Smart Construction by Leopardo


Published on

Smart builders with a knack for construction economics are better equipped to help corporations navigate turbulent economic times and find new cost-effective ways to develop new facilities for growth and expansion. In late 2008, in the midst of the recession, Building Design+Construction magazine told its 75,000 readers to take a page from Leopardo and praised our progressive thinking when it came to smart construction.

To demonstrate some of our industry leading cost-management methods, here are 10 of Leopardo’s building solutions to save time and money. Hundreds more where these came from.

Published in: Business, Technology
1 Like
  • Be the first to comment

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Smart Construction by Leopardo

  1. 1. Smart Construction:Economical Building Solutions to Save Time and Money
  2. 2. The Perfect Storm The Perfect Storm ‐ Unstable energy prices ‐ Intensified global demand ‐ “W t “Worst economy since the Great Depression”  i th G t D i ”Today more than ever, smart contractors play Today more than ever smart contractors playan economist’s role, counseling clients on: •Material price fluctuations Material price fluctuations •Material demands •Supply shortages •Alternative methods of construction •Lifetime costs •Efficiencies Effi i i •Impact on the environment
  3. 3. Despite turbulent  economic times,  economic times companies can still find  many cost‐effective  ff i ways to develop new  facilities for growth  and expansion. p10 Building Solutions to Save Time and Money
  4. 4. 1 Avoid Scope Creep and Build Lighter Avoid Scope Creep and Build Lighter• Identify wasted space and make the facility as functionally  efficient as possible. p• Instead of building for growth today, consider building a  smaller, more flexible facility that can easily expand to fit  the company’s needs when they change.• On nearly every construction project, a menu of options  and alternatives exist for foundations, framing, enclosures  and alternati es e ist for fo ndations framing enclos res and MEP systems. 
  5. 5. 1 Avoid Scope Creep and Build Lighter Avoid Scope Creep and Build Lighter • After competitive bidding of the original  drawings were completed for this 524,000‐sf  office/warehouse building, the project was  approximately $7 million over the $18  approximately $7 million over the $18 million budget  • By partnering with a highly qualified team of  design‐build MEP/FP subcontractors, we  redesigned the HVAC, plumbing, electrical  redesigned the HVAC plumbing electrical Juno Lighting and fire protection systems  • The Result: 30% cost reduction, on budget • Also re‐engineered the roof drainage  g g system, altering the geometry and  configuration of the building shell, and re‐ engineered the grading to reduce clay  requirements  q • Leopardo helped save the client $7 million Leopardo Examples
  6. 6. 1 Avoid Scope Creep and Build Lighter Avoid Scope Creep and Build Lighter Aurora Police Headquarters Fortune 200 Industrial Client• Developed four quick structural system  • This project is currently in preconstruction  case studies and priced each one. p stages a d eopa do as a eady c a ged stages and Leopardo has already changed • Original plans called for a pre‐cast  the parameters to a lighter roof system  concrete or steel/pre‐cast superstructure,  that will cost more but reduce the steel  the case studies proved that an entirely  structure requirements and ultimately net  composite steel superstructure was the  composite steel superstructure was the a better cost. most cost effective for this 195,000‐sf, $70  million police headquarters. Leopardo Examples
  7. 7. 2 Purchase Materials Smarter and in Bulk• Determine if purchasing products within a 500 mile radius will result in transportation and fuel  surcharge savings. • Even if the costs are identical, using local materials significantly decreases fuel consumption, delivery  Even if the costs are identical using local materials significantly decreases fuel consumption delivery time and the carbon footprint, which makes the decision an environmental savings.• Utilize the contractor’s well‐established purchasing channels for centralized buying and  discounted bulk purchasing to save money.• Larger contractors with preconstruction experts can assemble material and equipment  packages that are more attractive to suppliers and increase their ability to negotiate the best  prices and delivery dates. The economies of scale can provide sizeable pro forma savings.• Lead times, comprehensive costs and usage figures are crucial for determining and securing  bulk and wholesale pricing. By studying market trends and cost data, contractors can forecast  prices and conclude the most cost‐effective purchasing solutions.• S Seasoned GCs have close familiarity with all construction products and their suppliers, and  d GC h l f ili i i h ll i d d h i li d know how to navigate cost spikes and material inflation, which saves money and time.
  8. 8. 2 Purchase Materials Smarter and in Bulk Poplar Creek Crossing Shopping Center• By being brought onboard early, Leopardo worked closely with the project team on a very  cost‐efficient design that translated to a substantial cost savings on the brick face of the  cost efficient design that translated to a substantial cost savings on the brick face of the building.  Purchasing materials smarter allowed us to fast track the project more efficiently  and deliver additional savings.  From the time vertical construction began, we utilized multiple  sub‐contractors in the key trades and project phasing to complete shell construction for the  inline and outlot buildings in just over four months. inline and outlot buildings in just over four months Leopardo Examples
  9. 9. 2 Purchase Materials Smarter and in Bulk Mount Prospect Mount Prospect Washington Mutual Rollout Public Works and Fire Station• We built more than 80 Washington  • Essentially three projects in one. Mutual branches in two years. • We are working closely with the project We are working closely with the project • By bulk purchasing and pre‐fabricating  team and client to rearrange the schedule  materials offsite, costs were greatly  and purchase all the materials together in  reduced, quality was increased and the  order to save money and time from bulk  stores were built quicker. stores were built quicker.  purchasing.• Each round of stores (8‐10 units) was  completed in 8 to 12 weeks. Leopardo Examples
  10. 10. 3 Know Where the Dollars Are Spent to Gain the Biggest Savings• We recently analyzed every interiors project  completed over the course of 12 months.  LEOPARDO STUDY RESULTS• 40 to 48 percent of the interiors budget is tied up 40 to 48 percent of the interiors budget is tied up  • 24 to 26 percent of the total 24 to 26 percent of the total  behind the walls or above the ceiling. That leaves  interior construction cost was spent  about 52 to 60 percent of an entire interior  on electrical construction budget for the design and aesthetics  • 9 to 11 percent was spent on  of the space. of the space heating, ventilation and air  h ti til ti d i• Another key finding was with the variance from  condition (HVAC) low to high bid. While many components, such as  • 4 to 6 percent on plumbing and fire  ceiling tile and carpet, had an average swing of five  protection percent, electrical bid swings pushed as high as 20  • 3 to 5 percent on communication  percent. and security • In a $1 million electrical job, that may mean a low  bid of $800,000 and a high bid of $1.2 million ‐‐ a  potential $400,000 savings, which can be spent on  $ the interior design or go back in the client’s pocket.
  11. 11. 4 Change the Palette of Materials Change the Palette of Materials• Using substitute materials that are lower priced, less volatile, more sustainable or more labor‐ efficient will result in significant project cost savings.• Copper steel asphalt and aluminum are some of the materials Copper, steel, asphalt and aluminum are some of the materials  with soaring prices. Delaying a project that uses a substantial  amount of these materials could have significant added costs. Pervious paving material is a relatively new and environmentally‐ friendly alternative to concrete and asphalt, which is less volatile  friendly alternative to concrete and asphalt which is less volatile and more economically sound for some projects.• Pre‐assembled or pre‐fabricated materials such as pre‐cast concrete panels used for a structure’s  enclosure system can help trim a construction schedule and produce considerable savings. The  reason for this is two‐fold. • First, quicker assembly on‐site eliminates some of the man‐hours needed for installation. • Second, pre‐engineered walls and floors are produced in a controlled indoor environment where workers  can increase their overall rate of production by avoiding extreme weather conditions on site, wearing  comfortable clothing, not walking through mud, etc.
  12. 12. 4 Change the Palette of Materials Change the Palette of Materials• This project originally came in over budget and  had been stalled for five years. • Leopardo was able to reduce the size of the Leopardo was able to reduce the size of the  building from 16,600‐sf to 14,400‐sf without  compromising functionality or operational  efficiency. • In fact, the client felt like they were getting  more space with the smaller square footage.  Clarendon Hills Police Department• By reducing scope and changing the enclosure  system from all masonry to masonry and pre‐ y y y p cast concrete, Leopardo expedited the project  (finished in seven months) and saved this client  $200,000. Leopardo Examples
  13. 13. 5 Build Green and Reap the Benefits Build Green and Reap the Benefits• According to the United States Green Building Council (USGBC),  green buildings typically save 30 percent in energy, reduce  waste costs by 50 to 90 percent, reduce water usage by 30 to 50  y p , g y percent, have higher rents and resale values, improve worker  productivity, and reduce carbon emissions by about 35 percent.• The myth is that sustainable construction costs a lot more,  which is not always the case.  Leopardo is helping one Fortune  200 industrial client pursue LEED certification for less than one  dollar extra per square foot.• For example a green roof which started as the poster child of For example, a green roof, which started as the poster child of  the green building movement, is commonly associated with  high costs. However, a building can achieve many  environmental benefits by using white thermoplastic  polyolefin (TPO) roofing membranes that cost one‐third of (TPO) roofing membranes that cost one‐third of  what a standard intensive vegetative green roof typically runs.  And it still benefits a LEED‐seeking building.
  14. 14. 5 Build Green and Reap the Benefits Build Green and Reap the Benefits• LEED is the national certification program by the USGBC. Four levels of  LEED certification exist – Certified, Silver, Gold and Platinum – which  require 26, 33, 39 and 52 points, respectively, to achieve them. In order to  q , , p , p y, achieve any certification, a project must comply with seven prerequisite  points.• While seeking Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)  status carries a variety of consultant and registration fees, using green  status carries a variety of consultant and registration fees using green building practices, materials and systems can actually cost less than their  non‐green counterparts and provide immediate and long‐term savings.• According to construction consultancy Davis Langdon, which studies the  cost of green building, many projects are achieving LEED with little or no  added cost and with budgets well within the cost range of non‐green  buildings with similar programs.• In Chicago, LEED‐seeking projects benefit from a fast‐track permitting  g gp j p g incentive, which can save months on the schedule.
  15. 15. 6 Integrate More Revenue‐Generating  Space and Features• Working closely together, the owner, architect and contractor team can  maximize a building’s rentable square footage.• Adding more rentable square feet or converting a non‐rent producing space,  such as a rooftop terrace, into a rent‐producing area will earn the owner  additional revenues to justify upfront costs.• Other revenue‐generating considerations are incorporating cellular or  communication technology on the building’s roof, or moving mechanical  systems to the roof to free up valuable floor space to the roof to free up valuable floor space.• Or, if the building is in a high‐profile location, like a central business district,  with great viewership by foot, train, car or boat, then there are marketing and  advertising professionals who will pay big money for signage rights. d ti i f i l h ill bi f i i ht
  16. 16. 6 Integrate More Revenue‐Generating  Space and Features PromoWorks and 300 Martingale• By offering signage rights on this highly  • Rather than take up precious rentable space on  visible suburban office building, the  a useable floor, move the mechanical systems  development team was able to secure a  to the roof (we’ve done this on many projects – long‐term lease with PromoWorks as the  especially our residential condo projects). anchor tenant. Leopardo Examples
  17. 17. 7 Leverage the Contractor as a  Development Partner• Seasoned construction firms like Leopardo have the resources, relationships and know‐how to be a  trusted development partner on most projects.• With decades of local and regional experience, some contractors are development savvy enough to  counsel or collaborate with clients on: • Sale‐leasebacks for freeing up precious capital • Tax‐engineering strategies for depreciating property quicker and lowering the net tax base g g g p gp p yq g • Alternative financing methods, municipal grants, and economic development zones• When working with a building owner who has tenant leases up for renewal, a qualified contractor  can work with the landlord to help them offer more attractive renewal deals by supporting them  with cost estimates to define the tenant’s wish list. In a competitive market, a good contractor is a  building owner’s best friend.• Bottom line, the domain of the real estate professional often expands into construction and a  smart contractor working in concert with the developer has a variety of money trees to shake for  smart contractor working in concert with the developer has a variety of money trees to shake for incentives and savings. As the contractor in the partnership, they can also provide completion  guarantees to the bank as well as performance and payment bonds, which may prove priceless.
  18. 18. 7 Leverage the Contractor as a  Development Partner Design Phase Fox Bluff Corporate Center• Leopardo developed and built this 70,000‐ • Leopardo provided turnkey development  SF, build‐to‐suit office/warehouse  services for this 37,000‐sf multi‐tenant, built‐ headquarters. to‐suit office/warehouse facility. Leopardo Examples
  19. 19. 8 Bring the Builder Onboard Early or  Explore Design‐Build Delivery• Some may argue that bringing the contractor in early will add unnecessary fees to the project but  the amount of money saved on material price escalations will outweigh the contractor’s fee.• In addition to avoiding costly escalations an earlier partnership between the architect and  contractor makes for more efficient value designing, addresses critical MEP system considerations  and helps prevent re‐design. Plus, by having the contractor onboard early, the firm can build  permitting packages to start the job earlier, build quicker and deliver faster with less changes.• Sophisticated architects are reaching out to partner with savvy contactors earlier on large projects  because they appreciate and understand the process benefits and because it reduces the amount  of requests for information (RFIs) that subcontractors issue to designers while constructing the  facility because something was missing from the original drawings. facility because something was missing from the original drawings• If the project doesn’t budget out as anticipated, the general contractor operating as the design‐ builder can redesign the facility in a way that creates value in multiple ways and gives the owner a  turnkey price to still do the whole deal on budget.  The design‐build method commonly produces  substantial profitability and can turn seemingly unworkable projects into legitimate opportunities.
  20. 20. 8 Bring the Builder Onboard Early or  Explore Design‐Build Delivery• At Leopardo, we provide even more time and cost savings and add even greater value to our  design‐build projects through our proprietary PreViz, or pre‐visualization, experience. • PreViz is a three‐pronged system that uses:  1. State‐of‐the‐art software technology to conceptually design and visually modify buildings  before your eyes – in real time – while…  2. Simultaneously factoring in critical scheduling milestones and…  3. Live cost estimates. • What normally took two to four weeks with architect and builder meetings, can now be done in the What normally took two to four weeks with architect and builder meetings, can now be done in the  Leopardo offices – or yours – within a couple hours. • In just one meeting, all parties involved can look at, discuss, edit and ultimately decide upon a  number of key design elements and building systems based on informed cost and functionality  concerns. Click here to watch our Design‐Build and PreViz video (internet connection required).
  21. 21. 8 Bring the Builder Onboard Early or  Explore Design‐Build Delivery
  22. 22. 9 Fast Track the Project Fast Track the Project• Never before in construction has the platitude of “time is money” been more true  than it is right now. With construction materials realizing eight percent annual  inflation, a project that costs $10 million today will cost $12.6 million in three  , p j $ y $ years. Even shrinking a 24‐month schedule to 18 months will generate considerable  savings.• Fast tracking construction, which moves away from the traditional linear building  process and overlaps the design and construction, enables portions of the project  to begin before the design is completed. • For example, once the civil engineer finishes the mass grading drawings, the  contractor can usually get permits to start work immediately while the rest of  contractor can usually get permits to start work immediately while the rest of the drawings and documents are being finished. Rome wasn’t built in a day, but the Empire State Building was built in 410 days in 1931 Rome wasn’t built in a day but the Empire State Building was built in 410 days in 1931 In 1931, it took only 410 days – or just under 14 months – to complete the Empire State Building.
  23. 23. 9 Fast Track the Project Fast Track the Project Leopardo Fast Track Projects• In fast‐track construction, the contractor typically orchestrates  CVS: Completed stores in nine weeks. the process and coaches the design team and owner as to  AirCell: Completed a 30,000‐sf interior  when it needs the documents to keep moving forward without  p g buildout in six weeks in six weeks. hesitation. Rush‐Copley Medical Office Building:  Completed a $2.3 million medical office • This creative sequencing will allow the project to start much  building in 16 weeks. earlier in the design phase and save both time and money,  Apple: Delivered six Apple stores in a rush  especially on big projects. to market as part of Apple’s Midwest  rollout – each store, featuring extremely • In cities like Chicago, fast tracking also gives more flexibility high levels of finishes, was completed in  for builders to navigate the freezing winter months and keep  nine weeks or less. the project on schedule. the project on schedule RR Donnelley: 16 weeks to finish the  y 100,000‐sf high‐end headquarters.• Aside from fast tracking, speed can be increased by other  Poplar Creek Crossing Shopping Center:  tactics ‐ multiple shifts, overtime and stacking of sub trades.  From the time vertical construction began,  we utilized multiple sub‐contractors in the  With material and fuel prices now escalating at such a steep  key trades and project phasing to complete  key trades and project phasing to complete pace, the savings from building quicker can far outweigh the  shell construction for the inline and outlot additional costs of aggressive schedules and overtime. buildings in just over four months.
  24. 24. Build Smart, Build Safe and 10 Think Progressively• Building information modeling (BIM) is the process of generating and managing building data  during its life cycle – an example of building smarter. • Typically BIM uses real‐time 3D modeling software to increase productivity in building design  and construction, thereby saving resources (dollars, time and materials), enhancing  collaboration between partners, and enabling more accurate feasibility studies.• BIM provides a shared understanding of concepts faster cycle times reduced errors and BIM provides a shared understanding of concepts, faster cycle times, reduced errors and  omissions, less waste (rework, materials, time), fewer translation losses, increased site safety,  better estimates, the ability to do more “what if” scenarios, etc.
  25. 25. Build Smart, Build Safe and 10 Think Progressively • For a 72,000‐SF industrial corporate headquarters  and lab facility, Leopardo utilized BIM for the HVAC,  mechanical, electrical, plumbing (MEP) and fire  , ,p g( ) protection (FP) systems throughout the facility. • Leopardo was able to identify possible collisions  during the coordination stages, eliminating issues  and costly work‐arounds before they became  problems during the construction stages. • In addition, Leopardo was able to pre‐fabricate many of the difficult and complicated HVAC, MEP  many of the difficult and complicated HVAC MEP and FP parts and assemblies. This greatly reduced  associated labor costs and time requirements  during installation, reducing overall project cost  and duration.  and duration Leopardo Example
  26. 26. Build Smart, Build Safe and 10 Think Progressively • Leopardo is among only a handful of contractors  nationwide that has experience partnering with the  U.S. Department of Labor’s Occupational Safety and  p p y Health Administration (OSHA) in order to achieve  the highest levels of safety on a specific project. • Leopardo’s SafetyNet system is among the first in  the Midwest to utilize the innovative DBO2  systematic approach to construction safety.  • Through handheld computer devices, SafetyNet simplifies the collection analysis and dissemination the collection, analysis and dissemination  of job site safety information, enabling Leopardo to  take preventative actions before at‐risk behaviors  or conditions become incidents.  • It lowers insurance, admin and healthcare costs,  which ultimately lowers project costs for our  clients. Leopardo Example
  27. 27. Build Smart, Build Safe and 10 Think Progressively• Take notes from world architecture, engineering and construction, including the arrival of  energy positive buildings. While some examples may be excessive in comparison to your plans, the  innovative and dynamic projects should serve as motivation for working closely with your architect  y p j g y y and builder to think outside the box and stretch the limits of your imagination.• In Dubai, the Dynamic Tower is being  labeled as the world’s first building in  motion. Designed by David Fisher, the  tower uses 360 degree rotating  technology to constantly change its  shape. Between the 78 floors are 77  wind turbines positioned horizontally  to produce enough green energy for  the building itself and several other  nearby buildings.
  28. 28. Build Smart, Build Safe and 10 Think Progressively• In Abu Dhabi, the Masdar Headquarters building will feature a massive solar roof that will produce  more power than it needs. Designed by Chicago architecture firm Adrian Smith + Gordon Gill, the  solar roof will be constructed first in order to provide power for the remainder of the building  p p g construction.• France has also taken a leadership role in energy positive building by pledging all of its new housing  will fit into this category by 2020.• Around the world, dozens of new and exciting eco‐towers are being built that will eventually catch  the eyes of all industry leaders and shepherd the next generation of design and construction.• Buildings like the Urban Cactus in the Netherlands; 340 on the  Park in Chicago; the CIS Tower in Manchester, England; Bank of  g ; , g ; America Tower in New York City; Province restaurant in Chicago  (Leopardo built); the Pearl River Tower in Guangzhou, China; the  Bahrain World Trade Center Towers in the Kingdom of Bahrain.• Asia is the biggest consumer of construction materials and fuels is the biggest consumer of construction materials and fuels,  yet also the global leader in sustainable construction and energy  positive building. Leopardo built the Province restaurant in Chicago: On track to become downtown Chicago’s first LEED restaurant.
  29. 29. Smart Construction: 1. Avoid scope creep and build lighter. 2. Purchase materials smarter and in bulk.Economical Building Solutions to Save Time and Money g y 3. Know where the dollars are spent. p 4. Change the palette of materials. 5. Build green and reap the benefits. 6. Integrate more revenue‐generating space and features. Integrate more revenue‐ 7. Leverage the contractor as a development partners. g p p 8. Bring the builder onboard early or explore the design‐build delivery method. Bring the builder onboard early or explore the design‐ 9. Fast track the project. 10. Build smart and think progressively.Conclusion: l• Smart builders will add tremendous value to any project. • With a smart builder onboard early, you will realize  h b ld b d l ll l countless solutions for saving time and money.