Este documento resume la normativa colombiana sobre los bienes comunes de uso exclusivo en la propiedad horizontal. Explica que la Ley 675 de 2001 define estos bienes como aquellos comunes no necesarios para el disfrute de los bienes privados, como terrazas o patios, que pueden asignarse de forma exclusiva. Analiza los artículos 22 y 23 de esta ley, señalando que estos bienes mantienen su carácter común aunque su uso sea exclusivo para algunos propietarios. Zonas como parqueaderos o áreas recreativas

1. 1
Áreas comunes de uso
exclusivo
Janeth Jay, Laura Parra, Ingrid Romero y Juan Uribe

2. Introducción a la temática
2
Durante el desarrollo normativo
de la Legislación Colombiana de
la Propiedad Horizontal, uno de
los temas de vital importancia
es el de la administración de
Bienes Comunes y dentro de
ellos los de Uso Exclusivo. En
este trabajo se realiza el análisis
de la normativa acerca de la
temática, su aplicación y
desarrollo en la ley 675 de 2001,
se evalúan algunos casos en los
cuales ésta se ha aplicado y se
hacen algunas recomendaciones
que permitan obtener los
mejores resultados para su
administración.

3. Áreas Comunes, definición
3
Artículo 3, de la Ley 675 de 2001,
Definiciones: Bienes comunes: Partes
del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos
los propietarios de bienes privados, que
por su naturaleza o destinación
permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio
particular.

4. 4
Antecedentes Históricos:
maduración del concepto

5. Primeros Vestigios
5
Históricamente, se hallan vestigios de esta institución
en el antiguo derecho romano.
El bien común es una antigua noción filosófica que
usada en el presente busca expresar el bien que
requieren las personas en cuanto forman parte de
una comunidad y el bien de la comunidad en cuanto
esta se encuentra formada por personas.

6. El concepto en el contexto histórico 1
6
 PLATON: Platón en La República concebía al bien común,
entendido “común”, como susceptible de ser gozado por
todos y cada uno, de los miembros del cuerpo social, sin
privilegios de clase. “un bien que trasciende los bienes
particulares ya que la felicidad de la ciudad debe ser
superior y hasta cierto punto independiente de la
felicidad de los individuos”
 ARISTOTELES: en su política: “fin de la ciudad es el vivir
bien (…) Hay que suponer, en consecuencia, que la
comunidad política tiene por objeto las buenas acciones
y no sólo la vida en común…”

7. El concepto en el contexto histórico y Económico
7
 ROMANOS: distinguieron entre las
cosas extrapatrimoniales, aquellas
que eran comunes a toda la
humanidad, como el aire o el agua
corriente, y las cosas públicas, que
pertenecían al pueblo romano,
como algo distinto de los individuos
que lo componen, y esas cosas como
bienes sujetos al goce popular.
 ECONOMIA: bien que ya sea
pertenece o es de usufructo a una
comunidad o la sociedad en su
conjunto.

8. Bien común exclusivo.
8
 Aquello que excluye o que dispone de la capacidad y la
fuerza para excluir.
 Sólo, único que excluye a cualquier otro de su clase.
 Que está reservado para algo o alguien.
 En ocasiones no está dada por un derecho, sino por la
dificultad económica que implica acceder al elemento
en cuestión.

9. Conclusiones 1
9
 Como podemos observar estos conceptos podrían concebirse como
contrarios, ya que si es COMUN es de una comunidad y todos tendrían el
derecho de su goce y no ser limitado al uso EXCLUSIVO, sin embargo, en
la propiedad horizontal encontramos áreas comunes que son exclusivas
para los propietarios, por lo tanto, no todos pueden usarlas, sólo aquellos
que posean el permiso para hacerlo.
 Antes de la Ley 675 de 2001, en muchas copropiedades del país, los
constructores cobraban mayor valor al momento de la venta de los
bienes privados, a aquellos que contaban con terrazas, balcones, patios y
parqueaderos de propiedad común y las destinaban a su arbitrio de
acuerdo con su localización, cobrando mayores valores a las unidades
privadas beneficiarias de estas zonas. Con la Ley 675, se pretendió
regular esta conducta, con la creación en los Reglamentos de Propiedad
Horizontal una figura denominada: “zonas comunes de uso exclusivo o
bienes comunes de uso exclusivo o zonas comunes de uso privativo”.

10. Conclusiones 2
10
Actualmente encontramos copropiedades nacidas en
legislaciones anteriores con este tipo de asignaciones, y se ve
muy a menudo la pretensión de los demás propietarios de
quitarles estas zonas o cobrarles por ellas a los demás
copropietarios. Para dar solución a dicho problema la Corte
Constitucional se pronunció sobre este tema mediante las
Sentencias C-488 y C- 738 del 2002, con lo cual ninguna
persona que a la vigencia de la ley tuviera este derecho
deberá asumir costos adicionales a los que pagaba antes de
la normatividad. A partir de la Ley 675 de 2001, se regularon
jurídicamente estos bienes, contemplados en los artículos 22
y 23 de esta Ley.
Concepto de José Andrés Bermúdez S. Presidente de Servilonjas

11. 11
DESARROLLO NORMATIVO DE LOS BIENES COMUNES DE USO
EXCLUSIVO.

12. Ley 182 de 1948.
12
LEY 182 DICIEMBRE 29 DE 1948
(DEROGADA POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001)
Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.
En esta Ley no se consideraban los bienes comunes de uso exclusivo,
señalaban los bienes comunes esenciales y el copropietario era dueño
exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados
al uso común.
El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedaban exceptuados
de contribuir al mantenimiento y reparación de las escaleras y
ascensores, no haciendo parte del dominio de éstos.
Cada propietario podía utilizar las áreas comunes siempre y cuando no
cambiara su destinación y no perjudicara el uso legítimo de los demás.

13. Ley 16 de 1985.
13
LEY 16 DE 1985 (DEROGADA POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001)
ENERO 8 DE 1985.
Artículo 1°- Definición: La llamada propiedad horizontal que se rige por las normas de la
LEY 182 DE 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de
propiedad exclusiva o particular determinadas partes del inmueble y sujeta las áreas de
éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquellas
al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta ley.
 En esta Ley se constituye la propiedad horizontal como persona jurídica una vez se forma
legalmente. Entre una de sus funciones está la de administrar correcta y eficazmente los
bienes de uso o servicio común y mientras conserven ese carácter, son inalienables e
indivisibles, separadamente de los bienes privados, sólo la Asamblea General de
Propietarios, por mayoría que represente las cuatro quintas parte de los votos, podrán
desafectar los bienes comunes si esto conviniere.
Con la expedición de esta Ley, todos los derechos y obligaciones de los propietarios
sobre los bienes comunes, se transfieren a la persona jurídica encargada de su
administración y manejo, tales derechos y obligaciones se radican en su patrimonio.

14. DECRETO 1365 DE 1986
14
 DECRETO 1365 DE 1986
(DEROGADO POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001)
ABRIL 28 DE 1986,
Por el cual se reglamentan las leyes 182/1948 y 16/85 sobre la propied
 En el art. 5º, numeral 6 del Contenido del Reglamento de
Propiedad Horizontal, hace referencia a los bienes de dominio o
uso común, particularmente de los esenciales y de todos aquellos
que permitan el uso y goce de cada uno de los propietarios de
bienes privados, así como normas básicas para la utilización de
estas áreas.
 El artículo 12, señala que para todos los efectos legales, el conjunto
constituido en propiedad horizontal se considerará como una sola
unidad y por lo tanto, el uso y goce de las áreas comunes será para
todos los propietarios en la forma que lo determine el reglamento
de administración de la propiedad horizontal.

15. LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998
15
LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998,
Derogada expresamente por el artículo 87 de la Ley 0675 de 2001. por la cual se
Se establecen principios generales para el desarrollo y funcionamiento de las
unidades inmobiliarias cerradas, como son:
4.La función social de la propiedad inmueble que implica la provisión de áreas
suficientes dirigidas para satisfacer las necesidades de las personas y su
relación con la comunidad, tales como: la circulación, recreación, reunión y
disfrute visual, la protección y conservación ambiental y la armonía estética
del conjunto urbano.
5.La función urbanística que exige la integración funcional, ambiental y espacial
de las construcciones con el entorno; así como el acatamiento de las normas
urbanísticas de planeación y construcción municipales.

16. LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 2
16
3. El respeto de la privacidad que impone obligaciones y
limitaciones para garantizar un grado de aislamiento
acústico y visual de las áreas privadas.
Expresa que los propietarios son dueños de las zonas
comunes en proporción a la participación de su derecho
individual en relación al conjunto, la cual se establece de
acuerdo al régimen de propiedad horizontal. Tienen
derechos adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto
al dominio, servidumbre y demás derechos reales sobre
los inmuebles debidamente inscritos en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos.

17. LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 3
17
 Define áreas sociales y comunes:
 Áreas para circulación, recreación, de uso social, zonas verdes, de
servicios, parqueaderos, espacio público interno, espacio público y
adyacente y cerramientos transparentes.
 Establece el aprovechamiento económico de las áreas comunes, el
cual debe ser reglamentado por la Asamblea General de
Copropietarios o Junta Administradora, quienes podrán imponer el
pago de un canon en condiciones de justicia y equidad.
 Todos los ingresos por concepto de explotación de las áreas
comunes, sólo podrá beneficiar a la persona jurídica de la
copropiedad y serán destinados al pago de los gastos y expensas
comunes.

18. LEY 428 DE ENERO 16 DE 1.998. 4
18
 Toda reforma arquitectónica y estética de las zonas de
usos común será decidida por la Asamblea de
Copropietarios y posteriormente se somete a la
aprobación de la autoridad competente, quien en
últimas determinará la viabilidad urbanística.
 Las obligaciones de mantenimiento, reparación y
mejoras de las zonas comunes, serán asumidos por los
copropietarios. El impuesto predial y contribuciones
de valorización de las áreas comunes se pagarán
conforme a tarifas diferenciales menores a las tarifas
de las áreas privadas.

19. 19
ANÁLISIS DE LOS ARTICULOS DE LA LEY 675 DEL 2001 REFERENTE
AL TEMA:
“BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO”

20. Articulo 22 de la Ley 675, Definición
20
 BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los
bienes comunes no necesarios para el disfrute y
goce de los bienes de dominio particular, y en
particular
general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el
libre goce y disfrute de un bien privado, tales
como terrazas, cubiertas, patios interiores y
retiros, podrán ser asignados de manera
exclusiva a los propietarios de los bienes
privados que por su localización puedan
disfrutarlos.

21. Articulo 22 de la Ley 675 : Análisis
21
Los Bienes comunes de uso exclusivo son
aquellas áreas que al serlo por "destino"
(Balcones, terrazas, patios interiores,
retiros, Azoteas), tampoco son necesarios
para el disfrute y goce de todos los
copropietarios, su uso puede atribuirse de
forma exclusiva al propietario de un piso o
local, siendo necesario que este uso este
señalado en el régimen de propiedad
horizontal y haya sido autorizado por
acuerdo de la asamblea de copropietarios.
Aún así, se debe dejar claro que el elemento no pierde su carácter común, de manera
que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de copropietarios. Aunque no
existe comunidad entre ellos por no estar unidos por el derecho real de uso, sino por un
privilegio legal autorizado por la ley y los propietarios.

22. Articulo 22 de la Ley 675, Análisis
22
De acuerdo con nuestra
interpretación, los bienes de uso
común que no estén
contemplados como esenciales
se asignan a algunos
copropietarios ya que por su
ubicación o accesibilidad le son
más útiles a ellos.
El articulo 38 de las funciones de la asamblea general, numeral 7 autoriza la
desafectación de los bienes comunes no esenciales, incluso decidir en caso de
duda, el carácter de esencial o no esencial del bien.

23. Articulo 22 de la Ley 675
23
Párrafo 2. Los parqueaderos
de visitantes, accesos y
circulaciones y todas las
zonas comunes que por su
naturaleza o destino son de
uso y goce general, como
salones comunales y áreas
de recreación y deporte,
entre otros, no podrán ser
objeto de uso exclusivo.

24. Articulo 22 de la
Ley 675 Análisis
24
Restringe las áreas comunes de uso general, que en razón
de su uso, no pueden ser asignados de forma exclusiva a
ninguno de los copropietarios, ello incluye los
parqueaderos de visitantes, que en caso de ser asignados,
para no ir en contravía a la normativa consignada en el
POT, deben ser remplazados por igual número de los
asignados, puesto que los parqueaderos de los visitantes
tienen una finalidad legal y categórica, lo que excluye la
utilización permanente de los mismos por parte de lo
propietarios.

25. 25
Articulo 22 de la
Ley 675
Párrafo 3. Los parqueaderos destinados a los
vehículos de los propietarios del edificio o conjunto
podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de
cada uno de los propietarios de bienes privados de
manera equitativa, siempre y cuando dicha
asignación no contraríe las normas municipales y
distritales en materia de urbanización y construcción.

26. Articulo 22 de la Ley 675, Análisis
Parágrafo 2.
26
 Igual que en caso anterior, los parqueaderos destinados a los
vehículos de propietarios del edificio, de las áreas comunes,
podrán ser objeto de asignación en forma exclusiva, si ésta se
realiza de forma equitativa y no contraviene disposición alguna de
la reglamentación urbanística consignada en el POT. O más claro,
solo podrá asignarse de forma exclusiva, cuando estos
parqueaderos excedan la obligación urbanística, sólo así se
entiende que se distribuyan equitativamente y sin romper las
normas existentes.
 Queda claramente expreso en la ley que la asignación de los
bienes comunes para uso exclusivo, no puede ir contrario a las
normas urbanísticas que aplican en el proyecto y se aplican de
forma equitativa y que no todos los bienes de uso común pueden
convertirse en exclusivos.

27. 27
Articulo 23, Ley 675
de 2001
 ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES
COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de
los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo
de un determinado bien común, según lo previsto
en el artículo anterior, quedarán obligados a:
 1. No efectuar alteraciones ni realizar
construcciones sobre o bajo el bien.

28. Articulo 23, Ley 675
de 2001, Análisis
28
 Al entregarse el uso exclusivo, no se le otorga por ley la calidad de
“señor y dueño” siempre la comunidad será la única propietaria del
mismo (con potestad dominical), ni tampoco la asamblea puede
autorizar construcción alguna sobre o debajo del bien concedido,
permanecerá como está para siempre. Se da la autorización sólo de
“uso y goce” pero no se elimina la condición de área común.
 El titulo V del Código Civil Colombiano, de la accesión de las cosa
mueble a inmuebles, articulo 739 “Construcción y siembre en bien
ajeno” obliga en la práctica a pagar el justo precio del terreno con
los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su
poder, y si se a “edificado a ciencia y paciencia de su dueño”, será
éste obligado a pagar el valor del edificio construido para poder
recobrarlo.

29. Articulo 23, Continuación
29
 2. No cambiar su destinación.
 3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar,
como consecuencia de aquellos deterioros que se
produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones
locativas que se requieran por el desgaste ocasionado
aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
 4. Pagar las compensaciones económicas por el uso
exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

30. Articulo 23,
Continuación
30
 PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no
comprendidas dentro de las previsiones del
numeral 3 del presente artículo, se tendrán
como expensas comunes del edificio o conjunto,
cuando no se trate de eventos en los que deba
responder el constructor.
 PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario
inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo
sobre bienes comunes.

31. Articulo 23, Ley 675
31
de 2001, Análisis
 Al entregarse el uso exclusivo, en la práctica por el
beneficio del bien común que conlleva, a juicio de la
asamblea se produce una carga pecuniaria,
haciéndose así efectivo el criterio de que es posible
la explotación económica de los bienes comunes,
ahora de uso exclusivo.

32. Articulo 23, Análisis
32
El uso exclusivo de determinado bien, debe ser
solicitado por el propietario del bien privado, y
además según la ley, la asignación de un bien común
como exclusivo, requiere de mayoría calificada. En
este caso, de aprobarse es necesario que la decisión
de la asamblea tenga carácter estatutario, elevarse
a escritura pública por el conocimiento que frente a
terceros requiere y genera esta decisión.

33. 33
¿ Qué señala el Código Civil acerca de la temática ?

34. Código Civil: TITULO IX DEL DERECHO DE
USUFRUCTO
34
ARTICULO 823. <CONCEPTO DE
USUFRUCTO>. El derecho de
usufructo es un derecho real que
consiste en la facultad de gozar de
una cosa con cargo de conservar su
forma y sustancia, y de restituir a
su dueño, si la cosa no es fungible;
o con cargo de volver igual
cantidad y calidad del mismo
género, o de pagar su valor si la
cosa es fungible.

35. Análisis
35
 El usufructo es el derecho real en virtud del cual
una persona (usufructuario) puede sacar de una
cosa que pertenece a otro (nudo propietario) las
ventajas de usar y gozar por un tiempo
determinado el lugar.
 Se aplica entonces y lo señala el articulo 23,
todas las condiciones bajo la cual se asigna de
uso exclusivo un área común y como se expresa
en el parágrafo 4, se obliga a pagar una
compensación por el uso exclusivo.

36. Código Civil
36
ARTICULO 824. <DERECHOS EN EL USUFRUCTO>. El usufructo supone
necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario, y el del
usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la
cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad.
ARTICULO 825. <MODOS DE CONSTITUCION>. El derecho de usufructo se
puede constituir de varios modos:
1o.) Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo.
2o.) Por testamento.
3o.) Por donación, venta u otro acto entre vivos.
4o.) Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.
ARTICULO 826. <USUFRUCTO SOBRE BIENES INMUEBLES>. El usufructo que
haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se
otorgare por instrumento público inscrito.

37. Análisis
37
 El usufructuario puede sacar de la cosa ventajas de los dos
primeros grupos. Consecuencia natural es la de que el
usufructuario no puede disponer de la cosa, ni destruirla;
pues al cabo de su duración debe entregarla a su dueño o
sea al nudo propietario (art. 823 del C. C.)
 2.- El usufructuario disfruta de la cosa como la disfruta el
propietario. Motivo por el cual debe ejercer un contacto
material sobre la cosa fructuaria y que recibe el nombre de
“posesión del derecho”. El usufructuario frente a la
posesión del nudo propietario es un simple tenedor, por lo
menos de acuerdo con la ley positiva (art. 775 del C. C.);
pero frente a su derecho de usufructo y frente a terceros
es un verdadero poseedor.

38. Análisis
38
3.- El usufructo supone la coexistencia de dos
derechos reales en una misma cosa: el del nudo
propietario y el del usufructuario (art. 824 del C.C.).
El nudo propietario es el titular del dominio, más
de un dominio desmembrado. Por consiguiente el
usufructuario es el titular de los derechos de goce.
El primero es derecho perpetuo, el segundo
derecho temporal. Supone también el usufructo la
coexistencia de dos clases de posesión de
naturaleza diferente en una misma cosa; la del
nudo propietario y la del usufructuario.

39. Análisis
39
 4.- El usufructuario adquiere sobre la cosa
constituida en usufructo las facultades de usar y
gozar de la cosa. En cuanto a la primera facultad,
derecho perpetuo, el usufructuario puede por
ejemplo, habitar con su familia la casa dada en
usufructo. Y en cuanto a la segunda, el derecho
temporal, el usufructuario tiene derecho a hacer
suyos los frutos de la cosa fructuaria, pero no los
productos.

40. Duración del usufructo
40
ARTICULO 829. <DURACION DEL
USUFRUCTO>. El usufructo podrá
constituirse por tiempo determinado o
por toda la vida del usufructuario.

41. Análisis
41
 La ley expresa con claridad de que el hecho de haberle sido
asignado el bien común para ser utilizado de forma exclusiva, no
podrá ser vendido, ni se podrá construir sobre el o debajo de éste,
pero si se le obliga a hacerse cargo de las reparaciones locativas
que estos en razón de su uso requieran.
 Pero está claro que los gastos de mantenimiento referidos a la
conservación de los bienes comunes que por efectos del tiempo, el
clima y demás agentes intempericos deben ser asumidos por
todos los propietarios según su coeficiente, es decir aquellos que
no le puedan ser imputados al actual propietario que lo utiliza de
forma exclusiva, salvo que algún daño se ocasione por culpa de
éste.

42. Análisis
42
 Las reparaciones locativas sí corresponden al usuario de las zonas
comunes de uso exclusivo como las terrazas, pero son aquellas
que de ordinario se aplican a los arrendatarios y se refieren a los
bienes que estrictamente en razón del uso se deterioran como usa
los pisos, tabletas, baldosines y pinturas.
 Una cosa es la necesidad de reparaciones locativas, que pueden ser
realizadas por el todero o el jardinero como pintura, limpieza,
reparaciones menores o domesticas, y otra, es otro tipo de
reparación especializada que deben ser reparadas por personas
que sepan de impermeabilización, reparaciones por deterioros,
agrietamientos, entre otras tareas profesionales o especializadas.

43. Análisis
43
Cuando se trata de impermeabilización de terrazas, teniendo
en cuenta las anteriores explicaciones, se deduce fácilmente
que no se trata de una simple reparación locativa sino por el
contrario de una mejora o reparación
artículo 23 de la Ley 675 de 2.001 necesaria, tal cual lo
expresa el, citado anteriormente.

44. Análisis
44
 En vista de lo anterior se debe tener en cuenta que no se
trata de reparaciones locativas sino de una mejora necesaria,
no ordinaria y si compleja que corresponde al ámbito de la
ingeniería; razón por la cual teniendo en cuenta la ley , no es
legalmente válido exigir a los beneficiarios de éstas zonas la
ejecución de las obras tendientes a solucionar en forma
definitiva los problemas de filtraciones, humedades y daño
de losas que sin su culpa han tenido lugar en dichas zonas.

45. CASO AZOTEA
45
CONSULTORIO
Página: metrocuadrado.com
Terraza común de uso exclusivo
“ Los gastos de mantenimiento y de conservación de
estas áreas en bienes sometidos al régimen de
propiedad horizontal corresponden a todos los
propietarios”

46. Exposición del caso:
46
El lector Roberto Pradilla comenta que compró un apartamento
hace veinte años, cuya escritura dice que las terrazas que están
en el piso donde está ubicado "son de propiedad común pero de
uso exclusivo del dueño del apartamento 901", es decir, del
consultante.
"En vista de que que la nueva reglamentación cambió la
estructura de la antigua, considero que la ley no puede ser
retroactiva y que esta solo se refiere a los apartamentos
construidos después de esa reglamentación", anota Pradilla,
quien desea asesoría sobre el actual caso del apartamento, más
aún si se tiene en cuenta que hay diversas interpretaciones a esta
nueva ley.

47. Respuesta:
47
La terraza sigue siendo de su uso exclusivo, la ley no es retroactiva y por lo
tanto se deben respetar los derechos adquiridos.
La Corte Constitucional se pronunció sobre este tema mediante Sentencias
C-488 y C- 738 del 2002. Con fundamento en estas ninguna persona que a
la vigencia de la ley tuviera este derecho deberá asumir costos adicionales a
los que pagaba antes de la normatividad.
La impermeabilización y en general los gastos de mantenimiento y
conservación de las terrazas comunes de uso exclusivo corresponden a todos
los propietarios.
Además, la adecuación de los reglamentos a la Ley 675 del 2001 no implica
que los usuarios de estas áreas deban asumir los gastos por esos conceptos.
En todo caso, la Ley tampoco establece disposición alguna para los edificios o
conjuntos que se rigen bajo su regulación.

48. Definiciones
48
 La European Federation of National Maintenance Societies
define mantenimiento como: “Todas las acciones que tienen
como objetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado
en el cual pueda llevar a cabo alguna función requerida”.
 Reparaciones locativas: Se entiende por reparaciones o
mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad
mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y
ornato sin afectar su estructura portante, su distribución
interior, sus características funcionales, formales y/o
volumétricas." (Art. 10, Decreto 1469 de 2010). Lo que se
interpreta como obras adicionales en procura de llevarlo a su
estado original pero que le puede ser imputado al uso por parte
del propietario.

49. Reparaciones Locativas
49
 Por otro lado como se señala en el Parágrafo 1º Articulo 23 de la
ley 675, hay algunas reparaciones que le competen al constructor,
pues; no siempre por ejemplo, las filtraciones en las losas y los
daños en los elementos constructivos, son consecuencia del paso
del tiempo, pues muchas veces son por razones de mala calidad en
materiales de construcción, en los diseños, en las especificaciones
técnicas de construcción , entre otros, por lo que es mejor primero
pedir un concepto profesional para determinar las razones de las
filtraciones, humedades, y reparaciones requeridas para saber a
quien reclamar, pues hay ocasiones en que el constructor debe
responder.

50. Análisis
50
 Hay que entender que este tipo de asignaciones de uso
exclusivo son similares a contratos de arrendamiento, y no
está de más, el manifestar que las disposiciones que
regulan el contrato de arrendamiento respecto de las
mejoras, son aplicables analógicamente porque se trata de
un caso de mera tenencia. Bien se explica en el artículo
2028 del Código Civil, “las reparaciones llamadas locativas
a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se
reducen a mantener el edificio en el estado en que lo
recibió, pero no es responsable de los deterioros que
provengan del tiempo y usos legítimos, o de fuerza
mayor, o de caso fortuito o de la mala calidad del edificio,
vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de
construcción”

51. Análisis
51
 Debe tenerse en cuenta lo manifestado por el artículo
1998 del Código Civil, que dice: “se entiende por
reparaciones locativas según la costumbre del país son de
cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por
culpa del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias,
etc.”.
 Finalmente el parágrafo 2º, restringe a los constructores a
vender el derecho de uso exclusivo, es decir a cobrar
mayor valor a los propietarios de bienes privados que se
beneficien de este tipo de bienes comunes, para que así
quede a disposición de la asamblea determinar un monto o
compensación económica por este uso exclusivo.

52. 52
¿ Qué dice el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
(POT) con relación a las Áreas Comunes?

53. Señalamientos del Plan de Ordenamiento territorial
respecto a las áreas comunes
53
Instrumento (técnico) previsto por las
autoridades para el proceso de
ordenamiento de un territorio
 ARTICULO 101, Equipamento Comunal, PARÁGRAFO 2. La
localización del equipamiento comunal previsto deberá
hacerse dentro del diseño general del proyecto y anexo a
las áreas comunes garantizando su acceso y su carácter
comunal, para lo cual debe hacerse clara referencia en el
Reglamento de Copropiedad de la edificación.

54. Señalamientos del Plan de Ordenamiento territorial respecto a
las áreas comunes
54
ARTÍCULO 101. EQUIPAMIENTO COMUNAL EN USOS RESIDENCIALES
MULTIFAMILIARES: Todo proyecto de construcción de vivienda multifamiliar
o agrupación que contemple usos residenciales debe proveer, con carácter
obligatorio, un equipamiento comunal, para el cual destinará cuatro metros
cuadrados (4m ) de área por alcoba.
PARÁGRAFO 1. El área resultante para equipamiento comunal deberá ser
un espacio abierto, cubierto o descubierto y podrá destinarse para los
siguientes usos:
a). Recreativos y Zonas Verdes: Mínimo el 50%
b). Servicios Comunales: salón de reuniones, garita, etc. El 25%, con un
mínimo de 30 m2.
c) Estacionamientos adicionales para visitantes El 25%

55. 55
Explotación económica de las Áreas Comunes

56. Introducción:
56
Dadas las reglamentaciones para proyectos urbanísticos, sus
características y naturaleza, de nuevo reiteramos que son
proindiviso, no pueden ser separados de los bienes de
propiedad privada pero pueden ser administrados por parte
de los copropietarios sin que esto impida la libre utilización,
el acceso a las zonas comunes , no afecte la estructura de la
edificación y no vaya en contravía de las reglamentaciones
ambientales ni urbanísticas. De igual manera los dineros
obtenidos a través de su explotación deben ser destinados al
pago de expensas comunes , gastos de inversión según la
reglamentación interna. Veamos el articulo 72 de la ley 675,
que reglamenta la explotación:

57. Articulo 19 De los bienes Comunes, Parágrafo
2, Señala:
57
 PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los
bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes
de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad
horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la
explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta
autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos
que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los
mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no
impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la
estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones
urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas
así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y
se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o
conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea
general.

58. Explotación económica de las áreas comunes, Ley
675 de 2001.
58
ARTÍCULO 72. Aprovechamiento económico de las
áreas comunes. Las actividades que puedan
desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se
derive un aprovechamiento económico podrán ser
reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios
o por la Junta Administradora de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el
pago de un canon, en condiciones de justicia y
equidad.

59. Análisis articulo 72
59
Una vez aprobado por parte de la asamblea el uso
y goce por parte de un copropietario de un área de
uso exclusivo, es posible asignar un canon que
corresponda con el valor de usufructo del área
asignada, de forma que podamos mantener el
equilibrio social que significa la diferencia de áreas
disponibles con otros copropietarios, buscando
justicia y equidad y al mismo tiempo se obtenga
por parte de la propiedad horizontal una entrada
económica con la que podamos disponer para su
mantenimiento.

60. 60
APLICACIÓN DEL TEMA EN EL EJERCICIO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL.
Caso “EDIFICIO BELLAVISTA”

61. Inicio de la Propiedad Horizontal
61
DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto
se somete al régimen de propiedad horizontal
mediante escritura pública registrada en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere
esta ley.

62. Análisis
62
La Propiedad Horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica
conformada por los propietarios de los bienes de
dominio particular. Su objeto será administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de interés común de
los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer
cumplir la ley y el Reglamento de Propiedad
Horizontal.

63. Nacimiento de la Persona Jurídica
63
 Como lo dice el artículo 4º, del hecho de la
constitución de Propiedad Horizontal al elevarse a
Escritura Pública el Reglamento y registrarse en la
Oficina de Registros y Instrumentos Públicos, surge
la Personería Jurídica en Propiedad Horizontal. Así
nació el “EDIFICIO BELLAVISTA”.

64. Escritura
64
 Escritura No. 2369 de Julio de 1995, donde se eleva
a Escritura Pública el Reglamento de Propiedad
Horizontal del Edificio Bellavista.
 La presente escritura se extendió en las hojas de
papel sellado número
AA-801063/10647/1065/1066/1067/1068/1069/107
0/1071/1072/1073/1074/1075/1076/1077/1078/10
30/1031/1026/1023/0638/0639/0546/0547/1081/1
082/1083/1084/1085/1086.

65. Caso a analizar
65
 En el artículo 4º de la Escritura del Edificio Bellavista, CUADRO DE AREAS DEL EDIFICIO, se hace
una descripción de las áreas privadas y áreas comunes, pero se olvidan de las áreas comunes de
uso exclusivo y las incluyen a las áreas privadas.
 En los apartamentos señalados con los números 1ª, 1B, 1C, 1D, 1E, 2F, 5ªA, 5E, se observa que las
áreas privadas están por mayor valor en m2, debido a que se incluyen las áreas de uso exclusivo
como si fuesen áreas de construcción privadas. Esta situación fue aclarada en la escritura No 3111
de septiembre 6 de 1995.
 ARTICULO 16 de la misma escritura se determinan los COFICIENTES DE COPROPIEDAD: Para los
efectos del artículo 5º. De la ley 182 de 1948, en lo que se refiere a la participación de cada
propietario en el total del inmueble, así como también para reclamar sus derechos en las áreas
comunes o cumplir sus obligaciones para con el inmueble, se ha determinado inicialmente darle
un valor de 100 al área total privada del inmueble y a cada unidad privada el valor o coeficiente
resultante de dividir el área privada de la unidad entre el área total privada del inmueble. Este
coeficiente se aplicará tanto para el pago de las contribuciones para el mantenimiento del
inmueble, áreas comunes, pago de seguros que la ley determina para ello.
 Ver Copia de Escritura 2369 del Edificio Bellavista.
 Ver Copia de Escritura 3111 del edificio Bellavista.

66. Análisis
66
Con relación a este tema, la LEY 182 DE 1948 señala:
Artículo 5°- Cada propietario deberá contribuir a las expensas
necesarias para la administración, conservación y reparación de los
bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en
proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las
estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados
de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y
ascensores, no siendo condóminos de ellos.
Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por
cada propietario, como si se tratase de predios aislados.

67. Análisis
67
 Pero como en las áreas privadas del Edificio en cuestión, se
incluyeron las Áreas Comunes de Uso Exclusivo, y así se fijaron los
coeficientes para cada unidad, estos cálculos arrojaron valores por
encima de lo real, por eso el Consejo Administrativo, al observar
que las Cuotas de Administración, quedaban muy elevadas,
deciden colocar la Cuota de Administración, no por coeficiente,
sino por el número de habitaciones y determinan 3 tipos:
Apartamentos de 1 cuarto, Apartamentos de 2 cuartos y
Apartamentos de 3 cuartos, sin ni siquiera tener en cuenta el área.
 Esta situación es en la práctica errónea, pues no se resuelve de
manera equitativa la problemática señalada.
Ver Escritura de Edificio Bellavista.

68. 1A REFORMA AL REGLAMENTO DE P.H. CASO AREAS
DESCUBIERTAS
68
El 6 de Septiembre de 1995, hacen una Reforma al Reglamento de Propiedad
Horizontal, según Escritura Pública 3111 de la Notaría 5ª., donde el
constructor aclara que a los aptos: 1A,1B, 1C,1D,1E,2F,5A Y 5E, se les asignó
un área de uso común privativo, y se realiza la corrección de los m2 que le
corresponde a estos apartamentos. Es en este momento como consta en la
Escritura Pública, a los apartamentos señalados les fueron asignados áreas
comunes de uso privado, descubiertas con la condición de no construir en
ellas, ni techar y se aclara que el mantenimiento es por cuenta del
propietario de cada apartamento. Aún así, no se corrigen los coeficientes de
copropiedad y se continúan cobrando las Cuotas de Administración, según lo
acordado por el Consejo de Administración.
En este momento se debió aprovechar para realizar las
correcciones de los coeficientes y consignar en el Reglamento
de Propiedad Horizontal, toda la reglamentación sobre las áreas
comunes de uso privativo del Edificio Bellavista.
Ver Escritura No. 188 de enero 24 de 1996, Edificio Bellavista.

69. 2A REFORMA AL REGLAMENTO DE P.H. CASO
PARQUEADEROS
69
 El 24 de Enero de 1996, hacen una nueva reforma del Reglamento
de Propiedad Horizontal, donde el constructor pasa los
parqueaderos ubicados en áreas comunes a parqueaderos de
uso privado.
 Esta nueva escritura viene a reformar el Reglamento de
Copropiedad del Edificio Bellavista contenido en la escritura
Pública No. 2369 de fecha 5 de julio de 1995, reformado mediante
la escritura publica No. 3111 de fecha 6 de septiembre de 1995,
otorgada en la Notaria Quinta, registradas en la Oficina de
Registros de Barranquilla, bajo los folios de matricula Inmobiliaria
No. De la 040-278287 a la 040-278314.
De acuerdo con el Acta de Junta de Copropietarios del Edificio
Bellavista, de fecha 10 de enero de 1996, se aprobó convertir el
área de los parqueaderos de área común, a área común de uso
privativo de cada uno de los apartamentos a los cuales se le asignó
un parqueadero de la siguiente manera:

70. Distribución de áreas comunes de uso
privativo: Parqueaderos
70
• APARTAMENTO MATRICULA PARQUEADERO ASIGNADO
• Apartamento: 101 040-278287
5
• Apartamento: 102 040-278288 20
•
•
Apartamento: 103
Apartamento: 104
040-278289
040-278290
12
11
Como ustedes pueden observar a cada
• Apartamento: 105 040-278291 10
apartamento le fue asignado un
• Apartamento: 201 040-27892 19
• Apartamento: 202 040-27893 8 parqueadero, procediendo acorde con
la Ley 16 de 1985, que permite asignar
• Apartamento: 203 040-27894 27
• Apartamento: 204 040-27895 4
•
•
Apartamento: 205
Apartamento. 206
040-27896
040- 27896
7
6
las áreas comunes, en este caso
•
•
Apartamento: 301
Apartamento. 302
040-27898
040-27899
24
25
parqueaderos, como áreas comunes
• Apartamento: 303 040-278300 14 de uso privativo, bajo los conceptos de
justicia y equidad; cumpliendo con las
• Apartamento: 304 040-278301 15
• Apartamento. 305 040-278302 16
•
•
Apartamento: 306
Apartamento: 401
040-278203
040-278204
23
3
normas municipales y distritales en
•
•
Apartamento: 402
Apartamento. 403
040-278305
040-278306
9
17
materia de urbanización y
• Apartamento: 404 040-278307 2 construcción.
• Apartamento: 405 040-278308 13
• Apartamento: 406 040-278309 28
• Apartamento: 501 040-2783l0 21
• Apartamento: 502 040-278311 1
• Apartamento: 503 040-278312 26
• Apartamento: 504 040-278313 22
• Apartamento: 505 040-278314 18

71. CASO AZOTEA
71
 Otra situación que se presentó es que el constructor
vendió un área de la azotea, y el propietario del
apartamento 503, construyó su área de labores.
 En cuanto al área que se vendió de azotea, este bien
corresponde a un bien común esencial de la persona
jurídica del edificio Bellavista, por lo cual según la ley
675 de 2001, no podía ser vendida esta área. En este
caso debería existir un permiso de curaduría donde se
permita este tipo de desafectación con este bien
común.

72. Consulta
72
 Consultado el caso ante la Lonja de Propiedad
Raíz de Barranquilla se plantean los siguientes
comentarios:
 “En caso que existan vacíos dentro del
Reglamento de Propiedad Horizontal, se podrá
realizar una reforma al reglamento con el fin de
incorporar este tipo de situaciones como Norma
de Convivencia, y políticas de cobro, para lo cual
se hace necesario un quórum del 70% de la
mayoría calificada.”

73. Consulta 2
73
“En cuanto al error presentados en las áreas se hace
necesario una aclaración y corrección de esta parte
fundamental para el manejo de la Propiedad
Horizontal. Por lo tanto, se hace necesario realizar
las modificaciones necesarias o sea una Reforma del
Reglamento con normas en el manejo de
convivencia como en la parte de los órganos de
administración”.

74. Consulta 3
74
“Al reformar el Reglamento del Edificio Bellavista, el
procedimiento a seguir es convocar para Asamblea de
Copropietarios presentando el ante proyecto del reglamento
que se aprobará, y que cumpla con la mayoría calificada para
que pueda protocolizar el acto a través escritura pública y
luego hacer el registro en la Oficina de Instrumentos Público.
Esta Asamblea de Copropietarios es con el 70% de
coeficientes de participación”

75. Análisis 1
75
Observamos entonces, que aún existiendo una
normativa acerca del manejo y asignación de las
áreas comunes y áreas comunes de uso
exclusivo, tanto las administraciones de este
edificio como los copropietarios, por
desconocimiento o por intereses particulares,
siguen vulnerando la ley.

76. Análisis 2
76
La administración, podría iniciar un proceso verbal
sumario donde se le restituya esa área al edificio por la
persona que cometió este acto de ilegalidad o esta
cancele una indemnización por los perjuicios
ocasionados, al convertir esta área en un altillo
privado, el cual se debe incorporar al área privada del
Reglamento de Propiedad Horizontal, aumentando los
coeficiente de participación de lo cual a la fecha no
esta reportado como se observa en la escritura del
Reglamento de Propiedad Horizontal.

77. 77
5.

78. CONCLUSIONES 1
78
Si bien es cierto existe reglamentación en la Ley
acerca de los bienes comunes de uso exclusivo, su
aplicación en la propiedad horizontal, sigue
generando conflictos y creemos que más que por
desconocimiento sobre su legislación, es debido a la
imparcialidad en la asignación de estos espacios y
además de que no se ha sido “equitativo” en la
aplicación de la normativa.

79. CONCLUSIONES 2
79
Por otro lado, consideramos que la Ley deja muchos
vacíos, pues no existe una diferencia marcada entre lo
que se supone son obras de mantenimiento y obras de
reconstrucción, aplicado a las áreas comunes esenciales,
dejando a interpretación de cada quien, que sin
conocimiento profundo, toman decisiones que en vez de
resolver el conflicto definitivamente, siempre queda la
impresión de que “hay un perdedor”, o de el lado del
copropietario beneficiario o sancionado y del otro lado
el resto de copropietarios, esto sin lugar a dudas sigue
generando serios problemas de convivencia.

80. CONCLUSIONES 3
80
Por todo lo anterior, proponemos jornadas de
capacitación para los integrantes del Consejo de
administración o quien haga las veces, acerca de los
“Bienes comunes de uso exclusivo” con base en la ley
675, y de acuerdo con la complejidad del Conjunto o
Propiedad horizontal, se adapten y consignen en el
Reglamento de Propiedad Horizontal, para que éste sea
divulgado en asamblea con mucha claridad y de esta
manera evitar los problemas de convivencia y
sentimientos de desigualdad que genera en los
copropietarios la administración inadecuada de estos
bienes exclusivos

81. 81