Tema 3.1 el ses y los bienes raíces 24 slides

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Tema 3.1 el ses y los bienes raíces 24 slides

  1. 1. TEMA 3.1 EL SISTEMA DE ENTREGA DEL SERVICIO Y LOS BIENES RAÍCESFranchising a Pathway to Wealth Creation, Capítulo 4Recopilado por Luis Enrique Espinosa McDonald´s es una de las compañías de Bienes Raíces En el “International Council más Grandes del Mundo of Shopping Centers” Radio Shack es un Protagonista  Bienes Raíces NO es una Discusión sobre Su Construcción Construir Tiendas, sino deCorazón del SES Monitoreo y Control CONSTRUIR TU MARCA Marketing FORMATOS BIEN DESARROLLADOS de BIENES RAÍCES, VITALES BIENES RAÍCES permiten Transferir para lograr una Ventaja Excelencia de Manera EstandarizadaCompetitiva Sostenible (VCS) Las Características del SES El Bien Raíz es Frecuentemente Dictan los Parámetros para el Punto de Venta y Factor Desarrollar los Bienes Raíces Decisivo para Vender Pero los Edificios PUEDEN MODIFICARSE Mientras que el TERRENO NO
  2. 2. Vehículo para CREAR RIQUEZA. En Forbes 400 la mayoría con Activos Significativos en B.R. - En 1984 33% de Forbes 400 con B.R. - En 1994 fue un 20% - Espontánea - En 1997 el 17% CaídasConducta de - Semi-Planeada en Bolsa ∆ en B.R. Compra - Planeada La Conducta de Compra Conocimientos de la Audiencia Primaria Básicos de los Meta (APM) es la Guía Bienes Raíces para Seleccionar al B.R. Premisa (B.R.) “Locación Clave para el Éxito” Depende del - LOCACIÓN, LOCACIÓN Y – Cliente Meta de LOCACIÓN cada Franquicia NO IGNORAR FRASES: - Una LOCACION “B” te Garantiza una Caída en la Rentabilidad
  3. 3. Conducta de Compra Espontánea Conducta de Compra Semi-Planeada El tiempo para Decidir la Compra y  Con 2 Fases. En la 1ª. Se Produceel tiempo para Hacerla son CASI un Evento que Inicia la Decisión deSIMULTÁNEOS a Comprar. Ej. Cuando tu auto recorre NO hay Planeación en estas 5,000 kms RECONOCES que hay queCompras cambiar aceite. Existe una BRECHA de Productos Comprados de Bajo tiempo y la 2ª es Cuando DecidesCompromiso Hacer la Compra. Ejemplo: Fotos de La CONVENIENCIA DE LA COMPRA Estudio franquicia Moto Photoes un factor decisivo CUANDO se  Son los MÁS DIFÍCILES de elegirDecide Dónde Hacer Esta Compra porque NO ES CLARO QUÉ TAN PRIME Ej: El Café de la Mañana, el deben ser los B.R.Periódico y la Gasolina Porque la CONVENIENCIA ES Los MEJORES BR (PRIME) son los queCRÍTICA para la Compra los MEJORES Producen Mayores Niveles deB.R. (PRIME) son Críticos para Estos Ingresos y a los que el MercadoNegocios Avalúa con los Precios más Altos Al Seleccionar una Ubicación, el BR Objetivo del Comerciante: Minimizar debe ser Evaluado con un Análisis Costo del BR y Optimizar Beneficios Costo- Beneficio del Local Requeridos por sus Clientes
  4. 4. Si compras/rentas un BR Prime y el negocios NO es lo Suficientemente Rentablepara SOPORTAR EL ALTO COSTO, entonces la Economía de la Unidad no será loSuficientemente Robusta para Ameritar la OperaciónB.R. PRIME son los más caros e Imponen Altos Costos Indirectos. Masaryk yAltavista ok para tiendas flagship Compra Planeada∆ El Tiempo entre Decidir Hacer laCompra y Hacerla es RelativamenteLARGO.∆ Gran Consideración en EstasCompras∆ Puede Requerirse Visitar VariasTiendas Para Hacer Sólo 1 Compra La Conveniencia NO ES UN FACTOR∆ Productos Costosos Clasificados como PRIMARIO en esta Compra y por loBienes de Capital, Lujos o Durables tanto los BR PRIME NO son un Factor∆ Ej.: Cantoni y RB Houston en Crítico para el Éxito de estosWesthaimer (Teoría de Diferenciación) Negociospero para Diferenciarse se Mudó Cercade APM y de la Galería Otras VARIABLES como:∆ Ej: Autos, Electrodomésticos, Anillos PRECIO, CALIDAD y PERCEPCIÓNde Compromiso, Computadoras, etc. TOTAL DE LA MARCA pueden Impactar en la Selección del BR
  5. 5. PANTALLA RÁPIDA DE LA CONDUCTA DE COMPRAAlta Consideración Bienes Raíces y/o Alto Precio Importantes 3 Bienes Raíces 2 Muy Importantes 1Baja Consideración Bienes Raícesy/o Bajo Precio Críticos Espontánea Semi-Planeada Planeada En muchas ocasiones Consideración se puede Intercambiar por Precio McDonald´s tendría el Punto 1 en la gráfica con un costo promedio de $70pesos El punto 2 sería un cambio de aceite con un costo promedio de $450 pesos El punto 3 es un auto o un refrigerador con precio en miles “Si el Precio o la Consideración AUMENTAN , con Movimiento de CompraEspontánea a Compra Planeada, la Importancia del Bien Decrece
  6. 6. ¿CÓMO SELECCIONAR UN BIEN RAIZ?Ernst & Young sugieren a los comerciantes, Cambiar su Énfasis de Cantidad deTiendas a CALIDAD DE TIENDAS. Los criterios para seleccionar que citan son:  Proyección de Ventas Potenciales  Población  Localización GeográficaSpinelli señala los siguientes 3 pasos para Seleccionar un Bien Raíz:1. Seleccionar el PERFIL DEL SITIO basándonos en los DEMOGRÁFICOS de la APM2. Encontrar el Área Comercial que Concuerde Mejor con este Perfil3. EVALUAR el Atractivo de Ambos: del área comercial y del bien raízUN ÁREA COMERCIAL es aquella área Dentro de la cual (POR LA REGLA DELPULGAR) se ORIGINARÁN del 70% AL 80% DE LOS CLIENTES. Aunque aldibujarla se identifica en Millas, el Área Comercial se Define en MINUTOS hasta lalocación.Frtes Investigan el TIEMPO que los Clientes Áreas Comerciales pueden ser MÁSestán Dispuestos a Viajar para Comprar un ATRACTIVAS si otros Negocios funcionanProducto o Servicio como ANCLAS y Subanclas
  7. 7. EVALUACIÓN CUANTITATIVA DE UN SITIO1. Identificar el Porcentaje de Gente 2. Determinar laen el Área Comercial que está en la PARTICIPACIÓN DEAPM MERCADO estimada como un Porcentaje de la APM 3. Estimar el Número de Visitas en el año y Multiplicarlas por la Participación de Mercado Estimada para Calcular el Número de Clientes por Año 4. Estimar el Ticket Promedio de Venta y Multiplicarlo por el Número de Clientes para calcular los INGRESOS ESTIMADOS POR AÑO Si los INGRESOS PRONOSTICADOS Lo Más IMPORTANTE para Disciplinar son Suficientes para Soportar las la Toma de Decisiones es Identificar Franquicias y el Sitio es la APM, su Densidad y el Potencial de Demográficamente Favorable, La Ingresos del Sitio Franquicia Procede
  8. 8. - En el Refinamiento del Proceso de los Demográficosse SOBREVALORAN las estadísticas de poblacionesDiurnas contra Nocturnas conocidas como lasCOMUNIDADES DE LA CAMA Y DELCONMUTADOR.- En muchas ciudades la población diurna es muchomayor que la nocturna (París) Puede ser un factorDecisivo para la franquicia.- Blockbuster requiere de POBLACIÓN NOCTURNA- McDonald´s se orienta más hacia el lunch y hora dela comida. Pob. DIURNA1. Identificación de la Densidad de la APM~ Atraer a la APM exitosamente el primer año, Creará VALOR para la Marca elprimer año~ El año 2 y 3 la Marca se EXPANDIRÁ para servir a Audiencias Secundarias yTerciarias. Conforme la Locación Gana Reconocimiento INCREMENTAR SU ÁREAGEOGRÁFICA.~ Incluso Clientes NO Potenciales (sin el perfil) serán atraídos~ Recordar la APM = CLIENTES + PROBABLES que necesitarán y usarán tuproducto~ Audiencias Secundarias y Terciarias con Menos Necesidades y es Probable NOte Patrocinen
  9. 9. Los Mercados Secundarios pueden Mejorar tu Rentabilidad, aunque con menoresingresos, una vez atraídos puede significar crecimiento en el área comercialactual o en nuevas2. Volumen de Tráfico 3. Patrones de Tráfico- Elemento para Medir el -Evaluar si el Tráfico es Entrante o Saliente de la calleAtractivo de un Sitio. - Locaciones percibidas en esquina se perciben como- Se mide como positivasVehicular y Pedestre - Un sitio colindante con Aceras Residenciales puedecada 12 y 24 horas ser bueno por ejemplo para 7-Eleven- Medirlo manualmente - Dunkin Donuts es más Exitosa con Acerassino disponible en Colindantes con Oficinasgobierno/agencias - Periodos de Congestión del Tráfico es un Factor Negativo porque Reduce las Ventas4. Visibilidad del Sitio-La Visibilidad del Edificio y del Signo es Clave y se Mide enMetros y Segundos- Crucial para Compras Espontáneas y Conveniente paraPlaneadas y Semi-Planeadas- Hay que Permitir un Tiempo Amplio para que el Tráfico enSentido Contrario Identifique el Negocio y AccedaSeguramente
  10. 10. 5. Zonificación 6. Flujo de Tráfico alo Considerar Permisos y Ordenanzas SitioGubernamentales -Manejado PROPIAMENTEo Abogado , gestor, ingeniero y arquitecto: Uso de el tráfico hacia el sitiosuelo, permisos de Construcción. puede maximizar elo Especialista en normas ambientales. Platicar volumen de Visitas y elExperiencia Asbesto en RB Houston y Ausencia Rendimiento del sitioHombres Naranja - En Bienes Raíces seo Comentar caso Polanco de Permiso x Derechos manejan los términosAdquiridos para evitar 1 lugar de estacionamiento “Ingreso y Egreso” delpor aprox. 20 mt2 y decir como la gente lo resuelve sitio7. Vecinos Complementarios Versus Contradictorios Hay Negocios que Funcionan Bien si se Agrupan Juntas. Ej. Wendy´s quiere estarjunto a McDonald´s y Distribuidoras de Autos Hay Negocios que se Desempeñan PEOR si están junto a un competidor. Ej.Blockbuster con otra firma de videos Hay Negocios COMPLEMENTARIOS y CONTRADICTORIOS por la Naturaleza delÁrea Comercial y la Dinámica de Grupos que puede ocurrir Las Complementarias crean Mini Centros Comerciales y atraen más clientes Una geografía que agrupa franquicias Gana Conciencia de Mercado y AtraeClientes Pero si hay 2 tiendas de video juntas, es un JUEGO de SUMA CERO, una tiendagana y otra pierde, porque no ofrecen Valor Incremental, la película “X” será “X”
  11. 11. EJEMPLO DE Evaluación de una Locación Supuesta:EL MERCADO EXCELENTE BUENO JUSTO POBREPoblación Total XCrecimiento XProyectadoIngreso Per Cápita XIngreso Disponible Xpara GastarGasto Promedio por XCliente por ConceptoEvaluación Total del 0 2 2 1Mercado-AL FINALIZAR DE EXPLICAR 3 TABLAS, POR GRUPO ELEGIR 2 UBICACIONES A COMPARARPARA UN PRODUCTO VIRTUAL ELEGIDO.- PRESENTARLAS AL CENTRO, EXPLICARLAS Y JUSTIFICARLAS
  12. 12. DEFINICIÓN DEL EXCELENTE BUENO JUSTO POBREÁREA COMERCIALÁrea Comercial XDelimitadaClaramenteDesarrollo Comercial XDesarrollo de Ventas Xal MenudeoFuturos Planes de N.D.DesarrolloCompetencia XTráfico Contado XEvaluación Total Área 1 2 2 0Comercial
  13. 13. LOCALIZACIÓN DEL SITIO EXCELENTE BUENO JUSTO POBREUbicación: Esquina, calle Principal, XNo Esquina, Lateral, Mal DefinidaVisibilidad del Letrero XEstacionamiento Adecuado XVisibilidad de la Tienda XActividad Complementaria al XMenudeoOtras Actividades Comerciales XAlto Tráfico Pedestre XAlto Tráfico Automotriz XVelocidad del Tráfico Automotriz XEntrada – Ingreso XSalida – Egreso XEvaluación Total de Localización 1 8 1 1SUMA DE LAS EVALUACIONES 2 12 5 2
  14. 14. Factores “X” - La Base de Empleados Poco Obvios Al - Síndrome del Acre VerdeSeleccionar Sitio - Sistemas de Transportación1. Base de EmpleadosPuedes tener un Sitio Prime enClientes Potenciales, pero POBRE 2. Síndrome del Acre Verdeen Empleados -Sitio con Poblaciones Ricas en Patrones Residenciales y de Oficinas , pero con POCOS Establecimientos. - Si el área está en una Franja de Desarrollo y Mucha Tierra Rodea el Sitio (Síndrome Verde), la Oportunidad Puede ser Breve3. Patrones de Tráfico Actuales y Futuros- Con frecuencia se Pasa por Alto los Cambios enlos Patrones de Tráfico y su Impacto en elNegocio- Ej. Una Nueva Calle a través del centrocomercial, la Supervía, los Segundos Pisos en elPeriférico, Puentes Santa Fe
  15. 15. ¿Cómo Hacer un 1. Enfoque del Costo Avalúo de los 2. Enfoque de las Ventas Comparativas Bienes Raíces? 3. Enfoque de la Capitalización del Ingreso- El COSTO ACTUAL POR OCUPAR UN BR, sea Rentado o Comprado, serelaciona con el Valor de la Propiedad-En una Locación COMPRADA la Correlación es Clara: El Valor de la Renta Anual aPagar será del 8% al 12% del Valor de la Propiedad. Para una Locación Rentadacon Costo de $10,000,000 , la Renta Anual será de $800,000 a $1,200,0001. Enfoque del Costo 2. Enfoque de las Ventas Comparativas∆ Se usa cuando se quiere Comprar Compara la Propiedad con Avalúosuna Propiedad con un Edificio Recientes de propiedades similaresConstruido en la misma. Vendidas Recientemente∆ El Valor se estima sumando el Asume al Mercado como Eficiente paraValor Estimado del Terreno, más el Fijar el Valor del BR basándose en Oferta yCosto de Reemplazar la Estructura DemandaActual y una Utilidad Emprendedora El Mercado de BR NO se Ajusta a esta∆ Útil para Financiar Proyectos de descripción, porque hay un Número AmplioConstrucción porque Prueba de Sub-Mercados con Bajas Tasas deSensatamente el Costo del Proyecto Rotación y # Limitado de Compradores y Vendedores
  16. 16. 3. Enfoque de la Capitalizaciónde los Ingresos• ¿Cuántas Utilidades puedo NOCIÓN DEL MEJOR Y MAYOR USOobtener de mi franquicia en Esta ∆ Técnica de Valuación de BRPropiedad? ∆ “Uso Legal y Razonable, Probable,• Convierte las Utilidades Físicamente Posible, Factible y que ofreceAnticipadas en Valor de la como Rendimiento el Mayor Valor Neto delPropiedad usando una Tasa de TerrenoCapitalización ∆ El Valor del Bien Raíz es IGUAL A LO QUE• Es el Mejor y Más Usado de los EL MEJOR POSTOR OFREZCA3 enfoques para evaluar un sitio ∆ Si un taller de Mofles Midas quisiera• Como Frio te permite reemplazar un edificio de oficinas en Santadeterminar la Mayor Cifra de Fe, la Proyección Pro Forma de Ingresos noDinero que puede gastarse para Rendirá como un RascacielosSoportar una Franquicia ∆ Por eso un Taller Automotriz NO es el Mejor y el Mayor Uso del sitioNO te dejes atrapar en una ∆ La Propiedad debe usarse para el giro Guerra de Ofertas por un Sitio. La que RINDA MÁS BENEFICIOS otra parte puede tener un Uso con ∆ MEJOR Y MAYOR son Dinámicos yAMayor Retorno y Podrá Pagar Más Cambian con el Tiempo  Gasta SÓLO lo que tu plan de negocios te permite
  17. 17. Construcción ESTANDARIZACIÓNConsiderar Restricciones del Espacioy Condiciones del Mercado ANTES - Es la Esencia de las Franquiciasde hacer Cambios Aquí y AlláLos Cambios se Hacen Siempre que: - Tu Proporción de Éxito se Incrementa con Locaciones Adicionales Similares a la Anterior y1. Cambios a la Estructura se REDUCE Cuando VaríaNecesitan Hacerse para Racionalizarla Investigación y Desarrollo paraNuevos Mercados o Nueva Oferta2. Las Condiciones de MercadoDictan hacer Modificaciones alFormato Actual3. ¿Qué tan Importante es la OfertaAdicional y Qué Ingresos Generará?
  18. 18. ES MÁS BARATO COMPRAR QUE RENTAR¿Por qué Frios Rentan en Lugar de 4. Construido a lasComprar?: Necesidades. El Dueño Construyeo Apalancamiento y Flujos de Efectivo una Nueva Propiedad en su Terreno y Capitaliza el Costo Totalo Rentar permite Apalancarse para del Edificio y del Terreno en unCRECER MÁS ContratoTIPOS DE CONTRATOS DE RENTA:1. Pago Simple. Acuerdo de renta estándar en el que el Frio PAGA UN MONTOFIJO al Dueño y obtiene el uso de la locación por un periodo específico2. Renta del Terreno. Frio Renta el terreno al propietario y obtiene Hipoteca delBanco para la Construcción. El Banco queda en Posición Desfavorable porque si elFrio quiebra, el Dueño tiene los derechos sobre el Edificio La renta del Terreno SUPERCEDE (X arriba) de los derechos del Banco, por loque el Dueño del Terreno puede tomar las Escrituras del EdificioEl Banco pide entonces una RENTA Subordinada al Terreno, con la que el Dueñode la Propiedad le CEDE AL BANCO EL 1ER DERECHO DE RECLAMACIÓN3. Hipoteca Envolvente. El Banco tiene un Crédito sobre un Terreno y el Frio loCombina con un Crédito Nuevo para el Edificio. Funciona si el Crédito sobre elTerreno ha sido Pagado al 60%
  19. 19. Una vez Decidido tu Tipo de Contrato hay otros aspectos en la Estructuraque pueden Impactar el Valor de la Franquicia:1. Determine la Tasa de Capitalización, luego Calcula la Renta.- La Renta será Fija o Variable. Variable al principio suele ser atractivoporque crecen lento al principio, pero si la Franquicia se vuelve exitosa la Rentapodría ser Excesiva- Una Renta Fija Suele ser Mayor que una Variable en los años iniciales- Un Híbrido Renta Fija y Renta Variable es una Buena Opción a Considerar2. ¿Quién Paga los Costos de Acondicionamiento?-El Frio pagará la Remodelación o la Pagará el Arrendador y amortizará el Gastocomo parte de los Cálculos del Pago de la Renta- Los Emprendedores buscan Plazos Cortos y Muchas Opciones de Renovación3. Clausulas para Aumentar (escalar)Toma tu tiempo para estudiarlo. Un 4% en un año puede NO ser mucho, peroen un contrato a 15 años puede afectar a las Utilidades4. Contratos Netos, Sencillos, Dobles o Triples - single, double, triple netleases -. Significa que el Arrendatario Paga por el Seguro, los Impuestos y losServicios Respectivamente. Además Tendrías que Pagar los Costos deMantenimiento de Áreas Comunes (si compartes con otros)
  20. 20. 5. Clausulas Sobre Otros PUNTOS a Negociarse:Derechos de la 6. ¿Beneficiario de Incendio o DesastresPropiedad Naturales? 7. ¿Quién tiene el First Right of Refusal sobre laSi Hubiese EMBARGOS, Compra de la Propiedad?¿A Quién le Corresponde el 8. ?Tiene el Arrendador el First Right of RefusalDinero del Embargo? para Vender la Franquicia Mantener los BR DENTRO de un Arrendamiento Diferencia entre Financiero en el Balance es Más Caro que Arrendamiento Financiero y Mantenerlos FUERA con un Arrendamiento Arrendamiento Operativo OperativoPorque en el Arrendamiento Financiero pagas por el USO DE LA VIDATOTAL del BR y en el Apalancamiento Operativo pagas SÓLO una PORCIÓNde la Vida Total del BRUn ARRENDAMIENTO puede ser Capitalizado como GASTO bajo GAAP(General Accounting Accepted Principles) si cumple con lo siguiente:A.Si la propiedad se Transfiere Automáticamente al Arrendatario al final delperiodoB. Si el Contrato tiene una Opción con Ganga de Compra. Ej. Venta en $1 UsdC. Si el Término del arrendamiento es Mayor al 75% de la Vida Útil del BRD. Si el Valor Presente de los pagos por Arrendamiento es Mayor al 980% delPrecio de Compra del BR
  21. 21. A En Malls el Arrendador Puede REUBICAR A LA FUERZA al Arrendatario a Otra Área. Puede ser una Falta al Contrato de Franquicia Uso de Nombre Clausula de PropósitosComercial En contratos de franquicia, TRAMPAS ALA Veces el Contrato de el Frte Puede hacer ARRENDARArrendamiento Cambios en la Naturaleza yRestringe el Uso de en la Operación delcierto Nombre Negocio incluyendo losComercial. Modificaciones Bienes y ServiciosSi el Frte Cambia el Hay Contratos que Ofertados. Esta clausulaNombre, puede Violar Permiten Cambios puede Violar el Contrato deal Contrato Pequeños y Mayores Arrendamiento a Locales. Los Frtes Restringen a veces los Cambios
  22. 22. ALENTA el Desarrollo y da Cobertura contra el RiesgoLa Deuda a Adquirirse El Raciocinio para Poseerse Basa en Activos, un Local es Acumularpor lo que las tasas Riqueza en el Localson bajas que sin Mientras el Negocio PagaCOLATERALES VENTAJAS DE la Hipoteca POSEER UN LOCALAl Endeudarse en BR Pagar una Hipoteca aes más fácil conseguir Largo Plazo Restringe elInversionistas para la Crecimiento Veloz y CreaFranquicia un Piso de SEGURIDAD Podrás PLEGAR el por si el Negocio fracasa negocio y Vender Bien el Local
  23. 23. Para tener MENOR COSTO de Sacar al BR del Balance, creando unafinanciamiento de la propiedad, se INMOBILIARIA que Compra el Local ypuede mostrar al banco Usos se lo RENTA a la Compañía OPERADORAALTERNATIVOS de la propiedad si elprimer negocio fracasa SEPARAR al Negocio del BR proporciona PROTECCIÓN contraSi el BIEN RAÍZ se mantiene en el CONTINGENCIAS LEGALES de laBalance, se puede DEPRECIAR y OPERADORA y obtener GANANCIASVincularse con el Objeto del Negocio EXTRAS Cargando Rentas Altas Formas de Estructurar la Propiedad Fuera del BalancePropiedad Única. Una persona Administra la Estructura, Sin Socios Ni Consejode Administración. Los impuestos sobre los ingresos se le cargan al dueñoSociedad General. Simple de establecer y operar. Desventaja la ResponsabilidadIlimitada e Igual para los Socios. Implicaciones de Impuestos idem que Estructurade la Propiedad ÚnicaSociedad Limitada. Idem que Sociedad General, con Excepción que los SociosLimitados son Responsables Máximo por el Importe que InvirtieronFidecomiso de Bienes Raíces. Administra el BR de una Tercera Persona. Se usapara hacer ANÓNIMO al Dueño. Las otras características son las de una SociedadLimitada
  24. 24. Sociedad de Responsabilidad Limitada. Reduce el Riesgo para Todos losSocios, eliminando a los Socios Generales y Transformándolos en SociosLIMITADOS.Esta es la Estructura de las CORPORACIONES DE BIENES RAÍCES en los EUA y laForma Más Favorable de PoseerlosCorporación de Responsabilidad Limitada. Forma más Popular deIncorporación de Negocios.Con las Ventajas de una Corporación y la estructura de Responsabilidad Limitada,sin sus DesventajasAsignando Riesgo- Si el Frte es Dueño del BR y te lo renta, el Frte Corre elRiesgo/Retorno Adicional que Genera el Local-Si algo malo pasa, Primer Resultado = Regalías No sePagan- Segunda Ramificación, la Renta NO será Pagada- La Entidad Dueña Del Bien Raíz Tiene ControlIncrementado- Si el Frte tiene problemas con el Frio, lo Desalojará y losustituirá por otro- Si el Frio es Dueño del Local y tiene problemas con elFrte, el Frio Cambiará Anuncios y Logotipos y haránegocios bajo Otro Nombre

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