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Contabilidade na Atividade Imobiliária – 3ª edição

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Esta obra tem como principal objetivo levar ao público alvo os aspectos contábeis e fiscais que envolvem a atividade imobiliária.

No que diz respeito ao prisma fiscal, são abordados aspectos relacionados ao Imposto de Renda Pessoa jurídica, contribuição social sobre o Lucro, PIS e COFINS, com ênfase aos artigos 410 a 414 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/1999), que versam especificamente sobre a atividade de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis.

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Contabilidade na Atividade Imobiliária – 3ª edição

  1. 1. SUMÁRIO APRESENTAÇÃO...................................................................................... 5 CAPÍTULO 1 BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOS FU- TUROS” .................................................................................................... 23 CAPÍTULO 2 CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EM FACE DO PRONUNCIAMEN- TO CPC 17 (R1)........................................................................................ 27 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 27 2. APLICAÇÃO ....................................................................................... 28 3. ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES......................................... 28 3.1. Contrato de Construção para a Elaboração de Ativo Único ou de Diversos Ativos................................................................... 28 3.2. O Que Pode Ser Incluído em um Contrato de Construção..... 29 3.3. Classificação dos Contratos de Construção ............................ 29 4. COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONS- TRUÇÃO ............................................................................................. 29 4.1. Contrato que Cobre Vários Ativos .......................................... 30 4.2. Grupo de Contratos................................................................. 30 4.3. A Questão do Ativo Adicional................................................. 30
  2. 2. 8 CLEÔNIMO DOS SANTOS 5. RECEITA DO CONTRATO ................................................................. 31 5.1. Como Determinar a Receita do Contrato? .............................. 31 5.2. Variações no Contrato - Definição e Consequências............... 32 5.3. Reivindicação - Definição........................................................ 32 5.4. Pagamento de Incentivos......................................................... 33 6. CUSTOS DO CONTRATO .................................................................. 33 6.1. Custos Diretos......................................................................... 34 6.2. Custos que Podem ser Atribuíveis à Atividade de Contratos em Geral.................................................................................. 34 6.2.1. Custos imputáveis ao contratante ............................ 35 6.2.2. Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis .. 35 7. RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CON- TRATO................................................................................................. 36 7.1. Contrato de Preço Fixo ........................................................... 36 7.2. Contratos na Modalidade Custo Mais Margem (Cost Plus)..... 37 7.3. Método da Percentagem Completada...................................... 37 7.4. Custos que se Relacionem com a Atividade a ser Executada Futuramente............................................................................ 38 7.5. Conclusão do Contrato de Construção................................... 38 7.5.1. Estágio de execução de um contrato........................ 39 7.5.2. Contrato que tenha por base os custos incorridos... 39 7.5.3. Encerramento de contrato de construção que não puder ser confiavelmente estimado.......................... 39 7.5.4. Incertezas sobre a data de encerramento do contrato 40 7.5.5. Custos de improvável recuperação - Tratamento ..... 40 8. RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA .................................. 41 9. ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS...................................................... 41 10. DIVULGAÇÃO.................................................................................... 42 10.1. Contratos em Curso na Data do Balanço ................................ 42 10.2. Informações a Serem Apresentadas......................................... 43 10.3. “Valor Bruto Devido”............................................................... 43 10.4. Ativos e Passivos Contingentes............................................... 44 11. EXEMPLOS ILUSTRATIVOS............................................................... 44
  3. 3. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 9 CAPÍTULO 3 PRÁTICAS CONTÁBEIS QUE DEVEM SER ADOTADAS PELAS ENTI- DADES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM FACE DA ORIEN- TAÇÃO TÉCNICA CPC 01....................................................................... 49 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 49 2. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPORA- ÇÃO IMOBILIÁRIA............................................................................. 50 2.1. Conceitos Gerais de Custo...................................................... 51 2.2. Gastos Contratuais de Improvável Recuperação..................... 51 2.3. Encargos Financeiros .............................................................. 52 2.3.1. Encargos financeiros diretamente associados ao fi- nanciamento............................................................. 52 3. DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA ......................................... 54 4. DESPESAS COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS ............................................... 54 5. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO DECORADO (“MOSTRUÁRIO”)........................................................ 55 5.1. Vida Útil e Depreciação Aplicável ........................................... 55 5.2. Determinação do Valor Recuperável no Caso de Desvaloriza- ção do Ativo ............................................................................ 56 6. PERMUTA FÍSICA .............................................................................. 56 7. PROVISÃO PARA GARANTIA............................................................ 57 8. REGISTRO DE OPERAÇÃO DE CESSÃO DE RECEBÍVEL IMOBI- LIÁRIO ................................................................................................ 57 8.1. Responsabilidades em Relação às Perdas ................................ 58 9. AJUSTE A VALOR PRESENTE............................................................ 60 9.1. Aspectos Gerais sobre o Ajuste a Valor Presente..................... 60 10. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DAS CONTAS A RECEBER DE UNIDADES CONCLUÍDAS E ENTREGUES ................................ 63
  4. 4. 10 CLEÔNIMO DOS SANTOS CAPÍTULO 4 CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS E DOS CUSTOS NAS INCOR- PORAÇÕES E/OU CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS ................................. 65 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 65 2. ALGUMAS QUESTÕES IMPORTANTES ............................................ 67 3. CONSENSO ........................................................................................ 67 4. DETERMINAÇÃO DO MOMENTO EM QUE UM CONTRATO SE ENQUADRA NO ALCANCE DA NBC TG 17 OU DA NBC TG 30.... 68 4.1. Contratos de Construção ........................................................ 68 4.2. Contrato de Venda de Bens “Mascarado” de Contrato de Construção.............................................................................. 69 5. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA DA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS 69 5.1. Contrato de Construção.......................................................... 69 5.2. Contrato de Prestação de Serviços .......................................... 70 5.3. Contrato de Venda de Bens ..................................................... 70 6. DIVULGAÇÃO.................................................................................... 71 7. NOTA INFORMATIVA........................................................................ 71 8. EXEMPLO ILUSTRATIVO .................................................................. 74 CAPÍTULO 5 DETERMINAÇÃO E RECONHECIMENTO DA RECEITA....................... 77 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 77 1.1. Quando Devemos Reconhecer uma Receita? .......................... 78 2. APLICAÇÃO ....................................................................................... 78 2.1. Bens ......................................................................................... 78 2.2. Prestação de Serviços............................................................... 78 2.3. Ativos da Entidade Utilizados por Terceiros ........................... 79 2.4. Exceções.................................................................................. 79 3. ALGUMAS DEFINIÇÕES ................................................................... 80 3.1. Receita para Fins de Divulgação na DRE ................................ 81
  5. 5. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 11 4. MENSURAÇÃO DA RECEITA............................................................ 82 4.1. Contraprestação na Forma de Caixa ou Equivalente de Caixa 82 4.2. Transação de Financiamento................................................... 83 4.3. Bens ou Serviços Objeto de Troca ou Permuta........................ 83 5. IDENTIFICAÇÃO DA TRANSAÇÃO ................................................. 84 6. VENDA DE BENS - RECONHECIMENTO......................................... 84 6.1. Transferência de Riscos e Benefícios Significativos................. 85 6.1.1. Retenção de riscos significativos da propriedade..... 85 6.1.2. Retenção de riscos insignificantes inerentes à pro- priedade.................................................................... 86 6.2. Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................ 86 6.3. Receita e Despesas Relacionadas à Mesma Transação - Reco- nhecimento Simultâneo........................................................... 87 7. VENDA DE SERVIÇOS - RECONHECIMENTO ................................ 87 7.1. Reconhecimento da Receita com Base na Proporção dos Ser- viços Executados..................................................................... 88 7.2. Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................ 88 7.2.1. Alteração de estimativas........................................... 88 7.2.2. Fase de conclusão da transação................................ 89 7.3. Serviços Prestados em Número Indeterminado de Etapas...... 89 7.4. Estimativas Não Confiáveis..................................................... 90 8. JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS.................................................. 90 8.1. Reconhecimento da Receita..................................................... 91 8.1.1. Juros anteriores à data de aquisição do investimento 91 8.1.2. Royalties.................................................................... 91 8.1.3. Benefícios econômicos que fluem para a entidade... 91 9. DIVULGAÇÃO.................................................................................... 92 9.1. Ativos e Passivos Contingentes............................................... 92 10. EXEMPLOS DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS ...................... 93 11. PROGRAMAS DE FIDELIDADE E TRANSAÇÃO DE PERMUTA EN- VOLVENDO SERVIÇOS DE PUBLICIDADE ...................................... 103
  6. 6. 12 CLEÔNIMO DOS SANTOS CAPÍTULO 6 PROVISÕES, PASSIVOS E ATIVOS CONTINGENTES........................... 113 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 113 2. APLICAÇÃO E EXCEÇÕES................................................................ 113 2.1. Provisão, Passivo ou Ativo Contingente - Tratamento por “Outro Pronunciamento”........................................................ 114 2.1.1. Provisões que se relacionem com o reconhecimen- to de receitas......................................................... 115 2.1.2. Definição de provisão............................................... 115 2.1.3. Provisões para reestruturações................................. 116 3. ALGUMAS DEFINIÇÕES ................................................................... 116 4. PROVISÃO E OUTROS PASSIVOS ..................................................... 117 5. RELAÇÃO ENTRE PROVISÃO E PASSIVO CONTINGENTE ........... 118 5.1. Distinções Possíveis................................................................. 118 6. RECONHECIMENTO......................................................................... 119 6.1. Provisão................................................................................... 119 6.1.1. Obrigação presente................................................... 119 6.1.2. Evento passado......................................................... 120 6.1.2.1. Gastos futuros........................................... 121 6.1.2.2. Partes envolvidas em uma obrigação........ 121 6.1.3. Saída provável de recursos que incorporam bene- fícios econômicos..................................................... 122 6.1.3.1. Ocorrência de várias obrigações seme- lhantes ...................................................... 123 6.1.4. Estimativa confiável da obrigação ............................ 123 6.2. Passivo Contingente................................................................ 123 6.2.1. Avaliação periódica dos passivos contingentes ........ 124 6.3. Ativo Contingente................................................................... 124 6.3.1. Avaliação periódica dos passivos contingentes ........ 125 7. MENSURAÇÃO................................................................................... 125 7.1. Melhor Estimativa ................................................................... 125
  7. 7. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 13 7.1.1. Responsável pela estimativa ..................................... 125 7.1.2. Como estimar a provisão?........................................ 126 7.1.3. Mensuração de obrigação única ............................... 126 7.2. Risco e Incerteza...................................................................... 127 7.3. Valor Presente.......................................................................... 128 7.4. Evento Futuro ......................................................................... 128 7.4.1. Efeito de legislação nova na mensuração da obrigação 129 7.5. Alienação Esperada de Ativos.................................................. 129 8. REEMBOLSO....................................................................................... 129 8.1. Reconhecimento da Provisão (Passivo) versus Reconheci- mento de Ativo (Reembolso) .................................................. 130 9. MUDANÇA NA PROVISÃO................................................................ 130 10. USO DE PROVISÃO............................................................................ 131 11. APLICAÇÕES DE REGRA DE RECONHECIMENTO E DE MENSU- RAÇÃO................................................................................................ 131 11.1. Perda Operacional Futura ....................................................... 131 11.2. Contrato Oneroso.................................................................... 131 11.3. Reestruturação......................................................................... 132 11.3.1. Provisão para custos de reestruturação - Quando re- conhecer ................................................................... 133 11.3.2. Evidências de que a empresa iniciou o processo de implantação do plano de reestruturação .................. 133 11.3.2.1. Decisão de reestruturação......................... 134 11.3.2.2. Implicações provenientes de obrigação não formalizada ........................................ 135 11.3.3. Venda de unidade operacional ................................. 135 11.3.4. O que deve conter a provisão para reestruturação ... 136 11.3.5. O que não deve conter a provisão para reestruturação 136 12. DIVULGAÇÃO.................................................................................... 136 12.1. Outras Divulgações para cada Classe de Provisão................... 137 12.2. Divulgação para cada Classe do Passivo Contingente............. 137 12.2.1. Formação das classes - Critérios a serem adotados.. 138
  8. 8. 14 CLEÔNIMO DOS SANTOS 12.2.1.1. Provisão e passivo contingente oriundos do mesmo conjunto de circunstâncias ..... 138 13. APÊNDICES........................................................................................ 139 CAPÍTULO 7 EXEMPLOS PRÁTICOS DE CONTABILIZAÇÃO E APURAÇÃO DE RESULTADOS........................................................................................... 151 1. VENDA À VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS.............................. 151 2. VENDA À VISTA DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA ........................ 152 3. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.............................. 154 4. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............................. 155 5. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON- CLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............... 157 6. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON- CLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.............. 159 CAPÍTULO 8 ASPECTOS FISCAIS - IRPJ/CSL - LUCRO REAL.................................... 163 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 163 1.1. Contribuição sobre a Receita Bruta em Substituição à Contri- buição Previdenciária Patronal (Lei nº 12.844/2013) ............. 164 2. CONTRIBUINTES ABRANGIDOS...................................................... 165 3. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA......................................... 165 4. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IMÓVEIS........................................ 165 4.1. Registro Permanente de Estoque............................................. 166 4.2. Livro Registro de Inventário.................................................... 167 4.3. Correção Monetária dos Imóveis em Estoque......................... 168
  9. 9. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 15 5. CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS ................................................... 169 5.1. Formação do Custo................................................................. 169 5.2. Custos Pagos ou Incorridos..................................................... 170 5.2.1. Forma de contabilização para fins fiscais................. 170 5.3. Custos Contratados................................................................. 171 5.3.1. Forma de contabilização para fins fiscais................. 172 5.4. Custos Orçados ....................................................................... 173 5.4.1. Modificação do valor orçado.................................... 174 5.4.2. Forma de contabilização........................................... 175 6. VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA................................................ 176 6.1. Momento em que se Efetiva .................................................... 176 6.2. Resultados das Vendas à Vista ................................................. 177 6.2.1. Venda à vista de unidade concluída ......................... 177 6.2.2. Venda à vista de unidade não concluída................... 177 6.3. Resultados das Vendas a Prazo ou à Prestação........................ 180 6.3.1. Venda a prazo ou à prestação de unidade concluída 180 6.3.2. Venda a prazo ou à prestação de unidade não con- cluída........................................................................ 180 6.4. Venda Contratada com Juros................................................... 186 6.5. Venda Contratada com Cláusula de Atualização Monetária ... 187 6.5.1. Procedimentos previstos pelas IN SRF nos 84/1979 e 23/1983..................................................................... 187 6.5.1.1. Separação de débitos e movimentação de valores....................................................... 189 6.5.2. Procedimentos alternativos previstos na IN SRF nº 67/1988..................................................................... 190 7. DIFERENÇA DE VALOR ENTRE O CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO........................................................................................ 191 7.1. Tratamento Contábil da Insuficiência de Custo Realizado ..... 192 7.1.1. Unidade (não concluída) vendida com recebimento no período-base da venda......................................... 192 7.1.2. Unidade (não concluída) vendida com recebimento depois do período-base da venda ............................. 192 7.2. Tratamento Contábil do Excesso de Custo Realizado............. 194
  10. 10. 16 CLEÔNIMO DOS SANTOS 7.2.1. Unidade (não concluída) vendida com recebimento no período-base da venda......................................... 194 7.2.2. Unidade (não concluída) vendida com recebimento depois do período-base da venda ............................. 194 7.3. Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado.......... 196 7.3.1. Insuficiência não superior a 15% do total do orça- mento ....................................................................... 196 7.3.2. Insuficiência superior a 15% do total do orçamento 196 7.3. Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado.................. 198 8. LALUR E RTT...................................................................................... 198 9. REGRAS FISCAIS SUPLEMENTARES ................................................ 199 9.1. Momento de Reconhecimento do Lucro Bruto ....................... 199 9.2. Execução Conjunta de Projeto por Duas ou Mais Empresas .. 199 9.3. Reconhecimento de Lucro Bruto por Empreendimento ......... 200 10. QUADRO DEMONSTRATIVO DO CUSTO ORÇADO....................... 201 11. VARIAÇÕES MONETÁRIAS - TRATAMENTO................................... 202 11.1. Receita Financeira da Comercialização de Imóveis - Inclusão na Base de Cálculo da Estimativa e do Lucro Presumido........ 203 11.1.1. Extensão à Contribuição Social sobre o Lucro......... 204 12. LOTEAMENTO EM IMÓVEL DE TERCEIRO ................................... 204 13. CONDOMÍNIO NA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO.......... 204 14. PERMUTA DE IMÓVEIS..................................................................... 205 14.1. Conceito de Permuta............................................................... 205 14.2. Permuta a Preço de Mercado................................................... 205 14.2.1. Valor justo das unidades permutadas....................... 206 14.3. Permuta com Pessoas Ligadas................................................. 206 14.4. Torna ....................................................................................... 206 14.4.1. Cômputo como receita e dedução de custo.............. 206 14.4.2. Registro da torna pela permutante que pagá-la........ 207 14.4.3. Tributação do lucro contido na torna à medida do recebimento.............................................................. 207 14.5. Permuta de uma Unidade por Duas ou Mais .......................... 207
  11. 11. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 17 14.6. Permuta entre Pessoas Jurídicas.............................................. 208 14.7. Permuta entre Pessoa Jurídica e Pessoa Física ........................ 209 14.8. Compra e Venda com Dação de Unidade Imobiliária em Paga- mento ...................................................................................... 211 15. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA PROMOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA OU LOTEA- MENTO DE TERRENO....................................................................... 212 15.1. Incorporação Imobiliária e Incorporador - Conceituação....... 213 15.2. Conceito de Loteamento ......................................................... 213 15.2.1. Exemplo ................................................................... 214 15.3. Desmembramento de Imóvel Rural......................................... 214 15.4. Empreendimentos com Documentação Arquivada no Regis- tro Imobiliário ......................................................................... 215 15.5. Incorporações ou Loteamentos sem Registro.......................... 215 15.6. Aquisição e Alienação.............................................................. 216 15.7. Empreendimentos Realizados em Condomínio ...................... 217 15.8. Associação com Pessoa Jurídica para Execução do Empreen- dimento ................................................................................... 217 15.9. Início da Equiparação.............................................................. 217 15.10. Desistência do Empreendimento............................................. 218 15.11. Regime Fiscal .......................................................................... 219 15.11.1. Obrigações acessórias............................................... 219 15.11.2. Inscrição no CNPJ.................................................... 219 15.11.3. Vedação da opção pelo Simples................................ 220 15.11.4. Tributação com base no lucro real............................ 220 15.11.5. Resultados e rendimentos tributáveis....................... 220 15.11.6. Rendimentos excluídos de tributação ...................... 221 15.11.7. Valor de incorporação de imóveis ............................ 221 15.11.8. Contribuição Social sobre o Lucro, PIS/Pasep e Co- fins............................................................................ 223 15.11.9. Distribuição do lucro................................................ 223 15.12. Término da Equiparação......................................................... 223 15.12.1. Condições................................................................. 223 15.12.2. Encerramento da empresa individual....................... 224
  12. 12. 18 CLEÔNIMO DOS SANTOS 16. DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS) .................................................................................. 224 16.1. Multa por Atraso na Entrega ................................................... 226 CAPÍTULO 9 PIS/PASEP E COFINS - REGIME NÃO CUMULATIVO.......................... 227 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 227 2. FATO GERADOR ................................................................................ 228 3. BASE DE CÁLCULO ........................................................................... 228 4. VALORES QUE NÃO INTEGRAM A BASE DE CÁLCULO................ 228 5. ALÍQUOTAS........................................................................................ 229 6. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS............................................................. 229 6.1. Custos das Unidades Imobiliárias Vendidas............................ 229 6.1.1. Unidade imobiliária.................................................. 230 6.2. Outros Créditos....................................................................... 230 6.3. Determinação dos Créditos..................................................... 232 6.3.1. Valores que não dão direito a crédito ....................... 232 6.4. Custos Orçados - Crédito Presumido...................................... 233 6.4.1. Conceito de custo orçado......................................... 233 6.4.2. Ajuste do custo orçado............................................. 234 6.4.3. Cálculo do crédito presumido.................................. 234 6.4.4. Determinação da diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado.............................................. 235 6.5. Critérios Aplicáveis desde 1º.01.2004..................................... 237 7. COFINS - MUDANÇA DE LUCRO PRESUMIDO PARA LUCRO REAL ................................................................................................... 238 8. CRÉDITOS REFERENTES ÀS IMPORTAÇÕES DE BENS E SERVIÇOS 239 8.1. Determinação do Montante do Crédito................................... 240 9. NÃO INCIDÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS NO APROVEITAMENTO DE CRÉDITOS................................................. 240
  13. 13. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 19 10. CONTRATOS DE LONGO PRAZO ANTERIORES A 30.10.2003 - APLICAÇÃO DO REGIME DA CUMULATIVIDADE......................... 240 11. REGIME DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS ........................... 241 12. CONTRATOS COM PREÇO PREDETERMINADO............................ 242 CAPÍTULO 10 LUCRO PRESUMIDO.............................................................................. 243 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 243 1.1. Pessoas Jurídicas Impedidas de Adotar o Lucro Presumido.... 244 2. RESTRIÇÃO À OPÇÃO....................................................................... 244 3. OPÇÃO DEPOIS DA CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM RE- GISTRO DE CUSTO ORÇADO........................................................... 245 4. ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA .................................................... 245 4.1. Alteração do Critério (de Caixa para Competência)............... 247 5. RECEITA FINANCEIRA DA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS - INCLUSÃO NA BASE DE CÁLCULO DO LUCRO PRESUMIDO...... 248 6. PIS/PASEP E COFINS.......................................................................... 248 6.1. Definição de “Preço Predeterminado”..................................... 249 6.2. Vedação ao Aproveitamento de Créditos e Procedimentos na Hipótese de Receita Híbrida.................................................... 250 7. CONTRIBUIÇÃO SOBRE A RECEITA BRUTA EM SUBSTITUI- ÇÃO À CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA PATRONAL (LEI Nº 12.844/2013 ........................................................................................ 251 CAPÍTULO 11 REGIME TRIBUTÁRIO DE TRANSIÇÃO (RTT), CONTROLE FISCAL CONTÁBIL DE TRANSIÇÃO (FCONT) E A LEI Nº 12.973/2014 ........... 253 1. EFEITOS TRIBUTÁRIOS DAS MUDANÇAS NA LEI DAS S.A. - BRE- VE HISTÓRICO .................................................................................. 253
  14. 14. 20 CLEÔNIMO DOS SANTOS 2. “MECÂNICA” DAS APURAÇÕES DO IRPJ E DA CSL - BREVE HIS- TÓRICO .............................................................................................. 254 3. SALDOS DE RTT EM 31.12.2013 OU 31.12.2014.............................. 255 3.1. Alguns Exemplos..................................................................... 256 CAPÍTULO 12 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET).......................................................................................................... 259 1. INTRODUÇÃO ................................................................................... 259 2. INCORPORADOR............................................................................... 260 3. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA....................................................... 260 4. OPÇÃO PELO RET............................................................................. 260 5. BENS VINCULADOS AO RET VERSUS DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS..... 261 6. PAGAMENTO MENSAL DE TRIBUTOS UNIFICADOS .................... 262 6.1. Redução, até 31.12.2018, do Percentual Unificado................. 262 6.2. Data a Partir da qual Devem ser Efetuados os Recolhimentos 263 6.3. Definição de Receita Mensal.................................................... 263 7. TRIBUTAÇÃO DEFINITIVA ............................................................... 263 8. DATA E FORMA DE RECOLHIMENTO............................................. 264 9. CONTRIBUINTE AMPARADO PELA SUSPENSÃO DA EXIGIBILI- DADE DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO................................................... 264 10. ASPECTOS CONTÁBEIS .................................................................... 265 11. NÃO PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS, PREVIDEN- CIÁRIAS E TRABALHISTAS................................................................ 265 12. PAGAMENTO UNIFICADO DE TRIBUTOS APLICÁVEL ÀS CONS- TRUÇÕES NO ÂMBITO DO PMCMV................................................ 266 12.1. Tratamento das Receitas, Custos e Despesas........................... 266 12.2. Data e Forma de Pagamento Unificado dos Tributos.............. 266
  15. 15. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 21 12.3. Contribuinte Amparado pela Suspensão da Exigibilidade do Crédito Tributário ................................................................... 267 12.4. Aspectos Contábeis ................................................................. 267 CAPÍTULO 13 PLANO DE CONTAS ............................................................................... 269 CAPÍTULO 14 REGULARIZAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL ..................... 289

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