Manual de orientações ao sindico

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Manual de orientações ao sindico

  1. 1. 1 Entrega de área comum. Ao Condomínio Vila Verde Att. Corpo Diretivo Parabéns! Esse é o produto de qualidade Direcional. Após tratamos do processo de instalação do condomínio, ou seja do ato jurídico da instituição “Condomínio Edilício”, iniciando plena capacidade jurídica conferida pela Lei de Condomínio 10.406/2002. Iniciamos neste momento a formalidade de entrega da área comum, ou seja é o início da necessidade de tratamento dos seguintes assuntos, como: 1. Implantação do quadro de funcionários (segurança/porteiro, faxineiro, auxiliar de manutenção, zelador, etc.), de acordo com a avaliação da necessidade do empreendimento e entendimento do corpo diretivo; 2. Contratação de seguro contra incêndio, de acordo com a Lei de Condomínio 10.406/2002; 3. Alteração de titular/responsável nas concessionárias, referente as contas de consumo (água, luz, telefone, gás, etc.); 4. Entre outros assuntos burocráticos, administrativos e operacionais. Enfim desejamos nossos votos de sucesso e felicidade, nesta nova empreitada, e deste já nos colocamos a disposição para maiores esclarecimentos. Paulo Claudino Relacionamento com o Cliente paulo.claudino@direcional.com.br www.direcional.com.br/clientes INTRODUÇÃO CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  2. 2. 2 Entrega de área comum. Prezado(a) Síndico(a) Após Vistoria realizada em 23.08.2010, e registro de pendências observadas nas dependências da área comum do Condomínio, trazemos o registro do resultado, a seguir, neste relatório, em linguagem clara e objetiva. Ressaltamos, que o Relatório tem caráter preventivo para a formalização final da entrega que iniciamos neste momento. Informando os gestores/responsáveis pela edificação, as orientações para manutenção do estado de conservação da edificação. Sinalizamos ainda a necessidade de manutenções preventivas, visando a adequação da edificação às exigências legais e de segurança. Este relatório é também um importante guia de procedimentos que podem e devem ser executados rotineiramente por moradores, funcionários e principalmente pelo Corpo Diretivo. Agradecemos por sua atenção. Boa leitura! DADOS DO IMÓVEL Nome: Endereço: CEP: Estado: Cidade: Núm. caixas de água: Núm. extintores de CO2: Núm. ext. de pó químico: Núm. extintores de água: Núm. mangueiras: Núm. portas corta-fogo: RECOMENDAÇÕES Recomenda-se que o gestor e/ou responsável pela edificação prioritariamente dedique especial atenção para a(s) situação(ões) a seguir relacionadas. A Assistência Técnica da DIRECIONAL ENGENHARIA que elaborou este Relatório pode ser contatada para outros esclarecimentos, através da central de atendimento: 4002-2600 ou, se preferir, através de e-mail: assistenciatecnica1@direcional.com.br Outras Recomendações Comentários: Equipamentos de segurança e combate a incêndio necessitam de revisão continua. As portas corta-fogo da edificação devem ter obrigatoriamente maçanetas e/ou trincos apropriados que garantam sua manutenção na posição fechada. Recomenda-se a aplicação dos procedimentos de verificação, conforme indicado ao final deste relatório técnico. FUNCIONÁRIOS A seguir, estão indicados os documentos exigidos pelo MTE - Ministério do Trabalho e Emprego, que devem estar atualizados e arquivados em local de fácil acesso. Em caso de fiscalização o(a) Síndico(a) poderá ser solicitado(a) a apresentá-los: Relatório de PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) Laudo de conformidade do Sistema de Pára-raios Certificado de Formação de Brigada de Incêndio Certificado de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) Certificado de Treinamento em Primeiros Socorros Certificado de PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) Atestado de Saúde Ocupacional dos Funcionários Recomenda-se que o Condomínio disponibilize sanitários / vestiários e refeitório com instalações adequadas aos funcionários do condomínio (próprios ou terceirizados). Recomenda-se, ainda,manter em local visível e de fácil acesso: Quadro de Avisos Livro de Sugestões e Ocorrências CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  3. 3. 3 Entrega de área comum. ATESTADOS E DOCUMENTOS PREDIAIS OBRIGATÓRIOS A correta gestão da manutenção de uma edificação engloba também a regularização e atualização de seus atestados, certificados, documentos técnicos e, conseqüentemente, a execução das adequações necessárias para o cumprimento de exigências legais. O acervo técnico, contendo todos os documentos da edificação, deve estar atualizado, ser facilmente resgatável e estar protegido contra intempérie. Manter Plantas Aprovadas em Prefeitura, Auto de Conclusão, Projeto de Combate a Incêndio aprovado pela Corporação, assim como Projetos de Hidráulica, de Elétrica e de Estruturas sempre a mão, facilitará o planejamento e a execução da manutenção. Caso seja necessária a regularização e/ou emissão de algum documento técnico, recomenda-se a contratação de empresas especializadas, registradas junto ao CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetuta e Agronomia de seu Estado e que apresentem o recolhimento da ART Anotações de Responsabilidade Técnica ao término dos serviços (solicite o comprovante de recolhimento da taxa). Documentos cartoriais também devem estar disponíveis, como por exemplo: Convenção ou Regulamento Interno, Especificação, Quadro de Áreas e Matrícula atualizada. A seguir relacionamos a situação dos principais atestados e documentos do condomínio: AVCB - Auto de Vistoria Corpo de Bombeiros Introdução: O AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que atesta a conformidade do sistema de prevenção e combate a incêndio da edificação, conforme Decreto Estadual nº 46.076, de 31 de agosto de 2001. Trata-se de documento obrigatório que deve estar arquivado em local de fácil acesso e deve ser renovado periodicamente. Em caso de sinistro, sempre que o AVCB se encontre fora do prazo de validade, a seguradora poderá negar-se a pagar a indenização e o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pelos danos. A Vistoria para renovação do AVCB, consiste na verificação do sistema de combate a incêndio, conforme indicado em Projeto previamente aprovado junto à Corporação e na análise de outros documentos técnicos, que variam conforme o tipo de uso da edificação, como por exemplo: atestados das instalações de gás, das instalações elétricas e dos sistemas de combate a incêndio; certificado de formação de brigada de incêndio; atestados de conformidade do grupo moto gerador, da pressurização das escadas e do sistema de sprinkler, entre outros. Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água Introdução: Sabe-se que os funcionários ou encarregado da manutenção, muitas vezes têm disposição para realizar o trabalho de limpeza das caixas d'água. Contudo, esta prática não é recomendada, por que a correta higienização das caixas d'água requer além da utilização de equipamentos e produtos adequados, treinamento específico do profissional, a fim de evitar danos aos revestimentos dos reservatórios ou contaminação da água após a lavagem. A Lei nº 10.770, de 08 de novembro de 1989, estabelece as regras para o controle da limpeza, da desinfecção e da conservação das caixas d'água de edifícios de apartamentos residenciais e de conjuntos comerciais. A Lei define claramente que o trabalho deverá ser realizado por empresas credenciadas e que constitui infração a não apresentação de Certificado de Higienização dos Reservatórios. Já o Comunicado da Vigilância Sanitária, CVS-36 de 27/06/91 recomenda que a limpeza da caixa d'água, como medida preventiva, não deve ultrapassar o intervalo máximo entre as lavagens de 6 meses, ou sempre que o reservatório estiver sujo, ou houver suspeita ou confirmação de poluição da água do reservatório, ou quando algum objeto ou animal cair dentro do reservatório. Para uma boa contratação, solicite ao fornecedor que inclua a Análise Bacteriológica de no mínimo um ponto de água após a limpeza dos reservatórios e a apresentação do Registro no Centro de Vigilância Sanitária de sua empresa, do Alvará de Funcionamento, e do Registro do Técnico Responsável, entre outros. Certificado de Análise Bacteriológica da Água Introdução: Recomenda-se a contratação conjunta da Análise Bacteriológica da Água e da Limpeza dos Reservatórios de Água. Lembre-se que uma negociação vantajosa não dispensa qualidade dos materiais utilizados; garantias; procedimentos e sistemas de qualidade efetivamente implantados e atendimento às exigências legais. Certificado de Desinsetização CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  4. 4. 4 Entrega de área comum. Introdução: O Comunicado da Vigilância Sanitária - CVS 09, define por "Controladoras de Pragas Urbanas" as empresas licenciadas pela Autoridade Sanitária competente do Estado ou Município, especializadas na manipulação e aplicação de desinfetantes sanitários (inseticidas e repelentes). Estas empresas devem estar devidamente registradas no Ministério da Saúde, para exercer atividades de controle de insetos, roedores e de outros animais nocivos à saúde, em domicílios e suas áreas comuns. Os aplicadores de inseticidas e pesticidas devem observar as restrições de uso e segurança durante a sua aplicação e devem obrigatoriamente indicar o responsável técnico legalmente habilitado. Certificado de Formação de Brigada de Incêndio Introdução: A Formação de Brigada de Incêndio, conforme NR (Norma Regulamentadora) 23 e Decreto nº 46.076/01 - IT (Instrução Técnica) 17, é uma obrigação do Condomínio. O treinamento da brigada de incêndio da edificação, visa preparar de forma teórica e prática funcionários e moradores da edificação para situações de emergência. Anualmente o condomínio deve providenciar sua renovação. O certificado de formação de Brigada de Incêndio é também um dos documentos requeridos pelo Corpo de Bombeiros no processo de renovação do AVCB. Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios - SPDA Introdução: Um bom sistema de pára-raios e aterramento pode evitar prejuízos materiais, como por exemplo, a perda de eletrodomésticos, sistema de segurança, interfonia, controle de acesso, entre outros. Contudo, o mais importante, é garantir a integridade física de moradores e trabalhadores do condomínio! Além de atender a NR-10 do Ministério do Trabalho, a vistoria anual do SPDA - Sistema de Proteção contra Decargas Atmosféricas, deve ser realizada por empresa especializada, seguindo os procedimentos indicados também na NBR-5419/ 01 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). A vistoria técnica avaliará as condições de funcionamento do sistema e registrará a medição ôhmica (resistência de aterramento). Caso sejam observadas não conformidades, um relatório técnico indicará as adequações necessárias. CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS EXTERNAS COMUNS Recomendamos que os fornecedores contratados para a execução de eventuais reparos, sejam empresas registradas junto ao CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de seu Estado e que apresentem o recolhimento da ART Anotações de Responsabilidade Técnica ao término dos serviços (importante verificar o recolhimento da taxa devida). Serviços de engenharia devem ser realizados por empresas especializadas, portanto, recomendamos uma criteriosa avaliação na estrutura técnica do fornecedor contratado, a fim de evitar insatisfações futuras. Reformas, ampliações ou adequações devem ser precedidas de projetos aprovados pela Prefeitura e indicação de responsável técnico, para evitar autuações (mais comuns do que imaginamos em função de denúncias). Não recomendamos a contratação de profissionais autônomos ou empresas de pequeno porte para executar serviços de IMPERMEABILIZAÇÃO. Este processo é muito complexo, delicado, caro e requer garantias. DICA: não contrate a impermeabilização de parte de uma área afetada, pois as emendas são as grandes vilãs do processo de impermeabilização! Calçada Regulamentação Em São Paulo item regido pelas Leis Municipais : 10.508/88, 11.574/94, 13.293/03 e 3.614/03 e Decretos: 27.505/88, 29.599/91, 35.027/95, 35.344/95 e 42.768/03. Responsáveis por imóveis, edificados ou não, são obrigados a construir calçadas em toda a extensão desses imóveis e a mantê-las em perfeito estado de conservação: sem buracos e sem desníveis ou degraus excessivos. As calçadas que apresentam mais de um quinto (20%) da sua área em mau estado de conservação são consideradas inexistentes e devem ser refeitas; as que apresentam menos de um quinto (20%) devem ser reparadas, mantendo-se o padrão existente. Os materiais permitidos para a construção de calçadas são: concreto, mosaico sobre concreto ou ladrilho hidráulico sobre concreto. Para usar outro tipo de material, é necessário obter autorização da subprefeitura da região. As calçadas devem ser contínuas, sem barreiras que prejudiquem a circulação dos pedestres, e não podem ser construídas com materiais escorregadios.Lixeiras públicas, protetores de árvores, guaritas de segurança, bancas de jornal e qualquer outro equipamento ou mobiliário urbano só podem ser colocados nos logradouros públicos com a prévia autorização da Prefeitura. Na instalação de qualquer tipo de mobiliário, deve ser mantida na calçada uma faixa livre de, no mínimo, 1 metro de largura para a circulação de pedestres. Jardins CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  5. 5. 5 Entrega de área comum. Introdução: Não é permitido podar ou cortar árvores plantadas em calçadas ou em terrenos particulares sem prévia autorização da Prefeitura. Pedidos de remoções de árvores plantadas dentro da área comum do condomínio devem ser encaminhados à Prefeitura, acompanhados de abaixo assinado com aprovação da maioria dos condôminos. Playground Introdução: Brincar é muito importante: mas com segurança! Os playgrounds devem ser fabricados e instalados seguindo as definições da NBR 14350. Quiosque / Churrasqueira Introdução: Serviços de restauração, reparos internos e pequenas reformas sem mudança de uso e acréscimo de área e implantação de mobiliário, como por exemplo construção e/ou alteração de churrasqueiras, necessitam de engenheiro Responsável e Comunicação à Prefeitura para aprovação. CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS - INTERNAS E FACHADA As recomendações indicadas em seções anteriores aplicam-se também à conservação das áreas internas comuns. Laje de Topo Introdução: Também conhecida como laje de segurança, esta área da edificação requer cuidados especiais principalmente no que diz respeito à manutenção das áreas impermeabilizadas e dos sistemas de segurança (pára-raios e luz piloto) e de telecomunicação (antenas em geral). Laje de Serviço Introdução: Área normalmente utilizada para facilitar o acesso à Laje de Topo. Eventualmente a Laje de Serviço serve, também, de cobertura para alguns cômodos superiores do(s) apartamento(s) tipo dúplex. Laje de Cobertura Introdução: Área que cobre a(s) última(s) unidade(s) autônoma(s) de uma edificação. Esta área pode ser de uso comum ou privativo da(s) unidade(s) de cobertura, conforme determinado na Especificação do Condomínio. Neste último caso, a manutenção desta área é de responsabilidade da(s) unidade(s) autônoma(s) de cobertura. Telhado Introdução: Manutenções periódicas e preventivas devem ser realizadas nos Telhados, preferencialmente na época de seca, para garantir a conservação das lajes, fachadas e das unidades autônomas. Barrilete Introdução: Área de acesso às tubulações que saem dos reservatórios superiores, onde normalmente também estão localizados os registros que alimentam as colunas (prumadas) de água que abastecem as unidades autônomas. O local deve ser mantido limpo e desimpedido (nunca utilizar o local para depósito de materiais). Casa de Máquinas Introdução: Na "casa de máquinas" estão localizadas as máquinas que movimentam os elevadores e seus quadros elétricos. Como medida de segurança, recomenda-se que o local seja acessado apenas por pessoas autorizadas (sindico(a); zelador ou encarregado de manutenção; e equipe de manutenção contratada). Escadarias CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  6. 6. 6 Entrega de área comum. Introdução: As escadarias ou "rotas de fuga" devem estar PERMANENTEMENTE desobstruídas, portanto, lixeiras, objetos diversos e móveis (guarda objetos), entre outros, não são permitidos em toda a sua extensão. Em caso de sinistro, o(a) Síndico(a) poderá ser responsabilizado(a) civil e criminalmente, se comprovado que objetos indevidamente depositados nas escadarias, dificultaram a evacuação da edificação. Halls Sociais Térreo e Sub-solo(s) Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste. Halls de Serviço Térreo e Sub-solo(s) Introdução: Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste Relatório. Halls de Serviço Pavimentos Introdução: Sinalizações obrigatórias estão relacionadas em seção específica ao final deste Relatório Técnico. Fachadas Introdução: As fachadas de prédios que podem ser vistas a partir das calçadas devem receber pintura ou lavagem, conforme tipo de revestimento. Recomenda-se que esta ação de manutenção seja realizada no mínimo a cada 5 anos , não só para atendimento da legislação específica da cidade de São Paulo (Lei Municipal 10.518/88 e Decretos 33.008/93 e 39.536/00) e de São Bernardo do Campo (Lei Municipal 4.974/01), mas também visando a valorização patrimonial. Um edifício visualmente bem tratado, certamente terá mais procura e, consequentemente, melhor preço de venda e de locação de suas unidades autônomas. A recuperação / restauração é um procedimento que demanda, por parte da prestadora de serviço contratada, a indicação de Engenheiro Responsável; a contratação de seguro de Responsabilidade Civil em Obras para cobrir qualquer acidente com visitantes, condôminos e funcionários do condomínio; bem como, a contratação de seguro de vida dos funcionários alocados na obra; apresentação de contrato social, Certidões Negativas de Débitos junto à Previdência Social; e a utilização de equipamentos de segurança. O correto tratamento de trincas, infiltrações e verificação do estado do reboco / massa, determinará a vida útil do reparo feito. Recomendamos muita atenção na solicitação do orçamento, contratando, previamente a execução de Laudo de Engenharia para determinar como deverão ser executados os reparos, para por fim, realizar a pintura ou a recolocação dos revestimentos. Centro de Medição Introdução: Os quadros de depósitos de proteção (ou seus fundos), onde ficam os disjuntores, bem como as caixas de passagem de material combustível (madeira) devem ser substituídos por material metálico. Já os quadros de luz da concessionária (onde ficam os relógios) não podem ser substituídos ou tratados contra cupins sem a expressa autorização da mesma. Recomenda-se realizar revisão geral dos dispositivos de proteção das unidades autônomas, pois muitos usuários substituem a proteção por outra de capacidade de ruptura maior, sem se preocupar com a capacidade do cabo, o que coloca em risco a edificação como um todo. Bomba(s) de Incêndio Introdução: As bombas de incêndio são responsáveis pela alimentação dos hidrantes. É no Projeto de Combate a Incêndio, aprovado pelo Corpo de Bombeiros, que está definida a necessidade ou não deste equipamento. Para o correto funcionamento de todo os Sistema de Bombas, recomenda-se que o Condomínio mantenha um Contrato de Manutenção (com ou sem peças inclusas), firmado com empresa especializada. Isso garantirá agilidade de atendimento e condições comerciais certamente mais vantajosas. Empresas sérias normalmente cobram visitas para orçamento e não dão atendimento preferencial para os chamados avulsos. CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  7. 7. 7 Entrega de área comum. Bomba(s) de Recalque Introdução: As Bombas de Recalque são aquelas responsáveis pelo envio da água, através da tubulação da edificação, para os reservatórios superiores. Aquecedor Central / Caldeira Introdução: A(s) caldeira(s) deve(m) estar instalada(s) em local seguro e em conformidade com o quanto determinado no Projeto de Combate a Incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Recomenda-se a contratação de empresa especializada para realizar a manutenção periódica do equipamento. COMBATE A INCÊNDIO O Sistema de Combate a Incêndio da edificação está definido no Projeto de Combate a Incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Portanto, cada edificação em função do ano de construção, tipo de uso, área total construída e população, terá um grau de exigências maior ou menor a serem atendidas, sempre visando a segurança de seus moradores / usuários e de seu patrimônio. No Projeto de Combate a Incêndio estão definidas as sinalizações obrigatórias; as rotas de fuga; a necessidade de instalação de bombas; as localizações exatas dos extintores por tipo e das mangueiras / hidrantes; a necessidade de grupo moto gerador, ou luz de emergência; a necessidade de pressurização de escadas; o tipo de portas corta fogo, entre outros. Recomenda-se que uma cópia do Projeto de Combate a Incêndio seja mantida na portaria, em local de fácil acesso e de conhecimento de todos, para que em caso de sinistro a equipe de resgate possa analisá-lo e tomar a decisão correta, salvando vidas e minimizando os prejuízos materiais. O Inspetor não realizou uma inspeção de conformidade do sistema de combate a incêndio, limitando-se a uma verificação da validade da recarga dos extintores e dos testes hidrostáticos das mangueiras. Complementarmente, foi verificada, também, a existência de componentes essenciais dos hidrantes e a funcionalidade básica das portas corta fogo. Para sua segurança e adequação às exigências legais, mantenha o AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros válido, ele é a sua garantia de que o sistema de combate a incêndio está adequado e funcionando. Extintores Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076 de 31/08/2001 - IT (Instrução Técnica) 21 do Corpo de Bombeiros, NBR 9443 - NBR 12992 - NBR 11716 - NBR 13485 - NBR 10712 - NBR 12962 - NBR 11715 - NBR 11751 - NBR 11762. A recarga dos extintores deve ser realizada periodicamente conforme estabelecido pelo fabricante ou pela empresa de manutenção, contudo, ambas empresas devem ser certificados pelo Sistema Brasileiro de Certificação. O fornecedor deve indicar quanto cobrará para realizar a recarga e a substituição de peças, a fim de garantir o correto funcionamento do equipamento. Uma recarga feita com produtos de qualidade duvidosa ou que não preveja todos os testes de segurança, certamente terá um efeito devastador em caso de sinistro. Hidrantes Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076 de 31/08/01 - IT (Instrução Técnica) 22 do Corpo de Bombeiros, NBR 13714/00 e 12.779/93. Os abrigos podem ser construídos de materiais metálicos, de madeira, de fibra ou de vidro, podendo ser pintados em qualquer cor, desde que sinalizados com a palavra HIDRANTE, além da sinalização dos equipamentos de proteção contra incêndio, constantes da Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros nº 20 (Sinalização de Emergência). Os abrigos de mangueiras ou de mangotinhos não devem ser instalados a mais de 5 m da expedição da tubulação, devendo estar em local visível e de fácil acesso. Atenção: Não é permitido abrigo trancado à chave! Mangueiras - Teste Hidrostático Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46.076, de 08/2001 IT (Instrução Técnica) 22 do Corpo de Bombeiros, NBR 13714/00 e 12.779/93. CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  8. 8. 8 Entrega de área comum. As mangueiras de incêndio, a tomada de água e a botoeira de acionamento da bomba de incêndio podem ser instalados dentro do abrigo desde que não impeçam a manobra ou a substituição de qualquer peça. O teste hidrostático das mangueiras deve ser realizado periodicamente conforme estabelecido pelo fabricante ou pela empresa de manutenção, contudo, ambas empresas devem ser certificados pelo Sistema Brasileiro de Certificação. Não economize, realizando falsas simulações na rampa da garagem, utilizando a pressão das mangueiras para verificar se há danos nas mesmas. O teste hidrostático deve ser realizado utilizando-se equipamento apropriado, sob alta pressão da água. Esta simulação permitirá verificar, de fato, se há furos ou pontos de perda de pressão. Empresas sérias dispõem de máquinas com aproximadamente 30 metros de comprimento para a correta realização deste tipo de teste. Mangueiras - Acessórios Introdução: Para o seu correto funcionamento, as mangueiras devem estar acompanhadas de bicos e de chaves de aperto, também conhecidas por "chaves storz". O inspetor verificou a existência ou não destes acessórios durante a inspeção da edificação. Contudo, recomenda-se que periodicamente o zelador ou o encarregado da manutenção façam uma verificação de rotina, visto que estes itens são facilmente removíveis e têm valor no mercado paralelo de compra e venda. Portas Corta Fogo Introdução: Item regido pelo Decreto Lei 46076, de 08/2001 - IT (Instrução Técnica) 23 do Corpo de Bombeiros, Lei Municipal de São Paulo 11.228 e NBR 11.742/92. A porta corta-fogo tem como finalidade principal o fechamento ou divisão de áreas de risco, impedindo a propagação do fogo. Este tipo de porta é fabricada com núcleo de madeira, tratada quimicamente e revestida com chapas de flandres estanhadas. É muito importante identificar o selo de marca de conformidade da ABNT. A especificação das portas corta fogo de sua edificação está definida no Projeto de Combate a Incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Uma das características básicas da porta corta fogo é o tempo de resistência a ação do fogo que pode variar de 60 - 90 - até 120 minutos (respectivamente identificadas por P60 P90 - P120). É muito comum cobrir com tinta ou simplesmente remover a indicação do tempo de resistência ao fogo ao se realizar a manutenção e pintura das portas corta fogo. Esta indicação deve estar visível e pode gerar um "comunique-se" por parte do Corpo de Bombeiros em caso de vistoria. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS COMUNS A conservação das instalações elétricas em geral é, atualmente, uma das atividades de manutenção que mais necessita de atenção, principalmente se a edificação em questão tiver mais de 15 anos. Reiteramos o quanto recomendado anteriormente no que se refere à contratação de empresas especializadas para a manutenção do sistema elétrico como um todo. Quadro Elétrico Dispositivos de Proteção Introdução: Computadores, freezers, micro ondas, aparelhos de som - dvd - home theater, equipamentos de ginástica, entre outos, são muito mais comuns do que no passado. Costumeiramente instalados apenas nas áreas comuns, atualmente, são encontrados dentro das unidades autônomas, o que sobrecarrega as instalações elétricas. Recomenda-se a avaliação das instalações elétricas, principalmente, se há evidências de quedas freqüentes dos dispositivos de proteção (disjuntores); ou queima freqüente de lâmpadas; ou, ainda, se há indícios de aquecimento dos cabos (revestimentos derretidos). INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS COMUNS Recomenda-se que, no mínimo a cada 10 anos, sejam feitas verificações nas prumadas de água quente e fria, a fim de constatar se há comprometimento da vazão em função de depósito de materiais transportados juntamente com a água. CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  9. 9. 9 Entrega de área comum. Em caso de vazamentos, feche os registros e faça contato com empresas especializadas em reparos de tubulações. Além de observar os aspectos de segurança (pessoal registrado, uniformizado, etc.), o Condomínio deve exigir do fornecedor garantias para o caso de falha na execução do reparo ou sinistro (vazamento dentro de unidade(s) ou acidente de trabalho). Profissionais autônomos muitas vezes apresentam condições comerciais mais atrativas ou agilidade no atendimento, mas certamente não têm condições de oferecer assistência técnica caso algo dê errado! Bomba(s) de águas pluviais/subterrâneas Introdução: Esta(s) bomba(s) joga(m) a água, acumulada pelo(s) poço(s) de captação de águas pluviais ou subterrâneas, na rede pública. Bomba(s) de águas servidas/esgoto Introdução: Esta(s) bomba(s) joga(m) a água, acumulada pelo(s) poço(s) de águas servidas ou de esgoto, na rede de esgoto. INSTALAÇÕES DE ACESSO E COMUNICAÇÃO Recomenda-se a contratação de empresas especializadas que ofereçam planos de manutenção - com ou sem peças inclusas - para verificação periódica do sistema de acionamento dos portões e de controle de acesso; do sistema de interfonia; das antenas de tv aberta e a cabo; do circuito fechado de tv e das cercas elétricas. O maior problema encontrado nos equipamentos de segurança (câmeras, computadores, monitores, controles de acesso, sensores, ...) é a sua procedência duvidosa. Além de não terem assistência técnica autorizada, normalmente, não têm garantia contra defeitos. Um sistema de segurança de nada adiantará se não for acompanhado de procedimentos. Empresas qualificadas costumam orientar funcionários e moradores e estabelecer procedimentos de segurança que minimizam a vulnerabilidade da edificação. SINALIZAÇÕES OBRIGATÓRIAS Nesta seção estão relacionadas Sinalizações Obrigatórias da edificação. Recomenda-se que funcionários do Condomínio, verifique periodicamente o estado de conservação e a existência das placas obrigatórias, cujos textos e/ou explicação apresentamos a seguir. Sugerimos, ainda, um roteiro para facilitar esta atividade. CFTV - Circuito Fechado de TV Onde houver câmera de vídeo instalada deve ser afixada placa com os dizeres: O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas nos termos da lei. Calçadas Sempre que houver acesso próprio para veículos deve ser afixada placa com pisca-pisca (ligado dia e noite) e os dizeres: Cuidado veículos. Acesso de Veículos No corredor de acesso de veículos deve ser afixada placa com os dizeres: Cuidado pedestres. Halls Sociais e de Serviço - Pavimentos Próximo às portas dos elevadores deve ser afixada placa com os dizeres: Aviso aos passageiros: antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar. Para que os usuários das escadas (ou rotas de fuga) possam localizar rapidamente o andar em que encontram, devem ser afixadas placas indicando o "número do andar/pavimento". Halls Sociais e de Serviço do Térreo - Sub-solos Próximo às portas dos elevadores deve ser afixada placa com os dizeres: É vedada, sob pena de multa, qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social, no acesso aos elevadores deste edifício. Halls Sociais e de Serviço do Térreo - Pavimentos e Sub-solos É proibido em ambientes de uso coletivo - áreas comuns de condomínios -, total ou parcialmente fechados em qualquer dos seus lados, o consumo de cigarros, cigarrilhas e/ou charutos. Deverá ser afixado aviso da proibição, em pontos de ampla visibilidade, com indicação de telefone e endereço dos órgãos estaduais responsáveis pela vigilância sanitária e pela defesa do consumidor. Elevadores CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  10. 10. 10 Entrega de área comum. Com a finalidade de assegurar o uso por pessoas portadoras de deficiência visual, os elevadores deverão incluir "botoeiras com sinalização em Braile". A empresa contratada para a manutenção mensal das cabines, poderá ser consultada para instalação desta botoeira. Dentro das cabines dos elevadores sociais, bem como nos de serviço, também devem ser afixadas placas de material acrílico, plástico ou metálico, com os seguintes dizeres: Não fumar e Atenção! Para evitar acidentes neste elevador, obedeça e exija o cumprimento das seguintes normas: 1. o número de passageiros ou a quantidade de carga transportada no elevador não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante; 2. os menores de dez anos desacompanhados não podem andar no elevador. A criança não tem altura ou discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência. A Prefeitura de São Paulo ao expedir a(s) licença(s) de funcionamento do(s) elevador(es) exige que seja afixada placa com o número da(s) licença(s). Cada cabine deve ter placa com numeração própria. Anualmente, deve ser recolhida junto a Prefeitura de São Paulo Taxa de Funcionamento dos Elevadores. Já a Prefeitura de Santo André exige a renovação do Alvará de Funcionamento dos Elevadores a cada 2 anos. Sistema de Combate a Incêndio Como já comentamos anteriormente, o Projeto de Combate a Incêndio provado pelo Corpo de Bombeiros para a edificação traz a indicação de todas as sinalizações obrigatórias. Contudo, recomendamos que as seguintes sinalizações sejam verificadas: EXTINTORES placas de setas indicativas HIDRANTES placas de setas indicativas PORTAS CORTA FOGO placas indicando o sentido da rota de fuga com os dizeres: Saída de Emergência AGENDA DE OBRIGAÇÕES Para facilitar o seu controle, a seguir apresentamos um resumo das principais obrigações que devem ser atendidas pelo Condomínio: Obrigações Perioticidade Vencimento AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros Bienal Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água Semestral Certificado de Análise Bacteriológica da Água Semestral CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  11. 11. 11 Entrega de área comum. Certificado de Desinsetização Semestral Certificado de Brigada de Incêndio Anual Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios Anual Extintores Anual Mangueiras - Teste Hidrostático Anual É muito importante evidenciar que o condomínio está sujeito à fiscalização por parte dos órgãos públicos. O Síndico é o seu representante legal, portanto, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente em caso de omissão e não atendimento às exigências legais. CONCLUSÕES Caro(a) Leitor(a), Nossa equipe técnica determinou quais são os principais aspectos da manutenção de uma edificação que devem ser permanentemente observados por seus gestores, visando a valorização patrimonial e o atendimento às exigências legais. Este documento traz comentários, dicas e constatações que visam ajudá-lo(a) no seu dia-a-dia. Espero que todo nosso empenho e dedicação possa trazer reais benefícios para todos os usuários. Nossa intenção foi indicar ações que possam melhorar a qualidade de vida de moradores, funcionários e visitantes, trazendo mais conforto, bem estar e tranquilidade. Nossa equipe técnica permanece à disposição para eventuais esclarecimentos e agradece por sua atenção. Relacionamento com Cliente Direcional Engenharia CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  12. 12. 12 Entrega de área comum. assistênciatecnica1@direcional.com.br Rua Grão Pará, nº466 – Santa Efigênia – Belo Horizonte/MG – CEP: 30.150-340 – Tel:4002.2600 TERMO DE RECEBIMENTO DA ÁREA COMUM Eu (Nós), Comissão de Acompanhamento de Obra e/ou Administração do edifício/bloco/residencial ______________________________________________, declaro (amos) expressamente que, nesta data, recebi(emos) em perfeitas condições de habitabilidade, tal como pactuado, o referido empreendimento, tendo efetuado minuciosa vistoria conforme termo de vistoria anexo. Declaro(amos) estar(mos) ciente(s) de que, a partir desta data, passo(amos) a contar com as garantias que me(nos) são asseguradas pelo Manual do Proprietário e/ou Condomínio, quando CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum
  13. 13. 13 Entrega de área comum. for o caso, fixando-se em 90 (noventa) dias a responsabilidade do Construtor quanto aos vícios aparentes ou de fácil constatação. Declaro(amos) estar(mos) ciente (s) também de que não posso (podemos) realizar alterações arquitetônicas na área comum do empreendimento antes da baixa Habite- se de todo o residencial, caso contrário acarretarei(emos) com todos os ônus desta alteração. Concordo(amos) em caso de necessidade do uso de espaço interno do Condomínio para armazenamento de material para Assistência Técnica, pelo período de 180 (cento e oitenta) dias uteis, a partir desta data. Afirmo(amos) que, a partir desta data a responsabilidade sobre o pagamento das contas de consumo e manutenções serão inteiramente do Condomínio. Concordo(amos) que, para prevenir dúvidas, todas as comunicações com a Construtora deverão ser realizadas, por escrito, através da Central de Relacionamento com o Cliente via email, site ou carta protocolada. _________________, ______ de _______________ de ________ . Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ Ass.:____________________nome:___________________edifício/bloco:_________aptº:____ F050 R07 CONDOMÍNIO VILA VERDE Entrega de área comum

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