1.
POR R. LÁNDER
ILUSTRACIÓN DANI MARTÍNEZ
HACE UN AÑO POR ESTAS FECHAS, LA
banca cobraba un diferencial de entre
dos y tres puntos sobre el euríbor
cada vez que concedía una hipoteca.
La tasa de denegación era elevada.
Siete de cada 10 solicitudes no pasa-ban
el filtro. Las entidades todavía ne-cesitaban
desapalancar sus balances,
porque la masa de crédito era muy su-perior
a la de depósitos. Los présta-mos
se daban con cuentagotas.
Pero el mes de septiembre arrancó
con una intensa campaña hipotecaria.
Los escaparates de las sucursales em-pezaron
a ofertar préstamos con dife-renciales
de 1,6-1,7 puntos sobre el
euríbor a partir del segundo año. Se-gún
Pau Montserrat, analista del com-parador
online iAhorro y experto en
productos financieros, lo más proba-
PRODUCTOS FINANCIEROS
HIPOTECAS
EN
LOS CRÉDITOS SE HAN ABARATADO
Y TODAVÍA LO HARÁN MÁS. MIENTRAS EL
MERCADO INMOBILIARIO SE DESBLOQUEA, LOS
BANCOS RECUPERAN LAS GANAS DE PRESTAR
CAMPANA
Y, SOBRE TODO, DE TENER CLIENTES CAUTIVOS
76 ACTUALIDADECONÓMICA [NOVIEMBRE 2014]

2.
ble es que llegue a bajar a 1,5 puntos
antes de que acabe el año. Sumado el
euríbor, los préstamos no estaban tan
baratos desde 2006, antes de estallar
la burbuja inmobiliaria. El tipo anual
baja en estos momentos del 3% (ver
gráfico), un porcentaje que se aleja del
4% registrado en 2007 y 2008.
Quien abrió fuego hace unas sema-nas
fue Caja España Duero, adquirida
por Unicaja, y rápidamente la secun-daron
muchos de las escasos 14 com-petidores
que han sobrevivido a la cri-sis.
Santander, Deutsche Bank, EVO,
Bankinter y Kutxabank presentan
ofertas interesantes. En el caso del
banco vasco, el diferencial oscila entre
1,25 y 1,75 puntos, sin comisión de
apertura. EVO suma 1,9 puntos al eu-ríbor
a partir del segundo año (2,2
puntos el primero) y solo es necesario
El mercado inmobiliario se está des-bloqueando
y los precios han empe-zado
a subir, aunque de manera desi-gual,
por primera vez en seis años, se-gún
varias fuentes. Entre ellas los re-gistradores
de la propiedad y el INE.
“Esta campaña comercial habla bien
de la situación de los bancos, da una
cierta sensación de vuelta a la norma-lidad.
A estos precios, las entidades
ganan dinero y, lo más importante,
consiguen un cliente cautivo a través
de un producto de enganche, que le
obliga a llevar la nómina, pero no solo,
ya que la vinculación a través de pro-ductos
es muy elevada”, explica Pau
Montserrat.
LA TRAMPA. En estos momentos, lo habi-tual
es contratar un promedio de seis
productos cuando se formaliza el prés-tamo,
como pólizas de vida, hogar y
protección de pagos. Con frecuencia el
banco exige comprometerse a un gasto
mínimo anual con la tarjeta para bene-ficiarse
de esas hipotecas cebo. Sin
embargo, la lista de peajes puede lle-gar
hasta 10, incluidos planes
de pensiones. Es lo que sucede
si uno aspira a llevarse la bonifi-cación
máxima que ofrece la Hi-poteca
Fidelidad de Unicaja. Otro
ejemplo. La Hipoteca Hogar de Caja
de Ingenieros exige al potencial
suscriptor invertir 3.000 euros en
suscribir un seguro de hogar y domici-liar
la nómina para beneficiarse de
esas condiciones. No cobra comisio-nes,
ni de apertura, ni de amortización
anticipada, ni de estudio.
Las tuberías bajan cada vez más lle-nas
de crédito. En el caso del Sabadell,
a 30 de junio la producción nueva ha-bía
crecido un 54% en número de ope-raciones
y un 61% en volumen. ING Di-rect
lleva formalizados préstamos por
un importe de 17.000 millones entre
enero y agosto. El crecimiento intera-nual
es del 20%. En el caso de Deutsche
Bank, la concesión ha aumentado un
8%.
“La rebaja de los precios para el
cliente hay que atribuirla a una mejora
de la economía española”, señala Anto-nio
Cuadros, director de Estrategia de
Hipotecas y Préstamos de ING Direct.
[NOVIEMBRE 2014] ACTUALIDADECONÓMICA 77

3.
un producto de ahorro, además de los
instrumentos habituales de vincula-ción,
para asegurarse un buen diferen-cial
(1,74% a partir del segundo año).
Muchas entidades han recuperado la
comisión de apertura. Ningún banco,
con algunas excepciones, está cobrando
cláusulas suelo. “Hay un efecto expul-sión
después de la polémica creada”,
señala Pau Montserrat. No sucede lo
mismo con la posibilidad de la dación
en pago. Nadie ha secundado la inicia-tiva
de Bankinter de ofertar un pro-ducto
garantizado únicamente con la
vivienda, en vez de con todo el patrimo-nio
presente y futuro. Según la entidad,
para acogerse a esta modalidad, la hi-poteca
no debe superar el 80% del
valor de tasación
78 ACTUALIDADECONÓMICA [NOVIEMBRE 2014]
del inmueble y tiene que destinarse a
la adquisición de vivienda habitual.
Para cualquier banco, la hipoteca es
un activo muy interesante. La morosi-dad
hipotecaria ha aumentado expo-nencialmente
durante la crisis y ha es-calado
al 6,3%. Aun así, se trata de la
mitad de la tasa de impago general,
porque lo último que dejamos de pagar
es la vivienda. ING Direct, por ejemplo,
declara una morosidad del 0,6%, de las
más bajas del sector. El banco naranja,
que empezó en este negocio en 2003,
mueve un 5% de la nueva contratación,
según datos del Banco de España.
Deutsche Bank, orientada a
rentas medias-altas, pre-senta
una mora del 0,4%.
Sin embargo, esta nueva
producción hipotecaria es
una gota en la montaña de
préstamos que se formali-zaron
en la época de la bur-buja,
con los que la banca
ganaba volumen, pero ni un
euro. Se conce-
HIPOTECAS
EN CAMPAÑA
PRODUCTOS FINANCIEROS
dieron a diferenciales del 0,5% sobre
un euríbor que se ha deslizado hasta
el 0,34% actual. Eso significa que el
margen que gana una entidad con
una hipoteca nueva es tres veces más
alto que el que se está anotando por
buena parte de su cartera antigua,
según datos de Banco Sabadell, ex-trapolables
a buena parte del sector.
Algunos bancos online hacen ofer-tas
bastante agresivas. ING Direct,
que llegó a cobrar un diferencial de
2,25 puntos en algún momento de la
crisis, ahora aplica 1,69. ActivoBank,
del grupo Banco Sabadell, publicita
1,70 puntos sobre el tipo de re-ferencia
a partir del segundo
año, sin comisiones. Estas
condiciones van sujetas a tras-lado
de nómina, suscripción
de seguro de vida y póliza de
hogar. Sin embargo, la brecha
de precios que antes separaba
la banca online de la conven-cional
ha dejado de ser tan ob-via.
Entre otras cosas, porque
las transacciones han migrado
a internet, pero la contrata-ción
se sigue haciendo eminente-mente
en las oficinas. Según un estu-dio
europeo de la consultora EFMA,
solo ocho de cada 100 préstamos se
suscribe online. En el caso de las
cuentas corrientes y de los seguros, la
ratio se eleva a 15.
El importe medio de la hipoteca no
ha parado de bajar desde el pinchazo
de la burbuja y ya encadena seis años
de descensos.
Desde los
185.462 eu-ros
registra-dos
en 2007
como má-ximo
de la se-rie
histórica,
la caída agre-gada
es del
55%. Por pri-mera
vez, el
valor del prés-tamo
medio ha
bajado del um-bral
de los
100.000 euros
en Barcelona.
LAS VENTAS
DE ESTE
PRODUCTO
SON UNA GOTA
COMPARADA
CON EL STOCK
HEREDADO

4.
dores interesados en alguna de las
promociones que los bancos tienen
amontonadas en sus plataformas in-mobiliarias.
En ese escaparate espe-cial
es donde se encuentran ofertas
más apañadas. Por ejemplo, la Hipo-teca
Aliseda de Banco Popular, con un
diferencial sobre el euríbor de 1,25
puntos.
Los brokers hipotecarios, que an-taño
eran considerados unos piratas
del mercado y se ganaban la vida
como reunificadores de deudas de in-migrantes,
también han sobrevidido.
Hoy negocian con la banca condicio-nes
más livianas para las hipotecas, a
cambio de unos honorarios que osci-lan
entre el 1% y el 5% del importe de
la operación. Los más activos son RN
Tu Solución Hipotecaria e Ibercredit.
Dicho esto, cada vez son más los
compradores que intentan sortear el
peaje bancario. Actualmente, siete de
cada 10 viviendas se pagan al con-tado,
según el Centro de Información
Estadística del Notariado. La mayoría
se trata de viviendas escrituradas por
extranjeros que deciden invertir en
España. En muchos lugares costeros
es posible encontrar apartamentos
por 60.000 euros. Este perfil de com-prador
está firmando una de cada
cinco transacciones que se escrituran
en España, con británicos, fran-ceses
y rusos en cabeza.
[NOVIEMBRE 2014] ACTUALIDADECONÓMICA 79
mantiene estable desde 2009.
Los bancos han abierto la mano, pero
controlando el riesgo. Según el mencio-nado
estudio de Tecnocasa, el 37% de
las nuevas hipotecas se conceden a me-nos
de 30 años y solo un 2,2% a un
plazo superior a 40.
¿QUÉ FUE DE...? Esos préstamos que finan-ciaban
el 100% del valor de tasación de
vivienda –incluidos los gastos–, que se
veían en los tiempos de la burbuja no
se han extinguido del todo. Sin em-bargo,
están reservados para compra-
En Madrid capital, la hipoteca media es
de 78.109 euros, de 77.302 en Málaga y
de 66.330 euros en Zaragoza. Estos da-tos
están extraídos del último Informe
sobre el Mercado de la Vivienda, elabo-rado
por la Universidad Pompeu Fabra
para Tecnocasa. La reducción de los ti-pos
ha rebajado la cuota mensual a pa-gar
por un préstamo nuevo desde los
900 euros de 2008 hasta los 540 actua-les,
según Tinsa.
El esfuerzo sobre los ingresos medios
ha descendido desde el 32% del máximo
de la burbuja al 20%, porcentaje que se