Pousadas JardíN Del SalnéS Camelias

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Plan de viabilidad para proyecto Pousadas del Salnés (Diputación Prov. Pontevedra).

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Pousadas JardíN Del SalnéS Camelias

  1. 1. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Proyecto de explotación I.1.Servicios a prestar I.2.Modo de su prestación I.3.Estructura de personal I.4.Servicios externos I.5.Otros aspectos para la mejor explotación Programa de necesidades de los servicios y actividades: Superficies necesarias;  características formales de habitaciones y zonas comunes,… Viabilidad económica del proyecto a 20 años, base 2011 Niveles de ocupación Costes anuales   Inversiones a realizar Precios a aplicar a cada uno de los servicios Ingresos anuales por cada uno de los servicios Pérdidas y ganancias y flujos de caja anuales VAN (al 5%) y TIR Otros métodos de selección Anexos: viabilidad con externalización servicios restauración. Conclusiones 20/11/2009 1
  2. 2. Pousadas jardín del Salnés‐ Camelias I.1.Servicios a prestar I.0. Tags‐etiquetas proyecto Tradicional Galicia Rías Baixas Internet Ecológico Alojamiento Enxebre Formación Rural Naturaleza Mar Accesible Cultura Pontevedra 20/11/2009 2
  3. 3. I.1.Servicios a prestar Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Dpto. Servicios Alojamientos Hospedaje Atenciones a clientes. Tienda Actividades complementarias Restauración‐ Cafetería: servicio desayunos Eventos Bar‐cafetería Restaurante Eventos: celebraciones; reuniones; presentaciones; ruedas  prensa; exposiciones; cursos (divulgación); etc. Las bases de las líneas de negocio son las habituales para establecimientos hoteleros. Señalar que, debido a las características del Proyecto POUSADAS, que incluyen una dotación para  un aula, la cual se puede incluir dentro de un sala del establecimiento, hace que el área de  didáctica y divulgación,  confieran una característica diferencial al Proyecto, en esta propuesta se  incluirá dentro del departamento de eventos, aunque no es novedoso este servicio para un  alojamiento hotelero, si lo es el enfoque de incluirlo en el diseño del Proyecto, como parte del plan  estratégico del mismo. 20/11/2009 3
  4. 4. Pousadas jardín del Salnés‐ Proyecto Camelias I.2.Modo de su prestación Servicios inherentes a los establecimientos hoteleros: Alojamientos  y Restauración: organizados y gestionados por el propio establecimiento Servicios complementarios a los anteriores: limpieza; lavandería;  mantenimiento y reparación; comercialización (por empresas  distribución de viajes); subprocesos de elaboración para restauración;  por empresas externas y colaboradores.   Actividades complementarias que sirvan para una mejor calidad de  la experiencia de los clientes alojados, profesionales o empresas del  sector turístico (actividades, turismo activo, excursiones, …) y de  ocio, especializadas en cada una de las actividades que se ofrezcan.  El fin es centrarse en el negocio básico para prestar a los clientes un servicio de calidad,  que contribuya a mejorar la imagen del destino, y buscar colaboradores que hagan los  propio con los servicios y actividades complementarias.  20/11/2009 4
  5. 5. I.2.Modo de su prestación –Servicios básicos(2) Localización de la dirección o centro de gestión en la Pousada de Ribadumia, por su ubicación  centralizada. En temporada baja (TB), ocupar una pousada antes de comercializar la siguiente. Preveer cerrar uno o dos mes/es de ocupación muy baja , para facilitar las vacaciones del personal lo  que conllevaría poder reducir los costes y la gestión de los períodos de vacaciones del personal. Contemplar la posibilidad de aperturas estacionales, durante los meses de mayor ocupación, al menos  a corto plazo.  Fomentar la creación de centrales de compra en colaboración con otros establecimientos o  cadenas del entorno para negociar mejores condiciones de compra de materias primas,  suministros, servicios externos, financiación, etc. Incorporar nuevas fórmulas de gestión para los servicios clásicos de un establecimientos hotelero  como la restauración, utilizando herramientas como el vending, poco habitual en la oferta de  alojamientos de la zona y mucho más extendido en los de otros destinos turísticos. Nuevos productos que diversifiquen la oferta turística, aprovechando que en el entorno  están dos de las mayores agencias mayoristas ( touroperadores) del norte de la península,  que operan a nivel nacional e internacional, uno con importante presencia en Portugal.  20/11/2009 5
  6. 6. I.2.Modo de su prestación –Servicios básicos(2) Promover, ofertas o paquetes de estancias cortas (short‐breaks), incluyendo 1‐2 noches  de estancia y una actividad, para fomentar actividades de segmentos de mercado tales  como:  Enoturismo;  Activo (rafting; piragüismo; kayak de mar; barranquismo; quads;  senderismo; ala delta;  …);  Deportivo (golf; pesca; vela; senderismo; ..);  Cultural: visita guiadas  a entorno como Pontevedra; Combarro; Tui; etc.. Visitas a  monumentos. Participación en fiestas tradicionales, curros, carnavales, etc..  Formación: catas y degustaciones de productos autóctonos; cursos en la naturaleza para  conocer la flora y fauna,.. Turismo creativo: visitas a talleres de artesanía o artísticos. 20/11/2009 6
  7. 7. Pousadas jardín del Salnés‐ Camelias Gestión: • Incorporación de las tecnologías de la información a toda la gestión de los  establecimientos. • Generar “know‐how” propio y que, a medio‐largo plazo, se pueda compartir  con establecimientos del entorno. • Nuevas tecnologías: check‐in, check‐out automatizado. • Comercialización vía internet, fomento del e‐comerce. • Externalización de servicios y actividades. • Acuerdos de colaboración con prestatarios de servicios complementarios  para las actividades de los clientes. • Creación de productos innovadores que promuevan turismo no estacional y  potencien segmentos especializados que no se estén abarcando por el resto de  la oferta del destino pero que se contemplen como mercados objetivo a medio  y largo plazos. • Estudiar nuevos nichos de mercado. • Dirección centralizada. • Acuerdos de colaboración, “bench‐marketing”, con marcas “similares” . 7 20/11/2009
  8. 8. Pousadas jardín del Salnés‐ Camelias I.3.Estructura de personal:  La estructura en red sería apropiada,  es decir, una estructura semi‐fija para el negocio base, alojamiento y   restauración, y empresas colaboradoras colaborando en la gestión de los servicios y actividades complementarios.  Recepcionistas   (3,5) Responsable  Gerente recepción Cocinero (2)  Prácticas Asesores: contable; fiscal; laboral;  formación; nuevas tecnologías Camarero (2) Por la estructura de negocio, el departamento de restauración genera unos costes fijos y variables, que dificultan  la viabilidad del proyecto, por otro lado en los modelos de negocio actuales de las cadenas hoteleras tiende a  externalizarse este área de negocio. (ver Anexo: Plan viabilidad con integración servicios restauración)  20/11/2009 8
  9. 9. I.4.Servicios externos (2)  Pousadas jardín del Salnés‐ Proyecto  Camelias Externalización servicios de: Limpieza; lavandería; mantenimiento  y reparación instalaciones;   Los servicios de limpieza, existen empresas especializadas que pueden  asumir la realización del servicio con la misma calidad que podría hacerse a  nivel interno. Los servicios lavandería, en la provincia opera algunas lavandería industriales  que vienen prestados sus servicios diversos a establecimientos, los mismos  gestionan tanto el lavado, la distribución y la reposición, manteniendo stocks  en los establecimientos. Mantenimiento y conservación de instalaciones, se considera la mejor opción  para disponer de unos técnicos especializados en las diversas necesidades que  tiene un establecimiento de estas características.  20/11/2009 9
  10. 10. I.5.Otros aspectos para la mejor explotación Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Acuerdos de colaboración (bench‐marketing) con marcas “similares” . Marcas Reducción  Posicionamient Comercialización Benchmarket costes o de marca mercados  ing de marca www.parador.es Si Si Si Si www.pousadasdecom ? ? Si Si postela.com www.rusticae.es Si Si ? www.toprural.com Si www.agarimo.com ? Si es.hotusa.com Si Si www.pousadas.pt Si Si Si Si www.relaischateaux.c Si Sí Sí Sí om/es/ 20/11/2009 10
  11. 11. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  I.5.Otros aspectos para la mejor explotación Acuerdos con cadenas y marcas implantadas en el mercado. El escaso margen para alcanzar flujos de caja positivos, principalmente en meses de  baja ocupación, confiere especial relevancia a lo propuesto en la tabla de la diapositiva  anterior, la firma de acuerdos de colaboración e inclusive de gestión con marcas  implantadas en el mercado y con “know‐how” acumulado gracias a su experiencia, la  simbiosis de las marcas pretendería alcanzar mejores ratios de ocupación en las  temporadas bajas, y optimar las máximas ocupaciones en las temporadas medias y  altas. Aprender de la experiencia de algunas de las marcas como por ejemplo Pousadas de  Compostela, conllevaría no cometer errores que dilaten alcanzar los objetivos de flujos  de caja positivos y adecuados para la supervivencia del proyecto a medio y largo  plazos. Los convenios de colaboración pueden  más o menos amplios en función de los  intereses de las partes, en la tabla de la diapositiva anterior se recogen cuatro  epígrafes.  La inclusión en cadenas con centrales de compra puede reducir los costes de un 15 a  20%, la concentración de volúmenes de compra confiere mayor capacidad de  negociación. 20/11/2009 11
  12. 12. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Programa de necesidades de los servicios y actividades:  Superficies necesarias La reglamentación de alojamientos de la comunidad autónoma es bastante  concreta en lo referente a las medidas de las habitaciones según la categoría  del establecimiento, decreto 267/1999, y tanto en la base de la convocatoria  como en el documento Proyecto Pousadas se recogen las medidas obligatorias  según la legislación vigente. Recepción, superficie necesario teniendo en cuenta la movilidad en con sillas de  ruedas por ser un segmento de especialización del esptablecimiento. Superficies necesarias Entendemos que con habitaciones de 17m2, hay espacio necesario para  dos camas kingsize En restaurante y cafetería habrá que adaptar los ratios de 2 metros cuadrados  por cliente a las necesidades del segmento de clientela con movilidad reducida,  ampliando en ratio y disponiendo menor número de mesas y silla, así como  elegir modelos que no supongan obstáculos para el perfil de cliente citado.  20/11/2009 12
  13. 13. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Características formales de las habitaciones  Habitaciones espacio necesario para dos camas “kingsize”, 150x150cm, e inclusive  190x190, por las siguientes consideraciones: Las personas con problemas de movilidad reducida necesitan camas más amplias. Las personas dependientes viajarán acompañados y necesitarán compartir la habitación. Los accesorios como TV, aparte de ser planas, deberán estar colgadas o empotradas en  las paredes para no impedir la movilidad a los huéspedes, especialmente a los que  tengan problemas par ello. Fomento del turismo familiar, tener una oferta que satisfaga las necesidades de familias  con uno o dos hijos de 0 a 12‐14 años, e incluso mayores, para no tener que dormir en  camas supletorias que suelen dar la imagen de un servicio de inferior categoría, por otro  lado muchos padres no quieren dejar que sus hijos duerman en habitaciones separadas,  bien por ser pequeños o por que puedan tener sinntomas de ataques de asma;  epilépticos; indigestiones; pesadillas; desorientación nocturna; etc..   Decoración estilo tradicional‐rústico, personalizar cada habitación para hacerla  diferente del resto, seleccionando colores y combinaciones de los mismos, junto con  otros aspectos ornamentales. 20/11/2009 13
  14. 14. Características formales zonas comunes Planta noble: recepción, vestíbulo La legislación autonómica recoge de forma detallada los requisitos en función de la  categorías del establecimiento, en el Proyecto Pousadas, se incluyen características  constructivas, señalar que los espacios comunes, deben estar en la misma planta  o mismo nivel, para evitar que los clientes externos que accedan a las  instalaciones perturben a los que se alojan, y para que las actividades  desarrolladas con elevada presencia de clientes no hospedados puedan provocar  experiencias negativas de los que se alojan en el establecimiento. Accesos: Fundamental que las entradas a los servicios complementarios tales como  restaurante , cafetería, y eventos; entre otros, sean directos desde la calle, aspecto  básico para mejorar la rentabilidad de los mismos y, que la correcta operatividad  de estos, no afecte a la calidad del servicios prestados a los clientes alojados. Las entradas de materias primas, principalmente las perecederas, deberán estar  debidamente señalizadas y organizadas, para no romper la línea de frio que en  algunos casos requieren. 20/11/2009 14
  15. 15. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  ónNiveles de ocupación La ocupación en TA es del  82,7%; por estar calculada  82,7% sobre un mes de 30 días, en  82,7% las tablas de ingresos  69,0% aparece en 80%, sobre meses  70,0% de 31 días. 7% 32,8% 36,7% 37,2% 37,2% 37,2% 32,3% La temporada alta (TA) se entiende los meses de Julio y Agosto. Los fines de semana (FS)  e Ma Ab May Ju Jul Ag Se Oc No Dic recogen las noches de viernes y sábado. La temporada media (TM) se contempla para los mese  de Junio y Septiembre. Se pueden plantear escenarios de ocupación más positivos pero pueden generar falsas  expectativas, señalar que en el área de influencia destinos consolidados como Sanxenxo tienen un  elevado porcentaje de su oferta hotelera cerrada la mayor parte del año. Mejorar los niveles de ocupación dependerá de una las políticas de planificación y gestión  comerciales. 15 20/11/2009
  16. 16. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Costes anuales ‐Personal Recepción Recepción-Cost D. Empleados 5 Pagas 15 Mes Año Sueldos y salarios 1.150,00 7.187,50 86.250,00 Seguridad Social 30,0% 345,00 1.725,00 20.700,00 Remuneraciones variables Indemnizaciones Personal de prácticas 100,00 1.200,00 Seguros personal Formación personal 100,00 1.200,00 Comidas Otros personal/uniformes 150,00 750,00 Recepción-Personal 8.912,50 110.100,00 29,68% Los coste del personal de recepción se recogen en la tabla que se adjunta. Se contemplan las 15  pagas del convenio, que ha sido y prorrateadas en las 12 mensualidades, principalmente más  práctico a efectos de elaboración de los cálculos oportuno . Al ser un proyecto de nueva  creación se pueden contemplar medidas para disminuir los rebajar el porcentaje de coste  laboral, tales como reducir un 1 empleado si se optase por cerrar un mes y medio, en  períodos de baja ocupación, para dar vacaciones al personal. No se contemplan retribuciones variables, aunque si se puede plantear un sistema de  incentivos por venta de productos y servicios complementarios tales como alquileres de  coche; excursiones; desayunos; noches extra; etc.  20/11/2009 16
  17. 17. Costes anuales‐ personal restauración Restaución-Cost. D. Empl 4,5 Mes Año Sueldos y salarios 875 4.922 59.063 La plantilla de restauración  Seguridad Social 30% 263 1.181 14.175 Remuneraciones variables es la más ajustada, en este  Indemnizaciones departamento es habitual la  Personal de prácticas 300 300 3.600 contratación de personal  Seguros personal extra por horas según las  Formación personal 200 200 2.400 necesidades de los servicios,  Comidas o también durante los fines  Otros personal/uniformes 150 150 675 de semana y temporadas  Restauración-Personal 6.753 79.913 altas, lo que hace necesario  27,09% una buena planificación de  Restauración mat. Prim. 32% 5.965 71.580 Eventos-Mat.Prim.-Personal 50,00% 2.969 35.625 los servicios.  El coste de personal puede variar en función de la planificación de servicios y horarios, no se han  contemplado retribuciones variables, porque tienen las propinas, aunque se puede plantear un  sistema de retribución con incentivos para el responsable del departamento, como incentivo, si el  volumen de trabajo, principalmente los eventos facturación lo permite. Una medida para reducir trabajar con este personal es ofrecer solo dos de los tres posibles  servicios de restauración, es decir ofreciendo desayunos y comidas o cenas. Otra opción sería  plantear un modelo de cafetería para los días o meses de bajas ocupación. Al igual que en el epígrafe anterior se puede plantear cerrar un mes y medio alguna de las Pousadas,  o que seis meses de apertura al año a medio plazo, hasta que se consolide la marca.   20/11/2009 17
  18. 18. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Costes anuales‐ Limpieza LimpiezaEmpl 2,5 Mes Año Este apartado incluye la limpieza  Sueldos y salarios 800,00 € 2.500,00 € 30.000,00 € de las habitaciones, zonas  Seguridad Social 30% 240,00 € 600,00 € 7.200,00 € comunes, nobles y office de  Remuneraciones variables servicios de restauración. Se  Formación personal puede incluir la contratación de  Otros personal/uniformes 90,00 € 225,00 € personal externo por horas en TA  Limpieza-Personal 3.100,00 € 37.425,00 € o FS. 5,62% El servicio de lavandería sería externo, puesto que existen algunas empresas que realizan este  servicio en establecimientos  de la zona, gestionando el lavado de toda la lencería del mismo, así  como todas las dotaciones de los “stocks” de ropa necesarios para el buen funcionamiento de  los servicios, entendemos que es la tendencia a la externalización de este proceso hace que no  sea viable la inversión en una lavandería propia.   Lavandería Coste habt 4,0 € Mes Año Meses TA 11.482 € Meses TM 2.512 € Meses TB 2.305 € Lavandería 1.358 16.298 € 4,42% La estimación del importe coste mensual es una media, como se puede comprobar en los  importes de los meses de TA,TM y TB, respectivamente.  20/11/2009 18
  19. 19. Costes anuales ‐Suministros Si la edificación recoge las  Suministros-Reparaciones % Mes Año características señaladas en los  Electricidad-gas-similares 2,25% 1248 14.981 documentos previos, Proyecto  Agua 0,50% 277 3.329 pousada, esta será muy eficiente,  Conserv. Locales 1,00% 555 6.658 desde el punto de vista energético, y  Conserv. Maquinaria 1,00% 555 6.658 los consumos de los suministros  Manten. Soft/Hardware 0,40% 222 2.663 correspondientes podrán ser  incluso inferiores a los  Suministros-Reparaciones 2.858 34.291 contemplados en este estudio  5,15% previo.  La conversación de locales y maquinaria también dependerá de las calidades de materiales de la  construcción y de los equipamientos, a corto y medio plazo podrían ser incluso inferiores puesto  que las garantías se encargan de las reparaciones; a largo plazo, si se mantiene el contrato de  alquiler de las instalaciones de restauración, el mantenimiento puede ser a cargo de la empresa  arrendataria. Propuesta: la afiliación a cadenas, centrales de compras,  asociaciones  empresariales con centrales de compras, para poder negociar mejores tarifas en  con los suministradores o prestadores de tales servicios.  20/11/2009 19
  20. 20. Costes anuales‐ Gastos Div. Comunicaciones Mes Año Teléfonos móviles 0,75% 230 2.765 Teléfonos/Fax 0,5% 154 1.844 Internet 0,45% 138 1.659 Correo-Portes-Mensajeros 0,55% 169 € 2.028 Comunicaciones 691 8.296 1,2% Estos gastos a corto y medio plazos pueden ser incluso algo más elevados, puesto que serán el  esfuerzo comercial extra necesario para dar a conocer el producto y la marca. El responsable de  la dirección y el comercial, tendrán un grado de movilidad elevado antes incluso de la apertura  del establecimiento para presentar el proyecto y negociar las comisiones por la venta.  Gastos Div. % Mes Año Material escritorio 1,00% 555 6.658 Material imprenta 0,50% 277 3.329 Asesoría Técnica-Fiscal 0,25% 139 1.665 Asesoría Laboral 0,50% 277 3.329 Asesoría Jurídica 0,50% 277 3.329 Seg.Of/Res.Civ/Caución 0,50% 277 3.329 Suscripciones 0,05% 28 333 Gastos varios 0,50% 277 3.329 Gastos bancarios 1,00% 554,9 6.658 Tarjetas de crédito 0,75% 416,1 4.994 GASTOS DIV. 3.080 36.954 5,55% 20/11/2009 20
  21. 21. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Costes anuales‐ Gastos Comerciales Costes Comerciales % Mes Año Comisiones TTOO/Agencias 5,0% 2.774 33.292 Atenciones a Clientes 0,5% 277 3.329 Promoc./ Public.Regional 1,00% 555 6.658 Publicidad y anuncios 1,00% 555 6.658 Folletos 0,35% 194 2.330 C. Comerciales 4.356 52.268 7,85% Los costes comerciales a corto plazo serán elevados a consecuencia de la introducción de la marca  nueva en el mercado, aunque ya se ha indicado la posibilidad de firmar acuerdos de colaboración  con cadenas de distribución o marcas consolidadas y posicionadas. Los comisiones medias por  parte de los principales TTOO son entorno al 20%, tanto los tradicionales o de mercado físico como  los digitales, ello hace que sea interesante la apuesta por la distribución directa a través de internet,  lo que nos lleva a estudiar la inversión en una buena herramienta de comercio electrónico como  aspecto estratégico para el negocio. Con la actual competencia en la oferta de alojamientos, es  difícil que se rebajen las comisiones de los intermediarios. Propuesta: Firmar acuerdos de comercialización con entidades como el Patronato Turismo Rías  Baixas, para que incluya el producto de forma preferencias en todas sus acciones de promoción. La publicidad puede realizarse en medios de comunicación especializados para el profesionales del  sector turístico. 20/11/2009 21
  22. 22. Pousadas jardín del Salnés‐ Proyecto  Camelias Costes anuales‐ Dirección Dirección CentralPax 2 Mes Año Sueldos y salario 2.300,00 4.600,00 69.000,00 Seg. Social empresa 30,0% 690,00 1.380,00 20.700,00 Remuneraciones variables s/ Bfos 1,0% 0,0 554,87 6.658,39 Dirección Central 6.534,87 96.358,39 14,5% Se plantea una dirección centralizada, con dos integrantes (aunque a medio plazo  serían necesarios por lo menos 3),  un director y un comercial, ambos con claro perfil  comercial, e inclusive deberían proceder del mundo de la distribución de viajes, bien  agencias de viajes o mayoristas, tanto físicas como virtuales. Debido a la apuesta por  perfiles comerciales puede negociarse remuneraciones variables algo más elevadas,  en la tabla se recoge la repercusión para un establecimiento, si se aplica para 4, vemos  como el porcentaje de coste para un establecimiento disminuirá a una cuarta parte.  Por otro lado, si la retribución variable se multiplica por cuatro, cuando estuviesen las  cuatro Pousadas operativas, este planteamiento salarial tiene como fin incentivar la  comercialización del producto. 22 20/11/2009
  23. 23. Costes anuales‐ Tributos‐C.Dir.‐C.Ind. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Tributos Imp. Actividades Económicas 0,25% 139 1.665 € En la tabla se recogen los impuestos fijos,  Imp. Municipales 0,700% 388 4.661 € aparte estarían la tributación por beneficios  TRIBUTOS 527 6.325 empresariales, cuando estos existan, que se  C. Indirectos 43,09% 0,95% recogen en diapositivas posteriores. Alojamientos Restauración C. Directos Mes Año % año Mes Año % año Recepción-Personal 8.912,50 € 110.100,00 € 29,7% Lavandería 1.358,15 € 16.297,80 € 4,4% Restauración-Personal 6.781,25 € 88.125,00 € 29,9% Restauración mat. Prim. 5.964,99 € 71.579,94 € 24,3% Eventos-Mat.Prim.-Personal 2.968,75 € 35.625,00 € 12,1% C. Indirec % año Los costes totales en  Limpieza-Personal 1.726,84 € 20.847,38 € 5,6% 1.373,16 € 16.577,62 € 5,6% restauración son  Suministros-Reparaciones 1.591,79 € 19.101,44 € 5,2% 1.265,77 € 15.189,27 € 5,2% elevados, dejando un  385,09 € 4.621,12 € 1,2% 306,22 € 3.674,67 € Comunicaciones C. Comerciales 2.426,32 € 29.115,78 € 7,9% 1.929,38 € 23.152,58 € 1,2% 7,9% beneficio operativo muy  Despalamientos 556,35 € 8.345,29 € 2,3% 442,41 € 6.636,09 € 2,3% bajo, motivado por el  1.715,42 € 20.585,04 € 5,6% 1.364,09 € 16.369,02 € GASTOS DIV. DIR. CENTRALIZADA 3.640,21 € 53.675,87 € 14,5% 2.894,66 € 42.682,52 € 5,6% 14,5% bajo volumen de ingresos  TRIBUTOS 293,63 € 3.523,57 € 1,0% 233,49 € 2.801,90 € 1,0% y los criterios de  12.335,64 € 159.815,49 € 43,1% 9.809,18 € 127.083,67 € 43,1% imputación de los C.Ind. Costes totales Dpto. 22.606,29 € 286.213,29 € 77,17% 25.524,17 € 322.413,61 € 97,2% Señalar que los gastos indirectos,  o generales, son algo elevados, bajarán en el momento que se  tengan en marcha los cuatro establecimientos puesto que se generarán economías de escala,  y  existen gastos como los comerciales y dirección centralizada que se repartirían en entre los  establecimientos de la “cadena”. 20/11/2009 23
  24. 24. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Costes anuales: Cf‐Cv Cv Mes Año Lavandería 1.358 16.298 € Restauración mat. Prim. 5.965 71.580 Eventos-Mat.Prim.-Personal 2.969 35.625 Suministros-Reparaciones 2.858 34.291 Comunicaciones 691 8.296 Cv C. Comerciales 4.356 52.268 44,4 Desplazamientos 998,76 € 14.981,38 € % Gastos Div. 3.080 36.954 22.275 270.293 Cv s/ Ingr. 47,18% 47,64% Cf Mes Año Cf  Recepción-Personal 8.912,50 110.100,00 Restauración-Personal 6.781,25 88.125,00 55,6 % Limpieza-Personal 3.100,00 € 37.425,00 € Tributos 527 6.325 Dirección Central 6.534,87 96.358,39 25.855,74 338.333,86 Año Cf s/Ingr. 53,72% 55,59% El elevado porcentaje de Cf, típico en las estructuras de este tipo de negocios, hace que la  épocas de baja ocupación sea difícil los costes operativos, (diapositiva siguientes) 20/11/2009 24
  25. 25. Costes anuales: Cf‐Cv‐PME Ingresos Mes Año CT PME 42.233 € 506.972 € PME Costes tot 50.299,22 604.486,90 CV En la tabla superior se recogen los puntos muertos de  p funcionar Compensa explotación (PME) mes y año, como se puede observar en la  CF tabla inferior hay algunos meses donde no se alcanzaría en  mismo, y tendríamos unos gastos mayores que los ingresos;  aunque la diferencia es poca (ver más adelante, los análisis de  flujos de caja), ver tabla a continuación. Xpme Cash-Flow -2.833,54 € -3.531,13 € -5.801,40 € -2.676,30 € -2.443,77 € 15.059,07 € 30.570,22 € 30.375,34 € 16.321,99 € -2.443,77 € -5.839,05 € -2.638,65 € Señalar que los Cf están entorno a los 26.000 euros, y todos los meses se superaría esa cifra de  ingresos, con lo que recuperaríamos estos costes y una parte de los Cv, por lo tanto compensaría  operar (ver tabla siguiente). Ingr. Mes 36.964,59 € 35.769,78 € 32.290,93 € 37.066,32 € 37.464,59 € 66.282,48 € 88.912,98 € 88.662,98 € 68.102,52 € 37.464,59 € 32.142,66 € 37.214,59 € 20/11/2009 25
  26. 26. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Inversiones a realizar Las inversiones a realizar, coinciden en su mayor parte con la propuesta incluida en  el Proyecto POUSADAS, aunque se harán algunas  consideraciones: Lavandería: la dotación prevista parece excesiva para esta propuesta puesto que se  pretende externalizar dicho servicio, aunque se puede dejar un espacio y  maquinaria básicos para servicios puntuales. Aulas: esta dotación parece adecuada, aunque se podría modificar por un salón‐ aula, que pueda tener usos múltiples, tanto para acciones didácticas y divulgativas,  como para otros eventos; por otro lado la amplitud de metros en la planta baja no  tiene una capacidad para acoger varios espacios de realización de eventos, se  propones disponer de 1 con buen nivel de ocupación y no 2 o más que estén vacios  la mayor parte de los días.  Instalaciones de energía y agua: la inversión en instalaciones y tecnologías  energéticas será fundamental para la viabilidad del proyecto, además de suponer  otra elemento diferencial, por ello, aparte de lo previsto en el Proyecto Pousadas, se  propone la instalación de sistemas geotérmicos   20/11/2009 26
  27. 27. Precios a aplicar servicios a cada uno de los servicios Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Tipo cliente Tarifa Grupo 30,00 € Los precios medios por servicios de alojamiento son los que  Negocios 65,00 € Senior 30,00 € se adjuntan, evidentemente se pueden plantear  tarifas para  Colectivos 50,00 € públicos objetivo, y ofertas puntuales, aunque  al tener un  número de habitaciones  reducido, no necesario disponer  60 € una gama amplia de tarifas. También se pueden realizar  TB ofertas puntuales por motivos de bajas ocupaciones o crisis  económicas, para incentivar la demanda. 75 € No se incluye tarifa para grupos por no ser un segmento  TM objetivo, por tener pocas habitaciones y porque existen en el  100 € entorno una política de precios muy agresiva para este  TA+FS segmento, realizándose ofertas de menos de 20€ en pensión  completa para hoteles de 3*. Precios medios Cafetería‐Rte. Rte  Los precios del restaurante y  la cafetería son consumos  20 Carta medios por clientes, más práctico a efectos de  Rte  elaboración del plan de viabilidad, evidentemente habrá  Menús 14 que diseñar la oferta concreta de productos y precios para  Caf.  6 cada área de negocio. Otros Caf.  Banquetes 90,00 € Desy 9 Salones 250,00 € 27 20/11/2009
  28. 28. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Ingresos anuales por cada uno de los servicios Alojamientos Prec.Md. Nº Habt. Pax Ingr % Ingr por Temp TA+FS 100,00 € 2.870 5.167 287.040,00 € 78% TM 75,00 € 628 1.130 47.093 € 13% TB 60,00 € 576 1.037 34.569 € 9% 7.334 368.702 € 55,37% Otros Prec. Med. Pax Tienda 6,00 € 5,0% 367 2.200,20 € 0,33% Dpto Alojamientos 55,70% 370.901,70 € Se incluyen los precios de los servicios de alojamiento, para habitaciones dobles en solo  alojamiento, entendemos que los mismos son sin el 7% de IVA. Evidentemente que plantearán  políticas de precios más amplias pero no entendemos que sea relevante incluirlas a efectos de  estudiar la viabilidad del proyecto, puesto que los mismos representarán porcentajes bajos del  volumen de facturación total. Entre las tarifas a destacar, señalar algunas, señalar que la de grupos nos parece de difícil  aplicación por haber mucha competencia y una “guerra de precios” en este segmento en el  entorno. No se incluyen ingresos por otros servicios tales como lavandería para clientes, Tv, etc.,  puesto que sus porcentajes son bajos. 20/11/2009 28
  29. 29. Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  Ingresos por servicios‐ Restauración Restauración-Eventos Prec. Med. Pax % Pax Caf. Desy 8,00 € 75% 5.501 44.004 € Caf. Otros 6,00 € 150% 11.001 66.006 € Rte Menús 14,00 € 75% 5.501 77.007 € Rte Carta 20,00 € 25% 1.834 36.670 € Rte-Caft. Pax med. Rte. Día 20 Pax Caf. Día 30 223.687 33,59% Banquetes 90,00 € 15 50 67.500,00 € Salones 250,00 € 15 3.750,00 € Evento 71.250,00 € 10,70% Dpto. Rtcion. 44,30% 294.937,31 € Los ingresos por los servicios de restauración son difíciles de estimar puesto que no  solo hay que tener los clientes alojados, sino que hay un potencial cliente externos  que es muy variable, se han hecho estimaciones a la baja como se puede apreciar en  los media de clientes por día en restaurante y cafetería, que son cifras, a priori,  fáciles  de alcanzar;  principalmente la de cafetería. Los eventos están estimados a corto plazo, es decir, cabe suponer que a medio‐largo  plazos estas estimaciones serán superadas, puesto que se ha planteado una media de  poco más de dos eventos por mes.   20/11/2009 29
  30. 30. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Flujos de caja mensuales y anuales Cash- Flow mes -4.298,29 € -4.870,32 € -7.034,21 € -4.053,04 € -3.839,28 € 12.468,30 € 27.466,31 € 27.271,42 € 13.693,67 € -3.839,28 € -7.053,08 € -4.034,16 € 41.878,04 € Los flujos de caja mensuales, estimados para el primer año, son negativos en  los   meses con baja ocupación, aunque la suma final sería positiva. Flujos caja anuales 109.378 122.695 130.713 138.948 147.403 156.085 164.997 174.145 183.535 193.172 203.061 213.208 223.619 234.300 245.256 256.494 268.020 279.841 291.963 304.392 Podemos observar que los  flujos de caja anuales finales son mayores que los iniciales, puesto  que se ha estimado un incremento de los ingresos del 2% frente a un 1% del de los gastos, ello  provoca que los ingresos a partir del décimo año doblen a los del primer, y los del último trienio  tripliquen los ejercicios iniciales.  Es de suponer que ha medida que se consolide el posicionamiento de la nueva marca en el  mercado, es decir medio‐largo plazos, los niveles de ingresos aumentarán, y el ritmo de ese  aumento dependerá en gran medida de las políticas de marca, calidad del servicio,  comercialización, etc., llevadas a cabo. No obstante el Proyecto apuesta por un segmento de  calidad, y si existe una gestión profesional, es lógico que se alcancen los incrementos marcados. 30 20/11/2009
  31. 31. Pérdidas y ganancias. Alojamiento 368.701,50 € 111.150,00 € Recepción-Personal A la derecha se recogen los  Otros 2.200,20 € 1.100,10 €Coste tienda epígrafes de gastos corrientes  Coste Lavandería a recoger en la cuenta de  Caf. 110.010,2 € 16.297,80 € explotación de este tipo de  Restauración-Personal 89.175 € negocio.  Rte. 113.677 € Restauración mat. Prim. 71.579,9 € Eventos-Mat.Prim.-Personal Eventos 71.250,00 € 35.625 € Limpieza-Personal 665.839,01 € 37.425 € 30.814,46 € Suministros-Reparaciones Los resultados de la cuenta de pérdidas y ganancias, (Resultados  7.454,8 € Comunicaciones de ejercicios, en el nuevo plan contable) es decir gastos  C. Comerciales (incluyendo la amortización) menos ingresos, los primeros años  46.969,61 € podrían considerarse reducidos, pro estos aumentarían  Desplazamientos 13.462,63 € considerablemente a partir de la consolidación del proyecto como  33.207,81 €Gastos Div. ya se explico en páginas anteriores. Al final de los 20 años se  6.325 €Tributos 92.218 €Dirección Central obtendrían casi 2 millones de euros de beneficios, que serían  592.806,00 € entorno a 582.000 euros netos, luego se aplicar un tipo impositivo  Amortización  65.000 del 35% . BAI 8.033 21.350 29.005 36.872 44.957 53.264 61.798 70.564 79.568 88.815 98.311 108.060 118.070 128.345 138.892 149.716 160.825 172.224 183.919 195.918 1.948.507BAI Tot. 31 20/11/2009
  32. 32. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias VAN (al 5%) y TIR. VAN 508.337  TIR 9% El VAN es mayor que cero, por lo tanto la inversión es viable, puesto que se recuperaría el  desembolso inicial más una cantidad, señalar que la inversión tiene un margen reducido para el  error, en el supuesto de que si los porcentajes de ocupación no se cumpliesen, estando por debajo  de los estimados en esta propuesta, podría alcanzarse un Van=0  o inclusive negativo.   El TIR nos lleva a conclusiones parecidas al VAN, la rentabilidad aún estando por encima de los  tipos de interés del mercado de capitales, que actualmente están bajando,  tampoco dispone de un  margen amplio, en el caso de que alguna o de las hipótesis de estimación de ingresos no se  cumpliese haría bajar este porcentaje, y no hay un margen muy amplio para ello.  Flu. Net. Tot. 3,108635 La inversión inicial se recupera más de 3 veces. La inversión se recuperaría en un plazo de 10 años, según el método de los flujos de caja no constantes. Plazo rec. Fluj. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 caja no constantes 98.440 204.522 318.457 440.458 570.746 709.543 857.080 1.013.591 1.179.315 1.354.498 Se pueden establecer previsiones más optimistas pero mucho más difíciles de realizar 20/11/2009 32
  33. 33. Anexos: plan viabilidad externalización PLAN DE VIABILIDAD POUSADAS DO SALNÉS con integración servicio restauración Habt Días TA-FS % Ocup TA-FS Días TM % OcupTM TB % TB Nº pax hab 23 156 80,00% 42 65,00% 167 15,0% 1,8 Alojamientos Prec.Md. Nº Habt. Pax Ingr % Ingr por Temp % costes cot. TA+FS 100,00 € 2.870 5.167 287.040,00 € 78% 72,15% 207.098 TM 75,00 € 628 1.130 47.093 € 13% 33.977 TB 60,00 € 576 1.037 34.569 € 9% 24.941 7.334 368.702 € 90,61% Cost. Tot. Aloj. 266.016 102.686 Otros Prec. Med. Pax Cost- mmpp Tienda 6,00 € 5,0% 367 2.200,20 € 0,54% 50,00% 1.100 1.100,10 € Dpto Alojamientos 91,15% 370.901,70 € Restauración-Eventos Prec. Med. Pax % Pax % costes Caf. Desy 0,00 € 75% 5.501 0€ 38,07% 0 0 Caf. Otros 0,00 € 150% 11.001 0€ 0 0 Rte Menús 0,00 € 75% 5.501 0€ 0 0 Rte Carta 0,00 € 25% 1.834 0€ Rte-Caft. 0 0 Pax med. Rte. Día20 Pax Caf. Día 30 0 0,00% 0 0 Banquetes 0,00 € 15 50 0,00 € 38,07% 0,00 € 0,00 € Salones 0,00 € 15 0,00 € Evento 38,07% 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00% 0,00 € Dpto. Rtcion. 8,85% 36.000,00 € Cost.Tot. Rest. 13.705,52 € 22.294,48 € Tot. Ingr. 406.901,70 € Cost. Tot. 281.308,92 € Ing.Med.Mes 33.908,48 € BAI 125.592,78 € BAI mes 10.466,06 € Se plantea la externalización de los servicios de Restauración y lavandería, se han hecho prueba  con incluyendo el de limpieza pero no mejora los ratios del análisis de inversiones.  El servicio de lavandería puede ser contratado para los cuatro posibles establecimientos, y permite  una mayor flexibilidad puesto que si se contrata directamente personal de limpieza para cada  establecimiento, estos tendrán un menor predisposición a la movilidad. 20/11/2009 33
  34. 34. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Anexos: Servicios externos Restauración Debido a la perspectivas de la marcada estacionalidad y la previsible baja ocupación fuera de  los meses de temporada alta (TA) y fines de semana (FS), la externalización de buena parte de  los servicios se convierte en piedra angular para la viabilidad del proyecto, los susceptibles de  ser realizados por empresas colaboradoras,  figuran en la página anterior.  Externalización servicios restauración y eventos: Restaurante; cafetería; banquetes; salones  (catering);  luego de realizar análisis con varios hipotéticos escenarios de ingresos y gastos (ver anexos), nos decantamos por la opción de la externalización de los   servicios del departamento de Comidas y Bebidas, lo cual garantizaría unos ingresos fijos.  Las  bases para la externalización podrían ser: Fomentar la gastronomía regional y tradicional. Apoyar a jóvenes promesas de la cocina, para que puedan acceder a gestionar su  propio negocio. Apostar por una oferta gastronómica de calidad . Desarrollar proyectos de cocina de autor. Colaborar con establecimientos de restauración implantados en el entorno y que  necesiten crecer o ampliar su gama de servicios. Promocionar el uso de productos autóctonos: agrícolas; ganaderos; del mar;  conserveros; bodegueros; ……...  Promover la iniciativa empresarial y la creación de empleo local. Incorporar máquinas de vending para ofrecer un servicio las 24 horas. 20/11/2009 34
  35. 35. Anexo: plan viabilidad con externalización servicios restauración Cf Mes Año Disminuyen los costes. Recepción-Personal 9.262,50 110.100,00 Restauración-Personal 0,00 0,00 Limpieza-Personal 1.871,25 € 22.455,00 € La dirección central  Tributos 322 3.866 Dirección Central 3.904,08 46.849,02 sería menor debido  a que al externalizar  Cv 15.359,97 183.269,58 Cf s/Ingr. 65,70% 65,15% la Restauración se  35,8 reducen tareas de la  % Cv Mes Año gestión, 8 de cada 10  Lavandería 1.358 16.298 € tareas de un director  Restauración mat. Prim. 0 0 de hotel son de este  Eventos-Mat.Prim.-Personal 0 0 departamento. Suministros-Reparaciones 814 9.766 Comunicaciones 691 8.296 Cf  C. Comerciales 2.662 31.942 64,2 Desplazamientos 610,35 € 9.155,29 € % Gastos Div. 1.882 22.583 8.017 98.039 Cv s/ Ingr. 34,30% 34,85% 100,00% 100,00% Costes tot 23.377,32 281.308,92 Mes Año Año PME 20.116 € 241.443 € Bajan los PME, a niveles de facturación  Mes Año PME 45.778 € 549.963 € más fáciles de alcanzar 20/11/2009 35
  36. 36. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Anexos: viabilidad con externalización servicios Los flujos de caja mensuales mejoran, hay menos meses negativos y de  menor cuantía. Cash-Flow mes 3.862,3 € 1.154,0 € -858,1 € 1.454,1 € 1.604,2 € 13.891,1 € 27.458,5 € 27.458,5 € 14.999,0 € 1.604,2 € -1.008,2 € 1.604,2 € 93.223,7 € Idem con los flujos de caja anuales también sufren mejoras. Flujo caja  financ. 121.524 126.808 132.226 137.782 143.478 149.317 155.303 161.438 167.727174.172 Flujo  180.776 187.544 194.479 201.584 208.864 216.321 223.961 231.786 239.802 248.011 3.602.903Capa Ac. Los beneficios antes de impuestos, el resultado operativo, que incluye los  importes de la amortización del proyecto, al igual las cifras anteriores también son  mejores. BAI 56.524 61.808 67.226 72.782 78.478 84.317 90.303 96.438 102.727 109.172 115.776 122.544129.479 136.584 143.864 151.321 158.961 166.786 174.802 183.011 2.302.903BAI 20/11/2009 36
  37. 37. Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta Camelias Anexos: viabilidad con externalización servicios . VAN 775.139  Ambos resultados ligeramente mejores que los de la  TIR 11% propuesta anterior. Este método es ligeramente inferior debido a que los  Flu. Net. Tot. 2,898325 volúmenes de facturación serían inferiores.  La inversión se recuperaría al noveno año, ligeramente inferior al planteamiento anterior. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Plazo rec. Fluj. caja no constantes 121.524 248.332 380.558 518.340 661.818 811.136 966.439 1.127.877 1.295.604 Los resultados son algo mejores pero no tanto, desde el punto de vista  del análisis de inversiones,  lo que puede decantar por una  otra será el  modelo de negocio que se quiera implantar, se entiende que, a largo plazo,  el segundo modelo puede ser más flexible para adaptarse a cambios  coyunturales o inclusive estructurales del modelo de negocio. 20/11/2009 37
  38. 38. Conclusiones del proyecto Camelias Pousadas jardín del Salnés‐ Propuesta  El análisis  de inversión indica que esta es viable, aunque con poco margen. Los resultados de los métodos de análisis, tanto estáticos como dinámicos, certifican  la viabilidad de la inversión, si se cumplen las hipótesis planteadas. Toda iniciativa lleva implícita una rentabilidad social, aquí esta en la filosofía inicial del  proyecto, ello implica que las cifras económicas no sean tan relevantes. El modelo de gestión y las políticas de servicio y comercialización,  que se seleccionen  van a ser fundamentales en la viabilidad. La condiciones actuales de mercado, por la crisis económica, indican que el los  primeros años del proyecto serán especialmente difíciles.  El proyecto supone un impulso al turismo de calidad y una apuesta por nuevos  segmentos de mercado para el destino Rías Baixas.  La externalización de servicios  dará una gestión más flexible, pero no mucho más  rentable. 20/11/2009 38

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