Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

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Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

  1. 1. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.1 – Definizione di obiettivi per l’amministrazione comunale nellaformazione dei POCa cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  2. 2. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC (art.30 L.R. 20/2000) contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: a) la delimitazione, lassetto urbanistico, le destinazioni duso, gli indici edilizi, anche apportando rettifiche non sostanziali ai perimetri degli ambiti individuati dal PSC, purché non PSC riguardino ambiti soggetti a disciplina di tutela; a bis) un apposito elaborato denominato Documento programmatico per la qualità urbana che, per parti significative della città comprensive di quelle disciplinate dal POC stesso, individua i fabbisogni abitativi, di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità, definendo gli elementi di identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi, della qualificazione degli spazi pubblici, del benessere ambientale e della mobilità sostenibile; b) le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, nonché di quelli di conservazione; c) i contenuti fisico morfologici, sociali ed economici e le modalità di intervento;
  3. 3. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge Il POC contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: d) lindicazione delle trasformazioni da assoggettare a specifiche valutazioni di sostenibilità e fattibilità e ad interventi di mitigazione e compensazione degli effetti, con la possibilità di avvalersi a tal fine di quanto previsto dal comma 11 del presente articolo per eventuali spostamenti di edificabilità; e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare e delle relative aree, nonché gli interventi di integrazione paesaggistica; paesaggistica e bis) lindividuazione e la disciplina degli interventi di edilizia residenziale sociale da realizzare in conformità a quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter dellAllegato; f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di interesse pubblico. f bis) una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente allattuazione del piano, che indichi i tempi, le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni territoriali, alle infrastrutture per la mobilità e agli interventi di edilizia residenziale sociale.
  4. 4. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Cosa dice la legge Cosa dice la legge ..... Il POC si coordina con il bilancio pluriennale comunale …. …. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il programma triennale delle opere pubbliche e per gli altri strumenti comunali settoriali …. …. Per le opere pubbliche e di interesse pubblico la deliberazione di approvazione del POC che assume il valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere ivi previste …. …. Una relazione sulle condizioni di fattibilità economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agenda attinente allattuazione del Piano …. “ prima della L.R. 06/2009 si correva RISCHIO DI UN MERO ELENCO DI INTERVENTI PUBBLICI …. COME ERA SOVENTE NEGLI EX- PPA “
  5. 5. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Al di là della legge Al di là della legge a) Il POC è il momento chiave per il piano dei servizi (aspetto programmatico) b) Il POC è il momento chiave per il disegno urbano (aspetto morfologico) c) Il POC è il momento chiave per concretizzare il contributo economico e operativo dei privati alla città pubblica (aspetto economico)
  6. 6. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi La maggior parte dei Comuni (con rilevanti eccezioni) ha già superato il problema degli standard da punto di vista quantitativo. Ma il tema dei servizi si pone comunque in spesso termini centrali nei nuovi piani: • Ricomparsa di esigenze di potenziamento (scuole) • Efficacia / allocazione dell’offerta • Operazioni di dismissione/ricollocazione (vecchie scuole, campi sportivi) • Obiettivi di qualità urbana oltre gli standard: dotazioni ecologiche, fasce boscate, sistemazioni lungo-fiume, parchi periurbani ….
  7. 7. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei ServiziNel PSC :• l’analisi del SISTEMA dei PSC di Reggio Emilia: Piano dei serviziservizi (pubblici e privati):aggregazioni, centralità,strade-mercato, percorsi,itinerari di connessione,barriere, sinergie ;• l’individuazione dellecarenze ;• le strategie.Nel POC:le azioni e l’attuazione
  8. 8. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei ServiziPSC di Bologna: le “situazioni”
  9. 9. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Bologna: la VAS/Valsat
  10. 10. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi PSC di Ravenna: Piano dei servizi
  11. 11. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi Il POC momento chiave per Piano dei Servizi Interfaccia con strumenti pubblici settoriali: • Programma triennale opere pubbliche, • Progetti di Valorizzazione Commerciale, • PGTU, • Piano piste ciclabili, • ecc. e soprattutto con gli interventi a carico dei privati: cessione di aree per servizi, realizzazione di opere. Quindi concretizzazione delle operazioni sui servizi prefigurate nel PSC
  12. 12. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil DISEGNO URBANO Il POC momento chiave per DISEGNO URBANO Recupero di temi annosi dell’urbanistica: • il progetto di suolo • le schede-norma • ecc. • il momento di ricomposizione della dicotomia piano/progetto (ma attraverso un confronto ravvicinato con la progettualità privata)
  13. 13. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Reggio Emilia: primi esiti del Piano dei servizi
  14. 14. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Ravenna: masterplan del verde
  15. 15. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA Il POC momento chiave per ilil disegno urbano Il POC momento chiave per disegno urbano Interfaccia con regolamenti settoriali: regolamento del verde, delle opere pubbliche, dell’arredo urbano Transcalarità, cioè dalla misura in cui i benefici e i costi dell’opera si distribuiscono tra le diverse scale urbane. Esplorazioni progettuali e verifica di Situazioni Urbanistiche Masterplan di operazioni più vaste di cui inserire nel POC un primo stralcio
  16. 16. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.3 – Costruzione dei bandi per l’elaborazione del POC e attribuzionedei diritti edificatori per la realizzazione delle operea cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  17. 17. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la leggeL’ art. 30, 10° comma della LR 20/2000 dice che“ Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nellarcotemporale di cinque anni interventi di nuova urbanizzazione edi sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dalPSC, il Comune può attivare un concorso pubblico, per pubblicovalutare le proposte di intervento che risultano più idonee asoddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana edecologico ambientale definiti dal PSC. Al concorso possonoprendere parte i proprietari degli immobili situati negli ambitiindividuati dal PSC, nonché gli operatori interessati apartecipare alla realizzazione degli interventi. Alla conclusionedelle procedure concorsuali il Comune stipula, ai sensi dellart.18, un accordo con gli aventi titolo alla realizzazione degliinterventi. “
  18. 18. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la leggePer gli ambiti di riqualificazione, lattività concorsuale èsvolta, sulla base di quanto previsto dallarticolo 1,comma 1-bis, della legge regionale n. 19 del 1998, 1998assicurando la massima partecipazione e cooperazione deisoggetti pubblici e privati, nelle forme più idonee individuatedallAmministrazione comunale, con particolare attenzione alcoinvolgimento dei cittadini che risiedono o operanonellambito da riqualificare ovvero negli ambiti urbaniinteressati dagli effetti della riqualificazione.La deliberazione di approvazione del POC si esprime sullespecifiche proposte avanzate da amministrazioni, associazionie parti sociali.
  19. 19. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici Cosa dice la legge Cosa dice la leggeCi si può chiedere se l’ espressione “può” debba essere intesacome una semplice facoltà dell’ Amministrazione, ovvero se Amministrazione– in realtà – introduca una sorta di vero e proprio obbligo. obbligoIn ragione del fondamentale principio di “giustificabilità dellescelte”, se l’ Amministrazione intende poi procedere allasottoscrizione di accordi con i privati (ex. art. 18), deve farliprecedere da una selezione concorsuale in ossequio aiprincipi dell’ imparzialità e del buon andamento.
  20. 20. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … l’l’Avviso per ililPOC … … Avviso per POC ………… per selezionare gli interventi di cui programmare larealizzazione nellarco temporale di cinque anni tra tutti quelliindividuati come potenzialmente possibili di trasformazione dalPSC, è volontà del Comune attivare un concorso pubblico(nei termini previsti dall’art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000),al fine di accertare le intenzioni degli interessati adintervenire, e di valutare le proposte di intervento cherisultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standarddi qualità urbana ed ecologico - ambientale definiti dalPSC ………
  21. 21. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … l’l’Oggetto ed iiSoggetti … … Oggetto ed Soggetti ……… I proprietari degli immobili inclusi negli ambiti classificati come ANS….,ASP_AN……, individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a parteciparealla realizzazione degli interventi ammissibili negli stessi, ovvero interessati aproporre progetti di valorizzazione ambientale, dotazioni territoriali e altri interventiprevisti dallo stesso PSC, a presentare specifiche proposte di attuazione diinterventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i quali le norme delPSC prescrivano l’inserimento nel POC quale condizione per l’attuazione.attuazioneIl proponente può rappresentare la proprietà, di tutta o parte dell’area interessatadalla proposta di attuazione. In ogni caso gli elaborati a corredo della propostadovranno evidenziare graficamente le diverse proprietà interessate, conindicazione esplicita delle porzioni relative a proprietà estranee alla propostad’intervento. Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici eprivati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro (personefisiche o giuridiche). Gli operatori associati o riuniti devono indicare il nome e lequalifiche di ciascun componente, compreso il soggetto individuato come capo-gruppo che assume il ruolo di proponente. ……
  22. 22. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan …Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito gli orientamentidell’amministrazione comunale in riferimento alla cosiddetta ‘città pubblica’, ossia ilsistema delle dotazioni territoriali pubbliche e sociali di interesse per la collettività ivicompresa l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS):Schema di Assetto Urbanistico dell’arealeLe proposte per l’areale ANS ........ dovranno attenersi alle previsioni dello schema diassetto urbanistico - allegato al presente avviso pubblico - elaboratodall’Amministrazione Comunale …Tale schema definisce e localizza - orientativamente - le destinazioni d’usoammesse, lo schema viabilistico, le localizzazioni alternative del nuovo polo scolastico,le principali dotazioni ecologiche - naturali e le principali dotazioni territoriali per il verdepubblico e i parcheggi.
  23. 23. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMaster Plan … … Master Plan … POC di Ozzano dell’Emilia
  24. 24. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … gli Obiettivi per la Città Pubblica … … gli Obiettivi per la Città Pubblica …Obiettivi dell’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia ResidenzialeSociale e Opere Pubbliche:Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione diEdilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle operepubbliche.Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intendefinanziare:- il nuovo polo scolastico …………….;- un centro diurno ……………..;- l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….;- il completamento della nuova circonvallazione ………….;- il potenziamento della rete ………….;- il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………;- realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...
  25. 25. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililDimensionamento e iiTipi di Intervento … … Dimensionamento e Tipi di Intervento …Entità orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbanoresidenzialePer quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuoviinsediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere undimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU.Tipi di interventi e di ambitiLe proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi diurbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambitoindividuato nel PSC con la sigla ANS. …….Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie diinterventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:……………………………………
  26. 26. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … ililMetodo … … Metodo …………….. La proposta non costituirà comunque alcun titolo per l’automaticoinserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000,rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativaesclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate nonimpegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comunemedesimo.Nellambito del procedimento per la formazione del POC, lAmministrazione Comunale siriserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle propostestesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dellart.18 della L.R. 20/2000.I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitatidallAmministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare icontenuti della concertazione e delleventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essereinseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al ConsiglioComunale per ladozione, attribuendo allo stesso : il valore e gli effetti del PUA nel caso in cui le previsioni di intervento abbiano il dettaglio richiesto per i Piani urbanistici attuativi (PUA) dalla normativa del PSC e del RUE ed abbiano completato l’iter istruttorio nei termini utili prima dell’adozione del POC; il valore e gli effetti di un accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 ………..
  27. 27. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … iiLivelli di Valutazione … … Livelli di Valutazione …Valutazione Tecnica.L’ufficio Tecnico effettuerà l’istruttoria tecnica delle proposte pervenute,finalizzata a verificarne la completezza, la comprensibilità ed i contenutitecnici.Al termine di dette istruttorie verrà redatto un referto tecnico che sintetizzerà icontenuti delle proposte ricevute in relazione alle finalità del PSC.Valutazione Politica.Ciascuna Amministrazione Comunale, sulla base del referto tecnicopredisposto come al precedente punto, valuterà le proposte pervenute edeciderà in merito, dando conseguente mandato agli organi tecnici per laredazione del POC.
  28. 28. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici … iiCriteri di Valutazione … … Criteri di Valutazione …Criteri di valutazione delle proposte. Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano diseguito alcuni criteri generali che saranno seguiti nella selezione degli ambiti per la redazione delPOC:- apporto degli interventi alla qualificazione del contesto territoriale e ambientale;- risvolti di interesse sociale nella realizzazione degli interventi previsti, con particolareriferimento alla cessione di aree al Comune per la realizzazione di “alloggi sociali”;- realizzazione di nuove attrezzature e spazi collettivi e/o di dotazioni ecologiche;- fattibilità degli interventi in relazione al contesto;- efficacia urbanistica, ambientale e sociale delle azioni previste, in relazione ai contenuti urbanisticaspecifici delle proposte;- gradualità temporale nellattuazione degli interventi previsti dal PSC;- coordinamento dellattuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione di dellattuazioneparti omogenee del territorio.Le proposte saranno valutate in base al grado di soddisfacimento dei requisiti relativi ai criterisuesposti, ed alla capacità di concorrere alla realizzazione degli obiettivi del PSC, tenendo contoin particolare:- delle previsioni di cui allo schema di assetto urbanistico elaborato dall’AmministrazioneComunale (qualora la proposta riguardi l’ambito ANS ……);- della corrispondenza ai criteri generali sopra richiamati;- della valutazione di una maggiore utilità pubblica complessiva. complessiva
  29. 29. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.3 – Dotazioni territoriali - Housing Sociale e contenuti ex art. 18a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  30. 30. LA CRISI DEL PEEPIl PEEP non è più uno strumento utilizzabile perché: • È fondato sull’esproprio (non più praticabile); • Determina soluzioni “ghettizzanti” da un punto di vista urbanistico e sociale; • Non fornisce risposta ad una fascia intermedia della popolazione che risulta esclusa ma non riesce ad accedere al libero mercato (giovani, anziani, immigrati).
  31. 31. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 La legge finanziaria 2008 (L. 244/07) introduce all’art.1 (commi 258 e 259) disposizioni altamente innovative  “urbanistica perequata”compare, per la prima volta, nella legislazione nazionale
  32. 32. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07L. 244/07 – art.1 – comma 258“ Fino alla definizione della riforma organica del governo delterritorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superficiminime di spazi pubblici […] di cui al D.M. 1444/68, e allerelative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sonodefiniti ambiti la cui trasformazione e` subordinata allacessione gratuita da parte dei proprietari […] di aree oimmobili da destinare a edilizia residenziale sociale, inrapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e alvalore della trasformazione. In tali ambiti è possibileprevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi acanone calmierato, concordato e sociale.”
  33. 33. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07L. 244/07 – art.1 – comma 259“ Ai fini dell’attuazione di interventi finalizzati allarealizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovourbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramentodella qualità ambientale degli insediamenti, il comune può,nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici,consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti diincremento massimi della capacità edificatoria prevista per gliambiti di cui al comma 258.”
  34. 34. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07La legge finanziaria 2008 sancisce così, per la primavolta, le modalità dell’acquisizione compensativaVengono introdotti concetti innovativi: Introduzione logica contrattuale e di scambio (controprestazione) finalizzata all’attuazione dell’Edilizia Sociale sulle aree a cessione compensativa (anche con aumento di volumetria premiale) + ERS come Standard urbanistico aggiuntivo ERS = Dotazione Territoriale
  35. 35. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07 Acquisizione compensativa (in cambio di assegnazione diritti edificatori)  formazione demanio di aree tale da rispondere alla nuova emergenza abitativa.Tali aree sono spesso associate ad un’ulteriorepotenzialità edificatoria (che si aggiunge ai D.E.assegnati dal Piano alla proprietà).La potenzialità ulteriore può essere spesa direttamentedall’Amministrazione o essere oggetto di procedureconcorsuali (bandi) finalizzati alla realizzazione diEdilizia Residenziale Sociale.
  36. 36. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08Il D.M. 22 aprile 2008 definisce l’alloggio sociale, gliobiettivi e le modalità di realizzazione. Definizione ampia….confusa?  Nasce per colmare lacuna normativa (permettere aiuti di Stato nel campo dell’edilizia sociale) D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni “1. Ai fini dellesenzione dallobbligo della notifica degli aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunita europea, il presente decreto provvede[..] alla definizione di «alloggio sociale».”
  37. 37. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni“[..] 2. E definito «alloggio sociale» lunità immobiliareadibita ad uso residenziale in locazione permanente chesvolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardiadella coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo diindividui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono ingrado di accedere alla locazione di alloggi nel liberomercato. […]3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggirealizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, conil ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche […] destinatialla locazione temporanea per almeno otto anni edanche alla proprietà. […]”
  38. 38. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni“4. Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato daoperatori pubblici e privati prioritariamente tramitelofferta di alloggi in locazione alla quale va destinata laprevalenza delle risorse disponibili, nonche il sostegnoallaccesso alla proprieta’ della casa, perseguendolintegrazione di diverse fasce sociali e concorrendo almiglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.5. Lalloggio sociale, in quanto servizio di interesseeconomico generale, costituisce standard urbanisticoaggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita diaree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dallenormative regionali.[…]”
  39. 39. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento divita dei destinatari e perseguire l’integrazione tra lediverse fasce sociali SOLUZIONI AMPIE Unità immobiliare in locazione permanente (ERP) MA ANCHE Offerta di alloggi in locazione temporanea min. 8 anni Sostegno all’accesso alla proprietà (non prioritaria) Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale viene erogato da operatori pubblici e privati. L’alloggio sociale costituisce standard urbanistico aggiuntivo.
  40. 40. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07– art.2 –Caratteristiche e requisiti1. Le regioni, in concertazione con le Anci regionali,definiscono i requisiti per laccesso e la permanenzanellalloggio sociale.[...]6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione aparticolari programmi dintervento, gli enti locali possonostabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza,assumendo a proprio totale carico i costi dellecompensazioni spettanti agli operatori, da coprire ancheattraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico.[…]”
  41. 41. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano CasaIl D.L.112/08, convertito in legge n.133/08 (“Piano Casa”) avrebbedovuto incrementare le abitazioni destinate a proprietà elocazione per le fasce più deboli della popolazione (nucleifamiliari a basso reddito, giovani coppie, anziani in condizioni socialio economiche svantaggiate, studenti fuori sede, immigrati…).  Per raggiungere tale obiettivo, viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità dell’urbanistica perequativa.
  42. 42. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano CasaModalità previste per l’attuazione dell’ERS: a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio abitativo; b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale di pertinenza comunale o degli oneri di costruzione; d) la costituzione di fondi immobiliari […]. e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate
  43. 43. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09 La legislazione regionale recepisce tali innovazioni coordinandole organicamente nel quadro della legge urbanistica  introduzione art.7-bis L.R. 20/2000 (art. 15 L.R. 6/09) introduzione art.A-6-bis e art.A-6-ter L.R. 20/2000 (art.46 della L.R. 6/09)
  44. 44. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09– art.7-bis – Concorsoalla realizzazione delle politiche di edilizia residenzialesociale1. La pianificazione territoriale e urbanistica concorrealla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa,disciplinando l’attuazione degli interventi edilizi […] diretti asoddisfare il fabbisogno di alloggi per le famiglie menoabbienti […].2. […] i proprietari degli immobili interessati da nuoviinsediamenti e da interventi di riqualificazioneconcorrono alla realizzazione degli interventi di ediliziaresidenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti dipianificazione urbanistica […]".
  45. 45. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 – art.A-6-bis – Sceltestrategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per lacasa1. Allo scopo di realizzare gli obiettivi di sviluppo dellepolitiche pubbliche per la casa individuati dall’articolo 7-bis,comma 1, il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo dialloggi di edilizia residenziale sociale […]. Il PSC puòaltresì specificare le diverse esigenze abitative in cui siarticola il medesimo fabbisogno.2. È stabilita la quota del 20 per cento di alloggi diedilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamentocomplessivo dei nuovi insediamenti residenziali previstidalla pianificazione comunale. […]”
  46. 46. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 –Art.A-6-ter –Misureper l’attuazione degli interventi di edilizia residenzialesociale1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisognocomplessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale,stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventicomportano:a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quotadi aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle areedestinate a nuove costruzioni, nel caso di nuoviinsediamenti residenziali;b) il riconoscimento a favore del Comune di uncontributo alla realizzazione di alloggi di ediliziaresidenziale sociale [..] nel caso di interventi diriqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamentiricreativi [..], industriali, artigianali [..]”
  47. 47. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/092. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privatinella realizzazione dei necessari interventi di ediliziaresidenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositiincentivi, permute ovvero ad altre misurecompensative.”• Contrasto art A-6-bis (20% alloggi ERS) – art.A-6- ter (20% aree…non “minimo”!)• Introduzione “contributo” per riqualificazione/usi non residenziali• Conferma meccanismi compensativi/incentivanti
  48. 48. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09Il tema della realizzazione degli alloggi sociali, vieneinfatti affrontato ma ovviamente non risolto dalla nuovalegislazione regionale.7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità dellafinanza di progetto, interventi di edilizia residenzialesociale.8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazionedegli interventi di edilizia residenziale sociale con ilconcorso di operatori privati, può conferire agli stessi,in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi delcomma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimiinterventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza[....]”
  49. 49. CONCLUSIONILa nuova normativa ERS nazionale introduce innovazioniprima presenti solo nelle leggi regionali: • Compensazione; • Incentivazione; • Perequazione; • Traslazione di diritti edificatori.  Necessità di conferma organica nazionale (riforma urbanistica)
  50. 50. CONCLUSIONILa normativa regionale recepisce e coordinaorganicamente tali innovazioni all’interno del quadrolegislativo complessivo.Attraverso questi strumenti, i Comuni (in collaborazionecon attuatori pubblici e privati) possono, attraverso iPOC, costruire un demanio di aree pubbliche,predisponendo in particolare programmi ERS(privilegiando prioritariamente la locazione).
  51. 51. ERS – ERPL’innovazione rappresentata dalle residenze privatesociali (ERS - Social Housing) si candida a darerisposte adeguate e flessibili a una parte importante delproblema casa, ma non a tutti.All’ emergenza abitativa assoluta (ERP – EdiliziaPubblica), attraverso finanziamenti pubblici, si deverispondere per le richieste di chi vive in condizioninon-dignitose e insicure e dispone di poche possibilitàeconomiche.
  52. 52. LA DOMANDA DI ERSL’ ERS si rivolge alla cosiddetta “area grigia”, formatada chi non vive in condizioni di assenza di reddito, manon è in grado si sostenere i costi di una casa sul liberomercato (acquisto e/o affitto).Famiglie in difficoltà economica (anche temporanea);Giovani coppie;Anziani soli;Immigrati;Studenti e lavoratori fuori sede (city users).
  53. 53. CONDIZIONI PER REALIZZARE ERSE’ il legame pubblico - privato che intercetta la domandasociale (di interesse dell’amministrazione locale) e ladomanda immobiliare (d’interesse dell’ investitore)•Incidenza Costo dell’Area = 0 (zero) (Pubblico);•Riduzione oneri di urbanizzazione (Pubblico);•Contrazione dei Costi di Costruzione mantenendoelevato lo standard qualitativo delle costruzioni (Privato);•Elevati standard qualitativi dal punto di vista energetico,funzionale e distributivo (Privato).
  54. 54. …I Contenuti dell’Accordo art. 18…Le premesse: quadro normativo e programmatico di riferimentoL’oggetto: descrizione degli interventi (parametri di intervento, vincoli e condizioni) individuazione catastale delle aree, eventuale piano particellare di esproprio.I soggetti: individuazione dei soggetti sottoscrittori e relative qualifiche: persone fisiche, mandatari o legali rappresentanti, eventuale costituzione di società di scopoGli obblighiComune: predisposizione degli strumenti, verifica e controllo, presa in carico delle aree per dotazioniPromotore: richieste atti di assenso, realizzazione interventi, sistemazione delle aree da cedere, versamento oneriProprietari: cessione delle areeFinanziatori : garanzie finanziarie, erogazione eventuali contributi pubbliciMODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDO
  55. 55. …I Contenuti dell’Accordo art. 18…Iter amministrativo: approvazione degli strumenti urbanistici e dell’accordo,Trascrizione richiesta e rilascio dei permessi di costruire termini di inizio e fine lavori modalità di pagamento dei contributi di costruzione erogazione di eventuali contributi pubblici variazioni ICI vigilanza sui contenuti dell’accordoGaranzie: garanzie finanziarie o contrattuali (es: preaccordi), propedeuticità degli atti(es: abitabilità)Sanzioni: inadempimenti, recesso, ritardi , difetti delle opere, ecc.Vigilanza: criteri di valutazione degli adempimenti, MONITORAGGIO in corso e post operamContenzioso: obbligo di conciliazione, arbitrato, foro competente, ecc.Allegati: - elenco degli immobili (ev. piano particellare) - scheda tecnica d’intervento - cronoprogramma – schemi progettuali
  56. 56. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.4 – Problematiche connesse alla contribuzione per la realizzazionedelle dotazioni territorialia cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  57. 57. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 1. La pianificazione territoriale e urbanistica, oltre a disciplinare luso e le trasformazioni del suolo, accerta i limiti e i vincoli agli stessi che derivano: a) da uno specifico interesse pubblico insito nelle caratteristiche del territorio, stabilito da leggi statali o regionali relative alla tutela dei beni ambientali, paesaggistici e culturali, alla protezione della natura ed alla difesa del suolo; b) dalle caratteristiche morfologiche o geologiche dei terreni che rendono incompatibile il processo di trasformazione; c) dalla presenza di fattori di rischio ambientale, per la vulnerabilità delle risorse naturali. 2. Al fine di assicurare la sostenibilità ambientale e territoriale, la territoriale pianificazione territoriale e urbanistica può subordinare lattuazione degli interventi di trasformazione: a) alla contestuale realizzazione di interventi di mitigazione degli impatti negativi o di infrastrutture per lurbanizzazione degli insediamenti, di attrezzature e spazi collettivi, di dotazioni ecologiche e ambientali, di infrastrutture per la mobilità; ovvero b) al fatto che si realizzino le condizioni specificamente individuate dal piano, che garantiscono la sostenibilità del nuovo intervento, quali la intervento presenza di infrastrutture per la mobilità, in particolare su ferro, già programmate o esistenti, per favorire la mobilità e ridurre il consumo del territorio.
  58. 58. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge L’art. 6 della L.R. 20/2000 3. I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti alle qualità intrinseche del bene e operano senza alcun limite temporale. Essi sono stabiliti dal Piano Strutturale temporale Comunale (PSC) ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale generale e settoriale sovraordinati e sono recepiti dal Piano Operativo Comunale (POC). “ nel senso che quel bene immobile è edificabile se ed a condizione che vengano contestualmente realizzati quegli interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne garantiscono la sostenibilità. “ 4. Il POC può inoltre apporre vincoli urbanistici, finalizzati allacquisizione coattiva di immobili.
  59. 59. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la leggeL’art. A-6-terMisure per l’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale(aggiunto art. A-6-ter da art. 46 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi diedilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguentiinterventi comportano:a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota Comunedi aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuovecostruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali;b) il riconoscimento a favore del Comune di uncontributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definitodal POC a seguito di accordi di cui all’articolo 18, nel caso di interventi di 18riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali,commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo nonè dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe degli insediamenti esistenti, aventi ledestinazioni produttive appena citate.
  60. 60. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazionedei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso adappositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo allarealizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale, che ha riguardo ai solinuovi insediamenti produttivi, è soddisfatto con l’impegno, assunto dal privatointeressato con l’accordo di cui all’articolo 18 della presente legge, a cedere alComune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o dadismettere, ai sensi dell’articolo 4, comma 3-bis, della legge regionale n. 19 del1998 o dell’articolo 30, comma 2-quater, della presente legge.
  61. 61. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge3. Il RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggi qualora ricorranoi casi indicati dalle lettere b) e c) dell’articolo A-26, comma 7, definendo le modalitàdi calcolo del valore delle aree e degli alloggi da monetizzare, nell’osservanza deicriteri stabiliti dalla Giunta regionale. Le risorse derivanti da tali monetizzazionisono interamente destinate a finanziare la realizzazione di interventi di ediliziaresidenziale sociale.4. Il POC, in conformità alle indicazioni del PSC, può individuare, ai sensi delcomma 1, aree di cessione anche al di fuori degli ambiti di intervento, al fine di interventoassicurare nelle medesime aree adeguati standard di qualità urbana ed ecologicoambientale, anche attraverso le modalità previste dall’articolo A-26, comma 6.
  62. 62. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge5. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del comma 1,una propria capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per larealizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni permanentedel PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale e tenendo conto dellespecifiche esigenze presenti sul territorio, il POC può altresì prevedere che unaquota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di altre tipologie diinterventi di edilizia residenziale sociale.6. La convenzione urbanistica, di cui all’articolo A-26, comma 4, può prevedere chei soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in parte, gli interventidi edilizia residenziale sociale previsti dal POC, in conformità alla normativa POCvigente.7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, progettointerventi di edilizia residenziale sociale.
  63. 63. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi diedilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferireagli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale superficieconcorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri diconcorrenzialità e trasparenza, ai sensi della legge regionale 8 agosto 2001, 24(Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo).9. In carenza di aree da destinare agli interventi per l’edilizia residenziale sociale,acquisite ai sensi del comma 1 del presente articolo, trova applicazione quantodisposto dall’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (Programmi ecoordinamento delledilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione perpubblica utilità; modifiche ed integrazioni alla L. 17 agosto 1942, n. 1150; L. 18aprile 1962, n. 167; L. 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa perinterventi straordinari nel settore delledilizia residenziale, agevolata econvenzionata).
  64. 64. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 1. Fatto salvo quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter, i soggetti attuatori degli interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale concorrono alla realizzazione delle dotazioni territoriali correlate agli stessi, nelle forme e nei limiti previsti dai commi seguenti. 2. Ciascun intervento diretto allattuazione di un nuovo insediamento o alla riqualificazione di un insediamento esistente, comporta lonere per il soggetto attuatore: a) di provvedere al reperimento ed alla cessione al Comune, dopo la loro sistemazione, delle aree per la realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A- 23 e A-24, nella quantità fissata dalla pianificazione urbanistica in misura non inferiore a quanto previsto dalla presente legge; b) di provvedere alla realizzazione delle infrastrutture per lurbanizzazione al diretto servizio degli insediamenti, di cui all’articolo A-23, ivi compresi gli allacciamenti con le reti tecnologiche di interesse generale e le eventuali opere di adeguamento di queste ultime rese necessarie dal nuovo carico insediativo; c) di provvedere alla realizzazione delle dotazioni ecologiche ed ambientali di cui all’articolo A-25 individuate dal piano; d) di concorrere alla realizzazione delle dotazioni territoriali, attraverso la corresponsione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002, salvo quanto disposto dal successivo comma 4 bis.
  65. 65. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI Cosa dice la legge Cosa dice la legge Art. A-26 della L.R. 20/2000 Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali (modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6) 4. Il Comune, su richiesta del soggetto attuatore, attraverso una apposita convenzione può consentire a quest’ultimo di realizzare, in tutto o in parte, le dotazioni territoriali di cui all’articolo A-24 alla cui realizzazione e attivazione la pianificazione urbanistica subordina lattuazione degli interventi. 4 bis. La realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-23 e A-24, eseguita dai soggetti attuatori degli interventi, in attuazione di quanto disposto dal comma 2, lettera b), e dal comma 4 o in caso di interventi diretti, comporta lo scomputo dei contributi concessori dovuti ai sensi dell’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002 secondo quanto disposto dal RUE e l’acquisizione delle stesse al patrimonio indisponibile del Comune.
  66. 66. Contributo di Sostenibilità Conclusioni ConclusioniIl contributo di sostenibilità: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009La redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione delcontributo di sostenibilità che la L.R. 6/2009 ha arricchito anche del significato dicontributo per la realizzazione di ERS.La legislazione vigente lascia quindi agli urbanisti lo spazio nelladeterminazione di questo contributo.Esiste un nuovo rapporto che dovrà necessariamente intercorrere tra ilfabbisogno di dotazioni necessarie alla sostenibilità dello sviluppo territoriale e ladeterminazione del contributo a carico dei soggetti attuatori della trasformazione.Confronto tra: la normativa sulle opere a scomputo, il documento di fattibilitàeconomico-finanziaria del POC definito dalla LR 6/2009, la normativa sulle operepubbliche, il bilancio pluriennale delle opere pubbliche del comune …
  67. 67. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazioneL art. 45 del decreto "salva Italia", ormai convertito in legge e pubblicato inGazzetta Ufficiale (legge 214/2011). Stabilisce che:Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate senzagara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruire ed ascomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, chelimporto dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria.Già introdotto nel Decreto Sviluppo e poi cancellato in sede di conversione,il provvedimento viene nuovamente proposto - questa volta però consuccesso - nella nuova legge. Essa aggiunge il comma 2 bis allart. 16del TU Edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, per interventi di attuazionedei piani urbanistici generali o particolareggiati, lesecuzione diretta delleopere di urbanizzazione primaria - di importo inferiore alla sogliacomunitaria - è a carico del titolare del permesso di costruire e per essenon si applica il Codice dei contratti pubblici.
  68. 68. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazioneIl titolare di un permesso di costruire o lattuatore di un piano dilottizzazione o altro piano attuativo può decidere di realizzare le opere diurbanizzazione in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesadagli oneri di urbanizzazione dovuti come contributo di partecipazione aicosti di trasformazione del territorio. E quanto stabilito dal TU Edilizia (art.16).Per le opere di urbanizzazione al di sotto della soglia comunitaria, eraperò, necessario indire una gara secondo procedura negoziata senzaprevia pubblicazione del bando, con invito rivolto ad almeno 5 operatori(art. 122, co. 8 Codice dei Contratti).Ora la procedura cambia: strade residenziali, spazi di sosta oparcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento dienergia elettrica e gas, verde attrezzato, che siano di importo inferiore attrezzatoalla soglia comunitaria (dal 1° gennaio pari a 5milioni di euro), potranno euroessere realizzati dal privato o dallattuatore del piano secondo le modalità ele garanzie stabilite dal comune, ma senza alcuna gara.
  69. 69. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazioneLa procedura negoziata senza pubblicazione del bando continuerà atrovare applicazione solo per le opere di urbanizzazione secondaria diimporto inferiore alla soglia comunitaria; mentre per le opere diurbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitarianulla cambia (resta quanto disposto dallart. 32, co. 1, lettera g).Resta ferma quindi lindizione della gara, in procedura aperta o ristretta,sulla base di un progetto preliminare che la stazione appaltante puòrichiedere al titolare del permesso, con possibilità da parte dello stesso disvolgere funzione di stazione appaltante.
  70. 70. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale3.2 - Alcuni Piani a confronto come elementi di indirizzo per lacostruzione del POC (Castenaso e Ozzano dell’Emilia)a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012
  71. 71. POCDue esempi concreti e recenti di Pianificazione Operativail POC di Castenaso (BO)(accordi sottoscritti e strumento approvato)esempio semplice di efficaciae consistenza dei risultati ottenibili il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO) (emanato il bando, raccolte le proposte, accordi sottoscritti e strumento adottato): esempio della possibilità di sviluppare una competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.
  72. 72. PSC in Forma AssociataDue esempi diversi che derivano da una esperienza comuneLa formazione in Forma Associatadei nuovi strumenti urbanisticidell’ Associazione di Comuni“Valle dell’Idice”• Castenaso• Ozzano dell’ Emilia• San Lazzaro di SavenaI 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009,Il POC di Castenaso approvato nel 2010Il POC di Ozzano adottato nel 2011Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011
  73. 73. Perequazione UrbanisticaI tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica edefiniscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gliimmobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto.L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità disuperficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazionealle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nelterritorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) edi diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizionilegislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC,preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRGprevigente):.
  74. 74. Entità dei Diritti EdificatoriA) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole):IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzatoo piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso :IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabiliesclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche:IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilitàIP: ridotto alla metà di quanto sopra;E) Aree entro ambiti edificati da riqualificareIP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata allasuperficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quotaproporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”
  75. 75. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)Altro obiettivo comune dei tre PSC:deve essere costituito da ERS nonmeno del 20% del dimensionamentocomplessivo programmato della nuovaofferta abitativae non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuovaurbanizzazione
  76. 76. PSC di Castenaso (14.300 abitanti) estratto dello schema di assetto
  77. 77. POC di CastenasoPer raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:intenzioni precise, niente bando, trattative dirette Dimensionamento del POC per circa 350 alloggi (su 970 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) con perimetro nero e blu le due porzioni prescelte per un comparto arcipelagoCarta degli ambiti: in quadrettato arancione le areepotenzialmente urbanizzabili (sovrabbondantirispetto al dimensionamento massimo stabilito),in quadrettato verde le aree potenzialmenteurbanizzabili solo per servizi
  78. 78. Gli Obiettivi del POCIl principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è statoquello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice conl’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistradel fiume fra il centro abitato e il ponte della ferroviaIn tali aree si intende:- sistemare la parte prevalente come area a verde conattrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo-fiume;- realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parcocon il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area;- realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione noninteressata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree giàedificate.
  79. 79. Il Parco Lungo - Fiume acquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altroveComparto Edificatorio Parco Lungo-Fiume
  80. 80. Il Parco Lungo - Fiume Carta delle proprietà
  81. 81. Il Parco Lungo – Fiume e la Manovra Perequativa Diritti 95% edificatori 5% per Superficie Indice per alloggi da uso non Proprietà Catastale Perequativo uso (media trasferire res. (mq) (mq/mq) res. 70 mq) Su (mq) (mq) (mq) Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88 Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88 46.547 0,05 2.327 2.211 32 116 Privato 5.539 0,10 554 526 8 28 recupero edificio esistente (400 mq di Su) + Privato / 1.300 1.235 18 65 (900 mq di Su per i costi di ristrutturazione) Totale Area 122.487 / 7.701 7.316 105 385 Parco FluvialeIP = 0,05 mq/mq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilità(rischio idraulico)IP = 0,10 mq/mq di Su per la sola porzione non soggetta a vincoli
  82. 82. Comparto Edificatorio dell’Ambito ANS_C2.1
  83. 83. Comparto Edificatorio e Parco – Lungo Fiume
  84. 84. Comparto Edificatorio di espansione ST = 83.592 MQ UT = 0,30 alloggi Usi non Uso res. SU (media res. (mq) 70 mq) (mq)A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933 di cui: per diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10B mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418 per diritti edificatori da trasferire dal ParcoC lungo fiume 7.701 7.316 105 385 restano a disposizione del Comune:D (A) meno (B,C) 8.597 Per ERS (= 25% della Su residenziale 6.000 6.000 86 0E edificabile complessivamente) + 420 + 420 +6F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130
  85. 85. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto unintervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessivadi mq 6.000, così articolata:a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di ediliziacon prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali;b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincolidi affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita:circa 17 alloggi convenzionali;c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincolidi affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26alloggi convenzionali;d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggiconvenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.
  86. 86. Potenziare la Qualità UrbanaCompletamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal PonteNasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali.Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascitadi una nuova centralità urbana.Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spaziaperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico dellascuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese:il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi,funzioni e servizi catalizzanti.Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere allarealizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni finoagli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gliedifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire laqualità del vivere urbano
  87. 87. Potenziare la Qualità Urbana Municipio Scuole Piazza Zappelloni Parco lungo-fiume
  88. 88. PSC di Ozzano dell’ Emilia (12.850 abitanti) estratto dello schema di assetto
  89. 89. POC di OzzanoPer raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale)Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le areepotenzialmente urbanizzabili (sovrabbondantirispetto al dimensionamento massimo stabilito),in quadrettato verde le aree potenzialmenteurbanizzabili solo per servizi
  90. 90. L’ Avviso Pubblico e il Master Plan E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.
  91. 91. Gli Obiettivi del POCUn primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione diun’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso ScolasticoSi ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plessovada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente neipressi del Municipio e della materna più nido di recenterealizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettariin modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e unarealizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazidisponibili.
  92. 92. Gli Obiettivi del POCUn secondo obiettivo riguarda il completamento della parteoccidentale della circonvallazione nord.L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sullapossibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica cheattraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo assestorico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.
  93. 93. Riqualificazione delle Aree Produttive DismesseUn terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazionedelle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo laVia Emilia.In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi ditrasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano giàverificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negozialiper una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati,dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività:queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito diRiqualificazione (AR).
  94. 94. L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle ProposteSulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33proposte.Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, questeproposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria diinterventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambitidi nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivoquindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, dicui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi PianiOperativi Comunali
  95. 95. L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazioneCarta degli ambiti: in quadrettato arancione le areepotenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto aldimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde learee potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
  96. 96. Concorrenza Territoriale Proposte di Adesione Selezione
  97. 97. Comparto Edificatorio di espansione Indice Diritti Superficie Perequativo IP Edificatori Territoriale (mq) (mq/mq) privati Comparto di attuazione coinvolto dallapplicazioneA 109.618 dell IP Proponente: "Parco Centonara" porzione nonA1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061 scolastica ) Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta aA2 1.533 0,045 69 vincoli ( area boscata ) Proponente Privato n1: porzione in attuazioneA3 2.306 0,0893 206 ( al netto del lotto edificato stralciato dallintervento )A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312 Proponente Privato n.2: porzione in attuazioneA5 4.309 0,0893 385 ( al netto del lotto edificato stralciato dallintervento ) Aree esterne collegate 17.139B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434C Area gattile ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398
  98. 98. Comparto Edificatorio di espansione Diritti alloggi Uso Usi non Edificatori (media 70 residenza mq residenziali mq privati mq) Totale diritti edificatori perequativi privati a liberoX mercato 11.178 9.278 133 1.900 alloggi Su Uso Usi non (media 70 mq residenza mq residenziali mq mq)Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900 Per ERS (minimo 25% della Su residenzialeZ complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61 Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51 Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dellopera pari a 2.619 2.619 37 €. 1.938.060,00 (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla base di un preventivo 676 676 10 del costo dellopera pari a €. 500.000,00. (incidenza € 740/mq di Su) Edificabilità residua nella disponibilità dellAmministrazione comunale 252 252 4
  99. 99. Comparto Edificatorio di espansione Schema di AssettoManovra Perequativa
  100. 100. Comparto Edificatorio di espansioneDalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno lacapacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ededilizia residenziale libera 252 mq di Su)- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per ilfinanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità dicollegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione (circa € 1.980.000,00).
  101. 101. Il Nuovo Polo Scolastico
  102. 102. Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia
  103. 103. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse
  104. 104. 135 Alloggi di ERS su 517: 26% Ambito ANS_C1.3 Su per ERS 21 alloggi Ambito AR Su per ERS 11 alloggiAmbito ANS_C2.1 Su per ERS Ambito AUC4 Su per ERS61 alloggi 42 alloggi
  105. 105. Grazie per l’ AttenzioneLuca BiancucciTecnicoop Società di Ingegneriavia San Felice, 21 – 40122 – Bolognabiancucci@tecnicoop.it L’elaborazione del Piano Operativo Comunale San Giovanni in Persiceto - Bologna www.tecnicoop.it

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