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BoletíN Informativo 03 Junio 2009 Temas Inmobiliarios

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BoletíN Informativo 03 Junio 2009 Temas Inmobiliarios

  1. 1. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS BOLETÍN INFORMATIVO SUMARIO 1. Normas Legales. 2. Noticias. 3. Artículos 4. Jurisprudencia 5. Entrevistas 6. Opiniones, etc… Lima, 03 de Junio de 2009.
  2. 2. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS BOLETÍN INFORMATIVO 03 de Junio de 2009 NORMAS LEGALES DE LA SEPARATA DEL DIARIO OFICIAL “EL PERUANO” DEL MIÉRCOLES 03 DE JUNIO. Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Transporte y Comunicaciones. (Ley N° 29370) Aprueban inclusión de pasivos ambientales mineros ubicados en la región de Huancavelica en el Inventario Inicial de Pasivos Ambientales Mineros. (R.M. N° 246-2009-MEM/DM) Prohíben la extracción del recurso paiche y de otras especies de peces existentes en la laguna Imira, ubicada en el distrito de Masisea, provincia de Coronel Portillo, departamento de Ucayali Se prohibió la extracción del recurso paiche (Arapaima giga) y de todas las otras especies de peces existentes en la laguna Imira Portillo, así como el transporte y el procesamiento de los mismos por diez años contados a partir del día siguiente de ésta resolución. (R.M. N° 232-2009-PRODUCE) Aprueban Circular relativa a los requisitos mínimos de calidad para la importación de vehículos automotores de transporte terrestre usados de carga y pasajeros. (Circular N° 004-2009/SUNAT/A) JUDICIALES Nada reseñable. NOTICIAS DIARIO LA REPÚBLICA www.larepública.pe APRUEBAN BAJAR A 0.8% COMISIÓN DE AFP PERO AÚN DEBE TENER EL VISTO BUENO DEL PLENO DEL CONGRESO. CONGRESISTA VÍCTOR MAYORGA DICE QUE SE HACE JUSTICIA AL AFILIADO PERO LAS AFP SEÑALAN QUE SE ATENTA CONTRA EL LIBRE MERCADO. Tras varias semanas de intenso debate y de revisar tres propuestas diferentes, la Comisión de Seguridad Social del Congreso aprobó ayer establecer un tope legal de 0.8% sobre la remuneración al cobro de las comisiones que cobran las AFP por administrar los fondos de jubilación. Es decir, si el dictamen logra luz verde en el Pleno, las AFP deberán olvidarse de subir la tasa de sus comisiones, en particular Profuturo, que alegando verse afectada por la medida que exonera a las gratificaciones de julio y diciembre del pago de aportes decidió elevar su comisión de 1.98% a 2.30%. DOS PROPUESTAS Dos fueron las propuestas que quedaron para el debate final en la comisión. La primera, presentada por el congresista Daniel Robles (PAP), que establecía una comisión fija de hasta 1.5%, mientras que la segunda presentada por el presidente de la Comisión, Víctor Mayorga (PNP), quien planteaba una comisión fija de 0.8%. Y aunque Yonhy Lescano (AP) también presentó un proyecto que establecía un cobro de comisión mixta (aplicar un porcentaje sobre la remuneración y otro sobre la rentabilidad positiva de las cuentas individuales de capitalización), finalmente fue aprobada la propuesta de Mayorga. Lescano dijo que presentaría un dictamen en minoría durante el debate en el Pleno, e insistiría en aplicar una comisión mixta.
  3. 3. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS GANANCIAS VS PÉRDIDAS Según Mayorga, la aprobación de este proyecto le hace justicia al trabajador, pues mientras las AFP obtienen ingentes ganancias, los afiliados son los que deben soportar las pérdidas en sus fondos. “Somos el único país donde las AFP ganan más, donde se cobran las más altas comisiones”, dijo a La República. Explicó que, según un estudio del Banco Central de Reserva (BCR) del 2004, un pensionista con S/. 1,000 y reduciéndole el cobro de comisión de 2.45% (en ese entonces) a 1.75% tendría un aumento sustancial en su cuenta individual, lo que posibilitaría elevar el pago de su pensión. Por su parte, Víctor Andrés García Belaunde sostuvo que Profuturo en Santo Domingo sí aplica otros beneficios a sus afiliados como decidir cuándo retirarse, cuánto aportar y cuánto ganar al jubilarse, mientras en el Perú las reglas son otras. DIARIO EL COMERCIO www.elcomercio.com.pe ESTA SEMANA SE DEBATIRÍA LA JUBILACIÓN ANTICIPADA TAMBIÉN SE DARÍA FECHA A LEY QUE ELIMINA TOPE EN UTILIDADES. SE BUSCA EVITAR HUELGA En un nuevo intento para evitar la huelga minera anunciada para el 15 de junio, el ministro de Trabajo, Jorge Villasante, informó que ayer se reunió con el presidente del Congreso, Javier Velásquez Quesquén, para pedirle que priorice el debate de la ley de jubilación anticipada y la que elimina el tope de utilidades en este sector. Ambas iniciativas forman parte del pliego de reclamos de la Federación Nacional de Trabajadores Mineros, que amenaza con realizar una paralización indefinida si estas propuestas no se aprueban en la presente legislatura. “El presidente del Congreso ha mostrado su disposición para que el proyecto de jubilación se vea en la sesión del pleno de hoy o de mañana”, informó tras agregar que también habría un compromiso para poner fecha al debate del proyecto que propone eliminar el tope al pago de utilidades mineras. Villasante dijo, además, que aprobar o archivar la ley general de trabajo es una decisión que corresponde solo al Congreso. Estas declaraciones las ofreció luego de la ceremonia de lanzamiento anual de la Campaña de Lucha contra el Trabajo Infantil. Solo en el 2008 se evitó que 24.356 niños se dedicaran a trabajar en las calles. DIARIO GESTIÓN www.gestion.com.pe CAMBIOS EN LEY CONCURSAL SE APLICARÍAN A TODOS LOS PROCEDIMIENTOS VIGENTES El Decreto de Urgencia (DU) dado por el Ejecutivo que busca regular la participación de los acreedores vinculados a una empresa deudora en un procedimiento concursal, sigue generando dudas, sobre todo respecto a qué se entiende por: “se aplicará a los procesos en trámite”: para tratar de despejar alguna de ellas Gestión converso con especialista en el tema. De esa manera, los especialistas señalaron que el decreto será de aplicación aun si ya la junta de acreedores votó y se logró un acuerdo. Los acreedores no vinculados podrían solicitar una reunión al amparo del Decreto de Urgencia, modificar el Quórum y, por ende, cambiar las decisiones tomadas, explicó. “Eso es algo que posiblemente se vea, quizás no en muchos casos, pero si puede ocurrir”, señalaron.
  4. 4. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS La dación de esta norma obedecería a los casos donde los acreedores vinculados a la empresa deudora han abusado de su posición en la Junta de Acreedores. A modo de ejemplo tenemos un caso donde los acreedores vinculados (que no habían declarado su vinculación) decidieron, como parte del plan de reestructuración, condonar el 95% de todas las acreencias y eso era evidentemente un abuso del acreedor mayoritario que se comportaba de una manera irracional. Esto es un claro ejemplo de cómo los vinculados podían terminar distorsionando un proceso concursal. Sin embargo, la modificatoria obliga ahora a INDECOPI a tomar con mucho cuidado, y de la forma más restrictiva posible, el concepto de la vinculación porque la sanción (consecuencia) es muy grave (impedir el voto). Los supuestos de vinculación deben ser tomados de manera muy restrictiva por INDECOPI para no causar distorsiones y que personas que no tienen ningún interés en ser vinculadas sea consideradas como tales. Por ejemplo: los bancos cuando prestan, muchas veces establecen una garantía mobiliaria sobre las acciones precisando que si se incumple con el pago el banco toma la propiedad de dichos títulos, y eso podría ser considerado como vinculación. COMISIÓN DEL CONGRESO REVISARÁ LOS CONTRATOS DEL GAS DE CAMISEA La Comisión de Energía y Minas del Congreso decidió designar un grupo de trabajo para revisar los contratos que ha suscrito con el Estado para la explotación y exploración del gas natural de Camisea, a fin de verificar si está en riesgo o no el abastecimiento de ese combustible para el país a mediano y largo plazo. El Congreso informó que la finalidad de formar ese grupo de trabajo es conocer y analizar la estrategia de desarrollo del sector energético nacional, en particular del gas de Camisea, a raíz de la suscripción de los contratos de explotación, transporte y distribución del lote 88 y de explotación y exploración del lote 56 en el contexto de la nueva matriz energética. El congresista Fredy Serna (UPP), miembro del citado grupo de trabajo, explicó que se analizará particularmente la modificación que se hiciera a estos contratos durante los gobiernos de los presidentes Paniagua y Toledo, y que, por favorecer la exportación del gas, evitaron que se asegurara que tal venta solo se haría, si había suficiente gas como para abastecer al país en los siguientes 20 años en forma continua, anotó. Además, indico que se revisarán los niveles de regalías que recibe el Estado por la venta del gas, en vista de que no cumpliría con lo establecido en la Ley Orgánica de Hidrocarburos, asi como se analizará la explotación, y el transporte de gas, y el que los ductos estén saturados, además que no se está masificando entre los consumidores el uso del gas. DIARIO CORREO www.correoperu.com.pe INGRESAN OPERADORES TARIFAS EN TREN A MACHU PICCHU BAJARÁN Desde agosto empezaría una nueva etapa en el servicio de tren en la ruta Cusco-Machu Picchu con el ingreso de dos nuevos operadores, que aumentarán la oferta de asientos, por tanto, el precio de los pasajes será más competitivo, dijo a Correo Juan Alberto Forsyth, director de Inca Rail, empresa que sumará 400 asientos a los actuales que ofrece Perurail. Explicó que Inca Rail, al igual que Andean Railways entrarían con precios ligeramente bajos al del único operador de la ruta. quot;Si hay mucha oferta (de asientos) es probable que se reduzcan los pasajes entre 20% y 30%, pero dependerá del
  5. 5. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS mercado. Perurail liberará seis de los 16 horarios existentesquot;, agregó. Inca Rail y Andean Railways piden la intervención de la Comisión de Ética del Congreso para esclarecer la sospechosa celeridad con que se tramitó el proyecto de ley que buscaba perpetuar el monopolio de Perurail. JURISPRUDENCIA JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL ACCIÓN DE AMPARO SENTENCIA N° 04667-2008-AA/TC DE FECHA 03 DE JUNIO DEL 2009. Amparo Contra Amparo. Se ha establecido una serie de reglas constitutivas de precedente vinculante así como criterios de observancia obligatoria en el consabido régimen especial. Conforme se desprende de ellas, la procedencia de un amparo contra otro amparo se encuentra sujeta a las siguientes líneas de razonamiento: a) Su procedencia se condiciona a los casos en que la vulneración constitucional resulte evidente o manifiesta, b) Su habilitación sólo opera por una sola y única oportunidad, c) Resulta pertinente tanto contra resoluciones judiciales estimatorias como contra las desestimatorias, d) Su habilitación se condiciona a la vulneración de uno o más derechos constitucionales independientemente de la naturaleza de los mismos, e) Procede en defensa de la doctrina vinculante establecida por el Tribunal Constitucional, f) Se habilita en defensa de los terceros que no han participado en el proceso constitucional cuestionado y cuyos derechos han sido vulnerados, así como respecto del recurrente que por razones extraordinarias no pudo acceder el agravio constitucional, g) No es pertinente como mecanismo de defensa de los precedentes vinculantes establecidos por el Tribunal Constitucional, y h) No procede en contra de las decisiones emanadas del Tribunal Constitucional. Para mayor información visite la siguiente página: http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2009/04667-2008-AA%20Resolucion.html HÁBEAS CORPUS SENTENCIA Nº 05596-2007-PHC/TC DE FECHA 18 DE MARZO DE 2009. Principio de Legalidad. El principio de legalidad penal está reconocido expresamente en el artículo 2 inciso 24 d), de la Constitución, según el cual: “Nadie será procesado ni condenado por acto u omisión que al tiempo de cometerse no esté previamente calificado en la ley, de manera expresa e inequívoca, como infracción punible; ni sancionado con pena no prevista en la ley”. Asimismo, la pretendida afectación está relacionada con la garantía de la lex stricta (derivada del principio de legalidad penal), según la cual las condenas deben basarse en una aplicación estricta de la ley penal, sin hacer uso de la analogía o apartándose del tenor del precepto legal. Sin embargo, debe señalarse también que no es competencia de la justicia constitucional el dilucidar aspectos de mera legalidad como la subsunción de los tipos penales. Para mayor información visite la siguiente página: http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2009/05596-2007-HC.html
  6. 6. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL ADMINISTRATIVO TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DEL ORGANISMO SUPERVISOR DE LAS OCNTRATACIONES DEL ESTADO - OSCE RESOLUCIÓN Nº 03409-2008-TC-S2 DE FECHA 28 DE NOVIEMBRE DEL 2008. Contradicción Administrativa. Debe tenerse en cuenta que el numeral 206.1 del artículo 206 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, consagra la facultad de contradicción administrativa, que establece que, frente a un acto administrativo que se supone viola, desconoce o lesiona un derecho o interés legítimo, procede su contradicción en la vía administrativa mediante la interposición del recurso administrativo pertinente que, en materia de contrataciones y adquisiciones del Estado, para el caso en particular es el recurso de apelación. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 358 del Código Procesal Civil, aquél que interpone un medio impugnativo debe fundamentar su pedido, para lo cual debe indicar el error de hecho o de derecho incurrido que cuestiona, precisar la naturaleza del agravio y, sustentar su pretensión impugnatoria. De las normas invocadas, se infiere que el presupuesto procesal objetivo para la validez de cualquier recurso impugnativo en la vía administrativa es la existencia de un acto administrativo previo contra el cual la impugnación está dirigida. Por ello mismo, dicho acto debe causar agravio al administrado y, en este sentido, el recurso administrativo se interpondrá a efectos de modificar o extinguir su eficacia y, por su efecto, variar la condición jurídica discutida. Para mayor información visite la siguiente página: http://www.osce.gob.pe/articulo.asp?ids=9&ido=24&idso=88 ARTÍCULO TIEMBLA PROPIEDAD, A PROPOSITO DE LA LEY 29320 Dr. Martín Mejorada C. Especialista en Derecho Inmobiliario. El 11 de febrero se publicó la Ley 29320 que modifica el artículo 21 de la Ley 28687. Esta norma declara de necesidad pública la expropiación y posterior titulación de terrenos a favor de personas que invadieron predios hasta el 31 de diciembre de 2004. En palabras sencillas, el Estado sustraerá bienes del dominio privado y los transferirá a sus actuales poseedores. La ley ha generado polémica por diversas razones. Se le acusa de inconstitucional, populista, torpe y peligrosa. Quienes la impulsan dicen que es justa, pertinente y realista. La propiedad privada es un derecho universalmente reconocido, es el máximo poder que se ejerce sobre un bien. Abundan las teorías y posturas sobre el fundamento ético y ontológico de la propiedad (¿porqué existe propiedad?), todas las cuales pretenden dirigir la interpretación y aplicación del dominio. Lamentablemente hay para todos los gustos, lo que en ocasiones hace impredecible a este “terrible” derecho. Por ello, con el ánimo de objetivar la cuestión jurídica, sostengo que, independientemente del fundamento que se le quiera dar, los alcances de la propiedad privada siempre están relacionados con el régimen económico de cada sociedad. El régimen económico de un país es el plan de acción para generar los recursos que permiten alcanzar el bienestar general, el bienestar de toda la población. En esta relación se explica el interés público y la condición instrumental de la propiedad. No es igual la propiedad en Cuba que en Chile, no es igual en Venezuela que en Perú. Existe una relación
  7. 7. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS necesaria entre los alcances del dominio y el mecanismo previsto en cada ordenamiento para la generación de los recursos. En las economías cerradas, donde el Estado “genera” los bienes con su actividad empresarial, la propiedad privada no está muy protegida porque ella no es la fuente principal de riqueza. Al contrario, en las economías abiertas la riqueza no la genera el Estado sino la actividad libre de los particulares, a cuyo efecto se requieren ciertas condiciones fundamentales para incentivar la producción, una de ellas es la especial protección de la propiedad. En las economías libres la propiedad no es absoluta pero está muy protegida, no como un valor espiritual sino como un medio práctico para incentivar la actividad privada y así obtener los recursos que permitan atender las necesidades de la población. Tenemos un derecho instrumental. Ahí está el rol social de la propiedad. Si el dueño llena sus bolsillos bien por él, pero lo realmente importante es el fin último: el bienestar de todos. La colocación de bienes en libertad es un acto volitivo sumamente sensible, que reacciona negativamente ante la menor amenaza, por ello lo delicado de su tratamiento. Las limitaciones a la propiedad y las causas de expropiación están obligadas a asegurar un equilibrio justo y ponderado entre las necesidades sociales y el incentivo a la actividad privada. En el caso peruano es evidente que el régimen económico cambió en 1994. Nos guste o no, la economía cerrada de la Constitución de 1979, con los roles que el Estado y sus empresas tenían, fue reemplazada por una economía abierta, claramente inclinada hacia el libre mercado. Desde 1994 los recursos del Perú los generan los particulares. Con ellos se atienden las necesidades de la población. El cambio fue una decisión deliberada con una modificación imprescindible en el tratamiento de la propiedad (artículo 70 de la Constitución). En el nuevo escenario se requería un dominio protegido al máximo, solo limitado por razones extraordinarias (bien común) y sustraído por causas todavía más extraordinarias (necesidad publica y seguridad nacional). Al analizar la Ley 29320 no podemos prescindir de la relación entre el dominio y el régimen económico. La expropiación con fines de saneamiento inmobiliario a favor de invasores pobres, no es un tema de “seguridad nacional” por tanto la polémica se centra en los alcances de la “necesidad pública”. No existe una definición expresa en la Constitución sobre este concepto, aunque algunas leyes se han ocupado del asunto (la derogada Ley 26505 y la vigente Ley Orgánica de Municipalidades, Ley 27972) vinculando esta causal a obras públicas y de desarrollo. Históricamente se ha dicho que la expropiación por necesidad pública solo es posible cuando el bien se destina a una obra pública y nunca procede cuando el beneficiario es un particular. Desde esta perspectiva la ley que comentamos es claramente inconstitucional, ya que los inmuebles a expropiar son viviendas y tienen como destinatarios a concretas personas naturales. Sin embargo, creo que el asunto no es tan sencillo ni se resuelve con una plantilla. En mi opinión, la necesidad pública no debería asociarse a una materia determinada ni ser ajena a un beneficiario particular. Lo realmente crucial es que la razón para sustraer el dominio privado debe ser de enorme trascendencia. Sólo así se justifica el impacto sobre el delicado equilibrio que reina en la actividad privada. Dicho equilibrio, como vimos, interesa a la sociedad toda. En consecuencia, la expropiación solo es necesaria si su realización interesa positivamente al universo social. La razón de la expropiación puede ser o no una obra pública. El bien podría estar destinado al Estado o para un particular, lo importante es su trascendencia para la sociedad en su conjunto. Atar la causa de necesidad pública a ciertos supuestos concretos, es desconocer lo complejo de la realidad y lo impredecible de los retos en la vida social. Por ejemplo, si ocurriese un desastre natural de enorme gravedad, que pone en peligro la salud pública y conmueve el sentimiento nacional, es evidente que se podría expropiar a particulares para enfrentar este tema, no solo para hacer hospitales, sino para asignar derechos de propiedad a las víctimas. Lo mismo se puede decir de la expropiación en materia de recursos naturales, cuya explotación, en algunos casos, es de enorme trascendencia para la sociedad y perfectamente puede justificar una excepción a la protección del dominio privado. ¿Alguien podría imaginar que el gas de Camisea no se explotara por que el dueño del terreno superficial se niega a permitir la presencia del concesionario privado?. La necesidad pública es sinónimo de extraordinario, imprescindible para atender un interés de la Nación. Lo que pasa con la obra pública es que por lo general interesa a todos, pero no siempre es así. Pensemos sino en el
  8. 8. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS monumento al árbitro en Tumbes o en la plaza del sombrero en Celendín. Tampoco la condición pública del destinatario es garantía de una correcta aplicación del concepto. Hay más de una entidad cuya existencia solo interesa a los funcionarios que conforman su planilla. La relación expropiación - Estado beneficiario tiene que ver el monopolio que tradicionalmente ha tenido el gobierno de un país en la administración de los temas de interés nacional. La proliferación de concesiones obliga a cambiar este criterio, lo cual también tiene que ver con el régimen económico. La expropiación prevista en la Ley 29320 intenta resolver un problema de un grupo social, pero su trascendencia ni por asomo satisface el interés de toda la colectividad. Por el contrario, la medida premia conductas ofensivas para cualquier pueblo: la invasión deliberada de bienes ajenos. No olvidemos que las invasiones no son producto de una urgencia repentina, sino la decisión económica y planificada de un grupo que abiertamente actúa al margen de la ley. La pobreza no exonera el hecho ilícito y repudiable. El costo de tocar las fibras más íntimas de la propiedad privada es, en este caso, infinitamente más alto que el beneficio de los invasores y el ahorro de no desalojarlos. Tiembla la propiedad ante una norma que desconoce la relevancia del régimen económico y su trascendencia en el bienestar general. Más allá de las sospechas periodísticas sobre corruptas gestiones en la formulación de la ley, al escuchar la noticia de su aprobación de pronto me pareció regresar al verano de 1987, durante la vigencia de la Constitución de 1979, cuando era común oír voces fraternas elogiando las medidas del gobernante de entonces, curiosamente el mismo de hoy. NOTA DE INTERÉS LA TASACIÓN DE LOS INMUEBLES Manuel Ballesteros Alonso Registrador de la propiedad- España. La independencia de los profesionales encargados de tasar las fincas que van a ser hipotecadas se vería reforzada si fuesen designados por el Registrador de la Propiedad. El análisis de las causas de la actual crisis económica hará correr mucha tinta. Está claro, sin embargo, que estuvo precedida por unos años en que el crecimiento parecía imparable. Y todo el mundo sospecha que los errores en la gestión de esa etapa de euforia tienen algo que ver con la crisis. En el ámbito inmobiliario los especialistas hablaban de una burbuja cuyo estallido hace tiempo vaticinaban. Pero mientras la burbuja estallaba y no, los precios subían y todos nos aventurábamos a comprar inmuebles. Si las cosas se llegasen a torcer, pensábamos, nos podremos poner a salvo vendiendo: el comprador se subrogará en la hipoteca y malo será que en la operación no ganemos algo. De modo que comprábamos casi totalmente a crédito. Un crédito que los bancos se apresuraban a conceder, compitiendo ferozmente entre sí (al fin y al cabo, ese es su negocio): para lo cual, si era necesario, sorteaban los límites que la legislación imponía. ¿Qué legalmente, por ejemplo, sólo se podía financiar determinado tanto por ciento del valor de inmueble y que eso no era suficiente para la compra?: no importaba, se obtenía una tasación más alta. Al fin y al cabo los servicios de tasación, o eran los del propio Banco o escogidos por él. La sobretasación, por otra parte, de existir, quedaba de inmediato absorbida, pues la subida de precios hacía que la finca llegase enseguida a valer en el mercado lo que el tasador había pronosticado. De modo que (aparentemente) no se producía una disminución de las garantías. El Banco arriesgaba, pero el mercado y la competencia le obligaban a ello. Y así marchaban (parecía que bastante bien) las cosas. Esos créditos se garantizaban con hipotecas que eran objeto de titulación y que, a su vez, se comercializaban. Hasta que estalló la burbuja: aumentaron los tipos de interés, aumentó la
  9. 9. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS morosidad, se descubrió que el valor de los títulos hipotecarios era incierto, se generó desconfianza entre entidades financieras, se restringió el crédito entre los Bancos y a los particulares, como inevitable consecuencia dejó de haber compradores y el mercado inmobiliario quedó de pronto paralizado, .... En un abrir y cerrar de ojos, la espiral de crecimiento se había transformado,... todavía no se sabe bien en qué...: en un mercado de estatuas de sal que amenaza con convertirse en un vertiginoso tobogán descendente. No se trata, desde luego, de echarle la culpa de todo lo ocurrido a la sobretasación de los inmuebles. Pero quizá no sea disparatado pensar que las cosas hubieran podido ser de otro modo si esa tasación hubiese sido más prudente y si, en consecuencia, hubiese sido menos alegre la concesión de créditos. Y como del pasado hay que aprender, podría plantearse la conveniencia de hacer alguna reforma en la regulación de esta materia. La legislación vigente exige, en efecto, como requisito para que las hipotecas puedan movilizarse la previa tasación de las fincas que van a ser hipotecadas. Esa tasación permite constatar que el valor de la finca supera el importe de la obligación que se pretende garantizar y contribuye a dar valor a los activos hipotecarios. De hecho sólo se puede prestar un porcentaje del valor de la finca, de modo que la tasación actúa como un límite al crédito. En la actualidad la tasación puede ser realizada por los servicios de tasación de la propia entidad de crédito o por otra entidad que cumpla los requisitos reglamentariamente determinados. Pero en cualquier caso, la elección del tasador la termina realizando la más fuerte de las partes contratantes, en general, el Banco. Ahora bien, para que el sistema de tasación fuese plenamente eficaz sería necesario garantizar la independencia de los tasadores. Su independencia respecto de las partes contratantes (prestatario y prestamista) y, especialmente, respecto del Banco. Pues aunque, en teoría, debiera ser el Banco el primer interesado en que la tasaciones sean rigurosas (se trata justamente de saber lo que vale la garantía que el Banco adquiere) la experiencia ha demostrado que las circunstancias del mercado (y también la posibilidad de, a través de la titulación, trasmitir a otros sus riesgos) pueden llevar a los Bancos a adoptar conductas de mayor riesgo que, al final, acaban perjudicándonos a todos. Ya se adoptaron, en la Ley 41/2007, algunas medidas dirigidas a aumentar la independencia de las entidades de tasación. Pero parece claro que dicha independencia se vería muy reforzada si se sustituyese el sistema vigente por otro en que el tasador no sea elegido por las partes o por el Banco, sino designado, a solicitud de los interesados y a través de un procedimiento reglado, por una autoridad independiente. Esa autoridad podría ser el Registrador de la Propiedad competente para inscribir la hipoteca, pues al Registrador tiene una competencia territorial y no puede ser elegido por las partes. Se trataría, en definitiva, de aplicar a las hipotecas criterios similares a los que la legislación mercantil establece para la valoración de las aportaciones no dinerarias en las sociedades anónimas (artº 38 de la Ley de Sociedades Anónimas). También en estos supuestos la valoración de los activos no la hacen las partes, ni un perito designado por ellas, sino un experto que designa el Registrador mercantil. Naturalmente que, tanto para evitar abusos derivados de la situación de predominio del tasador designado como para ahorrar costes de transacción, el Registrador que hiciese el nombramiento debería poder determinar los criterios y los límites de la retribución de los tasadores.
  10. 10. ESTUDIO YATACO ARIAS ABOGADOS APUNTES FORMALIZACIÓN DE URBANIZACIONES POPULARES COFOPRI brinda asesoría legal y técnica gratuita a los socios de las asociaciones de vivienda, las asociaciones pro vivienda, cooperativas de vivienda, juntas de compradores, juntas de propietarios y otras formas asociativas con fines de vivienda, para que puedan obtener la titulación individual de sus lotes. En ese sentido, COFOPRI: - Brinda asesoría legal para regularizar la representación (personería jurídica) de la urbanización popular. - Brinda asesoría legal y técnica para terminar los trámites de habilitación urbana ante la municipalidad respectiva. - Apoya y gestiona la inscripción de los títulos de propiedad de los socios en el Registro de Predios. ¿Cómo obtener la asesoría de COFOPRI? Primero, las urbanizaciones populares deben solicitar su incorporación al programa de formalización. La incorporación deberá ser aprobada por los socios en acuerdo de asamblea general, y debe incluir además: - La designación de representantes de la urbanización popular, con facultades especiales para iniciar, impulsar y culminar el procedimiento de titulación. - La autorización para la migración de la propiedad, en caso de ser necesario, del Sistema Informático Registral (SIR) al Sistema Automatizado de Registro Predial (SARP) en los Registros Públicos. - El compromiso irrevocable de regularizar la propiedad individual de cada socio. - La autorización para rectificar los planos, en caso fuera necesario. Documentos que debe anexar a la solicitud (copia simple) - Partida registral de la inscripción de la propiedad del predio matriz a favor de la urbanización. - Partida Registral de la inscripción de la personería jurídica de la urbanización. - Estatuto. - Resolución de habilitación urbana (estudios preliminares, estudios definitivos o recepción de obras) expedida por la municipalidad provincial o distrital correspondiente. - Plano perimétrico y plano de trazado y lotización. - COFOPRI programará el trabajo de saneamiento en las urbanizaciones, brindando asesoría para el saneamiento de la personería jurídica de la urbanización si fuera necesario, así como los planos y otros que se requieran para culminar la habilitación urbana e inscribir la lotización en los Registros Públicos. DICCIONARIO LEX TERMINOLOGÍA LEGAL. A CONOCIMIENTO Expresión empleada para comunicar a las partes de un proceso el contenido de un acto procesal o diligencia. También indica que determinado caso es conocido por el órgano juridiccional, ya sea de modo general o por alguna de sus instancias concretas.

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