Woningbouwwet (Wet Breyne) Tommy Vandepitte
Overzicht• Uitgangspunt : het bouwproces• Toepassing :    – De woningbouwwet van toepassing ?• Inhoud :    – Verplichtinge...
Teksten• Basis    – Woningbouwwet    – UitvoeringsKB Woningbouwwet    – Erkenningswet    – UitvoeringsKB Erkenningswet• Zi...
Uitgangspunt : het bouwproces                                      • Chronologie                                          ...
Chronologie•   Grond                                                   •    Bouw     –   Verkrijgen                       ...
Chronologie• Onnoemelijk veel combinaties van  constructies en problemen mogelijk• Belangrijk voor de Woningbouwwet    – G...
Chronologie•   Overdracht eigendom (grond / bouw)•   Plannen (bouw/renovatie)•   Vergunning (bouw/renovatie)•   Verdeling ...
Spelers                                                              “Bouwheer” ?               De architect              ...
Bouw = risico• Regel : risico ligt, waar het valt• Uitzondering : aansprakelijkheidsregeling    – Vb. rechtstreekse vorder...
Toepassingsgebied         •   Basis         •   Uitsluitingen (art. 2)         •   Regel (art. 1, al. 1)         •   Aanvu...
Basis : woning-bouw•    Wat ? onroerend goed    – huis    – appartement (art. 577-3 B.W.)•    Waar ? gelegen in België•   ...
Huisvesting• Huisvesting    – Zelf bewonen    – Laten bewonen door derden      (vruchtgebruiker, opstalhouder, huurder,   ...
Staat• Toekomstige zaak : huis of appartement• Graad van afwerking ? Discussie !    – Norm : normale bewoonbaarheid       ...
Uitsluitingen (art. 2)• Ratio : zij hoeven geen bescherming• 3 uitgesloten verkrijgers    – Intergemeentelijke samenwerkin...
Uitsluitingen (2)• Pas op !  – Beroepsverkrijgers zijn vaak    beroepshandelaars en zullen eventueel    tijdens de bouw wi...
Regel (art. 1, al. 1)• overeenkomst    – tot “verkrijging”         • eigendomsovergang,         • bouwen, doen bouwen, ver...
“Eigendomsovergang”• Koop-verkoop (art. 1582 B.W.) = centen• Ruil (art. 1702 B.W.) = goederen• Schenking (art. 894 B.W.) =...
“Bouwen”• Aanneming van werk    – MvT (impliciet) : “verwerken van de      materialen” en “technische en materiële      ui...
“Doen bouwen”• Aanneming van werk (ev. lastgeving)    – Promotor (in strikte zin)    – CoördinatorTommy Vandepitte    user...
“Verschaffen”• Aanneming van werk• Met opzet een ruime term    – MvT : eender welk contract waarbij iemand,      “zonder z...
“Storting”• Passief : verplichting• Actief    – Storting op rekening (chartaal > giraal)    – Overschrijving op rekening (...
“Storting”• Ongeacht functie    – Voorschot    – Waarborg    – Pand• Ongeacht hoogte    – Zelfs minder dan 5% (cf. art. 10...
“Storting”• Door wie ?    – Verkrijger    – Derde :         • lasthebber van de verkrijger         • Solvens = aangeduide ...
“Storting”• T.a.v. wie ?    – Promotor (verkoper / aannemer / promotor)    – Derde :         • Geblokkeerde rekening op na...
“Voltooiing”• Storting voor voltooiing    – Voltooiing         • = betaling (art. 1253 B.W.)         • = einde van uitvoer...
Aanvullende regel (art. 1, al. 2)•    Overeenkomst     – Tot eigendomsovergang•    met de verbintenis ze te verbouwen of u...
Vb. verbouwing- Prijs verbouwing (P) = 150k• Verkoopprijs (V)    – Prijs terrein (T) = 20k    - Prijs gebouw (G) = 80k- Be...
Verbouwen van “niet-woning”- Wat ?    - Huis of appartement dat niet is bestemd voor      huisvesting- Belang ?    - Valt ...
Proactieve regel (art. 7)• Beloften (opties)    – Eenzijdige rechtshandeling of overeenkomst    – Gradaties         • belo...
Ontwijken en ontduiken           • Verschil ?           • Ontwijken           • Ontduiken
Verschil ?• Ontwijken  – “legaal”  – zorgen dat je niet onder het    toepassingsgebied valt• Ontduiken  – “illegaal”  – bi...
Ontwijken (1)•   Buiten territorium     – Overeenkomst rond woningbouw in buitenland (bvb. Spanje)•   Andere bestemming   ...
Ontwijken (2)• Geen verbintenis af te werken  – Casco  – Waar ligt de grens ? => ontduiken• Geen storting voor VO  – Helem...
Ontduiken : overzicht• Overeenkomst   – Conventioneel plechtig contract   – Opeenvolgende beloftes   – Hoge optiepremies• ...
Ontduiken (1)• Conventioneel plechtig contract   – Wat ?      • “overeenkomst pas gesloten bij verlijden van authentieke a...
Ontduiken (2)• Opeenvolgende beloftes  – Wat ?     • Verkoopbelofte t.v.v. verkrijger onmiddellijk gevolgd door       aank...
Ontduiken (3)• Hoge optiepremies  – Wat ?     • Een optiepremie is in principe een vergoeding voor het verkrijgen       va...
Ontduiken (4)• Gesplitste akte   – Wat ?      • Opsplitsing van één overeenkomst die onder de WBW valt, in        verschil...
Ontduiken (4’)• Gesplitste akte   – Aanwijzingen / indicaties (vaak geen bewijzen)      •   Zelfde partijen      •   Een d...
Ontduiken (4”)• Gesplitste akte  – Tegenindicaties     • (objectieve) redenen voor de afsplitsing         – Vb. afwerking ...
Ontduiken (4a)• Gesplitste akte  – Verkoop grond >< aanneming voor de bouw     • Redenen :        – Groter voorschot of ze...
Ontduiken (4b)• Gesplitste akte  – Verkoop/aanneming casco >< aanneming afwerking     • Redenen :         – Eerste overeen...
Ontduiken (4c)• Gesplitste akte  – Verkoop/aanneming casco met uitzondering van    enkele (belangrijke) afwerkingswerken >...
Ontduiken (4d)• Gesplitste akte  – Verkoop bestaande >< verbintenis verbouwing /    uitbreiding (art. 1 UB)     • Redenen ...
Ontduiken (5)• Hoge grondprijs  – Zie gesplitste akte  – Ook daarbuiten     • Reden :         – Niet toepassen van het ver...
Ontduiken (6)• Betaling onder tafel  – Wat ?     • Betaling met “zwart geld” en/of “in het zwart”  – Beoordeling     • Vei...
Ontduiken (7)• Betalen van een waarborg of aan gelinkt  persoon  – Waarborg = storting     • Uitz. in handen van een (volk...
Ontduiken (8)• Ruil  – Wat ?     • Niet : levering tegen geld,     • Maar : levering tegen levering  – Argumenten     • Ge...
Ontduiken (8a)• Ruil  – Grondeigenaar geeft (quasi) “gratis” opstal voor    appartement     • Argumenten om WBW niet toe t...
Ontduiken (8b)• (Grond)eigenaar ruilt grond tegen appartement  elders     • Argumenten om WBW niet toe te passen        – ...
Ontduiken (8c)• Ruil  – Ruil tussen twee verkrijgers van een    appartementsgebouw in aanbouw     • Argumenten om WBW niet...
Inhoud   • Dwingend recht   • Zekerheid (art. 12)      – 2 hypothesen, 3 types         • 5% of 100 %      – Erkenning     ...
Dwingend recht (1)• Dwingend recht (s.s.)    – Relatieve nietigheid    – Procedureel         • In te roepen door partijen,...
Dwingend recht (2)• Deels openbare orde    – Absolute nietigheid    – Procedureel         • In te roepen door rechtbank ze...
Zekerheid• 2 hypothesen    – Voldoende erkende promotor    – Niet voldoende erkende promotor• 3 types    – Consignatie en ...
Erkenning (1)• Erkenning ?    – W. 20 maart 1991 (voordien : 1947)    – Overheidsopdrachten    – Doel : eerste selectie va...
Erkenning (2)• Voldoende erkenning ?    – “Aard” = categorie (letters)         • D of D1    – “Omvang” = klasse (cijfers t...
Omvang• Gewaarborgde werken ?    – Verschillende interpretaties bij appartement    – Onderscheid :         • omvang van de...
Erkenning (3)• Informatie / controle    – Promotor (louter coördinator)         • Is geen aannemer en kan dus niet worden ...
Erkenning (4)• Ontwijking / ontduiking  – Tijdelijke vennootschap : discussie !     • Wb.Venn. (art. 47) : algemene regeli...
Erkenning (5)• Ontwijking / ontduiking  – Scheiding grond / opstallen : discussie !     • voorstel :        – Als grondver...
Consignatie en Depositokas (1)• Art. 12, eerste al. WBW en art. 3 UB• Voordelen promotor  – lager bedrag• Nadelen promotor...
Consignatie en Depositokas (2)• Vorm ?  – In speciën bij C&DK     • Cf. huurwaarborgrekening (art. 10 WHW)  – Publieke fon...
Consignatie en Depositokas (3)• Bedrag ?  – 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig    afgerond naar het hoger liggen...
Consignatie en Depositokas (4)• Wat wordt gewaarborgd ?  – Geleden nadeel wegens    • vertraging in de uitvoering , te wij...
Consignatie en Depositokas (5)• Vrijgave ?  – Helft bij VO  – Helft bij DO• Procedure vrijgave ?  – Aanvraag verkoper aan ...
Voltooiingsgarantie (1)• Art. 12 WBW (“keuze”) en 4 UB (“vg”)• Door wie wordt gewaarborgd ?    – Kredietinstellingen• Wat ...
Voltooiingsgarantie (2)• Waarde van de waarborg ?    – de “werken” (cf. “omvang” bij erkenning)    – soms discussie bij ap...
Voltooiingswaarborg (3)• Hoe wordt voltooiing gewaarborgd ?    – Hoofdelijke borgstelling om de sommen te betalen      die...
Voltooiingswaarborg (4)• Bewijs ?    – Eenzijdige verbintenis door kredietinstelling    – Bij “verkoop” :         • Vermel...
Voltooiingswaarborg (5)• Vrijgave    – Voorlopige oplevering (art. 4 UB)         • Wat indien er opmerkingen worden gemaak...
Terugbetalingsgarantie• Niet geregeld, enkel vermeld in art. 12• Onduidelijk over de bedoeling  – Zelfstandig     • Proble...
Doorgifte van de zekerheid ? (1)• Situatie : koper 1 verkoopt of ruilt tijdens  de bouw aan koper 2    – Koper 1 is vastgo...
Doorgifte van de zekerheid ? (2)• grote onzekerheid ! =>jur.advies vragen• meestal promotor niet erkend    – een doorgifte...
Doorgifte van de zekerheid ? (3)• Mogelijkheden ?    – Doorverkoop onder WBW         • Doorverkoop van het bestaande      ...
Doorgifte van de zekerheid ? (4)• Mogelijkheden    – Doorverkoop onder WBW         • Promotor komt niet tussen (of is niet...
Contract : overzicht– Formeel  • Verplichte vermeldingen (art. 7)– Inhoudelijk  •   Koop of aanneming (art. 3)  •   Overga...
Contract : formeel• Verplichte vermeldingen (art. 7)  – Ratio :     • Informatie voor de verkrijger     • Evenwichtiger ma...
Contract : inhoudelijk (1)• Kwalificatie (art. 3)  – Koop of aanneming  – Niet : lastgeving, waarbij de promotor buiten   ...
Contract : inhoudelijk (2)• Overgang van eigendom of risico (art. 4-5)  – Grond gaat onmiddellijk over  – Gebouw gaat over...
Contract : inhoudelijk (3)• Prijs : vaststelling  – Totale prijs     • Prijs van het terrein (inbegrepen in die totale pri...
Contract : inhoudelijk (4)• Betalingsritme (art. 10)     • voor sluiten overeenkomst : niets     • bij sluiten overeenkoms...
Contract : inhoudelijk (5)• Prijs : herziening  – Steeds mogelijk (art. 7, e en 8)     • (RL : er kan afstand van worden g...
Contract : inhoudelijk (6)• Oplevering (art. 9)  – Wat ?     • vaststelling van de voltooiing van de werken     • >< aanva...
Contract : inhoudelijk (7)• Oplevering (art. 2 UB)  – Vorm : geschrift + tegensprekelijk (“ovk”)  – Weigering : geschrift ...
Contract : inhoudelijk (8)• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6)  – Cf. art. 1792 en 2270 B.W. : aanneming  – Ongeacht typ...
Contract : inhoudelijk (9)• Beding van wederinkoop (art. 11)  – Wat ?  – Verboden  – Reden :    • O.a. als de waarde van d...
Belofte• Duidelijk    – Verplichte vermeldingen (art. 7)    – Schadevergoeding bij niet uitvoering door      koper na lich...
Handhaving     • Theorie       – Strafsanctie (art. 14)       – Burgerlijke sanctie (art.           13)       – Aansprakel...
Strafsanctie (art. 14)• Sanctie    – Gevangenisstraf : 8 dagen tot 1 maand         • Correctionele straf => wanbedrijf    ...
Strafsanctie (art. 14)• Materieel element (constitutieve delen)    – Miskenning van art 10 (betalingsritme)         • Rech...
Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 hypothesen    – Beperkt tot het specifieke beding (“niet      geschreven”)  ...
Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 hypothesen    – Volledige overeenkomst of strijdig beding         • Verplich...
Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 “types”    – Dwingend recht : relatieve nietigheid    – Openbare orde : abso...
Burgerlijke sanctie (art. 13)• Praktijk  – Partijen kennen niet altijd de wet (<>    vermoeden)  – Soms bluffen :     • Do...
Beoordeling dossier• Belang van de (ontwerp-)documenten    – “verba volant, scripta manent”• (Ontwerp-)documenten    – Eig...
Heeft u vragen of  opmerkingen ?praktijk, de “tangen” op de        “varkens”, ...
Uw dossier laten nazien ?    tvandepitte@telenet.be
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Woningbouwwet feb2008

1,859 views

Published on

Presentatie in het Nederlands over de woningbouwwet, beter bekend als de wet Breyne.

Published in: Education
0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
1,859
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
9
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Woningbouwwet feb2008

  1. 1. Woningbouwwet (Wet Breyne) Tommy Vandepitte
  2. 2. Overzicht• Uitgangspunt : het bouwproces• Toepassing : – De woningbouwwet van toepassing ?• Inhoud : – Verplichtingen van de woningbouwwet • van aannemer, architect, notaris, bank• Handhaving : – Sancties op de niet nakoming van de verplichtingen van de woningbouwwetTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 1 html
  3. 3. Teksten• Basis – Woningbouwwet – UitvoeringsKB Woningbouwwet – Erkenningswet – UitvoeringsKB Erkenningswet• Zie users.telenet.be/tvandepitte/index.html – Juridische info > vastgoedrecht > woningbouwTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 2 html
  4. 4. Uitgangspunt : het bouwproces • Chronologie – Grond – Bouw • Spelers – Bouwheer – Architect – Aannemer • Hoofdaannemer / promotor / onderaannemer – Financier • Bouw = risicoTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 3 html
  5. 5. Chronologie• Grond • Bouw – Verkrijgen – Stadium • Kopen, erfenis, schenking • Reeds gebouwd – Natrekking ! – Te renoveren • Opstal, erfpacht, vruchtgebruik • In aanbouw – Publiciteit – Type • Notaris • Woning (OB - HOB - GB) • Hypotheekkantoor • Appartement (art. 577-3 BW) – Ruime administratieve inslag – Verkrijgen • Bodemsanering • Koop, erfenis, schenking, • Ruimtelijke ordening (planning) • Speciale situaties : opstal, erfpacht, vruchtgebruik, • Voorkoop • Aanneming van werk – Fiscale inslag • Lastgeving (coördinatie) • Direct : – Registratierechten – Administratieve inslag • Indirect : • Ruimtelijke ordening (vergunning) – Lokale belasting onbebouwde • Voorkoop percelen – Fiscale inslag – Inkomstenbelasting (O.V. – O.I.) • Direct : – Registratierechten – BTW • Indirect – Inkomstenbelasting (O.V. - O.I.)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 4 html
  6. 6. Chronologie• Onnoemelijk veel combinaties van constructies en problemen mogelijk• Belangrijk voor de Woningbouwwet – Grond • Koppelverkoop : grond en bouw van/via “promotor” – Bouw • Sleutel-op-de-deur / (bijna) kant-en-klaar • Bouwcoördinator • Aankoopbelofte te bouwen woning • Appartementsbouw met verkoop appartementenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 5 html
  7. 7. Chronologie• Overdracht eigendom (grond / bouw)• Plannen (bouw/renovatie)• Vergunning (bouw/renovatie)• Verdeling kavels = basisakte (appartement)• Overdracht risico (grond / bouw)• Voorlopige oplevering (bijz. appartement)• Definitieve oplevering (bijz. appartement)• Ingebruikname• Aanvaarding van de werken• 10 jaar - termijnTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 6 html
  8. 8. Spelers “Bouwheer” ? De architect Promotor Verkrijger “Promotor” Tweede De (hoofd)aannemer verkrijger Derde verkrijger De (onder)aannemer(s)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 7 html
  9. 9. Bouw = risico• Regel : risico ligt, waar het valt• Uitzondering : aansprakelijkheidsregeling – Vb. rechtstreekse vordering onderaannemer – Vb. voorrecht onderaannemer – Vb. 10-jarige aansprakelijkheid aannemer – Vb. Woningbouwwet • Aanleiding : faillissement Etrimo (eind ’60) • Ratio : bescherming tegen toetredingscontracten en faillissementen van “promotoren”Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 8 html
  10. 10. Toepassingsgebied • Basis • Uitsluitingen (art. 2) • Regel (art. 1, al. 1) • Aanvullende regel (art. 1, al 2) • Proactieve regel (art. 7) • Ontwijken en ontduiken • Contractueel
  11. 11. Basis : woning-bouw• Wat ? onroerend goed – huis – appartement (art. 577-3 B.W.)• Waar ? gelegen in België• Waarvoor ? • bestemd tot huisvesting of • bestemd tot huisvesting én beroepsdoeleinden• Staat ? toekomstige zaak => “in bouw” • Te bouwen / in aanbouw • Te verbouwen / uit te breidenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 10 html
  12. 12. Huisvesting• Huisvesting – Zelf bewonen – Laten bewonen door derden (vruchtgebruiker, opstalhouder, huurder, bruiklener, …)• Gradatie : – Exclusief huisvesting : JA – Huisvesting met accessoir ander doel : JA – Ander doel met accessoir huisvesting : NEE ? – Ander doel (handel, garage, …) : NEETommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 11 html
  13. 13. Staat• Toekomstige zaak : huis of appartement• Graad van afwerking ? Discussie ! – Norm : normale bewoonbaarheid • Bron : art. 7, e) en 9 • Voorzichtige interpretatieTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 12 html
  14. 14. Uitsluitingen (art. 2)• Ratio : zij hoeven geen bescherming• 3 uitgesloten verkrijgers – Intergemeentelijke samenwerkingsvormen • Vroeger : intercommunales, nu : OV, DV, PV, … – Sociale huisvestingsmaatschappijen – Beroepsverkrijgers • Ook al kopen ze in eigen naam en voor eigen rekening • N.B. wel onderscheid in rechtspersoonlijkheid – Vb. Zaakvoerder patrimonium-vennootschapTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 13 html
  15. 15. Uitsluitingen (2)• Pas op ! – Beroepsverkrijgers zijn vaak beroepshandelaars en zullen eventueel tijdens de bouw willen doorverkopen • Wijzen op problematiek van overdracht van de waarborg (i.p. niet mogelijk) • Wijzen op nut regeling voorziening in waarborg door de promotor als zij de woning doorverkopen – Niet te verwarren met vastgoedmakelaars die bemiddelen bij de verkoop van in aanbouw zijnde woningen of appartementen
  16. 16. Regel (art. 1, al. 1)• overeenkomst – tot “verkrijging” • eigendomsovergang, • bouwen, doen bouwen, verschaffen• waarbij de koper verplicht is vóór de voltooiing een of meer stortingen te verrichtenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 15 html
  17. 17. “Eigendomsovergang”• Koop-verkoop (art. 1582 B.W.) = centen• Ruil (art. 1702 B.W.) = goederen• Schenking (art. 894 B.W.) = om niets  Maar geen storting• Erfrecht (art. 731 B.W.) = om reden des doods  Maar geen overeenkomstTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 16 html
  18. 18. “Bouwen”• Aanneming van werk – MvT (impliciet) : “verwerken van de materialen” en “technische en materiële uitvoering van het gebouw” – “aannemer (in de bouw)”Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 17 html
  19. 19. “Doen bouwen”• Aanneming van werk (ev. lastgeving) – Promotor (in strikte zin) – CoördinatorTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 18 html
  20. 20. “Verschaffen”• Aanneming van werk• Met opzet een ruime term – MvT : eender welk contract waarbij iemand, “zonder zelf de materialen te verwerken en zonder zelf de contracten m.b.t. de technische en materiële uitvoering van het gebouw te sluiten zich ertoe verbindt om over te gaan tot een geheel van verrichtingen, die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen”Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 19 html
  21. 21. “Storting”• Passief : verplichting• Actief – Storting op rekening (chartaal > giraal) – Overschrijving op rekening (giraal > giraal ) – Overhandiging (chartaal > chartaal) ? – Ruil ? (art. 1707 B.W.) – Compensatie (“gesloten beurs”) ? (art. 1291 B.W.)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 20 html
  22. 22. “Storting”• Ongeacht functie – Voorschot – Waarborg – Pand• Ongeacht hoogte – Zelfs minder dan 5% (cf. art. 10) • Storting (toepassingsvw.) >< voorschot (vereiste) • Storting is niet per se een voorschot (art. 10) • Voorschot is steeds een storting (art. 10)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 21 html
  23. 23. “Storting”• Door wie ? – Verkrijger – Derde : • lasthebber van de verkrijger • Solvens = aangeduide betaler – (bvb. schuldenaar van de verkrijger betaalt rechtstreeks aan promotor)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 22 html
  24. 24. “Storting”• T.a.v. wie ? – Promotor (verkoper / aannemer / promotor) – Derde : • Geblokkeerde rekening op naam van de koper (cf. art. 10 Woninghuurwet) • Rubriekrekening notaris ? • Gelieerde personen ? (zie ontduiking)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 23 html
  25. 25. “Voltooiing”• Storting voor voltooiing – Voltooiing • = betaling (art. 1253 B.W.) • = einde van uitvoering van de overeengekomen werken – Pragmatisch criterium : Voorlopige oplevering • Bron : art. 4 UB (voltooiingsgarantie) – Voltooiing >< oplossing van alle gebrekenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 24 html
  26. 26. Aanvullende regel (art. 1, al. 2)• Overeenkomst – Tot eigendomsovergang• met de verbintenis ze te verbouwen of uit te breiden – Voorwaarde (art. 1, §5 UB) : • totale prijs werken – minstens 80% van de “verkoopprijs” van het onroerend goed waarvan de eigendom wordt overgedragen bedragen, én – hoger zijn dan 18.600 EUR (voorheen 750.000 BEF)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 25 html
  27. 27. Vb. verbouwing- Prijs verbouwing (P) = 150k• Verkoopprijs (V) – Prijs terrein (T) = 20k - Prijs gebouw (G) = 80k- Berekening - Stap 1 : P > 18,6k [150k > 18,6k] - Stap 2 : P > 80% x V [150k > 80k]- Fout ! - stap 2 : P < 80% x (V + P) [150k < 200k] - stap 2 : P < 80% x (G + P) [150k < 180k]Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 26 html
  28. 28. Verbouwen van “niet-woning”- Wat ? - Huis of appartement dat niet is bestemd voor huisvesting- Belang ? - Valt niet onder art. 1, al. 2 - Valt WEL onder art. 1, al. 1 (discussie !) - Omdat dat de algemene regel is, die enkel werd uitgebreid door al. 2 dat enkel slaat op verbouwing van een woningTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 27 html
  29. 29. Proactieve regel (art. 7)• Beloften (opties) – Eenzijdige rechtshandeling of overeenkomst – Gradaties • belofte te contracteren > er moet nog onderhandeld worden • Contract-aanbod > aanvaarding is voldoende – Types • Aankoopoptie = verkoopbelofte = “call optie” • Verkoopoptie = aankoopbelofte = “put optie”Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 28 html
  30. 30. Ontwijken en ontduiken • Verschil ? • Ontwijken • Ontduiken
  31. 31. Verschil ?• Ontwijken – “legaal” – zorgen dat je niet onder het toepassingsgebied valt• Ontduiken – “illegaal” – binnen toepassingsgebied (volgens de strengste interpretatie), maar toch niet toepassen (op minder strenge interpretatie)
  32. 32. Ontwijken (1)• Buiten territorium – Overeenkomst rond woningbouw in buitenland (bvb. Spanje)• Andere bestemming – Huis of appartement helemaal niet bestemd voor huisvesting • winkelcomplex, kantoor, handelsgelijkvloers, garage, parking, stallen, schuur, fabriek, tuinhuis, atelier, zwembad, …• Geen huis of appartement – Verkoop van grond • Tenzij tegelijk ook afwerking (zie gesplitste akte) – Verbouwing van afgewerkt, bestaand huis of appartement waarvan opdrachtgever al eigenaar is • Tenzij gekoppeld aan eigendomsoverdracht (zie gesplitste akte)• Afgewerkte staat – Verkoop van afgewerkt, bestaand gebouw • Tenzij verbintenis tot verbouwing/uitbreiding – Verkoop van afgewerkt deel van “onafgewerkt gebouw in aanbouw” (?!)
  33. 33. Ontwijken (2)• Geen verbintenis af te werken – Casco – Waar ligt de grens ? => ontduiken• Geen storting voor VO – Helemaal geen – Betalingen/stortingen aan (volkomen) derden – Wat met waarborgen, zwart geld, ruil, ... ? => ontduiken• Louter bemiddelen – Vastgoedmakelaar (oppassen kwalificatie)
  34. 34. Ontduiken : overzicht• Overeenkomst – Conventioneel plechtig contract – Opeenvolgende beloftes – Hoge optiepremies• Afwerking – Gesplitste akte al dan niet met gelinkte partijen• Storting / prijs – Hoge grondprijs – Betaling onder tafel – Betalen van een waarborg of aan gelinkt persoon – Ruil
  35. 35. Ontduiken (1)• Conventioneel plechtig contract – Wat ? • “overeenkomst pas gesloten bij verlijden van authentieke akte” • “authentieke akte is essentiële voorwaarde van overeenkomst” – Beoordeling : • Geen wettelijke reden voor zakelijk of plechtig contract • Consensualisme speelt • Overeenkomst komt toch tot stand (art. 1108 B.W.) • Essentieel karakter kan enkel slaan op geschrift, niet op authentificatie van geschrift • Vaak enig oogmerk = ontduiken van WBW • Hoogstens : opschortende voorwaarde, wat geen afbreuk doet aan het bestaan van de overeenkomst (art. 1179, 1180 en 1584 B.W.)
  36. 36. Ontduiken (2)• Opeenvolgende beloftes – Wat ? • Verkoopbelofte t.v.v. verkrijger onmiddellijk gevolgd door aankoopbelofte t.v.v. promotor – Beoordeling • In elk geval als belofte onder de WBW • Is het ook een overeenkomst onder de WBW ? – Belang : tijdstip garantie, betalingsritme, … – verkoopbelofte = koop-verkoop als er overeenstemming is over zaak en prijs (art. 1589 B.W.) – Vaak duidelijk dat verkrijger/promotor zeker zal lichten => vermomde verkoop » bvb. opeenvolgende beloftes als grondaandeel al eig. is – Vaak enig oogmerk = ontduiken van WBW
  37. 37. Ontduiken (3)• Hoge optiepremies – Wat ? • Een optiepremie is in principe een vergoeding voor het verkrijgen van de optie en dus een soort vergoeding voor het verlies van een kans te verkopen (al dan niet tegen betere voorwaarden). • Een belofte die onder de WBW valt en waarbij aanzienlijke optiepremies zijn bedongen. Meestal te lichten kort na voorlopige oplevering. • Vuistregel : > 5% (ratio : art. 10, al. 2 en in fine WBW) – Beoordeling • Belang : tijdstip garantie, betalingsritme, … • verkoopbelofte = koop-verkoop als er overeenstemming is over zaak en prijs (art. 1589 B.W.) • Vaak duidelijk dat verkrijger zeker zal lichten => vermomde verkoop – bvb. verkoopbelofte als grondaandeel al eig. is van verkrijger • Vaak enig oogmerk = ontduiken van art. 10 WBW
  38. 38. Ontduiken (4)• Gesplitste akte – Wat ? • Opsplitsing van één overeenkomst die onder de WBW valt, in verschillende die er niet (allemaal) onder vallen • Door zelfde onderneming of door “gelinkte ondernemingen” • Tegelijkertijd of gespreid in de tijd • Bedoeling is duidelijk van bij begin van de overeenkomst, dus vorm van veinzing (art. 1321 B.W.) – Voorbeelden • Verkoop grond >< aanneming voor de bouw • Verkoop/aanneming casco >< aanneming afwerking • Verkoop/aanneming casco met uitzondering van enkele (belangrijke) afwerkingswerken >< aanneming afwerking • verkoop bestaande >< verbintenis verbouwing / uitbreiding
  39. 39. Ontduiken (4’)• Gesplitste akte – Aanwijzingen / indicaties (vaak geen bewijzen) • Zelfde partijen • Een document • Zelfde datum of voorbarige voor tweede deel (vragen bij vrijheid) • Bouwverplichting (met aangeduide aannemer) • Gelijke lay-out • Gelinkte ondernemingen – Ruimer dan verbonden vennootschappen (art. 11 Wb.Venn.) » Controle in rechte of in feite (art. 5 e.v. Wb.Venn.) – ondernemingen waarmee een duurzame band bestaat, die verder strekt dan dit ene project : vaak patrimonium + exploitatie – Feitelijke leiding – ondernemingen tussen dewelke winstverdelingsafspraken zijn gemaakt ? – Ondernemingen waaraan een lastgeving is gegeven ?
  40. 40. Ontduiken (4”)• Gesplitste akte – Tegenindicaties • (objectieve) redenen voor de afsplitsing – Vb. afwerking door verkrijger zelf, afwerking door aannemers die vrij door verkrijger kunnen worden gekozen, ... – Gevolg van (kunstmatige) splitsing • Te beschouwen als één akte – WBW van toepassing op beide
  41. 41. Ontduiken (4a)• Gesplitste akte – Verkoop grond >< aanneming voor de bouw • Redenen : – Groter voorschot of zelfs volledig innen van de som van de grond, dan of voor dat toegelaten is volgens de woningbouwwet – Vermijden van bijkomende notariskosten voor verlijden van de aannemingsovereenkomst (want is op zich niet nodig)
  42. 42. Ontduiken (4b)• Gesplitste akte – Verkoop/aanneming casco >< aanneming afwerking • Redenen : – Eerste overeenkomst komt niet onder WBW » Grotere contractuele vrijheid » Geen zekerheid voor verkrijger » Betalingsritme moet niet worden gevolgd – Tweede overeenkomst » valt wel onder WBW (discussie !) » Of toepassing WBW wordt vermeden door betaling na uitvoering werken • Als je geheel bekijkt : – WBW toepasselijk – Overtreding op betalingsritme !!
  43. 43. Ontduiken (4c)• Gesplitste akte – Verkoop/aanneming casco met uitzondering van enkele (belangrijke) afwerkingswerken >< aanneming afwerking • Redenen : – Eerste overeenkomst komt niet onder WBW » Grotere contractuele vrijheid » Geen zekerheid voor verkrijger » Betalingsritme moet niet worden gevolgd – Tweede overeenkomst valt wel onder WBW (discussie !)
  44. 44. Ontduiken (4d)• Gesplitste akte – Verkoop bestaande >< verbintenis verbouwing / uitbreiding (art. 1 UB) • Redenen : – Groter voorschot of zelfs volledig innen van de som van de grond, dan of voor dat toegelaten is volgens de woningbouwwet – Vermijden van bijkomende notariskosten voor verlijden van de aannemingsovereenkomst (want is op zich niet nodig)
  45. 45. Ontduiken (5)• Hoge grondprijs – Zie gesplitste akte – Ook daarbuiten • Reden : – Niet toepassen van het verplichte betalingsritme (art. 10) • Moet in principe worden ondervangen door attest van architect – Dus : ontduiking vereist medewerking van architect • Moeilijk te detecteren, laat staan te bewijzen – dus enkel : KNIPPERLICHT
  46. 46. Ontduiken (6)• Betaling onder tafel – Wat ? • Betaling met “zwart geld” en/of “in het zwart” – Beoordeling • Veinzing is in principe toegelaten (art.1321 B.W.) – Voor de overeenkomst : kan niet (>< art. 10, al. 1) – Bij de contractsluiting : som van “gekend” en “ongekend” mag niet meer zijn dan 5% (art. 10, al 2) – Bij de authentieke akte : som van “gekend” en “ongekend” mag niet meer zijn dan wat er al staat (art. 10, al 3 en 4) – Tijdens de bouw : som van “gekend” en “ongekend” mag niet meer zijn dan wat is uitgevoerd (art. 10, al. 5) • Meestal zijn de regels net niet nageleefd, maar niet te controleren, wel KNIPPERLICHT.
  47. 47. Ontduiken (7)• Betalen van een waarborg of aan gelinkt persoon – Waarborg = storting • Uitz. in handen van een (volkomen) derde, – bvb. notaris, bank (cf. art. 10 woninghuurwet), … – Betaling aan gelinkt persoon = storting • bvb. lasthebber, (onder)aannemer, aangestelde, … van de promotor • vb. uit rechtspraak : veiligheidscoördinator
  48. 48. Ontduiken (8)• Ruil – Wat ? • Niet : levering tegen geld, • Maar : levering tegen levering – Argumenten • Geen “storting” • Indien gekoppeld aan opstal : natrekking – Voorbeelden • Grondeigenaar geeft (quasi) “gratis” opstal voor appartement • (Grond)eigenaar ruilt grond tegen appartement elders • Ruil tussen twee verkrijgers van een appartementsgebouw in aanbouw
  49. 49. Ontduiken (8a)• Ruil – Grondeigenaar geeft (quasi) “gratis” opstal voor appartement • Argumenten om WBW niet toe te passen – Recht van natrekking – Geen storting • Argumenten om WBW toe te passen – Aanneming ook al is er geen schriftelijke aannemings-ovk » Promotor kan niet bouwen wat hij wil – Opstal is niet gratis, er staat een appartement tegenover – Ruil is een “compensatie” van de waarden van de goederen • Praktisch argument – Als rest toch onder WBW wordt verkocht : geen extra kost
  50. 50. Ontduiken (8b)• (Grond)eigenaar ruilt grond tegen appartement elders • Argumenten om WBW niet toe te passen – Geen storting • Argumenten om WBW toe te passen – Eigendomsoverdracht vereist van het grondaandeel – Eigendomsoverdracht vereist van de opstallen (natrekking en/of aanneming) – De eigendomsoverdracht is niet gratis, er staat een afstand van de eigen (grond)eigendom tegenover – Ruil is een “compensatie” van de waarden van de goederen • Praktisch argument – Als rest toch onder WBW wordt verkocht : geen extra kost
  51. 51. Ontduiken (8c)• Ruil – Ruil tussen twee verkrijgers van een appartementsgebouw in aanbouw • Argumenten om WBW niet toe te passen – Geen storting • Argumenten om WBW toe te passen – Ruil van het grondaandeel (al dan niet met opleg) – Ruil van de rechten t.o.v. de promotor (al dan niet met opleg) – De verkrijging is niet gratis, er staat een afstand van de eigen rechten tegenover – Ruil is een “compensatie” van de waarden van de goederen • Praktisch argument – Als rest toch onder WBW wordt verkocht : geen extra kost
  52. 52. Inhoud • Dwingend recht • Zekerheid (art. 12) – 2 hypothesen, 3 types • 5% of 100 % – Erkenning – Doorgifte ? • Contract – Verplichte vermelding, eigendom, risico, prijs, betalingsritme, ... • Belofte
  53. 53. Dwingend recht (1)• Dwingend recht (s.s.) – Relatieve nietigheid – Procedureel • In te roepen door partijen, niet door rechtbank – Indien ingeroepen, is de rechtbank wel gebonden als deze vaststelt dat de regels zijn overtreden • In te roepen bij de bodemrechter, niet in te roepen bij HvC • kan dus worden “toegedekt” (afstand van recht) nadat recht op vernietiging is ontstaanTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 52 html
  54. 54. Dwingend recht (2)• Deels openbare orde – Absolute nietigheid – Procedureel • In te roepen door rechtbank zelf • Ook in te roepen bij HvC – Welke bepalingen ? • Toepasselijkheid van de tienjarige aansprakelijkheid • Art. 10, al. 3 (strafrechtelijk gesanctioneerd)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 53 html
  55. 55. Zekerheid• 2 hypothesen – Voldoende erkende promotor – Niet voldoende erkende promotor• 3 types – Consignatie en Depositokas : 5 % (1) – Kredietinstelling : 100 % • Voltooiingswaarborg (2) – N.B. ten onrechte : “100%-waarborg” • Terugbetalingsgarantie (3)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 54 html
  56. 56. Erkenning (1)• Erkenning ? – W. 20 maart 1991 (voordien : 1947) – Overheidsopdrachten – Doel : eerste selectie van aannemers • Selectie : – Financiële en economische draagkracht – Technische bekwaamheid – >< registratie van aannemer (anti-“koppelbazen”) – Info : http://www.mineco.be/organization_market/construction_quality/ home_nl.htmTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 55 html
  57. 57. Erkenning (2)• Voldoende erkenning ? – “Aard” = categorie (letters) • D of D1 – “Omvang” = klasse (cijfers tot 8) • 1ste toets : Omvang van de gewaarborgde “werken” – Alles wat noodzakelijk is om het “verkochte” af te werken • 2de toets : Omvang de “lopende” werken – Vaak louter theoretisch – N.B. minstens een marginale toets (“erin tot over hoofd”)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 56 html
  58. 58. Omvang• Gewaarborgde werken ? – Verschillende interpretaties bij appartement – Onderscheid : • omvang van de werken – Kavel = privatieven en gemene delen (art. 577-3 B.W.) – Zie ook 4, eerste alinea UB : “gebouw” – Dus : appartementsgebouw (dak) + afwerking in privatief • waardering van die omvang – KBC : waarde van alle appartementen, afgewerkt » Objectiever » Sneller, “minder” discussie (de facto : niet altijd)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 57 html
  59. 59. Erkenning (3)• Informatie / controle – Promotor (louter coördinator) • Is geen aannemer en kan dus niet worden erkend – Aannemer in de bouw • Erkenningsattest • Online : http://www.mineco.be/organization_market/constru ction_quality/application/aannemer_nl.asp • Publicatie van lijsten in B.B.S. • Telefonisch : ministerie van economische zakenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 58 html
  60. 60. Erkenning (4)• Ontwijking / ontduiking – Tijdelijke vennootschap : discussie ! • Wb.Venn. (art. 47) : algemene regeling • Erkenningswet (art. 11) : toepassing op erkenning (bij overheidsopdrachten) • WBW : niets • Negatieve praktijken brachten deze constructie in een slecht daglicht • KFBN : kijken naar de “minst erkende” maat (dus : niet mixen)
  61. 61. Erkenning (5)• Ontwijking / ontduiking – Scheiding grond / opstallen : discussie ! • voorstel : – Als grondverkoper enkel de grond verkoopt en (juridisch of feitelijk) niet meer doet dan dat (duidelijke scheiding) >> enkel verkoper opstallen = verkoper in zin WBW >> voor voldoende erkenning enkel kijken naar de verkoper van de opstallen – Alle andere gevallen (quod plerumque fit) >> beide verkoper in zin WBW >> voor voldoende erkenning kijken naar de “minst erkende” – N.B. onafhankelijk van vraag : is WBW toepasselijk ?
  62. 62. Consignatie en Depositokas (1)• Art. 12, eerste al. WBW en art. 3 UB• Voordelen promotor – lager bedrag• Nadelen promotor – centen worden vastgezet en verlagen dus de liquiditeit – blijkbaar is het moeilijk om de vrijgave te verkrijgen (bij appartementen)
  63. 63. Consignatie en Depositokas (2)• Vorm ? – In speciën bij C&DK • Cf. huurwaarborgrekening (art. 10 WHW) – Publieke fondsen – Solidaire borgtocht (KB 11 maart 1926) – Globale borgtocht (MB 23 januari 1937)• Bewijs ? – Binnen 30 dagen na ondertekening of inwerkingtreding ovk (opsch. voorwaarde) – Attest van C&DK
  64. 64. Consignatie en Depositokas (3)• Bedrag ? – 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hoger liggend duizendtal. – Prijs • NIET prijs terrein of BTW • Huis : prijs van het gebouw • Appartement : prijs van de kavel (priv. + gemeen) • Verbouwing/uitbreiding : prijs van verbouwing/uitbreiding
  65. 65. Consignatie en Depositokas (4)• Wat wordt gewaarborgd ? – Geleden nadeel wegens • vertraging in de uitvoering , te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, • bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, • gebrekkige uitvoering ?
  66. 66. Consignatie en Depositokas (5)• Vrijgave ? – Helft bij VO – Helft bij DO• Procedure vrijgave ? – Aanvraag verkoper aan verkrijger – Opdracht verkrijger aan C&DK (max 15 d) • Zoniet : intrest (à wettelijke intrestvoet)
  67. 67. Voltooiingsgarantie (1)• Art. 12 WBW (“keuze”) en 4 UB (“vg”)• Door wie wordt gewaarborgd ? – Kredietinstellingen• Wat wordt gewaarborgd ? – Voltooiing van de “werken” – Niet : gebreken in de werken• T.a.v. wie wordt gewaarborgd ? – De verkrijgerTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 66 html
  68. 68. Voltooiingsgarantie (2)• Waarde van de waarborg ? – de “werken” (cf. “omvang” bij erkenning) – soms discussie bij appartementen • Verschillende standpunten, maar meestal op verkeerde punt, nl. wat wordt gewaardeerd ? • Praktische waardering (>< krediettechnisch) : – Waarde van alle appartementen in het gebouw – + : vorm van objectivering en snelheid – - : de interne afwerking van de appartementen wordt mee in rekening genomen, daar waar dat niet onmisbaar is voor het gewaarborgde appartementTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 67 html
  69. 69. Voltooiingswaarborg (3)• Hoe wordt voltooiing gewaarborgd ? – Hoofdelijke borgstelling om de sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing – Banken • driepartijenovereenkomst tussen bank, promotor en (onder)aannemers – Rechtbanken • (buiten)gerechtelijke vervanging en uitvoering bij equivalent door de bank • Uitvoering in natura ? • Uitvoering bij equivalent zonder controle ?Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 68 html
  70. 70. Voltooiingswaarborg (4)• Bewijs ? – Eenzijdige verbintenis door kredietinstelling – Bij “verkoop” : • Vermelding van verlening van waarborg in notariële akte • Bijlage aan de akte – Bij “aanneming” : • Binnen 30 dagen na ondertekening of inwerkingtreding van de overeenkomstTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 69 html
  71. 71. Voltooiingswaarborg (5)• Vrijgave – Voorlopige oplevering (art. 4 UB) • Wat indien er opmerkingen worden gemaakt ? – Geen impact : ofwel ga je over tot VO (en zijn opmerkingen “beperkt”) ofwel niet (omdat opmerkingen “belangrijk” zijn) – >< interne relatie tussen promotor en bankTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 70 html
  72. 72. Terugbetalingsgarantie• Niet geregeld, enkel vermeld in art. 12• Onduidelijk over de bedoeling – Zelfstandig • Probleem : keuze ? – De promotor (bij contractsluiting de “sterke” partij) – De verkrijger – Combinatie met voltooiingsgarantie • Probleem : keerpunt ? – Partijbeslissing van de bank ? – Partijbeslissing van de verkrijger ?
  73. 73. Doorgifte van de zekerheid ? (1)• Situatie : koper 1 verkoopt of ruilt tijdens de bouw aan koper 2 – Koper 1 is vastgoedhandelaar – Koper 1 is ‘ongelukkige” koper• Overeenkomst valt ev. onder WBW• Koper 1 = verkoper in zin van WBW = voltooiingsgarantie of C&DK !Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 72 html
  74. 74. Doorgifte van de zekerheid ? (2)• grote onzekerheid ! =>jur.advies vragen• meestal promotor niet erkend – een doorgifte van 5% waarborg ? • Beleid C&DK ?• Mogelijkheden – Doorverkoop niet onder WBW • Verkoop pas na voltooiing (voorlopige oplevering) • Betaling pas na voltooiing (voorlopige oplevering) • ...Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 73 html
  75. 75. Doorgifte van de zekerheid ? (3)• Mogelijkheden ? – Doorverkoop onder WBW • Doorverkoop van het bestaande – Betalingsritme conform art. 10 WBW » Pas bij authentieke akte : grond + wat er reeds staat – Hierop moet de “winst” worden gemaakt » N.B. beperking : waardering door architect • Overdracht van de aannemingsovereenkomst met de promotor – Akkoord van promotor vereist om volkomen te maken (anders : hoofdelijke gehoudenheid van koper 1) – Gevolg : doorgifte van de zekerheid (expliciet in ovk) » art. 1690 B.W. » Kwalitatief recht en “accessorium sequitur principale”Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 74 html
  76. 76. Doorgifte van de zekerheid ? (4)• Mogelijkheden – Doorverkoop onder WBW • Promotor komt niet tussen (of is niet akkoord) • Koper 1 stelt voltooiingsgarantie – N.B. soms voltooiingsgarantie niet overdraagbaar dus toestemming bank vereist ! • Reden ? – Bank moet weten wie de garantie kan afroepenTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 75 html
  77. 77. Contract : overzicht– Formeel • Verplichte vermeldingen (art. 7)– Inhoudelijk • Koop of aanneming (art. 3) • Overgang van eigendom of risico (art. 4-5) • Prijs : vaststelling en herziening (art. 8) • Betalingsritme (art. 10) • Oplevering (art. 9) • 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6) • Beding van wederinkoop (art. 11)
  78. 78. Contract : formeel• Verplichte vermeldingen (art. 7) – Ratio : • Informatie voor de verkrijger • Evenwichtiger maken van toetredingscontracten – Zie “Checklist” – Bijzonder : • Recht nietigheid in te roepen indien art. 7 of 12 overtreden • art. 7 en art. 12 in extenso • erkenning van de verkrijger al 15 dagen in bezit
  79. 79. Contract : inhoudelijk (1)• Kwalificatie (art. 3) – Koop of aanneming – Niet : lastgeving, waarbij de promotor buiten schot blijft
  80. 80. Contract : inhoudelijk (2)• Overgang van eigendom of risico (art. 4-5) – Grond gaat onmiddellijk over – Gebouw gaat over naarmate de bouw vordert • Dus geen opstal of een andere manier om de eigendomsoverdracht uit te stellen
  81. 81. Contract : inhoudelijk (3)• Prijs : vaststelling – Totale prijs • Prijs van het terrein (inbegrepen in die totale prijs) [Art. 1, §1 UB] • Prijs van de (ver)bouwwerken [Art. 7, e] • Prijs van (bestaande gebouwen) [= af te leiden] – Peildatum : ondertekening overeenkomst [art. 8] – BTW ? • Incl. BTW => WHPC
  82. 82. Contract : inhoudelijk (4)• Betalingsritme (art. 10) • voor sluiten overeenkomst : niets • bij sluiten overeenkomst : – voorschot < of = 5% van totale prijs (zie hoger) – (mondeling), onderhands of authentiek • bij verlijden authentieke akte – Verrekening van voorschot – Volledige prijs grond(aandeel) en ev. bestaande opstallen – Prijs reeds uitgevoerde werken » Goedkeuring door architect => gehecht aan akte • verder : in schijven < of = uitgevoerde werken
  83. 83. Contract : inhoudelijk (5)• Prijs : herziening – Steeds mogelijk (art. 7, e en 8) • (RL : er kan afstand van worden gedaan) – Modaliteiten (art. 8 WBW en art. 1 UB) • 80 % • Aanpassing aan – Lonen – Materialen – Te vermelden (art. 7, e)
  84. 84. Contract : inhoudelijk (6)• Oplevering (art. 9) – Wat ? • vaststelling van de voltooiing van de werken • >< aanvaarding (zichtbare gebreken) – Verplicht twee opleveringen • “voorlopige oplevering” • “definitieve oplevering” – Minstens één jaar tussen • Reden : “er moet een winter over gaan” / “zetten” – Verbod DO privatieve voor DO gemeenschap
  85. 85. Contract : inhoudelijk (7)• Oplevering (art. 2 UB) – Vorm : geschrift + tegensprekelijk (“ovk”) – Weigering : geschrift (aangetekende brief) – Vermoeden : • Ingebruikneming (weerlegbaar) • Omstandig stilzwijgen (enkel voor privatieven) – Niet gereageerd op schriftelijk verzoek – Niet verschenen na gerechtsdeurwaardersexploot – Weerlegbaar ? – oplevering gemene delen • Geen belangenvermenging : aannemer geweerd • Omstandig stilzwijgen => rechtbank (de facto : deskundige)
  86. 86. Contract : inhoudelijk (8)• 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6) – Cf. art. 1792 en 2270 B.W. : aanneming – Ongeacht type contract van toepassing – Reden : • Praktijk van verkoop of lastgeving om buiten de tienjarige aansprakelijkheid te vallen – Start (gemeen recht) : aanvaarding • N.B. niet per se, maar wel vaak VO
  87. 87. Contract : inhoudelijk (9)• Beding van wederinkoop (art. 11) – Wat ? – Verboden – Reden : • O.a. als de waarde van de woning of het appartement (tijdens de bouw) hoger zou blijken dan de promotor had ingeschat dan mag hij niet op zijn stappen kunnen terugkeren om dan tegen de “marktprijs” te verkopen
  88. 88. Belofte• Duidelijk – Verplichte vermeldingen (art. 7) – Schadevergoeding bij niet uitvoering door koper na lichting door verkoper (art. 10 i.f.)• Minder duidelijk – Betalingsritme (art. 10, eerste al.) – Indien volledig “aanbod”, ook andere artnTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 87 html
  89. 89. Handhaving • Theorie – Strafsanctie (art. 14) – Burgerlijke sanctie (art. 13) – Aansprakelijkheid • Praktijk – Notaris – Rechtbank – Architect ? – Bank ?
  90. 90. Strafsanctie (art. 14)• Sanctie – Gevangenisstraf : 8 dagen tot 1 maand • Correctionele straf => wanbedrijf – Geldboete : 26 BEF tot 200 BEF • Omzetting : 130 EUR tot 1.000 EUR• Toepassing van alg. Strafrecht ? – Art. 100 SW. – Art. 14, al. 2 : ook hfdst. VII en art. 85Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 89 html
  91. 91. Strafsanctie (art. 14)• Materieel element (constitutieve delen) – Miskenning van art 10 (betalingsritme) • Rechtstreeks of onrechtstreeks • Betalingen eisen of aanvaarden• Moreel element – Algemeen opzet (“wetens en willens”)• Wie ? – “Hij” : nat. persoon of rechtspersoon (art. 5 SW)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 90 html
  92. 92. Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 hypothesen – Beperkt tot het specifieke beding (“niet geschreven”) • Koop of aanneming (art. 3) • Overgang van eigendom of risico (art. 4-5) • Prijs : vaststelling en herziening (art. 8) • Oplevering (art. 9) • Beding van wederinkoop (art. 11) • Betalingsritme (art. 10) ? • 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6) ?Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 91 html
  93. 93. Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 hypothesen – Volledige overeenkomst of strijdig beding • Verplichte vermeldingen (art. 7) • Zekerheid (art. 12)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 92 html
  94. 94. Burgerlijke sanctie (art. 13)• Nietigheid : 2 “types” – Dwingend recht : relatieve nietigheid – Openbare orde : absolute nietigheid • 10-jarige aansprakelijkheid (art. 6) • betalingsregime (art. 10)• Verval van de nietigheidssanctie – Koop : authentieke akte – Aanneming : voorlopige oplevering – Ook voor de openbare orde ? (m.i. niet)Tommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 93 html
  95. 95. Burgerlijke sanctie (art. 13)• Praktijk – Partijen kennen niet altijd de wet (<> vermoeden) – Soms bluffen : • Dossier proberen op te bouwen (brieven !) • naar rechtbank gaan of niet ? • Zelf inleiden of laten inleiden ? – Rechtbank = hoge drempel (geld, moreel,...)
  96. 96. Beoordeling dossier• Belang van de (ontwerp-)documenten – “verba volant, scripta manent”• (Ontwerp-)documenten – Eigendomsakte grond/opstallen – Ontwerp-overeenkomst met verkrijgers – Ev. gevestigde zakelijke rechten (vnl. opstal) – Ev. statuten appartementsmede-eigendom – Ev. attest van erkenning van de aannemerTommy Vandepitte users.telenet.be/tvandepitte/index. 95 html
  97. 97. Heeft u vragen of opmerkingen ?praktijk, de “tangen” op de “varkens”, ...
  98. 98. Uw dossier laten nazien ? tvandepitte@telenet.be

×