44 – Esquadrias - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009................................................................ 95 Figura 45 – Entrada de energia - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 106 Figura 46 – Distribuição de Energia - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. ............................................... 107 Figura 47 – Grandes Incêndios de São Paulo............................................................. 108 Figura 48 – “Gambiarras” – Cartilha do CONTRU em SCI....................................... 111 Figura 48 - Benjamin - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 117 Figura 49 – Tipo de para raios – Cartilha do CONTRU em SCI ............................... 121 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  7. 7. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 7/424 Figura 50 – SPDA - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 122 Figura 51 – Principiuos de Drenagem - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009. ............................................... 130 Figura 52 – Ramais de esgoto - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 131 Figura 53 – Cuidados com a Limpeza da Caixa dágua site sabesp em 09/2010. ......... 140 Figura 54 –Pia- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 143 Figura 55 –Torneira- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 144 Figura 56 – Chuveiro- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 144 Figura 57 – GLP – Recomendações da Cartilha do CONTRU. .................................. 151 Figura 58 –recomendações de Contratação –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 158 Figura 59 – Ventilação - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 161 Figura 59 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 166 Figura 60 – Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 167 Figura 61 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 167 Figura 62 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 168 Figura 63 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 168 Figura 64 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 169 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  8. 8. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 8/424 Figura 65 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 169 Figura 66 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 171 Figura 67 –Escadas- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009....................................................................................... 171 Figura 68 –Extintores - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 181 Figura 69 –Uso de Extintores – Cartilha do CONTRU. ............................................. 182 Figura 70 – Hidrantes e Mangotinhos – Cartilha do Contru. ...................................... 183 Figura 71 – Hidrantes - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 185 Figura 72 Sensor misto Fumaça e Temperatura – Fotografia CONTRU 2010............ 186 Figura 73 – Bloco autônomo desligado da tomada..................................................... 189 Figura 76 –Elevador convencional- IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 209 Figura 77 – Elevador Hidráulico - IBAPE –SP, PUJADAS, F.Z.A.; GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES, J.C.P. e OUTROS, Inspeção Predial –Check-Up Predial: Guia da Boa Prevenção. São Paulo: Leud, 2009.............................................................. 210 Figura 78 –Casa de Maquinas - Fotos CONTRU 2010. ............................................ 217 FIGURA – (PRAGAS Urbanas. Disponível em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004).................................................................................................... 255 FIGURA – (PRAGAS Urbanas. Disponível em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004).................................................................................................... 258 FIGURA – (PRAGAS Urbanas. Disponível em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004).................................................................................................... 259 FIGURA – (PRAGAS Urbanas. Disponível em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004).................................................................................................... 260 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  9. 9. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 9/424 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS                         ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas ART: Anotação de Responsabilidade Técnica AVCB:Auto de Verificação do Corpo De Bombeiros AVS: Auto de Verificação e Segurança COE: Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo CREA: Circunscrição Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. DE: Decreto Estadual nº 38.069, 14/12/93 DM: Decreto Municipal nº 32.329, de 23/09/92 EPUSP: Escola Politécnica da Universidade de São Paulo FAU: Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo FICAM: Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção de Sistema de Segurança IBAPE/SP: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBC: International Building Code ICBO: International Conference of Buildings Officials IT: Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo NBR: Normas Brasileiras Registradas NFIRS: National Fire Incident Reporting System (EUA) NFPA: National Fire Protection Association NR: Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego PPRA: Programa de Prevenção de Riscos Ambientais RIA: Relatório de Inspeção Anual de elevadores SPDA: Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica UBC: Uniform Building Code UFC: Uniform Fire Code Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  10. 10. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 10/424 Inspeção e Manutenção Predial Definições e conceitos de Inspeção e manutenção predial.  Preceitos Legais  Definições, conceitos, critérios, metodologia e classificações de riscos segundo as normas vigentes.  Definições de estado de conservação e suas classificações.  Aspectos legais e aplicabilidade.  Valorização patrimonial desencadeada por ações de manutenção predial  Componentes dos laudos e informações importantes relativas à manutenção e inspeção predial.  Tópicos para check-list da manutenção predial integrada.  Orientações técnicas de anomalias.  Acessibilidade. 1) Definições e Conceitos de Inspeção e Manutenção Predial Vistoria: “Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”. (NBR 14653-1: Avaliação de bens, da ABNT). Perícia: “Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos”. (NBR 14653-1: Avaliação de bens, da ABNT). Inspeção: “Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção”. (NBR 5674/99: Manutenção de Edificações, da ABNT). Manutenção “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”. (NBR 5674/99: Manutenção de Edificações, da ABNT). Manual de operação, uso e manutenção “Documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação”. (NBR 5674/99: Manutenção de Edificações, da ABNT). Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  11. 11. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 11/424 Manutenção são todas as ações necessárias para que um componente, equipamento ou sistema seja conservado ou restaurado, de modo a poder permanecer de acordo com uma condição especificada. A manutenção tem a função de assegurar que todos os ativos cumpram e continuem cumprindo as funções para as quais foram especificadas. A gerência da manutenção é a gestão de todos os ativos, visando a maximização do retorno do investimento nestes ativos. Em linhas gerais podemos dizer que o conjunto de atividades e recursos direcionados para conservar e recuperar sistemas e elementos construtivos, dentro de parâmetros previstos em projeto, em conformidade com as expectativas de usuários e sua segurança. Das características da Manutenção, destacam-se aquelas ligadas aos seus objetivos básicos de recuperação e conservação estes parâmetros são relativos a questões de:  desempenho,  vida útil,  funcionalidade,  operacionalidade,  disponibilidade e  confiabilidade de sistemas e elementos construtivos Dentre essas, afirmamos que a Manutenção não tem como finalidade principal à alteração de uso da edificação à execução de reformas e/ou alterações de sistemas, devido a problemas de concepção ou execução dos empreendimentos. Entretanto nesse sentido, ainda, a Manutenção pode prever e sugerir aspectos de inovações tecnológicas e/ou funcionais, incorrendo em modificações e reformas – modernizações e benfeitorias – a fim de garantir aspectos de vantagem competitiva, econômica, segurança e atendimento as necessidades e expectativas de usuários, normas e legislação. Podemos por exemplo através de observações advindas da boa manutenção racionalizar o uso dos recursos naturais e a preocupação com questões de impacto ambiental e urbano. A Norma da ABNT, NBR 5674- Manutenção de edificações – Procedimentos, que define vários procedimentos para o Sistema de Manutenção. Na introdução desta Norma, já existe alerta para a necessidade da Manutenção, pois “as edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.” Ainda importante é a visão de longevidade e durabilidade das edificações. Dispõe a Norma: “é inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários”. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  12. 12. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 12/424 A Norma da ABNT, NBR 14653-1: Avaliação de bens - Procedimentos gerais, classificam os bens em tangíveis e intangíveis, nesta parte do curso o foco será os bens tangíveis. Dentre os bens tangíveis que serão objetos deste curso, destacam-se entre outros, imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mobiliário e utensílios, acessórios, matérias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalações, recursos naturais, recursos ambientais. Quanto aos intangíveis, destacam-se entre outros, empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas e patentes. Os Relatórios e Laudos de Vistoria Técnica deverão ser elaborados segundo as disposições da NBR 13.752/96 da ABNT e serem acompanhados da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. A Vistoria Técnica deverá contemplar um diagnóstico geral do estado de conservação e/ou grau de urgência da correção das anomalias identificadas nas edificações / equipamentos públicos e privados; os pontos sujeitos a recuperação, reparos, restauro, reforma, manutenção ou substituição; as medidas saneadoras a serem utilizadas e suas respectivas metodologias; os prazos máximos para conclusão das medidas saneadoras. Na Prefeitura Municipal de São Paulo o Técnico deve atender ao DECRETO 41.534 – 20/12/2001: “Art. 4. - O servidor que integrar o corpo fiscalizador será responsável por todos os atos praticados no decorrer da ação fiscalizatória e, em especial, pelos dados consignados em autos, relatórios, termos e outros documentos equivalentes. Art. 9. - Nenhum agente fiscalizador poderá exercer suas atribuições sem exibir documento de identificação fornecido pela Administração Municipal, devendo ser-lhe permitido imediato ingresso no local objeto da vistoria”. As Vistoria Técnica são realizadas por solicitação, por denuncia, ou nos processos de Autorização, Alvarás, Revalidação de Alvarás (nestes casos o técnico analisa junto com a chefia a necessidade de vistoria técnica). Por recomendação é interessante que o inspetor tome alguns cuidados em analogia ao Auditor da qualidade / ambiental, e para tanto basta usar a Norma NBR ISO 19011 - Diretrizes para auditorias de sistema de gestão da qualidade e/ou ambiental, em seu capitulo 6 – Atividades de Auditoria , fornece orientação sobre a realização das auditorias de sistemas de gestão da qualidade e/ou ambiental, incluindo a seleção de equipes de auditoria. No lugar de auditor basta ler “Inspetor” e no lugar de equipe auditora equipe de inspetores multidisciplinar sem esquecer que a realização das vistorias de engenharia ou inspeções prediais é de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais, Engenheiros e Arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, de Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  13. 13. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 13/424 acordo com a Lei Federal nº 5.194, de 21 de dezembro de 1966, e resoluções do Confea. Recomenda-se equipe multidisciplinar mínima, formada por Engenheiro Civil ou Arquiteto e Engenheiro Eletricista, com formação profissional plena e comprovada mediante a apresentação de Acervo Técnico registrado pelo Sistema Confea/Crea. Reescrevendo a Norma NBR ISO 19011 capitulo 4, transformando auditoria em perícia teremos os seguintes princípios relacionados a Inspetores e Peritos: a) Conduta ética: o fundamento do profissionalismo. Confiança, integridade, confidencialidade e discrição são essenciais para diligenciar e elaborar os Laudos. b) Apresentação justa: a obrigação de reportar com veracidade e exatidão. Constatações de vistorias, conclusões de vistorias e os Laudos refletem verdadeiramente e com precisão as atividades da diligencia. Obstáculos significantes encontrados durante a diligencia e opiniões divergentes não resolvidas entre a equipe de vistoria e o vistoriado deverão ser relatadas. c) Devido cuidado profissional: a aplicação de diligência e julgamento no relatório / Laudo Auditores pratiquem o cuidado necessário considerando a importância da tarefa que eles executam e a confiança colocada neles pelos clientes de auditoria e outras partes interessadas. Ter a competência necessária é um fator importante. Outros princípios se relacionam à auditoria, que é por definição independente e sistemática. d) Independência: a base para a imparcialidade da vistoria e objetividade das conclusões. Os peritos deverão ser preferencialmente independentes, ou seja, não ter nenhum comprometimento com a edificação ou pessoas que sobre ela representam algum interesse, ficando assim livres de tendência e conflito de interesse. Peritos devem mantêr um estado de mente aberta ao longo do processo de vistoria para assegurar que as constatações e conclusões serão baseadas somente nas evidências objetivas constatadas e ou consignadas. e) Abordagem baseada em evidência: o método racional para alcançar conclusões de vistorias confiáveis e reproduzíveis em um processo sistemático de perícia. Evidência de vistoria tem que ser verificável. É baseada em amostras das informações disponíveis, uma vez que uma vistoria é realizada durante um período finito de tempo e com recursos finitos. O uso apropriado de amostragem está intimamente relacionado com a confiança que pode ser colocada nas conclusões e nos laudos. Para atuar como perito judicial não é necessário prestar concurso público ou realizar pós-graduação, nem estar vinculado a alguma instituição ou emprego oficial. A atividade é de perito judicial é semelhante a do profissional liberal. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  14. 14. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 14/424 Podem ser peritos: os aposentados, os profissionais liberais, os funcionários públicos e os empregados de empresas em geral, desde que suas profissões sejam de curso superior na área de perícia a ser realizada, como as dos: administradores, contadores, economistas, engenheiros, médicos, profissionais ligados ao meio ambiente, profissionais da área de informática, químicos, agrônomos, biólogos arquitetos, entre outras. A realização da Inspeção Predial é de responsabilidade técnica e competência dos profissionais, engenheiros civis e arquitetos, legalmente habilitados junto ao Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e podendo, em função da especificidade do serviço, ser envolvido outros profissionais habilitados – engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos e engenheiros com especialização em segurança do trabalho, que darão continuidade ao desenvolvimento de novos trabalhos. Em linhas gerais, a inspeção analisa as condições de habitabilidade, laboração, ocupação, hospedagem, verificando quanto a condições da estrutura, saúde, segurança contra incêndio, pânico e instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias. A norma NBR 14.037 de março de 1998 tem por objetivo delinear o Manual de operação, uso e manutenção das edificações, seu conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação do mesmo. O manual de operação, uso e manutenção é o documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. É também o objeto de atenção desta Norma as Técnicas de avaliação pós-ocupação (APC), que têm sido utilizadas para retomar às etapas de projeto e execução as informações sobre as condições reais de apropriação pelos usuários do espaço construído, identificadas a partir de observações das etapas de operação, uso e manutenção. A qualificação da documentação técnica produzida ao longo das etapas de projeto e execução e seu direcionamento para esclarecer dúvidas relativas es etapas de operação, uso e manutenção, sistematizada na forma de manuais de operação, uso e manutenção das edificações tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação no processo. O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edificação. contendo: a) definição da freqüência de inspeções necessárias para componentes, instalações e equipamentos da edificação e da qualificação técnica necessária do responsável pela atividade de inspeção; b) definição de roteiros de inspeções na edificação, com destaque para a observação de itens relacionados à segurança e salubridade, ou críticos ao funcionamento da edificação, descrevendo as condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes, instalações e equipamentos não diretamente acessáveis, como a utilização de escadas, andaimes. equipamentos especiais de iluminação e ventilação, etc. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  15. 15. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 15/424 O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da edificação, contendo: a) a especificação de procedimentos gerais de manutenção para a edificação como um todo e procedimentos específicos para a manutenção de componentes, instalações e equipamentos; b) a especificação de um programa de manutenção preventiva de componentes, instalações e equipa mentos relacionados à segurança e salubridade da edificação; c) a identificação de componentes da edificação mais importantes em relação à freqüência ou riscos decorrentes da falta de manutenção, descrevendo as conseqüências prováveis da não realização das atividades de manutenção; d) a recomendação da obrigatória revisão do Manual de operação, uso e manutenção quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no Manual. De acordo com o SINDUSCON do Paraná, O Manual da Edificação faz parte das garantias oferecidas pelo Construtor ao adquirente ou usuário do imóvel, em decorrência do estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, CDC, artigo 50 e seu parágrafo único: “Art. 50 - A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito. Parágrafo único - O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso de produto em linguagem didática, com ilustrações” Figura 1 - Inspeção Predial; in “ASPECTOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005 no Primeiro Seminário de Inspeção e Manutenção Predial da P&M. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/aspectos.pdf Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  16. 16. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 16/424 2) Preceitos Legais                          Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966 que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências; Lei 6.496/77 - Institui a ART na prestação de serviços de engenharia, arquitetura e agronomia e dá outras providências; Lei 9636/98 Dispõe sobre regularização , administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União e dá outras providências; Lei 10406/02 - Novo Código Civil Brasileiro. Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e particularmente: o Resolução Nº. 205, de 30/09/1971, que adota o Código de Ética Profissional; o Resolução Nº. 218, de 27/06/1973, que fixa as atribuições do Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo nas diversas modalidades; o Resolução Nº. 345, de 27/07/1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia; Resolução/CEUSO/54/89 - CEUSO de 22/11/89; Resolução 1010 do Confea Código de ética do IBAPE Lei nº 10.671 de 15 de março de 2005, Estatuto do Torcedor, art. 23º Decreto Federal no 6.795, de 16 de março de 2009, que regulamenta o art. 23o da Lei 10.671 Portaria do Ministério dos Esportes no 124 de 17 de julho de 2009, que estabelece os requisitos mínimo a serem contemplados nos laudos técnicos previstos no Decreto Federal no 6.795 Código de obras e Edificações (COE); Leis Complementares ao COE; Decreto 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88; Decreto 24767 de 14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalização, disposições gerais para utilização de gás combustível n os edifícios e construções em geral; Portaria n° 2364/SAR/88 - publicada no DOM de 29/9/88 Relatório de Danos ambientais Licença da Vigilância Sanitária Leis de Ocupação, Parcelamento e Uso do Solo; Constituição Federal; Código Civil; Código de Processo Civil; Código Penal; Código Comercial; Código de Águas; Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  17. 17. UNINOVE Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos              Rev. B 16/07/2011 Folha 17/424 Código de Defesa do Consumidor; Código Sanitário Estadual; Legislação Ambiental; Código Florestal; ABNT NBR 12721:1999 Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio Procedimento ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-2:2004 Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos ABNT NBR 14653-5:2006 Avaliação de bens - Parte 5: Maquinas e Equipamentos Norma Básica de Perícias em Engenharia do IBAPE/SP Glossário de Terminologia Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias IBAPE/SP-2002 Normas Técnicas Oficiais (NTO): Figura 2 - Finalidades da Inspeção Predial; in “ASPECTOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO” autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005 no Primeiro Seminário de Inspeção e Manutenção Predial da P&M. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/aspectos.pdf Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  18. 18. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 18/424 3) Definições, conceitos, critérios, metodologia e classificações de riscos segundo as normas vigentes. A INSPEÇÃO PREDIAL, tema atual e de grande importância à sociedade, está sendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobiliário, sejam construtoras, incorporadoras, administradoras de condomínios, instituições. Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico e psicológico, as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim de garantir suas condições e características físicas, funcionais, operacionais e de utilização. A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fonte de informações à gestão da manutenção, sendo a coleta de dados para a instrução de um plano de manutenção a ser desenvolvido ou já existente. Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentações administrativas e técnicas, além do próprio plano de manutenção e registros, para serem analisados e considerados junto às orientações técnicas, lembrando, no entanto, que a Inspeção Predial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãos públicos. A Inspeção Predial associada a planos de manutenção minimiza os desgastes naturais e a depreciação física, reduzindo, inclusive, a obsolescência técnica uma vez que poderá estar ligada a estudos de modernização de sistemas ou da própria edificação, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas na vistoria e no laudo técnico. Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeção Predial, voltada à Manutenção, estão relacionadas a questões de desempenho dos sistemas e elementos construtivos, considerando as exigências dos usuários. As exigências dos usuários norteiam os trabalhos de Inspeção Predial, sendo definidas como sendo de: a) Segurança: • Segurança estrutural; • Segurança contra o fogo; • Segurança no uso e operação. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  19. 19. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 19/424 b) Habitabilidade: • Estanqueidade; • Conforto higrotérmico; • Conforto acústico; • Conforto lumínico; • Saúde, higiene e qualidade do ar; • Funcionalidade e acessibilidade; • Conforto tátil. c) Sustentabilidade: • Durabilidade; • Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção; • Adequação ambiental O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta, também, da manutenção predial, sendo esta definida na NBR 5674 – Manutenção de edificações da A.B.N.T..Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutenção predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas informações, imprescindíveis na elaboração e revisão do plano de manutenção desenvolvido pela gestão predial. A Inspeção Predial também poderá ser contratada como uma vistoria de conformidades não só voltada à elaboração, revisão e atualização de um plano de manutenção predial, mas também como fonte de informações referentes a conformidades: técnicas (envolvendo desempenho e vida útil), funcionais, operacionais, legais, de segurança, de atualização tecnológica, econômicas, etc. Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeção Predial, variando conforme seu objetivo, pode ser:  Elaboração de planos de manutenção integrada;  Preservação da garantia da construção;  Verificação do estado de conservação;  Estudos de valorização e modernização de imóveis;  Auxílio em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis);  Auxílio na gestão condominial (síndico e administradora);  Redução de prêmio de seguro; etc.  Como se faz uma Inspeção Predial? A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializado no assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre materiais, sistemas e funcionamentos. Devem ser observados na Inspeção Predial, aspectos de facilidade de manutenção existentes na edificação, sendo que dificuldade de acesso, por Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  20. 20. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 20/424 exemplo, impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutenção e até mesmo da própria vistoria. A falta de Inspeção Predial com foco na manutenção dificulta verificar, quantificar e priorizar as deficiências nas edificações existentes. Em recentes estatísticas / pesquisas de mercado verificamos à ausência de planos estratégicos ou simples planos de manutenção usados na Manutenção e Conservação dos imóveis, ou seja, a maioria dos sistemas de manutenção são baseados nos elementos de conservação obrigatórios, tais como Ar condicionado, Elevadores e equipamentos de transporte, Bombas, Caldeiras, Geradores de água quente, e Grupo moto-geradores. Além dos aspectos mercadológicos e de ausência de plano de manutenção, há a incidência dos acidentes prediais causados pela negligência de investimentos nessa área. O grau de deterioração dos sistemas e elementos construtivos em sua maioria é avançado, além de precoce, o que impõe aos investidores ou proprietários a necessidade de recuperações dispendiosas e urgentes. Neste sentido, a Inspeção Predial têm ocupado espaço importante como ferramenta na gestão dos ativos imobiliários, já que pode ser empregada na avaliação da Manutenção e Conservação das edificações. Facilita, também, a análise, a compreensão e o ordenamento de investimentos, que são baseados nas medidas para a solução de falhas e anomalias constatadas pela Inspeção Predial, classificadas segundo grau de risco, o que determinam prioridades técnicas para um ajuste de investimentos no plano de manutenção, no plano de reparos e nas modernizações. Assim, o emprego da Inspeção Predial garante a manutenção da vantagem competitiva dos imóveis, auxilia a redução de custos operacionais e de manutenção, diminui o desconhecimento sobre os riscos envolvidos com paralisações de sistemas e eventuais acidentes, bem como reduz os investimentos patrimoniais urgentes. Auxilia, também, a programação de investimentos patrimoniais futuros. Com este enfoque, a Inspeção Predial ganha mais abrangência do que as suas características normativas, quais sejam: simples constatação de falhas ou anomalias, classificações quanto ao grau de risco e elaboração de orientações técnicas. Para a identificação correta de investimentos, sejam esses na Manutenção ou no Plano de Reparos, a Inspeção deverá atentar para a análise de responsabilidades técnicas das deficiências constatadas, consoante a causa e origem das mesmas, além de avaliar se as não-conformidades possuem reparos / investimentos viáveis tecnicamente, sob a ótica da abrangência da Manutenção. Portanto, percebe-se que a Inspeção Predial quando empregada como ferramenta na gestão de ativos, distancia-se em muito de uma simples “Vistoria”. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  21. 21. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 21/424 3.1 DEFINIÇÕES: Para os efeitos desta Curso, aplicam-se as seguintes definições extraídas da Norma ABNT NBR 05674/1999: “3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da edificação. 3.2 edificação: Produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados. 3.3 inspeção: Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção. 3.4 manual de operação, uso e manutenção: Documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação (NBR 14037:1998 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação). 3.5 manutenção: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários. 3.6 necessidades dos usuários: Exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para realização das atividades previstas no projeto. 3.7 planejamento (dos serviços de manutenção): Elaboração de uma previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção. 3.8 previsão orçamentária: Estimativa do custo para a realização de um programa de manutenção. 3.9 programação (dos serviços de manutenção): Elaboração de um cronograma para a realização dos serviços de manutenção. 3.10 projeto: Descrição gráfica e escrita das características de um serviço ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos técnicos, econômicos, financeiros e legais. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  22. 22. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 22/424 3.11 proprietário: Pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação. 3.12 serviço de manutenção: Intervenção realizada sobre a edificação e suas partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional. 3.13 sistema de manutenção: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção. 3.14 usuário: Pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não permanente da edificação. 3.15 vida útil: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos aos planos de operação, uso e manutenção previstos”. 3.2 CONCEITOS: . O INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA (IBAPE) com a Norma de inspeção predial do IBAPE de 24 de Setembro de 2009, define no seu item 5: “3.2.1. DEFINIÇÕES: Para efeito desta Norma, aplicam-se as definições das normas citadas e as seguintes: 3.2.1.1. INSPEÇÃO PREDIAL É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. 3.2.1.2. NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL Classificação quanto à complexidade da inspeção e a elaboração de seu laudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a profundidade nas análises dos fatos. 3.2.1.3. TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL Define a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado. 3.2.1.4. GRAU DE RISCO Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  23. 23. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 23/424 3.2.1.5. CRÍTICO-IMPACTO IRRECUPERÁVEL É aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas, e meio ambiente, perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada. 3.2.1.6. REGULAR - IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL É aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis. 3.2.1.7. MÍNIMO-IMPACTO RECUPERÁVEL É aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. 3.2.1.8. LISTA DE VERIFICAÇÃO Conjunto de tópicos a serem fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens a serem abordados em uma inspeção.Destacam-se nessa listagem, por motivos óbvios, a estrutura, a impermeabilização, as instalações hidráulicas e elétricas, os revestimentos das fachadas, as esquadrias, os revestimentos, os elevadores, o sistema de ar condicionado a cobertura e demais equipamentos, principalmente aqueles relativos a combate a incêndio e SPDA”. Figura 3 – Fotografia em banheiro de Hotel da Cracolandia em 22/07/2009 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  24. 24. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 24/424 3.3 CLASSIFICAÇÕES DAS INSPEÇÕES PREDIAIS QUANTO AO NÍVEL DA INSPEÇÃO A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com o nível pretendido do inspetor e da finalidade da mesma. 3.3.1 Nível 1 Análises técnicas elaborada por um único profissional habilitado, voltadas a edificações de pequeno porte, com escadarias ou apenas um elevador. 3.3.2 Nível 2 Análises técnicas procedidas por equipe de no mínimo dois profissionais de diversas especialidades, eventualmente com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. 3.3.3 Nível 3 Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida de consultoria com as prescrições para a reparação das anomalias e falhas constatadas, ou de consultoria para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção. Figura 4 - Nivel de Inspeção; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  25. 25. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 25/424 3.4 CRITÉRIO e METODOLOGIA Há necessidade de conhecer as definições, conceitos e diferenças no que tange a: falhas e anomalias; causas e origens; conservação, manutenção e reparação; operação e desempenho para a compreensão da abrangência da Inspeção Predial como ferramenta de Gestão. 3.4.1 Critério O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco, relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho. 3.4.2 Metodologia A metodologia a ser empregada consiste em:  Determinação do nível e tipo de inspeção;  Verificação da documentação;  Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações;  Inspeção dos tópicos da listagem de verificação;  Classificação das anomalias e falhas;  Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;  Ordem de prioridades;  Indicação das orientações técnicas;  Classificação do estado de manutenção;  Recomendações gerais e de sustentabilidade;  Tópicos essenciais do laudo;  Responsabilidades. Figura 5 - Responsabilidades; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  26. 26. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 26/424 3.5 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS A classificação das anomalias e falhas poderá ser indicada nos laudos dos níveis 1 e 2, e deverá ser anotada nos laudo de nível 3. 3.5.1 ANOMALIAS - é o desvio da normalidade, caracterizando uma irregularidade ou ainda apresentada na forma de sintoma, lesão, defeito ou manifestação patológica:  Endógena: execução). Originaria da própria edificação (projeto, materiais e  Exógena: Originaria de fatores externos a edificação, provocados por terceiros ou de mau uso dos sistemas e equipamentos.  Natural: Originaria imprevisíveis).  Funcional: Originaria do uso e degradação ao longo do tempo. de fenômenos da natureza (previsíveis, Figura 6 - Diagrama das Anomalias; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  27. 27. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 27/424 3.5.2 FALHAS. Falha é incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previsão técnica, ou ainda, ligado à interrupção de um processo operacional. A falha está relacionada a procedimentos e processos sem aderência ou executados equivocadamente. Portanto, falha vincula-se a problemas decorrentes de serviços de Manutenção e Operação das edificações:  De Planejamento: Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.  De Execução: Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.  Operacionais: Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.  Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma. Figura 7 - Diagrama das Falhas; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  28. 28. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 28/424 3.6 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO A classificação quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser fundamentada. Devem ser considerados os limites e os níveis da Inspeção Predial realizada, em função das anomalias e falhas constatadas na inspeção predial, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Quanto à ordem de prioridades recomenda-se que seja disposta em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apurada por metodologias técnicas apropriadas (GUT, FMEA, etc.). 3.6.1 RISCO CRÍTICO-IMPACTO IRRECUPERÁVEL É aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas, e meio ambiente, perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada. 3.6.2 RISCO REGULAR - IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL É aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis. 3.6.3 RISCO MÍNIMO - IMPACTO RECUPERÁVEL É aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. Figura 8 - Dados sobre Edificações; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  29. 29. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 29/424 4) Definições de estado de conservação e suas classificações. 4.1 CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE DA MANUTENÇÃO E USO A classificação quanto ao estado de manutenção e condições de uso deve sempre ser fundamentada, considerando os graus de risco e as intensidades das anomalias e, especialmente das falhas encontradas. Além disso, deve ser analisada a condições de regularidade do uso bem como os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada, devendo-se indicar uma das seguintes classificações: 4.1.1 – Classificação da Qualidade da Manutenção:  Manutenção Ótima  Manutenção Normal  Manutenção Mínima  Manutenção Deficiente  Manutenção Inexistente 4.1.2 – Classificação das Condições de Uso: A classificação pode indicar a condição de uso regular ou irregular. O uso regular vai permitir que a edificação seja ocupada e utilizada dentro dos parâmetros previstos no projeto, contribuindo para a sua longevidade. Quando o uso é irregular, a edificação estará sujeita a riscos não previstos que poderão comprometer a segurança e habitabilidade. Em relação ao uso, o inspetor predial deverá classificar a edificação: USO REGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de acordo com o uso previsto no projeto; USO IREGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de forma irregular, com o uso divergente do previsto no projeto; A prioridade na ordem de reparos ou soluções poderá se basear nessa(s) classificação (ões), quanto ao estado de manutenção geral do empreendimento e condições de uso; não impedindo que se recomende eventual interdição em parte da edificação; visando garantir a integridade dos usuários; quando do surgimento de situações de grau de risco crítico, ou identificação de uso irregular, em setores específicos e destacados do restante do empreendimento inspecionado. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  30. 30. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 30/424 5) Aspectos legais e aplicabilidade. Os problemas construtivos da obra nova são de responsabilidade dos construtores e incorporadores, conforme o art.12 do Código do Consumidor, que determina a reparação pelos danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. As anomalias de origem endógenas devem ser reparadas pelos construtores e incorporadores. O Termo de Garantia Contratual que, por sua vez, é complementar à garantia legal especificada no Artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro: “Art. 1245 - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”. Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifícios é também chamado de garantia qüinqüenal, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam vir a causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito (ver Figura 9), estabelecido no CDC: “Art. 12 - O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. § 1º - O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera,[...]”. O Termo de Garantia Contratual, complementar à garantia legal, é um termo feito por escrito e que precede e acompanha o Manual da Edificação. O termo de garantia ou equivalente deve esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo construtor, no ato da entrega e recebimento do imóvel. As garantias oferecidas pelo Construtor devem especificar, além de outras, as exigências quanto aos prazos de atendimento aos vícios da construção, tal como mencionado no CDC: “Art. 18 - Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  31. 31. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 31/424 publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”. Vícios da construção (não confundir com defeito, citado anteriormente) podem ser de duas naturezas: vícios aparentes ou de fácil constatação (ver Figura 10), e vícios ocultos (ver Figura 11). Os vícios ocultos, qualificados como vícios redibitórios – da mesma forma que os vícios aparentes ou de fácil constatação têm prazo de prescrição semestral, fixado pelo Código Civil e, desta maneira, o momento para que o vício fique evidenciado não deverá ultrapassar este tempo: Capítulo IV - DOS PRAZOS DA PRESCRIÇÃO Art. 178. Prescreve-se: [...] § 5°. Em 6 (seis) meses: [...] IV - a ação para haver o abatimento do preço da coisa imóvel, recebida com vício redibitório, ... O Termo de Garantia Contratual, complementar à garantia legal, poderá conter a descrição das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos da edificação, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usuários da edificação para a validade destas garantias. Na identificação dos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereço e telefone, far-se-á obrigatoriamente a ressalva de que o contato direto com estes fornecedores é uma faculdade e não uma responsabilidade dos usuários da edificação. Figura 9 – Defeitos endógenos na construção - Aristides Athayde Cordeiro Termo De Garantia E Manual Da Edificação Curitiba, Sinduscon Pr Janeiro De 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  32. 32. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 32/424 Figura 10 – Vícios aparentes ou de fácil constatação - ARISTIDES ATHAYDE CORDEIRO TERMO DE GARANTIA E MANUAL DA EDIFICAÇÃO CURITIBA, SINDUSCON PR JANEIRO DE 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc Figura 11– Vícios rebiditórios ou ocultos - ARISTIDES ATHAYDE CORDEIRO TERMO DE GARANTIA E MANUAL DA EDIFICAÇÃO CURITIBA, SINDUSCON PR JANEIRO DE 2001 fonte www.sindusconpr.com.br/.../20090401150424Manual_proprietario.doc Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  33. 33. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 33/424 As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores desses danos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Em geral, a responsabilidade pela periclitação e acidentes construtivos, decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutenção das Edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei. O item V do artigo 1.348 do Código Civil consigna que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência para tanto é a Manutenção. O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviços em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma técnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto à Manutenção de Edificações, é outra medida a ser diligenciada pelo síndico. As anomalias de de origem Natural decorrentes de fenômenos da natureza (previsíveis, imprevisíveis) e Funcional originarias do uso e degradação ao longo do tempo são de responsabilidade do sindico e em caso de edificações de menor porte são de responsabilidade do proprietário e do responsável pelo uso Destaque-se portanto que os síndicos e proprietários de imóveis e usuários , são os agentes mais vulneráveis, em virtude da negligência com a Manutenção Predial, a colocar pessoas em condições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes prediais. Quanto à responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, o art 129 do Código Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saúde de outrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo da Periclitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção. Tais exigências legais não deixam qualquer dúvida quanto aos ônus, responsabilidades e sansões passíveis de serem atribuídas aos responsáveis pelas anomalias construtivas. O(s) profissional é (são) responsável (ais) única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção contratada.  Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, quando as observações e orientações existentes no laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo proprietário ou Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  34. 34. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 34/424 responsável legal da edificação,bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção, bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido.  Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre a análise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção Predial. Deve-se explicitar a redação específica desses impedimentos no laudo. Quanto a documentação recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos, legais, administrativos e técnicos da edificação. TRABALHISTA  Livro ou cartão de ponto  Horário de trabalho  Carimbo do C.N.P.J  Matrícula no INSS  Livro de Registro de Empregados  Livro de Inspeção do Trabalho  Contratos de Experiência  Folha de Pagamento  Pasta com todas as rescisões de contrato de trabalho  Cadastro do empregador para o Vale Transporte  Declaração e Termo de Responsabilidade - vale transporte  Termo de responsabilidade para concessão do Salário-Família  Declaração de dependentes para fins de desconto do Imposto de Renda  Guias - contribuição sindical ; INSS ; FGTS ; PIS ; IR  Certidões negativas de Débito (CND) do INSS e FGTS a cada três  meses, se o responsável pelo pagamento é a administradora ou o contador  RAIS (Relação Anual de Informação Social)  DIRF (Declaração do Imposto de Renda na Fonte)  Comprovante de rendimentos pagos e de retenção de Imposto de Renda na Fonte. ADMINISTRATIVA  Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;  Regimento Interno do Condomínio;  Alvará de Construção;  Auto de Conclusão;  IPTU  Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);  Alvará do Corpo de Bombeiros Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  35. 35. UNINOVE Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos                Rev. B 16/07/2011 Folha 35/424 Ata de instalação do condomínio; A lista de documentos mencionada refere-se ao Município de São Paulo - SP. Para outras localidades, o Inspetor predial devera adequar e complementar a referida lista, consoantes as exigência de posturas Municipais e legais (lembra sempre do Art 5º da Constituição). Autos de Vistoria de Segurança (AVS) Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; Certificado de treinamento de brigada de incêndio; Licença de funcionamento da prefeitura Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual Cadastro no sistema de limpeza urbana Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc. Relatório de danos ambientais, quando pertinente Licença da vigilância sanitária, quando pertinente Contas de consumo de energia elétrica, água e gás. PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. Alvará de funcionamento; Certificado de Acessibilidade TÉCNICA  Memorial descritivo dos sistemas construtivos;  Quadros de área;  Projetos dos sistemas construtivos (listar o que está hoje na Norma)  Projeto aprovado;  Projeto modificativo;  Projeto executivo;  Projeto de sondagem;  Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos;  Projeto de estruturas;  Projeto de formas;  Projeto de armação;  Projeto de Instalações Prediais:  Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais;  Instalações de gás;  Instalações elétricas, de telefonia e de Pára-raios (SPDA);  Instalações de ar condicionado;  Projeto de Impermeabilização;  Projeto de Revestimentos;  Projeto de Pintura;  Projeto de acessibilidade MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO  Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico); Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  36. 36. UNINOVE Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos                  Rev. B 16/07/2011 Folha 36/424 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) Selos dos Extintores Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA; Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e rede; Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; Laudos de Inspeção Predial anteriores; Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores. Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral; Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes. Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás. Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas, etc. Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Cadastro de equipamentos e máquinas A lista acima é uma sugestão e deve ser adequada pelo inspetor predial de acordo com a localidade da edificação inspecionada, havendo outros documentos específicos para cada municipalidade, o que deve ser pesquisado e providenciado pelo inspetor, quando possível. Os documentos da lista acima devem ser colocados no Laudo como anexos, pois eles são utilizados como parte das evidências objetivas colhidas na diligencia e tem valor de subsídio das informações e conclusões (embasamento). Estes documentos listados assim como as normas utilizadas como referencia e as fotografias, formam um método racional para evidenciar as conclusões de forma confiável e reproduzível em um processo sistemático de perícia. Evidência de vistoria tem que ser verificável e recuperável. Elas são baseadas em amostras das informações disponíveis, uma vez que uma vistoria é realizada durante um período finito de tempo e com recursos finitos. Resumindo, o uso apropriado de evidencias está intimamente relacionado com a confiança que pode ser colocada nas conclusões e nos laudos. Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  37. 37. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 37/424 Figura 12 - Responsabilidades; in “INSPEÇÃO PREDIAL: FERRAMENTA NA GESTÃO DE ATIVOS” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. – novembro de 2007 Seminário de Inspeção e Manutenção Predial CREA AM. Fonte: http://www.crea-am.org.br/src/site/ Figura 13– Exemplos de falência estrutural em incêndios – Cartilha CONTRU 2, Prefeitura da Cidade de São Paulo, Secretaria da Habitação Dez 2008 Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  38. 38. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 38/424 6) Valorização patrimonial desencadeada por ações de manutenção predial A Manutenção Predial compreende um conjunto de serviços para a conservação ou recuperação da capacidade funcional da edificação, a fim de atender as necessidades dos usuários. Possui por finalidade primeira a minimização dos desgastes nos diversos sistemas que compõem o edifício, bem como o atendimento aos níveis de desempenho e exigências dos usuários, permitindo que as vidas úteis desses sistemas se aproximem dos prazos para os quais foram projetados. Para estabelecer o Plano de Manutenção Predial, que por definição é um conjunto de tarefas planejadas e programadas segundo uma Estratégia de Gestão, os Gerentes Condominiais não poderão se abster da constatação das reais condições técnicas do empreendimento.Neste aspecto a INSPEÇÃO PREDIAL auxilia todo o processo e, inclusive, já está prevista em norma técnica de Manutenção Predial (NBR 5674 da ABNT). INSPEÇÃO PREDIAL é, de forma simples, a verificação da edificação, retratando o panorama geral em um determinado instante, através do levantamento e indicação das características reais do edifício. O Relatório de Inspeção Predial relaciona os problemas de ordem técnica funcional e de manutenção encontrados nos sistemas que compõe o empreendimento, documentando através de registro fotográfico e estabelecendo prioridades de intervenção sob a ótica da segurança do usuário. Informa, também, as recomendações técnicas para cada questão abordada. Com estas informações os Gerentes Condominiais poderão definir, corrigir ou reorientar o Plano de Manutenção do Edifício permitindo a programação de despesas e custos intrínsecos à manutenção. Além disso, estabelecerão parâmetros para a determinação de outros dois aspectos importantes na gestão condominial: A MANUTENÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL E AUMENTO DO VALOR PATRIMONIAL. A MANUTENÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL é tarefa da manutenção predial por excelência, visto que está diretamente relacionada com a funcionalidade dos sistemas, sua conservação e minimização de gastos. O AUMENTO DE VALOR PATRIMONIAL é uma etapa na vida econômica de um edifício que deve estar prevista nos planos de Gestão Condominial como estratégia Competitiva de Administração. Para haver Aumento de Valor Patrimonial, analisam-se as alterações e modificações necessárias dos sistemas de funcionamento, através da adequação e atualização frente às novas tendências mercadológicas. Nesse Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  39. 39. UNINOVE Rev. B Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos 16/07/2011 Folha 39/424 caso são estabelecidos os critérios de quando e como realizar as alterações, programando o “Retrofit” e o “Up Grade” necessários para que seja garantida a manutenção da VANTAGEM COMPETITIVA no mercado imobiliário. Com base nestes conceitos, os custos de manutenção não podem ser confundidos como despesas. Os gastos com MANUTENÇÃO são INVESTIMENTOS ao patrimônio, já que permitem MANTER E AUMENTAR o VALOR PATRIMONIAL da empresa / CONDOMÍNIO. Figura 14 - Manutenção – Perda de Valor; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - OUTUBRO/2008 no IBAPE, FORUM DE INSPEÇÃO DE ESTADIOS. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ De acordo com este contexto, a INSPEÇÃO PREDIAL impulsiona toda a gama de atividades para a materialização do investimento no patrimônio, e se faz insubstituível como instrumento moderno na ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL, onde a regra é a administração por resultados com plena utilização dos recursos tecnológicos, humanos e materiais, a fim de solucionar questões relacionadas ao consumo e investimento de bens imóveis.”. A Inspeção Predial é o fundamento ou a base de todo o processo da manutenção de valores, tal qual a relação abaixo estabelecida, segundo o fluxo de informações proposto:  Estudo do mercado – panorama geral  Realização da Inspeção Predial  Análise das anomalias – prioridades de serviços – recomendações técnicas  Plano de manutenção e reformas, considerando o mercado Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA
  40. 40. UNINOVE Engenharia de Avaliações e Perícias Manutenção Predial e Avaliação de Máquinas e Equipamentos     Rev. B 16/07/2011 Folha 40/424 Levantamento de valores a serem investidos Estabelecimento de cronograma de intervenções Análises de viabilidade de investimentos Verificação da consolidação da valorização patrimonial Figura 15 - ; in “PALESTRA DE INSPEÇÃO PREDIAL” - autor: Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Novembro/200p no IBAPE, Curso de Inspeção Predial em Estádios de Futebol. Fonte http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/ É importante destacar que a manutenção recupera e conserva a capacidade funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivo reformar ou alterar características de projeto. A manutenção recupera através de atividades corretivas, sendo estas preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vida útil. As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da manutenção – estratégia de ação, essas podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Manutenção Preditiva: é uma atividade que visa estudos sistemas e equipamentos e analisar seu Elaborado por: Analisado por: Professor : Marcelo Gandra Falcone Alessandra Aparecida Vieira Marcelo Gandra Falcone QUANDO IMPRESSO CONSIDERAR PIRATARIA - CÓPIA NÃO AUTORIZADA

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