TYHJÄT TILAT
Näkökulmia ja keinoja olemassa olevan
rakennuskannan uusiokäyttöön
Kuva: Johannes Romppanen
Kaupunkisuunnittelu & kaavoitus 11.2.2014
Hella Hernberg / Urban Dream Management

ERI PUOLILLA SUOMEA ON LUKUISIA RAKENNUKSIA TYHJILLÄÄN
TAI VAJAAKÄYTÖSSÄ.
TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ ON ONGELMA ETENKIN
PÄÄKAUPUNKISEUDULLA.
KUNTALIITOKSET JÄTTÄVÄT TYHJILLEEN VIRASTOTALOJA JA
PALVELURAKENNUKSIA.
KOULUJA SULJETAAN IKÄLUOKKIEN PIENENTYMISEN JA
MUUTTOLIIKKEEN TAKIA.
KÄYTÖSTÄ POISTUVAT TEOLLISUUSALUEET JA VARUSKUNNAT
OVAT ALUEITA, JOIDEN UUSI KÄYTTÖ JÄÄ RATKAISTAVAKSI.
SAMA ILMIÖ ON HAVAITTAVISSA MYÖS GLOBAALISTI.

YMPÄRISTÖMINISTERIÖN TYHJÄT TILAT -HANKE:
RAPORTTI JULKAISTAAN MAALISKUUSSA 2014.

KAKSI LÄHTÖKOHTAA
UUTEEN AJATTELUUN
RAKENNETUSSA
YMPÄRISTÖSSÄ:

MUUTOS
KUVA: JOHANNES ROMPPANEN

NIUKKENEVAT
RESURSSIT

MUUTOKSEN HALLINTAAN
JA RAKENNUSKANNAN
KESTÄVÄÄN KÄYTTÖÖN
TARVITAAN
UUTTA LOGIIKKAA.

MIKSI TILOJEN UUSIOKÄYTTÖ ON
TÄRKEÄÄ?
YMPÄRISTÖMINISTERIÖN TYHJÄT
TILAT -HANKKEEN KOLME TEESIÄ

1. UUDISKÄYTTÖ ON RESURSSIVIISAUTTA.
CO2
250 000 T
200 000 T
150 000 T
INEN
ENTAM
DISRAK
UU
100 000 T
EVA
A OL
MASS
OLE
50 000 T
A
SKANT
NU
RAKEN
Y
0
5
10
15
20
HEINONEN J, SÄYNÄJOKI A, JUNNILA S (2011): A LONGITUDINAL STUDY ON THE CARBON EMISSIONS OF A NEW RESIDENTIAL
DEVELOPMENT. AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF ENGINEERING
25

2. RAKENNUS SÄILYY PARHAITEN KÄYTÖSSÄ.
KÄYTTÖ ON PARASTA SUOJELUA.
KESTÄVÄ RAKENNETTU YMPÄRISTÖ ELÄÄ JA
SOPEUTUU AJAN TUOMIIN MUUTOKSIIN.
NYKYÄÄN MITÄTTÖMÄKSI KOETTU PAIKKA
VOI OLLA HUOMISEN ARVOKASTA
KULTTUURIYMPÄRISTÖÄ.

3. TILA ON ALUSTA TOIMINNALLE.
VANHAA UUDISTAMALLA VOIDAAN
KEHITTÄÄ OMALEIMAISIA YMPÄRISTÖJÄ,
LUODA EDELLYTYKSIÄ YRITTÄMISELLE
JA KULTTUURITOIMINNALLE JA
LISÄTÄ KANSALAISTEN AKTIIVISUUTTA
ELINYMPÄRISTÖNSÄ KEHITTÄMISEEN.
RAVINTOLA KÄÄNTÖPÖYTÄ PASILAN VETURITALLEILLA 2011.
KUVA: TIMO SANTALA.

MILLAISIA TILOJA JÄÄ
TYHJILLEEN?
KOLME ESIMERKKIÄ:

TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ
TOIMISTOTALOJA KALASATAMASSA 2013. KUVA:HELLA HERNBERG

OULU 5.4% / 27 000 m2
VAASA 5.2% /13 000 m2
KUOPIO 6.7% / 20 000 m2
JYVÄSKYLÄ 5.9% / 20 000 m2
TAMPERE 7.4% / 63 000 m2
LAHTI 11.2 % / 28 000 m2
TURKU 7.5% / 53 000 m2
ESPOO 16.7% / 262 000 m2
VANTAA 12.6% / 107 000 m2
HELSINKI 9.4% /575 000 m2
CATELLA PROPERTY OY: TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEITA, MARKKINAKATSAUS 1/2013

TOIMISTOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEEN KEHITYSTÄ
%
20
ESPOO
16.7%
262 000 m2
15
VANTAA
12.6%
107 000 m2
10
HELSINKI
9.4%
575 000 m2
5
95
00
TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖ, LÄHDE: CATELLA PROPERTY, MARKKINAKATSAUS 01/2013
05
10

LAKKAUTETTAVAT VARUSKUNNAT
LAHTI, HENNALAN VARUSKUNTA 2013. KUVA:HELLA HERNBERG

KAUHAVA: 44 500 m2 / 129 ha
KONTIOLAHTI: 52 100 m2 / 158 ha
JÄMSÄ: 30 700 m2 / 77 ha
KEURUU: 54 200 m2 / 57 ha
LAHTI: 64 200 m2 / 75 ha
KIRKONMAA: 14 000 m2 / 31 ha
RANKKI: 7 100 m2 / 49 ha
VUONNA 2013-2014 LAKKAUTETTAVAT VARUSKUNNAT. LÄHDE: SENAATTI-KIINTEISTÖT

KUNTALIITOKSET
PIENTEN KUNTIEN
VIRASTOTALOT
TORNION VIRASTOTALO. KUVA: WWW.SENAATTIMYY.FI

KUNTIEN MÄÄRÄ
2010: 342
2017: ?

RATKAISUMALLEJA JA
ESIMERKKEJÄ:

KALASATAMAN VÄLIAIKA
TILAPÄISKÄYTTÖ
JA JOUSTAVA TILANKÄYTTÖ
The official opening of the Kalasatama shore route, 2010.
Photo: Hella Hernberg

TILAPÄISKÄYTTÖ: MITÄ SE ON?
• Vapaan tai alikäytetyn tilan, rakennuksen tai
alueen väliaikainen aktivointi
• Liittyy usein odotteluvaiheeseen, jolloin etsitään
tai odotetaan pysyvämpiä ratkaisuja
• Kehittämisväline, jolla voidaan kokeilla uusia
ratkaisuja ja niiden toimivuutta

MITÄ HYÖTYÄ TILAPÄISKÄYTÖSTÄ ON?
YLEISESTI
KIINTEISTÖNOMISTAJA
KÄYTTÄJÄ
• Alueiden ja kiinteistöjen
uudistuminen, imagon
kehittäminen
• Houkuttelevan miljöön
syntyminen, arvonnousu
• Mahdollisuus uuden
toiminnan käynnistämiseen
• Käyttö ehkäisee vandalismia
• Kiinnostava ympäristö
• Toiminta synnyttää toimintaa
• Vuokrat kattavat
ylläpitokulut
• Synergiat muiden
toimijoiden kanssa
• Uusia vuokralaisia on
helpompi löytää, kun
kiinteistö ei ole tyhjillään
• Edullinen hinta tai muu
järjestely
• Tilanneherkkä ja nopea
ratkaisu
• Ei vaadi isoja investointeja

MITEN EDISTÄÄ
TILAPÄISKÄYTTÖJÄ?
ESIMERKKEJÄ

TILA PALVELUNA
Airbnb.com

TILA PALVELUNA
The Storefront

TILAPÄISKÄYTÖN AGENTIT
Renew Newcastle

RENEW NEWCASTLE
• Toimintamalli puhaltaa eloa jälkiteollisen kaupungin keskustaan
• Välittäjäorganisaatio kokoaa yhteen kiinnostavat tekijät ja
hoitaa sopimus- ja vastuuasiat.
• Kiinteistönomistajat antavat tilat käyttöön, kunnes maksava
vuokralainen löytyy.
• Tilan käyttö synnyttää lisää toimintaa ja tuo uusia kävijöitä.
Vandalismin vaara vähenee. Käyttö mahdollistaa myös tilojen
riittävän ylläpidon.
• www.renewnewcastle.org

TILAPÄISKÄYTÖN AGENTIT
Camelot Vacant Property Management

CAMELOT: LIVE-IN GUARDIAN -MALLI
• Tyhjillään olevaan kiinteistöön otetaan asukkaita, jotka vastaavat
kiinteistön turvallisuudesta ja suojaavat kiinteistöä vandalismilta,
talonvaltaukselta ja varkailta.
• Live-in Guardian –mallin kustannukset ovat murto-osa tavallisen
turvajärjestelmän hinnasta.
• Asukkaat maksavat asuinpaikasta
markkinahintoja pienempää maksua.
Irtisanomisaika on 3 viikkoa.
• www.uk.cameloteurope.com

KIINTEISTÖDATAN AVAAMINEN:
JULKISET KIINTEISTÖNOMISTAJAT
ESIMERKKINÄ?
KUVA: WWW.SATOKARTTA.NET

RAKENNUSTEN UUDISKÄYTTÖ
MARGARIINITEHDAS - UUSI RYHMÄRAKENNUTTAMISHANKE HELSINGISSÄ.
WWW.MARGARIINITEHDAS. COM

UUSI HAASTE:
SUOMALAISTEN TAPA
• RAKENTAA
• SUUNNITELLA
• HALLINNOIDA
RAKENNETTUA
YMPÄRISTÖÄ
PERUSTUU UUDISRAKENTAMISEN MENETELMIIN.

RAKENTAMISEN PAINOPISTE SIIRTYY KORJAAMISEEN
JA UUDISTAMISEEN.
SUOMEN RAKENNUSKANTA VALMISTUMISVUODEN MUKAAN
KORJAUS- JA UUDISRAKENTAMISEN SUHDE ASUINRAKENNUSKANNASSA

ONNISTUNEET KÄYTTÖTARKOITUKSEN
MUUTOKSET EDELLYTTÄVÄT UUTTA OSAAMISTA
JA LOGIIKKAA
•
•
•
•
•
•
Suunnittelussa
Rakentamisessa
Taloudessa
Kaavoituksessa
Lupaharkinnassa
Säännösten tulkinnassa ja valmistelussa

MUUTAMIA YLEISIÄ
ENNAKKOLUULOJA:

Ennakkoluulo 1:
”Säännökset pakottavat tekemään
uuden kaltaista.”

MRL §117.4:
”Korjaus- ja muutostyössä tulee
ottaa huomioon rakennuksen
ominaisuudet sekä rakennuksen
soveltuvuus aiottuun
käyttöön...”

”Jos raakatilan toteuttaminen on mahdollista
uudisrakentamisessa, miksi ei myös
käyttötarkoituksen muutoksissa voitaisi soveltaa
loft-ajattelua: asukas viimeistelee itse asuntonsa
raakatilaan.”
LOFT TILA / ARKKITEHTUURI- JA MUOTOILUTOIMISTO TALLI:
UUDET SÄÄNNÖSTULKINNAT MUODOSTAVAT UUSIA KÄYTÄNTÖJÄ

Ennakkoluulo 2:
”Rakennusten korjaaminen ja
uusiokäyttö on liian kallista.”

Toinen näkökulma:
”Säästävä korjaaminen on sekä ekologista että
taloudellisesti järkevää.”
“Vanhan säilyttäminen tuo lisäarvoa, jota ei voi
saavuttaa uutta rakentamalla.”
“Olemassa olevan infran hyödyntäminen on
kunnalle merkittävästi halvempaa kuin uusille
alueille rakentaminen.”

Ennakkoluulo 3:
”Jos yksi toimistorakennus
muutetaan asunnoiksi niin kohta
kaikki muutkin. Sitten niitä
ei voi enää muuttaa takaisin
toimistoiksi.”

Toinen näkökulma:
”Entä jos kaikki viheralueet
muutetaan asuinalueiksi?”

MITEN KAAVOITUS
SOPEUTUU
MUUTOKSEEN?
Kalasatama harbor waiting for new construction work to start in 2010. Photo: Charlotta Boucht

KAAVOITUSNÄKÖKULMIA RAKENNUSTEN
UUDISKÄYTTÖÖN:
• Joustavuus ja mahdollistavuus: Uusia kaavatyökaluja
muutostilanteisiin?
• Miten käyttötarkoitus tulisi määritellä?
• Miten asumiseen liittyvät kaavalliset vaatimukset kehittyvät
tiivistyvässä kaupungissa?
• Uudiskäyttö on yksi täydennysrakentamisen muoto ja osa
kestävää kaupunkikehitystä.

LOPUKSI:
UUDET RATKAISUT EIVÄT
SYNNY YKSIN. TARVITAAN
YHTEISTYÖTÄ, YMMÄRRYSTÄ
JA OIVALLUKSIA USEIDEN ERI
OSAPUOLTEN VÄLILLÄ!
TYHJÄT TILAT -HANKKEEN TYÖPAJA PITÄJÄNMÄELLÄ 2013.
KUVA: JOHANNES ROMPPANEN

Kiitos!
Hella Hernberg
Urban Dream Management
hella@urbandreammanagement.com
www.urbandreammanagement.com
Ympäristöministeriön Tyhjät tilat-hanke:
www.facebook.com/tyhjatttilat
http://www.ym.fi/fi-FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Ohjelmat_ja_strategiat/Tyhjat_tilat_hanke