Avaluo un proceso_menos_subjetivo_mas_tecnico

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Avaluo un proceso_menos_subjetivo_mas_tecnico

  1. 1. 1 1 Ecuador.El avalúo de un inmueble: un proceso menos subjetivo y más técnico Gustavo Barahona P., Ingeniero Civil Carrera de Ingeniería Civil y Ambiental Escuela Politécnica Nacional - Quito Síntesis Debido a que en nuestro medio no ha existido la disciplina de llevar adelante los procesos avaluatorios ciñéndose a procedimientos que tengan menos de subjetividad y más de técnica, se han dado casos extremadamente curiosos, por decir lo menos, como aquel que ejecutado por tres profesionales que basando sus resultados de su práctica –que sin lugar a dudas muy valiosa– y criterios personales, han generado tres avalúos distintos de un mismo inmueble con diferencia marcadas entre ellos tanto a favor del propietario del inmueble como a favor de la institución financiera que lo requería. Sin ir muy lejos, las instituciones bancarias actualmente se encuentran en situaciones comprometidas debido a la sobrevaloración de bienes inmuebles ocasionando una falsa imagen de sus activos. Como premisa fundamental, no existe ninguna duda acerca del procedimiento ético y moral de los diferentes profesionales inmersos en la problemática. Lo que en realidad ha sucedido se menciona en las primeras líneas. Esto ha motivado a que la Escuela Politécnica Nacional. ofrezca cursos de formación básica dirigido a diferentes profesionales del ramo en el que se imparten y comparten conceptos y criterios capaces de uniformizar o “coincidir” en apreciaciones y, por ende, en resultados. El presente trabajo trata de sintetizar los diferentes métodos y sus partes relevantes que deberían conocerse y aplicarse en el avalúo de inmuebles urbanos. Estos procedimientos, metodologías y aplicaciones se han tomado de los cursos dictados en el “Instituto Ecuatoriano para el Financiamiento de la Vivienda” por el Ec. Oscar Borrero Ochoa, varios artículos reproducidos por IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliacöes e Pericias de Engenharia, artículos escritos por la Universidad Politécnica de Valencia y su Maestría Universitaria Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración, de varios artículos publicados en la revista americana “The Appraisal Journal” y varios casos de nuestro medio en los que ha participado tanto el autor del presente trabajo como la E.P.N y su Carrera de Ingeniería Civil y Ambiental 0. Introducción Para cualquiera de los trabajos que hoy en día deba realizar el profesional, se requiere técnicas y procedimientos ágiles, precisos y confiables los que harán que sus resultados sirvan a sí mismo y a los demás. En el ámbito de la economía urbana, la valuación de la propiedad raíz, debido a los fenómenos de crecimiento acelerado de las áreas urbanas y de perturbaciones económicas acentuadas en la presente época, se ha convertido en un mecanismo relevante que permite delimitar y determinar tanto la incidencia cuanto los cambios de valor del suelo y de las edificaciones. Lo antedicho corrobora que los factores principales que intervienen en la valuación de un inmueble son: lote, construcción y factor de comercialización. Cada uno de ellos deberá ser cuantificado lo más cercano a la realidad para lograr el justo precio que un bien posee. Partiendo de que EL AVALUO ES UNICO, pues el inmueble al que va dirigido también es único, se analizará rápidamente cada uno de los tres factores. 1. El lote y el Método Comparativo Para asignarle un precio al lote, se acude al “Método Comparativo” que tiene como base determinar el Lote tipo. Este lote tipo es aquel que más se repite en la zona, esta ubicado lo más cercano posible al lote a avaluar, posee una forma regular, de proporciones acordes con la teoría arquitectónica, que se encuentre en sitios intermedios (no esquineros). A este lote tipo se la asignará una valoración dependiendo de los precios de varios inmuebles vecinos que se encuentren en proceso de negociación, partiendo desde luego del criterio del perito avaluador, de su experiencia, del conocimiento del mercado existente alrededor del cual se realiza el avalúo y de ayudas metodológicas existentes.
  2. 2. 2 2 Sobre la base de este lote tipo y sus medidas, se penalizará o premiará el lote a avaluar, de acuerdo a los siguientes factores: • Fondo, • frente, • forma, • tamaño, • proporción, • influencia de varios frentes o esquinero, • topografía, e • integración. Cada uno de estos factores se encuentra expresado matemáticamente. El producto de éstos, aplicado al precio del lote tipo corresponderá al precio del lote a avaluar. 2. La construcción y el Método del Costo Este elemento es el segundo factor que interviene en el avalúo de un inmueble, sea éste nuevo o usado. La aplicación del "Método del costo" o "Costo de reposición", entendiéndose como el valor de la construcción nueva, será el punto de partida. Se llegará al valor de la construcción nueva acudiendo a los presupuestos de la obra realizada, si es esto posible o, de lo contrario, de acuerdo a referencias dadas por organismos que manejan los costos unitarios de varios tipos de construcciones, así como también de constructores que se encuentran en actividad y que conocen a ciencia cierta estos valores. Avalúo de la construcción nueva Lo que se requiere es comparar hipotéticamente el inmueble a avaluar con otro de similares características completamente nuevo. Mediante el proceso de homogeneización, se comparará con alguna de las construcciones nuevas actuales cuyo precio es conocido. No esta por demás señalar que el avaluador entienda como se hace la construcción nueva para así identificar el prototipo al cual se asemejará la construcción que se encuentra avaluando. Además, es importante conocer si estos precios de referencia corresponden a una sola construcción o son precios de inmuebles fabricados en serie y si el dato obtenido se refiere a costos directos, o costos de construcción, o a precio de venta. Se define como "Multiplicador de costos" al cociente del costo de la construcción y el costo directo. A continuación aparecen algunos valores de "Multiplicadores" aplicable a la ciudad de Quito, debiendo el avaluador utilizarlos con el suficiente criterio y sin rigidez en cuanto a los valores indicados 1 . Vivienda estrato económico 1.15 – 1.18 Vivienda estrato popular 1.20 – 1.23 Vivienda estrato medio – bajo 1.25 – 1.28 Vivienda estrato medio 1.30 – 1.34 Vivienda estrato medio-alto 1.35 – 1.38 Vivienda estrato alto 1.40 - 1.42 Vivienda de lujo 1.40 – 1.42 Si es el caso de avaluar una propiedad que se encuentra en construcciones multifamiliares o propiedades en condominio, se deberá considerar que se compra una área de construcción útil y se paga por un área de construcción bruta la misma que incluye todo lo que son instalaciones y construcciones correspondientes al condominio (cerramientos, áreas de circulación, 1 Taller AEPA / Barahona, G; Borja, P; Contreras, R; Estupiñán, G; Pachano, G; Terneus, R; y otros / Mayo de 2.003
  3. 3. 3 3 guardianía y conserjería, jardines, áreas de recreación, ascensores, cisternas, bombas de agua, ductos de ventilación, etc.). Como en el caso anterior, se define el factor "K" dado por el cociente entre el área neta y el área bruta. Se sugiere, también, algunos valores del factor "K" haciéndose la misma observación que en el caso anterior2 . Vivienda estrato media – bajo 0.91 – 0.93 Vivienda estrato medio 0.88 – 0.90 Vivienda estrato medio – alto 0.85 – 0.87 Vivienda estrato alto 0.81 – 0.84 Vivienda estrato de lujo 0.76 – 0.80 Unifamiliar y Bodegas 1.0 Avalúo de la construcción usada Al contrario de lo que sucede con el terreno, que constantemente esta en proceso de valorización, la construcción se encuentra expuesta a dos tipos de desvalorización: Por su edad y estado de conservación. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva aplicada un factor de depreciación, de tal manera que el valor actual o de la construcción usada (Vx) será igual al valor de la construcción nueva (Vn) “depreciada” por el factor D y por un valor residual esperado, R. Donde: R es el residuo o porcentaje no depreciado. D es el porcentaje por depreciación. El factor "D" se obtiene de las tablas de Fitto y Corvini, el mismo que involucra a las amortizaciones (depreciaciones) antes indicadas: Edad y estado de conservación. 3. El valor del terreno y el Método del Potencial de desarrollo También llamado “Método del Residuo”, pues se llega al valor del terreno como un residuo del valor de venta menos los costos de construcción y las utilidades del promotor. Es aplicable a terrenos sin edificaciones o con edificaciones sin importancia o con edificaciones de poca valorización. Para este propósito, el avaluador se ciñe a los siguientes pasos: • Seleccionar la óptima edificabilidad del solar, es decir, la edificabilidad más rentable teniendo en cuenta las limitaciones impuestas por el planeamiento urbanístico: Retiros, máxima edificabilidad en la planta baja (COS), máxima edificabilidad en altura (COS Total), afectaciones por obras de infraestructura, limitaciones por obras gubernamentales, etc. • La edificabilidad mas rentable consiste en elaborar someramente un anteproyecto que quepa en el lote, fijándose los precios de venta -en el momento presente- de las áreas útiles del proyecto: áreas de almacenes, oficinas, viviendas, parqueaderos, bodegas, secaderos, obteniendo así el valor de recaudación en el eventual caso de venta total. • Se estima, además, que los siguientes porcentajes para cada una de las partes que intervienen en el precio de venta son: o entre el 68 y el 72% para la construcción; o el precio del terreno varía entre el 12 y el 15%. 2 “El Factor “K” para propiedad horizontal en edificios multifamiliares” / ALTAMIRANO, Álvaro / Octubre de 2.001 ]D)(1R)(1RVn[Vx −−+=
  4. 4. 4 4 o Las utilidades del promotor, entonces, oscilan entre el 15 y el 18%. • Sin duda, al partir de ciertas hipótesis económicas los resultados pueden distorsionarse apartándose de la realidad si no se cuida especialmente su verosimilitud. Hay ocasiones que el terreno, dependiendo fundamentalmente de su ubicación, llega a pesar hasta un 17% del costo total del proyecto mermando así las utilidades del promotor. 4. El inmueble y el Método de la Renta Directo Diferente a lo que ocurre en países desarrollados, la propiedad en nuestro país no ha sido tomada como una inversión a largo plazo. El desconocimiento generalizado por parte de los propietarios de los inmuebles sobre la capacidad de renta de sus bienes es notorio, ya que la propiedad raíz ha sido vista como una necesidad básica desde el punto de vista habitacional sin importar cuanto capital haya invertido en este bien; lo realmente importante es que se posee un techo para vivir. No se toma en cuenta la gran cantidad de capital de trabajo inmovilizado en activos fijos, ya sean bienes muebles o inmuebles sin analizar la importancia de considerar los bienes raíces como una inversión a largo plazo. Este método hace especial énfasis en la relación directa que existe entre el valor de mercado de los bienes inmuebles, especialmente los destinados a comercio, y el comportamiento de la economía regional o nacional. La base teórica es sencilla pero a la vez una de las más volubles. El valor de un bien inmueble esta relacionado directamente con los ingresos que puede producir: a mayores ingresos, mayor valor de la propiedad o viceversa. Pero el hecho de que la base teórica sea sencilla no quiere decir que la aplicación del método también lo sea. Se presentan varios inconvenientes relacionados con la contabilidad, la escasa confianza que se merece debido a que el avaluador puede introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de cálculo y la calidad de información que se consigue en el medio asociados al hecho de que existe una economía con poca estabilidad en cuanto a sus indicadores macroeconómicos, factor crítico a la hora de realizar proyecciones. Un inversionista de propiedad raíz realizará un análisis similar al que haría si fuese a invertir en acciones de una compañía: Estudio financiero referente al descuento a valor presente de los flujos de caja que produciría la compañía en el futuro. De esta manera, el inversionista conocerá el valor a ofrecer por las acciones. Lo mismo ocurrirá en el caso de una propiedad. La metodología aconsejable sería: determinar el valor del capital inmueble -que no siempre es su valor de venta- mediante el método del costo aplicados los factores de depreciación si el inmueble es usado. A continuación se define la relación “p” entre el arrendamiento del primer piso y los pisos superiores (que es distinto a una alícuota). Luego, se define la relación “Aprovechamiento del terreno” entre el área construida efectiva y el área máxima construible. Seguidamente, se deberá definir la tasa de renta (de ser necesario se tomará en cuenta el efecto inflacionario inmobiliario). Esto se soluciona generando una “Matriz de rentabilidad” de acuerdo con sus características propias, obteniendo una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble. La renta o alquiler opera como un factor de ajuste entre la valorización del inmueble y la tasa media de ganancia de la economía más un factor de riesgo y un factor de liquidez. En los inmuebles, riesgo casi no existe mientras que liquidez es alta ya que no es fácil convertir el inmueble en dinero líquido. El Método Comparativo también se aplica investigando los arrendamientos en el mercado de otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables para valorar de acuerdo a los siguientes parámetros: profundidad del local, rentabilidad por pisos, características de construcción, edad, estado de conservación, localización, contratos de arrendamiento, primas y garantías, etc.
  5. 5. 5 5 5. Los inmuebles especiales y el Método de Capitalización También conocido como el Método de la Renta Indirecto, esta estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda esta hipótesis central tiene un fundamento económico preciso. Los inmuebles son bienes de inversión que demandan en el mercado por sus rendimientos esperados. Los rendimientos de la inversión en inmuebles tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por el flujo de rentas que se obtienen mediante su alquiler a lo largo del tiempo. Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los terrenos vacíos producirán este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios resultantes. Pero antes de su construcción no existen referencias directas sobre dichas rentas potenciales, las cuales, tendrán que estimarse mediante el cálculo de expectativas y bajo hipótesis mas o menos contrastables. Hay también inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles, discotecas, sedes sociales, centros comerciales cuyo flujo de rentas es difícil de verificar, por dos razones: 1) No existe un mercado transparente de alquileres para estos activos a causa, precisamente, de su singularidad; 2) La estimación de su renta solo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y dependen del menor o mayor acierto en la gestión empresarial. Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo pueden experimentar cambios respecto a los niveles esperados por el analista cuando realiza la tasación. Otro motivo de la incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Es frecuente trabajar con la hipótesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el analista supone que el flujo de rentas se mantendrá invariable durante infinitos años a partir del momento de la tasación Esta hipótesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los cálculos y el volumen de información que necesita el avaluador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hipótesis del horizonte infinito que las rentas correspondientes a años muy alejados del momento presente van a influir relativamente poco en el resultado de la tasación. La razón es que el importe capitalizado de la renta anual será tanto más pequeño cuanto más distante se encuentre dicha renta en el tiempo. Ahora bien, cuando no se admite la hipótesis de horizonte infinito hay que determinar la longitud de dicho horizonte y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar el horizonte con arreglo a cierto criterio, el avaluador puede cometer un sesgo, intencionado o no, cuyas consecuencias sobre el precio de tasación son evidentes. El último paso en esta metodología consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa de actualización apropiada 3 . Sin embargo, elegir acertadamente esta tasa (es decir, elegirla de modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre resulta fácil ni contrastable. El avaluador tiene aquí un margen de maniobra que le permite acomodar el precio de la tasación a conveniencias particulares, ya de índole política, ya de índole profesional (si el avaluador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial). Este método analítico clásico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos perfeccionados, los parámetros (y, en especial la tasa de actualización) se eligen racionalmente mediante procesos sofisticados de decisión. El horizonte temporal se puede determinar también con ayuda de un modelo, que optimiza la vida útil de la inversión en el contexto de 3 Conocida también como “Tasa de descuento” o “Tasa de Actualización” o “Tasa de capitalización”
  6. 6. 6 6 ciertas hipótesis. Estas variantes perfeccionadas tienen el inconveniente de complicar el planteamiento y, además, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hipótesis. 6. Factor de comercialización Para poner el precio a una propiedad, se debe asignar un factor que afecte al valor físico del inmueble (no a sus componentes por separado). Para esto, el avaluador procederá a analizar entornos macroeconómico, entorno local, entorno del vecindario, obsolescencia económica y física, demanda por la zona, servicios públicos, edad y estado de conservación, diseño arquitectónico funcional ligado al clima, aprovechamiento de espacios, acabados, calidad de los materiales, calidad de los suelos, ubicación en altura, piso o nivel, adecuada interrelación entre acabados, colores y ambientes, servicios complementarios, etc. A manera de sugerencia, en centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional, 1.1 < FC < 1.2 En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas en períodos de auge, 1.3 < FC < 1.5 En ciudades de lento crecimiento, debido a que la construcción es poco activa, 0.8 < FC < 0.9 En zonas de baja demanda o en época de crisis en grandes ciudades, el Factor de Comercialización puede llegar hasta 0.6. Como otra alternativa para evitarse el asignar un solo número a este importante término, existe la posibilidad de elaborar un baremo en el que intervienen un conjunto de signos intrínsecos y extrínsecos al inmueble los mismos que incluyen, desde el entorno macro-económico del país, pasando por el entorno del sector, observando el entorno del conjunto habitacional y llegando al inmueble propiamente dicho. En la bibliografía que viene de España se lo puede encontrar con relativa facilidad. 7. BIBLIOGRAFÍA 1. I ENCUENTRO ECUATORIANO DE AVALUADORES / Varios autores / Escuela Politécnica Nacional / Quito, Septiembre 25 y 26 del 2.003 2. ALVES DANTAS, Rubens / Ingeniería de Tasaciones, una introducción a la metodología científica / Editora PIN Ltda. 2.002 3. ALMEIDA, Luis Fernando Arq. / Avalúos de Inmuebles / Segunda Edición 2.000 4. APPRAISAL INSTITUTE / Guide notes to the standards of professional / 1.999 5. BALLESTERO E., RODRÍGUEZ J.A. / El precio de los inmuebles urbanos / CIE, Inversiones Editoriales DOSSAT 2000 / 1.999 6. BALLESTERO E., RODRÍGUEZ J.A. / Tasación inmobiliaria urbana / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999
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