1.
主題二 公宅合理
負擔租金 居住正義
論 壇 V
住房活化新趨勢
引言人：林局長洲民
2017/09/12

2.
2
臺北市住宅政策壹

3.
3
一、住宅發展課題與對策
住
宅
發
展
課
題
住宅價格偏高負擔沉重
高齡少子化趨勢
外來就學就業人口眾多
住宅補貼機制未臻健全
社會住宅供給量不足
弱勢戶需提供多元協助
租售市場資訊不對稱
租屋市場多為地下經濟
老舊住宅亟待更新
空餘屋未能有效利用
 強化住宅市場資訊正確性及多元性
 運用以租代售方式逐步發展租賃市場
 配合鼓勵生育政策，加強青年家庭居住協助
 居住空間無障礙化，引入通用設計原則
 租屋需求協助，強化住宅租賃市場之發展
 強化租金補貼政策宣導
 研議合理住宅補貼制度依家庭負擔能力分級補貼
 以多元方式增加公共住宅存量
 透過公私部門合作，運用民間資源興辦社會住宅
 協助媒合租屋資源，依住宅法規定提供租金補助
 公宅規劃導入社區服務與社會扶助機制
 輔導業者發布正確住宅租售資訊
 研訂租賃管理規範，妥為規範房東客權利義務
 研議租屋市場資訊管理機制，減少租屋糾紛
 透過租稅制度提供誘因及管制
 推動老屋健檢，協助民間住宅安全檢查
 更新前包(代)租代管，提高利用率
 強化租屋服務平台功能，推動包(代)租代管服務
 提供租稅制度誘因，鼓勵出租弱勢家庭

4.
4
二、整體住宅政策面向

5.
5
二、整體住宅政策面向
 辦理空閒住宅代租代管及包租代管計畫
 健全租屋產業與資訊
臺
北
市
整
體
住
宅
政
策
提供適量社會住宅
建構合理住宅補貼機制
提升市民居住品質
建構健全住宅市場
購屋面向協助
保障居住權利平等
建構長期政策推動資源
 公共住宅興建計畫
 建構具居住公平的租賃制度
 推動租金補貼計畫
 開辦各類特殊身分租金補貼計畫
 研議分級租金補貼機制
 推動永續、節能及通用公共住宅規劃設計
 補助私有住宅改善無障礙設施
 配合中央辦理購屋利息補貼
 提供緊急危難者之租屋協助
 協助剛脫貧者於民間租屋市場租屋
 公有出租住宅保障弱勢戶機制
 強化公共住宅社區服務及社會扶助相關機制
 研議健全住宅基金財源
 研議調整住宅事務推動組織

6.
6
公共住宅分級租金補貼新制貳

7.
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一、本市租屋市場特性
54.59
43
36.34 33.22
28.91
10分位點 20分位點 30分位點 40分位點 50分位點
2016Q3 50分位點以下家庭之租金所得比(%)
1,073 1,025
1,170
1,083
901
松山區 信義區 中山區 中正區 內湖區
2017Q1本市主要行政區標準住宅租金單價(元/坪)
臺北市
高住宅
租金
本市標準住宅租金
單價為982元/坪
一般家
庭租金
負擔重
年所得50%分位
點以下家庭租金
所得比超過30%
30
資料來源：內政部營建署「2016年辦理房價負擔能力資訊統計分
析與發布」報告書
資料來源：內政部營建署2017年Q1住宅價格指數季報

8.
8
一、本市租屋市場特性
 30歲以下青年於本市安居不易
租金所得比
(%)
資料來源：內政部營建署「2016年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」報告書
15
20
25
30
35
40
45
50
30歲(含)以下 30~40歲(含) 40~50歲(含) 50~60歲(含) 60歲以上
48.41
26.60
20.58
23.78
35.00
39.58
25.33
21.05
25.87
35.23
31.50
19.71
16.4
19.61
28.69
37.76
25.26
21.4
24.69
33.29
新北市
臺北市
桃園市
臺中市

9.
9
二、公共住宅租賃制度
自由市場精神
• 自己的房子
自己決定
真正需要的人
• 公共住宅入住對象：所得
50%以下、租不到適合房子
族群
混居
• 避免標籤化
 出租住宅精神
 公宅出租對象比例(以健康公宅為例)
 現行租金定價公式
租金(含管理費)＝ X +市價租金 85％ 管理費
 公共住宅承租戶：市價85折
 低收入戶：市價4折，租金差額由目的
事業主管機關編列預算補貼
【案例】興隆公宅1區租金級距
簽約期間
一般、社
會弱勢戶
安康平宅原住戶 本市
低收入
戶
低收類別
第0~1類 第2類 第3~4類
第1~3年 市價85成 市價1成 市價2成 市價3成 市價4成
第4~6年 市價85成 市價2成 市價3成 市價4成 市價4成
第7~9年 市價85成 市價3成 市價4成 市價4成 市價4成
第10~12年 市價85成 市價4成 市價4成 市價4成 市價4成

10.
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三、本市租屋協助機制說明
• 租金補貼提供家庭年所得40%分位點
以下，且無自有住宅之家庭申請
• 租屋者實付=市價租金-分級補貼額度
• 2018年起開始實施分級租金新制
租屋市場
民間市場租金補貼 公共住宅租金
家庭
成員
人口
每戶補貼金額(元)
第一階收入 第二階收入 第三階收入
平均每人月收入
155,44元以下
平均每人月收入
23,316元以下
平均每人月收入
54,404元以下
1人 5,000
2-3人 7,300 6,600
3,000/5,000
4人以上 11,300 10,600
• 提供家庭年所得50%分位點以下，且
在北北基桃無自有住宅之家庭申租
• 公共住宅承租戶：市價85折
• 低收入戶：市價4折
房型
主建物
面積(坪)
權狀面積
(坪)
市價85折
折扣額度(元/月)
套/一房 8-10 11.7 1,700
二房 16-18 22.1 3,300
三房 22-24 29.9 4,400
備註：依106年第1季本市標準住宅租金單價982元/坪計
建物面積依公共住宅居住單元規劃計
 本市租屋補貼及租金折扣額度落差甚大 → 不符公平原則
 本市租屋補貼及公宅租金計收標準不一 → 原則、標準應有一致性

11.
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三、本市租屋協助機制說明
租屋市場
民間市場租金補貼 公共住宅租金
法
源
依
據
• 住宅法§9：為協助一定所得及財產以下家
庭或個人獲得適居之住宅，主管機關得辦
理租金補貼
• 自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法
• 住宅法§25III：斟酌承租者所得狀況、負
擔能力及市場行情，訂定分級收費基準
• 臺北市社會住宅出租辦法
申
請
條
件
1. 20歲以上國民
2. 有配偶或與直系親屬設籍於同一戶
3. 家庭成員均無自有住宅
4. 家庭年所得及財產一定標準以下
5. 九二一震災新社區、社會住宅或政府興
辦之出租住宅承租戶，不得申請租金補
貼
1. 20歲以上國民
2. 設有戶籍或在本市就學就業
3. 於北北基桃無自有住宅、無承租本市出租
住宅
4. 不動產價值低於876萬
5. 家庭年所得限制50分位點以下(148萬
元)、平均每人每月所得不超過54,439元
• 中央補助、本府加碼補貼 • 市庫撥補住宅基金支應
財
源
房東
房客政府
支付租金
給予租金補貼
房東(政府)
房客政府
租金85折
給予租金補貼?

12.
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三、合理負擔租金
 公共住宅租金定價精神是什麼?
社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收
費基準，並定期檢討之。」
住宅法§25III
合理負
擔能力
以可支配所得推算
家庭合理租金負擔
能力，減輕青年、
社經弱勢負擔
使用者
付費
市場租金受區位
影響，住市中心
應負擔較高租
金，以符合公平
原則
公共住
宅財務
考量
以住宅基金財務收
支平衡為目標，兼
顧公共住宅品質

13.
13
三、合理負擔租金
 合理住宅負擔能力是什麼?
家庭居住在適當標準的良好住宅，支付租金後，仍有足夠的所得，生活水
準不低於貧窮線標準
家庭可支配所得
租金支出22.77%
食品支出11.35%
醫療支出9.81%
其他56.07%
學術研究認為出租住宅租金
支出占可支配所得不超過
30%為宜
vs.
非消費支出
77.39%
資料來源：104年度家庭收支調查報告

14.
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三、合理負擔租金
所得分位點 10% 20% 30% 40% 50%
家庭年所得 65萬 89萬 108萬 128萬 148萬
可支配所得 50.3萬 68.88萬 83.58萬 99.06萬 114.54萬
20%可支配
所得/月/戶
8,384 11,480 13,930 16,510 19,090
30%可支配
所得/月/戶
12,576 17,219 20,895 24,765 28,634
房型
大龍峒
公宅
興隆1區公宅
一般戶 一般戶 安康平宅現住戶(依弱勢身分別)
85折 85折 4折 3折 2折 1折
套房 - 6,900 3,700 3,000 2,300 1,600
一房 12,400 8,600 4,600 3,700 2,800 2,000
一房 - 10,200 5,500 4,400 3,400 2,300
二房 - 12,900 6,900 5,600 4,300 3,000
二房 - 13,400 7,200 5,800 4,500 3,100
三房 23,100 16,100 8,700 7,000 5,400 3,700
【案例】大龍峒、興隆一區租金
 目前的公共住宅租金合理嗎?
【50%以下家庭所得情形】
租金一口價
• 一般戶、社會弱勢、中低收入戶一律
以85折租金計收，未考慮所得水準
低所得家庭承租大房型負擔重
• 以大龍峒、興隆一區公宅為例，所得
分位點30%以下家庭承租大坪數房型公
宅(二房、三房)，租金負擔沉重

15.
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四、公宅分級租金補貼
 公宅分級租金標準比照租金補
貼新制
 補貼家庭年所得40%分位點以
下市民
 公宅分級租金補貼額度應納入
原有15%租金折扣計算，不超
過租金補貼新制
 租金分級補貼原則
標準一致、一體奉行
 公共住宅政策理念
 使用者付費精神：定額補貼，
愈近市中心支付愈高租金
 協助弱勢居住：所得愈低，補
貼愈多
 協助多人口家庭居住：協助多
人家庭居住：承租房型愈大(家
庭人口數愈多)，補貼愈多

16.
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四、公宅分級租金補貼
 公共住宅分級租金補貼規劃
承租人實際支付＝ X + －( - )市價租金 85％ 管理費
分級標準
民間市場分級租金補貼額度
一房 二房 三房
第一級：未達最低生活費收入標準1倍
（家庭總收入平均每人每月15,544元以下）
5,000
7,300 11,300
第二級：未達最低生活費收入標準1.5倍
（約家庭總收入平均每人每月15,545至23,316元以下）
6,600 10,600
第三級：未達最低生活費收入標準3.5倍
（約家庭總收入平均每人每月23,317至54,404元以下）
3,000/5,000
都發局
房客市府
公務預算
直接補貼
住宅基金
房客實付市
價85折租金
與分級補貼
之差額
 年所得40%至50%分位點家庭：
 年所得40%分位點以下家庭：
維持市價85折計費
房租直接扣除租金補貼
 依照所得、承租房型(居住人數)訂
定租金分級機制
民間市場分級
租金補貼額度
市價租金x0.15

17.
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結語
居住正義的實現
提供適量公共住宅+擴大民間租屋市場