1. Jeudi 26 novembre 2020
Les Community Land Trusts
Jean-Marie Halleux
PhD – Faculté des Sciences,
Département Géographie (ULiège)
Pascale Thys
Coordinatrice et Chargée de missions pôle Europe /
Monde (Habitat & Participation)

2. LIEGE CREATIVE, en partenariat avec :

3. La généalogie du mouvement
Community Land Trust
Rencontre LIEGE CREATIVE - Hub créatif de Verviers
Pr. Jean-Marie Halleux
Département de Géographie
Service de Géographie économique
Université de Liège
Visioconférence du 26 novembre 2020

4. Introduction
▶ Questionnements et objectif
Pourquoi ce développement du mouvement CLT ?
Quelle est la généalogie du mouvement CLT ?
Les fondamentaux pour l’analyse de la situation wallonne : constat de la diversité
dans les applications
▶ En première analyse
Tendance vers le démembrement du droit de propriété
Tendance vers une économie du logement plus collaborative
▶ Structure de l’intervention
1. Land
2. Trust
3. Community
2

5. ▶ Filiation idéologique du mouvement CLT avec Henry George
Henry George, 1879, Progress and poverty
Préoccupations relatives à la distribution du bien-
être économique : les propriétaires terriens
profitent plus qu’il ne le doivent de la croissance
rapide de l’économie dans les États-Unis de la fin du
XIXe siècle
Remise en cause de la propriété privée du sol et
constat qu’il est légitime de collectiviser la rente
foncière
 Filiation avec le CLT qui sort le sol du marché
1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?
3

6. Valeurs
foncières
Coûts de
construction
Valeurs
immobilières
Le logement est un
bien combinatoire
▶ D’où vient la valeur des logements ?
- Des caractéristiques liées à la construction : surface habitable, qualité de la
construction, âge de la construction…  Facteurs de production du travail et
du capital
- Des caractéristiques liées à la localisation du terrain-support : accessibilité,
qualité physique et sociale du voisinage…  Composante de la valeur qui ne
dépend pas du travail du propriétaire = Rente foncière
4
1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?

7. Valeurs
foncières
Valeurs
immobilières
Coûts de
construction
Lasne :
3645 €/m2
Valeurs
immobilières
Amel :
1623 €/m2
5
Valeurs
foncières
Coûts de
construction

8. Valeurs
foncières
Valeurs
immobilières
Coûts de
construction
Lasne :
3645 €/m2
Valeurs
immobilières
Amel :
1623 €/m2
6
Valeurs
foncières
Coûts de
construction
CLT : accession sociale à la propriété par la réduction de la charge foncière

9. 7Sources : ABEX et Statbel selon la nature du bien dans le plan cadastral
Évolution des indicateurs de l’immobilier résidentiel en Wallonie
Valeurs
foncières
Valeurs
immobilières
Coûts de
construction
Valeurs
foncières
Coûts de
constructionValeurs
immobilières
1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?

10. ▶ Pas de notion de monopole
▶ Traduction en français par « fiducie » (latin fiducia)
▶ Concept jamais expliqué dans la présentation du CLT par les
anglo-saxons car notion centrale dans le système juridique de la
common law
▶ Introduit en 2007 dans le droit français
Opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des
sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou
plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but
déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires (Art. 2011 et suivants du Code civil)
2. Trust : en toute confiance
8

11. ▶ Filiation idéologique du mouvement CLT avec Ebenezer Howard
Ebenezer Howard, 1898, Tomorrow. A peaceful path
to real reform
Proposition du modèle de la Cité-jardin avec mise en
commun de la propriété foncière
“The estate is legally vested in the names of four gentlemen
of responsible position and of undoubted probity and honour,
who hold it in trust for the people of Garden City.”
 Statut de la propriété foncière qui ne relève ni des
intérêts particuliers ni des intérêts de l’État
9
2. Trust : en toute confiance

12. ▶ Introduit en 2007 dans le droit français
Opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des
sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou
plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but
déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires (art. 2011 et suivants du Code civil)
▶ Le constituant disparaît à la création de la fiducie  Relation
bilatérale entre la fiducie et les bénéficiaires
▶ Fiducie = entité juridique propriétaire d’un actif
Fiducie : propriétaire du sol versus Ménage : propriétaire de la construction
▶ Fiducie = système de relations entre la fiducie et les bénéficiaires
Mécanismes anti-spéculatif : prix plafonnés revente de la construction
Gouvernance : les ménages deviennent membres du CLT
10
2. Trust : en toute confiance

13. ▶ Le CLT agit pour le bien de la communauté
Tradition anglo-saxonne de la communauté au sens de l’intérêt général
▶ Filiation avec les mouvements pacifistes et en faveur des droits
civiques
Contexte des États-Unis après la seconde guerre mondiale
NCI : New Communities Inc. (1969) - Accès à la terre des fermiers afro-américains
Inspiré d’expériences de gestion collective des terres en Inde et en Israël
Source :
https://www.cltw.be/historique/
(consulté en novembre 2020)
3. Community : plus que du logement
11

14. ▶ Gouvernance
Généralement tripartie
Source : https://cltb.be/fr/conseil-dadministration/ (consulté en novembre 2020)
12
3. Community : plus que du logement

15. La généalogie du mouvement
Community Land Trust
Rencontre LIEGE CREATIVE - Hub créatif de Verviers
Pr. Jean-Marie Halleux
Département de Géographie
Service de Géographie économique
Université de Liège
Visioconférence du 26 novembre 2020
Merci pour votre attention

16. Développer des
CLT en Région
wallonne
26 NOVEMBRE 2020
PASCALE THYS

17. Le premier CLT en Région wallonne …
2011 Alodgî
Historique du développement des
CLT en RW
Des CLT en pagaie en 2019
Résultats de la mini-enquête menée
début 2020
Etude de faisabilité … vers des CLT
“mixtes” (Cabinet Collignon)
Divers Enjeux en Wallonie

18. 1 - CLT Alodjî à Ottignies
3
Habitat Solidaire
locatif et acquisitif
pour personnes en
souffrance mentale
- Clinique Ottignies -
2011
4me projet de CLT en route …

19. 2- La réalité wallonne
Ancrage communal en 2013
4
Espoir du Cabinet Nollet : 2-3 projets
Projets rentrés dans le cadre de l’ancrage : +/- 27
Projets sélectionnés dans le cadre de l’ancrage : 17
◦ 16 SLSP +++
◦ 1 FdL

20. L’ancrage communal 2013-14
Mise en place ….
5
• Un groupe de suivi (experts juridique – économique –
gouvernance) est mis en place pour répondre aux nombreuses
questions posées par les 17 projets.
• Naissance de la Plateforme CLT-W en 2013, un des acteurs de
suivi des projets. Existance juridique (asbl) en 2014
• Cabinet Nollet > Cabinet Furlan : critique du modèle pour les
populations plus précaires financièrement. Plus de subsides,
ni pour le bâti ni pour le foncier, mais une avance remboursable
après 7 ans.

21. Un chouette départ … mais
6

22. Changements de politique
7
Budget 2018
(…) Le Gouvernement aura également à cœur de soutenir la créa9on
de nouveaux logements, accessibles financièrement, tant sur le marché
acquisi9f que loca9f, en soutenant notamment des ini9a9ves telles que
les Community Land Trust. (DPR – 25 juillet 2017)

23. 3 – Des CLT en pagaie (constat 2019)
Communes
SLSP
Associations
Citoyens

24. Frasnes-les-Anvaing
9
Fondation « FLA »
Mars 2018

25. Louvain-la-Neuve
10
26-06-2018
Fondation CLT-OLLN

26. SLSP Lysco
à Comines Warneton
11
10-06-2018
Fondation Val de Lys

27. SLSP La Sambrienne ?
un souhait à Marcinelle ?
12
14-10-2016
26-05-2017

28. CLT l’Anthélie à Tournai
13
10 appartements pérennes et de qualité pour des adultes
ayant rencontré des difficultés d’ordre psychique, maisayant trouvé une relative stabilisation (subjective)
Entre habitat privé et offre
institutionnelle …
ØFondation privée Anthélie
Ø Réseau Santé mentale Hainaut
occidental – projet 107
Ø IMP/SRJ le Courtil
Ø AIS Tournai Logement
Ø Association parents et familles
« La main à l’Oreille »

29. CLT Les Piges à Monceau
14
APL Relogeas + EFT Quelque Chose à Faire

30. CLT Fondus du Petit Marais
à Jemappe
15
Fondation
Communautaire de
Jemappe pour « faire
territoire »
Habitat Groupé
La Fondation privée Fonds du Petit Marais (foncière
communautaire de Jemappes) est la structure juridique du
projet. Elle permet à l’habitat groupé de fonctionner selon les
principes du CLT. Les habitants (et futurs habitants) en sont les
administrateurs. C’est elle qui a permis l’achat d’un parc arboré
de 6 Ha, l’ancien « Stade St Ferdinand ». Au centre de ce parc,
une construction en ossature bois et paille à destination d’un
habitat groupé de 5 familles sera érigé en lieu et place d’un
ancien bâti en ruines qui a été détruit en 2016.

31. CLT Mais oui ! à Velaines
16
Fondation Mais oui !

32. CLT le Temps d’M à Villers la
Ville
17
Eco-Hameau & Habitat Groupé

33. … qui répondent à des besoins
divers, selon le porteur de projet
COMMUNES
§ Maîtrise du foncier
§ Maintien des jeunes générations
dans la Commune
SLSP
o Accès social à la propriété
o Maintenir le patrimoine dans le
giron de la société
SECTEUR ASSOCIATIF
ü Trouver une solution de logement
pour des publics « différents »
ü Expérimenter des formules
nouvelles d’accès au logement
CITOYENS
Ø Habitat groupé ++ > CLT agricoles
Ø de l’Habitat à l’éco-hameau
18

34. La nouvelle DPR (2019-2024)
Chapitre 10. Le logement
1. Le logement public
la construc6on et la rénova6on du logement coopéra6f
le sou6en à des solu6ons innovantes (habitat léger, coopéra6ves
d’habitants) et aux pensions de familles
le sou6en au développement du Community Land Trust
3. L’accès à la propriété
Les mécanismes de droit de superficie, d’emphytéose, de leasing
immobilier et de loca6on avec op6on d’achat des logements d’u6lité
publique seront davantage u6lisés et promus par les autorités publiques.
è Réforme du Code Civil en 2020 pour le droit de superficie.
19

35. 4 – Relance Plateforme CLT-W
fin 2019 et mini-enquête début 2020
Q générales
(données)
Q générales
(projet)
Q juridiques
Q
financières
Q de
gouvernance
14 CLT
identifiés
Février 2020

36. Intro méthodo
Cette mini-enquête a été réalisée en janvier-février 2020 auprès des CLTs
connus en Région wallonne, soit 13 CLTs identifiés comme déjà existants
(ayant a minima une structure juridique).
Toutefois, pour certaines questions, le CLT Ferme de Lizée (citoyen) et le
projet de la Sambrienne (SLSP) ont été comptabilisés.
13 CLTs ont répondu au questionnaire. Il s’agit donc de réponses issues d’un
simple déclaratif de la part des porteurs de projets.
Statistiquement, il n’y a pas de calcul d’erreur à réaliser puisque la base
statistique est de 13 CLTs – par contre une représentation par pourcentage
n’a pas de valeur statistique.
Un des schémas – sur l’avancement du projet – est à prendre avec
précaution car la question n’a malheureusement pas été posée directement
dans le cadre de cette mini-enquête. Elle mériterait d’être approfondie
ultérieurement.

37. Les 13 CLTs existants
1 Le Temps d’M (citoyens) Villers-la-Ville
2 CLT du Bizet (SLSP) Comines Warneton
3 Fondation Mais Oui ! (citoyens) Velaines - Celles
4 Horizon 68 (APL) Hannut
5 Fond du Petit Marais (citoyens) Jemappes - Mons
6 Athena Lauzelle (Commune/UCL/citoyens) Ottignies LLN
7 Granges de la Gageolle (citoyens) Horrues - Soignies
8 L’Anthélie (citoyens/associatif) Tournai
9 Hadadyle (citoyens) Grez-Doiceau
10 Alodjî (associatif/hôpital) Mousty - OLLN
11 Fondation Champ-être (citoyens) Mainvault - Ath
12 CLT Les Piges (APL/OISP) Monceau-sur-Sambre
13 Fondation FLA (Commune/SLSP) Frasnes Lez Anvaing
+ SLSP Sambrienne (Charleroi) … + BE VICUS porté par l’asbl du 30 février (Assesse)

38. Acteurs d’origine (13 CLT)
6
2
3
1
1
Citoyen
Public/SLSP
Associatif
Public/commune
Citoyen/Associatif

39. Public cible (13 CLT)
= Nombre de CLTs en fonction du public cible
5
3 3
2
0
1
2
3
4
5
6
Public précaire Tout public Intergénérationnel Fragilité psychique

40. Public cible (13 CLT)
sans Athena Lauzelle (entre 140 et 200 logements)
avec le projet de la Sambrienne = 60 logements prévus
= Nombre de logements en fonction du public cible
99
51
43
21
0 20 40 60 80 100 120
Public précaire
Tout public
Intergénérationnel
Fragilité psychique
39

41. Nombre de logements
Sur 12 CLT
154 logements
Soit une moyenne de
13 logements par CLT
existant
(hors Athena Lauzelle
et projet Sambrienne)
UNHAJ

42. Nombre de logements
Des projets en gestation …
Athena-Lauzelle – CLT OLLN existe – 140 logements
(UCLouvain) à 200 logements (Association des Habitants) ???
La Sambrienne – CLT EiXAMPLE XII à créer – 60 logements (5
maisons et 40 apparts acquisitif + 15 apparts locatif)
Et des projets en cours de réflexion …
A Namur, Tournai, Liège, Malmedy, Charleroi, La Louvière
Et environ 10 HG qui souhaitent se structurer en CLT

43. Etat d’avancement (13 CLT)
Familles impliquées
1 = Structure juridique existante (Hadadyle)
2 = Construction ou rénovation en cours ou finalisée et/ou
terrain déjà acquis
2,5 = Gros œuvre fermé (Les Piges) – versions différentes (FLA)
3 = Habité – habitable
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
CLT du
Bizet
Horizon
68
Alodgi
CLT des Piges
CLT Fondation
FLA
Hadadyle
Fond
du
petit m
arais
L'Anthélie
Le
Tem
ps d'M
Fondation
M
aisoui!
Athéna-Lauzelle
Grangesdela Gageolle
Fondation
Cham
p-Être

44. Logements existants (5 CLT)
Familles déjà impliquées
122 familles
déjà
impliquées àtravers 12 CLT2
2
3
11
12
0 2 4 6 8 10 12 14
Fondation FLA
Les Piges
Horizon 68
Alodjî
CLT du Bizet
Entre 26 et
30 logements
déjà existants
Logements construits – février 2020

45. CLT = plus que du logement !
(3) Ouverture au quartier – lien
avec asso du quartier
(3) Espace d’activités – espace
polyvalent - lieu de rencontre
(2) espace co-working - espace
bureaux
(4) Potager collectif – maraichage
– permaculture
(1) Zone Natura 2000
(1) Cantine bio
(1) Ecole du dehors
(1) Maison médicale
(1) Activité agricole
(1) Espace artistes
(1) Cabinet
profession libérale
(1) Espace
d’économie sociale
OUVERTURE AU QUARTIER DIMENSION ECOLOGIQUE
DIMENSION ECONOMIQUE

46. Montage Juridique (13 CLT)
11
1
1
Fondation privée
ASBL?
Fondation d'utilité
publique
La fondation est le modèle privilégié !

47. Montage financier (13 CLT)
Acteurs qui ont aidé ou vont aider au montage financier :
(4) Habitants eux-mêmes
(4) Experts financiers – comptable – fiscaliste
(2) APL
(2) SLSP
(1) Banque
(1) Université
(1) Ville
(1) Association des habitants
(1) SAW-B

48. Type de financement (13 CLT)
Et donc des montages financiers mixtes
1
1
4
4
4
7
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Avance publique
Crédit pont
Certificat imobilier
Dons et subsides
Fonds propres
Crédit Hypothécaire

49. Mécanisme anti-Spéculatif
(13 CLT)
Volonté de limiter-capter la plus-value
7; 54%
0; 0%
3; 23%
3; 23%
Oui
Non
En cours
?
En nombre
et en
pourcentage

50. Gouvernance tripartite (13 CLT)
Personne ne s’est dit
contre une
gouvernance tripartite,
mais pour certains c’est
encore à construire
Les « NON » sont
souvent des HG dont la
gouvernance est par
définition participative,
mais pas tripartite0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
OUI NON INDEFINI
4
5
4

51. 5 – Etude CLT 2021
(Cabinet Dermagne >>> Collignon)

52. 6 – Quelques enjeux wallons
6.1 Au niveau du patrimoine bâti & foncier public (SLSP, CPAS,…)
6.2 Au niveau du développement territorial
6.3 Au niveau de la gentrification des centres urbains
6.4 Au niveau de publics spécifiques, comme les habitants en zone de
loisir
6.5 Au niveau des mécanismes anti-spéculatifs
6.6 Au niveau d’un changement de paradigme en matière d’habitat
“public-social”

53. 6.1 Patrimoine foncier et bâti
Comment ne pas tout vendre ???
L’exemple de la Ville de Tournai …
La Ville … le CPAS … la SLSP … l’APL …

54. 6.2 Au niveau du
développement territorial

55. Le CLT, outil de
développement territorial
- Outils de maîtrise du foncier (land)
- En cas de faillite accompagnée d’une saisie par curatelle
(…) d’un commerce ou d’une entreprise qui se situe sur le
terrain, la succession des droits de propriété est facilitée
(via l’emphytéose ou le droit de superficie) => réaffectation
plus rapide du terrain, même si le bâtiment est gelé par un
acte de saisie immobilière.
- Outil de résistance face à la plus-value foncière et
immobilière via des mécanismes anti-spéculatifs et le droit
de préemption.
40

56. Le CLT, outil de
développement territorial
- Outil de développement territorial : développer des
opportunités de mixité de fonctions, démographique,
sociale, … => un même TRUST peut gérer du logement,
mais aussi du commerce, des services, des espaces
agricoles, etc.
- Outil de cohérence urbanistique globale (le TRUST peut
gérer le foncier à l’échelle de tout un îlot, de tout un
quartier) => A travers le TRUST, la Fondation qui gère le sol
peut rassembler plusieurs petites parcelles en une grande,
ce qui accroît la cohérence urbanistique globale.
41

57. 6.3 Au niveau de la gentrification
des centres urbains
Avec des terrains réservés aux CLT dans les centres urbains …
Pour limiter la gentrification

58. 6.4 Une ”réponse” pour les
habitants en zone de loisir ?

59. 6.4 Un mécanisme anti-
spéculatif

60. 6.6 Pour des changements de
paradidgme
>>> Partenariats “mixtes” public-citoyen > notion de “community”

61. 6.6 Pour des changements de
paradidgme
>>> Shared equity ou shared ownership (modèle anglais)
… Parce que
l’accès à la
propriété n’est
pas forcément
un “cadeau”

62. Merci !
Le CLT est “une” solution … pas “LA” solution …

63. Habitat et Participation
Traverse d’Esope 6
1348 Louvain-la-Neuve
Tél : 010/45.06.04 – Fax : 010/45.65.64
contact@habitat-participation.be
www.habitat-participation.be
www.habitat-groupe.be
Avec le soutien de la RW et de la RB
Avec le soutien de la Fondation suisse FPH
Organisme d’Education Permanente
Avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles